《物业管理相关知识》读书笔记教学文案.doc

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1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。物业管理相关知识读书笔记-职业技能鉴定培训教材物业管理相关知识广东省职业技能鉴定指导中心组编周为吉主编-目录1城市规划与区域规划31.1现代城市规划理论概说.341.2城市规划概述.471.3城市总体规划.7101.4城市详细规划.10121.5城市规划的编制.12161.6城市居住区规划设计16192房地产开发与经营.192.1房地产开发概述19212.2房地产开发项目策划21252.3房地产开发的前期工作25302.4房地产开发项目建设与管理30392.5房地产经营与管理39453房地产市场营销.4

2、53.1房地产市场概述45463.2房地产市场调查46473.3房地产市场预测473.4房地产市场营销47494房地产价格与评估.494.1房地产价格概述.49514.2房地产估价5159一、 城市规划与区域规划1.1现代城市规划理论概说一）城市规划理论的产生背景1.笼统地说，中外各国大体都有小村一村庄一镇一城市一大城市这样一套居民点；2.城市的发展所产生的种种问题：如交通设施的发展需要、城市卫生管理的需要、居住规划的需要等等；3.城市规划的发展主要是针对城市的发展及期望解决由此产生的种种问题，因此，城市规划理论也就是在认识城市问题的同时，提出相应的解决途径，并由此构筑了城市规划的基本框架。二

3、）城市规划理论与城市规划实践的关系1.从城市规划历史的角度阐述城市规划成为一门独立的学科（在联合国教科文组织1974年编制的学科分类目录中，城市规划被列为29个独立学科之一）；2.城市规划是一项实践性很强的社会活动，城市规划的思想、观念、原则和具体内容需要政府有关部门的密切配合才有可能落实；3.城市规划理论和城市规划实践之间的关系是相辅相成的。能落实。毫无疑问，城市规划理论和城市规划实践之间的关系是相辅相成的。一方面，城市规划的理论为城市规划实践提供指导，另一方面，城市规划的实践为城市规划理论的进一步发展和完善提供了生动的例证。三）城市社会经济大系统的形成1.城市组成要素（城市的政治、经济及空

4、间的相互关系）与城市规划间的相互作用：前者对后者的决定性作用，后者优化及增强前者的社会效用；2.城市规划的对象：以城市土地使用为主要内容和基础的城市空间系统；3.城市规划的核心内容：对城市土地使用的综合研究及在土地使用组合基础上的城市空间形态的规划。4城市规划的领域界定：包括四个方面(1)城市土地使用及各项设施的配置;(2)城市空间的组合;(3)城市交通网络的架构;(4)城市政策的设计和实施。四）城市规划理论形成和发展的主要原因：1城市规划活动实施：只有将城市规划的所有思考和行动置于城市整体的范围之内，城市规划才能真正获得理性和合法性的基础。2城市规划理论形成和发展的主要原因：必须运用理论和理

5、性思维来保证城市规划的科学性和合理性五）城市规划依据怎样的思想来改造城市规划对象的：1城市规划是如何认识城市及城市空间的，又是如何组织这些内容的：将所有的理论划分成两部分:一是关于城市发展、土地使用和城市空间组织等方面的相关理论，另一部分理论是城市规划本身的，是有关人们如何处理城市规划的本质内容，也就是说，城市规划是如何认识城市及城市空间的，又是如何组织这些内容的。1.2城市规划概述一）城市规划的概念、作用和任务1城市规划的概念：城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利

6、用和开发的前提条件，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。2城市规划的基本作用：(1)作为国家宏观调控的手段。(2)作为政策形成和实施的工具。(3)作为城市的未来空间架构3城市规划的基本任务：城市规划的主要任务体现在以下几个方面:（1)从城市的整体和长远利益出发，合理和有序地配置城市空间资源;(2)通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济和社会发展;(3)确保城市经济和社会发展与生态环境相协调，增强城市发展的可持续性;(4)建立各种引导机制和控制规则，确保各项建设和城市发展目标相一致;(5)通过信息提供和控制规则，促进城市房地产市场有序和健康运作。4城市规划经过法定程序审批后，即具有法

7、规效力二）城市规划体系1城市规划法规体系概念：城市规划法规体系主要指城市规划法律规范性文件的构成方式2城市规划法规体系分类：纵向体系和横向体系（1）纵向体系：以国家城市规划法为核心，特点是该体系中各个层面的法规文件与其制定的主体）(2)横向体系：基本法是城市规划法，具有纲领性和原则性的特征，3城市规划工作所涉及的相关法规：要有土地管理法、文物保护法、环境保护法、房地产管理法、水法、军事设施保护法、人民防空法、广告法、建筑法、公路法、城市道路管理条例、基本农田保护条例、城市绿化条例和风景名胜区管理暂行条例等。三）规划行政体系1我国城市规划的编制和审批实行分级体制，各级城市人民政府负责组织编制城市

8、规，县级人民政府所在地的城市规划由县级人民政府负责组织编制。2编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。城市总体规划：是城市规划体系中高层次的规划，是编制各项城市专项工程规划和地区详细规划的基础和依据，是城市规划综合性、整体性、政策性和法规性的集中体现。详细规划的任务：是以总体规划或分区规划为依据，详细规划的编制可以根据具体情况分为两个层次，第一层次是控制性详细规划，第二层次是修建性详细规划。三）规划运作体系1规划运作体系分类：可以分为规划编制和规划控制(在许多国家又分别称为发展规划和开发控制)两个阶段。各国的发展规划体系虽然有所不同，但可以分为两个基本层面，分别是战略性发展规划和实施性

9、发展规划(或称开发控制规划)。2.规划编制：编制城市规划分为战略性发展规划和实施控制性规划。3规划控制：规划控制的方式分为通则式和判例式两种基本类型。通则式开发控制的主要特点是开发控制规划的各项规定比较具体，判例式开发控制的主要特点是开发控制的各项规定比较原则12.3城市规划管理系统一）城市规划实施管理的基本制度1城市规划实施管理的基本制度概念：是规划许可制度，即城市规划行政主管部门根据依法审批的城市规划和有关法律规范，通过核发项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证(通称“一书两证”)。2：一书两证：建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证3.建设行为规划监察

10、：是保证土地利用和各项建设活动符合规划许可要求的重要手段。二）城市规划实施管理的主要内容1a.城市规划实施管理的主要内容取决于：城市规划实施管理的任务。b.城市规划实施要求：主要是管好城市规划区内土地的使用;其次是管好各项建设工程安排;第三是加强城市规划实施的监督检查。c.城市规划管理的内容：分为两个层面，即城市规划实施管理的工作内容和具体管理内容。2城市规划实施管理的主要内容：建设项目选址规划管理、建设规划用地管理1.2.3.4城市规划实施的监督检查一）城市规划实施的监督检查主要包括内容1城市规划实施的监督检查主要包括内容：城市土地使用情况的监督检查、对建设活动全过程的行政检查、查处违法用地

11、和违法建设、对建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的合法性进行监督检查、对建筑物、构筑物使用性质的监督检查1.3城市总体规划一）城市总体规划的任务1城市总体规划的主要任务：是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置各项基础设施，处理好远期发展和近期建设的关系，指导城市合理发展。2城市总体规划的成果：（1）城市现状图（2）城市用地评估图（3）城市规划总图（4）城市工程设施规划图（5）城市近期建设规划图（6）城市规划环境评价图（7）总体规划说明书。二）城市分区规划1城市分区规划包括以下内容:原则上确定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标

12、;确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围;确定城市主次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围;确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求;确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程实施的位置和用地范围。三）城市用地分类1城市用地的组成概述：城市用地是指建成区或规划区范围内的用地。2城市用地的具体分类：(1)居住用地。(2)公共设施用地(3)工业用地(4)仓储用地(5)对外交通用地(6)道路广场用地(7)市政公用设施用(8)绿地(9

13、)特殊用地（10)水域和其他用地四）城市用地的评价1城市用地评价：城市用地评价是根据城市发展的要求，对可能作为城市建设用地的自然条件和开发的区位条件所进行的工程评估和技术经济评价，为正确地选择城市建设用地提供科学的依据。2城市用地评价的方法、内容:在对评价范围的自然条件和开发的区位条件进行全面调查研究的基础上，根据当地的特点确定评价因素及指标，通过综合分析评价，最后将评价结果绘制在图上。3评估用地适于建设的优劣程度，一般分为以下3类:1)活官城市律设用地(2)基本适宜城市建设用地(3)不适宜城市建设用地。1.3.4.1城市用地的自然条件评价1.资源环境条件的分析主要：是在地质、水文、气候和地形

14、等方面。2水文及水文地质条件：1)地下水位2）城市水源3）城市防洪3工程地质条件：1)建筑土质与地基承载力2）地形条件3）冲沟4)溜坡与崩塌5)岩溶6）地震4地形条件：地形是指地面起伏的形状，它主要影响城市的选址、空间形态，对道路交通、景观等也有影响。5.气候条件：影响规划与建设的气象要素主要：1）太阳辐射2）风象3）温度4）降水与湿度13.4.2城市用地经济评价1城市用地经济评价概念：是指根据城市土地的经济和自然两方面的属性及其在城市社会经济生活中所产生的作用，综合评定土地质量的优劣差异，为土地使用与安排提供依据。2城市土地的基本特征：1)承载性是城市土地最基本的自然属性2)区位的极端重要性

15、3区位评价：(1)根据区位条件对土地的作用方式，建立城市土地评价的基本思路（2)从分析区位条件人手，取得土地评价的因素/因子体系1.4城市详细规划1.4.1城市详细规划编制的层次详细规划的任务是以总体规划或分区规划为依据，详细规定城市用地的各项指标和规划管理要求，或直接对建设项目及设施作出具体的安排和布局。详细规划可以分成两个层次：第一层次是以确定用地功能的组织、制定各项规划控制条件为重点的控制性详细规划；第二层次是以进行建筑与设施的具体布局为重点的修建性详细规划。1.4.2控制性详细规划1.4.2.1基本概念控制性详细规划主要是确定城市土地使用的具体空间组织、功能分类、兼容范围及开发强度，对

16、城市旧区的开发和再开发活动进行引导，防止单个开发建设活动对城市整体产生不良的影响。依据：城市总体规划和分区规划重点：城市土地控制特点：规划设计考虑规划管理要求、规划设计与土地和房地产开发衔接，将规划控制的条件用简单、明确的方式表达出来，从而有利于规划管理实现规范化、法制化1.4.2.2编制的内容目标：规划一个健康、安全、便捷、高效的城市环境，防止对土地的不适当开发，保证各种城市设施的正常设置。核心：在准确的土地使用空间组织的基础上，具体确定土地使用性质和使用强度两项控制制定“定性、定量、定位、定界”的控制要求。具体目标：控制不相容的土地使用，以促进城市土地的合理使用，防止、消除或减少各用地之间

17、的相互影响和干扰，并确定公共服务设施及基础设施用地。具体内容：1、土地使用性质及其兼容范围的控制2、土地使用强度的控制土地使用强度的控制一般包括以下几类内容:（1）最小地块规模控制（2）建筑控制（3）人口控制（4）生态环境质量控制3、道路控制(包括轨道交通)及其设施控制4、工程管线及其设施的控制5、城市特色与环境景观的控制6、经济估算1.4.2.3控制性详细规划的指标体系规定性指标是必须遵照的指标，一般为以下几项:用地性质;用地面积;建筑密度;建筑控制高度;建筑红线后退距离;容积率;绿地率;交通出人口方位;停车泊位及其他需要配置的公共设施。指导性指标是参照执行的指标，一般为以下几项:人口容量;

18、建筑形式、体量、色彩、风格要求;其他环境要求。1.4.3修建性详细规划1.4.3.1修建性详细规划的作用修建性详细规划以上一个层次规划为依据，将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。1.4.3.2修建性详细规划的内容建设条件分析和综合技术经济论证;建筑和绿地的空间布局、景观规划设计、布置总平面图;道路系统规划设计;绿地系统规划设计;工程管线规划设计;竖向规划设计;估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。1.5城市规划的编制1.5.1城市规划编制的原则1、 远近想结合的原则2、 促进社会经济发展的原则3、 环境保护原则4、 节约用地合理用地的原则5、 保护历史文化遗产及城市

19、传统风貌的原则6、 安全防范的原则7、 统一规划、合理布局、综合开发、配套建设原则1.5.2城市规划编制的阶段我国城市规划编制的完整过程由两个阶段（总体规划阶段和详细规划阶段）、5个层次组成1） 城镇体系规划；2）城市总体规划；3）分区规划；4）控制性详细规划；5）修建性详细规划1.5.3城市规划编制的内容1、 城镇体系规划（城市总体规划的重要组成部分）含义：指根据一定时期的经济、社会发展战略而制定城市化的目标与涂径内容：分析区域发展条件和制约因素，提出区域城镇发展战略，确定资源开发、产业配置和保护生态现场。2、 城市总体规划纲要（成果包括文字说明和必要的示意性图纸）(1)论证城市国民经济和社

20、会发展条件，原则确定规划期内城市发展目标;(2)论证城市在区域发展中的地位，原则确定市域城镇体系的结构与布局;(3)原则确定城市性质、规模、总体布局，选择城市发展用地，提出城市规划区范围的初步意见;(4)研究确定城市能源、交通、供水等城市基础设施开发等重大原则问题，以及实施城市规划的重要措施。3、 城市总体规划城市总体规划的期限一般为20年，同时应当对城市远景发展作出轮廓性的规划安排。近期建设规划期限一般为5年。城市总体规划应包括下列内容:(1)设市城市应当编制市域城镇体系规划。(2)确定城市性质和发展方向，并划定城市规划区范围;(3)提出规划期内城市人口及用地发展规模，确定城市建设与发展用地

21、的空间布局；(4)确定城市车站、铁路枢纽、港口、机场等主要交通设施的位置(5)综合协调并确定城市供水、排水、防洪、供电、通信、燃气、消防、环卫等设仓的发展目标和总体布局;(6)确定城市河湖水系的总体布局，分配沿海、沿江岸线;(7)确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局;(8)确定城市环境保护目标及防治污染措施;(9)根据城市防灾要求，提出人民防空建设、抗震防灾规划目标和总体布局;(10)确定需要保护的风景名胜、文物古迹、传统风貌保护区，划定保护和控制范司，提出保护措施，历史文化名城要编制专门的保护规划;(11)确定旧区改建、用地调整的原则，提出改善旧区生产、生活环境的要求和措施;(12)综合

22、协调市区与郊区的居住用地、公共服务设施、乡镇企业、基础设施和副食Ip基地，划定需要保留和控制的绿色空间;(13)编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署。总体规划图纸包括城镇布局现状图、城市现状图、城镇体系、规划图、城市总体规划图、道路交通规划图、各项专业规划图、近期建设规划图。4、城市分区规划内容：(1)原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标;(2)确定市、区公共设施及基础设施的分布及其用地范围;(3)确定城市主、次干道的位置、宽度以及主要交叉口广场、停车场位置和控制范围;(4)确定绿化系统、河湖系统、高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古

23、迹、传统街区的保护范围，提出保护要求;(5)确定工程干管的位置、走向、服务范围。5、 控制性详细规划(1)详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的位置和范围，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建设类型;(2)规定各地块的控制指标(包括:建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、建筑间距、建筑后退红线距离、机动车出人口方位等);(3)规划的道路广场和停车场的位置、范围，道路红线宽度和建筑后退要求;(4)规划的电力、电信、消防、环卫设施等各项市政公用设施用地的位置、范围;(5)规划的绿地的位置、范围;(6)综合安排各种管线的走向、管径;(7)制定相应的土地使用与建筑管理规定。6、 修建性

24、详细规划(1)建设条件分析及综合技术经济论证;(2)作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计、布置总平面图;(3)道路交通规划设计;(4)绿地系统规划设计;(5)工程管线规划设计;(6)估算过程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。1.6城市居住区规划设计1.6.1城市居住区的规模与规划布局形式1、城市居住区：泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地。2、居住区按居住户数或人数规模，分为居住区、居住小区、居住组团3级。3、居住区的规划布局形式，有居住区一小区一组团、居住区一组团、小区一组团、独立式组团等多种类型。1.6.2城市居住区的组成要素与用地构成1、 居住区的组成要素也是居住区的规划因素，

25、主要有住宅、公共服务设施、道路和绿地。2、 公共服务设施按公共服务设施的使用性质来分，包括以下8类:教育，包括托儿所、幼儿园、小学、中学;医疗卫生，包括医院、门诊所、卫生站、护理院;文化体育，包括文化活动中心(站)、居民运动场馆、居民健身设施;商业服务，包括综合食品店、综合百货店、餐饮店、中西药店、书店、便民店等;金融邮电，包括银行、储蓄所、电信支局、邮电所;社区服务，包括社区服务中心、治安联防站、居委会等;市政公用，包括供热站或热交换站、变电室、路灯配电室、燃气调压站、高压水泵房、公共厕所、垃圾转运站、垃圾收集点、居民停车场(库)、消防站、燃料供应站等;行政管理及其他，包括街道办事处、市政管

26、理机构(所)、派出所、防空地下室等。3、 居住区内道路分为居住区(级)道路、区(级)路、组团(级)路和宅间小路4级。1.6.3居住区各组成要素的规划布置1.6.3.1居住区住宅的规划布置1、 住宅应布置在居住区内环境条件优越的地段。2、 面街布置的住宅，其出人口应避免直接开向城市道路和居住区(级)道路。3、 应考虑住宅夏季防热和自然通风、导风人室的要求;在丘陵和山区，住宅布置除考虑与主导风向的关系外，尚应重视因地形变化而产生的地方风对住宅建筑防寒、保温或自然通风的影响。4、 住宅间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、视觉卫生等要求确定。5、 无电梯住宅不应超过6层。1.6

27、.3.2居住区公共服务设施的规划布置1、 衡量居住区公共服务设施配套建设水平的指标，主要是人均公建面积(公共服务设施建筑面积)和人均公建用地面积。2、 公共服务设施应合理设置，避免烟、气(味)、尘及噪声对居民的干扰。1.6.3.3居住区内道路的规划布置1、居住区(级)道路是居住区的主要道路，用以解决居住区内外的交通联系，路面宽2030m;小区(级)路是居住区的次要道路，用以解决居住区内部的交通联系，路面宽6一9m;组团(级)路是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外联系，路面宽3Sm;宅间小路是通向各住宅人口的道路，路面宽2.5-3m。2、居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连，居住区

28、内的主要道路，特别是小区(级)路、组团(级)路，既要通顺又要避免外部车辆和行人的穿行，应便于居民汽车的通行，同时保证行人、骑车人的安全便利，道路边缘至建筑物要保持一定距离，以避免一旦楼上掉下物品影响路上行人和车辆的安全等。1.6.3.4居住区内绿地的规划布置衡量居住区内绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。绿地率是指居住区用地内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率(%)，其中新区建设不应低于30%，旧区改建不宜低于25%。居住区人均公共绿地面积指标:组团绿地不少于0.5m2/人，小区绿地(含组团)不少于1m2/人，居住区绿地(含小区和组团)不少于1m2/人。1.6.4城市居住区综

29、合技术经济指标1、居住区技术经济指标有必要指标和可选用指标之分。反映基本数据和习惯上要直接引用的数据为必要指标;习惯上较少采用的数据或根据规划需要有可能出现的内容为可选用指标。2、在居住区的技术经济指标中，建筑密度和绿地率是反映居住区环境质量的主要指标。二、房地产开发与经营2.1 房地产开发概述一） 房地产开发的基本概念1、 房地产开发是指房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动2、 房地产开发是土地、地下设施和地上建筑物的总体综合开发二）

30、与房地产的相关概念1、 城市房地产是指城市房屋建筑地块有机组成的整体，是房屋财产与土地财产的总称2、 房地产业是指从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加价值的综合产业3、 房地产市场是指房地产交易关系的总和，由房产市场和地产市场两部分组成4、 房地产开发企业是指从事房地产开发经营业务，具有企业法人资格，且具有一定资质条件的经济实体三） 房地产开发的特点1、 综合性2、 复杂性3、 地域性4、 建设周期长5、 高投资、高风险性四） 房地产开发的分类1、 按开发的区域性质分为新区开发和旧区再开发两种形式2、 按开发的规模分为单项开发和成片开发两类3、 按开发的

31、对象分为土地、房屋和综合开发3种4、 按开发的承担方式分为独立开发、委托开发和分包开发五） 房地产开发的原则1、 必须符合国家的产业政策、国民经济和社会发展计划2、 必须严格执行城市规划3、 遵守经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则六） 房地产开发的主要程序1、 项目策划2、 项目的前期工作3、 项目建设与管理4、 房地产经营与管理2.2 房地产开发项目策划一） 房地产策划的概念1、 房地产策划是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性规划的一种活动2、 房地产策划包括房地产项目策划和房地产营销策划

32、二） 房地产开发项目设想1、 房地产开发项目设想是在综合考虑各种有关信息的基础上进行的创造性工作三） 房地产市场调研1、 目的：发现市场机会，寻求投资空间，预测市场需求和分析判断投资成本等，为进行投资可行性研究提供基础信息2、 内容：经济发展形势调查房地产发展态势调查房地产政策法规和政府有关措施项目周边居民的调查周边同类楼盘的调查3、 调查方法：直接调查间接调查直接征询现场调查四） 房地产开发项目建议书1、 概念、房地产开发项目建议书是对房地产开发项目提出的一个轮廓设想，主要是从宏观角度来考察房地产项目开发建设的必要性，看其是否符合国家长远规划的方针和要求，同时初步分析开发建设房地产的条件是否

33、具备，是否值得投人人力、物力作进一步的深人研究2、作用：(1)是国家选择建设项目的依据，项目建议书批准后即为立项。(2)批准立项的项目，可以列人项目前期工作计划，开展可行性研究。(3)涉及利用外资的项目，在批准立项后，方可对外开展工作。3、内容：包括建设项目提出的必要性和依据;产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想;资源情况、建设条件、协作关系及引进国别、厂商的初步分析;投资估算和资金筹措设想;项目的进度安排;经济效果和社会效益的初步估计，包括初步的财务评价和国民经济评价。4、 编制与审批程序：国务院各部委，各省、市、自治区和全国性专业公司以及现有企事业单位，根据国家经济发展的长远规划和行业、

34、地区规划、经济建设的方针、技术经济政策和建设任务，结合资源情况、建设布局等条件，在调查研究、搜集资料、踏勘建设地点、初步分析投资效益的基础上，提出需要进行可行性研究的项目建议书。跨地区、跨行业的建设项目以及对国计民生有重大影响的重大项目，由有关部门和地区联合提出项目建议书。项目建议书的审批按国家规定，大中型项目由国家计委审批。投资在2亿元以上的重大项目，由国家计委审核以后报国务院审批。小型项目按隶属关系，由各主管部门或省、自治区、直辖市的计委审批。由地方投资建设的地方院校、医院及其他文教卫生事业的大中型基本建设项目，其项目建议书均不报国家计委审批，由省、自治区、直辖市的计委审批，同时抄报国家计

35、委和有关部门备案。项目建议书经批准后，才可以开展可行性研究等各项工作。五） 房地产开发项目可行性研究1、概念：可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析和论证，判断项目建设的技术可行性、经济合理性和财务盈利性，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化，从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考或依据2、 特点：前瞻性、预测性、不确定性3、 作用：作为项目投资决策的重要依据作为项目筹集建设资金的依据作为项目立项、审批以及开发商与有关部门签订协议、合同的依据作为编制设计任务书的依据4、 工作阶

36、段：投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估和决策六） 房地产可行性研究1、 内容：一是项目的必要性分析，二是项目实施的可能性分析，三是项目的技术经济分析2、 步骤：.接受委托调查研究方案选择与优化.财务评价和国民经济评价编制可行性研究报告3、 研究报告的格式：一般而言，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附件和附图6个部分七） 房地产开发项目的评价1、 经济评价：开发项目经济评价是可行性研究的核心，贯穿于可行性研究的全过程。经济评价分为财务评价和国民经济评价。2、财务评价：财务评价是根据国家现行财税制度和现行价格管理办法，通过对项目开工建成后的租售情况

37、及其收人，经营、销售税费等的预测，分析项目的获利能力和偿还能力等，以判断开发项目在财务上的可行性八） 房地产投资项目的财务评价1、 资金的时间价值与复利的计算2、 静态分析3、 动态分析九） 房地产项目国民经济评价房地产项目国民经济评价一般主要采用以下几种指标进行:1. 投资净增值率和投资净收益率2. 投资创汇率3、.经济净现值(ENPV)和经济净现值率(ENPVR)4、经济内部收益率(EIRR)2.3房地产开发的前期工作一）1、前期工作包括土地用权的取得、征地与拆迁、工程勘察与规划设计、基础设施建设与管理以及建设工程招际与投标等等。2、土地所有权及土地使用权的含义和两者的区别土地所有权：是指

38、所有人依法对于土地所行使的最完全最绝对的权利，包括占有、使用、收益和处分的权利土地使用权：是土地使用者依法取得的，在法律规定的范围对土地享有占有权、使用权、部分收益权和特定条件下依法处分的权利区别：与土地所有权相比较，土地使用权具有两个显著的特征，一是派生性，二是土地使用权具有明确的期限，而土地所有权是没有期限的，土地所有权的垄断性使用得土地使用权最终还是回归所有权中，使土地所有权恢复其完满状态二）中国的土地制度1、 土地使用权取得的方式以及含义、特征（1） 土地使用权的行政划拨含义：土地使用权行政划拨，一般简称土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，将土地使用权无偿交付给土地使用者使

39、用的行为特征：一是没有明确的期限，二是无须支付土地使用权出让金，三是不能随意装让、出租和抵押（二）土地使用权的出让含义：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为特征：一是有偿性的，二是具有明确的期限，三是在有效使用期内可转让、出租和抵押方式：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让（三）土地使用权的转让含义：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、赠予、交换或其他程序：转让申请与审查签订转让合同转让合同公证缴纳土地转让金和土地增值税土地使用权变更登记三）房地产项目的征地与拆迁1、 土地征用含义：是指政府按照法律规定

40、的程序和条件，强制性地将农村集体所有土地转变为国有的行为程序：申请选址申请用地审查、批准征地实施划拨或出让土地颁发土地使用证费用：土地补偿费青苗补偿费地上附着物补偿费安置补助费税费2、 拆迁安置拆迁程序：申请规划用地许可证申请房屋拆迁许可证核发房屋拆迁许可证发布拆迁公告签订拆迁、安置补偿协议拆迁补偿：货币补偿产权调换安置形式：一次性安置过渡安置费用：搬家补助费临时安置补助费经济损失补偿费四）房地产开发项目工程勘察、设计1、 工程勘察工作目的：为设计、施工提供精确的原始资料、数据，使设计、施工工作得以顺利进行，在保证开发项目结构安全、质量优良的前提下，最大限度地节省投资，降低造价，为项目开发创造

41、良好的经济效益程序：承接勘察任务搜集已有资料，包括与该区相邻地质资料以备校核现场踏勘，编制勘察纲要出工前的准备野外调查、测绘、勘探实验、整理数据、分析资料编制图样及编制勘察报告内容：地形测量工程勘察地下水、地表水的勘察气象调查五）工程设计工作1、 工程设计内容：初步设计技术设计施工图设计2、 基本内容：总体设计单体设计建筑构造设计抗震设防六）房地产项目的规划设计1、 内容：建筑规划设计道路规划绿化规划2、 审批内容及程序：选址意见书制度建设用地规划许可证制度建设工程规划许可证制度七）房地产开发项目基础设施建设与管理1、 内容：管线工程道路工程八）基础设施与住宅建设的比例关系1、 实物量比例关系

42、2、 价值量比例关系九）房地产开发项目招标与投标1、 招标方式：公开招标邀请招标2、 招标程序：招标准备工作组织招标开标、评标、定标2.4.1房地产开发项目工程监理建筑工程监理，是指由具有法定资质条件的工程监理单位，根据建设单位的委托，依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位对工程施工实施专门的监督活动，以求用最少的人力、物力、财为和时间获得符合质量要求的产品。实践已经证明，实施建设工程的监理制度，不仅有利于保证工程质量，节约工程投资，合理控制工期，而且还有利于帮助和支持施工单位采用新技术、新工艺，对方便施工、文明施

43、工、安全施工、节省劳力、降低成本都有好处。2.4.1.1建设工程质量监理的依据具体包括如下几项:(1)国家和政府制定的有关质量监理方面的标准、规范、规程和规定;(2)工程建设文件。如已批准的设计任务书及可行性研究报告、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、批准的施工图设计文件、施工许可证、施工方案、施工技术资料管理的规定;(3)监理合同和有关的建设项目合同。2.4.1.2开发项目工程监理的内容从监理工作的主要服务对象来看，监理工作的内容大体可分为工程投资监理、工程项目进度控制、工程质量监理、工程造价监理、工程合同监理、竣工和验收。1.工程投资监理工程投资监理是对工程的投资

44、可能性、投资量、投资分配形式和方案等作具体的研究、考证和管理。工程投资监理贯穿着工程的全过程。在工程未决策前，对工程投资可行性进行考查和验证，选择效益好的投资项目，避免造成严重的投资决策失误;在项目实施过程中，投资控制使在限定的投资估算额的前提下，少花钱，办好事，多发挥生产能力或效益;同时有利于减少各种资源的消耗，达到建设任务与资金供应平衡，建设任务与物资和人力平衡，资金与资源平衡。按工程项目的不同阶段，投资监理的内容可分为:投资决策阶段的投资监理、设计阶段的投资监理、施工招标阶段的投资监理、施工阶段的投资监理等内容。2.建设工程进度监理建设工程进度监理是对工程建设项目的各建设阶段的工作顺序和持续时间进行规划、实施、检查、协调及信息反馈等一系列活动的总称。建设项目进度监理的总目标是建设工期，通过监理单位的咨询和监督活动，确保如期完成工程。工程项目进度监理包括:对工程项目建设总周期目标进行具体的论证和分析;编制工程项目总进度计划;编制阶段详细进度计划;监督阶段详细进度计划的执行;施工现场的调研与分析。3.建设工程质量监理工程质量监理是指建设工程在准备和实施过程中，监理单位通过对市场调查、设计、采购物资、加工订货、施工准备、施工、试验和检验、安装和试运转、竣工验收、用后服务等一系列环节中的作业技术