房地产开发与经营总复习.doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作房地产开发与经营总复习第一章 房地产开发与经营概论 （共7页）（需打印23份）房地产，是房屋财产和土地财产的总称。房产是指法律上明确了权属关系的房屋财产。是通过开发建设等经济活动而形成的使用价值和经济价值的商品。地产是在一定土地所有制关系下作为财产的土地，即土地的货币表现形式。它在法律上有明确的权属关系，并能给所有者和经营者带来经济利益的建设用地。房屋，是具体事物的名称，是指有墙、门、窗，上有盖的供人们居住或作其他用途的建筑物。房产，是指建筑业劳动成果，在法律上明确了权属关系的房屋财产。土地，是指地球陆地的表层。从法理上讲，土地权利的空间范

2、围包括一定深度的地层及其上面一定高度的空气空间。就性质来说，土地是不依赖于人类而存在的客观自然物。房地产业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。我国国家计委、经委和国家统计局联合发布的国民经济的行业分类和代码中把国民经济分为十三类，房地产业被列为第七类，并把它明确列入第三产业。房地产业主要包括：1 土地开发。2 地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押。3 房产开发。 4房产经营，是指房产的买卖、租赁、抵押等。 5房地产中介服务。6房地产物业管理。房地产业是国民经济发展的先导性产业，它的发展不仅为本行业提供了大量就业机会，还推动了城市经济的全面提高，直接或间接地带动建筑业、建材

3、业、机械、化工等基础工业以及金融业、运输业的发展。房地产业在一些发达国家和地区成了当地经济的支柱产业，在国民经济的收入中所占的比重越来越大。像美国，房地产业的收入占到财政收入的20以上。1998年至2003年，我国房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP的增长，每年保持在2个百分点左右。我国房地产业起步较晚，上个世纪八十年代末九十年代初，随着改革开放的深入才出现商品房，但那时由于刚从计划经济转向市场经济，生活水平不高，购买力低，再加上人们习惯于向国家租房住，所以，商房品销售很不景气，也没形成真正的市场，经过近十年的低谷徘徊，直到出现了温州炒房团，进入本世纪后，房价开始上涨，像北京上海杭州等一些大

4、城市的房价从97年的2500元左右一平方猛涨到2002年的一万多一平方。03年后房价几乎一天一个价，房地产业的利润位于第三产业的榜首，许多人摇身一变成了房地产开发商的老板，甚至出现了“要发财搞房产”说法，房价这么高，但还有这么多人在买，其实有相当一部分人买房不是为了住，而是为了升值，也就是所谓的“投资”，出现了“想住的人买不起房子，买房的人不是为了住”的怪现象。这主要是和当前的经济政策有关，尤其是银行居民存款的低利率再加上国家征收利息所得税，居民把钱存银行和同期上涨物价相比所得的是负利率，换句话说，存在银行的钱没升值，反而亏了，于是要寻找其他能升值的地方，目前，多数人选择了股市或是房地产，随着

5、大量资金的涌入，房地产的价格和股市几乎是同样在不停地涨，股市有时还回调一下，可房地产只涨不跌，像上海的楼市竟出现了十多万一个平方的天价，这种严重的价值和价格相背离的现象使房地产业的发展偏离了正常的轨道。房地产市场，是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的总和。地产市场，即土地使用权的买卖、出让、转让、土地开发经营活动和地产商品交换的总和。我国的地产市场体系由三大类，三级市场组成。1 土地所有权市场。也称征地市场。在这个市场上，买方只能是国家，卖方是农村集体经济组织，交易对象是土地所有权，其交易价格，即土地补偿费完全由国家有关规定计取。2 土地使用权出让、转让市场。根据土地所有权和土地使用权

6、相分离的原则，国家可以出让土地的使用权。这个市场可分为一级二级三级市场。一级市场，即土地出让市场。由国家将土地使用权纵向出让给开发企业和土地使用者。在这个市场上，出让方只能是国家，受让方是各种经济性质的土地使用者，交易的仅是一定期限内的土地使用权。不包括地下矿藏和其他资源。二级市场，即土地使用权转让市场。在这个市场上，房地产开发企业在出让土地使用权合同规定的有效期内，将土地使用权转让给其他使用者。三级市场，即土地使用者之间将土地使用权，在批租合同规定的期限内再度横向转让、转租、抵押。土地开发市场，通过投资开发活动改变原来的土地使用性质，如将农田、荒山改造为城市用地，将老城区改造成新城区。由此形

7、成的土地开发权的转让就是土地开发市场。房产市场，一切以房屋为标的物的权益让渡行为就形成了房产市场。在这一市场上，交易的只是房屋的所有权或使用权的法律文件。房产市场包括现货、期货买卖、租赁、交换、抵押、典当等交易活动所形成的市场。房地产综合市场，包括三个方面：1 房地产资金市场，又称房地产金融市场，房地产开发企业通过银行或其他金融市场采用抵押贷款、发行股票和债券、运用期房预售等方式来融通资金。2 房地产劳务市场，是指一切为保护或增添原有房屋使用价值而提供服务的劳动供给。包括房屋的修缮、加固、改建、房地产评估、室内外装璜、房屋附属建筑和设备维修、中介服务等。3 房地产技术信息服务市场，一切为房地产

8、开发经营活动提供的技术咨询、信息资料以及物业管理服务等，包括住宅消费信息、市场开发信息、市场供求信息、价格信息、科技和政策信息、新技术、新能源、新材料信息。房地产市场的特点：1市场区域性强。2市场对商品房短期供求变化不灵敏。3市场垄断与竞争并存。4市场调节机制与计划调节机制共同作用。房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。就开发的对象而言，有土地开发、房屋开发和房地产综合开发。就开发的主体而言，有独资开发、合资开发、个体开发（主要是私人住宅建设，以满足家庭居住需求，在小城镇尤为普遍）。就开发的区域而言，有新区开发、旧区开发。就开发的规模来说，有单项零星开发

9、、成片集中开发。土地开发，是指改变原有土地的使用方式，提高经济效益的一种基础设施建设。主要是办理土地受让的各种法律手续，搞好“七通一平”等事项。七通一平，是指通水、通电、通路、通燃气、通暖气、通下水、通电信（指有线电话），平整土地。房屋开发，是指各类房屋的设计和施工建设，直到竣工交付使用。第二章 房地产开发经营企业房地产开发业企业，是指依法设立、以营利为目的、从事房地产开发和经营的具有法人资格的经济实体。按房地产企业的所有制性质，可将其分为全民（国营）、民营（私有）、中外合资、外商独资四种类型。按房地产企业经营性质，可将其分为专营企业、兼营企业和项目型企业。兼营企业是指某些以其他行业，如商业、

10、建筑业、金融业为主业业务，在注册时申请并批准兼营房地产开发经营的一类企业，如北京城建集团，北京建工集团。房地产项目型企业，是指针对某一开发项目而设立的开发企业。这类企业通常在开发项目经过可行性论证并经立项之后组建，而等项目建成并销售完成后，企业自然解散终止，如北京为举办08年奥运会所成立的项目开发企业就属于这一类。房地产开发企业的设立条件：1 有自己的名称和组织机构，企业名称是指此企业区别于彼企业的重要标志。它代表着企业的资信，是企业无形资产的一部分。组织机构是指由决策机构、管理机构、生产经营组织以及相应分支机构组成的组织体系。2 有固定的经营场所，是指企业主要办事机构所在地，是房地产企业进行

11、开发活动的中心，对外开展经营活动的场所，也是国家对企业进行监督管理的必要条件。3 有符合法律法规规定的注册资本，注册资本是反映企业经济实力的重要标志，也是企业对外承担经济责任的基础。根据城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业的设立，应有一百万元以上的注册资本，而且是实有资本，这是法定注册资本额的最低要求。4 有足够的专业技术人员，依法设立的开发企业须有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑专业的技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计人员。5 法律、法规规定的其他条件。房地产开发企业设立的程序：1 申请登记，首先应向县级以上人民政府工商行政部门提出登记申请，提供创办企业的可行性研究报告

12、和各项经济技术资料。工商部门对符合法定条件的，自收到申请之日起30日内予以登记，对不符合法定条件的不予登记，但应说明理由。2 依法备案，为了加强对房地产开发企业的行业管理，我国的法律法规明确规定，房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发企业主管部门备案。备案时应提供的资料包括：营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表身份证明、专业技术人员的资格证书和聘用合同。房地产开发企业的资质等级分类：一级资质，1 注册资本5000万元。2 从事房地产开发经营至少五年。3 近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上。4 连续五年工程质量合格率100。5

13、有职称的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于5人。6 未发生过重大工程质量事故。二级资质，1 注册资本2000万元。2从事房地产开发经营至少三年。3 近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上。4连续三年工程质量合格率为100。5有职称的专业管理人员不少于20人，其中有中级职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人。6 未发生过重大质量事故。其他三级、四级资质条件省略（不作考核要求）。一级资质的房地产开发企业承担的房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内从事各种大小的房地产开发项目的开发建设。二级资质

14、以下企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发项目，从事的业务范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。申请程序，新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内持有关文件到房地产开发企业主管部门备案，主管部门应在收到申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。有效期为一年，主管部门可以视企业经营情况延长有效期，但延长期限不得超过两年，申请暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件。申请核定资质等级，房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期满前1个月内向房地产开发企业主管部门申请核定资质等级，主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。一级资质由省、自治区、直辖市建

15、设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业，由资质审查部门发给相应等级资质证书。资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作。资质证书分为正本和副本，任何单位和个人不得涂改、出借、转让、买卖资质证书。企业发生分立、合并的，应当在向工商行政部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质注销手续，并重新申请资质等级。房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。房地产中介服务机构由房地产咨询机构、价格评估机构、经纪机构等组成。房地产咨询机

16、构，是指依一定法律程序设立的专门从事房地产政策、业务等咨询服务的组织。房地产交易所，是房地产交易管理所的简称，是指专为从事房地产交易活动提供的固定场所。既是重要的中介服务机构又是房地产交易和管理的主要职能机构。房地产交易所受房地产管理机关的委托，按法律法规和政策规定管理房地产交易事宜。对房地产市场进行指导、监督、调控、管理和服务。房地产经纪人是从事房地产居间代理业务而收取佣金的商人。经纪人主要从事代为收集信息，代为议价、定价、代为办理交易手续等服务业务。第三章 房地产开发项目的可行性分析（研究）房地产开发项目的可行性分析，是指房地产开发项目投资开发之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不

17、良后果，对拟建项目在工程技术和经济效益方面进行研究、认证和分析的科学方法。可行性分析的理论方法及实践在国外相当普遍，一般包括由粗到细三个阶段：投资机会分析；初步可行性分析；详细可行性分析。可行性分析的作用： 1投资项目的依据。2向银行贷款的依据。3申请立项和用地审批的依据。4作为该项目与有关部门互签合同的的依据。5是编制下一阶段的规划设计方案的依据。可行性分析的顺序：1 筹划准备。房地产开发企业自己组织人员或聘用其他专业人员或委托咨询评估机构对拟开发项目进行可行性分析，论证项目的范围、界限、座落地段等相关的具体问题。 2市场和资源调查。主要通过实际调查和技术研究分析，进一步明确拟建项目的必要性

18、和现实性。具体讲，查明和预测市场的供给和需求量，以及价格竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。3 优化和选择方案。根据项目建议书的要求，结合市场调研预测的结果，在收集到一定量的资料和数据基础上，编制几套可供选择的开发方案，经过反复比较和评价，推荐出最佳方案。4 详细研究。对选出的最佳方案进行更详细分析和研究，进一步明确建设项目的范围、投资经营费用和赢利多少等数据，从而对项目在经济效益和社会效益两方面作出评价。5 编制项目可行性分析报告，经过上述分析与评价，编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行性方案和实施计划，提出结论性意见和建议，作为决策者进行项目投资的依据。房地产市场调查是房

19、地产项目可行性分析的重要基础工作。房地产市场调查的作用；1 为房地产企业进行市场预测和决策提供信息。2 有助于房地产企业确立正确的发展方向。3 为房地产企业制定销售策略和生产计划提供依据。4 有助于房地产企业改善经营管理，提高竞争力。房地产市场调查的类型。市场调查按照不同的划分标准可分为多种类型，按照房地产企业进行市场调查的目的，把房地产市场调查分为三种：1 探索性调查，探索性调查又称探测性调查或非正式调查。为了确定企业发展投资经营方向，或者为了发现问题而进行的一种初步的定性调查。当调查者对所要调查的问题的关键所在和范围不明确时，可先对市场环境中的一般现象作初步了解，以找出关键所在，明确调查对

20、象，确定调查重点，从而为进一步调查作准备。探索性调查可以利用现成资料或向有关专家咨询，以及询问用户或潜在消费者等，以求尽快发现关键所在。简言之，探索性调查要解决的是“做什么”的问题。2描述性调查，是为了揭示与被调查相关的因素的一种调查，“它要描述哪些因素存在相关关系，而不追究何是因何为果。”这种调查一般要对资料进行收集、记录、整理和分析，对已找出的问题或假设存在的问题的性质、形式、变化等具体情况作出现象性描述或本质性描述。与探索性调查相比，描述性调查一般较为严格而规范，有较为详细而周密的调查方案，其调查的结果也相对较为实用。总之它要解决的是“是什么”的问题。3因果性调查，是为了找出现象的原因和

21、结果之间的相互联系而进行的调查。描述性调查给出的是问题中各因素的关联现象，因果性调查则要找出产生这种现象的原因，找出诸现象因素之间的因果关系，并对诸因素之间的主从关系、自变量与因变量的关系进行定量的研究和定性的分析，以便对“因”加以控制，获得好的“果”。比如要找出是什么原因造成商品房价格过高，是成本较高还是企业预期利润过高造成的，还是摊派过多税费过重等。对这些因素加以分析，从中找出何为主要原因何为次要原因，哪是先因哪是后果。因果性调查要解决的是“为什么”的问题。房地产市场的调查内容：一 可控因素的调查，1顾客调查。2产品调查。3市场占有率调查。4产品销售趋势调查。5市场竞争状况调查。6价格调查

22、。7竞争对手调查。二 不可控因素的调查，1人口状况调查。2政策法律环境调查。3经济环境调查。4自然环境调查。5科学技术发展水平调查。房地产市场调查的程序，基本上要经过四个阶段：1调查准备。2正式调查。3提交调查报告。4跟踪调查。房地产市场调查的方法常见的有这么两种：一 观察法，是调查者在现场对调查对象的情况进行观察，凭借自己的感觉或者利用照相机、录音机、摄像机或其他仪器对调查对象的活动和现场事实加以考察记录，以取得原始资料的一种实地调查的方法。这种方法又可分为：1直接观察。2间接观察。3局外观察。二 问卷调查法，是根据一定的调查目的和要求，按照一定的理论假设设计出来的，由一系列问题、备选答案及

23、说明所组成的，向被调查者搜集资料的一种方法。按问卷传递方式的不同可分为：1报刊问卷。2邮寄问卷。3发送问卷。第四章 房地产开发项目的融资房地产开发项目的融资是指房地产开发企业为了确保房地产项目的顺利进行，而向各方面融通资金的活动。这里的“融通资金”，是指房地产开发企业面向社会广泛筹集资金，在企业和社会间开拓一条通畅的资金渠道。房地产开发项目资金的特征：1 资金量大、时间长。2 资金相对稳定性。3具有相对固定性和地方性。房地产开发资金的来源： 一 企业自有资金，拥有一定数额的自有资金，是房地产开发的前提条件。自有资金拥有数量的大小，是房地产开发企业资质审查及级别划分的标准之一。例如我国规定一级房

24、地产开发公司需拥有自有流动资金5000万以上。自有资金在某种程度上决定着房地产开发企业的规模大小。自有资金包括现金和其他流动资金。流动资金包括各种应收款及银行票据、预收楼款。自有资金还包括城市住房基金、单位住房基金和个人住房基金。 二 银行贷款，它的形式主要有：1房产抵押。2土地使用权抵押。3房地产贴息贷款。4私人购房贷款。三 社会集资，1发行房地产债券。2发行股票。四 其他融资方式，1吸引国外投资，主要包括向外国政府贷款、向国际金融机构贷款、与外资合营、发行境外债券。2预售房屋，是指取得土地使用权，完成设计报建等手续，经银行或注册会计师审核，除用地价款外，投入建设开发资金达到总投资额的25以

25、上，经房地产管理部门批准，房地产开发企业便可以预售房屋。3让施工企业带资承建开发项目，这样就将一部分筹资的困难和风险分摊给了施工方。房地产债券，是指房地产开发公司按法定程序发行的载有固定面值、偿还期限和利息的一种财产权利凭证。有记名式和不记名式两种。由于记名式房地产债券手续繁琐流通性差，而不记名式债券具有手续简便流通性良好风险性小等特点，所以现在发行的房地产债券大都采用不记名形式。房地产债券有长期（十年以上）、中期（五年以上十年以下）、短期（五年以内）三种。房地产债券的特点：1可在需要资金时及时筹集到账，也可在资金充裕时停止筹措行为，灵活高效。2没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险。3发行债券

26、易于被普通百姓接受。房地产股票，是房地产开发公司（股份有限公司）按法定程序发行以证明投资者持有本公司股份的权利凭证。它代表股票持有人按股份对发行公司享有相应财产的份额，是持有人对企业的一种投资。当企业经济效益好时，股票持有人按股份领取股息和分红。股东在股份公司享有的权利大小，取决于持有股票的多少。房地产债券和股票相同的法律等特征：1两者都有收益权。2两者都要承担一定的风险。3两者在一定范围内都可以流通。房地产债券和股票不同的法律特征：1债券表示发行者与投资者之间的债权债务关系。股票表示投资者对发行股票的公司拥有的一系列权力。2 债券的本金和到期必须退还，还要付利息，股票所表示的股金则不允许退还

27、，这是债券和股票之间的最大区别。3 债券的利息是固定的，而股票的红利是不固定的，红利分的多少取决于公司经济效益的好坏。融资决策，是指对资金融通活动确定目标和方向，合理选择最佳方案，使融资活动顺利进行而采取的一种措施。它具有综合性、政策性和调节性等特点，在融资决策中，要综合考虑中央银行的宏观金融政策，开发项目的资金需要和资金融通的风险性和收益情况等因素。融资决策没有一个固定的模式，它是一个动态的过程，但通常由以下几个环节构成：1发现问题。2确定目标。3进行定性定量定时分析。4方案选择。5组织实施和信息反馈调整。第五章 房地产开发项目用地的获取土地使用权，是指土地使用者依法取得的、在法律规定的范围

28、内对土地享有占有、使用、收益和依法处分的权利。它是我国土地使用制度在法律上的表现，是我国地权制度的重要组成部分。土地使用权的特征：1 派生性，首先表现为它是从土地所有权中分离出来的一种权利。所谓“分离”是指土地所有权人在不丧失土地所有权的情况下，将部分权能暂时或长久地让渡与他人。从土地所有权人那里取得土地使用权，必然要或多或少地受到所有权人意志的制约。土地使用权的行使必须要符合法律的规定和合同的约定。2 物权性质，土地使用权是基于土地所有权而产生的，但它并不从属于土地所有权或是土地所有权的一部分。具有自己的独立性，土地使用人对土地的独立支配权和排他性的占有、使用、收益、处分权，除法律规定或合同

29、约定的限制外，土地使用权的行使不受他人干预，包括土地所有权人在内。土地使用权可以对抗第三人，当受到他人侵犯时，权利人可以独立行使诉讼权，请求以物权的方法得到法律保护。3 通常具有明确的期限性，期限的长短通过合同来约定，但不得超过法律对土地使用权期限的强制性规定。根据土地使用权的来源不同，可将土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。国有土地使用权是土地使者依照法律或合同约定使用国有土地，对土地所享有的的占有、使用、收益的权利。集体土地使用权是土地使者经人民政府依法批准使用集体土地时，依照法律规定或合同约定对土地所享有的权利。根据土地使用权的取得方式不同，可将国有土地使用权分为出让土地使用权

30、和划拨土地使用权。根据土地用途的不同，可以将土地使用权分为建设用地使用权和农业用地使用权。建设用地使用权又可分为国有土地建设使用权和集体土地建设使用权。集体土地使用权，一般是指农民集体和个人进行非农业建设，依法取得的使用集体土地的权利，主要是指乡（镇）村企业用地、公共设施用地、公益事业用地和农民宅基地。国有土地使用权的取得方式有两种：出让和划拨。划拨也称行政划拨，是新中国成立以来，国有土地使用权取得的主要方式，是计划经济体制下的产物。出让是20世纪80年代末出现的一种新的土地使用权有偿使用的方式。划拨土地使用权是指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用后，将土地交付其使用，或者

31、将土地使用权无偿交付给使用者。划拨土地使用权的特征：1没有明确的使用期限。2无须支付土地使用权出让金。3不能转让、出租和抵押。划拨土地使用权取得的条件：1国家机关用地。2军事用地。3国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。4公益事业用地。这里的“公益事业”是指：各类公办学校，公办医院、公办幼儿园，体育馆、图书馆、敬老院等。5城市基础设施用地。征用土地，也称国家建设征用土地，它发生在新区开发过程中，改变土地的使用方式，把城郊的农业用地变为城市用地，以满足城市发展的需要，从实质上来讲，就是改变土地所有制的性质，把农村集体所有的土地变成国家所有的城市土地。出让土地使用权是指土地使用者通过出让的方式

32、有偿取得国有土地使用权。土地使用权出让的法律特征：1出让方是特定的，它只能是国家。2有偿取得。3有明确的期限，我国法律规定，土地使用权的出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。4不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。5属于要式法律行为，出让方和受让方要依法签订土地使用权出让合同，并在受让方支付全部出让金后，按规定进行登记，领取国有土地使用证。土地使用权具有占有、使用、收益和处分四项权能。我国国有土地使用权出让的其本原则：1国家主权原则。2政府垄断原则。3合理利用土地原则。4自愿、公平、等价有偿和诚实信

33、用原则。国土资源部出台并于2002年7月开始实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中进一步要求：“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、或者挂牌方式出让。”国有土地使用权出让方式：1协议，以协议方式出让土地使用权是由市、县土地管理部门根据土地用途、建设规划要求、土地开发程度等情况，与受让者协商用地条件和土地使用权出让金，双方经过协商达成协议后，受让方依据协议取得土地使用权。2招标，是由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请书或者向社会公布招标条件，通过合法的招标程序择优确定中标者，向其出让土地使用权。招标方式包括邀请招标和公开招标两种。3拍卖，是由市、

34、县土地管理部门或其所委托的拍卖机构，在指定的时间地点，通过拍卖的方式公开叫价竞标，以出价最高者为土地使用权的受让人。4挂牌出让，是由市、县土地管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。挂牌时间不得少于10个工作日。挂牌期间可根据竞价情况调整增价幅度。土地使用权的转让，是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。通常由土地使用权出让而形成的土地市场称为一级市场，由国家垄断经营，而允许土地使用权转让而形成的土地市场称为二

35、级市场。土地使用权转让的条件：1按照出让合同约定已经支付全部使用权出让金，并取得土地使用权证书。2按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，须完成开发投资总额的25以上。属于成片开发的，须形成工业用地或他建设用地条件。3以划拨方式取得土地使用权的，转让地产时，应报有批准权的人民政府批准，由受让方办理土地使用权出让手续，并依法缴纳土地使用权出让金。土地使用权转让方式：1出让。2交换。3赠与。土地使用权转让程序：1提出申请。对于转让土地是否需要经过申请，各地政府规定有所不同，事实上只有少数地方才规定转让须经过批准。2签订转让合同。3转让合同公证。法律法规并没有规定转让合同一定要公证，但有些

36、地方规定，公证是转让合同生效的必要条件，各地做法不一样。4支付土地转让金并缴纳土地增值税。5土地使用权变更登记。第六章 房地产开发项目的实施和管理房地产开发项目又称建设工程项目，它具有自己的特点：1知识密集性。2组织的层次性。3管理的系统性。在房地产开发项目施工之前还必须申请三证：一是建设用地规划许可证，二是建设工程规划许可证，三是建设工程施工许可证。如果是旧城区改造涉及房屋拆迁，还须申请房屋拆迁许可证。房地产建设工程项目的实施是房地产开发的重要环节，其是否规范有序直接关系到房地产的质量，关系到建筑市场的秩序。为了加强房地产开发项目的实施管理，保证项目的质量，建设部先后发布了建设工程施工现场管

37、理规定、建设项目实施阶段程序管理暂行规定和工程建设管理规定。2000年1月10日国务院又发布了建设工程质量管理条例，为房地产工程建设项目实施管理提供了法律依据。施工管理的特点：1开发商是以投资者的身份对工程施工过程实行管理，其目的是为了营销，因此，比一般建设单位更注重投资效益。2开发商是以组织、协调者的身份进行工程项目的施工管理，不是直接的生产者。房地产开发企业对施工企业的选择，应符合国家关于施工企业资质管理的有关规定。施工企业资质分为四级：1一级企业，20年以上的施工经历，近15年内承担过两个以上的大型工业建设项目的主体工程的施工，工程优良率达到95，企业有职称的专业技术人员占企业平均职工人

38、数的80以上，固定资产2500万，流动资金1500万，资产总值在5000万以上。2二级企业，12年以上的施工经历，近10年来承担过两个以上的中型工业企业建设项目主体工程的施工，工程优良率80，企业有职称的专业技术人员占企业平均职工人数的70，固定资产800万，流动资金200万，资产总值2000万以上。3三级企业， 8年以上施工经历，近5年内承担过小型工业建设项目的施工，有职称的专业技术人员占年平均职工人数的60，固定资产150万，流动资产40万，资产总值500万以上。各级建筑企业的经营范围如下：一级建筑企业可承接各种通用工业和民用建设项目的建筑施工；二级企业可承接30层以下和50米跨度以下的房

39、屋建筑，以及高度100米以下构筑物的建筑施工；三级企业可承接12层以下，跨度在30米以下的房屋建筑，以及高度50米以下的水塔、烟囱等构筑物的建筑施工；四级企业可承接6层以下和15米跨度以下的民用房屋建筑施工。各施工企业必须按照资质等级证书规定的范围从事施工活动，不得越级承揽工程。开发商对工程施工管理的主要内容有：1进度控制，是指开发企业对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整修改原计划，直至工程竣工交付使用。房地产开发项目的进度管理受许多因素影响，开发企业

40、需事先对影响进度的各种因素进行调查，预测其对工程进度可能产生的影响，编制可行的工程进度计划，指导施工按计划进行。2质量控制，是指开发企业以合同规定的质量目标或以国家标准为目标对项目施工所进行的监督和管理。质量控制的主要内容：1对原材料的检验。2对工程中的配套设备进行检验。3确立施工中控制质量的具体措施。4建立有关质量文件的档案制度。在施工阶段进行质量控制主要方式：1）审核有关技术文件、报表。2）现场质量监督3）现场质量检验。对于现场所用原材料、半成品、工序过程或工程产品质量检验的方法有三种：目测法、量测法、试验法。目测法是用感官进行检查，也叫感觉性检验。量测法是利用量测工具或计量仪表，通过实际

41、量测结果与规定的质量标准或规范要求相对照，从而判断质量是否符合要求。试验法是通过现场试验或试验室试验等理化试验手段取得数据，分析判断质量情况，包括理化试验及无损测试。3成本控制，是指开发企业对开发项目投资的有效控制。具体来说就是在投资决策、设计、项目发包和实施各个阶段，把投资控制在限额以内，随时纠正偏差确保开发项目管理目标的实现，力求合理使用资金，把钱用在刀刃上，从而获得更大的经济效益。开发项目成本构成：1前期工程费，包括项目可行性分析、规划、设计、地质勘探、测绘、七通一平等支出。2土地费，包括土地出让金、拆迁补偿、土地补偿、安置补偿、青苗补偿等支出。3 建筑安装费，是指以发包的方式支付给施工

42、单位的建筑安装工程费。4 间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利、办公费、水电费等支出。5 财务费用，是指项目开发过程中按规定应由项目成本负担的借款利息支出。6 销售成本，主要包括销售房地产的广告、宣传等支出。项目成本控制的主要内容：1）项目策划设计阶段的成本控制。2）发包施工阶段的成本控制。工程项目监理，是指监理单位受开发企业或业主的委托，对工程项目施工过程进行监督和管理，使项目建设依预期的方案按时保质保量地完成。工程项目监理的内容：1工程项目的进度监理。2工程项目的质量监理。3工程项目的合同监理。我国取得工程项目施工监理的程序：1开发企业或建设单位指名委托。2竞

43、标委托。3商议委托。工程项目竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程项目造价的重要环节。1验收范围，批准的设计文件、合同中有关质量内容的条款、土地使用情况、公用设施、配套设施等。2验收依据：批准的技术设计文件、施工图、设备技术说明书，有关开发建设的文件和施工技术验收规范、施工承包合同等。竣工验收的程序。对于不同的房地产开发项目，可依其规模大小和复杂程度，分为初步验收和正式验收两个阶段。规模大和较复杂的项目应先进行初验，然后进行全部项目的竣工验收。规模较小，较简单的项目可一次进行全部开发项目的竣工验收。初步验收，开发项目在正式验收之前，应由开发商组织施工、设计、监理及

44、购房客户进行预验收，对各项资料文件认真审查，检查各项工作是否达到了验收要求，找出不足之处进行整改，然后由开发商向负责验收的部门提出验收申请报告。正式验收，主管部门（质量监督机构）接到正式竣工验收申请后，经审查符合验收条件的，要及时安排有关专家、部门代表参加的验收委员会进行实地验收。这里的部门代表通常是指城建、规划、建设、环保、消防、银行等有关部门人员参加。验收委员会的主要工作是负责组织领导验收工作，审查竣工验收报告，对建筑安装工程进行现场检查，对设计、施工、设备质量等作出全面评价，最后签署竣工验收鉴定书。第七章 房地产经营 房地产开发经营的形式可分为三类：房地产开发项目的转让；房屋买卖经营；房

45、屋租赁经营。房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目转让给其他人，双方就转受让该建设项目确立权利义务关系的民事行为。房地产开发项目的转让条件：1转让、受让方应具有房地产开发经营资格。2转让方已取得项目所在地块的建设用地批准书，土地使用权证或房地产权证。3转让方持有建设工程规划许可证和工程施工许可证。4项目土地使用权为出让取得的，房屋建设开发投资应达到25以上。项目转让需办理的法律手续：1项目土地使用权为划拨取得的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。2项目土地使用权的变更登记。3房地产开发项目转让的备案手续，具体由房地产开发企业主管部门办理。4建设工程规划许可

46、证及施工许可证的更名手续，由规划管理部门和建设管理部门负责办理。商品房是指为出售而建造的房屋。主要是由房地产企业投资建造，以盈利为目的，按市场价格来经营的房屋。商品房的买卖方式，按交货时间的不同可分为商品房的现售和预售。按商品房销售方式的不同，可分为开发企业自售和委托代理销售。商品房现售的条件：1开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。2取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。3配套基础设施具备交付使用功能，公共设施具备可以交付使用的条件或已确定施工进度和交付日期。4物业管理方案已经落实。5已通过竣工验收。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。按套内建筑面积计

47、价的，当事人应当在合同中载明约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，合同未作约定的，按以下原则处理：1面积误差比在3%以（含3%）的，据实结算房价。2面积误差比超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，开发企业应在买受人提出退房之日30日内将房价款退还，同时支付房价款同期银行存款利息。3产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%），由买受人补足房价款。超出3%时，买受人不退房的，超出3%部分房价款由开发企业承担，产权归买受人。4产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的，房价款由开发企业返还，面积误差比超出3%时，买受人不退房的，超出部分房价款由开发企业双倍返还。温馨提示 考试时间：11月22日下午3：204：50 （共90分钟） 考试地点：原上课教室（401教室）请准时入场，迟到半小时以上者作缺考处理，开考半小时后才可以离场。一人一桌一座位。考试时请关掉手机，不要携带复习资料，不得相互交头接耳，大声喧哗，不得任意走动或相互调座位。祝大家考出好成绩！8