工程部主管岗位工作说明书.doc

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1、工程部主管岗位工作说明书1、协助物业管理处工作，负责配电供电系统、电梯设备、弱电系统、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作的计划制定及组织、实施，在维修请示及预防性维修计划的实施下确保各项目的电气设备、机电系统始终处于最高的安全运行水平状态。2、确保任何时候都遵守指定的工程服务标准。3、协助所管辖的班组解决管理和技术上的疑难问题。4、每月对所管辖范围内的重点设备、设施的运行/技术状况进行检查，并将检查结果及改进方案上报上级。5、每月对所管辖工作范围内的材料消耗、能源消耗与配件领购的审批，并汇总上报。6、负责向部门提供年度、季度、月度的维修计划，并向上级落实及上报工作

2、情况。7、定期对所属专业的员工进行培训。8、对所管辖的人员严格管理、并进行月度、年度考评，奖罚分明。9、对部门经理负责，及时将工作情况向部门经理汇报。10、负责编制物管处配电供电系统、电梯设备、弱电系统、空调、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作计划及费用预算，协助部门经理控制能耗及费用。11、监督新设备的安装、调试及验收工作。12、随时检查各所辖岗位员工的仪表、制服标准情况。13、时常保持机房/工作间/设备的清洁、整齐。14、负责编排其所属岗位员工工作值班表。弱电岗位工作说明书1、 弱电员工维护保养的设备：楼宇自动控制BA系统、火灾报警系统、安保监视系统、室内防盗

3、报警系统、周边防盗报警系统、 背景音乐及紧急广播系统、 网络信息系统、对讲机放大系统、 车库收费管理系统、 巡更仪系统、 电子牌系统；2、 弱电员工运行管理的设备：楼宇自动控制BA系统、 电话/通讯系统、 公共/卫星天线接收系统、有线电视系统、 综合布线/电话通信系统、3、 涉及弱电设备的用户二次装修管理，外包单位来现场维护保养跟进管理。4、 严格按照管理制度，认真、规范、及时完成各弱电设备每日各项值班、操作、记录、保养、维修、巡检等工作，每日工余时间在中央控制室值班，监视弱电设备运行情况及运行参数。5、 熟练掌握并应用各弱电设备各项操作、保养、维修技能，了解各弱电设备工作原理和参数设置（掌握

4、各弱电设备参数更改密码）。发生突发事件时，能及时、冷静、准确、有效处理。6、 发觉弱电设备异常情况，积极及时排除故障，并向上级领导汇报。及时向其他专业员工转达、并及时向上级领导汇报发现物业其他专业的设备设施故障、缺损等异常情况，做好各类相关记录。7、 接到弱电设备报修电话或报修通知，15分钟内赶到现场投入工作。8、 及时处理其他专业人员提出的弱电设备异常情况或故障。9、 努力钻研技术,保证城市动力广场弱电设备始终处于良好工作状态,当BA系统监视到其他设备异常情况或危险情况时，即时向各专业人员报告，并为事件处理提供真实、可靠资料。10、任何情况下必须保证火灾报警系统和防盗监视系统处于良好工作状态

5、11、积极耐心向中央控制室值班保安人员，进行全面详细的设备操作讲解，热情解答各类提问，配合保安人员，充分利用技防设备，共同搞好物业安全保卫工作。12、积极与各专业工程人员沟通，了解各机电设备与BA系统关联,使各机电设备处于高效、安全、可靠工作状态，并积极提供节能措施意见。13、经常熟读弱电图纸资料等文件，熟悉各线缆走向，中间设备安装位置和设备基 本功能及服务范围。阅读其他专业图纸资料，对物业其他设备设施应有基本了解。 14、跟进施工保修单位、设备维修单位的现场施工管理和工作配合支持。15、积极参与突发事件的抢险与排故，有责任如实向上级领导汇报突发事件的现场情况。 16、配合其他专业的设备维保工

6、作。17、配合参与二次装修的现场管理。18、认真、及时完成上级领导安排其他各项工作。综合维修工岗位职责1、严格遵守物业管理处的各项规章制度；热爱本职工作，认真学习专业知识，熟悉设备性能及系统情况，判断故障快速准确，处理迅速及时。2、努力学习技术，熟练的掌握公司的输配电线路走向、给排水管网及所辖设备的原理、技术、性能和实际维护、维修、操作。对一切电路电器设备及上下水管道的安装要规范化、标准化，做到安全用电、用水。3、必须服从上级领导安排的工作调动，在上级领导的安排下，负责物业管理处所管辖项目的水、电、电梯、厨房、清洁设备等机电设备的正确维修保养和计划性维修保养工作，认真填写工作日志和日维修单。4

7、、密切监视配电柜的各种仪表显示，正确抄录各项数据并填好报表；5、积极配合电路检修工作，如断电检修，需具体检修人员直接通知挂“严禁合闸”的指示牌，未经检修人员通知而随意合闸造成严重后果由当班人员负责；6、负责全公司的水电设施的安装和维修，对公共水电设施要经常巡视，做到超前服务，防患于未然。定期检修和随时维修相结合，需要大修须及时报告。做到小活及时，大活想尽办法尽快修好，确保全公司水、电畅通。7、做好线路防火工作，严格检查线路负荷，发现不正常状态必须找出原因，加以纠正；8、严格遵守操作规程,对各类工具设备做到勤保养和妥善保管，对专业工具，要使用、维护、责任到人，经常维修，物尽其用，坚持以旧换新。9

8、、负责配电室安全，必须杜绝闲杂人员进入，做好卫生工作，遵守电工安全操作 规程，避免发生事故。10、有责任向公司各部门员工进行安全用电、节约用电的教育和指导工作。11、按期巡检消防设备，协助安保部进行消防检查、消防试验，在发生火灾时给消防人员提供帮助。12、做好领导交办的其它临时性工作房屋和公共设施管理规定为加强公司各项目物管处房屋和公共设施维修养护的管理工作，依据国家建设部城市房屋修缮范围和标准、房屋修缮技术管理规定相关规定，结合公司实际情况，特制定了本管理规定。第一章 总则第一条 本规定适用于各物管处的房屋和公共设施的管理。笫二条 房屋和公共设施一、公共设施具体包括楼宇建筑相配套各类室外构筑

9、物、平台、路面路基、路灯及线路、停车场（库）、沟渠池井、排污水管、水箱、水池、消防栓（管）、雕塑、建筑小品、游乐场连廊、雨檐台、信报箱、公用标志设施、垃圾房等。二、公共道路及其设施具体包括物业管理区域内机动车道、非机动车道、人行道、停车场（位）、广场（健身场地）、安全通道、护栏、分隔带、道路标牌、道路两侧边沟及其他附属设施等。三、公共照明设施具体包括物业管理区域内供绿地、景点、道路照明用的灯杆、灯具、地上地下照明管线及照明附属设施等。四、公共卫生设施具体包括物业管理区域内设置的果皮箱、垃圾桶（斗）、垃圾分类收集箱、公厕（公共卫生间）、垃圾中转站（处）等。五、公共绿化带及配套绿化设施具体包括物业

10、管理区域内的绿化草地、花卉、树木、乔木、灌木，喷灌管网及配套的喷灌设施等。六、房屋本体具体包括楼宇的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天面、屋面等。第三条 工程管理部门负责属下名各物管处的房屋和公共设施的制监工作第二章 管理职责第四条 物管处值班安管员每日对房屋和公共设施进行巡视检查，将发现的问题通知相关部门进行处理。第五条 物管处工程管理部门每月对房屋和公共设施进行检查，并填写房屋和公共设施检查表见（附件1）和设备设施完好率统计表见（附件2），发现的问题及时进行维修，并记录处理结果。第六条 物管处工程管理部门负责人，按房屋与公共设施维修养护要求制定相应的年度维修保养计划并组织实施。第七条 物管

11、处工程管理部门负责人负责房屋和公共设施日常养护、修缮工作，大、中修工程的施工监督和检查。第八条 工程管理部门负责公共设施的大、中修项目的技术审核，并报上级领导。第三章 管理原则第九条 为保持房屋和公共设施的正常使用功能，实现物业的保值增值，应坚持养护为主导，维修为支持的工作方针，适时养护，及时维修，发现问题立即处理，消除隐患。第四章 房屋管理要求第十条 物管处应根据房屋的具体情况，制定房屋本体维护周期一览表见（附件4），确定房屋的检查周期、频次与养护要求，并组织实施。第十一条 物管处值班安管员负责房屋的日常巡视检查，中控室/监控中心值班员负责接受客户报修以及根据安管员巡视检查中发现的问题，报工

12、程部进行维修处理。第十二条 物管处工程管理部门负责每月对房屋本体的巡视检查，并负责所有中修以上房屋本体维修项目的申报。第十三条 物管处工程管理部门负责房屋本体日常养护、修缮工作的监督、检查及大、中修工程的监督、检查。笫十四条 公司工程管理部门负责房屋本体大、中修项目的审批。第十五条 对房屋本体进行维修的费用支出，按照物业管理委托合同执行。第十六条 委托施工单位进行维修的工程项目审批按照招标管理规定执行。笫十七条 应按照行业主管部门的要求定期进行房屋安全检查，确保房屋安全、正常使用。第十八条 应规范公司和业户对房屋的装修活动，并进行全程跟踪监督。笫十九条 应有计划、因地制宜地做好房屋本体维修养护

13、工作，保持房屋的正常功能和使用要求，确保安全。笫二十条 适时做好房屋公共部分内外装饰工程的维修养护工作，确保装饰工程的持久性和完好性。笫二十一条 定期检查所有标志，发现损坏或脱落的标识类标志应及时予以修复。笫二十二条 物管处每年应就在管物业房屋的维修养护情况，做出管理报告。第五章 公共设施的管理笫二十三条 物管处应根据设备设施的具体情况，制定设备设施维护周期一览表见（附件5），确定设备设施的检查周期、频次与养护要求，并组织实施。笫二十四条 在公共设施管理维护中，应特别注意设施的安全性要求，及时发现和消除各类设施隐患，避免公共设施对业户特别是未成年人的伤害或潜在伤害。在维修养护以及工程改造中，应

14、从人性化设计角度出发，把握设施对人特别是业户的尊重与关怀。笫二十五条 应定期对公共设施进行检查，确保公共设施的安全、正常使用。笫二十六条 房面平台应满足消防要求、防水要求和防台风要求。笫二十七条 屋面消防疏散平台以及消防通道出口处应有消防指示牌，及时清理杂物，保证消防通道畅通。笫二十八条 任何单位和个人不得在屋面堆放物品、养殖动物、搭建建筑物或构筑物，不得擅自在屋面从事花草种植及其他占用活动。笫二十九条 突出屋面的金属物如金属栏杆、金属管道等必须与避雷网焊接成一体，形成良好的电气通路。笫三十条 应制定并执行维修养护工作时间，在不影响用户活动、生活、办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产

15、的安全。第六章 屋和公共设施维修养护计划笫三十一条 房屋和公共设施维修保养年度计划必须具备下列内容（但不局限于）：一、房屋、设备的大、中、小修项目/内容的安排；二、计划组织实施维修保养的人员、时间；三、明确的维修保养周期；四、具体的维修经费预算。笫三十二条 保养计划的制定一、物管处工程管理部门专业主管制定年设备设施维修保养计划见（附件3）。二、制定的保养计划中应包括对辖区的公共设施分期、分批进行定期的全面检查、维修的具体内容。三、保养计划要求及时、全面，符合要求，并上报公司主管部门审批备案。笫三十三条计划的实施一、物管处工程管理部门根据批准的年度维修保养计划，按计划时间组织实施对房屋、公共设施

16、的维修保养活动。二、维修保养后应填写相应的维修保养记录表，专业主管应对维修保养效果进行检查验收，发现问题及时纠正处理。第七章 房屋和公共设施巡检及维修要求笫三十四条 房屋和公共设施的维修和养护，主要以加强日常巡视检查，及时处理小的损坏和隐患为主。笫三十五条 在进行房屋和公共设施巡检工作时，应首先保证人员的安全，减少对业主的影响。发现问题及时上报主管人员，做好记录。笫三十六条 房屋和公共设施的巡检工作要全面、细致，落实到整个物业，包括房屋内外所有的公共设施。笫三十七条 房屋及公共设施的巡检和维修保养的实施应执行相应的作业规程，达到规定的技术质量要求。第八章 附则第三十八条 本规定由公司工程管理部

17、门负责解释，自发布之日起生效并施行。工具管理细则一、 总则：1、 为了规范工具的发放及使用管理，加强控制工具的合理损耗，特制定细则如下：2、 工具管理制度实行仓库集中管理、班组集中管理与个人管理相结合的方针；3、 工具使用设有公用工具柜，由工程主管管理且工程主管持有钥匙，实行有效管理；4、领用分为个人领用、长期领用及离职交接：a. 个人领用：因工作需要为个人配置的基本工具及因各种原因需要再次补给的工具领用；b. 长期领用：指某些岗位上从事生产加工需要长期使用时工具、量具等类领用；c. 离职交接：员工离职或岗位变动时对长期及个人领用的工具应办理交接/缴回手续；二. 个人领用：1、个人工具领用原则

18、上实行按工种/按标准/按计划配置，同时严格采用以旧（坏）换新制度；2、部门新入职员工应由主管工程师按照工种标准填写个人工具领用卡并交维修经理签字确认后共同到仓库办理个人工具领用手续；3、以旧（坏）换新时，需由主管鉴定并会同责任人填写工具报废单/工具领用单在主管经理审批签字后方可向工程主管申请领用工具并办理领用手续；4、原工具使用自然损坏无法使用时，由领用人及主管工程师将工具报废单/个人工具领用单书面报告递交部门主管审批。5、属人为造成的损坏责任由责任人承担，工程主管根据工具领用时间/按照工具的使用年限折旧赔偿后方可再重新领用（也可以通过人事/财务直接从责任人当月工资中抵扣）；6、原工具正常使用

19、在及最低使用限期内磨损/损坏，由领用人及主管将工具报废单（须注明原因）/个人工具领用单书面报告递交物业管理处审批后方可再重新领用，新工具的使用期限将从领用日起重新计算；三. 长期领用（班组领用）：1、长期领用（班组领用）原则上采用领用人谁领取，谁负责，即自行妥善保管并整理好放入工具箱；2、长期领用（班组领用）的工具，领用人（责任人）须在仓库办理长期领用登记卡，登记卡须详细记录工具名称、型号规格、品牌、损伤程度及领用日期并要求领用人签名确认；3、长期领用（班组领用）责任人须为工具建立全套完整档案系统，即工具的系统目录、名称、型号，检查记录；4、长期领用（班组领用）责任人同时须根据系统目录为工具建

20、立完整的工具借用系统，含借用人、借用物品详细信息，归还信息及归还时工具状态，避免出现因工具问题出现的安全事故/生产延误；5、长期领用（班组领用）责任人所管理工具到达正常使用期限以旧（坏）换新时，需由主管鉴定工具使用程度（损坏程度），双方共同填写工具报废单/长期工具领用单并交物业管理处最后签字方可重新办理领用；7、长期领用责任人工具柜钥匙由维修班、电器班组各执一把，管理主要责任人为维修领班；同时实行谁借出/用谁负责，在谁手头损坏谁负责报告直至补充结束的一条龙负责制，出现扯皮责任不均摊但共担；四、离/转职交接：1. 公司员工离职应到仓库同管理员办理工具领用缴回手续；2. 员工职务或工种变动同样应到

21、仓库同管理员办理工具变更手续；3. 收回工具缺少由工程主管根据领用记录单计算折扣并立即报物业管理处或通知人事/财务对其做赔偿扣除； 装修管理规定 为加强公司各项目物管处的装修管理工作，依据国家颁布住宅室内装饰装修管理办法等相关规定，结合公司实际情况，特制定了本规定。第一章 总则 第一条 本规定适用于各物管处对住宅装修及公共区域的装修工程的管理。第二条 装修是对建筑物进行设计、施工，以达到保护建筑主体，改善使用功能、美化环境、空间的过程。笫三条 装修管理是对业户装修进行审批、监管、验收的全过程管理。第四条 统一装修管理是对承建商装修进行审批、监管、验收的全过程管理。第五条 工程管理部门负责属下名

22、各物管处对住宅装修及公共区域装修的管理制监工作。第二章 装修管理内容与要求第六条 管理原则一、物管处客户服务部门负责协助业户/承建商办理装修手续，与相关部门沟通协调业户装修的有关事宜。二、物管处工程管理部门负责受理并初审装修申请，装修方案的审核、装修过程中的监督检查和装修相关验收。三、物管中心安全管理部门负责业户/承建商装修方案中涉及消防系统的审查，需要时协助办理消防报验手续，并负责对施工现场进行安全检查。四、物管中心负责人应根据本项目的具体情况和业户/承建商临时公约及约定的相关内容，组织制定项目装修手册或装修指南，在业户入住或装修前提供给业户/承建商，告知装修管理要求。五、装修管理活动应符合

23、国家、地方法规的要求。并与装修方、施工方签订相应协议，规定双方权利、义务和应履行的责任。六、物管处应落实装修审批、检查、验收、收费及现场管理的负责人，并制定装修管理服务标准。第七条 装修的受理业户/承建商提出装修申请时，应要求其填写装修申请审批表见(附件1)并提供相应的装修方案、图纸及施工队资质等资料，还需要缴纳装修保证金。第八条 装修的审批一、装修审批的主要内容包括：1.装修申请人的资格；2.申请装修的内容；3.计划装修时间；4.施工主体与资质；5.装修中禁止和注意事项；6.装修影响的范围与程度；7.服务内容和收费标准；8.涉及相关法律法规的要求。9. 是否缴纳装修保证金二、对存在以下问题的

24、，不宜审批：1.涉及拆改承重结构的；2.存在消防隐患的；3.有可能破坏预埋管线的；4.有可能破坏外墙立面的；5.有可能破坏楼层防水层的。6. 拒缴纳装修保证金的三、装修审批的权限1.装修审批一般由工程主管负责，特殊情况报项目负责人处理。2.涉及消防审批的内容由政府主管部门办理，安全管理部门予以协助。第九条 装修服务人员管理一、装修服务人员上岗前应进行相关培训，内容包括：1.业主/承建商临时公约；2.装修手册或装修指南；3.岗位职责；4.装修验收规程与验收标准。二、现场管理人员执行勤务时，应礼貌待人，有理有节，符合员工礼仪要求。 第三章 装修施工管理第十条 安全管理部门核发施工人员出入证，施工人

25、员凭证出入。第十一条 工程、安管人员应巡视施工现场，检查施工安全和有无违章装修情况。巡视频次视项目实际情况确定，具体执行施工现场管理规定。第十二条 现场管理人员在装修现场发现有不安全的违规操作，有权令其停止工作。待安全措施完备后方可允许其继续工作。第十三条 现场管理人员发现以下情况，按违规处理。一、未出示或张贴装修申请审批表见(附件1)或装修许可证等文件；二、未按规定的施工时间施工；三、超出申报范围内的装修项目；四、违反装修手册和施工协议书的其他规定；五、违反装修管理的有关规定。违规处理的方式可以是：1.批评教育，要求立即纠正；2.对超出申报范围的装修项目，重新进行申报审批后方可施工；3.责令

26、停工，拒不改整的业主/承建商进行停电、停水：4.责令恢复原状；5.要求赔偿损失（须报项目负责人批准）；6.依据规定罚没违约金。第十四条 现场管理人员发现违规装修的情况应及时填发装修违章整改通知书见(附件2)给业户/承建商。对拒不接受整改甚至强行违规装修的业户/承建商，可视情况采取如下措施处理：一、暂扣施工人员的通行证；二、向业户/承建商通报；三、向公司工程管理部门及领导报告；四、向政府职能部门报告；五、通过司法程序解决问题。 第四章 装修环境管理笫十五条 装修垃圾应按物业管理处相关规定及时清理，不许堆积在通道等地方，影响通行，给其他业户造成通行障碍和不便。第十六条 应严格控制装修时间，避免噪声

27、扰民。 第五章 装修验收管理笫十七条 工程管理部门应参照国家颁布的住宅室内装饰装修管理办法、装饰工程质量验收标准和项目实际情况制定相应的装修管理服务规程，确定验收标准、方法和违规处理的原则。第十八条 业户/承建商装修完工后，装修管理人员应依据装修管理服务规程，及时进行现场验收。第十九条 验收合格，通知财务审计部门返还装修保证金等相关费用。第二十条 验收不合格，责成整改，直至符合要求。 第六章 装修资料管理笫二十一条 业户装修资料应作为业户档案的一部分予以保存，具体执行业户档案管理规定。笫二十二条 承建商装修资料应有完整齐全、符合实际的竣工图予以存档，具体执行物业技术档案管理规定。笫二十三条 承

28、建商装修资料不齐全，装修工程不予以验收，须在规定的时间内补齐资料。 第七章 附则笫二十四条 本规定由公司工程管理部门负责解释，自发布之目起生效并施行。设备设施管理规定1、原始资料包括设备使用说明书、验收文件、技术资料、设备一览表、设备台帐（一机一档）、中、大修工程记录、事故记录、更新记录等；2、维修资料包括维修记录、保养记录、年检记录等。3、共用设备设施：维持物业运行，供全体业户使用，由物业管理企业运行维护的物业附属的设备设施。4、自用设备设施：由公司购置，用于提供物业服务的设备设施，如保洁设备、维修设备、办公设备等。 5、分类分级登记、编号、建档、标识；6、各类设备设施图纸、档案资料齐全，管

29、理良好：7、运行、维护保养、维修制度健全，执行情况良好；8、使用做到“四定”：定人、定机、定操作规程、定专人维修；9、管理达到“四清”：数量清、型号规格清、技术状况清、存在问题清，并有记录；10、操作人员上岗前需经过培训，合格后方可上岗；11、国家有规定需持证上岗的特殊工种，上岗人员经资格认证后持有效证件方可上岗。12、设备接管或采购验收后的一周内应将设备设施资料登入设备设施一览表，按规定应列为固定资产管理的设备设施，应建立固定资产台帐，要求产权、原值、折旧、净值清晰，数字准确。13、价值5000元以上的设备应建立设备技术档案。设备档案管理应做到一机一档，按物业技术档案管理规定的要求进建档、保

30、存。14、所有设备按功能分类，单机单台或按功能系统进行统一编号，并设立设备标识。15、弱电系统设备：楼宇自控系统、消防自动控制系统、安全防范系统、车场管理系统、综合布线系统、局域网系统、广播系统等；16、强电系统设备：变配电室设备、动力控制设备、照明配电设备、楼层配电竖井设施、防雷接地系统设施等；17、给排水设备：供水设备、排水设备、供水泵、污水泵、消防泵、消防喷淋泵、稳压泵等；电气安全管理规定 1、 值班人员必须持证上岗；按时参加技术培训和安全教育活动；熟悉高低压配电设备状况、操作方法和安全注意事项。 2、未经部门主管许可，非工作人员不得进入高低压配电室。 3、值班人员必须密切关注电流、电压

31、、记量、功率因素等参数，严禁变压器、开关超负载运行。 4、对设备和安全设施要勤查,发现隐患及时报告。精心维护和保养好设备,确保正常安全供电。 5、 配电设备的倒闸操作必须由值班人员单独操作，其他在场人员只做监护，禁止两人同时倒闸操作，以免发生错误，倒闸完成后填写记录。 6、 配电设备检修尽量放在不影响业主使用的时间内进行，并提前24小时向各部门及业主发出停电通知，突发性情况停电时须做好解释工作。 7、高低压配电室的每台电气设备均应建立档案，并有专人管理。其内容包括：生产厂家说明书、设备卡片、维修记录缺陷管理、试验报告单和绝缘分析鉴定书等。 8、保持高低压配电室内消防设备的完好齐备，保证应急电源

32、在紧急情况时投入正常使用。 9、严格禁火制度。严禁将易燃易爆危险物品带进配电间；配电间内严禁吸烟。工作人员须能熟练使用消防器材。 10、做好高低压配电室的防水、防潮工作，预防小动物类进入高低压配电室。 11、保持高低压配电室的设备外表与环境洁净无尘。 12、值班人员认真做好巡视记录与值班记录，认真执行交接班制度。 13、操作规程和完全生产规则,杜绝违章操作和不安全行为。 14、增强保密观念，不得向无关人员泄露电气设备情况。15、 以上制度,工作人员必须严格遵守。 弱电系统管理规定 1、弱电系统具体包括楼宇智能设备自动控制系统（BA）、安保系统（门禁管制、防盗报警、电视监视）、消防系统（智能消防

33、、消防联动、火灾报警）、声频系统（公共广播）、信息传输网络（电话、网络）、数字闭路电视、车辆管理系统等设备设施。 2、工程管理部门负责属下名各项目物管处的弱电智能系统设备设施制监工作。 3、弱电系统的日常运行管理由物管处工程管理部门根据具体情况制定相应的管理规程，并按规程规定的要求规定实施。4、弱电工作人员应经培训合格，持有有效证书“特种作业人员安全操作证”5、专业主管应根据在管项目弱电设备操作手册、维修手册等技术资料、编制相应的操作规程。6、弱电工作人员应熟练掌握系统的操作规程。7、专业主管根据设备情况安排弱电工作人员值班或巡检，并签名确认。8、弱电机房管理规定9、弱电机房非工莫入。因工作需

34、要必须进入机房时须得到电气主管的批准，进入机房的外来人员必须登记，填写外来人员出入机房登记表见（附件1）。10、相关单位如：电话局、通讯、移动通讯公司等有设备安装在物业设备房间的，其维修、巡检人员出入弱电机房除登记外，应有所在单位的书面授权。无授权时，专业主管应指定专人全程陪同。11、根据相关要求中央控制室、消防中心、电话机房须安装防静电地板。12、弱电机房都应上锁，重要机房设置挡鼠板，窗口等配置防止小动物进入的防护网罩，配置足够的灭火器材及应急照明器材（中控室、消防中心、电话机房等不得安装消防喷淋设施）。13、设备对温度有要求时，机房都需要安装空调、温度计，设定相应的温度标准，保证设备正常工

35、作。14、中控室、消防监控中心的值班人员不得随意动用设备及消防器材（室内的设备归工程管理部门管理）。15弱电机房严禁吸烟，不得在机房内吃饭及从事与弱电设备无关的工作。室内应保持整洁，物品摆放整齐，与工作无关的物品不得带入机房。16弱电机房内不得使用临时用电设备，电气线路的改动须经过工程管理部负责人的批准。17、弱电机房禁止明火作业，确因维修等工作需要使用电气焊作业，须办理动火证并做好安全防范措施。18、弱电系统的值班巡检管理规定19、弱电系统采用巡检管理，20、专业主管负责制定弱电系统的巡检范围、内容、路线及频次的要求。21、巡检时，工作人员应携带工具包并认真执行礼仪手册规定，巡检结果应填写设

36、备设施/房屋设施巡检记录见（附件2）。22、巡检方法：采用看（设备工况、仪表、指示灯等）、听（是否有不正常噪声）、闻（异常气味）、摸（异常温度、异常振动）、测试（参数、数据、效果）全方位进行。23、巡检人员应做好机房清洁及设备的日常养护。24、巡检人员应及时处理设备运行中出现的问题，一时无法解决的应立即报告上级主管。碰到异常情况，除立即报告上级主管外，采取有效应急措施，防止发生事故。25、巡检人员应认真做好巡检记录。26、工程管理部门负责人、专业主管应根据具体情况定期对弱电系统进行巡检。27、弱电系统维修保养管理28、弱电设备日常维护检查由弱电巡检人员进行检查、测试、清洁。29、工程管理部根据

37、弱电系统的运行情况对设备做出正确评估，专业主管负责在每年12月份制定下一年度的维修保养计划并做出下年度维保费用的测算，提交相关部门审核。30、工程管理部门应组织主管人员制定弱电系统的保养操作规程，确定保养频次、内容、方法、要求。31、对于外委的项目应签订维修保养合同，明确规定维修保养的工作内容、实施方案及验收标准。32、对外委托专业公司的弱电设备进行维修保养时，工程主管人员应安排人员对重要设备的维修保养过程进行现场监管及配合，并参与维修保养后设备的试运行及验收工作。33、专业公司对设备维修保养后，工程主管人员都应对维修保养工作的质量进行检查确认，对未达标的维修保养结果，要分析原因，限期整改。3

38、4、专业主管应定期与专业公司的维修保养负责人探讨维修保养中碰到的问题，总结经验，不断提高。35、所有的维修保养都应填写房屋/设备设施维修保养记录见（附件2），专业公司的质量记录可由工程管理部门提供，经过质量管理体系认证的专业公司也可使用自己的记录，但需要经过工程管理部确认，记录填写后交工程管理部存档。36、设备运行中出现故障，工程主管应立即组织维修人员进行修理。外委项目应立即通知专业公司派人抢修。37、外委维修中的零部件更换，专业公司应列出详细清单报工程管理部现场确认，再请合格供应商报价。有条件时应采用多家报价提供部门审核，采购由工程管理部实施，专业零部件可委托专业公司采购。38、设备修理应填

39、写设备修理记录，修理结果须经工程主管人员确认，记录应归档保存。39、设备更新改造前，工程管理部门应进行认真的市场调查，收集多方报价并进行项目的实地考察，向上公司领导提交考察报告。40、设备更新改造应视下一年度的维修经费、承受能力而定。供配电系统管理规定1、高压设备：电气设备对地电压在250V以上者，通俗指10KV及35KV变电站系统。2、低压设备：电气设备对地电压在250V及以下者，泛指对地电压为220V的电力分配输送及动力、照明等用电设备。3、变配电室：变压器、高压设备、低压设备运行的地方。笫三条 工程管理部门负责属下各项目物管处供配电系统的运行、巡检、维修保养等管理制监工作。4、供配电系统

40、运行管理由工程管理部门电气班组根据电力主管部门相关规定负责实施。5、从事供配电室值班人员必须经电力主管部门技术培训，并经考核合格，取得电工进网作业许可证，严禁无证人员上岗。6、变配电室（站）必须悬挂一次系统单线接线图，主要技术参数。系统操作模拟图应摆放在供配电室明显位置。7、变配电室（站）设置的各类安全用具，应按规定进行周期试验，合格后方可使用。携带型接地线存放地点与本体均有编号，存放时对号入座。8、值班人员必须熟知本岗位职责，严格遵守各项操作规程和制度。9、变配电室（站）按设计要求决定是否实行24小时值班制度，值班方式根据配电室电压等级和物业项目的实际情况确定。如变配电室（站）要求实行24小

41、时值班的，值班人员应实时对变配电设备进行巡查，并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录本上。10、定时巡视变压器、配电柜运行状况，从声、味、温等现象观察变配电设备是否正常，各指示灯是否完好，操作开关要设明显标志，严禁超负荷运行。11、高压设备倒闸操作，必须严格执行操作票制度和操作监护制度，严禁带负荷拉刀闸。12、值班人员发现供配电负荷有显著变化或设备运行异常，应马上查找原因，并立即报告电气主管人员，安排处理。13、未经工程管理部门领导同意，不得擅自更改设备线路和运行设置，特殊情况下，须经有关领导批准并作记录。 14、交班人员提前15分钟做好交班准备工作；15、检查设备设施并确保运行正常；16、

42、做好值班室和配电房的清洁卫生工作；17、清点交接物品及器具；18、填写好当班运行记录。19、接班人员提前10分钟到达岗位；20、认真检查各设备的运行情况和配电房环境；21、无异常情况后方可进行交接班程序；22、发现异常情况，立即采取措施，交班人处理，接班人协助。23、交设备：交班人介绍设备运行情况，接班人有疑问及时提出并澄清；24、交记录：接班人查看上班设备运行记录及值班记录；25、交工具：检查安全用具、消防器材、工具、钥匙等物品是否齐全完好；26、交机房：检查机房卫生环境是否达标；27、双方交接无误后在值班记录本的交接班栏内签名；28、交接过程中运行设备发生故障，停止交接，由交班人处理，接班

43、人协助；29、接班后发生的问题由接班人负责。30、上一班运行情况未交待清楚，记录不规范，机房不清洁；31、接班人未到岗，交班人不得擅自离开；32、接班人无法到岗工作或其他情况未找到接替者；33、正处于设备操作或事故处理过程中不得交接；34、其他不能保证接班后能正常运行的情况。 给排水系统管理规定 1、物管处工程管理部门根据各自不同情况需要对给排水系统的操作、检查的内容、方法、频次、记录做出明确的规定，指导运行、巡检操作人员正确作业。2、物管处工程管理部门应根据各自不同情况制定并执行相应的给排水系统维修保养操作规程，对给排水设备设施的保养内容、方法、频次、记录、检查标准做出明确的规定，指导维修保

44、养操作人员正确作业。3、操作人员上岗前需经过培训，合格后方可上岗。4、国家有规定需持证上岗的特殊岗位，上岗人员经资格认证后持有效证件方可上岗。5、对于外委服务的项目，应聘用具有相关资质的专业公司作为服务供方，签订服务合同，明确规定服务内容、服务频次、实施方式及验收标准。并监督外委服务供方按给排水系统相关操作规程提供服务。6、给排水设备机房有明显的标识，便于辨认。7、外来人员进入给排水设备机房进行参观、作业，必需有工作人员陪同并填写外来人员出入机房登记表见(附件6)。8、给排水设备机房应配备消防器材及安全防护用品。9、给排水设备机房内的水池必须加盖上锁，溢水、排气管口要加装金属网，防止小动物进入

45、池内。10、给排水设备机房要定期打扫、清理，保持地面整洁、干燥，排水沟、井内无淤泥、杂物。11、给排水设备机房的设备（水泵、控制柜等）明显位置有统一规划的设备卡、标牌，阀门、电气开关等设有状态标牌，便于安全检查和运行管理。12、给排水设备机房严禁存放危险化学品。13、给排水设备机房严禁堆放杂物。14、操作人员上岗前应进行相关的培训，全面了解给排水系统设备的性能和用途、熟悉各管线走向和控制阀门的位置以及相互关系。15、操作人员应熟练掌握本项目给排水系统运行操作规程的内容，并按照给排水系统运行操作规程进行作业，做好相应记录。16、物管处工程管理部门应制定给排水系统出现故障和事故时的应急处理程序。1

46、7、操作人员按物管处给排水系统运行操作规程的要求进行操作、检查、记录。18、操作人员或其他指定人员应每天抄水表，记录该项目的用水量，每月要对用水情况进行统计和分析，发现用水异常应立即向上级汇报。19、向业户进行节约用水、计划用水宣传，提高全体用户节约用水意识。20、物管处根据政府的相关规定执行收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。21、运行期间如遇突发事件，操作人员应立即采取有效措施，并立即上报。生活二次供水管理规定1、物管处应指定专人负责管理二次供水设施。2、新建、扩建和改建生活用水二次供水水箱（池）必须经卫生防疫部门验收，经检测并取得二次供水卫生合格证才能投入使用。3、物管处负责在每年年底制定下一年度的水箱（池）清洗消毒和水质检测计划，经物管处负责人批准后执行。水箱（池）清洗消毒和水质检测每半年不得少于一次。4、工程管理部门负责组织实施、监督水箱（池）清洗消毒和水样抽取工作。5、参加清洗作业人员，必须持有健康证，工程管理部门负责检查确认并复印存档。6、物管处可选聘持有生活饮用水二次供水设施清洗消毒许可证