电大会计专业网上作业答案 资产评估.doc

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1、多项选择题 【】 形成资产评估价值类型的重要条件有（ ）。A 评估中使用的评估方法B 评估中遵循的评估原则C 资产评估的特定目的D 评估中依据的市场条件E 被评估对象的功能 答案： C,D,E多项选择题 【】 以下属于资产评估经济技术原则的有（ ）。A预期收益原则B独立性原则C科学性原则D评估时点原则E替代原则 答案： A,D,E单项选择题 【】 从本质上讲，资产评估是一种（ ）活动。A 事实判断估算B 价值分析估算C 价格分析确定D 资产保值估算 答案： B判断题 【】 企业的借入资产不可纳入被评估资产的范围，因为企业不拥有其所有权。正确 错误 答案： 错误 单项选择题 【】 资产评估最基本

2、的功能是（ ）。A 评价和评值B 咨询和管理C 核算和监督D 鉴证和审查 答案： A单项选择题 【】 下列不属于资产评估工作原则的是（ ）。A 独立性原则B 客观公正性原则C 专业性原则D 科学性原则 答案： C多项选择题 【】 在资产评估中引入价值类型理论的根本目的是（ ）。A 为管理部门合理确认评估结果提供指引B 为管理部门合理审批评估机构提供指引C 为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引D 为评估人员合理确定资产价格提供指引E 为评估报告使用者恰当使用评估结果提供指引 答案： C,E判断题 【】 若评估对象是市中心的一块土地，按照有关规定，该块土地可以用于建造商务办公楼，也可以建造一般

3、居民住宅，评估人员应依据最佳利用原则，按照前一个用途进行估价。正确 错误 答案： 正确 单项选择题 【】 在同一市场上具有相同使用价值和质量的商品，应该有大致相同的交换价值，以此确立的评估原则是（ ）。A 贡献原则B 资产评估时点原则C 预期收益原则D 替代原则 答案： D单项选择题 【】 从性质上讲，资产的评估价值是注册资产评估师对被评估资产在评估基准日的（ ）估计值。A 成交价格B重建成本C交换价值D劳动价值 答案：C多项选择题 【】 以财务报告为目的的评估中的价值类型主要有（ ）。A 市场价值B 清算价值C 在用价值D 持续经营价值E 投资价值 答案： A,C判断题 【】 根据权益的性质

4、，整体资产评估对象可以分为：控制权益、投资权益、所有者权益。其中，投资权益包括所有者投资和负债投资，能较好地反映企业稳定的生产能力，是控制权益扣除流动负债的余额。正确 错误 答案： 正确 多项选择题 【】 资产评估的特点包括（ ）。A 市场性B 公正性C 独立性D 专业性E 咨询性 答案： A,B,D,E单项选择题 【】 不可确指的资产是指（ ）。A 没有事物载体的资产B 具有综合获利能力的资产C 不能脱离有形资产而单独存在的资产D 经营性盈利的资产 答案： C判断题 【】 咨询性使资产评估结论常用于财产诉讼和政府对财产的征用和管理。正确 错误 答案： 错误 判断题 【】 资产评估通过对资产的

5、现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。正确 错误 答案： 正确 单项选择题 【】 资产评估最基本的功能是（ ）。A 评价和评值B 咨询和管理C 核算和监督D 鉴证和审查 答案： A多项选择题 【】 以财务报告为目的的评估的作用包括（ ）。A 评估技术能够满足会计计量专业上的需求B 评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础C 评估的独立地位能够强化公允价值的公正性D 评估能够满足审计工作对公允价值评估的需要E 评估报告可以取代企业的财务报告 答案： A,B,C判断题 【】 科学性原则是指资产评估机构必须是提供评估服务的专业技术机构。正确 错误 答案

6、： 错误 简答题 【】 资产评估的经济原则有哪些？应该如何理解？答案： 资产评估的经济原则有：（1）贡献原则。指某一项资产或资产的某一构成部分的价值取决于它对其他相关的资产或资产整体的价值贡献，或根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。（2）替代原则。指同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。因为有经验的买方对某一资产不会支付高于市场上能够找到的替代物的费用。（3）预期原则。指资产评估中，资产的价值可以不按照其过去形成的成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。评估值取决于现实资产的未来获利能力。（4）最佳效用原则。指当一项具有多种用途或潜能的资产在公开市场

7、条件下进行评估时，应按照其最佳用途来评估资产价值。多项选择题 【】 下列属于资产评估市场价值以外价值的有（ ）。A 在用价值B 清算价值C 残余价值D 合并价值E 特殊价值 答案： A,B,C,D,E判断题 【】 评估基准日实际上就是资产评估机构对资产开始进行评估的日期。正确 错误 答案： 错误判断题 【】 根据国际评估准则中的定义，固定资产包括有形和无形两类。其中，无形固定资产又包括长期投资、长期应收账款、结转的费用、商誉、商标、专利以及类似资产。正确 错误 答案： 正确判断题 【】 为了保证资产评估的独立性，资产评估机构收取的劳务费只与工作量相关，不与被评估资产的价值挂钩，并应受到公众监督

8、。正确 错误 答案： 错误 简答题 【】 市场经济中，资产评估的功能有哪些？答案： 资产评估功能是指资产评估这一特定经济行为自身应有的内在功能和效用。概括地讲，资产评估具有以下功能：（1）为资产业务提供价值尺度。资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。（2）界定与维护各产权主体的合法权益。资产评估具有公正地界定与资产有关的各方，如不同所有者、占有使用者所拥有或控制的资产份额及其价值量的作用，从而可以维护各产权主体的合法权益。（3）优化资源配置。首先，资产评估是生产要素、产权进入市场的必要条件。科学规范的资产评估，能保证资产市场、产

9、权市场的有序运行，可以为资产和产权的配置提供正确信号，从而起到优化资源配置的作用。其次，由于一项资产业务的进行往往具有多种途径，因此在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。（4）促进企业账实相符，足额补偿和资产完整。在通货膨胀情况下，资产的重置成本与历史成本的差额随通货膨胀率的增长而急剧扩大，这将导致按固定资产的账面原值提取的折旧明显过低，会造成企业更新改造资金过少、企业盈利虚增和财政收入虚假。这时进行资产重估，可以克服上述问题。此外，通过资产评估还可以明晰企业自创无形资产、土地使用权价值、商标和商誉的价值，使企业的全部资产在账簿上得到反映。5）在促进对外

10、开放的同时，维护国家权益。资产评估机构在中外合资、合作的过程中提供符合国际专业水平的评估服务既是吸引外资流入的基础工作，又是维护国家民族权益的重要技术保障。（6）防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。在国有企业产权变动的过程中，合理定价是关键。而转让定价的基础是企业的评估价值。因此，公平、客观的资产评估是防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行的基础。单项选择题 【】 下列不是资产评估的基本作用的是（ ）。A 咨询的作用B 管理的作用C 核算和监督D 鉴证的作用 答案： C判断题 【】 评估对象的特点是选择资产评估方法的唯一依据。正确 错误 答案： 错误单项选择题 【】 资产评估中确认

11、资产的基本标准之一是看其是否具有（ ）。A 历史成本B 历史收益C 预期成本D 预期收益 答案： D简答题 【】 试述资产评估持续使用假设的内涵和实质。答案： 持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。持续使用假设又细分为三种具体情况：（1）在用续用。指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。（2）转用续用。指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，掉换新的用途继续使用下去。（3）移地续用。指的是被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改

12、变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。判断题 【】 资产评估的特定目的是指具体的资产业务对评估结果用途的具体要求。正确 错误 答案： 正确判断题 【】 根据资产的法律意义分类，全部资产要素可以分为财产与合法权利。正确 错误 答案： 错误简答题 【】 什么是资产评估，它由哪些基本要素组成？答案： 资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公允的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。由定义可知，资产评估由六大基本要素组成，即资产评估的目的、评估的对象、评估人、估价标准、评估规程和评估方法。单项选

13、择题 【】 从理论上讲，资产评估结果只是评估师对被评估资产在评估基准日的（ ）。A价值估计数额B价值计算数额C价格估计数额D价格计算数额 答案： A判断题 【】 只有现实中具备了公开市场的条件，才能使用公开市场假设。正确 错误 答案： 正确单项选择题 【】 下列因素中，决定资产评估结果价值类型的重要条件之一的是（ ）。A 评估中使用的评估方法B 评估中遵循的评估原则C 评估中执行的评估程序D 评估中依据的市场条件 答案： D单项选择题 【】 拆迁补偿价值属于（ ）。A 市场价值B 非市场价值C 清算价值D 投资价值 答案： B判断题 【】 资产评估工作在一开始的时候就应确定被评估对象的价值类型

14、。正确 错误 答案： 正确 单项选择题 【】 特定资产在特定用途下对特定使用者的价值是指（ ）。A 投资价值B 市场价值C 特定价值D 在用价值 答案： A单项选择题 【】 特定主体以投资获利为目的而持有的资产，在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值称为（ ）。A 在用价值B 投资价值C 投资性资产价值D 交易价值 答案： C判断题 【】 根据国际评估准则价值类型可以划分为投资价值、在用价值、课税价值、持续经营价值、清算价值、市场价值和保险价值。正确 错误 答案： 正确 单项选择题 【】 资产评估中的持续经营价值是指企业的（ ）。A 各个组成部分资产的在用价值之和B 各个组成部分资产的市场价值

15、之和C 市场价值D 最佳使用价值 答案： A判断题 【】 公允市场价值即是指资产在评估基准日的市场上交易的价格。正确 错误 答案： 错误 简答题 【】 简述资产评估价值类型的作用。答案： （1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值含义不同，结果也不一样。（2）价值类型制约资产评估方法的选择。价值类型实际上是评估价值的一个具体标准，为了获得某种标准的评估价值，需要通过评估方法获得。（3）明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。简答题 【】 如何理解市场价值？答案： 对于市场价值的理解，应着重从以下三个

16、方面把握：（1）公开和公平的市场条件。即所指市场价值是在公开和公平的市场条件下形成的，市场条件不局限于某事件发生或某人发生，同时，当事人是在信息充分掌握的基础上做出的。（2）当事人是理性的。当事人充分掌握信息，不受任何压力，理性条件下做出的选择。（3）市场价值是价值估计数额。多项选择题 【】 下列属于资产评估市场价值以外的价值的有（ ）。A 在用价值B 清算价值C 残余价值D 合并价值E 特殊价值 答案： A,B,C,D,E判断题 【】 资产评估价值由于其评估特定目的不同，价值含义也不一样，表现为不同的价值类型。正确 错误 答案： 正确 单项选择题 【】 下列关于资产评估价值类型的有关说法不正

17、确的有（ ）。A 评估目的是决定价值类型的一个重要因素，但不是唯一的因素B 市场价值以外价值类型有：在用价值、投资价值、持续经营价值、课税价值、清算价值和保险价值C 投资价值是投资获利为依据衡量价值的，是从产出角度评估资产价值，而重置成本价值类型是从投入角度评估资产的价值D 公允价值指的就是市场价值 答案： D单项选择题 【】 资产评估中的价值类型选择与许多因素密切相关，其中包括（ ）。A 评估方法B 评估原则C 评估程序D 评估依据的市场条件 答案： D多项选择题 【】 关于市场以外的价值，国际评估准则认为其产生的价值基础分为三类（ ）。A 反映评估主体从资产所有权中获得的收益B 特定双方达

18、成的交换某项资产合理的协议价格C 法律法规或合同中规定的价值D 法律法规或合同中未规定的价值E 公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值 答案： A,B,C单项选择题 【】 在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值等同于资产评估中的（ ）。A 清算价值B 市场价值C 投资价值D 公允价值 答案： B多项选择题 【】 下来关于资产评估价值类型表述正确的有（ ）。A 资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式B 不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征C 不同属性的价值类型所代表的资产评估价值在性质上是不同的，但是在数量应该比较一致，这是评估特定

19、目的所要求的D 资产评估的价值类型分为市场价值和市场价值以外的价值，是以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态划分的E 资产评估的价值类型的选择对评估结果没有任何影响 答案： A,B,D判断题 【】 某一设备作为被评估企业的一个要素，在持续使用的前提下，其评估价值应该是它对企业的贡献价值。正确 错误 答案： 正确判断题 【】 应收账款、营收票据等流动资产的评估只适用于按可变现值进行评估。正确 错误 答案： 正确判断题 【】 与市场价值相比，课税价值是个人价值，它未必是市场价值。正确 错误 答案： 错误多项选择题 【】 资产评估中的市场价值之所以可以作为公允价值的坐标，是因为市场价

20、值是资产在（ ）条件下的公允价值。A 正常折旧B 正常更新C 正常市场D 正常使用E 正常纳税 答案： C,D 判断题 【】 资产的价值并不是一个确定值，它反映了特定环境下，与资产有关的利益双方的市场观念。正确 错误 答案： 正确多项选择题 【】 运用市场法评估下列方法中属于直接比较法的是（ ）。A现行市价法B市价折扣法C成本市价法D 功能价值类比法E 观察法 答案： A,B,C,D单项选择题 【】 评估某收益性资产，评估基准日后第l年的预期净收益为500万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的净收益将以2%的比例递增，设定的资本化率为l0%，资产效用永续，该资产的评估值最接近于（ ）

21、万元。A 5000B 5550C 6250D 6500 答案： C单项选择题 【】 市场法所遵循的基本原则是（ ）。A 贡献性原则B 合法原则C 独立性原则D 替代原则 答案： D判断题 【】 收益法中的收益是指评估基准日后若干年的平均收益。正确 错误 答案： 错误 多项选择题 【】 市场法评估的基本前提主要是（ ）。A 要有一个活跃的公开市场B 公开市场上要有可比资产及其交易活动C 有充分时间进行分析判断D 有可预测的资产收益E 被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值 答案： A,B单项选择题 【】 当纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，收益法下评估值的计算公式是（ ）。A

22、PA/rB PA/（rs）C PA/rB/r2D PA/（rs） 答案： B多项选择题 【】 如果采用多种评估方法得出的不同结果存在较大差异，可能的原因主要有（ ）。A 某些方法的应用前提不具备B 分析过程有缺陷C 职业判断有误D 分析过程和结构分析有失误E 资产的自然属性所致 答案： A,B,C,D判断题 【】 收益法涉及的参数主要有三个：收益额、折现率和收益期限。正确 错误 答案： 正确 单项选择题 【】 被评估资产甲生产能力为60000件/年，参照资产乙的重置成本为5 000元，生产能力为30000件/年，设规模经济效益指数x取值07，被评估资产的重置成本最接近于（ ）元。A 7300B

23、 6500C 7212D 8123 答案： D单项选择题 【】 被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为8年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，若折现率为10%，该非专利技术的评估值最接近于（ ）万元。A 189B 25lC 377D 404 答案： B单项选择题 【】 实际已使用年限表示为（ ）。A 名义已使用年限资产利用率B 总使用年限资产利用率C 尚可使用年限资产利用率D 名义已使用年限尚可使用年限 答案： A多项选择题 【】 选择评估方法时，主要应考虑的因素有（ ）。A 资产评估的价值类型B 评估对象的特点C 所可能收集到

24、的数据及信息资料D 评估原则E 如果可以采用多种评估方法时，不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求，还应当对各种评估方法取得的各种价值结论进行比较，分析可能存在的问题并做相应的调整，确定最终评估结果 答案： A,B,C,E单项选择题 【】 被评估资产为2008年4月10日购入并投入使用的一台设备，评估基准日为2008年4月10日，该设备技术性能及生产的产品市场销售都很好，经技术鉴定，该设备可使用8年，与被评估设备相同的参照设备于2008年4月投入使用，预计可使用10年，参照设备在评估基准日的市场价格是10万元，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于（ ）万元。A 7.2B 8C

25、9D 12.5 答案： B单项选择题 【】 市盈率倍数法主要适用于（ ）的评估。A 房地产评估B 无形资产评估C 机器设备评估D 企业价值评估 答案： D多项选择题 【】 收益法评估的基本前提条件主要是（ ）。A 被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量B 未来市场交易条件可预测C 资产拥有者获得的预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量D 被评估资产预期获利年限可以预测资产未来预期收益可预测E 要有一个活跃的公开市场 答案： A,C,D判断题 【】 对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为复原重置成本

26、。正确 错误 答案： 错误 单项选择题 【】 运用重置核算法确定的重置成本可以是（ ）。A 复原重置成本B更新重置成本C复原重置成本或更新重置成本D两者都不是 答案： C多项选择题 【】 运用市场法评估资产价值时，通常应该选多少个参照物有关说法正确的有（ ）。A 通常应该选择3个以上B 选择1个即可，比较经济C 选择3个以上的参照物，避免个别交易的特殊性和偶然性对成交价及评估值的影响的需要D 资产评估管理部门的要求E 资产评估机构可以随意选择 答案： A,C单项选择题 【】下列计算重置成本的方法中，计算结果必然属于复原重置成本的（ ）。A 重置核算法B 物价指数法C 功能价值法D 规模经济效益

27、指数法 答案： B单项选择题 【】 一般来说，科学技术进步较快的资产，采用价格指数法估算的重置成本往往会（ ）。A偏低B正常反映其重置成本水平C偏高D不确定 答案： C单项选择题 【】 资产利用率小于1时表示（ ）。A 满负荷运转B 超负荷运转C 开工不足D 与资产负荷无关 答案： C简答题 【】 成本法和市场法的不同之处表现在哪些方面？答案： 成本法是指当投资公司对被投资公司经营活动无影响能力时采用的长期股权投资会计处理方法，即投资公司的长期股权投资账户，按原始取得成本入账后，始终保持原资金额，不随被投资公司的营业结果发生增减变动的一种会计处理方法。市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评

28、估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为评估。但是，市场法的应用与市场经济的建立和发展、资产的市场化程度密切相关。在我国，随着社会主义市场经济的建立和完善，为市场法提供了有效的应用空间，市场法日益成为一种重要的资产评估方法。单项选择题 【】 成本法主要适用于（ ）前提下的资产评估。A 继续使用B 公开市场C 预期收益D 交易 答案： A单项选择题 【】 运用物价指数法确定的重置成本可以是（ ）。A 复原重置成本B 更新重置成本C 复原重置成

29、本或更新重置成本D 两者都不是 答案： A 判断题 【】 收益现值法可以较好地确定诸如商誉等不易确定的无形资产价值，特别适用于对整体资产的评估。正确 错误 答案： 正确判断题 【】 对于一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算的重置成本高。正确 错误 答案： 正确 判断题 【】 收益法一般适用于有收益的土地评估，如工商企业用地、机关用地、学校用地等。正确 错误 答案： 错误 多项选择题 【】 下列关于折现率的说法正确的有（ ）。A 一般来说，折现率应由无风险报酬率和风险报酬率构成B 资本化率与折现率是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同

30、，二者可能是不相等的C 资本化率与折现率在本质上没有区别，在收益额确定的情况下，折现率越高，收益现值越低D 本质上讲，折现率是一个期望的投资报酬率E 折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率 答案： A,B,C,D,E判断题 【】 市场法的运用必须首先以市场为前提，它是借助于参照物的市场成交价或变现价运作的（该参照物与被评估设备相同或相似）。正确 错误 答案： 正确 判断题 【】 应用市场法评估资产需要满足三个前提条件。正确 错误 答案： 错误单项选择题 【】 一台数控机床，重置成本为200万元，已使用2年，其经济寿命为20年，现在该机床

31、的数控系统损坏，估计修复费用为20万元，其他部分工作正常。该机床的实体性贬值额为（ ）。A 38万元B 18万元C 20万元D 30万元 答案： A单项选择题 【】 被评估对象为一台注塑机，年生产能力为15万件。评估人员经市场查询得知，该设备的生产厂家已停止这种设备的生产，评估基准日年生产能力为20万件的同类新设备市场价格为8万元，如果该类设备的运输安装费用为设备价格的5%，被评估设备的成新率为40%，该类设备的规模指数为0.7，不考虑其他因素，该设备的评估值最接近于（ ）万元。A 2.4B 2.52C 2.75D 6.3 答案： C单项选择题 【】 下列关于实体性贬值测算中的可修复性损耗和不

32、可修复性损耗说法正确的是（ ）。A 大多数情况下，可修复性损耗和不可修复性损耗是并存的，应分别进行计算B 大多数情况下，两项损耗中要重点考虑其中一项损耗，需着重计算C 大多数情况下，只存在一种损耗D 以上说法均不正确 答案： A多项选择题 【】 火力发电设备中，需要考虑的经济性贬值的因素有（ ）。A 由于能源紧张，上网电价上涨B 发电使用的煤炭价格上调C 设备的维修保养费用增加D 随着技术的不断进步，具有成本优势的水力、风力发电发展加快E 为达到环保要求，国家规定应使用脱硫装置 答案： B,E单项选择题 【】 某运输车已行使公里数为2万公里，经评估人员测定，该运输车还能够行驶20万公里，其实体

33、性贬值率为（ ）。A 9.09%B 90.9%C 10%D 9% 答案： A单项选择题 【】 修复费用法适用的可修复费用是指（ ）。A 修复在技术上可行B 修复在经济上和技术上都可行C 技术上可行但经济上不可行D 经济上可行但技术上不可行 答案： B多项选择题 【】 运用市场法评估机器设备常用的方法主要有（ ）。A 综合估价法B 因素调整法C 成本比率调整法D 功能成本法E 直接匹配法 答案： B,C,E判断题 【】 实体性贬值与成新率是同一事物的两面，实体性贬值用相对数来表示，它的余数就是成新率。正确 错误 答案： 正确 单项选择题 【】 某被评估设备为1992年12月购入，账面原值12万元

34、，评估基准日为2004年12月31日。目前市场上无法获得该设备相关售价信息。已知该类设备1992年的定基物价指数为102%，1998年的定基物价指数为116%，自1999年开始，同类物价指数每年比上一年上升4%，若该设备的成新率为40%，不考虑其他因素，该设备的评估值最接近于（ ）万元。A 5.34B 6.15C 6.9D 7.85 答案： C单项选择题 【】 用物价指数法评估进口设备时应选用（ ）。A 设备出口国分类物价指数B 设备进口国生产资料物价指数C 设备进口国综合物价指数D 设备出口国综合物价指数 答案： A多项选择题 【】 机器设备实体贬值的测算方法主要是（ ）。A 修复费用法B观

35、察法C物价指数法D 超额费用折现法E 使用年限法 答案： A,B,E简答题 【】 如何理解建筑物评估的房地合一原则？答案： 尽管建筑物和土地是可区别的评估对象，而且土地使用权可以独立于建筑物而存在，但是，由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，在用市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行评估。具体表现在以下两个方面：（1）建筑物和土地相结合是房地产最终成为商品，对于建筑物来说，它总是依托于一定的土地，土地开发成本往往隐含在建筑物价值之中，土地使用价值此时可通过房产来反映。（2）建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格，环境质量的好坏不取决于建筑物

36、本身，而是与土地的不可移位性相关。房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。判断题 【】 构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括土地出让金、房产税、折旧费、租金损失准备费。正确 错误 答案： 错误 单项选择题 【】 路线价法的理论基础是（ ）。A 替代原则B 供求原则C 贡献原则D 预期收益原则 答案： A简答题【】在采用收益法进行土地使用权评估时，需要计算土地收益额，该怎样求取？答案： 土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得的，以房地产出租为例，求取土地纯收益时，通常按下列步骤进行：（1）计算总收入。在房地合一状态下，最有效使用可获取的总收入。（2）求取总费用。总费

37、用主要包括房地产税金、折旧费、维修费、管理费、保险费、税金损失费等。（3）求取总收益。总收入减去总费用即可得到总收益。（4）确定房屋纯收益。房屋纯收益可以用房屋闲置乘以房屋还原利率获得。（5）求取土地纯收益。房地产总收益扣除房屋纯收益，即可得到土地纯收益。判断题 【】 在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。正确 错误 答案： 正确计算题 【】 某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑物为一旧式住宅。委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为每平方米4万元人民币，该区域的商品房价格每平方米1万元人

38、民币，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值大约是多少?并说明评估时的依据和理由。 答案： 1该房地产的现时价值约为3600万元人民币。9004=3600（万元）2依据和理由：上述评估结果是依据了房地产评估中的最使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一，商业区内建民宅，在用途上不合理；其二，使用强度未达到城规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的能使用原则，该房地产评估应该以拆除重新利用为前提，按商用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切值应是3600万元减去拆除旧建筑物费用后的价值。单项选择题 【】 某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，

39、建筑密度小于或等于60%，下列建设方案比较起来最可行的是（ ）。A 建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米B 建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米C建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米D 建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米 答案： C简答题 【】 用收益法对土地使用权进行评估时，为什么不能使用实际收益？答案： 土地的收益可以分为实际收益和客观收益，实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大，若以实际收益为基础进行还原计算，会

40、得到不切合实际的结果，客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后得到了一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。简答题 【】 简述房地产评估的主要原则。答案： 房地产评估当然要遵循资产评估的一般原则，但由于房地产本身的特殊性，决定了房地产评估还应遵循一定的专业性原则。房地产价格评估的专业性原则主要如下：（1）合法原则。是指房地产评估应以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提，评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价值，即被估房地产在现行法律、法规、法章、政策及合同等约束下的权益价值。（2）最高最佳使用原则。是指房地产评估应以被估对象的最高最佳使用为前提，评估结果是被估

41、房地产在最高最佳使用下的价值。房地产的最高最佳使用，是指法律上允许、技术上和经济上可行，能给被估对象带来最高价值的使用。（3）房地综合考虑原则。尽管房屋建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，但是由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，要求我们在评估中把两者作为相互联系的对象综合地评估。（4）区域及地段原则。是指房地产价格的评估必须体现房地产所处的经济地理位置的差别，应考虑区域及地段差异对房地产价格的影响。多项选择题 【】 下列特性中属于房地产价格特征的是（ ）。A 房地产价格与用途相关B 房地产价格是土地购买价格C 房地产价格具有可比性D 房地产价格具有个别性E 房地产价格是由政

42、府定价 答案： A,C,D单项选择题 【】 根据城市房地产管理法的规定，我国实行房地产交易价格（ ）制度。A 评估B 申报C 公示D 登记 答案： B单项选择题 【】 在路线价四三二一法则中的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是（ ）。A 单独深度百分率B 累计深度百分率C 平均深度百分率D 标准深度百分率 答案： B判断题 【】 由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧或者由于自然灾害引起的建筑物功能减弱属于建筑物的有形损耗。正确 错误 答案： 错误 单项选择题 【】 某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原利率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（ ）。A 0

43、.92B 1.07C 1.09D 0.94 答案： B单项选择题 【】 用收益法评估房地产，客观总费用不包含的费用是（ ）。A 管理费B 维修费C 税金D 折旧费 答案： D多项选择题 【】 新建房地产评估中的开发成本主要包括（ ）。A 土地取得费B 前期工程费C 基础设施建设费D 公共配套设施建设费E 开发过程中的税费 答案： B,C,D,E判断题 【】 运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供需圈等方面与评估对象保持一致。正确 错误 答案： 正确 单项选择题 【】 基准地价修正法评估一商业用地的价值，该商业用地法定最高出让年限为40年，实际转让年限为36年，若

44、资本化率为9%，则土地年限修正系数为（ ）。A 0.992B 0.937C 0.986D 1.067 答案： C单项选择题 【】 某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为l.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（ ）元。A 1250B 1500C 2000D 3333.33 答案： C单项选择题 【】 基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合（ ）的土地使用权的平均价格。A 用地B 土地级别C 土地D 公共用地 答案：

45、 B多项选择题 【】 以下属于房地产特性的有（ ）。A位置固定性B使用长期性C投资风险小D 投资大量性E 难以变现性 答案： A,B,D,E单项选择题 【】 根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付费用一般包括（ ）。A 土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费B 土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金C 土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费D土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费 答案： A单项选择题 【】 利用基准地价修正法评估宗地价格时，待估宗地价格=待估宗地所处地段的基准地价（ ）其他因素修正系数。A年期修正系数期日修正系数容积率修正系数B年期修正系数个别因素修正系数容积率修正系数交易情况修正系数C年期修正系