第二章开发标准(2)房地产前程策划实操标准.doc

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1、2022 年-2023 年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作06、户型间隔标准思考户型的间隔是功能分区的细化，也是人与住房亲密接触的象征。户型虽然没有太大的差别，这个楼盘的两房两厅与另一个楼盘的两房两厅大体上都相似，这也是楼盘同质化现象较严重的一大原因。要突出户型的差异化，就得在间隔上大做文章，否则就会落入俗套。因为，通过户型的细部处理，可以体贴人性，达到人与住房的合二为一。密码1、开门是大厅或者玄关；2、饭厅与厨房紧邻，不宜远离；3、睡房位于侧旁；4、卫生间、浴室（紧邻，不宜远离）等置于一侧，卫生间不宜对着房门；5、中间形成走廊，客厅不宜当走廊；6、走廊尽头为主卧房；7、格局为“工”型、“T”

2、型或者“蝶”型格局，大幅度观景；8、直接面对客厅所开设的门不超过三个，保障客厅的安宁；9、卧室不宜直接对客厅开门，以保障卧室的秘密性；10、每个房间必须开窗，包括厨房、卫生间、工人房、杂物间等。07、建筑布局相关标准思考建筑布局与户型设计同等重要，并且建筑布局起到指导户型设计的作用，如果建筑布局不科学，户型设计就会受到影响，反之则发挥的空间较大。建筑布局包含哪些方面呢？建筑布局还直接与开发成本及楼盘的性价比相关联。比如实用率的高低、公共分摊面积的大小、电梯与单元户数的比例等都直接影响到楼盘的成本与价值。密码公用区域配比标准不可租售的公用面积比例不能超过 1015%。这样才能保障提高住房实用率。

3、2022 年-2023 年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作住房实用率标准带电梯房标准平均标准：82%最高标准：89%最低标准：78%不带电梯房标准平均标准：88%最高标准：93%最低标准：82%电梯平面布局标准：电梯与户数比例普通：1 梯 46 户；最佳：1 梯 4 户最佳；最多：1 梯 10 户；最少：1 梯 2 户。小于 4 户，分摊面积太多，超过 6 户，等电梯时间太长。08、立面设计标准思考外立面是楼盘的脸，也是一个城市的外衣，脸是第一门面，从脸上的表情可以读出建筑物的内在素质、身份、地位、内涵、价值甚至读出建筑物的情感、开发商的精神追求。西方一位建筑大师曾经说过，从一个城市的建筑，可

4、以看出一个城市文化和人们的精神追求。因而楼盘立面的设计，就是楼盘外在形象的整体设计。密码1、表情生动：要富有变化、动感，光影组合；2、轻逸灵动：要减小建筑物的笨重感；3、稳健大方：要庄重、简洁，忌繁杂俗气；4、淡雅时尚：要有潮流气息和时代感或者复古意识，忌花俏落后；5、整体归一：要注重整体造型，上下左右一气呵成；6、细节生动：要注重细部处理，但细部要服从大局；7、张扬主题：要与主题相呼应，忌脱离主题片面追求艺术效果；8、语言有声：要运用多种建筑语汇表现建筑物的特征，形成一部无字书，用无声的语言向人们传递信息。09、建筑风格表现形式标准2022 年-2023 年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作思

5、考建筑是一首凝固的音乐，同时也是城市文化的美丽外衣，要让建筑物成为一帧真正耸立的艺术，风格表现形式的选择显得尤为重要。建筑是开发商企业文化的外在表现，起到传递开发理念的重要作用，从建筑风格的选择可以看出建筑物本身的品位，也可以看出开发商的精神风貌。密码1、保持对称和均衡，要有较强的整体感，忌头重脚轻；2、设定合理尺度、比例和模数，忌尺度、比例失调，或者反差太大；3、结合材质搭配色彩（图案），达到内外和谐统一的效果，忌表里不一；4、设置虚实对比和节奏感，表现建筑艺术的感染力，赋予建筑于艺术生命，忌死板呆滞。10、建筑表情构件要素思考前面提到了，建筑物的外立面是楼盘的脸，但是光有一张好脸是不够的，

6、还要看脸上的表情是否丰富。要让建筑物达到“此时无声胜有声”的艺术效果，就要赋予建筑物于丰富的表情，而要达到表情丰富，就必然要运用多种构建“表情”的要素，通过这些要素的巧妙搭配，让建筑物活起来。构建表情需要哪些要素呢？密码部件门、窗、廊、浮雕、阳台、屋顶窗、象征物、装饰物等。形状角状、V 形、圆形、半圆形、圆锥形、菱形、方形、梯形、弧形、字形、不规划图形等。图案人、神、植物、动物、器物、用品、象征物等。11、立面构件要素2022 年-2023 年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作思考“表情”是由什么东西来支撑的？熟悉建筑的人都知道，是由立面的相关构件来组成的。立面的构件就是“脸部”表情的神经系统。

7、立面是建筑物“表情”的载体，表情生动与否，关键取决于神经系统，立面设计的败笔，往往来自于对构件把握的不当。同时，这些构件也是建筑物的骨骼，是建筑质量的最重要部分，起着支撑建筑物整体形象的作用。密码墙体梁柱墙墩门窗阳台外廊内空台基线脚檐口12、售楼部功能分区标准思考以前的售楼部，是个单纯的卖楼场所，现在的售楼部除了起着第一样板房的作用外，还是开发商实力的体现。现代营销要求照顾消费者，而售楼部是消费者了解楼盘的第一场所，要让“上帝”从进门的第一时间起就感觉非常舒适，有一种真正当“上帝”的感觉，自然就要重视售楼部的设计。从某种意义上来说，售楼部应该是房地产营销的“会所”，功能的设计与划分是权衡“营销

8、会所”的风向标。密码2022 年-2023 年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作13、环境规划标准思考从营销角度来看，环境是楼盘吸引人气的重要因素之一；从居住角度来看，环境直接影响到人的心情2022 年-2023 年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作和健康。发展商为了做好环境，往往不惜一掷千金，广州的汇景新城千万元买一张设计图纸就反映出了环境规划在房地产开发中所占的比重。环境规划应该遵循哪些原则？从哪几方面入手呢？策划人员不一定要是环境专业人才，但至少应该掌握一些环境规划的基本知识。密码1、移步换景：忌景观雷同无变化；2、稀疏适宜：忌堆砌、拥挤；3、细节生动：忌顾大失小；4、怡情养性：忌呆滞没有艺术感染力；5、生态环保：忌花瓶式景观；6、整齐划一：忌杂乱无章；7、主题突出：忌面面俱到无中心