关于房地产投资入股所需相关税费的规定汇总.doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作关于房地产投资入股所需相关税费的规定汇总一、土地增值税（一）法律法规及相关政策规定1纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。（2）增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四

2、十。（3）增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。（4）增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。（参见：中华人民共和国土地增值税暂行条例1994年1月1日 第四条、第六条、第七条）2.对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。（参见：财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号1995年5月25日 第一条）3. 对于以土地（房地产）作

3、价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。（参见：财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税200621号2006年3月2日 第五条）4. 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由

4、主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（参见：土地增值税清算管理规程国税发200991号2009年6月1日 第十九条）（二）内容总结1一般情况下以房地产投资入股的，不征收土地增值税；但被投资企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税；参见：财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号1995年5月25日 第一条2.但房地产开发企业将开发产品对外投资且发生所有权转移时应视同销售房地产，需征收

5、土地增值税，其收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；按照上述方法无法确定的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。具体需缴纳增值税具体计算方法参见中华人民共和国土地增值税暂行条例；参见：财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知第五条、土地增值税清算管理规程第十九条、中华人民共和国土地增值税暂行条例第四条、第六条、第七条3.另外，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。参见：土地增值税清算管理规程第十九条二、契税（一）法律法规及相关政策规定1. 契税税率为3-5。契税的适

6、用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。（参见：中华人民共和国契税暂行条例1997年10月1日 第三条）2. 土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。（参见：中华人民共和国契税暂行条例细则财法字199752号1997年10月1日 第八条）3.契税税率为3。契税的计税依据：（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的成交价格

7、；（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。通过划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。契税应纳税额依照本办法规定的税率和计税依据计算征收。应纳税额计算公式：应纳税额计税依据税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合人民币计算。（参见：天津市契税征收实施办法 第

8、八、第九、第十、第十一条）4. 根据中华人民共和国契税暂行条例细则第八条的规定：以土地、房屋权属作价投资入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。根据现行契税政策规定，土地租赁行为不属于契税征收范围。（参见：国家税务总局关于以土地、房屋作价出资及租赁使用土地有关契税问题的批复国税函2004322号2004-03-02 第一条）5. 土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。（参见：财政部国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复财税2007162号2007年12月11日）6根据现行契税政策规

9、定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。（参见：国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复国税函2008662号2008年7月11日）7在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。（参见：财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知财税2008175号2008年12月29日 第二条）8对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。（参见：财政

10、部、国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知国税发200989号2009年4月28日 第一条）（二）内容总结1. 以土地、房屋权属作价投资、入股视同土地使用权转让、房屋买卖进行征收契税；参见：中华人民共和国契税暂行条例细则第八条、国家税务总局关于以土地、房屋作价出资及租赁使用土地有关契税问题的批复第一条、财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知第一条2契税税率为3%；应纳税额计算公式为应纳税额计税依据（为转让的总价款）税率；参见：中华人民共和国契税暂行条例第三条、天津市契税征收实施办

11、法第八、第九、第十、第十一条3在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。参见：财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知第二条三、营业税（一）法律法规及相关政策规定1. 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额营业额税率。税目税率九、销售不动产5%（参见：中华人民共和国营业税暂行条例国务院令第136号2009年1月1日 第四条）2.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。【本条规定已被财政部、国家税务总局关

12、于股权转让有关营业税问题的通知所废止】（参见：营业税税目注释（试行稿）国税发1993149号1993年12月27日 第九条）3. 根据营业税税目注释的有关规定，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。（参见：国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税

13、问题的批复国税函1997490号1997年9月1日）4. 根据中华人民共和国营业税暂行条例及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。（参见：国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复国税函2002165号2002年2月21日）5. 以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。（参见：财政部、国家税务

14、总局关于股权转让有关营业税问题的通知财税2002191号2002年12月10日 第一条、第三条）（二）内容总结1. 以不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；参见：财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知第一条、第三条2. 以不动产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；参见：国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复3. 转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税；参见：国家税务总局关于转让企业产权不征营

15、业税问题的批复4. 纳税人销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式为：应纳税额营业额税率（税率为5%）。参见：中华人民共和国营业税暂行条例第四条四、印花税（一）法律法规及相关政策规定1. 下列凭证为应纳税凭证：（1）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭征；（2）产权转移书据；（3）营业帐簿；（4）权利、许可证照；（5）经财政部确定征税的其他凭证。纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。具体税率、税额的确定，依照本条例所附印花税税目税率表执行。应纳税额不足一角的，免纳印花税。应

16、纳税额在一角以上的，其税额尾数不满五分的不计，满五分的按一角计算缴纳。产权转移书据，包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，按所载金额万分之五贴花，纳税义务人为立据人。（参见：中华人民共和国印花税暂行条例国务院令第11号1988年10月1日 第二条、第三条）2.条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。产权转移书据由立据人贴花，如未贴或者少贴印花，书据的持有人应负责补贴印花。所立书据以合同方式签订的，应由持有书据的各方分别按全额贴花。（参见：中华人民共和国印花税暂行条例实施细则财税1988255号1988年10月1日

17、 第五条、第十六条）3.“产权转移书据”税目中“财产所有权”转移书据的征税范围如何规定？“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。土地使用权出让、转让书据（合同），不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。（参见：国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知国税发1991155号1991年9月18日 第十条、第十一条）（二）内容汇总1. 产权转移书据为应纳税凭证。参见：中华人民共和国印花税暂行条例第二条2.条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。产权转移书据由

18、立据人贴花，如未贴或者少贴印花，书据的持有人应负责补贴印花。所立书据以合同方式签订的，应由持有书据的各方分别按全额贴花。参见：中华人民共和国印花税暂行条例实施细则第五条、第十六条3.“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。土地使用权出让、转让书据（合同），不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。参见：国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知第十条、第十一条五、企业所得税（一）法律法规及相关政策规定1. 居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就

19、其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。企业所得税的税率为25%。非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为20%。（参见：中华人民共和国企业所得税法2008年1月1日 第三条、第四条）2.关于开发产品视同销售行为的税务处理问题开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币

20、性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。（参见：国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发200631号2006年3月6日 第六条）（二）内容汇总1. 关于开发产品视同销售行为的税务处理问题开发企业将开发产品用于对外投资等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用

21、权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。参见：国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知第六条2居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。企业所得税的税率为25%。参见：中华人民共和国企业所得税法第三条、第四条六、城市维护建设税（一）法律法规及相关政策规定1.凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，

22、都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳税人），都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。城市维护建设税税率如下：（1）纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；（2）纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；（3）纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。（参见：中华人民共和国城市维护建设税暂行条例1985年度实施 第二条、第三条、第四条）2. 城市维护建设税税率如下： （1）纳税人所在地在市区（含塘沽、汉沽、大港区）、郊区的，税率为7%；（2）纳税人所在地在县城、县属镇（指建

23、制镇）的，税率为5%；（3）纳税人所在地不在市区、郊区、县城、县属镇的，税率为1%。（参见：天津市征收城市维护建设税实施细则1985年1月1日 第四条）（二）内容汇总1.凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人，都应当缴纳城市维护建设税。城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。参见：中华人民共和国城市维护建设税暂行条例第二条、第三条2. 城市维护建设税税率如下： （1）纳税人所在地在市区（含塘沽、汉沽、大港区）、郊区的，税率为7%；（2）纳税人所在地在县城、县属镇（指建制镇）的，税率为5%；（

24、3）纳税人所在地不在市区、郊区、县城、县属镇的，税率为1%。参见：天津市征收城市维护建设税实施细则第四条七、房产税（一）法律法规及相关政策规定1.房产税依照房产原值一次减除10% 至30% 后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。（参见：中华人民共和国房产税暂行条例国发198690号1986年10月1日 第三条、第四条）2.房产税的计税依据，应按照会计帐簿所记载的房产原值一次减除30%后的余值计算。没有房产原值可作为依据的，其房产原值暂定为：平房每建筑平

25、方米400元，楼房每建筑平方米800元，均按减除30%后的余值计征。此项房产原值只供计算房产税税款使用。（参见：天津市实施的细则津政发199943号1999年7月12日 第四条、第五条）3.对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联征房产税时应以房产余值计算征收。（参见：国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复国税函发1993368号1993年11月8日 第一条）（二）内容汇总1.对于以房产投资联营，

26、投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联征房产税时应以房产余值计算征收。参见：国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复第一条2. 房产税的计税依据，应按照会计帐簿所记载的房产原值一次减除30%后的余值计算。没有房产原值可作为依据的，其房产原值暂定为：平房每建筑平方米400元，楼房每建筑平方米800元，均按减除30%后的余值计征。此项房产原值只供计算房产税税款使用。参见：天津市实施的细则第四条、第五条3.房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。参见：中华人民共和国房产税暂行条例第

27、三条、第四条八、城镇土地使用税（一）法律法规及相关政策规定1.在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。（参见：中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例国务院令第17号2006年12月31日 第二条、第三条）2. 土地使用税以土地使用证确认的面积为计税依

28、据。尚未核发土地使用证或实际占用面积超过土地使用证确认面积的，纳税人应据实申报，地方税务部门核实计税。本市土地使用税计税等级划分为七等（土地使用税税额等级范围表附后）。各等级土地使用税每平方米年税额为：（1）一等25元；（2）二等20元；（3）三等15元；（4）四等10元；（5）五等5元；（6）六等15元；（7）七等1元。（参见：天津市实施中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例办法2007年7月3日 第三条、第四条）（二）内容汇总1.在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当缴纳土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计

29、算征收。参见：中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第二条、第三条2. 土地使用税以土地使用证确认的面积为计税依据。尚未核发土地使用证或实际占用面积超过土地使用证确认面积的，纳税人应据实申报，地方税务部门核实计税。天津市土地使用税计税等级划分为七等。参见：天津市实施中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例办法第三条、第四条九、个人所得税（一）法律法规及相关政策规定根据中华人民共和国个人所得税法和财政部 国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知（财税2003158号）的有关规定，符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质

30、的分配，应依法计征个人所得税。（1）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；（2）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。对个人独资企业、合伙企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的利润分配，按照个体工商户的生产、经营所得项目计征个人所得税；对除个人独资企业、合伙企业以外其他企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的红利分配，按照利息、股息、红利所得项目计征个人所得税；对企业其他人

31、员取得的上述所得，按照工资、薪金所得项目计征个人所得税。（参见：财政部、国家税务总局关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复财税200883号2008年6月10日）（二）内容汇总符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。（1）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；（2）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。对个人独

32、资企业、合伙企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的利润分配，按照个体工商户的生产、经营所得项目计征个人所得税；对除个人独资企业、合伙企业以外其他企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的红利分配，按照利息、股息、红利所得项目计征个人所得税；对企业其他人员取得的上述所得，按照工资、薪金所得项目计征个人所得税。参见：财政部、国家税务总局关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复十、教育费附加（一）法律法规及相关政策规定凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，除按照国务院关于筹措农村学校办学经费的通知(国发1984174号文)的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加。教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的产品税、增值税、营业税的税额为计征依据，教育费附加率为3，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。 除国务院另有规定者外，任何地区、部门不得擅自提高或者降低教育费附加率。（参见：征收教育费附加的暂行规定1986年7月1日 第二条、第三条）（二）内容汇总凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，以各单位和个人实际缴纳的产品税、增值税、营业税的税额为计征依据缴纳教育费附加，教育费附加率为3，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。参见：征收教育费附加的暂行规定第二条、第三条- 13 -