再论建安房地产业税源控管新模式——之建立地税与房管(国土)信息实时共享工作机制.doc

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1、再论建安房地产业税源控管新模式之建立地税与房管（国土）信息实时共享工作机制内容提要：近年来，揭阳地税积极探索专业化税源管理的新模式，特别是对建安与房地产这两个行业，探索并实践“以项目为基本登记单元，以项目开发经营流程为链条，以内、外信息采集为基础，以数据监控分析为目的，以纳税评估为主要工作方式，实现项目税源全程控管”税源控管新模式，取得了明显的成效。2009年揭阳市地方税务局课题组将在探索建安房地产业税源控管过程中所获得的启示、积累的经验，进一步在理论上予以总结提升，确定新模式的基本框架和基本思路，形成初论建安房地产业税源控管新模式的论文。该论文获得揭阳市地方税收研究会2009年度调研成果一等

2、奖；同时获得中国税务杂志社、中国计算机用户协会主办2009全国税务信息化优秀论文优秀奖。自2009年5月1日起，建安房地产业税源控管新模式进入全面推广应用阶段，为使新模式顺利实施，揭阳地税积极推动政府各职能部门之间协作，建立了相关配套工作机制，为新模式保驾护航，发挥应有的成效。本文是揭阳市地方税务局课题组成员：黄少波、黄瑞章、林瑜、姚秋鹏、马俊凯、程旭玉、谢秀绒、黄毓纯、杜冬生、何晓丽、张文滨、陈洁凡在“初论”所确定的基本框架和基本思路的基础上，以“再论”的形式，介绍了为推广应用两业新模式而配套建立的地税与房管（国土）信息实时共享工作机制，探索通过部门之间的联动控管，应用信息化手段，落实“先税

3、后登记”的规定，全面实现建安房地产税收一体化控管。关键词：建筑业房地产业税源管理模式自2009年5月1日起，建安房地产业税源控管新模式（以下简称“两业新模式”）进入全面推广应用阶段，为使两业新模式顺利实施，揭阳地税探索推动政府各职能部门之间协作，建立地税与房管（国土）信息实时共享配套工作机制，为两业新模式保驾护航，发挥应有的成效。在两业新模式中，地税通过采集政府各职能部门对房地产市场的监管信息，整合内、外信息为切入点，建立健全信息传递机制，充分发挥信息管理对房地产税收管理的支撑作用，对房地产税源控管起了很大作用。一、当前地税与房管（国土）信息交换机制存在的问题在两业新模式中我局与发改委、规划局

4、、住建局、房管局、国土局、财政局等6个职能部门建立12种涉税信息传递机制，形成了相关部门与地税部门之间、地税部门内部各管理环节之间有机结合、内外对称的信息平台，为开展房地产税收一体化管理提供了可靠的信息支撑，但是在房地产交易、税收征管信息共享机制上仍存在一些问题：（一）房管（国土）部门提供的涉税信息未能满足税源控管的需要。主要表现：1.房管部门由于信息化建设的滞后，在提供的涉税信息中，无法将不同管理环节的涉税信息进行有效关联，同时，未能提供房相关信息的电子文档，只提供纸质文档，因数据量相当大，我局难以利用这些信息。2.房管部门基于保护产权人隐私的考虑，未能将售房交易“网签”合同、办证信息、自建

5、房（自己投资建设，自己使用）初始登记等信息共享给地税，地税难以对售房交易、自建房等税源实施及时有效地监控。3.按涉税信息采集的要求，国土部门提供的信息包括土地出让（转让）及登记发证等信息，这需要国土部门土地利用和地籍管理两个科室互相配合才能完整提供，但目前只提供土地出让（转让）信息，未能一并提供该宗交易的登记办证信息，这不利于地税进行信息处理和利用。（二）未能建立房地产交易、税收征管信息共享机制，难以真正落实“先税后证”的要求。目前已建立房管（国土）地税之间单向的涉税信息传递机制，未能真正在地税局（营业税、契税等地方税费征管部门）与国土、房管局（产权管理部门）之间建立双向的信息共享机制。目前房

6、管（国土）执行“先税后登记”的规定，是以产权人向房管局（国土局）提交纸质契税完税证、发票，由房管局（国土局）进行形式审查的方式。这样存在以下的弊端：1.地税部门的税款征收、发票开具的信息未能在房地产证办证环节充分利用，未能应用信息化手段监控“先税后登记”的执行是否到位。2.房管（国土）部门办证人员在审查纸质税票、发票时，需要登录税务机关的网站录入相关信息后逐笔查询核对，这不仅加大工作量，不利于提高工作效率。3.由于房管（国土）部门办证人员对产权人提交的纸质资料的审查按规定只作形式上的审查，同时，也由于办证人员辨别假税票、发票的业务水平的问题，难以甄别假税票、假发票特别是“克隆票”，这使不法分子

7、制售假税票、假发票有可乘之机，甚至出现办证人员参与造假、偷逃国家税款的违法行为。二、建立地税与房管（国土）信息实时共享机制的基础和契机鉴于上述存在的问题，结合当前政府和职能部门的信息化建设的现状，我局积极向当地党政汇报，主动联系房管和国土部门，全面分析当前建立部门信息实时共享的有利条件、契机及其重大意义，提出建立地税与房管（国土）信息实时共享机制的工作思路，探索通过部门之间联动控管，应用信息化手段，落实“先税后登记”的规定，达到部门双赢的局面。（一）政府方面1.随着省人民政府广东省涉税信息交换与共享规定（试行）和揭阳市人民政府揭阳市涉税信息交换与共享实施办法等制度的制订出台，这些都为开展涉税信

8、息交换与共享工作提供了充分的制度保障。2.揭阳市涉税信息交换与共享平台的建设使用，为部门之间涉税信息交换与共享搭建了技术平台。（二）地税方面1.随着地税部门建安房地产业税源控管系统（以下简称“两业系统”）全面上线，对房地产开发项目从“土地储备土地一级开发土地供应取得土地勘探设计监理建筑售房房地产保有二手房交易”实行链式管理。同时，两业系统对每宗地块、每套房屋都创建了唯一识别码，对同一房屋的所有涉税信息进行集约化处理，用于全程的跟踪管理。2.地税部门基于发票管理所采集发票开票信息已包含产权人的信息，且在管理链条上比房管（国土）部门办理产权登记还要早，房管（国土）部门提供办证信息时，可不用提供产权

9、人的信息，只提供房屋（土地）自然信息。3.地税部门从2011年1月1日起全面接管契税、耕地占用税的征收管理职能，房地产交易（含土地和房屋）的卖方应纳营业税等地方税费、买方应纳的契税、印花税等税费均属于地税部门管理。（三）房管（国土）方面1.全市范围内已基本全面应用信息系统办理房地产（含土地和房屋）产权登记办证等工作，为部门之间信息实时共享提供了基础。2.2009年社会不法分子制售假税票（契税）案件发生之后，房管部门个别为其提供便利条件的工作人员被追究刑事责任，使房管（国土）部门汲取教训，迫切需要通过信息实时共享的工作机制，来解决难以审查产权人提交纸质资料真实性的问题。三、地税与房管（国土）信息

10、实时共享工作机制的基本框架建立地税与房管（国土）信息实时共享机制的工作思路得到市政府的大力支持，以及房管（国土）部门的积极响应和配合，经过多方的努力，今年4月份，揭阳市人民政府印发了建立全市房地产交易与税收信息实时共享机制工作方案，要求各级人民政府牵头启动信息共享工作。（一）总体思路：依托信息化技术，在市、县级房管（国土）部门全面应用信息系统办理房屋（土地）产权登记管理工作的基础上，达到建立地税机关（建安房地产业税源控管系统）与房管（国土）部门（登记信息管理系统）之间的横向联网，实现房地产交易与税收信息实时共享，房管（国土）部门全面落实“先纳税后登记”，实现房地产税收一体化管理。（二）信息共享

11、内容和业务流程以地税与房管信息实时共享的工作机制为例对单位或个人建设、购买和对外销售或转移的房产相关各类信息。房管向地税共享信息共8种：一是增量房：楼盘表、网签合同、初始登记及办证后房屋编号、证件号码等信息；二是存量房：房源和网签订合同信息；三是自建房：初始登记；四是住房产权登记信息查询结果，即家庭唯一住房查询结果。地税向房管实时推送信息共2种：契税征收信息和销售不动产发票信息。1.增量房部门信息共享内容和业务流程：房管部门将每个可售楼牌号基础信息、商品房初始登记信息、售房交易（电子合同）信息、办证信息实时共享给地税机关；地税机关将发票开具、交易税款征收等信息实时共享给房管部门用于办证时查询、

12、审核，并依据查询结果办理房屋权属登记。2.存量房部门信息共享内容和业务流程：发生存量房交易的产权人到房管部门查询要交易的房源信息，生成唯一查档号，并将信息共享到地税机关；如果房管部门推行存量房“网签”业务，则连同电子交易合同信息一并共享。存量房交易双方向地税机关申报缴纳营业税（卖方）、契税（买方）等地方税费，地税机关通过查档号查询房源信息，并审核是否符合受理条件；符合条件的受理并进行审核。在纳税人缴纳地方各税费并开具发票后，地税机关将交易税款、发票开具等信息实时传递给房管部门用于办证时的查询、审核，并依据查询结果办理房屋权属登记。具体业务流程如下图：3.自建房初始登记部门信息共享内和业务流程：

13、由承建方向地税机关申报建安项目，并缴纳建安营业税等税费，开具建安发票。建设方在申请自建房登记前，向地税机关申报缴纳印花税有关税费，地税机关审核是否符合受理条件；符合条件的受理征收税款后，生成建设方印花税完税证明信息共享至房管部门；房管部门在受理自建房初始登记之前，应查询审核是否有该完税证明信息，有则依据查询结果办理房屋权属登记；如果没有完税证明信息，房管部门应不予受理。登记完毕后将自建房初始登记信息共享给地税机关。具体业务流程如下图：（三）信息共享的安全与保密由于地税与房管共享信息内容敏感，且涉及千家万户，在实现房地产交易与税收信息实时共享过程中，共享单位应确保网络安全和共享信息的安全传输。各

14、级房管部门从地税机关获得的税款征收信息、发票开具信息等资料，只能用于房产权属登记的审核；各级地税机关从房管部门获得的房地产交易登记资料，只能用于征税的审核。地税与房管之间的联网方式如下：四、建立地税与房管（国土）信息实时共享工作机制的重大意义随着地税与房管（国土）信息实时共享工作机制的建立和实施，将对房地产市场的规范管理和房地产行业税源控管产生深远的影响，对政府、地税、房管（国土）等各方有着多方面积极意义，最终形成多方共赢的局面。主要体现在：（一）有利于政府进一步规范房地产市场管理。通过部门之间信息实时共享，实行联动控管，这可以使有关政府职能部门及时获取相关信息，快速作出处理，有利于政府进一步

15、规范房地产市场管理。一是可有效防止购房者基于不同目的，而对地税、房管、银行分别报送不同价格的“阴阳”购房合同的行为；二是可有效杜绝房地产“黑中介”通过代办涉税事项，牟取不正当利益的行为；三是对于存量房交易，要求产权人在申报纳税之前，需向房管部门申请产权查询，房管部门对于产权清晰、符合交易条件的房源信息才共享至地税，这样既保护合法的交易行为，又避免在申报纳税之后因产权不清晰无法交易或无法办理产权转移，而发生合同纠纷的情况；四是可及时发现查处房地产开发企业在未取得预售许可证就违规进行预售取得售房收入的行为。（二）有利于加强建安房地产业税源控客，堵塞征管漏洞，增加财税收入。为落实信息实时共享，部门联

16、动控管，房管部门对30多种房屋权属变更登记流程进行全面的梳理，对属于涉税行为的登记流程，无论是应税还是免税行为，均调整系统的登记流程，需要地税部门的契税完税证或免税的涉税证明共享之后，才能启动受理登记的流程，应用信息化手段，全面执行落实“先税后登记”的规定，这对所有涉及房屋（包括增量房、存量房、自建房）的开发、建造、交易等环节的税源管理有着重大的意义，使“两业新模式”的链式管理得以全面推广应用。特别是对自建设房建安环节的税收管理有了很大的突破。在建筑业的税收实践中，征管难度最大的就是自建房建安环节的税收管理，特别是私营企业、个体户、城郊宅基地的自建房的管理一直是征管漏洞。实行信息共享之后，通过

17、“先税后登记”的流程把关，审核建设方印花税的完税证明的方式，由地税部门在开具印花税完税证明之前对建安环节的税收进行监控，这将对该方面的税源管理起到事半功倍的作用。（三）有利于降低执法风险，提高工作效率，实现科技防腐。建立信息实时共享之后，使部门提高工作效率，又使任何通过涉税事项牟取不正当利益的行为得以有效的制止和杜绝，实现科技防腐。一是通过地税的契税、发票信息的共享，使房管（国土）部门实时获得真实、准确的信息，用于办证人员审查产权人提交的涉税纸质资料，不仅节约上网查询的时间，又使“假发票、假税票”的不法行为“无处藏身”；二是通过房源信息的共享，使地税部门在受理纳税申报时不用再录入房源信息，只需

18、按房屋编号或查档号就可调取准确的房源信息，使地税推行“免填单”功能成为可能，提高工作效率，提升纳税服务水平，三是通过房管的家庭唯一住房证明查询结果信息的共享，使地税部门获取真实的查询结果信息，用于核对纳税人提交纸质资料，使通过“造假”手段的骗取税收优惠的行为也“无法生存”。（四）有利于地税部门构建准确、完整的房源（地籍）基础信息数据库，奠定房地产保有环节的信息管税的基础。地税通过对土地出让（转让）、增量房（房地产开发）、存量房的税收管理，以及对房管部门共享的历史房源信息，积累并形成历史的房源（地籍）信息，按两业系统的数据规则进行数据处理。对房屋单元信息组织开展数据清理，建立房屋单元与小区信息的对应关系之后，将在地税部门建立起一个准确、完整的房源（地籍）自然信息的数据库。这将为房地产保有环节的物业管理、家居装修、房屋出租等行业的税收管理提供强大的信息支撑，通过“房源控制税源”的控管理念得以落实。同时，房源（地籍）基础信息数据库也为地税部门开展存量房交易、出租价格的批量评估工作夯实数据基础，批量评估“一房一价”成为可能。参考文献：中国税务杂志社中国计算机用户协会走进“金税工程”税务信息化论文集 C .北京：中国税务出版社，2010。