房地产投资与融资.doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作房地产业与可持续发展关键词：城市规划 城市建设 房地产业 建筑业 可持续发展 循环经济 环境保护摘要：一、 可持续发展及循环经济概论1、可持续发展的基本概念2、可持续发展的重要手段是实施循环经济3、实施循环经济，要强化建筑产品生命周期管理二、房地产行业如何实施可持续发展1、房地产与可持续发展的关系2、房地产行业是资源的消耗大户，是实施可持续发展的重要领域3、在房地产行业全面开展绿色住区活动，是实施可持续发展的重要手段。一、 可持续发展及循环经济概论可持续发展理论是上世纪末才开始发展起来的理论,尽管还不是很完善,但它已显示了对社会发展、资源保

2、护和环境保护的重要意义。这一理论是适应于社会发展需求,引导人类向生态型社会和健康型社会前进的新型理论,它不只适用于指导人类生产活动，而且适用于指导人类生活行为，是全方位的、“放之四海而皆准”的科学理论。全球范围内所有企事业单位、个人，都应学习、掌握这一理论，并接收这一理论的培训和教育。尤其是各行各业的管理层人员，学习、掌握并在实践中运用这一理论显得更为重要。循环经济是实施可持续发展的重要手段。可持续发展及循环经济理论对房地产业和建筑业的发展，具有更现实的意义。1、可持续发展的基本概念何为可持续发展?在第42届联合国大会通过的我们共同的未来报告中是这样表述的：“既满足于当代人的需要，又不致损害子

3、孙后代满足其需要之能力的发展”。这一表述较为权威，其文字比较简练，而含意较为深刻。从环境角度讲，可持续发展的含意具体可分解为以下四层意思：一是人类发展需要资源，但不能只顾及当代人之需要，要为后人着想；要保护资源、爱护资源，尤其是要保护不可再生资源；二是在人类生产活动中，要把资源的消耗率降到最低点，把资源的利用率提高到最高点，最大限度地发挥资源的作用；三是人类在生产和生活过程中，要严格控制污染物的排放，必须排放的污染物要处理达标后再行排放，以维持生态环境的平衡；四是人类所生产的产品，应该是高质量、无污染或少污染的产品。从全社会发展角度讲，可持续发展，是有条件的发展，这个条件就是：既可满足当代人的

4、需求，又不影响子孙后代满足其需求能力的发展。当今来讲，就是要多目标地全面发展，在发展中保证生态安全、社会稳定、经济繁荣。不能只是一个领域的发展、以其他领域倒退为代价。也就是说，经济的发展不能以浪费资源和牺牲环境为代价；经济发展的规模和速度，必须控制在环境容量和资源承载能力的范围之内。发展、资源、环境这三个因子，无论在任何时候都应该是协调、有序、互补的关系，以达到经济发展、社会和谐、生态安全。21世纪议程是实施可持续发展的行动纲领，其内容极为丰富，共有4大部分、38条具体内容，其中有“消除贫困、改变消费方式、人口动态与可持续能力、保护与促进人类健康、促进人类居住的可持续发展、将环境与发展问题纳入

5、决策进程、保护大气层、制止砍伐森林、生物多样性保护、保护海洋资源、青年和儿童参与可持续发展”等内容。这些内容包括了经济发展、生态安全和社会稳定（社会和谐）的方方面面，它在全球范围内的全面实施，将使社会发展更加协调，世界变得更加美好。2、可持续发展的重要手段是实施循环经济何为循环经济？循环经济就是在可持续发展的思想指导下，按照清洁生产的方式，对资源及其废弃物实行综合利用的生产活动过程（引自陈之泉著循环经济一书）。或者讲，循环经济是按照生态规律利用自然资源和环境容量，实现经济活动的生态化转向。也就是说，循环经济就是把清洁生产和废弃物综合利用溶为一体的经济，本质上是一种生态经济。循环经济是相对于传统

6、经济而言，推行循环经济,改造传统产业是经济领域里的一场革命，也可以说是生产关系领域里的一场经济革命。因为改造传统产业牵涉到社会群体利益重新分配问题。原全国人大环资委主任委员曲格平同志,2003年5月在上海科普论坛会上呼吁:我国的传统经济发展模式已到了尽头,积极发展循环经济已刻不容缓。他讲，我国单位GDP的资源消耗远远高于世界平均值；与发达国家相比，能源利用率十分低下。这种传统的发展模式造成了自然生态恶化，环境污染触目惊心。传统经济发展模式已经到了尽头，我们必须坚定实施可持续发展战备，走循环经济发展的道路。这就要求我国要用信息技术和绿色技术改造传统产业，积极利用无害和低害新工艺、新技术，实现少投

7、入、多产出、低污染，推动资源的综合利用。发展循环经济需要政府的大力推动和支持。如优惠政策、经济补贴等。保护资源、降低资源消耗、保护地球生态环境是一种现代文明行为，人人应该行动起来。但真正保护资源的措施是实施循环经济。循环经济所倡导的生产过程，要求将资源作为一种循环使用的原材料，重复使用或者重复多次使用。这里首要的问题是要强化对资源生命周期的管理，即要管理好资源的开发过程和资源的生产加工过程，努力做到最大限度地保护资源、爱护资源，减少浪费，提高其利用率；要求生产厂家，在产品生产和产品使用过程中不发生或少发生污染（即不产生或少产生废气、废水和废渣），不向社会投放有毒或有污染的产品；还要求在生产的全

8、过程中节约能源和积极开发使用清洁能源。也就是说，在经济发展过程中要努力作到少投入（少消耗）、多产出，少污染或无污染，实现“资源产品再生资源再生产品”的循环式的经济发展模式。现在，客观形势要求人类的经济发展，要从主要依靠自然资源转向主要依靠智力投资，从主要依靠物资资本转向主要依靠人力资本，从以牺牲环境为代价转向以保护环境为目的。资源及其废弃物的循环使用和再生利用，靠得是智力投入和科技进步。智力是事物发展的先导，科技是社会进步的手段。科学技术与传统生产工艺的结合，就会使生产发生质的变化。这里举几个简单的例子，如清远市的进田公司将废物变成再生资源，其生产工艺本身就体现了智力的作用。工艺设计者的出发点

9、是将废弃了的镀铜木板边角料变废为宝；设计者利用物理比重法达到了这一目的，即将其边角料用机械粉碎后与水混合，在震动台的震动下将水中的铜元素分离出来（每吨铜末可售数千元）。与此同时，产生大量混有木屑的废水。该厂家不是把这些“废水”倾入江河，而是按照污水处理工艺，将其过滤、沉淀之后，分别重复利用，即将饱和的废木屑脱水后作为制作建材和各种容器的原材料；将其过滤、沉淀后的“废水”继续循环使用。废木屑变成了生产其他产品的再生原料；废水变成了再生资源，周而复始地循环利用，体现了循环经济的生命力。再如中山市造纸厂（生产包装纸），将两种不同性质废水，按酸、碱中和的原理进行处理，即将燃煤发电厂用水幕除尘法处理烟尘

10、后排出来的酸性废水，直接引入从造纸过程中产生的碱性废水中。酸碱中和后，废水变成了清水，重复循环使用，以废治废。这样，每生产1吨纸所需要的清水从过去的5060吨减少到34吨（即每生产一吨纸要补充的水量），节约了大量水资源。同时将水幕除尘后沉积下来的煤渣用来制砖，生产正品纸张过程中产生的边角废料又作为原料“回炉”。这个厂子，既节约了资源，又不排污于社会，还降低了生产成本，一举数得，实现了“零”排放的要求，符合循环经济的原理。 建立回收机制，是实施循环经济的重要手段。广州市自1999年开始坚持不懈地推广垃圾分类回收（广大市民和住宅小区要给予密切配合），当时参与的家庭近30万户，分类收集率已达到26%

11、。2001年春节期间，实现了“资源化”的垃圾达6.2万吨，使环卫工人运往垃圾填埋场的垃圾总量比上年同期减少了38%。这是一个不可小看的数字,它说明了“回收”在“循环经济”中的作用。这个38%意味着将大量的垃圾变成了资源，同时，又大大地减少了占用垃圾回填场的空间。如果广州市全面推广后，其社会、环境、经济效益更为可观。作为循环经济，对于已终结了使用寿命的产品，要努力作到再生利用，不能作为废弃物而抛弃。这在建筑和房地产业，对回收利用建筑垃圾具有十分重要的现实意义。作为人类，要强化产品生命周期的管理，即要管理好产品从“出生”到“死亡”的全过程，要努力延长产品的使用寿命。即使已经“死亡”了的产品，也要努

12、力实现再生。“死亡”产品的再生有两种方式，一是原产品再生，二是非原产品再生。要做到已报废的产品经“处理”后继续作为资源利用，就要从产品的设计入手。即设计阶段要考虑产品报废后其大部分原部件经过适当修整或处理后就可以继续使用的问题。这就要我们的设计人员努力提高“循环经济”意识，通过设计不断提高产品及其零部件的可拆性、共用性和装配性。大型产品的原部件要小型化，小型产品的零部件要模式化，以便为其再生利用创造条件。据说德国的宝马汽车报废后有70%的零部件可以继续利用，近年来他们还提出了新的目标，争取把利用率提高到90%以上。目前在西方一些发达国家，“循环经济”已成为一种潮流和生产方式，有的国家已开始考虑

13、用法律的形式将其固定下来，以促使企业全面推行这一有利于可持续发展的生产模式，如日本已发布了推动建立循环社会基本法、特定家用电器再商品化法等。人类在呼唤“循环经济”。“循环经济”是实施可持续发展的重要生产形式。所以要大力推行“循环经济”。目前，在我国人们对循环经济的认识尚不到位，要逐步将这一新型理论落到实处，要从以下几方面入手：一是要大力发动各行各业的科学研究部门把“循环经济”如何与实践结合的问题作为一个课题进行研究，通过研究要提出本行业产品的产生过程如何实现“循环经济”的具体措施，并能结合实践情况总结经验，制定出相关的技术标准和规范。二是各行各业的设计单位，要根据“循环经济”的指导思想设计本行

14、业产品可持续利用的生产工艺及其组装模式，经试点并总结经验后逐步推广，努力做到资源消耗少、产生污染少、产品质量高（即两少一高），使其废弃物料实现“减量化、无害化、资源化”。三是政府主管部门要加强领导，不断推广发展“循环经济”的经验，大力淘汰生产工艺落后、资源浪费严重、污染严重的各类后进企业。四是新闻媒体要大力宣传在实践“循环经济”中的先进典型，将“循环经济”的科学生产方式全面地推向社会，让其遍布社会的各个角落，使21世纪能真正成为“循环经济”全面发展的世纪。3、实施循环经济，要强化建筑产品生命周期管理人类的生命周期，是从怀孕开始到生命结束为止。植物的生命周期，是从播种开始到它失去光合作用的能力（

15、即失去制造碳氧化合物的能力）为止。非生物（一般特指各类产品）的生命周期，是从设计开始，到它彻底失去使用功能为止。不管是生物还是非生物，其生命周期大致可分以下几个阶段：孕育阶段成长阶段奉献阶段毁灭阶段处理阶段。作为建筑产品，讲得确切一点，它的生命周期应由以下几个阶段组成：构思设计阶段施工验收阶段投入使用阶段寿命终结阶段再生处理阶段。1992年，联合国召开的有183个国家代表参加的世界第二次环境与发展大会上，通过了21世纪议程。“议程”中明确规定要“促进人类居住的可持续发展”。在我国，与建筑业相关的一系列生产活动，与可持续发展的目标还有相当的距离。我们先看看建筑产品的“诞生”对生态环境产生的负面作

16、用，从而引起人们对实施生命周期管理重要性的认识。作为城市，占据土地面积和空间体量最大的物体是建筑物。建筑物是矿藏资源的重新组合，是消耗资源最多的产品，每平方米消耗各类资源平均在1000公斤以上。全国每年仅住宅工程就要建3亿多平方米，如果将所消耗之建材全部折算成原始状态的资源，取其综合平均容重为1000公斤/每立方米，按1米的厚度铺在地面上，3亿多平方米建筑物所耗用的建材，就可以铺设300多平方公里那么大的版土，相当于一个特大城市的占地面积了。这么多的资源都是从地球表层挖掘而来。如果不珍惜其使用和管理，不组织再生利用，不走循环经济的路子，地球将承受不起如此高速的挖掘和破坏，我们的经济也不可能持续

17、、健康地发展下去。人类的生产活动在无情地蚕食着地球养育生灵的肌肤，地球的生态功能，在以前所未有速度萎缩、颓废。人类应该觉醒了！作为一个文明的国家，要保护环境、保护生态，保护人类生存的家园，就要唤起广大企业和人民群众，强化对产品生命周期的管理，即要管理好从产品的设计到寿命终结后回收处理的全过程。在21世纪的新型经济时代，所有行业及其企业，都应走循环经济的道路，强化产品生命周期管理，并逐步建立按其生命周期核算成本的新型机制。建筑行业更应大力推行循环经济理念，积极建立按建筑产品生命周期核算建筑成本的管理机制。投资方和施工企业是实施按“建筑生命周期”核算建筑成本的主要单位，都要树立科学观念，重视规划、

18、设计在延长建筑生命中的作用，努力提高工程质量水平，认真贯彻节能设计标准，开发利用清洁能源，积极抓好建筑废弃物的回收利用工作，建设资源节约型社会，建立完善的循环经济机制，为保护资源、保护生态、保护人类社会的长治久安，做出划时代的贡献。二、房地产行业如何实施可持续发展1、房地产与可持续发展的关系这要从四个方面来谈：一是房地产业的产品是建筑物，建筑物其属性有其双重性，它的“诞生”和生存，既有为人类创造良好环境的一面，又有破坏生态环境的一面。二是建筑物的生产需要大量建筑材料，这些材料的环保程度和建筑物的功能与人体的健康有着密切的关系。三是建筑物是消耗能源的重要产品，如何开发利用清洁能源，如何开发节能型

19、的建筑产品,是房地产开发商的一个重要任务。四是如何延长建筑物的使用寿命？建筑物达到死亡期后，其“残核”（即建筑废料）的处理如何实施再生利用？这也是可持续发展的重要方面。2、房地产行业是资源的消耗大户，是实施可持续发展的重要领域可持续发展的观点，对于人多物缺的中国来讲是求之不得的“救命理论”。中国人必须在此理论指导下，全民行动，才有可能实现用有限的资源，今后能持续养活近二十亿人口的任务。我们不能和资源十分丰富的澳大利亚和加拿大相比。在这个问题上，我们的人民必须尽快觉醒，我们的政府必须尽早决策，我们的法制社会必须尽快建立。我们要有紧迫感、危机感。作为房地产行业，首先要树立保护资源、爱护资源、维护生

20、态平衡的思想。矿藏、土地、森林是人类生存的重要资源，没有它们，人类就不能活下去。没有它们，房地产行业也无法发展。过去，由于生产方式和科学技术落后，人们对资源的态度只是“开发、利用、造福于人类”，很少顾及到保护。正是由于如此，才造成了生态环境的极大破坏。如山西.。房地产业的发展，对资源的消耗量相当可观。房地产的产品中，含有大量的不可再生资源和可再生资源，如铁、铜、铝，砂、石、土，木材、水泥和竹材等。平均每平方米的建筑面积中约含有钢材50-60公斤、石子400-450公斤、砂子350-400多公斤、水泥2=100-130公斤;还有墙体材料约几百公斤。浇注混凝土的支撑体系，又要消耗大量的钢材、木材和

21、竹材。总的讲，平均1平方米的建筑物要消耗物资1000多公斤。所以我们说，建筑物是矿藏资源的重新组合。这些资源都是来自于大自然。大自然的破坏，就是生态的破坏。矿藏的开采、砂石的开挖、森林的砍伐等，都严重破坏植被、破坏生态。生态的破坏，对于人类来讲是要输出代价的。房地产行业是资源消耗大户，因此，如何将房地产的开发、管理和可持续发展的指导思想挂起钩来，是新世纪房地产发展中至关重要的课题。3、在房地产行业全面开展绿色住区活动，是实施可持续发展的重要手段。绿色住区的概念,是在可持续发展的思想指导下提出的。“绿”字中包含着丰富的可持续发展的精神。绿色是美丽的、祥和的，她的存在意味着：生态的平衡，文化的兴盛

22、，人类的生存，地球的永恒。同样，她的消失，却意味着：生态的破坏，文化的衰败，人类的毁灭，地球的自衰。党的十六次全国代表大会主题报告中,关于全面建设小康社会的目标之一是:“可持续发展能力不断增强,生态环境得到改善,资源利用率显著提高,促进人与自然的和谐,推进整个社会走上生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路”。创建绿色住区的重要目的,除了为人们创造一个良好的居住环境之外,还有一个重要的目的,就是要认真贯彻党的“十六大”提出的可持续发展的指导思想，最大限度地提高资源利用率，促进人与自然的和谐。这就要从规划、设计、施工、验收、使用、管理等每一个环节认真做起。在二十一世纪的今天,不贯彻可持续发展精

23、神的建设活动，已不能适应时代发展的需要。绿色住区要从以下若干个方面贯彻可持续发展精神:（1）规划设计科学化；（2）工程质量优质化；（3）建筑材料环保化；（4）环境建设生态化；（5）生活能源清洁化；（6）住宅功能智能化；（7）物资消耗循环化；（8）化艺术民族化；（9）物业管理人性化;（10）住宅产业现代化。以上十个方面，基本上体现了绿色住区在贯彻可持续发展精神的方方面面。绿色住区考评活动在广东省开展已一年多时间了，各方面反映都很好。这一活动的全面开展，必将会把广东省住宅小区的建设水平和住宅产业化向前大大提高一步，会为广大市民提供大量舒适、健康的现代化住宅，同时也会把城市的景观水平推上一个新的台阶。绿色住区是真正适合人们居住的生存环境。绿色住区的生命力，在未来的时间里会体现得更加充分，它在现代化的城市所占居的位置越来越重要。因此，我们号召所有房地产开发企业都应积极参加到创建绿色住区的行列中来，为创建本企业的光辉品牌，为实现住宅产业化而努力奋斗。参考文献:房地产可持续发展模式研究