设备维修、维护、保养基础知识(讲师手册).doc

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1、课程名称设备维修、维护、保养基础知识课程时数2小时讲师课程目的了解设备管理理念，设备管理的方法介绍培训对象技术人员使用教具投影仪教学方法讲授法、案例分析法讲义具体内容：一、 物业管理服务的设备管理意义：随着建筑现代化的发展和人们生活水平的提高，对设施、设备运行的依赖性越来越强，房屋的设备、设施越来越复杂，管理要求越来越高。1、 设备、设施管理是一项极为重要的基础管理工作。（属客户的预期利益）利益种类：预期基本要求的好处、假定希望得到的好处、附加客户还没想到的好处。 属物业管理中常规性的公共服务项目（服务内容分类） 常规性的公共服务 针对性的专项服务 委托性的特约服务2、 有利于完善物业使用功能

2、和实现物业保值增值。3、 有利于推动物业管理，反映出物业管理公司的管理水平及企业形象。二、 物业管理服务的设备、设施构成（十大类）物业管理中常见的设备、附属设施，主要有供电设备、给排水设备、消防设备、电梯设备、空调暖通设备、电讯设备、安防设备、楼宇智能控制设备、加工维修工具设备、房屋本体及其附属设施。常见的公共设施，主要有道路、绿地、停车场库、照明路灯、给水设施、井、化粪池、垃圾箱（房）等。三、 物业管理服务的设备管理服务质量意识 ISO9000：2000版中八项质理管理原则以顾客为关注焦点、领导作用、全员参与、过程方法、管理的系统方法、持续改进、基于事实的决策方法、与供方互利的关系。“与客户

3、为中心”、“创新意识”、“工作激情” 1、建立正确的职业观；2、建立和谐的工作关系；3、积极主动的工作态度；4、脚踏实地的工作作风；5、娴熟服务技巧；6、上门服务的规范要求：四、 设备管理的运作方式： 房屋设备、设施管理主要包括运行管理和维修管理两大部分，一般由物业管理公司的专业部门主管，由专业人员负责。基层管理有分散的综合性管理（介绍目前发展公司设备管理模式）和集中的专业性管理等方式。（介绍管理公司的设备管理模式）1、 专业技术管理和组织管理爱设备-懂设备-用设备-修设备-管设备，只有具备这种素质的人才能与机器交流，才能与机器之间形成默契。2、 设备管理的内容：基础资料、（房屋设备技术档案、

4、设备卡、管理账册）设备运行、（运行使用维护、值班和交接班制度、设备运行时间安排）在物业管理中，设备运行管理是管理过程中的重要一环，它关系到物业的使用价值的体现，是支撑物业管理活动的基础。设备运行不好，不但会直接影响业主的生活质量和生活秩序，而且会严重影响管管企业的社会声誉，它的重要性和原因就在于：其一，物业内部环境是一个相对封闭的人造小环境，小区和大厦建造标准越高，居住办公条件越高尚，与外部环境相对隔离的程度就越大。供电、供水、电梯、空调、通风、排污、照明、消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运行的依赖性就越强；其二，设备运行成本在物业管理运作中占有相当大的比重，尤其是大厦的设备运行管理。

5、设备运行管理的好坏，直接关系到业主和租户的利益，同时也关系到物业管理企业的效益；其三，用户（业主、租户）满意程度是评价物业管理企业服务质量和管理水平的综合尺度，用户满意程度的第一直觉几乎都与设备运行的优劣有关。 物业设备运行体系是一个庞大的系统，了解熟悉是一个由表及里，由浅入深，由静到动，由知其然进而知其所以然的长期过程。作为物业管理公司保障设备运行管理和操作的每一位员工，都应当把熟悉认识过程当作本职工作的必需部分。对熟悉程度不同的员工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。员工之间，包括管理层和操作层，提倡能者为师，不耻下问，要求互教互学，共同提高。这样，逐渐使从事设备运行管理的全

6、体员工，对管理对象的认识做到心中有数，有案可查，有据可依，使设备运行管理工作建立在扎实的基础上。物业设备运行目标从物业管理行业角度包括以下四个方面： 安全性、可靠性、舒适性、经济性、设备维修、（定期检查、日常保养、维修质量标准）设备能源、（水、电、气使用的合理性分析和改进）文明安全（设备的运行安全、维修设备和人安全、3、 技术资料的统计分析 目的：以最少的投入获得最大的经济效能4、 管理制度：规范管理行为，表格化操作，让每一个贴近机器的人操作一致。（管理制度化是专业管理的特征之一）五、 维修工程的分类（检修等级） 1、 日检：属巡视检查维护，对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏

7、油等现象，如实记录运行数据。2、 月检：属预防性检查。对设备性能进行检查，对检查出的故障隐患部位进行修理或调整，保证设备正常运行。3、 季（半年）检：属维护性检查，对设备进行清扫、加油、调试。4、 年检：属恢复性检修。对设备局部解体着重恢复设备的电气性能、机械和精度，视状况更换主要零、部件及附属装置。5、 大修：属彻底性修理，对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置。大修应结合小区（大厦）发展的需要进行技术改造。设备主管或主办应视设备故障情况及时提请设备大修报告，经管理处经理和品质管理部审核后报小区（大厦）业委会或甲方批准执行。六、 设备设施的维护要求对

8、技术人员：三严：严查、严管、严控四会：会操作、会保养、会维修、会记录案例：交管局管理处技术人员应用自身过硬的技术水平，修复中央空调主机控制板，为交管局节省费用9000多元。对设备环境：三干净：设备干净、机房干净、工作场所干净对设备：四不漏：不漏水、不漏电、不漏气、不漏油五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好七、 设备设施的预防性管理了解设备故障的规律： 浴盆理论：设备运行后1-5年是故障高发期；5-20年进入稳定运行期，故障率较低；20年后再度进入故障高发期。.设备投入运行后，设法提高运转率，以使设备隐患浮出水面；.依据定货合同、工程安装合同的质量保证条款追究厂商责任，转

9、嫁维修费；.利用质保期培训维修人员的维修技能，只有通过维修实践，才能提高理论与实践能力；.保养-保养-再保养-拒绝大修制，这是日本的物业管理公司关于设备管理理念。通过高密度保养，延长设备的低故障稳定运行时间，减少高额的大修费支出。（保养、保养、再保养、拒绝大修）（设备保养的重点是润滑、保护、环境。实践证明：及时的润滑能延长磨损，准确可靠的保护可使设备免遭意外，优质的环境（空气质量、温湿度）可明显降低故障率，特别对于电子设备可数年无故障运行。）案例：万科鞍山物业一台燃油锅炉的油泵运行六年，技术指标显示依然良好，而有一家企业相同的油泵半年多就得换一台。每台售价6000多元。差别主要在于设备保养的质

10、量及保养水平。水泵日常维修保养中有每两周进行一次主备泵转换运行的内容。其作用就是保证泵能随时投入使用。八、 节能管理技术节能：通过对设备的了解、技术改造、引入先进节能技术等（用数据说话） 案例1： 一座21层的大厦通过更换楼层照明的开关（更换为人体感应天关）每月节省近3000元。案例2： 780冷吨的中央空调采用变频技术，每年可节约电费开支近10万元（每年10个月全天开机。管理节能：通过了解设备的运行规律，通过管理手段达到节能效果。 案例3：交管局停用变压器每月节省24000元。2002年交管局水电节能汇总表设备维修要注意的问题：1、产权分界的界定。由此确定维修的责任。2、确定损坏的部位和原因

11、，以便对症下药。3、维修的办法，以做到药下病除。4、做好记录，防止以后再次发生同样损坏。九、 工程的前期介入主要考虑的方面：（物业管理公司的优势所在，拥有丰富的经验，关键是注意总结，使之成为物业公司的财富，为客户提供满意服务的起点）A、 物业管理的前期介入是指物业管理企业在按物业委托管理合同行使物业管理权之前，从物业管理的角度，对物业规划设计、建设和验收等工作的参与。（不是整个物业公司的介入，只安排有工作经验、具有丰富工程及施工技术知识的少量人员进行前期介入）B、 前期介入作用：完善物业设计要求、严格监理施工质量、提高物业建造质量、为竣工验收、接管验收打下基础、便于以后的物业管理。（以前课程内

12、容：竣工验收是建设公司向开发商的验收移交，接管验收是开发商向管理公司的验收移交。建筑物的各层次验收）C、 应注意的问题：1、配套设施的完善。2、水电供应容量。3、安全保卫系统。4、垃圾和处理方式。5高层建筑的外观清洁。6、消防设施。7、物业管理需要的设备（前期布线）。8、对建筑材料的意见。9、其它问题（灶台高度、卫生间放洗衣机的位置）1、设计方面的要求：从物业管理对物业功能、维护角度考虑（标准设备房、水电的预留接口、电源容量设计等）及时要求地产修正设计。(水景的维护费用)2、施工管理的要求：从业主使用功能出发修正缺陷。（开关、插座、预留电源、空调孔位、排水道、排烟道、门开启方向、停车位、设备操声对住户影响等）3、竣工验收阶段：图纸资料的准确性、资料齐全、设备功能符合设计要求、（验收必须细致、全面）十、设备突发事件的处理。1、设备方面的突发事件有哪些：2、 设备突发事件处理流程3、 处理设备的突发事件应注意的几个方面 遇事不慌（特别是在顾客面前） 迅速，有条不紊处理。 正确评估事件等级，避免事态的扩大化 要对事件原因进行认真的分析。确保分析数据的可靠性 注意回避风险。十一、讨论设备管理中运行维护、预防、突发事件处理、技术档案管理之间关系