房地产泡沫.doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作中国房地产泡沫机理分析时间:2009年02月27日来源:职称论文网 作者: 点击:236次 【关键词】中国房地产泡沫机理分析,行业经摘要 我国房地产业自1998年复苏以来获得了长足的，但也存在一些，比如房价和投资增长过快、结构不尽合理等，引发了人们对泡沫的猜疑。由于我国房地产市场化的时间较短，对房地产泡沫的还没有一个完备的体系，这与我国房地产市场发展现状极为不符。本文从制度因素和利益机制两方面了我国房地产局部泡沫产生的原因，并提出了对策和政策建议。 关键词 房地产泡沫；利益机制 ；制度因素 一、引言 泡沫是在市场中由投机导致的一种或一系列资

2、产价格脱离市场基础价值持续上涨，并且这种上涨使人们产生出对这种资产的远期价格继续上升的预期和持续的购买行为。Salge(1997)认为引发泡沫发生的原因可分为内生及外生因素二方面，所谓内生因素是认为泡沫的变动与基值的变动息息相关；外生因素则是由市场景气的变动，使得市场参与者对未来的市场价格预期发生过度反应，供需失衡使市场价格偏离基值所引发的价格泡沫现象。学者徐滇庆、于宗先、王金利（2000）则通过房产投机商的资本增值方程对房地产泡沫的产生机理进行了解释。 它的生成机理一般都与投机、预期、非理性等有关。房地产特性是泡沫产生的必要条件，“经济人”的行为方式和信贷是房地产泡沫形成的直接因素；制度因素

3、是我国房地产泡沫形成的深层次因素；现有的利益机制是我国房地产泡沫形成的根源。 二、房地产泡沫生成的制度因素分析 1预售制度 预售制度是我国在房地产业起步阶段，为了给予成长中的开发商的一项扶持政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多进入。应该说，商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。但在我国房地产业有了很大发展的今天，预售制度的原有政策意义已经很小了。 首先，预售制度使房地产金融风险得以累积。预售制度使得开发商得以以少量的自由资金启动开发项目，将购房者个人收入和银行的贷款转变为自有资本。央行报告指出，开发商已形成高比例负债经营状况，银行贷款占其资本金比例

4、高达55，而自由资金比例却呈逐年下降趋势。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84，2002年为17.53，2003年为16.94，直到2004年下半年，国家出台相关规定后，才有所上升。房地产开发企业高负债经营的风险被转嫁给了银行。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭，作为抵押物的土地和房产就会贬值甚至大幅缩水，开发商很容易脱套，而银行却可能陷身泥潭。 再次，预售制度促使了房地产业的投机炒作行为。商品房的预售可以说是在信息不对称下的交易行为。一些开发商利用掌握的信息优势，将已经预售的商品房抵押或者将已抵押的商品房预售，或重复预售套取银行资金，极

5、大地加重了金融风险。另一方面开发商以少量的资本金来运作项目，只要能够卖出一部分期房，就可以收回自有投资。这就造成了开发商囤积房源、发布虚假的房地产交易信息，哄抬房价等一系列投机炒作行为。 2土地政策失误 土地政策的失误也是产生房地产泡沫的因素。土地政策失误就是对土地的公共管理特性认识不清，对土地交易过于放任。土地因为数量有限，供给缺乏弹性；土地还因个别地块不具有完全的可替代性，存在使用方式与公益的协调问题；土地还因具有直接财富性和增值性，而可能导致土地投机的泛滥。土地的这些自然与经济特性决定了对土地实施更多的公共管理，任由市场自发地调节，很难实现土地资源的优化配置。土地的公共管理特性要求对土地

6、保有、使用和交易进行限制。我国虽然对土地保有、使用和交易也有限制，但是对交易的限制很弱，炒卖地皮的现象司空见惯。而许多发达资本主义国家对土地交易的限制非常严格，比如英国在不动产管理上规定，一切不动产交易都必须事先呈报，由政府审查批准后才能实施。 3房地产税费制度 当前房地产税费的一个明显特点是房地产开发流通环节税费多，在房地产开发、销售过程中，仅税就有契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税等等，收费项目就更多，税费负担严重，从某种程度上制约了房地产的供给，是目前房价过高的一个主要原因。 另一方面，房地产保有环节课税少，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税，而且是在一次

7、减除原值10-30%之后征收，税负较轻，这就相当于给土地保有者的无息贷款，政府无法参与增值价值的再分配，实际上是鼓励投机，鼓励囤积土地，导致土地炒卖严重。 参考文献 1 成和群,评价学中的理论分析 中国期刊网 2004,8. 2 孙玉.发展性评价的现实意义.延边学院学报 2008,3.引自 3 秦刚天.浅谈我国农业科技与教育.信天学院学报 2005,3. 4 Rosa EM,Kramer,Association between coronary atherosclerosis the intimamedia thickeness 2003,80.预售制度、不合理的税费制度和土地政策失误是当前房

8、地产制度安排中的一个重大缺陷，这一重大缺陷的结果就是鼓励房地产投机炒作，进而促发了房地产泡沫的膨胀。 三、我国房地产泡沫产生的根源-现有利益机制的作用 我国房地产泡沫产生的因素十分复杂，前面所述的原因并不是我国房地产泡沫产生的根源，我国房地产泡沫产生的根源来自于现有利益机制的作用。 我国地方政府有着GDP崇拜，地方的是地方政府官员的绩效考核指标。房地产价格上涨导致了房地产投资和消费的上涨，这些都拉动了地方经济，同时也增加了地方政府的税收。最重要的是，房价的上涨导致土地价格的上涨，对导致房价上涨的土地价格高涨和国际游资，地方政府都不是持强烈的反对态度。土地出让收入已经成为地方财政的主要来源。地方

9、政府希望能将土地卖出高价，当然期望房地产价格能够保持高位运行。我国目前实行的是土地储备制度，政府完全垄断了土地一级出让市场，而实行价高者得的招拍挂的土地出让制度更使得地方政府能够更容易地掌握土地出让价格。 近年来，有些地方政府为了提高地方财政收入和政绩需要，将土地数十年的使用权一次性卖出，土地价格拍卖得越高，政府的收入就越高。由于土地资源的不可替代、不可移动以及不可再生等特性，使得土地资源的分配、使用具有相对的价格垄断性。开发商预期土地价格的上升会越来越快，其推出房地产商品时，定价也会相应地提高，这样造成了地方房地产价格不断上涨。 在这个背景下，此利益机制促成了土地的投机炒作。近年来城市地价连

10、续上升，很值得警惕，如福州市去年一块地一亩拍到1264万元，每平方米折合楼面地价9031元，而周边楼盘的均价不超过6000元。开发商显然预期到未来房地产价格的上涨，加紧购买和囤积土地，投机需求的增加造成了市场的虚假繁荣，进一步加深了价格上涨的预期。而这种投机行为恰恰是引起房地产泡沫的最直接因素。 四、政策建议 1调整目前中央与地方政府在土地收益上的分配格局，提高中央财政对土地收益的控制权。改变现行“大头在下“的收益格局，加大土地出让收入的征管力度，严格禁止地方政府随意减免应上缴中央的土地出让收入，降低地方政府对土地收益的支配权，强调土地收益的合理利用和使用效率，防止土地收益流失。 2改变以往以

11、GDP作为考核地方政府政绩的主要指标，强调以发展观落实的成效来考核地方政府。党的十七大报告中将加快推进以改善民生为重点的建设作为未来发展的主要工作之一。因此，我们必须转变观念，大力倡导综合取向的发展观，促进经济、社会、环境等各方面协调发展，要改变一直以来以GDP作为考核地方政府政绩的主要指标，要把社会发展程度和人民群众的幸福程度作为关键性发展指标，深入贯彻落实科学发展观，继续深化改革开放，不断改善人民生活，保障社会公平正义、不断促进社会和谐，加快转变政府职能，削弱地方政府与房市之间的利益联系，尽快实现从房地产市场经营者到监管者的转变。 3加快推进政府预算制度改革，强化政府土地出让收益的预算约束

12、，严格预算收支管理，实行收支两条线管理，约束地方政府的土地收益动机，扭转地方政府“以地生财“的模式。把土地出让收入纳入政府一般预算统筹安排，加强各级人民代表大会和各级政府审计机关对土地收益分配的监督、检查，制止随意减免、缓缴、欠缴、少缴土地出让收入的行为。 1曲波.房价、地价与土地供应的前因后果J.中国土地，2005.5 2王阿忠.中国住宅市场的价格博弈与政府规制M.中国社会科学出版社，2007.7 3张维迎.博弈论与信息经济学M.上海人民出版社，1996 4苗天青.堵住黑洞-谈遏制城市土地招标拍卖中的串谋J.经济论坛，2003.1 5王小映，岳晓武.地价上涨是房价上涨的结果而非原因N.中国经

13、济时报.2006.7 参考文献 1 成和群,评价学中的理论分析 中国期刊网 2004,8. 2 孙玉.发展性评价的现实意义.延边学院学报 2008,3.引自 3 秦刚天.浅谈我国农业科技与教育.信天学院学报 2005,3. 4 Rosa EM,Kramer,Association between coronary atherosclerosis the intimamedia thickeness 2003,80.房地产泡沫的危害与警备步伐摘要叙述了我国房地产市场现状，针对房地产泡沫，阐发了房地产泡沫的形成与危害，探究了房地产泡沫孕育发生的缘故原由，在此基础上，从宏观和微观角度提出了警备房地产

14、泡沫的的对策与措施。要害词房地产经济泡沫危害警备措施1 小序房地产业是黎民经济的支柱性产业，它不光是国家资金积累的重要源头，而且它的生长能够发动其他相干产业的生长，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。 连年来，我国房地产业生长迅速，房地产市场一连升温，一些都市房价快速上涨，搪塞中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是怎样形成的？我们应怎样完满政府的各项制度及种种市场机制，从而到达控制泡沫的目的，使房地产行业连结健康的生长呢？下面就对这些题目举行阐发和探究。 2 房地产泡沫的实质经济学上对泡沫的界说，广泛被继承的是美国著名经济学家查尔斯P金德伯格的看法，他以为泡沫即是一

15、种资产或一系列资产价钱在一个一连历程中的蓦地上涨，初始的价钱上涨使人们孕育发生价钱会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。这些人一样平常因此交易资产图利的投机者，而对资产的使用及其盈余本事并不感兴趣。随着价钱的上涨，通常是预期的逆转和价钱的暴跌，着末以金融危急了结。凭据他的看法，房地产泡沫可明确为房地产价钱在一个一连的历程中的一连上涨，这种价钱的上涨使人们孕育发生价钱会进一步上涨的预期，并不停吸引新的买者-随着价钱的不停上涨与投机资本的一连增长，房地产的价钱远远高于与之对应的实体价钱，由此导致房地产泡沫。泡沫太甚膨胀的效果是预期的逆转、高空置率和价钱的暴跌，即泡沫破碎，它的素质是不行一连性。 3

16、 房地产泡沫的危害31 造成经济结谈判社会结构的失衡房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济时期，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动放肆。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多源头于地皮投机和股票投机带来的业务外收益，效果放松了对本企业的谋划和管理，造成企业素质的广泛降落。日本企业在高速增永劫期，议决以银行乞贷为中心的间接融资要领来扩大其配置投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了职权融资和投机地皮的筹资要领上。大量的资金向房地产业活动，意味着生产性企业缺乏富足的资金，大概说难以用正常的资本得到生产所必须的资金。 一方面，地价上涨导致投资预算增长

17、，在高地价市区举行投资无利可图。如日本东京举行蹊径配置时，征用地皮的用度高达总造价的43.3%，个体地段高达99%。这进一步造成了大众投入的相对缩减，形成经济生长的瓶颈；另一方面，由于都市地价一连热潮，地皮作为人们心目中最清静、收益率最高的资产被大量保有，使得原来就稀疏的地皮大量闲置大概低度使用，地皮投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价钱的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，紧张挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会题目。32 导致金融危急房地产业与银行的关连亲昵重要是由房地产业投入大、价钱高的特点决定的。有资料评释，现在房地产开发企业

18、项目投入资金中约20%30%是银行贷款；修建公司通常要对项目垫付约占总投入30%40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。另外，至少一半以上的购房者申请了小我私家住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破碎，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一样平常企业差异，清静性对其来说特别重要。一样平常生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不光仅是这家银行自身的事变，而且通常会引起连锁应声，使其他银行也面临挤兑危害。 33 造成生产和消耗危急房地产泡沫的幻灭通常陪同着经济冷落，股价下跌，企业财政营运逐渐陷入逆境。股价下跌使

19、企业刊行的大量可转换公司债权在恒久内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债包袱；另外，地价和股价下跌也使企业遭受了巨大的资产评估丧失和被迫出售地皮及股票的贩卖丧失。企业收益的淘汰又使得投资不够，既低落了研究开发投资水平，又淘汰了企业在配置上的投资。生产的不景气又导致雇佣情况的恶化和住民现实收入的降落。企业倒闭意味着大量的失业员工，纵然没有倒闭的企业，由于收益的降落也要不停淘汰职员。另外，地价的下跌还使得住民小我私家所保有的地皮资产贬值。由于经济不景气和小我私家收入水平的降落，住民对未来怀有差异水平的忧心，因此会淘汰当期的消耗，扩大收入中的储备部分，以防意外。小我私家消耗的萎缩又使生产消耗品的产

20、业部分陷入逆境。 34 引发政治和社会危急随着房地产泡沫破碎和经济危急的孕育发生，大量的工场倒闭，失业人数剧增。在金融危急下，犯法案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫幻灭以后，当年的犯法率比1996年增长了38%，1998年第一季度犯法率比1997年更增长了53%，由于人们对日益恶化的经济危急感想不满，社会危急逐渐加剧。工人、门生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。4 房地产泡沫的成因41 太甚投机一方面，地皮交易制度不健全，行业管理不完满，在肯定水平上助长了投机活动，孕育发生大量投机性泡沫。地皮是房地产行业的基础，地皮资源的稀缺性使得地皮市场具有需求弹性大而提供弹性小的特点。当

21、大量投机使地皮需求增长时，地皮价钱急剧上涨，由于地皮的稀缺性，市场无法在短时间内增大提供量，从而使需求与提供之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的地皮价钱飞涨，紧张脱离了着实有价钱而孕育发生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成；另一方面，房地产投资的太甚增长使得房地产投资的增长速率远远凌驾了都市化进程的速率，就容易造成市场供接纳市场需求的紧张不屈衡，衡宇空置率高，也会导致房地产价钱急剧下跌，泡沫幻灭。42 消耗者及投资者对未来价钱的预期随着生齿的增长和都市的生长，地皮价钱存在着潜伏升值的趋向，因此，房地产价钱在人们未来的预期中也会不停上升。对房地产未来价钱的非理性预期造成投资者对未

22、来房地产投资高回报的假想，过多的钱币资本投入到有限的地皮交易中，推动地价不停上涨，从而使房地产价钱不停攀升；在泡沫幻灭时，房地产价钱下跌，消耗者预期价钱还要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产，于是提供量增长，同时由于无人肯接手买入而使需求量淘汰，这样就加剧了价钱的下跌。43 银行信贷非理性扩张由于房地产业是资金麋集型行业，房地产开发必须拥有富厚的资金，随着房地产开发规模的不停扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金重要源头即是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的现实操作历程中，违反有关划定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛低落，造成过脱离发，金融危害不停聚集，使泡沫孕

23、育发生的可能性增长。5 警备房地产泡沫孕育发生的措施51 增强对房地产市场的宏观监控和管理宏观经济形势和政策的转变，通常会引起其他因素的连锁应声，包括国家税收、劳动就业、住民收入、金融情况、企业利润，等等。政府对宏观经济形势举行全方位的监控，拟订切合的政策，是警备房地产泡沫的主要措施。房地产兼有资产和消耗品两重性，正由于云云，房地产市场的投资非常生动，容易孕育发生房地产泡沫时，就必须增强对房地产市场的管理。首先，要增强对房地产配置的投资管理，凭据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本顺应，不至于过多积贮；其次，要增强房地产二级市场的管理，警备太甚炒高楼市，使房地产泡沫剧增；着末，调解房

24、地产开公结构，大肆生长安居型房地产，同时应增强市场统计和预测事情，从而使房地产行业成为不含泡沫的实着实在的主导产业。 52 创建天下统一的房地产市场运行预警预报制度增强和完满宏观监控体系应当议决对天下房地产市场信息实时归集、整理和阐发，就市场运行情况做出评价和预测，定期公布市场阐发陈诉，公正引导市场，为政府宏观决策作好照料。连年来，我国房地产业一连以较快的速率增长，吸引了大量的企业举行房地产投资。因此，国家要加快创建和完满房地产业的宏观监控体系，议决地皮提供、税收和改进预售管理等手段举行须要的过问和调控，有用地警备房地产泡沫的孕育发生。53 强化地皮资源管理政府应当议决地皮资源提供量的调解，控

25、制商品房价钱的不公正上涨。要凭据房地产市场的要求，连结地皮的公正提供量和种种用地的提供比例，确切实验地皮出让果然招标制度，控制一些都市过高的地价。要顽强克制高等住宅的盲目开发和大规模配置，警备出现新的积贮、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严酷惩治种种违规行为，严酷查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，制止为获取暂时和短期的地皮收益而私自占用和交易地皮，对通常凌驾划定期限没有举行开发的地皮，政府应立刻收回。全面整理地皮市场，顽强打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上警备地皮批租领域的不正之风和腐劣行为。 54 增强金融监禁力度，公正引导资金流向首先，要进一步健全金融监禁体系，增长监禁手段，增强监禁本

26、事，前进监禁水平；其次，要增强名誉总规模的控制，不使社会总名誉太甚脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上警备今世泡沫经济孕育发生；再次，要增强投资结构的调控，议决利率、产业政策等，引导资金流向生产谋划等实质经济部分；着末，要增强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借恒久外债。推动房地产泡沫孕育发生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要增强对银行的监禁，从源头上控制投机资本。 参考文献1 包宗华.房地产先导产业与泡沫经济M.北京：中国财政经济出书社，19942 李涛，伍建平.房地产泡沫的成因及警备措施探究J，山东理工大学学报，2004(2)3 华伟.房地产经济学M.上海：复旦大学出书

27、社，2004 房地产泡沫经济问题分析 期刊门户-中国期刊网2009-2-25来源:中小企业管理与科技供稿文/张国林导读摘要：随着经济的增长，房地产业越来越受到百姓及地产开发商的重视。本文泡阐述了房地产泡沫经济产生的原因，提出了具体的防范措施，供大家参考。摘要：随着经济的增长，房地产业越来越受到百姓及地产开发商的重视。本文泡阐述了房地产泡沫经济产生的原因，提出了具体的防范措施，供大家参考。关键词：沫经济 房地产 银行信贷0 前言房地产业与国民经济有着紧密的联系，它既是基础产业，又在一定时期扮演先导产业、支柱产业的角色。房地产市场波动会对经济产生非常犬的影响。而作为房地产市场波动主要表象之一的房地

28、产泡沫同样对经济起着重要的作用。本文对我国房地产泡沫产生的原因进行了深入分析，并提出了挤压泡沫的措施。1 房地产泡沫产生的原因分析从经济学的角度看，房地产泡沫的产生是一种经济状态的失衡现象。导致这种失衡状态的原因是多种多样的。其中，过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的直接原因。另外，心理预期、信息失真、调控措施不协调等因素则间接促进了泡沫的形成。1.1 银行信贷过度扩张 银行信贷在房地产业的过度扩张，是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因。如果银行持有大量的房地产，或者是以房地产为抵押品的资产，那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。因此，银行

29、将进一步扩大对房地产业的信贷供给，而这又进一步提高房地产的价格。这一过程循环往复，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。但是，这只是问题的一个方面。银行在房地产泡沫迅速崩溃方面，也扮演了同样重要的角色。如果出现某种未可预见的不确定因素导致房地产价格下降，将直接降低银行所拥有的房地产资产的价值，并将使银行资产的规模缩水。1.2 消费者的预期 消费者对某种消费品价格的预期能在一定程度上影响消费者的需求。消费者的预期受经济环境的变化影响。当经济环境发生变化而引发的资产价格发生变化的过程中，没有产生不符合实际经济情况的预期，则市场价格就会由，经济环境变化导致的不均衡状态逐

30、渐调整到均衡价格上来；但当经济环境发生较大的变化时，尤其是在这种环境变化本身还存在许多想象的空间时，就会导致市场产生不符合实际情况的预期。而一旦预期高估了环境变化对价格的影响，就可能引发泡沫现象。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。1.3 信息失真 我国房地产市场信息失真问题十分严重。前几天，上海市有关部门列出了14项房地产市场价格违法行为，大都是制造“信息泡沫”。同时，房地产业宏观上的信息也极为混乱，不同的利益主体发布的同一指标相差十分悬殊。1.4 调控措施不协调 房地产

31、调控措施不协调，加剧了房地产泡沫的产生。去年初“管住土地，控制信贷”调控措施实施的目标是控制房地产投资过快增长，应该说调控目的基本实现，但也影响了房价的稳定。一是严格控制土地的政策，使房地产用地价格大幅上涨，抬高了建房的成本，增强了地价上涨带动房价上涨的预期。二是由于目前我国房地产开发企业资金实力小，控制信贷的措施直接制约了房地产企业的活动。而对需求增长缺乏有效的调控措施，使投资增长幅度回落大于需求回落幅度，加剧了供求矛盾，推动了房价上涨。2 挤压泡沫的措施房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬

32、、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。具体对策如下：2.1 从土地源头入手，规范土地市场 土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。通过立法确

33、定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。2.2 建立健全房地产市场信息系统和预警机制 各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区问，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息发布、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消

34、费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。2.3 要加强对银行的监管 推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，必须加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。房地产金融业应尽快与国际接轨，尽早发展房地产投资基金，大力推进房地产抵押贷款证券化，尽快成立购房担保机构，推进保险业尤其是寿险业与住房产业的结合。同时借鉴海外经验，加强研究与国外不断创新的房地产金融手段和新型的房地产金融资本市场结合的方式、方法和步骤，促进开发信贷与消费信贷的同

35、时发展，建立起健康繁荣的房地产金融市场(包括一级市场和二级市场)，有效化解金融风险。2.4 利用货币金融政策调控市场，规范房地产融资行为 政府可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策，调整房地产投资额与投资结构。应根据保守、确实、安全等原则来发放房地产抵押贷款，在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查，以避免呆账、坏账损失与信贷膨胀。同时应从基础设施建设人手，提高我国的银行业自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设人手，完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展，这样才能防范房地产业信贷泡沫，有利房

36、地产业与金融业的共同发展。3 结束语房地产泡沫不是不可以预防的。但不能老喊“狼来了”。要编制一套切实有效预警机制，包括统计基础、指标的科学设置、可预见风险的应对措施等尤其重要。在现时经济环境下。政策性调节是行之有效的，但不能盲目采用原始一刀切的方式进行调整。也不能头痛医头脚痛医脚。应充分考虑到房地产市场区域性的特点，采取引导性消费的政策进行推进，才能使房地产业健康成长。合理的房价上升是正常的，是国民经济增长的重要标志。参考文献： 1刘国光，王洛林，李京文.2006年.中国经济形势分析与预测.2牛凤瑞.国房地产发展报告.探讨银行信贷对我国房地产泡沫化成因的影响更新时间 2010-9-18 7:3

37、2:53 打印此文 点击数 220 摘要：房地产业是一个高风险产业，它高度依赖金融市场的信贷支持。如果信贷支持过度，将促使房地产业的非理性投资增加，房地产价格上涨过快，最终超过消费者承受力而导致房地产泡沫。本文介绍了中国房地产业的发展现状，研究了银行信贷在房地产泡沫化中的作用，并以此为依据提出了防止房地产泡沫的政策建议。 关键词：银行信贷 房地产泡沫化 查尔斯P金德尔伯格将“泡沫”定义为：“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，

38、继而出现预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。” 房地产泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地产商品的供需矛盾、企业和私人的过度投机、金融机构的贷款偏好等因素，导致房地产价格无节制地持续上扬，使房地产价格脱离市场基础而持续上涨，严重背离与之对应的基础价值的过程和状态。 房地产泡沫的成因及对我国房地产发展趋势的判断 从影响泡沫形成的各种因素来看，主要有三种：预期。由于土地具有稀缺性，与其他生产要素相比，供给弹性最小。因此，市场对土地未来价格的乐观预期，必然加大对土地的需求，从而使房地产价格偏离资产的实际价值；投机行为。投机行为对经济波动有很大影响，并且会推动资产泡沫的形成；非理性行为。市场并

39、不是有效的，在信息不对称的情况下，过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。 我国房地产投资近几年仍然高速增长。2006年前9个月，房地产开发投资完成额就达到12902.4亿元，同比增长了24.3%。房地产投资的快速增长，使其占国有及其他单位固定资产投资的比重逐步提高，到2006年已经达到破纪录的22.6%。在国家加大宏观调控力度的情况下，2006年全国商品房的价格同比仍上涨了5.5%，局部地方如北京、上海、广州的房价相继突破居民的心理价位。房地产的开发已经超过经济的发展水平。 2007年初，中国社会科学院发布的2007年中国服务行业发展报告指出，中国房地产市场的泡沫已经浮现，无论在规

40、模、结构、价格以及利润上都存在问题。 银行信贷和房地产泡沫相关性分析 （一）银行信贷导致房地产投资过度增长 金融机构对房地产业开发的扶持力度逐渐加大。银行在给房地产开发商提供贷款时，主要是依据抵押的房地产价值，同时银行在估计房地产价格时主要是参考当前市场的交易价格。在房地产处于繁荣时期，过度乐观的房地产投资者是市场的主体，因此价格必然被高估。这就意味着银行可能高估银行资本的经济价值，导致银行增加下一期的房地产信贷供给，从而进一步推动本已高估的房地产价格。大量资金的沉淀，使其对土地的需求超过了实际的需求，必然形成房地产的投资泡沫。 （二）银行信贷助长了房地产投机 在房地产快速发展的时期，企业和个

41、人都热衷于土地投机，而银行也借此推波助澜。银行给予那些购入土地的人相当于地价70%的贷款，并劝其再去购买土地，接着又继续发放担保贷款，如此反复进行，引发土地泡沫。银行为房地产贷款营造的宽松环境，让不少缺少资金的投机者有机可乘。他们利用银行信贷资金，炒地圈地，待价而沽，人为增加土地的需求量，从而促使土地价格进一步上涨，形成房地产泡沫。此外，银行信贷也纵容投机者大量的囤积新建商品房，即使房地产开发商大力建房仍满足不了市场的需求。根据市场供求原理，供不应求必然导致价格的上涨，而价格上涨的趋势又提高居民消费预期，从而形成房地产价格泡沫。（三）银行信贷提高消费者预期 中国目前的住房政策是鼓励中低收入的家

42、庭去买房，而且是买新房，这形成了目前住房需求持续旺盛的局面。各家银行为了抢占个人住房贷款市场，从过去的偏重支持房地产供给逐步转向了支持居民消费，纷纷将个人住房贷款作为支持的重点，大大提升了消费者购买力。那些本无力购房的家庭现在成了消费市场的主力军，导致住房供不应求。根据供需原理，在如此旺盛的需求下，房价必然急剧上涨，而房价的上涨不仅带动开发商新一轮的投资热潮，而且使更多消费者认为这个上涨趋势在很长一段时间都将延续下去。只要房价的收益率高于银行贷款利率时，消费者就倾向于借助银行信贷来提前购房。这种心理预期在消费者群体中达成共识，并形成一致行动，就会掀起购房热潮。个人住房贷款的增加，进一步提高了银

43、行信贷在房地产业的资金比例，直接推动了房地产业的过度繁荣和泡沫化。（四）银行信贷自身的非理性扩张 银行都把房地产信贷作为优良的贷款品种，并且都在不遗余力地扩大房地产信贷业务。如果国内房地产市场价格快速上涨，房地产开发投资就不会放慢增长速度，从而国内银行信贷扩张就不会停止。从2007年1-2月央行公布的数据来看，新增人民币贷款9814亿元，较2006年同期增长近2700亿元，银行信贷在房地产业的过度扩张，加速了房地产泡沫的形成。银行持有大量的房地产，那么房地产价格上涨将提高银行资本规模，从而改善银行的资产质量和盈利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产的信贷供给，而这又进一步提高房地产的价格。这一

44、过程循环往复，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。 遏制银行信贷非理性流入房地产的相关措施 （一）严格遵守银行信贷紧缩的宏观政策 银行必须遵守国家信贷紧缩的宏观政策，严格把守信贷关，提高信贷门槛，有效地抑制资金流入房地产业。因为，适当提高银行贷款利率，可以有效的抑制炒房者借助银行贷款囤房炒房；提高存款准备金率则可以收缩金融机构的贷款总额，从而有效地抑制银行向房地产市场的放贷冲动；提高购房首付比例，不仅可以降低银行信贷在房地产业的资金比例，也可以让部分居民由于首付压力而最终推迟购房。只有这样，才能降低住房需求，有效防止房地产泡沫化，有利于房地产业的健康发展。 （二）加强金融监管 加强金融监管，预防和警惕房地产信贷中的金融风险。做到贷款项目的科学论证，贷款发放的正确决策，确保贷款安全。提高信息的透明度，打击投机活动，对有问题的金融机构进行彻底的清查。加强银行信贷人员培训，提高业务员的专业素质和道德素质，避免出现业务员为了个人利益弄虚作假，损害国家和集体的利益。 （三）加强房地产信贷管理 根据银监会关于进一步加强房地产信贷管理的通知，银行等金融机构应进一步加强和改进房地产信贷管理。