沈阳商品住宅开发项目财务评价.doc

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1、沈阳商品住宅开发项目财务评价一、 总论1、项目商品住宅开发项目可行性研究报告_房地产调查报告范文名称：联想高科经典都市”居住小区。2、承办单位概况：世纪地产”武汉专业的房地产项目开发公司。由于其他开发项目占用大量资金。建设周期长。为了降低投资风险，世纪地产”决定和武汉高科国有控股集团有限公司及北京融科智地房地产开发有限公司合作成立控股公司武汉联想?世纪高科房地产开发股份有限公司开发本项目。公司注册资本1亿元（世纪地产”3000万元，武汉高科国有控股集团有限公司3000万元，北京融科智地房地产开发有限公司4000万元）流动资金2400万元（滚动开发）武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市委、市政

2、府同意成立的授权全面经营和管理武汉东湖新技术开发区国有资产。集团注册资本15亿元，目前全资、控股、参股企业35家，已成为“武汉中国光谷”建设的主力军，一家集资产经营与管理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、工程科学研究、大学科技园建设于一体的大型国有控股集团。成立于2010年6月的北京融科智地房地产开发有限公司，联想控股公司为进军房地产行业而专门设立的全资子公司，也是其多元化布局的一个重要棋子。3、可行性研究报告的编制依据：城市居住区规划设计规范、武汉市规划管理条例及技术规定、城市居住区公共服务设施设置规定、住宅设计规范、住宅建筑设计标准、建筑工程交通设计及停车场设置标准、城市道路绿化规

3、划及设计规范、高层民用建筑设计防火规范。4、项目概况地块位置：关山一路与楚雄大道交会处往南400m处。光谷创业街位于本案东侧。西紧邻关山一路，北靠长江有线电厂。地块紧邻光谷CBD中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。周边商场、菜场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、医院等公共设施相距不远。联想高科?经典都市”居住小区周边有：华中科技大学、中南民院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷核心市场、电信数码港、长江乐园、东湖新技术开区等。位于此地生活方便而多彩。建设规模与目标：土地面积：270亩沿关山一路南行800米即达武黄高速公路，平方米）容积率：1.75本地块位于武汉市

4、郊区。武汉光谷的重点开发地段，因此为了吸引众多的科技人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值）建筑面积：平方米开发周期：7至8年土地价格：5400万（高科集团储备土地，作为股本投入）3周围环境与设施。1步行约2分钟可至58，1715等公交车站；，鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几步之遥；中南民族学院等高校环绕；4华中科技大学。武汉光谷CBD中心光谷创业街位于本案东侧4项目投入资金及效益情况项目总投资：33597.28万元自有资金投入：12400万元住宅销售价格：2000元/平米起项目销售收入：59104.00万元项目税后利润总额：16127.14万元项目毛利润润

5、：27.28项目内部收益率：25.39秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，三）项目建设缘由1项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓发展公司自成立以来。依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通过本项目的开发，占据光谷CBD区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。2项目的建设符合武汉市对光谷建设的精神国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利商品住宅开发项目可行性研究报告_房地产调查报告范文将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定

6、了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的形成了加之广泛的宣传引导，二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展。市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，市房地产市场已形成了二、 市场分析从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、商品住宅开发项目可行性研究报告_房地产调查报告范文当代光谷

7、智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到2900元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在1万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，此季度新开盘的明泽?半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、

8、新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，此季度新开盘的明泽?半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。坐落在洪山区的中国光谷”所在区域此季度又推出了学府佳园三期，平均价格在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为1700元/平方米，销量达到1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅此季也销售了4000多平方米；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。中北路上天源城住宅小区也是近

9、万平方米的销售量。价格上，各区域的销售价格均上涨约100元/平方米。2名家操盘实力大增目前，武汉市中、高档楼盘诉诸于市场的卖点，基本上集中在尊贵性、环境、功能及服务特色方面，讲究名家规划与设计、名家建筑与安装、名家管理与服务、名人居住与生活。例如，位于汉口金融一条街西北湖畔的世纪华庭”便是以尊贵气息走向市场直言，使得只有189套豪宅的世纪华庭”推出不到半年的时间里就售出了137套。武汉市另一个同样属于成功人士居住的高档楼盘?丽岛花园”则是借助优势的临湖地理位置优势之外，仍然十分注重小区内部的环境建设，这在武汉市的楼盘环境设计中可以说是占据着首屈一指的地位。同样，武汉市还有着像“虹景花园”这样原滋原味的高档欧式住宅，有着以名家设计、精雕细凿、品牌经营的金色港湾”以及像“蓝湾俊园”这样聘请了著名的物业管理公司来提升品牌魅力的楼盘。三、 财务评价1、项目投资概况据估算，本项目包括土地费用、前期工程费、房屋工程费、管理费、财务费用等。总投资为.36万元人民币。2、 资金计划与投资筹措3、现金流量表所以此项目具有可行性。