开封房地产调研报告.doc

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1、开封房地产市场调研报告目 录第一部分 开封经济社会及房地产市场发展状况一、开封经济发展状况1、经济总量及产业结构2、招商引资3、固定资产投资持续较快增长4、市民生活水平5、商业经济发展6、整体经济地位低，城市竞争力弱7、商业经济省内排名二、郑汴一体化政策对开封商业地产影响三、房地产市场状况1、市场整体销售及投资状况2、90以下住宅销售及投资状况3、房价走势第二部分 商业地产发展状况一、商业地产市场发展状况1、2007年及2008年第一季度商业地产开竣工及投资状况2、2007年及2008年第一季度商业地产销售状况二、商业地产分布状况1、开封市商业格局2、重点商业区域基本状况3、大型综合商业体体量

2、及业态分布4、本项目周边楼盘临街商业体分布情况三、重点区域商业地产租售价格及商业定位1、西区竞争楼盘及重点地段商业地产租售价格2、老城区主要商业体及重点地段商业地产租售价格四、竞争楼盘商业地产租售模式及存在问题1、竞争楼盘商业部分租售模式2、竞争楼盘商业部分运作过程中存在的问题五、商业地产调研结论第三部分 住宅市场发展状况一、住宅市场发展状况1、2007年及2008年第一季度住宅开竣工及投资状况2、2007年及2008年第一季度住宅销售状况二、高层住宅市场发展状况三、竞争楼盘户型分析1、主推户型2、户型配比四、重点竞争项目分析宋城雅居荣勋花园五期希尔斯天翼碧丽国都第一部分 开封经济社会及房地产

3、市场发展状况一、开封经济发展状况1、经济总量及产业结构2007年全市GDP完成571亿元，按可比口径计算，比上年增长13.1%，人均生产总值达到12190元；第一、二、三产业结构为26.9：42.0：31.1，农业比例较大，第三产业比例较小。2007年人均GDP达12190元，折合1523美元，在中部5省的所有城市中，中，开封人均GDP排名列28位（注：中部5省为河南、湖北、湖南、江西、安徽 ）。预计2010年开封市经济将进入高速增长期，开封市政府预计2008年开封GDP增长率是11%，以8%的增长速度估计，本项目商业部分完工时，即2010年GDP可达600亿元，人均GDP达14357元，折合

4、1772美元。以上数据表明，开封GDP基础低，但增速高，且稳定，人均GDP增长迅速；农业比例过高，第三产业基础弱，经济结构不够合理，尚有较大的改进空间。2、招商引资2007年引进省外资金44.5亿元，居全省第三位，对外开放步伐加快；进出口总额1.09亿美元，增长46%；利用外商直接投资2306万美元，增长28%，位居全省前列。以上数据表明，省外资金开始青睐于开封，发展后劲比较充足。3、固定资产投资持续较快增长2007年，开封全社会固定资产投资128.9亿元，增长48.6%。其中，城镇固定资产投资91.3亿元，增长48.7%；房地产业投资15亿元，占全社会固定资产投资的11.7%。以上数据说明，

5、开封固定资产投资持续较快增长，但房地产业所占比例不高（同期郑州为21.9%），房地产业优势不突出。4、市民生活水平2007年，开封市城市居民人均可支配收入10406.4元，比上年增长17.8%；人均消费性支出7979.3元，增长21.3%（同期，郑州市区城镇居民人均可支配收入14084元，人均消费性支出8757元）。全市在岗职工平均工资14434元，增长26.6%。年末全市金融机构存款余额384.4亿元，比年初增加25.4亿元,增长7.1%，其中，城镇居民储蓄存款余额为292.9亿元，增加13.2亿元，增长4.7%（同期，郑州城镇居民储蓄存款余额增速为2.3）。上述数字表明，开封市民收入增长稳

6、定快速，消费支出比例较高，与郑州相比，市民消费意愿更强，这是有利于商业地产长期稳定发展的基本面。5、商业经济发展2007年，开封市实现社会消费品零售总额209.1亿元，比上年增长17.8%。其中，城市零售额117.3亿元，增长19.1%；县及县以下零售额91.9亿元，增长18.1%。批发零售业零售额168.6亿元，增长15.1%；住宿餐饮业零售额36.9亿元，增长28.3%；其他经济零售额3.6亿元，增长35.9%。上述数字表明，开封市商业经济发展迅速，这为商业地产的长期稳定发展提供了良好的环境。6、整体经济地位低，城市竞争力弱城市指标综合得分郑州得分2.46排名1洛阳得分0.33排名2济源得

7、分0.08排名3漯河排名4得分-0.59新乡得分-0.1排名5焦作得分-0.06排名6开封得分-1.24排名137、商业经济省内排名河南省城市社会消费品零售总额表（万元）次序城市2003年2002年1郑州2南阳3洛阳4周口5信阳6新乡7商丘8驻马店9平顶山10许昌11开封12安阳13焦作14漯河15濮阳16三门峡17鹤壁18济源开封社会经济消费品零售总额均低于相邻城市，商业处于区域“洼地”，商业辐射力度小；开封西面为省内商业发展最旺盛的郑州，对对开封商业的成长与发展造成较大影响。以上说明，开封处于河南省商业“洼地”，受“郑州”商业影响较大，开封商业经济虽然在经济总量中的比例较大，但与省内其他城

8、市相比，还比较薄弱，需要郑州的带动才能实现总量扩张和升级换代。二、郑汴一体化政策对开封商业地产影响郑汴一体化工程已经进入快速推进阶段，将对开封商业地产产生深远影响：1、郑汴一体化首先是拉近了两个城市的空间距离，郑开大道畅通无阻，郑州城市中心至开封老城区中心的车行时间为60分钟左右（60分钟对郑州人而言，就是从北环到南环的时间），交通方便，人流、物流的流动量，为开封注入强大的发展动力。本项目所处位置即为郑开大道入开封的第一站，人流、物流不可小觑。 2、规划中的郑汴轻轨与郑开大道平行，开行之后能够更近的缩短两个城市的距离，轻轨对城市发展的带动作用非常强大。本项目所处位置就是规划中的城际轻轨入开封的

9、第一站，交通优势突出，升值潜力巨大。3、一体化的过程就是两个城市之间的联系不断增强的过程，郑州的重要变化会影响开封，反之亦然。房地产行业对城市一体化的影响最为敏感，郑州房地产行业发生明显变动，势必影响到开封房地产市场。4、开封商业尤其是餐饮业将吸引大量郑州顾客，目前已表现出这样的势头，这将极大地促进开封商业的升级换代，并扩大商业的总规模。本项目具有优越的区位优势，在商业方面具备迎接郑州顾客消费的极大便利。5、郑汴产业带规划已经获批，产业带正在快速推进，开封向西发展的速度将会进一步加快。本项目地处西区，向西发展的大势将使本项目成为开封市的中心，物业增值潜力巨大。三、房地产市场状况1、市场整体销售

10、及投资状况2007年，开封商品房销售面积共计68.1万平方米，增长31.3%；房地产开发完成投资15.0亿元，比上年增长39.7%；商品房施工面积194.6万平方米，增长27.3%；全年新开工面积76.5万，同比增长20.9%；竣工面积49.2万平方米，增长19.3%；截至2007年年底，空置面积达到11.1万。2008年第一季度，开封商品房销售面积共计6.2万平方米，同比下降27.1%；房地产开发完成投资2.8亿元，同比增长13.5%；商品房施工面积148.9万平方米，增长44.3%；新开工面积25.1万，同比增长1.4%。截至2008年3月底，空置面积达到12.2万，比2007年12月底增

11、加1.1万。上述数字表明，2008年以来，开封房地产市场形势不容乐观，销售量大幅下降，空置面积上升，新开工面积增速缓慢，消费者信心和房地产商信心均受到严重影响。2、90以下住宅销售及投资状况2007年，开封90以下商品住房共销售6.8万平方米，占住房总量的11.1%；开发完成投资2.5亿元，占住房总投资额的26.4%；施工面积46.7万平方米，占住房总量的28.9%；全年新开工面积33.1万，占住房总量的50.6%；竣工面积9.1万平方米，占住房总量的21.3%；2008年第一季度，开封90以下商品住房销售面积共计1.6万平方米，占住房总量的31.2%；房地产开发完成投资7668万元，占住房总

12、投资额的32.4%；商品房施工面积39.4万平方米，占住房总施工面积的30.6%；新开工面积10.7万，占住房总开工面积的44.6%。上述数字表明，90以下住房的销售量、投资额、开竣工量等占商品住房的比例在逐步提高，但离国家 “90以下住房所占比例不低于70%” 的规定差距较大。由于新开工量所占比例远远低于70%，预计2008年和2009年90以下住房的市场供应量仍将大大低于70%。3、房价走势2005年以来，开封房价稳步快速增长，2008年第一季度，开封市商品房房价达到2884元/，同比上涨29.7%。第二部分 商业地产发展状况一、商业地产市场发展状况1、2007年及2008年第一季度商业地

13、产开竣工及投资状况2007年，开封商业地产投资额共计2.1亿元，同比下降1.5%；施工面积22.5万，同比增长0.9%；新开工面积8.1万，同比增长29.4%；竣工面积3.7万，同比下降2.8%。2008年第一季度，开封商业地产投资共计2825万元，同比下降10.1%；施工面积13.1万，同比下降17.3%；新开工面积9000，同比下降66.3%；竣工面积3021，同比下降15.1%。上述数字表明，开封商业地产市场的投资额及开竣工量均出现较大幅度的下滑，市场供应面状况不佳，市场投资信心不足。2、2007年及2008年第一季度商业地产销售状况2007年，开封市区商业用房销售量为5.2万，占商品房

14、市场总量的7.6%；全年空置面积达到7.4万；商业用房累计实现销售额2.7亿元，平均销售价格为5192元/。2008年第一季度，商业地产市场销售量为9961，同比下降32.7%；空置面积达到7.3万；商业用房累计实现销售额5126万元，平均销售价格为5146元/。上述数字说明，开封商业地产空置严重，市场消化量较小，且萎缩严重，市场面临严峻的竞争态势。二、商业地产分布状况开封商业地产主要分为两种类型：一是大型综合商业体，如鼓楼新天地、龙亭新都汇等项目；二是与住宅小区联建的临街商业体，如社区商业、高层底商等。这两类商业在布局上具有明显的地域性特征。1、开封市商业格局根据开封市商业网点规划（1995

15、2010），开封市着力打造一个市级商业中心：鼓楼商业中心；五个区级商业中心：东区区级商业中心；西区区级商业中心；边村区级商业中心，南关区级商业中心，杏花区级商业中心。如下图:杏花区级商业服务中心西区区级商业服务中心边村区级商业服务中心东区区级商业服务中心“鼓楼”商业中心商务服务中心目前，商业主要呈“113”分布，即：一个市级商业中心：鼓楼商圈一条商业街：中山路商业街3个区级商业中心：南关商业中心；东城商业中心；西城商业中心。如下图鼓楼商圈（鼓楼街、马道街、书店街、寺后街等核心商业街区）中山路商业街东城商业中心南关商业中心西城商业中心开封商业层次较低，业态不够丰富，处于起步阶段，形成如此状况有以

16、下几点原因：（1）开封整体经济地位低，城市竞争力弱；（2）开封人均GDP水平相对落后，但处于经济的高速发展期，对商业的发展有较大促进作用；（3）存款总量低，但保持稳步增长。2、重点商业区域基本状况（1）中山路特征：开封高档服装走廊规模：商业部分街长约1000米，（全长约2000米），人行道宽2米，经营面积约45000平方米（计算方法：1000（长）15（进深）2（边）1.5（楼层系数） 45000平方米）；主要经营业种：以服装、鞋类为主，兼有餐饮、浴场业态，以品牌专卖店为主、兼有百货、超市；主力消费群：中高收入人士（老板、公务员等）、游客较少；主要品牌：以国内品牌为主：法国都彭、罗蒙、百丽、哥

17、第；铺位面积、租金：铺位面积较大，一般6080元/平方米，最高400元/平方米；人流量：平日：6080人/分钟；假日：100110人/分钟；大型购物广场：三毛购物广场（超市）；铜锣湾商场（百货）；中山路商业的缺陷：中山路目前仍属于商业街的初级状态，其硬件不能满足高档休闲购物需求；城市主干，车流量大、穿越危险，且存在废气灰尘；人行道仅2米，宽度不足；商业延伸1000多米，购物不集中；缺乏停车场，停车较困难。（2）马道街特征：开封低端的时尚步行街；规模：长约430米、宽10米，经营面积约16000平方米（计算方法：430（长）16（进深）2（边）1.2（楼层系数）16589平方米）；经营业种：以潮

18、流服装、鞋类为主，兼有电器、家具，但餐饮较少；主力消费群：工薪族、年轻族、学生、游客；主要业态：专卖店、专业店；主要品牌：时尚品牌为主：左丹奴、Baleno、以纯；铺位面积、租金：铺位面积较小，一般6080元/平方米月；人流量：平日：4万/日；假日67万/日；大型购物广场：振河商业广场（综合商场）。（3）鼓楼夜市特征：中原地区最有感召力和影响力的夜间风味食市，对开封本地人及游客有较大吸引；规模：占据整个鼓楼广场，约2.5万平方米，有800多个摊位下午七点半开始营业持续到凌晨三四点钟；消费人群：开封本地食客约40；外地食客约60。（4）书店街定位：书籍、文具的专业街；规模：长约613米、宽18米

19、，经营面积约14000平方米（计算方法：600（长）8（进深）2（边）1.5（楼层系数）14400平方米）；主要经营业种：以书籍音像、财会用品、文体用品为主；兼有精品、饰品、餐饮等；经营业态：以专业店为主；主要品牌：新华书店；主力消费群：本地人为主，兼有满足游客观光购物需求；铺位面积、租金：3040平方米；一般5070元/平方米*月；人流量：平日：1015人/分钟；假日：3045人/分钟；大型购物广场：新华书店。（4）寺后街特征：新商业物业不断涌现，商业格局和档次正在不断提升；规模：长约400米、人行道宽27米，经营面积约7300平方米（临街部分）（计算方法：400（长）8（进深）2（边）1.

20、5（楼层系数） 7300平方米）；主要经营业种：餐饮、服饰、电脑、电讯；业态：专业店、专业市场、专卖店；主力消费群：本地人为主；主要品牌：第一楼、肯德基、都彭、百丽；铺位面积、租金：3040平方米；5585元/平方米；人流量：平日：1020人/分钟；假日：3050人/分钟；大型购物广场：振河商业城（专业市场）；万宝电脑数码广场（电脑城）；鼓楼新天地；恺撒财富广场。（5）鼓楼街特征：缺乏灵魂的商业旺地；规模：长约400米、人行道宽67米；经营面积约9792平方米（临街部分，计算方法：400（长）8（进深）2（边）1.5（楼层系数）5800平方米）；经营业种：业种较杂乱，以餐饮（西餐）、服饰、音像

21、、茶叶为主；主力消费群：本地人为主；主要品牌：无出名品牌；铺位面积、租金：90110元/平方米；人流量：平日：3040人/分钟；假日：6070人/分钟；大型购物广场：鼓楼商城。（6）自由路西段特征：批发、零售旺地；规模：长约480米、人行道宽约2米，经营面积约9792平方米（临街部分，计算方法：480（长）6（进深）2（边）1.2（楼层系数）6200平方米）；主要经营业种：以服饰、电器，小商品（批发、零售）为主，兼有小食、餐饮、旅业、照相冲印、副食品等；业态：批发市场、专业店、专卖店；主要消费群：本地人为主（中低档），开封周边市镇的个体经营者；主要品牌：雅戈尔、上岛咖啡、星海电器；铺位面积、租

22、金：2030平方米；80150元/平方米；人流量：平日：6070人/分钟；假日：80100人/分钟；大型购物广场：相国寺大市场（小商品批发市场）；星海电器。3、大型综合商业体体量及业态分布大型综合商业体主要分布在老城区，其中以中山路、宋都御街、东西大街、书店街、寺后街、鼓楼街等街道最为集中，80%以上的大型综合商业体分布于此。各主要大型综合商业体如下：项目名称位置总体量业态分布龙亭新都汇宋都御街/西大街7万服装、鞋类、饰品、餐饮、女性用品鼓楼新天地寺后街6.3万服装、饰品、餐饮、娱乐凯撒财富广场寺后街3.6万服装、鞋类、百货、超市、振河商业城寺后街5.2万服装、餐饮、玩具、家纺、鞋类、手机、居

23、家用品鼓楼商城鼓楼街2.3万服装、百货、餐饮、女性用品航天铜锣湾百货中山路8300百货、服装、鞋类、女性用品、床上用品4、本项目周边楼盘临街商业体分布情况本项目周边主要在售住宅项目如下：项目名称位置商业体量商业层数建筑形态金明裕花园金明大道1号1.2万3层高层裙楼，自由分割宋城雅居宋城路/金明路25002层临街底商，自由分割荣勋花园金明大道/晋安路81002层临街商铺，起围合作用，独立与住宅东京银座金明大道/解放路42002层临街底商，自由分割金马雅苑晋安路/黄河路80002层高层裙楼、自由分割希尔斯天翼黄河路/黄河大街西2万4层高层裙楼、自由分割碧丽国都汉兴路/金明西路1.8万3层高层裙楼、

24、自由分割本项目周边在售高层住宅项目中的商业部分主要表现为两种形式：一是高层点式楼的底层商业裙楼，层数通常以24层为主，进深较大，整体形状比较方正，可自由分跟；多为三面或四面临街；二是起到小区围合作用的临街门面房，层数通常以2层为主，进深小，可自由分割。三、重点区域商业地产租售价格及商业定位1、西区竞争楼盘及重点地段商业地产租售价格（1）竞争楼盘与本项目形成竞争关系的高层住宅项目共有7个，这些高层项目中的商业部分目前都处于空置状态，暂未发挥社会、经济效益。竞争楼盘商业部分租售情况如下：项目名称位置租售方式销售率售价（元/）租金金明裕花园金明大道1号全部出售未售宋城雅居宋城路/金明路全部出售50%

25、一层：9000二层：7000空置荣勋花园金明大道/晋安路全部出售，上下层捆绑出售90%均价：7500起价：5700空置东京银座金明大道/解放路全部出售未售金马雅苑晋安路/黄河路全部出售未售希尔斯天翼黄河路/黄河大街西全部出售未售碧丽国都汉兴路/金明西路开发商全部自持（2）西区重点地段本项目周边主要道路临街商铺的租金普遍较低，多维持在30元/月左右。路段租金水平（元/月）大梁路西段2030大梁路东段30左右金明大道中段（金明广场附近）2530晋安路3540黄河大街30左右2、老城区主要商业体及重点地段商业地产租售价格（1）老城区主要商业体老城区大型商业体体量大，地段、位置、层数不同，销售价格及租

26、金水平差别较大。大型商业体销售价格在1100018000元/，租金多集中在80200元/月。项目名称售价（元/）租金（元/月）龙亭新都汇主通道：1400018000内街：1000014000餐饮区：40服饰区：8090主入口：130（另有管理费10元/月）鼓楼新天地主通道：1100016000一层：18000二层：10000主通道：5070主入口：130150凯撒财富广场16000左右一楼：110170振河商业城1000015000一楼：160鼓楼商城1000015000一楼：100150航天铜锣湾百货一楼：150200（2）老城区重点地段老城区路况复杂，人流量不一，地段、位置不同，销售价格及

27、租金水平差别较大，繁华路段租金集中在50100元/月。路段租金水平宋都御街4555（通常为上下两层捆绑出租）中山路6080东、西大街5060书店街5070寺后街5585鼓楼街90110马道街6080自由路西段80150四、竞争楼盘商业地产租售模式及存在问题1、竞争楼盘商业部分租售模式（1）开发商对商业部分一般选择销售，但销售难度较大，个别开发商选择短期持有，待商业氛围成熟之后，择机出售；（2）多数商业会根据业主需要进行自由分割，若是临街商铺，通常是上下层捆绑销售；（3）体量较小的临街商铺后期经营通常由业主自主决定，开发商及物业可协助招商，高层住宅的裙楼由于体量较大、建筑结构比较复杂，对外招商难

28、度大，通常由开发商进行招商，并在一定年限内负责商业运营；（4）在商业定位方面，部分商业地产缺乏明确的定位，根据区域内商业情况而定，体量较大裙楼的定位为区域性综合商业中心，体量较小的临街商铺则多定位为社区型商业，以满足本小区内的需要。各竞争楼盘商业部分详细租售模式如下：项目名称自持/出售销售模式后期经营模式商业定位金明裕花园出售自由分割由开发商进行招商郑汴商业桥头堡，西区区域性综合商业中心宋城雅居出售自由分割由业主自主确定社区商业，主要服务于社区居民荣勋花园出售上下层捆绑销售，已分割好，单套最小面积400由业主自主确定社区商业，主要服务于社区居民东京银座出售自由分割由业主自主确定无金马雅苑出售自

29、由分割未确定无希尔斯天翼短期持有，长期出售自由分割由开发商进行招商综合性购物中心碧丽国都开发商自持由开发商成立商业公司经营管理区域性购物中心2、竞争楼盘商业部分运作过程中存在的问题（1）开发前期缺乏对商业部分的详细论证和规划，主要表现在建筑结构不合理，市场定位不明晰，与商家的实际经营需求不相符合，造成后期销售难度较大；（2）招商环节薄弱，“一卖了之”的思想比较重，由此导致销售困难；（3）销售价格制定过高，严重影响销售速度；（4）虽然大部分商铺可以自由分割，但仍有一定的限定条件，导致单套商铺面积过大，营销销售。五、商业地产调研结论1、竞争楼盘商业部分销售价格在60009000元/，一层与二层的租

30、金差距在2000元/左右；老城区繁华路段商业地产销售价格在1100018000元/；2、本项目周边路段沿街商铺租金平均在30元/月；老城区繁华路段租金在50100元/月，大型综合商业体租金在80200元/月，地段、位置不同，租金差距较大；3、商业地产售价与租金偏离严重，投资回报率低，本项目周边商业地产回报率仅有4%6%，按目前租金水平，需要1725年才能收回投资成本；4、目前开封市商业营业用房空置严重，截至2008年第一季度末，空置量约为7.3万，而第一季度商业营业用房仅销售9961；5、商业地产前期规划、设计重视程度不够，导致存在建筑硬伤、布局不合理，市场定位不明，因此，有必要在在前期加强商

31、业地产的规划和定位，避免出现难以弥补的失误；此外，要加强招商环节，尽量避免出现“一卖了之”的情况。第三部分 住宅市场发展状况一、住宅市场发展状况1、2007年及2008年第一季度住宅开竣工及投资状况2007年，开封住宅投资共计15.2亿元，同比增长39.7%；住宅施工面积161.8万，同比增长25.6%；新开工面积65.2万，同比增长15.5%；竣工面积42.7万，同比增长15.1%。2008年第一季度，开封住宅投资共计2.4亿元，同比增长50%；住宅施工面积128.6万，同比增长62.2%；新开工面积24.1万，同比增长23%；竣工面积15万，同比增长43.1%。上述数字表明，2008年第一

32、季度住宅市场的各主要指标增长速度均高于2007年，这表明，开封住宅市场的开发速度在进一步加快。2、2007年及2008年第一季度住宅销售状况2007年，开封市区住宅销售量为62.1万（其中，90以下为6.8万），同比增长37.5%；累计实现销售额13.4亿元（其中，90以下为1.3亿元），同比增长91.9%；平均销售价格为2158元/；全年空置面积达到3.3万。2008年第一季度，住宅销售量为5.2万（其中，90以下为1.6万），同比下降38.8%；累计实现销售额1.29亿元（其中，90以下为0.37亿元），同比下降19.1%；平均销售价格为2480元/；全年空置面积达到4.7万。以上数字说明

33、，2008年第一季度开封住宅销售量大幅度萎缩，与此同时，住宅开竣工量及投资额都实现大幅度增长，这“一升一降”两种变化表明住宅市场面临严峻的竞争态势，销售压力空前加大。二、高层住宅市场发展状况目前，开封在售或即将销售的高层项目约8个，总供应量约50.2万，其中已销售面积为24.2万（截至5月底），尚有25.8万处于在售或即将销售状态。这些高层项目都分布在西区，在未来一段时间内，竞争将非常激烈。在售高层住宅平均销售价格在32003400元/，起价多在29003100元/之间，最高价格在35003900元/。项目名称总体量开盘时间销售率售价（元/）层数金明裕花园3.6万2007年11月60%均价：3

34、20021层宋城雅居8.5万一期2007年10月；二期正在排号75%均价：3400起价：3000最高：390013层；17层荣勋花园五期2.5万2007年3月90%均价：3300起价：2900最高价：376010层；12层东京银座0.8万2008年1月90%均价：3300起价：310012层金马雅苑1.8万2007年6月份30%均价：285017层希尔斯天翼13万2007年11月60%（一期）均价：320025层；30层；33层碧丽国都18万一期2008年2月40%起价：2700均价：3300最高价：364012层；19层城市印象2万2008年下半年预计3300340018层三、竞争楼盘户型分

35、析1、主推户型主要竞争楼盘的主力户型为120130和135140的三房户型；其次是90110的两房户型。以上表明：竞争楼盘主推户型的面积普遍偏大，120左右的三房和90以下的两房存在一定的市场空白。一房（）两房（）三房（）四房（）宋城雅居96120；125；130荣勋花园五期138；158171；174；192；金马雅苑4791；112124；139希尔斯天翼4885；89；95；125；137；143碧丽国都109137；1532、户型配比三房户型是市场供应主体，占高层市场总供应量的一半以上，其中，大三房（130以上）占多数，小三房（130以下）占少数；两房户型的供应比例位居其次；四房和一房

36、的供应比例最小。一房两房三房四房其他合计宋城雅居25%75%100%荣勋花园五期40%50%10%100%金马雅苑20%40%40%100%希尔斯天翼15%30%55%100%碧丽国都45%45%10%100%四、重点竞争项目分析宋城雅居分期：分两期，一期在售，二期正在积累客户建筑类型：全部高层，2栋13层，9栋17层开盘时间：一期2007年10月；二期2008年下半年总建面积：8.5万总套数：一期270套，二期130套销售率：一期75%销售周期：8个月销售均价：3400元/营销措施：（1）购买三方及以上户型客户在认筹期内交纳认筹金2000元，签订合同时冲抵房款10000元；（2）购买二房及以

37、下户型客户在认筹期内交纳认筹金2000元，签订合同时冲抵房款7000元；（3）有结婚意向客户或者子女有结婚计划客户，携带有效证件及双方或子女单身证明，在认筹期内到销售部登记，交纳认筹金享受认筹优惠，并额外享受2000元房款优惠；户梯比：2梯3户主推广告语：西区核心10万平米最佳纯居住地项目整体优劣势分析：优势：小区规模较大，容易形成居住环境；小区配置会所、健身器材等，配套整体档次较高，品质感强；户梯比例小；设置中央景观，小区绿化环境好；劣势：建筑密度大，压抑感强；地块不方正，一个项目被分成两个地块。荣勋花园五期分期：共分五期，前四期已售完，在售第五期建筑类型：全部小高层，1栋9+1层，3栋11

38、+1层开盘时间：2007年3月总建面积：总15万，第五期2.5万，总套数：120套销售率：90%销售周期：14个月销售均价：3300元/户梯比：2梯2户主推广告语：经典，一段历史的典藏项目整体优劣势分析：优势：规模大，易形成成熟的居住氛围；由于开发周期长，小区配套设施比较完善，居住质量高；户梯比例小；外立面设计美观、新颖；劣势：户型面积过大，单套价格过高，营销销售速度希尔斯天翼分期：共分二期，一期在售，二期正在积累客户建筑类型：全部高层，1栋25层，1栋30层，2栋33层开盘时间：2007年11月总建面积：13万总套数：一期240套销售率：60%（一期）销售周期：7个月销售均价：3200元/营

39、销措施：交2000元排号可抵10000元户梯比：2梯4户主推广告语：13万平方米超高百年传世名盘项目整体优劣势分析：优势：开封市首个30层高层住宅小区，名气响亮，便于推广；硬件配套标准高，采用酒店式大堂设计，配备游泳会馆等，有利于提高物业档次；劣势：占地面积较小，容积率高，建筑密度大，压抑感强；难以形成生活气息浓厚的小区环境；碧丽国都分期：共分二期，在售一期，推广二期建筑类型：全部高层，3栋12层，11栋19层开盘时间：一期2008年2月总建面积：18万总套数：1788套，一期170套销售率：40%销售周期：4个月销售均价：3300元/户梯比例：2梯3户，2梯4户主推广告语：西区核心10万平米最佳纯居住地项目整体优劣势分析：优势：小区占地面积大，容易形成居住氛围浓厚的小区；楼间距大，视野开阔；设置中央景观，绿化效果好；设置网球场，业主活动空间充裕；劣势：推广环节薄弱，户外广告牌不足，影响销售进度；