房地产企业培训资料.doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作房地产企业开发项目相关会计核算 一、房地产企业的经营特点二、房地产项目开发管理的一般流程三、成本核算的基本程序四、成本核算的对象的确定五、成本费用的归集与分配六、成本费用的归集与分配存在的问题七、营业收入核算八、开发产品成本的结转九、预缴和汇算企业所得税存在问题十、预缴土地增值税和土地增值税汇算一、房地产企业的经营特点房地产行业是重要支柱产业部门 是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立的产业部门。 房地产行业是龙头行业，就象汽车行业发展，会带动钢铁、橡胶、电气、机械、石油等行业的发展一样，它的发展会带动众多的相关行业一起发展，建筑材料、建

2、筑施工、电子、信息、机械和化工等，同时这些行业的发展水平已经成为房地产业发展的重要影响因素。 所涉及的主要的经济活动领域包括：土地开发和再开发、地产经营、房地产开发建设、销售、租赁经营、房地产金融和信贷、保险等；以及与此紧密相关的中介服务如融资、评估、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业。一、 房地产企业的特点：资金密集。 智力密集。 受国家的宏观经济形势、经济政策、产业政策和金融部门的信贷政策的影响极大； 投资周期较长，市场风险较大。 售后服务工作要求高。二、房地产项目开发管理的一般流程1、投资机会研究与土地竞投 对房地产投资机会研究与土地竞投活动实施有效控制，为公司房地产开发获得有价

3、值的土地资源，并防范土地投资风险。 主要工作内容：项目选择、项目建议书、概念设计、可研报告、竞投等。2、项目立项及可行性研究 对项目立项及可行性研究工作流程实施有效的控制，提交各阶段的可行性研究报告，为项目开发的立项和深入开展项目全程策划与规划设计提供依据。 主要工作内容：开发计划、资金计划、各阶段可研报告、竣工后评估等。3、项目全程策划 对项目全程策划过程实施有效控制，为房地产开发项目的设计、施工、营销等工作提出合理的依据。 主要工作内容：市场调研、全程策划、各阶段策划书等。4、规划设计和前期工作 对项目规划设计和前期工作实施有效控制，确保公司开发的商品房符合法律、法规的要求，为开发项目的施

4、工、营销提供依据。 主要工作内容：地质勘察、方案竞选、方案设计、扩初设计、施工图设计、规划验收等。5、工程施工项目管理程序 对工程项目的造价、进度、质量与安全实施有效的管理和控制，确保商品房施工过程的项目管理符合规定的要求。 主要工作内容：施工组织设计、三通一平、选择供方、图纸会审、物资准备、开工建设、施工管理、专项验收、竣工验收、工程结算、保修维修等。6、市场推广与营销 对房地产开发过程中的市场推广、楼盘销售策划、商品房买卖活动的评审、交付过程的控制以及顾客投诉实施有效的控制，确保市场推广和营销阶段工作符合规定要求。 主要工作内容：营销策划推广、销售许可、开盘销售、竣工交付等。7、物业管理控

5、制程序 对公司委托的物业管理进行有效控制，确保公司商品房售后服务的水平和质量，提高业主满意度。 主要工作内容：选择物管、物管方案、验收交接等。三、成本核算的基本程序（1）根据项目特点和成本核算对象的确定原则，确定成本核算对象。（2）设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。（3）按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。（4）将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。（5）职能部门提供正确划分的可售面积、不可售面积，再根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确计算分摊。（6）编制项目开发成本计算表，计算各成本

6、核算对象的开发总成本。（7）正确划分已完工开发产品和在建开发标段之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。正确结转完工开发产品的销售成本。 （8）编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。四、成本核算的对象的确定（1）确定原则 满足成本计算的需要； 便于成本费用的归集； 利于成本的及时结算； 适应成本监控的要求。（2）确定具体成本核算对象 根据上述原则，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核

7、算对象。 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工单位承包的项目，为一个成本核算对象。 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的施工标段/产品类型划分成本核算对象。 同一施工标段项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 同一施工标段有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均可单独作为成本核算对象。 （对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开

8、发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋的成本科目。） 五、成本费用的归集与分配1、成本费用的归集与分配的基本原则和要求 会计核算的一般原则有真实性、实质重于形式、一致性、可比性、明晰性、权责发生制、配比、谨慎性、重要性、划分资本支出和收益支出等。在房地产会计核算中要特强调的是真实性、一致性、可比性、配比、谨慎性、划分资本支出和收益支出等。2、开发项目成本核算科目划分与设置 开发成本下设一级科目 成本科目代码成本科目名称4301.401 土地费用4301.402 前期工程费4301.403 建安工程费 4301.404 社区管网工程费4301.40

9、5 园林环境工程费 4301.406 公共配套设施费 4301.407 开发间接费4301.409 财务费用（资本化利息费用）4301.401 土地费用的归集 成本科目代码 成本科目名称 备 注 4301.401.01 土地价款 4301.401.02 土地出让契税 出让地价或评估地价的4% 4301.401.03 其他土地费用 4301.401.04 征地补偿费 4301.401.05 拆迁补偿费 4301.401.06 征地规费 注：其他土地费用含交易服务费1.5元/平方米土地面积、土地登记费40元/500平方米土地面积、土地评估费、用途变更费；宗地测绘费等。 土地费用的分配 能分清成本核

10、算对象的，可直接将土地成本计入 商品房的成本核算对象中； 如果分不清成本核算对象，可先进行归集，然后 再在有关成本核算对象间按占地面积分配； 通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。 具体分配方法为： 1）先按小区的占地面积将土地成本分配到各组 团；2）再将分配到各组团内的土地成本，按组团内房 屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地 面积进行直接分配； 3）然后将分配到组团内道路、广场等公用场所占 地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地 面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的开 发成本； 4）房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配 数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成

11、 本。4301.402 前期工程费（开发前期准备费） 成本科目代码成本科目名称 备 注 4301.402.01 勘察测量费 4301.402.01.01 勘察 包括普勘、详勘4301.402.01.02 测量 包括地形图、管线；工程放线定位4301.402.02 规划设计费 4301.402.03 建设规费 4301.402.03.01 领照规费 4301.402.03.02 增容费自来水管网建设费、双电源供电贴费注：规划设计费中包括项目策划与方案招标、规划设计、设计审查、模型、动画等。 领照规费中包括市政公用基础设施配套费、新建房屋白蚁防治费、人防建设费、城市规划设计收费、规划服务费、教育增

12、容费、发展新型墙体材料专项用费、散装水泥专项资金等。 成本科目代码成本科目名称 备 注 4301.402.04 施工准备费 4301.402.04.01 三通一平费 4301.402.04.02 临时设施费 注：三通一平费中包括临时道路、临时用水、临时用电、市政管线迁移费、场地平整费等。 临时设施费中包括临时办公室、临时围墙、围板、售楼处及临时样板房、临时场地占用费等。4301.403 建安工程费（主体建筑工程费成本科目代码成本科目名称 备 注 4301.403.01 桩基工程 4301.403.01.01 工程桩施工费 含试桩施工费 4301.403.01.02 工程桩甲供材含试桩甲供材 4

13、301.403.01.03 桩基检测费 含试桩检测 4301.403.02 支护工程 4301.403.02.01 支护工程设计施工费含支护设计费、施工费、监测费等 4301.403.02.02 支护工程甲供材 注：工程桩甲供材中包括钢筋、水泥、商品砼、预制桩、型材、型钢、其他材料等。 成本科目代码成本科目名称 备 注 4301.403.04 土石方工程 包括排水费、轻型井点、沉井等降水费 4301.403.05主体工程及粗装修 包括非集中建设的小区配套人防、车库地下室 4301.403.05.01 一般土建工程 4301.403.05.01.01 工程施工费包含在土建合同或土建定额的项目，一

14、般均为扣净甲供材、费后的价格4301.402.05.01.02 甲/直供材料建安工程合同及预算内、外的土建甲供材料 注：甲/直供材料中包括钢筋、水泥、商品砼、木材土建用钢板、型材、防水材料、保温材料、墙砖、地砖、石材、涂料、主体工程成品门及配件、专业工程成品窗及配件、零星材料等。成本科目代码成本科目名称 备 注 4301.403.05.02 一般安装工程4301.403.05.02.01 工程施工费一般均为扣净甲供材、费后的价格4301.402.05.02.02 甲/直供设备与主材 工程合同及预算内外的甲供设备主材 4301.403.05.04 一般建安工程材差 注：工程施工费中包括室内给排水

15、施工费室内强、弱电施工费通风和采暖工程费等。 甲/直供材料中包括给排水主材及配件强弱电主材及配件通风和采暖设备及主材安装用钢板、型材其他材料设备等。 成本科目代码成本科目名称 备 注 4301.403.08 专项土建工程4301.403.09 专项安装工程 4301.403.09.01 工程施工费 4301.403.09.02 甲/直供设备与主材 注：专项土建工程指建筑物以内，且由甲方独立发包的专项工程：一是不在土建单位合同中，又不属装饰工程的由特殊项目。如坡道雨棚、屋顶构架，非小区共有的屋顶花园、屋面球场等；二是包含在土建单位合同中，而实际操作时又单独发包的项目。如：防水、保温、防腐、防酸工

16、程、特殊地面、跃层楼梯等。 专项安装工程中包括消防设备与器材及工程安装费、空调通风采暖设备、主材及工程费、室内燃气工程费、电梯设备及其安装费等。 4301.404 社区管网工程费成本科目代码成本科目名称 备 注 4301.404.01 室外给水系统工程 4301.404.02 室外雨污水系统工程 4301.404.04室外燃气系统工程按户外800元/米收取 4301.404.06 室外供、配电系统工程 4301.404.08 室外消防管网工程 4301.404.10 室外智能化系统工程 小区停车系统、电子巡更系统、围墙监控系统等；4301.404.12 小区路灯系统 4301.404.16 其

17、他工程 4301.404.20 甲/直供设备主材 4301.405 园林环境工程费成本科目代码成本科目名称 备 注 4301.405.01 环境设计费 4301.405.02 绿化工程费 区内、区外绿化支出 4301.405.03 园建工程费 包括园林的道路、广场、建筑小品、雕塑、喷泉土建等 4301.405.05 围墙建设费 4301.405.07 小区道路费 含小区正式的大门、围栏；室外挡土墙等 4301.405.11 室外零星工程 包括背景音乐、各种指示牌、标识牌、示意图等 4301.405.15 室外配套设施与器材 包括室外的体育器材、游乐设施、园艺小品的成品雕塑、信报箱及雨棚等 43

18、01.406 公共配套设施费成本科目代码成本科目名称 备 注 4301.406.01社区中心包括文化、体育、卫生、商业、金融、行政管理、社区服务等4301.406.03 幼儿园 4301.406.04 学校 4301.406.06 人防及车库工程 小区集中建设配套人防地下室、车库 4301.406.08 物业管理设施 含独立的物业管理建筑物、岗亭等 4301.406.11 污水泵站 4301.406.12 垃圾收集站 4301.406.13 环卫作息和工具房 4301.406.18 其他设施 含游泳池、邮局、车站；室外的各类球场、车蓬等 4301.407 开发间接费成本科目代码成本科目名称 备

19、 注 4301.407.01 工程监理费 总投资的1.22.5 4301.407.02 预算编审费 4301.407.03 工程质检检测费 4301.407.06 技术服务费 4301.407.08 施工水电费 4301.407.11 物业管理费 4301.407.12 办公费用 4301.407.20 其他 4301.409 资本化借款费用（1）借款费用资本化的期限：自开发投入日起至完工交付日止的借款费用可资本化，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内；（2）可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失等借款费用，但不包括借款手续费及佣金；（3）可确定借款用途并专款专用

20、于某特定开发项目的，可将借款费用直接计入受益的开发项目；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各开发项目间分摊。 利息资本化计算分摊表（*季度/月份）项目 预付账款平均余额 开发成本平均余额 减：应付账款平均余额 小计 分摊计入开发成本利息数 开发产品平均余额 减：应付账款平均余额 减：预提费用平均余额 小计 分摊计入财务费用利息 1234=1+2-3 5=利息分摊系数*4 6789=6-7-8 10=利息分摊系数*9 A项目 500021000100025000250100000010000100B项目 10009000010000100600050

21、0500500050C项目2000800001000010000000D项目 300012000015000150500000500050合计11000200001000600006002100050050020000200n 全部项目资金占用平均余额总数 = 合计4栏 + 合计9栏 = 80000 n 利息分摊系数 = 本期应分摊利息金额 / 全部项目本期资金占用平均余额总数 = 800 / 80000 = 0.01注： 利息分摊一般每季度一次，一是有的银行按季结息，二是即使按月结息，其结息日也是每月21日，每月都要预提结息日至月未的银行利息，对于公司较大、贷款较多的公司，财务部门的工作量较

22、大。另外，按季分摊利息也能满足公司财务核算的需要。 在此，也要注意两个应付账款的区别，一个是有关开发成本的，一个是有关开发产品的。在多项目的开发公司，分配到各项目的利息还涉及具体的会计处理问题，一般资本化利息只分配到整个项目，不分配到具体的成本核算对象，即不分配到组团或标区，这样便于会计处理。资本化借款费用分配 这里是指分配到开发项目的利息如何分配计入开发产品成本中，其方法有二：一是按当期完工开发产品平均占用资金占整个开发小区占用资金的比例进行分配；二是按期完工开发产品可售面积所占整个开发小区可售面积的比例进行分配。第一种方法更合理些，但第二种方法更简便些。六、成本费用的归集与分配存在的问题1

23、、同一成本项目与核算对象的对应关系、同一施工建设单位发生不同的成本项目的分类核算问题 同一成本项目与核算对象的对应关系问题主要是指一项工程包括不同的核算对象、不同的物业，如住宅楼或办公楼底屋是商业，同时又有装璜；公共配套设施和商品房由一个单位施工等；同一施工建设单位发生不同的成本项目的分类核算问题主要是指一个施工单位同时做了多项工程，如小区内道路和排水排污工程，主体建筑工程和周边（屋前后）室外工程。会计处理上往往先将它们作为一作整体进行归集，然后借助工程预算和工程决算来进行归类和分配。2、同一开发小区不同类别物业公共成本分摊标准问题主要是指一个开发项目同时存在多种不同类别的物业，如多层、（小）

24、高层、高级公寓、别墅、商业、办公等物业时，由于其建设标准、配套标准、销售价格等不一致，其对公共成本、公共设施的投资、受益程度也不一样，如园林环境、供电、配套设施等，都是按小区规划实施。但要正确鉴定其受益不同的程度几乎是不可能的。个人的看法是对差异大的且能够区分的部分，如高级公寓建筑范围（组团、期）的园林环境，要求有单独合同、单独核算；可以按一定的配套的数量进行分配的，也可要求进行分析后合理分配，如电力工程设备费等可以按各组团的供电量大小进行分配。但对于公共设施、公共园林环境等则只能按一定标准平均分配。3、地下（人防）车库成本的归集和分摊问题（1）为解决停车难问题和人防标准提高，规划方案对地下车

25、库的配套标准很高，面积大，投资巨大，也是有些开发商宁愿牺牲小区部分品质也要有力求少建地下车库的原因。（2）地下车库往往和地上建筑相连，成本难以划分。如桩基工程、土方工程、预应力工程、结构工程等等。（3）不同类别物业地下车库的配套标准也不一致。（4）地下室往往集中建设，多屋住宅下面不一定建地下室。（5）地下车库都有人防功能，其中又分6级和6B级人防建设标准要求。（6）由于结构原因，地下室梁柱多，较多的地下面积不可利用。（7）6级人防地下车库一般不可出售但可出租，当配比低于1：1时，15%的地下车库不可出售。（8）销售数量难以确定，销售困难，大多数情况大量成本不能弥补。（9）租金和成本相比很低。

26、地下（人防）车库成本的归集和分摊，始终是房地产开发企业会计核算的难点问题，税务机关以要求必须核算其成本。个人认为地下（人防）车库成本的归集和分摊应掌握下列原则： a.分摊不可售地下（人防）车库面积的成本； b.体现成本补偿原则。例如： 一小区按规划要求建设二个地下车库，其中：标准人防6级地下车库4,000平方米,总投资预算为1,120万元，6B级人防地下车库20,000平方米，总投资4,400万元，可利用停车面积14,000平方米，可划分停车位360个，每个车位售价80,000元，该小区车库配比为1：0.8（每户0.8个车位）。据此，从会计核算角度分析： a.可售车位306个（360*85%）

27、； b.每个车位成本不应超过70,760 ；（80000*（1-营业税 5.55%-土地增值税1%-经营管理费5%） c.应分摊地下车库成本3355万元。 （1120+4400-306*53070/10000）4、小区外成本的处理问题 主要可能有市政配套设施，如供水、供电、供气、学校等配套设施，还有可能存在的是附属征地开发条件。5、甲供材料及其材料差价的核算 在此主要讲的是房地产开发项目材料核算的特点，而不是材料的一般核算。（1）材料计价：由于房地产开发公司主要材料一般没有库存，其材料核算一般采用实际成本法；（2）出库入库核算：材料管理部门根据材料采购计划、采购申请单、材料验收单、入库单及相关

28、领导授权办理材料入库手续、付款申请手续等，会计上借记“库存材料”；会计部门根据有效的材料领用单据贷记“库存材料”，并借记相关的成本费用科目。很多情况往往是一边入库一边出库，入库出库手续同时办理。（3）材料差价的结算：施工单位领用的材料往往和工程项目中标标书的定额数量不一致，就是所谓的材料“超供”和“欠供”，这就要进行材料“超供”和“欠供”数量和金额（材料差价）的结算，多退少补。计算其方法有二种。例如： 工程合同造价决算1000万元，其中甲供钢材280万元，预算数量1000吨，预算价格2800元/吨，实际供应数量1010吨，实际采购价格3800元/吨，则材差为超（+）3.8万元（1010-100

29、0）*3800），应付工程款716.20万元（1000-280-3.8）。另一种计算方法是从合同造价决算中扣除实际供应数量的预算价格，即282.80万元（1010*2800），然后计算超欠供数量的实际采购价格与预算价格的差价，即1万元（10*（3800-2800），应付工程款716.20万元（1000-282.8-1）6、甲供材料营业税的征收问题 个人认为征收甲供材料营业税主要是为了解决建筑安装营业税和征收管理问题，目前可能存在较多偷漏税的情况，可能表现在开假发票、扣除甲供材少开发票、各单位为争税源使得纳税分散管理困难、返还部分税款优惠等以及由此引发的一些违法犯罪行为。 但征收甲供材料营业税实

30、际上是纳税义务人发生改变，对应税金额的影响主要是增加了甲供材料差价，实际上金额不大，如前例，因为施工单位本来就要出具1000万元正式票据并缴纳营业税。对房地产开发企业而言，目前主要是钢材差价相对较大，上例中差价为101万元（1010*1000）。改变征税方式，也会带来其他问题： a.会计核算较困难，加大了会计核算工作量。由于房地产涉及的材料品种很多，要分清每一种材料是否甲供材困难较大，工作量也大。 b.可能会改变工程预算的方式，改变工程承包方式。 c.征收管理也有一定难度。 工程财务决算示例： 应付款： 土建工程决算 10,000,000 水电工程决算 950,000 材料采保费和下力费 50

31、,000 小 计 11,000,000应收（扣）款： 预工程款 4,500,000 甲供材料 4,000,000 超（欠）供材料 100,000 施工、生活水电费 150,000 预留维修费 328,500 小 计 9,078,500 应付工程款 2,021,500七、营业收入核算1、收入分类 主要包括标准普通住宅、普通住宅、别墅、高档公寓、办公楼、商业用房、地下室及地下车库、租赁收入、固定资产出售、价外收入等。2、收入确认准则 公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益

32、很可能流入；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时确认营业收入的实现。 房地产销售收入确认的具体条件：工程已经竣工并经有关部门验收合格；签订了销售合同，并履行了合同规定的义务,房屋已交付或已发出交房通知书；取得了销售价款或确信可以取得；成本能够可靠地计量。3、收入确认时间和所得税 从形象进度看，比较明显的有商品房封顶、商品房竣工、商品房交付。每阶段相隔约六个月时间左右。根据收入确认准则，应以商品房交付为收入确认条件，但实际工作中，由于出于各种不同的目的和需要，有时往往会提前和滞后，和所得税的缴纳产生直接的影响。 收入确认提前，当项目结算利润率高于按预收账款预缴的利润率时，实际上是提前多缴纳

33、了所得税；当项目结算利润率低于按预收账款预缴的利润率时，实际上是提前少缴纳了所得税。收入确认滞后的情况和上述刚相反。建议税务机关在实际工作中能统一收入确认标准，以公平纳税，并防止违规行为的发生。由于房屋交付时间有明确的合同约定，易于掌握，可操作。例如：项目按预收账款计算的应税金额为预收账款的10%（20%扣除税费），按项目决算的应税金额为预收账款的15%，当期有2亿元预收账款提前确认收入，则提前多缴所得税250万元（20000*（15%-10%）*25%）。若滞后确认收入，则形成滞后少缴所得税250万元。八、开发产品成本的结转理论上非常简单，会计上表现为“开发成本” 科目转为“开发产品”科目。

34、 这主要是实际工作中涉及的的问题，在这个过程中要考虑以下问题： 1、开发成本的明细科目很多，同样产品成本的构成项目也很多，都从明细科目结转开发产品成本缺乏可操作性； 2、开发产品完工交付时，工程竣工决算并未全部完成，得不到开发产品的实际成本； 3、要尽可能保持成本核算科目实际发生金额的连续，方便查询、对账、分析。例如：2008年6月30日，规划设计费结转开发产品成本前的余额为1000万元，本期需结转300万元记入开发产品，若直接减记规划设计费，则余额为700万元，经过一段时间后，若想查询规划设计费支付的金额，则从余额中已经得不到，经过多次结转长时间后更是如此。预付工程款项目要特别引起重视，结算

35、时特别容易出现少扣预付款的情况。为此，在实际工作中，往往在开发成本二级科目中设置专门用于结转开发产品成本的科目，已发生完的成本项目按实际成本分摊结转，未发生完的成本项目按预算成本分摊结转。九、预缴和汇算企业所得税存在的问题1、开发企业在结算开发产品的计税成本时的有关规定（国税发200631号文） 开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。 （1）开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成

36、本对象的外，一律不得计入当期成本对象。 （2）开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。 （3）开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。 （4）计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。 （5）计入开发产品成本的

37、费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。（6）开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。2、这和房地产企业项目开发成本发生和和工程款项的结算的模式不一致，在实际工作中造成很多困难：（1）工程施工进度快于工程款支付进度；（2）主体工程进度一般快于室外及配套工程进度；（3）工程决算在工程竣工后较长时间才能完成；（4）质保金、维修金的支付一般为二至五年；（4）涉及的金额较大，给企业造成重大负担；（5）对于项目公司而言，往往造成下一年度的所得税抵扣不完而存在退税问题。例如：一开发项目总投资10亿

38、元，当投资总额达到9亿元时，项目已全部完工，销售已达到80%，由于计税成本和会计成本的差异，需调增应纳所得税金额8000万元，调增所得税2000万元，剩余房源销售所产生的应税金额往往不足8000万元，且还须预缴所得税，同时，也给企业增加了沉重负担。3、建议允许房地产开发公司按照经批准的规划和预算进行预提，并经税务机关审核计入计税成本十、关于预缴土地增值税和土地增值税汇算1、按目前南京市土地增值税汇算试点办法执行的政策标准，根据我们测算，一个项目预缴了的土地增值税后，要不补缴土地增值的销售净利润也只有约9左右，毛利率只有约22%。销售净利润仅和银行的贷款利息相当；显然和高风险的房地产行业收益率不

39、相符的。从全国范围看，南京市目前执行的土地增值税汇算清缴试点办法，也是和全国各大中城市的汇算清缴办法不相协调的。2、目前南京市土地增值税汇算试点办法，对规范管理、有实力和品牌的优秀开发商不利，同时又从另一方面助长了管理不规范、成本收入核算不规范的房地产公司采用多种手段偷逃土地增值税，会造成税收上的 “不公平”。同时，由于普通商品房不享有增值率以下税收优惠政策，也会助长开发商对房地产的过度投入，进一步提高售价，以弥补开发商的过重土地增值税负担，这和国家的房地产调控政策相违背的。3、按照（国办发200526号）文的精神，对普通商品房享有增值率20以下税收优惠政策，普通商品房标准为：住宅小区建筑容积

40、率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。而目前试点执行的普通商品房只是经济适用房和中低价房的解释不符合相关的文件精神。根据（苏地税发200775号）文，南京市（苏地税发2007154号）文也明确土地增值税的核定征收办法，但南京市没有执行。4、对于代收费用问题，在计缴企业流转税收明确不得在营业收入中扣除，而在土地增值税汇算中不准加扣20的金额。公司认为政策的执行存在矛盾。且上述支

41、出在国家1993年出台的土地增值税条例时并不存在，实际上，在土地增值税的成本费用计算口径上和房地产开发项目实际发生的存在不一致，似乎这些成本费用不该发生，这实际上有违原则。5、目前房地产行业受宏观经济调控影响极大，且土地成本和建筑成本和二三年前相比有较大幅度上升。近两年取得的项目有相当部分还存在退还已预缴的土地增值税问题。6、关于多项目公司的财务费用的扣除问题。按土地增值税的相关规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金额机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利息计算的金额，否则，房地产开发费用（利息和经营费用）按土地成本和开发成本之和10%计算

42、。对于多项目公司在实际工作中会碰到很多问题：（1）开发项目有建设周期，资金的使用也有周期，取得的银行贷款若贷款项目专用，会造成资金的极大浪费。因此，项目贷款取得的资金是统筹使用的，而非贷款项目专用。而利息的记入是以资金占用为基础的，把一笔项目贷款的利息全部记入该项目反而是不合理的。（2）上述会计处理在土地增值税汇算时是“项目利息不能分清”，只能按5%计算可扣除利息。但实际上项目应承担的利息往往要大大超过按5%计算的扣除利息。例如：一开发项目地价5亿元，开发建设投资5亿元，建设周期三年，银行贷款5亿元，期限3年，利率8%，则需支付银行利息利息合计1.2亿元，按5%计算扣除利息仅为5000万元，两

43、者相差7000万元。（3）按照会计准则，开发产品竣工交付后其利息应计入当期费用而非开发成本，而若销售不好的话，开发项目还会占用大量资金，即还会发生大量利息费用，在会计处理上计入当期费用，而按土地增值税的规定，个人认为可记入开发成本科目。7、根据公司20多年的房地产开发实践经验，采用核定征收是切实可行的办法。这样既会稳定增加财税收入，也防止管理不规范、成本收入核算不规范的房地产开发公司的偷逃土地增值税行为，更简化了征收管理，降低了税收征收成本，有利于房地产行业健康稳定发展，更好的促进城市建设和经济发展。土地增值税模拟测算 项 目比例模拟计算价格变动价格变动价格变动一、房地产转让收入1,000,0001,038,0001,079,0001,171,500减：房地产开发成本70.63% 706,300706,300706,300706,300 其中：可加计扣除20%的金额95.00% 670,985670,985670,985670,985