商业街规划设计前考察资料(18页).docx

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1、-商业街规划设计前考察资料-第 17 页由于工作关系，我考察了国内众多商业街，近期工作调动，使我有时间对这些商业街进行梳理并整理成文章小品。留给我曾经热爱的商业街工作和中国的商业街。文章不求专业严谨，但求轻松可读。（一）苏州观前街 苏州的观前街，我认为是中国南方或中国国内最好的步行商业街之一。说她好，原因有以下几点，政府管理好、商家经营好、街上人流好、还有就是文化底蕴丰厚。1、 古色古香，干净整洁观前街并不是一条街，而是一个街区，一个棋盘式的街区。错落有致的苏式建筑构成了这个街区的主体。在这么大的一个街区，三横三纵的街道的商业保持着百年繁荣，并且随着时代发展而散发出更大活力。在这里，每一条街道

2、都那么清洁、每一处店铺都那么窗明几净，每一个逛街的人都那么悠闲从容。在观前街上，没有一个室外摊点，没有一家商店门口摆放音响，没有一处垃圾乱丢，更没有盲流乞讨，硬塞小广告的现象。这件件看似小事，却透着管理上的功夫。2、 从景观到小品无一不精致在观前街，大到观前牌坊，小到每一处小品，无一不精致。从电话亭、果壳箱、保洁车、盆栽植物、各类休闲椅、绿化树围栏、亭、廊、路灯等无一不美观。在观前街角花坛，有一个装饰性石球，这个简单的石球却雕刻出了四面，分别刻上了“忠”“孝”“信”“义”，仅仅四个字，却揭示了中国的千年文化传统。从这每一个小处的背后，又体现出规划者设计者的匠心独具。3、 从广告到警示牌无一不规

3、范对商业街管理者来说，最头痛要算是商家的广告和招牌。大小、高矮、形式实难统一，观前街做到了；在这里没有沿街倚门的叫卖，更没有一家在室外乱发乱贴广告；每家牌匾不管是平面挂于门前，还是立体竖于楼体，都显得那么和谐，精美。众多店铺牌匾依次排列下去，不管红、绿、蓝、黄、黑，都构成了这条街的一道风景。在这个街区的每一个街道入口，都竖有一块交通、停车及行人规范的警示牌，牌匾不仅大小形式统一，内容清晰具体，制作美观，而且在警示中透露了亲情。一处禁行路牌这样写道：“谢绝一切车辆入内（机动车向北20米停放人民商场地下停车场，向南60米停放观前人防停车场；非机动车请停车寄存点或停放停车线内）。观前街观迎您”。在这

4、停车警示牌后面就是由白线划成的长放形非机动车停车带。有了这样警示牌，不管是机动车还是非机动车到了这里都不会手足无措。在观前街上，有统一设置的广告落地灯箱和灯杆立柱灯箱广告，设计美观统一。单就一个广告灯箱设计来说，称得上是一个景观小品。在一条街把角处的半人高墙上，有一个“承德客栈”指路标志，设计的古朴与老街浑然一体。观前街就是有这样许许多多小景观构成了大的风景。小处不随便，是我最大的感受。4、 从白天到夜晚无时不轻松由于观前街是棋盘式格局，街道数条，顾客与游人很难一下逛完，既然转不完索性就转到那算那。观前街街道清洁、宽阔有度，丰富的店招和街中小品构成了观前街的一步一景。商店建筑大多两到三层，不会

5、使人感到压抑和局促，因而客人都显得比较从容。到了夜晚，家家霓虹灯初放，众多的中国传统红灯笼映衬于传统江南建筑背景里，只能用令人陶醉来形容了。与上海淮海路的夜晚相比，这里又有一番不同的意境。淮海路的灯红酒绿是令人怅然若失，而在这里的感觉却是一种中国人特有的家园思归的思绪。一个吸引人的步行商业街的长度、宽度和高度是有比例要求的，合理的比例显得舒适。不合理的比例显得有压力和紧张。观前街的建筑结构及规模恰到了好处。5、 观前街其他观前街的好话我已说了不少，如何取得如此成绩，可从观前街的管理角度探其究竟。这里提两点，看能否引起商业街管理者的思考。1、政府全力支持一家管。早在1999年9月，观前一期工程刚

6、刚竣工，市委书记就明确要求“从早、从紧、从严抓好管理”、“要在观前地区创造一种相对独立的管理模式”。在以后的进程中，苏州市委、市政府就明确了“一家管（全天候管理）”的原则，有效地解决了推诿、扯皮等“管理真空”现象。商业街管委会于2003年9月通过了ISO9001：2000标准化质量体系的第二次监审。2、不收费、不摊派、不罚款、不进商店、不接受赞助的规定。只有维护商家利益，才能被商家所接受，商家才会主动配合。统一管理、科学规范、维护商家利益是观前街管理三大特点。这三大特点造就了享誉国内外的观前街品牌，造就了一个游客和购物者的天堂。走访时间：2004年9月（二）姑苏古韵山塘街（二）姑苏古韵山塘街山

7、塘街是至今在苏州市中心保留较为完好的老街。街道不仅风貌完整，最为可贵的是伴有小桥流水。由于我刚从乌镇归来，如同又归乌镇。可惜的是山塘街正在开发中，虽有部分商户进驻开业，但整条街道仍然冷清。 对这条街而言，在一个快速发展的现代化大城市里，有一条能完整保留的古韵风貌古街实在不易，在保护的前提下改造成为一个具有现代商业气息的商业街更是难上加难。难点主要有几个方面：一是如何处理好保护与开发的关系；二是解决配套。传统民居式建筑大概会有百年以上历史，上下水、供暖、消防、交通、人流动线等解决起来比新建一条商业街还要难；三是定位。定位是商业街成功与否最为重要的因素。定位不准将会有街无市。就山塘街的开发，我最担

8、心的还是商业街定位，尤其是在苏州。在苏州除有著名的观前街外，还有数条繁荣的商业街，再要开发一条成功的有特色商业街无疑是一个挑战。观前街业态齐全、配比合理、管理规范。休闲、旅游、购物均是一种享受。新城酒吧街虽然时间不长但已名声在外，来苏的当天晚上我们就考察了新城酒吧街，确实名不虚传，已是晚上11点多了，仍有很多人匆匆赶来，街道上更是灯火通明。山塘街的优势是她的古老，劣势是她的硬件条件与停车等等。如何将老街的古风古貌与现代商业街的元素进行有效的融合，才是商业街要解决的问题。从目前进驻的部分商家分析，这里可能要向文化特色商业街发展，与多业态商业街相比，文化商业街是一个特色。但从我对商业街的了解，由于

9、文化特色的商业街业态有些狭窄，客户群体固定，消费额有限，所以文化特色商业街的经营大都不太理想，如北京琉璃厂传统文化一条街、上海多伦路等。目前，国内外成功综合性商业街发展已突破以购物为主的模式，转为休闲娱乐、餐饮、旅游、展览展示、购物等多种功能为一体。她们的购物、休闲娱乐、餐饮业态配比大都是3：3：3。而很多活力四射的商业街大都是特色商业街，如餐饮、酒吧、服装、IT、家装等，由于是以满足大众日常消费为主，所以经营大都不错。与前面这几个餐饮、酒吧等特色商业街比起来，文化特色显然要吃力一些。我感觉，山塘商业街未来定位方向餐饮、酒吧特色街的成功性可能更大一些。当然，这只是我个人感觉。其实这里即使没有商

10、业，但这古镇风韵与小桥流水也使我留恋忘返。如果在这里能有一把竹椅、一壶香茗或是一壶小酒、一碟小菜品味着夕阳西下，一定又会是苏州一景，如同北京后海酒吧街一样。将来的山塘街会是的这样吗？（后记：这是2004年9月的印象，不知现在情况如何）（三）虹梅休闲街 酒吧街观 三度艺术酒吧 街头景观 街头景观 到过上海和对上海商业街有所了解的人一定都知道上海新天地。而上海新天地是在国外比国内有名。现在更多的外国人到上海新天地坐坐之后，却到虹梅休闲街来吃饭。用外国人自己的话说，到上海新天地是热闹，而到虹梅街是生活。虹梅街对上海人来说并不有名，但却是在上海的外国人群中越来越知名了。三年发展下来，虹梅街上只剩下一家

11、中餐馆，其他全部都是外国餐馆。就如同他们宣传的，虹梅体闲街是“休闲新天地，美食联合国”。有这样一个故事，一个在北京工作的外国首代，定期从北京飞到上海虹梅街，吃完饭后再打一份包，然后飞回来。这里有美国餐厅、德国餐厅、日本餐馆、韩国餐馆、印度餐厅、法国餐厅、阿位伯餐厅等等，不大的一个虹梅街，容纳了近40家正宗风味的国外餐馆.之所以说正宗，是因为这些开餐馆的老板几乎全部都是老外。比起上海新天地来说，这里确实冷清，但这里租金是三年来一涨再涨，在后面排队想进驻开外国风味餐馆的投资者更多。可这里实在没位置了。最后一家中餐馆虽还在坚持，但实难预料结果如何。这家中餐馆是潮州风味，而吃过潮州菜的人知道，巨贵。其

12、实，这条街上其他外国餐馆对一般中国人来说，消费一次也是巨贵。所以巨贵的中餐留下来了。这条巨贵的餐饮街，培养了一群特定的高消费人群。虽然冷清，但这条街营业额却不低。这样的餐饮街，已不需要热闹了。虹梅街五年前是一个三不管地段，长年脏、乱、差。是几个小型投资商的努力改变了这里面貌，成为了在上海外国人首选的进餐休闲场所。 几个没有开发过商业街的人，在不到三年的时间，打造了一条特色鲜明的美食街，他们成功了。这里指的打造成功，包含了如期开业并保持长期稳定经营。开发建设一条商业街对房地产开发商来说非常容易，投资规模也不大，但如想成功开业并保持长期稳定经营却很难。近几年，商业地产开发热也影响到了商业街，据不完

13、全了解，新开发的商业街能够顺利开业者不到2/3，能够保持长期稳定经营者也只有一半多，有一些开发完了的商业街可能要长久的沉睡下去。虹梅街的成功有三点，前期定位、后期管理。另外，她成功的前题是不销售。在不销售的前题下，正确的定位，精心的管理，打造出一个美食的联合国。不多说了，看图片吧，但这都是两年前的，现在她又发生了很大变化，就是街上中国字越来越少了。到了上海，晚上不妨到虹梅街去坐坐。走访于2004年9月（四）黄山屯溪老街早就听说黄山脚下有一条老街，叫屯溪老街。这次黄山下来，特地在这条老街上多呆了一会儿。从上面照片来看，黄山老街确实有些道味。就如同我讲苏州山塘街一样，古风古韵，这其实是我最感兴趣的

14、。老街上古朴典雅的徽州古民居建筑风格保存的非常完好，马头墙、小青瓦、白粉墙；砖木结构的铺面，精巧玲珑的楼阁、镂刻精美的花纹图案，加上小门、大堂、天井、屋与屋之间的深窄小巷，错落别致，还有那斑驳的石板路，以及传统方式字号招牌，不仅使老街别有情趣，也可见黄山文化底蕴之深厚。街上商业主要有这么几类，旅游产品、特色小吃、文房四宝、古董玉器、徽派砖雕、木雕、以及“同德仁”、“同和”等百年老字号。街上人流不错，但绝大部分是黄山下来或将上黄山的游客。尽管这条老街我很喜欢，但我感兴趣的是她的未来，担心的也是她的未来。随着经济的发展，老街越来越少了。一方面是城市开发的需要，另一方面也存在传统商业与现代消费需求矛

15、盾冲突的地方。相比丽江这些老街，屯溪老街传统商业与文化的沉淀要更多一些。但沉淀的越多，越会成为发展的负担？这是当地的商业和旅游的主管部门要考虑和关注的。黄山老街现在看起来不错，很热闹，商业很有特色，对旅游人群也具有一定针对性。但商业的生存归根结底还要依赖消费。只有吸引旅游人群更多的在这里驻足消费，这里的商业才有希望。但我一路逛下来，虽然喜欢，却不知怎么花钱，更没有想在这里住下来的愿望。完全不同于丽江或乌镇的老街。丽江的三天没有住够，是因为街里好玩、好看、有的买。而想在乌镇住下来是因为这里安静。屯溪老街上商业重头是文房四宝、古董玉器、徽派木雕等，我也喜欢，但我不会买，原因有三：一是不好带或带不动

16、，下一站还要玩儿呢。二是不懂不敢买。三是很多东西别处也有，何必要在这买。再说也确实有很多是新做的呢。另外，还有一个问题，旅游人群以年轻人为主，他们是消费的主要力量，但这些东西对年轻人的吸引力会多有多大呢？！走过屯溪老街没有使我留下来的感觉。如果来这条街的旅游者都是这种感觉，那么这条街的未来就有问题了。街不留客也就不会增加街里的消费。没有消费，商家经营就会有压力，有些商家可能就会离开，新的商家就会进来。当然，商业业态有一个被动自然调整的过程。但是被动自然的调整，还是有意识的引导是一个选择。因为，业态被动的调整有可能破坏了这条老街的风貌？当然，这些街上的商家也可能会笑我无知，他们吃的都是回头客，以

17、批发为主。如果是这样尚好，但这条街不能吸引现实旅游人群的消费，变成只逛不花钱的一条街却是可惜了。我觉得，丽江老街更吸引现代年轻时尚消费人群，杭州老街青河坊也给人以启发。希望屯溪老街能够适应未来发展。走在老街上其实有想坐下来，喝茶吃小吃或选择一家风味餐馆开胃的想法，但不尽理想。这条街上餐饮、休闲类商家太少了。不过，老街之外，在一家良子健身，好好捏了一把脚，算是我在老街唯一的消费了，也算为屯溪旅游收入和税收做了点贡献，黄山确实把我累坏了。走访于2005年3月（五）杭州青河坊这又是一条包含传统文化韵味的商业街，然而却与前面所提到的山塘街、屯溪老街有着完全不同感觉。青河坊还是那个青河坊、房子还是那个老

18、房子、胡庆余堂药店也还在老地方。但这条街却不象前面说到的两个老街那样安静，这里从早到晚始终是一派热闹景象。青河坊与前两条老街感觉不同之一，这里的顾客群体多为年轻人。周六、日是以年轻时尚靓妹帅哥为主，平日里是旅游人群居多，晚上的街两边却是车水马龙、觥筹交措，是各界人士聚餐会面的首选之地。三个不同时间三种不同人群，这条街每天能安静下来的时间太短了。感觉不同之二就是热闹，街上即留住了旅游者在此消费，又有当地人在这条老街上乐此不疲。同是老街，青河坊为何不同呢？我认为这条街做到了“与时俱进”。在这街上，不能动的都是老的，而流动着的是时尚。近些年，随着经济的发展，人们的收入增加了，但那些在城市商业发展中曾

19、起到举足轻重作用的商业街却开始衰落了，消费额连年下降。有些街为了能挽回昔日的辉煌，政府投入重金重新改造，如大连天津街、北京王府井等，但效果却并不尽如人意。北京王府井商业街今年又将开始调整定位，改造重张之后，这已经是第四次了。为什么会是这种情况呢？出现这种情况我认为还是没有“与时俱进”。那些大拆大改投入重金的商业街长高了、长洋了、长宽了、华丽了这不是“与时俱进”吗？其实，这种“与时俱进”只是表面。但决定商业街人流和消费的还是商品。逛街的人们不会为你商业街的漂亮而掏钱，而是因为有没有吸引他的商品。随着经济的发展，人们早已度过了缺衣少穿而商品又极度匮乏的时代。过去人们逛街是因为只有在街里能够买全自己

20、想要的商品，而今天却不同了。商业随处都是，便利店就在家楼下，逛街已不再是为了选购商品，更多的是满足人们个性消费、体验消费、交流和精神放松的需要了。而商业业态就要随着人们消费特点的变化而变化。所以，街里商品的变化更要“与时俱进”，或者说商业业态的调整要“与时俱进”才行。这样才能将人流拉回街上。从青河坊的顾客群看出来，她的“与时俱进”是因为街里的商品符合现代人群的消费需求。老街老店留住了老人怀旧的愿望，各种时尚特色小商品满足着各种年轻人的胃口，街背边又是特色的餐饮街，青河坊焉能不成为人们逛街的首选！街中最有影响的要算胡雪岩一手创办的胡庆余堂药店了。另外，北京同仁堂也在此设店。一条不大街上，有这两个

21、南北百年老字号共同捧场，号召力也如同两个大型主力店。比麦当劳和肯德基这样的主力店更加具有中国特色。 江南的白墙青瓦、木格门窗、及传统牌匾与布挂店招交相辉映，煞是好看。传统青河坊商业街正在有休闲之都的杭州散发着现代的活力。走访于2005年（六）嘉兴华庭街 说实话，写这条街我踌躇了许久。因为，最近听说此街情况与前年有了较大变化，商业在大调整之中。2004年我去时，刚开街不久，街上还是很热闹的，商家的入住率也还是不错的，所以，我当时的评价是“初步取得了成功”，因为我也看到了后面的压力。 “华庭街目前只取得了初步成功。为何呢？首先从建筑形态上，以框架结构为主，没有采用单元鸽子笼式。这样的结构往往三层以

22、上商业还能成活。其次是没有采取以销售为主的办法，最后拿钱走人了之。而是尊重商业养的规律，部分面积销售，部分面积只租不售。销售后面积仍然负责出租招商。这样就成了主动的养，是放水养鱼。街口的肯德基店极大的带动了整条街的人气，起到了主力店的作用。之所以说华庭街取得了初步的成功，是因为这条街规模还是做大了。从二层以上还有商业面积未出租和一些商户转租情况来看，也能证明这一点。当然，随着城市经济及人口的发展，未来商业发展仍有空间，希望商业面积的暂时过剩能够得到逐步消化，但目前确实增加了养的成本，开发商的时间成本也有所加大。”这是我2004年撰文。而从此街目前发展来看，确实出现了曾经担心的情况。最近从网上了

23、解情况是原来的太平洋百货已撤走，很多铺面要转租。媒体也有“南湖区三产发展局负责人认为，华庭街的洗牌是南湖区提升中心商贸区层次、抢占市场的举措之一”的报道。不管是洗牌也好，调整也好。总之三年后的华庭街面临一个转折时期。这时媒体发言应谨慎为好，这就是我踌躇的原因。但是，从项目长远发展，以及让更多商业地产项目总结经验吸取教训角度考虑，我认为写点什么还是有必要的。首先，当初说的开发面积过大已得到证实，建议根据嘉兴城市规模不大、旅游人群一般不在当地消费特点，尽量挖掘本地消费潜力，在业态上进行大调整。减少购物比例，大幅度增加休闲、娱乐、餐饮业态。其次，将白天只能步行的主街改为正常通车。当初设为步行街的用意

24、是好的，但也要看项目和当地交通条件。主街较宽阔，稀释了人气。不能通车，就更显得商业街冷清了。而通车之后，极大的方便了有车人群的消费。也会使得商业街热闹起来。步行街是一把双刃剑，看对哪方有利了。（04年曾是步行街，不知道后来是否能通车，希望此建议早已过时）最后，提升经营管理能力。我知道，当初开发商在商业街的管理方面是投入了力量、下了功夫的。但现在看来还得投入更大的力量，下更大的功夫。如果当初花费精力是管理大于经营，则今后将应将精力放到如何经营这条街上。一方面经营管理团队要多请有多年商业经验的人，另一方面要再请真正品牌主力店如品牌百货、购物中心进来，提升经营管理水平，带动人气。另外，对当初售后包租

25、的一些铺面的后期经营也要研究出一些对策为好。当然，前面做得再多，也还需要政府支持，毕竟占据城市最好位置的华庭街对城市形象的影响是很大的。以上仅为个人意见，不一定完全正确。最后，祝嘉兴华庭街能越来越好。（七）绵阳餐饮街 2005年初我到四川绵阳出差，无意中发现了这样一条很有特色的餐饮街。她的特色不仅在美味，也在于建筑风格。记得从城里开车来这里吃饭还是走了一会的。不同于北京、上海大城市，一些中小型城市开车一脚油门就到郊区了。所以，这个餐饮街肯定离市中心较远，另外，周边环境也说明了这一点。但当地接待方还是跑这么远宴请我们，也一定说明这里的特色了。那天是小雨连绵，但从图片中看出，车仍不少。严格的讲，她

26、还不能完全算一条商业街，因为她只有一边，对面是路与河。她背后是一大片新建起来的住宅。仔细分析，这条街应是住宅项目的商业配套，或者叫社区商业。在一个郊区地带，社区尚不成熟，人群也未大面积入住，餐饮发展就如此之好，令人意外。回头想想北京的天通苑、回龙观近十年来已增加了30多万人口，但却没形成一条特色的餐饮街。在天通苑想选择一个吃饭的地方，是个令人头痛的问题。衣食住行，食排在第二位。近几年餐饮消费已开始占到月人均消费额1/3以上，在年轻人中，这个比例还要高。所以，餐饮的消费不可忽视。商业地产开发中，餐饮特色街未来应是开发商的一个关注点。目前在北京，有目的开发餐饮街并获得成功的项目并不多，簋街、方庄餐

27、饮街、亚运村餐饮集中的几条街，还有三里屯酒吧街、后海酒吧街等都是自发形成。其实，打造一条成功的餐饮街并非很难，可能过去引起开发商重视不够。但开发时有几点却是要考虑的。 首先是规模不要太大，一两万平米已不小；二是楼层不要太多，两层最好，不超三层为宜；三是配套要到位，要重视餐饮商家对上下水、电、排污、停车位等条件的要求；四是要提前棒定一些品牌特色餐饮。当然，商业面积应该是不卖的。餐饮街对位置的要求不是非常高，不一定在人流集中或市中心区域，只要能打车或开车方便到达就行了。餐饮街能否做出名气、能否吸引人关键是街上的餐馆要有特色。有道是酒好不怕巷子深。另外，如果餐饮街的打造能在环境、建筑景观上再下些功夫

28、就更好了，所谓秀色可餐。人们不仅要吃特色，还要吃环境、吃文化。所以，在这一点上，后海的酒吧街竞争力是要好于三里屯的，而簋街的拆迁更是可惜。愿各地能有更多这样的特色餐饮街出现。（八）国际大巴扎 严格来说，新疆的大巴扎不完全是一个商业街，是以大巴扎为中心组成的一个充满新疆民族风情的特色商业街区。新疆的国际大巴扎大约是2002年才开业，但其充满民族特色的建筑，以及在乌鲁木齐二道桥子传统商业中心区的位置，立即成为中国西部及至西亚的商业贸易流通的一个中心。记得我95年去新疆时，还没有大巴扎。最有名的二道桥子市场是所有前往乌鲁木齐的人们必需要去的地方之一，因为这里的商品太有特色了。漂亮手工织毯、民族服装、

29、工艺刀具、各种小吃等，使人应接不暇，最多的还是葡萄干，另外，还有很多看不见的小偷。十年后，我再到乌鲁木齐时，二道桥子已发生了极大的变化，原来的大棚子已盖起漂亮的二道桥市场。而最令人震憾的是对面的国际大巴扎，绝对可以用震憾这个词。这不仅仅是商业建筑，她一定将成为一个民族文化的丰碑，如果没有人为的破坏，如果结构质量可靠，她将至少屹立五百年以上。几年来，我走过众多城市，参观考察过无数新开发的商业建筑，至今除了大巴扎之外，没有一个能让我记住。我知道，近几年开发的商业地产项目，40%以上的建筑外观被抄来改去，而更多设计还冒什么国际大师之名。但我相信，很多的国际大师就是骗子。而很多中国人更喜欢被骗后再去骗

30、人，甚至有很多领导。再过几十年，一定会有更多的人反思或者考虑如何处理这些垃圾商业建筑。十几、几十万平方米的体量，仅使用二、三十年的时间就炸掉非常可惜，外立面只好再做重新装修。没有人要求你记住大巴扎，但只要你看上一眼，哪怕是一张图片，想忘掉也难。如果再能临其境。走进二道桥，融入大巴扎的人群中，这记忆一定会伴你一生。在大巴扎里，感受比购物更有乐趣。随着经济发展，新疆餐馆也走进了全国各地的每一个角落，不仅葡萄干，即使是真正的葡萄沟的葡萄，也能吃到最新鲜的了。还有充满新疆维族风情的商品，也走进了全国各地。记得一个月后我到丽江，在丽江的街上又看到了在大巴扎里维族少女们穿的裙子和手工的皮质马甲，感觉质量一

31、样，价格也和大巴扎里的差不多。大巴扎的广场中央一家现烤现卖的烤馕，真是好吃，去新疆三次了，吃过很多家店的烤馕，我认为大巴扎这一家的烤馕是最好吃。当然，来到这里，处于这独特的民族风情之中，吃着正宗的哈密瓜，还有穿着鲜艳民族服装的漂亮维族少女们从眼前飘过，才会感受到世界真的与众不同。之后，我也去了喀什大巴扎，商业内容和丰富程度差不太多，但没了乌鲁木齐大巴扎雄伟、壮丽和震憾。另外还有一个十万平方米的温州商业街，各种小商品真是全。温州人真是厉害。但那个商业建筑不能说不是一个遗憾，是一栋放到各地都可以的一栋商业大厦，毫无个性风格可言，更没有任何西域文化元素在里边。建筑尽管也很现代壮观，但放在了喀什，或许

32、是对城市风貌的一种破坏。乌鲁木齐的国际大巴扎是个庆幸，甚至将会成为一个传奇。不过，国际大巴扎同样是一个商业地产的产物。开发过程中里边很多面积是卖掉的，甚至也有售后包租，以至于经营的前些年还是有些吃力的，但无论如何，我相信他一定会有更好的发展。这是新疆经济发展决定的，是未来西亚商贸往来发展需求决定的。留下这样的一个建筑，不仅给乌市增添一个新的城市地标，也成为了中国商业建筑史增添了最精彩的一页。愿你有机会能到国际大巴扎，也去沉浸在那异域的风情中。就象她们宣传中说的：“一生中一定要去的一个地方”走访于2005年九、天津古文化街在中国各地，传统老街不少，但随着近些年来经济的发展，城市中更多新兴商圈的崛

33、起，一些老街却渐渐走向衰败。保护传统老街，开发传统老街成为很多城市主管者们的一个课题。很多城市早期的老街改造是只有开发，没有保护。很多老街经过重新开发改造成后，情况却多不如前。出现了规模上去了，人流下来了；档次上去了，效益下来了等现象。“在开发中保护、在保护中开发”说来简单，但对今天的国内商业街开发改造热潮而言，却实难做好。老街如何在开发中保护并在保护中更好的开发呢？天津的古文化街交给了我们一个很好的答案。走在今天的古文化商业街上，既感觉焕然一新，又仿佛一切未变。铺面没有长高、街面没有变宽、老字号还在。走的是老同庆里的破败，留下的是古文化街的底蕴。这就是古文化街“商魂”。有了这“商魂”所在，古

34、文化街就还是那条古文化街。据了解，主街上所有店铺全部都是出租，不是卖掉。走在今天改造后的老街上，我们看到泥人张还在、嘣豆张还有还在、老戏台还在，原来街上的老商户们都回来了。当然，未来的古文化商业街是不是就像今天这样永远不变呢？答案当然是否定的。“与时俱进”才是出路。一条街的改造投入不小，商铺没有卖掉，还要让老商户们留下，但投资如何收回呢？古文化街的做法是将周边开发的商铺卖掉一些收回投资。而上海新天地的作法是让新天地带动周边地块价值的大幅度提升，开发高档公寓、写字楼等这些等可销售物业。另外，古文化街、新天地自身的价值也不能忽视的。一方面是品牌价值，另一方面通过长期整体经营，未来通过上市融资并不是

35、没有可能。随着中国经济的发展、消费市场需求的变化，商业街的业态也将有一个不断调整的过程，甚至可能更大的洗牌。古文化街尽管很好的处理了开发与保护的关系，但商业街未来经营与发展仍有可研究之处。就是必须给新商业街一个新的定位，起步就要清晰。一些老商户回来了，但能否承担起影响整条街的繁荣重任？街上大多数的商户能否经常性盈利？商业街能否吸引更多的年轻的消费阶层来此消费？街口的古玩城能否将更多人流带进商业街等都是问题？商业街不能光有形象，还要有内容，商家要能赚钱、消费者要愿意来消费。这样才是一条良性发展的商业街。在这一点上，杭州的清河坊要更好一些。而如何使商业街能有更好发展，可能需要商业街的管理委员会转变

36、观念，转变职能，不仅要管理，还要经营，在管理规范之后，更多的在经营上投入力量。老街改造后经营问题是国内商业街普遍面临的问题，商业街改造只能算完成了一半，另一半还要让商业街繁荣起来。希望，更多改造后的老街能够一路走好！（十）乌镇老街 乌镇 到过乌镇的人都知道，在乌镇有一条不足50米长的老街，但仅仅这不足50米长的老街，却堪称中国南方老街的经典，其原生态味道十足。这是我2004年去时的图片，不知道她现在可好，是依然如昨，还是旧貌变新颜了呢？在我的“走进中国商业街”系列的十条街中，老街占到五条，可见我对中国老街之看重。在当今经济飞速发展的今天，人心的浮躁和急功近利的心态，使这些风雨飘摇中的老街渐渐成

37、为了阻碍城市经济发展的一个借口，一些千百年老街倾刻间灰飞烟灭了，令人唏嘘哀叹。当然，也有一些幸运老街以正当原因得以保存，但命运同样令人担忧。有一个古镇，被联合国教科文组织列为世界人类文化保护遗产。从此所有房屋、建筑不得擅动。每当房屋破损坍塌时，政府可以给钱修缮。随着经济的发展，外面的世界越来越精彩，但老镇的人们却只能守着这些老房子，重复着旧日的生活。耐不住寂寞的年轻人纷纷出外去打工。而住在老镇的人们有一天忽然想通了，这祖宗留下的老房子是可以拿补贴换钱的。于是整个镇子房屋破损的进度明显开始加快，程度越来越严重，政府的补贴越来越多。古朴的民风从此消失了。乡民们获得了人类物质文化的遗产，却失去了精神

38、的家园。有没有更好的办法让老街古镇既能得以保护，又能在新经济大潮中焕发青春呢？前文提到的丽江的老街、杭州青河坊、上海新天地、天津古文化街等给了我们一些很好的启发。到过丽江的人一定不会忘记丽江古城中那些五彩的街道，特色的小店。平时最不愿意逛街的人到了丽江，也会把大把的时间花在街上。游人们可能一件东西都不买，但却不愿意错过每一个小店。另外，那些无数散落于古城各处的小旅馆，也多是庭院深深。丽江的老街小店、客栈旅馆成为解决当地就业，改善经济的最好手段。于是丽江人不走了，留下来好好保护祖宗留下来的这份物质和文化的遗产；于是很多外来人不走了，他们经营的眼光和思路改变着当地人的信念，使这古城老院在现代的经济

39、社会里谱写着新的篇章。而我们回过头来再看看宏村和西递、江西婺原以及甪直与乌镇等，虽然也是游人向往的地方，每到黄金周也会游客如织，但却是安静多于喧闹。游人们除了选几件新做的老古懂，再难为这些守着物质文化遗产生活的乡亲们作出更多的经济贡献了。如何让旅游拉动当地的经济增长，让当地乡亲因为能守好这些文化遗产获益而不受穷呢？！我们也知道，一些老镇古街一直在探索当地经济发展之路，有的曾经打造过古代服装一条街，打造中国地方戏曲服装一条街、打造当地土产特色一条街等等，但多没下文。在种种的探索没有出路时，也出现了一些靠房倒屋塌吃政府补贴饭的不谐之音。我想，中国只有一个丽江，也不可能所有的古城老镇都能象丽江一样。

40、能不能结合当地特色，抓住旅游产业链条中的某一个环节进行重点打造呢？如旅店餐饮业，如果这些古城老街中游人没什么可买，那能不能让他们住上一两天，吃上几顿当地的饭，而使旅游收入得以增加呢？记得当我走过上述这些地方时，我最大愿望就是想能够在这里住下来歇两天多好。而目前这些地方的小旅馆和餐饮发展却不尽如人意。所以，这些地方在旅馆餐饮上的收入还很低。当然，也意味很大的潜力。如果旅馆餐饮都能达到丽江的水平，会有更多游人愿意留下来体验这份别有的寂静和孤独。因为不是所有的游人都喜欢热闹。随着经济的发展，旅游的层次和境界也会随之提高，那时的旅游将是一种休息，而不是象现在的旅游是一种受罪找累。乌镇是不大的，两个小时

41、就可以转完。但看用什么样的心情，如果随团旅游如赶集，再美的景色也会索然无味。乌镇不是一个可随意赶场的景点，走进乌镇，心便静了下来。那天，在镇中水道尽头，有一座两层茶楼，因客人稀少的缘故，茶楼二层有两个茶女在落日余辉中倚栏托腮如养神。这幅景色被我的同行，曾就读北大中文系的黄博士戏称为“庸懒”。这是多么美的一分意境。在江南小镇这份特有的意境里，茶女和游人其实都是风景。希望这里能永远保留这份“庸懒”，更不要让这里变得如城里人行色匆匆。到了这里，大都市所特有的浮躁情绪是会飘散的。因为这里有静静的水，静静的房子，静静的街道，以及仍在这里静静生活的人们。 西递 丽江 丽江后记：暂将乌镇行作为我的“走进中国

42、商业街”系列的结束篇。今后我的工作将与商业街渐行渐远，但我仍会对中国的商业街留有一份眷念。今后不管走到哪里，我仍将抽时间走进更多的商业街。也希望能有“走进中国商业街系列二”。让我们一同期待吧。中国房地产报2006-5-30 近几年来，中国步行商业街工作委员会在对全国不少城市商业街走访调查发现，很多商业街虽已经建完，但由于没有商家或少有的商家经营，显得格外冷清。什么原因造成了新开发商业街大量闲置呢？通过对众多失败案例研究总结发现，选址不对、规模过大、街道过宽、楼层太多、结构错误是最突出的五大问题，并且这五大问题经常在同一条商业街“交叉感染”。选址不对：选址不对是比较集中的一个问题。选址不对主要包

43、括太偏、太深和太近。太偏主要指远离城市中心，远离密集消费人群。太深是指很多商业街建在交通不便或进入到社区很深位置等。太近是指在新建商业街不远地方如1公里范围内有一个或两个非常成熟的商业街。前两点问题是忽视了消费人群方便购物的需求，最后一点是由于竞争存在，同一商圈往往难以容下两条或两条以上的商业街。规模过大：规模过大的商业街没有考虑逛街人疲劳极限，人们逛不动了，“步行街”最后变成“不行街”。在商业里面，有一个商业饱和度理论，一个商圈的消费力一定时，商业可经营面积也是一定的。有些发达国家城市人均商业面积是11.8平方米。但是近几年我国很多城市商业用房过度开发，分摊下来的“商业面积”已达到2或3平方

44、米。在一个区域人群和消费力有限的情况下，突然大增的商业用房面积只能是闲置。另外，商业规模效益递减理论也说明，商业用房面积的供应过量，只能导致区域商家赢利能力和整体租金水平的下降。动辄5万平方米以上的商业街对任何一个城市商业发展都是压力。街道过宽：街道过宽这个问题看似简单，但很多商业街，尤其是步行商业街问题就是出在街面过宽上。对商业用房开发，选址及规模问题可称为共性。但商业街的宽度却是商业街开发独有的技术特性了。近几年很多城市对老街的改造是加长、加宽、加高，最终结果却是有街无市。商业街的乐趣在于“逛”，川流不息的人群，满眼店铺招牌及小店中随意砍价的感觉，就是一种与购物中心不同的意境。但很多新改造

45、的商业街却没了这些乐趣，商业街自然有街无市了。一般而言，步行街三四米或六七米宽均可，要看街两旁店铺的层数和高度，成正比关系。比较好的可参照的步行街有丽江古城老街、杭州青河坊步行街、天津古文街、上海新天地等。有车通行的商业街最好只有一上、一下两车道为好。上海有一些老街、北京的三里屯酒吧街、原来的东直门簋街等这些有车通行的商业街上的商业氛围也非常好。楼层太多：楼层太多最终结果是三层以上店铺只能作为仓库或办公使用。以江南优秀商业街代表苏州观前街为例。众商家生意兴隆，但调查发现，绝大部分有三层店铺的商家其实也只做两层店铺的生意，第三层顾客是极少上去的。另外，街上大型购物中心太多，人流都被吸引到购物中心

46、里边去了，街上人流自然减少，气氛也就随之下降了。同样是苏州，观前街摩肩接踵，而石路步行街购物的人却显形单影孤。由于石路步行街是由几个大型商店构成的，平常购物的人在店里，而街面又非常宽阔，使街上商业气氛始终不浓。 结构错误：结构错误主要就是开发商为了销售方便，将商业店铺以单元为单位，两个单元之间是承重墙结构，造成了单个店铺之间互不相通。这种结构完全不考虑商家使用要求。不管商业使用功能的商业用房即使建成卖掉了，最后招商也非常困难。其实，对商业使用而言，框架结构是比较好的，商家可根据经营需要进行任意组合分割。而前面所说单元式结构则完全没了按照商业使用功能重新布局的可能。另外，很多社区商业街由于是与住

47、宅连在一起，结构是为了照顾住宅，致使底层商业与楼上住宅结构是一样的。众多的剪力墙落地，对绝大多数商家而言是无法经营使用的。其实通过转换层的设计是可以解决这个问题的。后记：“商业街开发五宗罪”的题目其实是报社建议。我认为虽非到罪之严重，但造成的后果却不可小视。在我走过的城市中，几乎都有1至2条以上的新开发商业街在闲置，有些硬件设施非常高档完善，长期闲置非常可惜。希望以此文提醒更多的商业街开发商，能够开发更多成功的商业街。2007年03月23日 中华工商时报 就商业角度讲，中国的专业(批发)市场走过了上世纪80年代起步、90年代发展到21 世纪初的升级换代三个时期，经过近20多年的稳步发展，已进入了非常成熟的阶段。在这个阶段和今后一段时间的发展趋势将是以更快的脚步参与全球市场竞争，