福州房地产估价报告.doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作房 地 产 抵 押 估 价 报 告 估价项目名称：福州市市台江区鳌光路鳌港苑5幢706室房地产市场价格评估委 托 方：* 估 价 方：福州*房地产评估有限公司估 价 人 员：陈俊达 估价作业日期：2012年12月12日2012年12月15日估价报告编号：*评字2012第0001号目 录第一部分 致委托方函2第二部分 估价师声明3一、估价师声明3第三部分 估价的假设和限制条件5一、估价的前提和假设5二、未经调查核实或无法调查核实的情况和资料5三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理6四、限制条件7五、变现能力分析8六、风险提示9第四部分 估价结果

2、报告11一、委托方11二、估价方11三、估价对象11四、估价目的14五、估价时点15六、价值定义15七、估价依据15八、估价原则16九、估价方法16十、估价结果16十一、估价人员17十二、估价报告应用的限制17十三、估价作业日期17十四、其他需要说明的事项17第五部分 附件第一部分 致委托方函*：我公司于2012年12月12日接受贵方委托，我公司秉着独立、客观、公正的原则，对福州市市台江区鳌光路鳌港苑5幢706室房地产市场价格评估（建筑面积98.20平方米，分摊占地面积合计为15.00平方米）房地产的市场价格进行了评估，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值（贷款银

3、行：*），至2012年12月16日估价工作结束。评估人员根据估价目的，遵循估价原则，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合评估经验，充分考虑影响房地产价值的各项因素，评估确定估价对象房地产在2012年12月12日的市场价格为（币种：人民币）：房地产总价：101.2246万元大 写 金 额: 壹佰零壹万贰仟贰佰肆拾陆元整房地产单价：10308元/平方米评估过程、结果及有关说明详见估价结果报告。 特此函告！*（公章）法定代表人：*2012年12月15日第二部分 估价师声明一、估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准

4、确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7.需要声明的事项：（1）本报告估价时点为2012年12月12日，提交报告之日为2012年12月15日。在市场无明显价格波动条件下，报告有效期自提交报告之日起不超过一年，即2012年12月15日至2013年12

5、月14日。随着时间的推移，该房地产的价格应作相应调整，甚至重估。（2）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不能做其它用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。(此页无正文)二、估价师签名姓 名 注 册 号 签 名* * *第三部分 估价的假设和限制条件一、估价的前提和假设1、假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。2、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。3、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。4、在估价过程中，我们假定该物业的

6、所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。5、我们在假设估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。6、估价对象福州市商品房权属证明书记载房屋设计用途为住宅，估价对象所在小区鳌港苑的国有土地使用证证载土地用途为城镇住宅用地。本次估价是以估价对象能够按照福州市商品房权属证明书记载的设计用途，即住宅持续使用为假设前提。7、本报告确定的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定

7、优先受偿款，至估价时点，估价人员未发现估价对象存在优先受偿款。二、未经调查核实或无法调查核实的情况和资料1、本次估价对象由委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价。2、本次估价是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的，是以估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产价格。3、本次估价假设估价对象无回迁安置用房约定或其它优先受偿事项，建设项目相关费用等已全部付清。如与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理1、本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价

8、对象房地产价值的影响；没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价值的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。委托人在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。 2、本报告估价结果没有考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。3、本次估价对象的建筑面积和分摊占地面积分别均来源于委托人提供的福州市商品房权属证明书及附图，本报告以此为前提进行估价。经过实地目测大体相当，但房地产估价师

9、未进行专业测量，本报告以此为估价的前提条件。4、估价对象建筑面积根据福州市商品房权属证明书确定，其准确面积应以房产管理部门颁发的房屋所有权证为准。6、我们曾于2012年12月12日进行实地查勘，并进行了现场拍照（实地查勘照片附后）。但我们并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏。在本次估价中假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。7、因委托人原因，估价人员无法查看福州市商品房权属证明书及国有土地使用证等产权证件原件，且房地产估价师未到有关主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。委托人提供的其它资料有部分为影印件，估价人员不保证影印

10、件与原件的一致性。本次估价是以委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托人负责。8、估价对象房屋福州市商品房权属证明书证载结构均为钢混结构，经估价人员现场勘察，实际建筑结构为为钢混二等结构，本次估价以实际勘察结构为准，并以此为估价前提条件。四、限制条件1、估价对象地段等级依据福州市市区二七年住宅用地级别与基准地价图确定。2、本报告估价结果已包含估价对象与其功能相匹配的、附着在建筑物上的、不可移动的设备设施价格。3、本报告估价结果已包含估价对象分摊国有占地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。4、本报告估价

11、结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。5、本报告所确定的房地产价格，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，不对其他用途和目的负责。如估价目的变更，须另行估价。6、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。7、本报告仅供房地产主管部门、委托人及*使用，非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部

12、分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。8、我们申明，本估价报告书仅供房地产主管部门、委托人及*使用，本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任。9、按现行规定，估价报告的有效期自完成估价报告之日起为一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。在有效期内实现估价目的时，可以以本报告及估价结果的应用日期与估价结果作为衡量估价对象价值的参考依据，超过有效期范围，需重新进行估价。（当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减）10、本报告的最终解释权由本估价机构所有。五、变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时

13、，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。估价对象的变现能力分析如下：1、估价对象设计用途为住宅，变现能力较强；2、变现费用（如下表）：税费税率（%）金额（万元）备注营业税及附加5.8%5.87卖方契税4%4.45买方土地收益金元/平方米（土地面积）0卖方交易综合服务费新建住宅3元/平方米0.03双方各半印花税10.10双方各半拍卖费成交价格的10%10.12双方各半评估费5差额累进0.50双方协商合 计

14、21.073、处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。 4、若需对估价对象进行短期强制处分，考虑快速变现如估价对象所在区域市场发育的完善程度、该类物业的市场需求有限、处置时间较一般正常交易时间短、其他不可预见因素及拍卖、过户等变现费用等因素的影响，成交价格可能仅为其公开市场价值的60%左右，详见下表：序号影响因素折减率%1买方市场有限需求152快速变现方式、时间限制53拍卖等方式中介费用104买方市场客户购买处置资产的心

15、理55其他不可预见因素5合 计40%六、风险提示1、估价对象设计用途为住宅，本次评估值较为符合目前市场价格。3、若贷款期限较长，考虑到该时间段内房地产市场的变化，建议贷款人在壹年后适时对抵押房地产价值变化状况进行再评估，以控制贷款风险。4、报告所称“市场价值”是指估价对象在保持设计用途并持续经营，以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见。该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解估价对象相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表具体资产在涉及产权变动或资产形态转变时

16、的实际交易价格。5、此外，鉴于目前金融机构贷款风险管理办法等规定涉及抵押物变现价值的计算，并考虑到报告使用人按其内部规定将自行判断将来可能的变现损失，为避免造成重复扣减，故本次估价结果未扣除未来可能的变现费用，委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。第四部分 估价结果报告一、委托方*联系人：*联 系 电 话：189*1124二、估价方福州*房地产土地评估有限责任公司地址：福州市台江区*法 人 代 表：*房地产评估资质级别：贰级资质证书号：*号联 系 人：陈俊达 联系电话： 156*3368三、估价对象1.估价对象基本状况本次估价对象为福州市市台江区鳌光路鳌港苑5幢706室

17、房地产市场价格评估（建筑面积98.2平方米），商品房用途为住宅。台江区鳌光路鳌港苑5幢为高层住宅楼，建成于2008年，钢混结构，总层数17层，外墙面贴石材及瓷砖，两部电梯，估价对象位于7层，三室一厅一卫一厨格局，朝向北。室内装修情况为：客厅地面铺瓷砖，墙面贴石材及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；卧室铺实木地板及地毯、墙面为壁纸及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房及卫生间地面及墙面为石材，石膏板吊顶，厨房整体厨柜；阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭；外窗为塑钢窗、室内门为木门、户门为防盗门。室内水、电、天燃气、有线电视、宽带线等设施齐全。根据现场勘察，委估房地产结构施工质量

18、良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为95%。2.估价对象权利状况根据福州市商品房权属证明书记载，估价对象买受人为*，商品房用途为住宅，房屋建筑面积为98.20平方米，根据委托方提供的国有土地使用证，土地使用权性质为出让，土地使用年限自2005年2月28日至2075年2月27日。3.估价对象区位状况（1）台江区基本概况估价对象位于福州市台江区，台江区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。台江区，位于福州市区中部，闽江北面，为福建省省会福州的商业、金融中心。是福建闽江流域水陆交通枢纽。地理坐标为

19、北纬2605，东经11918。东以光明港、晋安河与晋安区为界，西、南以闽江与仓山区为界，北以琼河、东西河、斗池路、上浦路与鼓楼区为界。全区总面积18平方千米，总人口32万人（2006年）。中部丘陵地稍高，四周低倾，尤以流沙冲积成陆的南部、东南部、西南部、西部平原地势更低，江岸线全长7800多米。东北与晋安区一河之隔，南与仓山区隔闽江相望，北及西北与鼓楼区毗邻。目前台江区域经济总量位居福州市前列。随着商贸、服务业特别是金融等新经济的迅速发展，台江区已经形成了以商贸、房地产、电子产品、信息、商务办公、文化等综合性产业结构；区域内集中了大量商务办公和酒店、公寓等设施，并具有完善、便捷的交通、通信等现

20、代化的基础设施和良好的发展环境，吸引了众多国内外投资商纷纷云集到这里投资或设立办事机构，国际商务氛围十分浓厚。雄厚的驻区资源、巨大的市场潜力、完善的基础设施和大量的投资服务机构使台江区具有建设中央商务区(CBD)的综合优势。（2）估价对象区位状况位置：估价对象位于台江区敖光路，该小区西临曙光路，东临亚兴路，地理位置一般。社区成熟度：小区周边亚峰公园、鳌峰小区社区成熟度较高。自然环境和人文环境：估价对象小区内绿化较好，小区以北沿光明河，附近有鳌峰洲白马王庙等文化建筑，自然环境及人文环境较好。公共服务设施及教育配套设施：小区附近有中信银行、工商银行、招商银行、万达广场、花鸟市场、东南妇幼医院医院、

21、福州三十八中、亚峰中心小学，生活服务及教育设施较齐全。交通：小区南距鳌峰路约800米，通达性较好。小区附近有金融街万达广场站经51、71、10、312、74、88等多路公交车，交通便捷度较高。基础设施状况：估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“六通”（即通上水、通下水、通电、通路、通信、通燃气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。4.估价对象市场分析在中央政策严格把控房地产市场调控不动摇的情况下，今年住房用地计划供应总量由17.26万公顷调整为15.93万公顷，减少7.7%。但与历年实际计划完成相比仍远超历史最高水平。上半年受调控影响全国房地产企业纷纷以价促量回笼资金。至6月份市场

22、情况开始改善，房价也有所上涨。2012年1-5月份，房地产市场开发投资同比增长18.5%，从销售面积和销售额来的监控来看分别下滑了12.4%和9.1%降幅有所收窄。到了今年九月份各大企业销售额不同程度的完成了今年的8成任务。市场的明朗以及资金的回笼促使房地产企业积极拿地，储备资金进入土地市场。中国是处在一个转型期的国家，经济发展带动城镇化进程而城镇化又反过来刺激经济的增长。而房地产业在这中起到了很大的作用。在短期内中国不可能改变经济增长的推动主力，所以房地产市场发展趋势难以改变对此我们对认为房地产前景保持乐观态度。新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。调查显示，9月份，我市新建住宅销售价格指数同

23、比上涨3.6%，涨幅比上月提高1.5个百分点，环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点，环比涨幅已连续两个月缩小。今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效控制。今年1-9月份福州市商品住宅销售总面积为158.1万平方米，同比增长6.74%。销售套数为14562套，同比增长6.94%。然而第三季度以来，福州市区商品住宅签约量呈逐月下滑态势，7月份商品住宅签约

24、量为1655套，8月份为1378套，而9月份福州市商品住宅签约量则下降至1021套，环比下降25.91%，销售面积10.94万平方米，环比下降24.29%。据调查显示，国庆7天，福州市区商品房签约169套，同比下降44.95%，传统的“金九银十”未能显现。在住宅销售的套型面积分布方面，总体分布较为平均，套型面积90平方米以下的占总体的28.3%，90-120平方米的占27.03%，120-144平方米的占16.37%，144平方米以上的则占28.3%。总之，福州房地产市场经济的发展现状及未来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定的影响。四、估价目的本次估价的目的是核定估价对象完整权利状态下的房地

25、产市场价值，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2012年12月12日六、价值定义本次评估采用公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指估价对象在符合估价假设及限制前提下，于估价时点2012年12月12日的公开市场价格。七、估价依据1.有关政策法规和文件（1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999；（4）中华人民共和国国家标准城镇土地估价规范GB/T18508-2001；（5）福州市四城区土地级别与基准地价调整结果榕政综200981号；（6）房地产估价规范【GB/

26、T 50291-1999】；（7）城镇土地估价规程国标GB/T 18508-2001（8）房地产抵押估价指导意见（9）其它相关法律法规。2.委托方提供的有关资料（1）房屋所有权证复印件（2）国有土地使用证复印件3.评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。八、估价原则本次估价依据房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对估价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理的评估。九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法作为本次

27、估价的基本方法来求取估价对象的总价格和单位价格。市场法：根据替代原则，选取一定数量的可比实例，并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。采用公式： 交易情况 市场状况 房地产状况 修正 调整 调整 比准价格可比实例价格 （1价格变动率）期数 十、估价结果 受委托人委托，我公司对福州市市台江区鳌光路鳌港苑5幢706室房地产进行了估价，经过估价人员实地勘察、资料分析与计算论证，并结合福州市房地产行情，确定估价对象在估价时点2012年12月12日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为RMB101.22456万元，大写金额：人

28、民币壹佰零壹万贰仟贰佰肆拾陆元整十一、估价人员姓 名 注 册 号 签 名陈俊达 * *十二、估价报告应用的限制1、本报告所确定的房地产价格，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，只能用于与估价目的相符的用途，不对其他用途和目的负责。2、本估价报告自交付之日（2012年12月15日）起生效。3、本报告书的应用有效期自完成日期起壹年，即从 2012年12月15日至2013年12月14日。当房地产市场价格或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减。十三、估价作业日期2012年12月12日至2012年12月15日十四、其他需要说明

29、的事项1、估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。2、委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。房 地 产 抵 押 估 价 技 术 报 告 （与房地产估价报告配合，仅供估价机构存档和作为估价结果提交有关管理部门确认和备案时的附件）估价项目名称：福州市市台江区鳌光路鳌港苑5幢706室房地产市场价格评估委托人：*房地产估价机构：*贷款银行：*估价人员：陈俊达估价作业期：2012年12月12日至15日估价报告编号：福州*房地产评估有限公司通信

30、地址：福州市台江区* 估 价 技 术 报 告一、估价对象分析1、估价对象的范围（详见估价结果报告）2、估价对象的区位、实物和权益状况（详见估价结果报告）3、最高最佳使用分析 所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量的。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分发挥房地产的潜力。估价对象福州市商品房权属证明书记载房屋设计用途为住宅。本次估价是以估价对象能够按照福州市商品房权属证明书记载的设计

31、用途，即住宅持续使用为假设前提。二、房地产市场分析（详见估价结果报告）三、估价方法选用分析（详见估价结果报告）四、估价的详细测算过程（一）市场法、基本原理市场法的基本原理是，根据替代原则，选取一定数量的可比实例，并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。采用公式： 交易情况 市场状况 房地产状况 修正 调整 调整 比准价格可比实例价格 （1价格变动率）期数 、测算过程在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从类似的房地产（即与估价对象处在同一供求范围内、并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等与估价对

32、象相同或相似的房地产）中选取具有代表性的交易案例作为可比实例，通过交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。具体评估过程如下：1、确定可比实例根据市场法的基本原理，考虑到估价对象的实际情况，在评估人员广泛搜集交易实例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易实例的比较分析，从中选取三个可比实例，基本情况如下：实例一：桂园怡景位于鳌峰路北侧、福光南路西侧，设计用途为住宅，土地使用权取得方式为出让，容积率为2.0，建筑规模10万平方米。 建筑结构为钢混小高层，绿化率15% ，物业管理公司恒耕物业，交易日期为2012年12月

33、，交易均价为12610元/平方米。实例二：武夷绿洲位于台江区的福光南路379号，设计用途为住宅，土地使用权取得方式为出让，容积率为2，建筑规模19万平方米，建筑结构为钢混小高层，绿化率35% ，物业管理公司武夷绿洲物业，交易日期为2012年12月，交易均价为10920元/平方米。实例三：利嘉花园位于排尾路268号，设计用途为住宅，土地使用权取得方式为出让，容积率为2.3，建筑规模5万平方米，建筑结构为钢混小高层，绿化率24% ，物业管理公司名称为百家物业，交易日期为2012年12月，交易均价为9450元/平方米。2、因素选择及条件说明根据房地产估价规范，参与比较的因素应是对房地产影响较大并具有

34、代表性的主要因素，针对这些因素来对可比实例进行修正。本次评估所选择的因素有：（1）交易情况修正：排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例价格偏差； （2）市场状况修正：确定价格变动率，进行市场状况修正。（3）房地产状况修正：区位状况（包括位置、交通、环境景观、外部配套设施）；权益状况（包括土地使用权取得方式、城市规划限制条件）；实物状况（包括建筑规模、建筑结构、设施、设备、装饰装修、空间布局、通风、采光、日照、使用率、层高、完损程度、其它（包括外观、防水、保温、隔热、隔音）；宗地比较因素详见表2。3、以估价对象为标准对各因素条件进行比较，确定比较因素条件指数，编制比较因素条件指数表，详见表

35、3。具体修正如下：（1）交易情况修正：3个可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。（2）房地产状况修正：分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。A、区位状况修正a）位置修正地段等级根据福州市市区土地定级与基准地价评估对市区土地级别范围的划分，确定估价对象与可比实例所处地段等级。以估价对象地段等级指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，指数增加或减少2。繁华程度将繁华程度的状况分为繁华、较繁华、一般、较不繁华、不繁华五个等级，以估价对象繁华程度指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个

36、级别，则指数增加或减小2。街道条件修正将街道条件分为不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街五个级别，以估价对象街道条件指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小1。距离公交站点距离修正将距离公交站点距离分为近、较近、一般、较远、远五个级别，其中距离100米为近，100-400米为较近，400-700为一般，700-1000米为较远，1000米为远，以估价对象距离公交站点距离指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小1。朝向修正将朝向分为优、较优、一般、较差、差五个级别，其中东南向为优，南、西南向为较优，东向为一般，

37、东北、西北向为较差，北、西向为差，以估价对象朝向指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小2。b）交通修正主要指市内交通便捷度。将市内交通便捷度的状况分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，以估价对象交通便捷度指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小2。c）环境景观自然环境将自然环境状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象自然环境状况指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小1。人文环境将人文环境状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象人文环境状况指数

38、为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小1。景观将景观状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象景观状况指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小1。d）外部配套设施包括教育设施、购物场所、医疗设施、金融网点、文体场所、邮局电讯设施。将配套设施状况分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级。以估价对象配套设施完备度指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小2。B、权益状况修正a）土地使用权取得方式修正可比实例与估价对象的土地使用权性质均为出让，故无需修正，调整系数均为100

39、/100。b）城市规划限制修正主要指建设项目的容积率。参照福州市及估价对象周围相同用途土地地价与容积率的关系，将容积率分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，其中容积率1.5为优，1.5-2.0为较优， 2.0-2.5为一般，2.5-3.0为较劣，3.0为劣，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小1。C、实物状况修正a）建筑规模修正 将建筑规模分为小型、中型、大型三个级别，其中建筑面积10万平方米为大型，5-10万平方米为中型，5万平方米为小型，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小1。b）建筑结构修正将建筑结构分为砖混、钢混三等、钢混二等、钢

40、混一等四个级别，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小1。c）设施状况修正主要指小区内的配套设施，如周界防范系统、闭路电视监控系统、可视门禁对讲系统、智能化车辆出入管理系统、背景音乐系统等。将设施状况分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级。以估价对象基础设施完备程度指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小2。d）设备状况修正将设备状况分为一般国产设备和进口设备两个级别，以估价对象设备指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小1。e）装饰装修修正将装饰装修状况分为毛坯、简单、一般、中档、

41、高档五个等级，以估价对象装饰装修状况指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小2。f）空间布局修正将空间布局状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象空间布局指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小1。g）通风状况修正将通风状况分为优、较优、一般、较差、差五个级别，以估价对象通风状况指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小1。h）采光状况修正将采光状况分为优、较优、一般、较差、差五个级别，以估价对象采光状况指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数

42、增加或减小1。i）日照状况修正将日照状况分为优、较优、一般、较差、差五个级别，以估价对象日照状况指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小1。j）使用率状况修正将使用率分为高、较高、一般、较低、低五个级别，其中公摊比例10为优，10-15为较优，15-20为一般，20-25为较劣，25为劣，以估价对象使用率状况指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小1。k）层高修正将层高分为优、一般、差三个级别，其中3.2米为优， 2.8-3.2米为一般，2.8米为差，以估价对象层高指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一

43、个级别，则指数增加或减小1。l）完损程度修正以估价对象完损程度指数为100，将可比实例与估价对象相比，成新率每上升或下降5%，则指数增加或减小1。m）其它包括外观、防水、保温、隔热、隔音。将其它状况分为优、较优、一般、较差、差五个级别。以估价对象状况指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小1。4、计算比准价格将以上修正后的系数代入公式计算，详见表4。表2 可比实例资料 实例项目A桂园怡景B武夷绿洲C利嘉花园D估价对象交易情况正常正常正常正常交易日期2012年12月2012年12月2012年12月2012年12月房地产状况区位状况位置地段等级鳌峰路福光南路排尾路鳌光路繁华程度一般一般一般较不繁华街道条件一面临街一面临街一面临街不临街距离公交站点距离（米）20米20米20米800米朝 向南北南北南北南北楼 层全部楼层全部楼层全部楼层全部楼层交 通便捷便捷便捷较便捷环境景观自然环境较优较优较优优人文环境较优较优较优较优景 观较优较优较优一般外部配套设施较优较优较优一般权益状况土地使用权取得方式出让出让出让出让城市规划限制条件容积率2.0容积率2.0容积率2.3容积率2.2实物状况建筑规模10万19万5万4万建筑结构钢混/小高层钢混/小高层钢混/小高层钢混/小高层设 施较完善较完善较完善较完善设 备一般国产一般国产一般国产一般国产装饰装修