综合大楼建设项目可行性研究报告.docx

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1、 综合大楼建设项目可行性研究报告 *动物保健品股份有限公司二 O 一一年十月 I报告目录 第一章 总 论 . 1 一、 项目概况 . 1 （一） 项目名称及承办单位 . 1 （二） 建设地点及建设内容 . 1 （三） 项目实施期限 . 1 二、 项目建设背景及必要性 . 1 （一）项目建设背景 . （二） 项目建设必要性 . 2 三、 可行性研究报告编制依据和项目可行性 . 6 （一）可行性研究报告编制依据 . 6 （二） 项目可行性 . 7 第二章 企业市场竞争力分析. 8 一、 研发与技术优势 . 8 二、 产品质量和品牌优势 . 8 三、 规模优势 . 9 四、 管理优势 . 9 第三章

2、 项目建设方案及实施进度 . 10 一、 项目建设内容 . 10 二、 项目实施目标及内容 . 10 三、 项目实施进度安排 . 12 第四章 项目实施地及配套条件. 13 一、 项目实施地 . 13 二、 工程地质、地震烈度、水文地质概况 . 13 三、 气象条件 . 13 四、 社会经济条件 . 13 五、 交通运输条件 . 14 第五章 环保、消防、节能及职业安全卫生 . 15 一、 环境保护措施及相关审批情况 . 15 （一）执行标准 . 15 （二） 主要污染源和污染物 . 16 （三） 环境保护措施方案 . 16 二、 节能降耗 . 16 （一） 采用原则和标准 . 16 （二）

3、项目节能措施 . 17 三、 消防 . 17 （一）执行标准 . 17 （二）依照消防法建立健全公司相关消防安全制度 . 17 四、 职业安全卫生 . 18 第六章 项目投资概算以及使用计划 . 19 一、 本项目投资概算及其依据 . 19 二、 投资概算 . 19 （一） 建设投资概算 . 19 （二） 基本预备费 . 21 （三） 投资概算较原办公楼建设项目增加的说明. 21 三、 资金筹措 . 22 第七章 项目的效益分析. 23 一、 进一步改善公司的资产结构，提高募集资金使用效益 . 23 二、 折旧对公司业绩有着积极的正面影响 . 23 三、 提升公司运营管理水平，增强公司竞争力

4、. 24 四、 提升公司整体形象，满足未来业务规模扩张对于办公场所的需求 . 24 第八章 项目风险分析及控制措施 . 25 一、项目风险因素分析 . 25 二、项目风险控制措施 . 25 第九章 可行性研究结论. 26 图表目录 图表 1 公司近三年收入增长趋势2 图表 2 项目实施进度12 图表 3 项目投资概算19 图表 4 建筑工程费用明细20 图表 5 设备购置明细20 图表 6 安装工程明细21 图表 7 项目投资概算22 图表 8 新增房屋建筑物年折旧额23 图表 9 租金与年均折旧额对比分析23 第一章 总 论 一、项目概况 （一） 项目名称及承办单位 项目名称：*动物保健品股

5、份有限公司综合大楼建设项目项目承办单位：*动物保健品股份有限公司 （二） 建设地点及建设内容 建设地点：*省*市新兴县新城镇东堤北路温氏科技园 2,860.003,000 m2 公司拟利用万元资金进行综合大楼的建设，占地面积约，10,000 m212 总建筑面积约，建筑层数为 层。新建的综合大楼将作为公司全国的运营中枢，将公司总部所有机构、人员及新兴县内的分（子）公司中上层干部整建制迁入，同时预留部分功能间作为分（子）公司今后发展需扩大办公场所时使用，以进一步改善办公环境，提高管理效率，提升公司在同行中的形象和竞争力。项目完成后用作公司总部的办公场地，不以出售、出租为目的。公司目前自有的办公场

6、地将由分（子）公司继续使用。 （三） 项目实施期限 项目实施期为 2 年。 二、项目建设背景及必要性 （一）项目建设背景 1、行业主要发展规划及政策 2007年4月，国务院办公厅出台了生物产业发展十一五规划，在其主要任务和发展重点中，提出“开发并推广应用生物农药、生物肥料、植物生长调节剂、生物饲料添加剂等重要农用生物制品15个左右，开发并推广应用畜禽新型疫苗等动物用生物制品和制剂40-50种”。 2007年6月，农业部制定了农业科技发展规划（2006-2020年），规划提出“研究开发新型疫苗、新型化学合成药、中兽药和诊断试剂，建立兽药安全评价体系”，国家鼓励在兽药行业的瓶颈性与紧迫性的科技领域

7、超前部署，开展自主创新，形成自主知识产权成果。 2008年12月31日，农业部公布的一、二、三类动物疫病名录共有147种，其中一类病17个，需要施行强制免疫措施。目前有高致病性禽流感、口蹄疫、高致病性猪蓝耳病、猪瘟等少数疫病实行了强制免疫措施。 2009年6月，国务院办公厅出台了促进生物产业加快发展的若干政策，在现代生物产业重点发展领域中提出“大力发展生物农药、生物饲料及饲料添加剂、生物肥料、植物生长调节剂、动物疫苗、诊断试剂、现代兽用中药、生物兽药、生物渔药、微生物全降解农用薄膜等绿色农用生物制品，推进动植物生物反应器的产业化开发，促进高效绿色农业的发展”。 2、市场前景 随着国家对食品安全

8、和动物疫病防控的高度重视，未来 5 年，动保行业将处于一个快速发展的阶段，尤其是生物制药在未来 5-10 年仍将保持快速增长。按近年来的发展状况和畜牧业发展预测，未来五年国内动保行业市场总容量将达 350 亿元左右，每年增长率 12-15%左右。生物制品市场容量达 90 亿元左右，出口量每年增长 5%左右；化药制剂市场容量达 260 亿元左右。“十二五”期间，我国 GDP 将继续维持 10%左右的增长速度，我国畜牧业也将保持年均 11%左右的增长率，给动保行业带来了非常广阔的发展前景。 （二）项目建设必要性 1、现有的办公面积亟需扩大 （1）公司自设立以来，充分利用在兽药行业的领先优势，紧紧抓

9、住2004年禽流感大规模爆发后政府要求强制免疫带来的市场机遇，实现了公司主营业务收入和净利润的快速增长，公司近三年收入增长趋势如下： 图表 1 公司近三年收入增长趋势单位：万元 公司上市后，在巩固生物制品与化药制剂核心业务的基础上，将加大力度拓展新业务，向水产药物疫苗、添加剂、宠物保健品、微生态制剂等领域发展，对专才和各类人员的需求更为迫切，公司管理人员、研发人员、销售人员、生产人员预计会大幅增加。而且公司今后将按照二级公司一体化经营管理的模式发展，各二级经营公司独立经营、自负盈亏，管理人员、研发人员、辅助人员和销售人员将会有较大幅度的增加，现有办公环境和设施已不能满足公司持续、快速发展的需要

10、，公司需拥有一个完整、相对集中的办公环境。 （2）公司现有办公楼为 2006 年 9 月迁入，整栋办公楼的建筑面积约 1,830 m2，设计的工位约 70 个左右。截止 2011 年 6 月 30 日，公司共有正式员工 1,052 人，其中在新兴县的正式员工为 716 人（其中生产员工 307 人，非生产员工 409 人），占员工总数的 68%，人均办公面积不足 5m2（1830 m2/409 人），现有办公大楼已显得非常拥挤。另外随着公司销售业务的快速增长，新兴营销分公司于2008 年租用新兴县新城镇城北新区 C18 小区恒晖豪庭 G 幢 10 号作为办公场所，但是今年 9 月租期已满。董事

11、会办公室等机构人员目前仍使用外租的办公楼。公司上市后业务发展速度将更快，公司现有的办公楼已明显难以满足未来即将快速增长的人员需求。 （3）在新兴县内无法通过租赁或购买的方式获取到同类品质、满足需求的综合性大型写字楼。 由于在新兴县内无法通过租赁或购买的方式获取到同类品质、满足需求的综合性大型写字楼，针对公司快速发展的状况和办公面积拥挤的问题，公司已于 2010 年 4 月 7 日召开的 2009 年度股东大会上通过了*动物保健品股份有限公司 2010 年度经营和投资计划议案，决定新建办公楼工程项目预计总1,945.508,000 m2 投资万元（不含办公设备及公共配套设施等），建筑面积约为。由

12、于公司 2011 年成功登陆创业板，公司的发展又上一新台阶，加之物价和人工价格指数上涨的因素，上市之前的议案投资额和建筑面积已无法满足公司快 10,000 m2 速发展的需求，根据公司发展情况重新估算公司办公面积需增加至，项目建设资金为 2,860.00 万元（见投资概算）。 本项目的顺利实施，将解决公司未来业务规模、人员规模快速增长对办公场地的需求，同时将改善现有办公场地拥挤的局面，通过构建良好的办公环境，稳定经营，吸引更多人才、提升公司形象和市场竞争力。该项目预计在 2013 年 10 月底竣工并投入使用，与公司的人员数量增长及对办公场地的需求相匹配。 2、公司现有办公楼的功能间无法适应未

13、来现代化办公的需求 信息化、现代化办公已成为当前企业发展的趋势，公司为满足公司业务未来发展的要求，正计划建立一套完整的信息管理系统，包括财务系统、人力资源系统及供应链管理系统等。目前公司的 IO（信息管理平台）已完成网络硬件设备部署工作，网路规则编译完毕，现正在安装、测试。由于公司现有办公楼仅有一18 m2100 个 的计算机机房（预计使用 ），根本无法满足即将分步实施的信息化建设对机房的要求。 其次，公司正在逐步规范和加强企业档案管理，将设立专门部门对公司的各项档案进行专业化管理，在硬件设施上需要有独立的档案库房，且选址应尽量选择在通风良好、干燥、光照不强且场地面积较大的场所。而公司现有的档

14、案室仅19 m2 10 有 ， 个金属档案柜，因位置不足分公司和研发等部门的档案文件未能集中归档管理，不利于公司的安全经营。以公司上市后的规划和发展，财务、行政管理、科研及分公司都会有大量的单据、文件、资料需要存档，档案室至少需要162 。 最后，公司现有办公楼仅有可容纳 60 人的大会议室（安装有投影幕、投影机和音响）和仅容纳 16 人的小会议室（无音响等设备）各一个，而公司近两年每天会议室的使用率达到 70%以上（包括分公司借用会议室），股东大会、年终总结大会、干部培训等中大型会议只能租借外部会议室；公司目前缺少正式的会客厅和接待室，在政府机关、市场拓展方面存在一定的接待场所尴尬。诸如以上

15、原因，公司现有会议室已无法满足正常的会议使用需求，不利于公司的经营管理和未来的发展。 3、 经营、研发等重要数据和知识产权的安全管理的需要 公司作为动保行业的领头企业之一，在研发、生产和销售的过程中，会涉及到秘密性质的研发成果数据、财务数据和销售客户资料等，而证监会对上市公司的信息披露也有着非常严格的要求。为了防止泄密给公司带来的经济损失和间接导致披露违规行为，要求公司建立健全一个较大的保密性环境。 通过本项目的实施，将从空间资源条件上提供一个相对完整的、独立的办公环境，保障公司部分有特殊安全要求的项目在一个相对固定、整体的环境中开展，提升公司经营的安全性管理和保密性管理水平。 4、 降低沟通

16、成本，提高管理效率，促进企业文化建设的需要 目前，公司及个别部门在不同区域或办公地点办公，不仅带来了沟通困难的问题，也增加了相互之间的交流沟通成本，不利于业务及管理上的协同。公司业务规模的扩大升级、员工人数迅速增加，对管理提出了更高的要求，团队之间需要构建起一个有效的沟通协调机制，而相对分散的办公环境，已经不能满足公司持续、健康、快速发展对沟通在内的管理方面的需求。办公环境过于拥挤和分散在一定程度上影响了工作的效率和质量，降低了员工对企业的归属感，阻碍了公司人力资源建设与企业文化建设。 本项目的实施，可以有效地将公司科研管理部门、市场销售部门、运营管理等部门进行统一整合，使得沟通更加方便快捷，

17、对提升整体管理效率将起到积极的促进作用。同时，整体集中的运营环境对企业文化建设也能起到积极的促进作用，通过塑造良好的整体企业形象，加强员工之间的互动交流、定期开展丰富的文化活动及企业核心价值理念的传播，提升员工的荣誉感和归属感以及对公司目标、企业文化的认同感。 5、有利于提升公司形象，促进人才培养与引进 国家政策的倾斜、养殖方式的变革和规范管理，以及更加激烈的市场竞争将为公司发展带来新的机遇和挑战。为将*打造成世界动物保健品行业具有竞争力和影响力企业的发展目标，公司必须完善管理团队建设，以强大的人才团队支撑公司的发展。 因此，公司需要建立健全内部人才培养和外部人才引进机制，通过加强内部培训、考

18、核激励等措施，以独特的企业文化、良好的工作环境、富于竞争力的薪酬体系和广阔的事业发展平台吸引和留住人才，建立能够适应现代化高新技术企业发展的高水平团队，满足公司对管理型和技术型高端人才的需求；通过建设一栋环境优美、办公设施先进、功能齐全的办公大楼，进一步稳定经营环境，有利于留住、吸引和招募优秀人才，提升公司形象和市场影响力。 综上所述，随着公司业务规模和范围的进一步扩大，客户需求的不断提升，市场竞争的日益加剧，公司办公环境呈现出明显的不足，这将直接影响到公司整体的形象和员工队伍的稳定性、人才的吸引和储备，进而影响到公司业务的拓展与市场地位的提升，不利于公司的持续发展。 对此，公司提出综合大楼的

19、建设项目议案，希望通过办公环境的建设与改善，进一步提高公司的管理水平和竞争力，保持公司在同行中的领先地位和优质的品牌形象。 三、可行性研究报告编制依据和项目可行性 （一）可行性研究报告编制依据 1、2009 年中共中央 1 号文件； 2、 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 3、 全国农业和农村经济发展第十二个五年规划； 4、 中华人民共和国动物防疫法（中华人民共和国主席令第七十一号）； 5、 兽用管理条例（中华人民共和国国务院令第 404 号）； 6、 农业部关于加强兽用生物制品生产检验原料监督管理的通知（农医发2006l0 号）。 （二）项目可行性 本次综合大楼建设项目，是公司抓住未

20、来业务快速发展的市场机遇，为日后公司人员增长、办公环境改善提供重要基础；降低沟通成本，提高安全、保密水平，增强公司核心竞争力，形成持续盈利的能力，对保持公司长期稳定发展具有积极的作用。 第二章 企业市场竞争力分析 一、研发与技术优势 公司建立了较为完善的、多层级的自主创新平台。公司设有专门从事兽药自主创新研究的研发中心，并经*省科技厅、省发改委、省经贸委批准同意组建*省动物保健品工程技术研究开发中心；公司与中山大学合作组建的生物安全三级实验室是我国首家由企业和高校合作的生物安全三级实验室，具有从事禽畜重要烈性传染病的病原学和防控技术研究以及动物源性人畜共患病的病原学和防控技术研究资格；公司与中

21、国兽医药品监察所、中山大学、华南农业大学、中国动物疫病预防控制中心等高校和科研机构建立了长期产学研合作关系。 同时，公司拥有一支专业的研发队伍，形成了一套较完善的自主创新体制和激励制度。公司为国家火炬计划重点高新技术企业，现有从事高新技术产品研究、开发的科技人员 98 人，其中包括博士、硕士研究生 42 人，高级技术职称 9 人和中级技术职称 30 人。近三年公司获得国家新兽药证书 8 项，*省高新技术产品 5 个，*省自主创新产品 1 个，专有技术 19 项等一批拥有自主知识产权的产品和技术，获得研发成果转化 38 项。目前公司正在研发的项目中有国家火炬项目 2 项、国家星火计划 1 项、国

22、家的重点课题 3 项、国家 863 计划项目 1 项。 公司具有较强的产业化能力。公司高度重视生产工艺优化与创新，对于国家强制免疫的禽流感疫苗、高致病性猪蓝耳灭活疫苗等，公司严格按照农业部指定种毒和生产规程快速、高质量地实现产业化生产，多次率先完成农业部科研成果产业化任务。 二、 产品质量和品牌优势 通过不断地进行技术创新，促进公司生产工艺逐渐成熟。近三年公司先后被中国动物保健品协会评为“兽用生物制品类10强企业”、“兽药制剂类30强企业”。同时还获得“*省制造业、服务业 100 强”、“*省守合同重信用企业”等多项荣誉，禽流感疫苗荣获“*省名牌产品”称号。研制出系列的中药添加剂产品，具有无毒

23、、无残留、高效的保健效果，同时拥有保健预防、疾病治疗、促进生产、改善畜禽产品质量等功能，树立了强劲的品牌优势，是重要的利润增长点，数十个产品具有数千万的销售值，如三珍散等。公司品牌得到了市场的高度认可。 三、 规模优势 公司拥有 8 个按农业部 GMP 要求组建的生产车间，8 个国家新兽药证书， 214 个国家产品批准文号，154 个种类的兽药产品，25 个疫苗产品，并拥有 3 个国家农业部定点生产的疫苗产品，以及年产 150 万枚 SPF 种蛋的实验动物中心，是我国首家拥有自主出口权的动物保健品高新技术企业。公司的产能、产品种类都已形成相当规模，是我国兽药产品种类、产能、产量最多的动物保健品

24、企业之一。公司硬件和软件设施完善、设备齐全，引进先进的全自动生产线和高度智能信息处理系统，其先进的设备和高度的信息集成技术为提高产品质量、提高生产效率提供了良好的物质条件。优质的产品创造了良好的经营业绩，促进了生产规模的进一步扩大，成果转化能力在同行更显优势。 四、 管理优势 公司的管理层多年从事本行业经营管理工作，具有丰富的经验。董事长温均 生先生从事畜牧业方面的工作已有近二十年的时间，对兽药行业的发展方向把握准确。副董事长、总经理陈瑞爱在兽药行业工作多年，承担了十几项国家及省市级项目，具有丰富的科研和管理经验。公司致力于打造学习型组织，形成了一支行业经验深厚，持续学习成长的管理团队，形成了

25、快速应对市场变化的管理机制。管理层能深刻认识和把握国内兽药市场的发展动态，并对兽药行业技术发展具有敏锐的洞察力，对公司业务的快速平稳发展发挥重要作用。第三章 项目建设方案及实施进度 一、 项目建设内容 2,860.003,000 m2 公司拟利用万元资金进行综合大楼的建设，占地面积约，10,000 m212 总建筑面积约，建筑层数为层。建成后，综合大楼将作为公司全国的运营中枢，将公司总部所有机构、人员及新兴县内的分（子）公司中上层干部整建制迁入，同时预留部分功能间作为分（子）公司今后发展需扩大办公场所时使用，以进一步改善办公环境，提高管理效率，提升公司在同行中的形象和竞争力。 二、 项目实施目

26、标及内容 此次综合大楼建设的设计理念将考虑先进性、独特性、舒适性、实用性、经济性、规范性等要求，从公司实际经营需求角度出发，力争做到成本节约，同时满足公司未来业务规模扩张对办公场所的需求。具体设计理念及目标如下： （一） 先进性：方案设计要求大胆创意、突破常规，具有前瞻性、先进性，充分考虑设计与开发建设的时间差异性； （二） 独特性：独特的主题，通过建筑师的创意整合，突出*市第一家上市公司的综合形象； （三） 舒适性：舒适性应体现到本项目的各个角落，包括公共场所、环境空间和办公空间等； （四） 实用性：注重提高办公功能间的实用率； （五） 经济性：规划设计和单体设计均要考虑其实现时的投资额度，

27、力争在保证一定资金下设计出建筑精品； （六） 规范性：设计方案必须遵守都市有关城市规划设计对日照间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。 按照公司调整后的组织架构，结合公司新业务发展规划，对综合大楼整体设计规划如下： 第 1 层：复式大堂、阶梯培训室（200 人）、展厅等； 第 2 层：公司档案室、大会议室（130 人）等； 第 3 层：作为公司今后信息化建设使用；第 4 层：作为分（子）公司经理办公使用；第 5 层：作为公司新业务发展办公使用； 第 6 层：财务管理部，包括：财务核算室、审计室、统计分析室、资产运营室、税务管理室等； 第 7 层：行政管理部、人力资源部、投资发

28、展部，包括：招聘及培训办、薪酬办、综合办公室、信息办、文秘办、投资办、技术中心办公室、接待室等； 第 8 层：作为新兴*禽蛋公司办公使用；第 9 层和第 10 层：作为公司高管、董事会办公使用； 第 11 层和第 12 层：作为预留层。 三、项目实施进度安排 本项目建设期约两年，自 T1 月初开始，至 T24 月末结束，T 为公司履行完相关审批程序的时点。分为可行性分析报告的编制、施工图纸设计、项目报建及招投标、土建施工、设备安装及维修、工程竣工验收六个阶段。 根据本项目的具体情况和所具备的建设条件，对该项目投入的建设进度建议如下： 图表 2 项目实施进度 阶段/时间(月) T+24 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 可行性分析报告的编制 施工图纸设计 项目报建、招标投标 土建施工 设备安装、装修 工程竣工验收 第四章 项目实施地及配套条件 一、 项目实施地 本项目用地位于新兴县温氏科技园内，并已取得国有土地使用权证，所处地理位置交通方便，能源充足，亦无水源保护和基本农田。 二、 工程地质、地震烈度、水文地质概况 新兴县属新（兴）高（明）鹤（山）丘陵台地区，山地面积占全县总面积的 69.5%。明朝嘉靖*通志记述新兴四塞皆山，形势高竣。南面的天露山脉主峰铁炉山海拔 1,251 米，为县内最高峰。该山脉横亘于