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1、中国网络大学CHINESE NETWORK UNIVERSITY毕业设计(论文)房地产企业融资问题研究院系名称： 经济管理学院 专 业： 会计学 学生姓名： 学生姓名 学 号： 12345678 指导老师： 指导教师 中国网络大学教务处制202X年03月16日摘 要摘 要房地产业是我国国民经济的支柱型产业之一，属于资金密集型行业，房地产行业的发展符合我国经济与社会发展需要，对GDP的增长具有重要的推动作用。房地产业具有先期投入大、投资周期长、投资金额大等特点，是典型的资金密集型产业。房地产融资的规模与模式受宏观经济的变化和财政与货币政策导向的影响巨大，始终是房地产行业普遍关注的热点问题。当前我

2、国的房地产融资，一方面融资渠道单一，资金来源过度依赖于商业银行贷款；另一方面，在国家当前货币政策的调控下，房地产企业面临资金短缺的巨大压力。因此，探究房地产企业融资问题，有助于在现实情况下寻找适合房地产企业发展的融资模式，促进房地产企业的平稳健康发展。本文对现代企业融资理论进行了阐述，分析了我国房地产企业融资的现状与特点，对目前存在于我国房地产企业融资的主要问题进行了讨论。认为我国房地产企业融资规模增长迅速，但资金来源过度集中于银行信贷导致了商业银行承担了房地产业的主要风险，使得大量的融资风险和投资风险转嫁到银行系统，同时给房地产企业带来了极大的风险。本文通过对我国常用的房地产企业融资方式进行

3、介绍，通过实例进行分析，对我国的房地产企业融资提出了合理化建议。关键词：房地产企业；融资方式；多样化IAbstractResearch on Financing Problems of China Real Estate EnterprisesAbstractThe real estate industry is one of the backbone industries of the national economy, and it is an important role in promoting the growth of GDP. As the real estate has som

4、e characteristics of a long investment cycle and a big amount of Investment, it is one of the guidance of fiscal and monetary policy strongly. At present, the financing channel of the real estate is so single and the capital source depends on the loans of the commercial bank too much, also the gover

5、nment has implemented a series of severe macroeconomic regulation and control policy on the real estate industry, so that a lot of real estate enterprises are faced with how to solve the problems of insufficient funds.therefore, the research about the diversigication of real estate financing model c

6、an help find suitable financing model for the development of the real estate.In this paper, the modern enterprise financing theories are introduced, the present situation of the real estate financing industry and the characteristics of the real estate financial market in our country are analyzed, th

7、en the major issues existing in the current real estate financing are to be discussed. We get the conclusion that the scale of real estate financing is growing rapidly. But the capital source depends on the loans of the commercial bank too much so thar the commercial Banks assume the risk of the rea

8、l estate industry mainly, also the real estate industry is with a great risk.This paper introduces the commonly used in our country real estate enterprise financing way, through the instance analysis, proposed the rationalization proposal on our country's real estate enterprise financing. Keywor

9、ds: Real estate industry；Financing channels；DiversityIII目 录 目 录1 绪论11.1 研究背景及意义11.2 国内外研究现状21.3 研究内容及研究方法31.4 本文创新点42 融资相关理论62.1 融资的基本概念62.2 融资的相关理论62.3 融资的主要特点82.4 融资方式的选择83 我国房地产企业融资现状分析113.1 我国常用融资方式113.2 我国房地产企业融资现状143.3 我国房地产企业融资困难的原因分析173.4 发展我国房地产融资渠道的对策204 以保利房地产为例的融资方式选择234.1 保利房地产简介234.2 保

10、利房地产融资分析244.3 保利房地产融资的思考27结束语28参考文献29致谢30xx工程大学毕业论文1 绪论1.1 研究背景及意义房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，它既可以拉动上下游产业，直接或间接影响到多个行业的发展，又可以解决国民对住房问题的基本需求，关系到的民生问题。我国的房地产行业曾经度过了一段高速发展的阶段，各个房地产企业如雨后春笋般出现；也曾一度低迷，多少房地产商的宏伟蓝图沦为“泡沫”。但是，毋庸置疑的是，我国房地产行业依旧会是我国国民经济的支柱产业。在现有的市场经济条件之下，企业的生存以及发展都离不开有效畅通的融资方式。融资方式的选择决定和影响了企业财务目标以及相关的经营

11、决策。而对于房地产行业来说，融资的成功与否直接影响着该企业的命运与未来。房地产业属于资金密集型产业，资金可以说是房地产业的“生命”，对资金的需求一直是这个行业的一个典型特点。融资问题常常伴随着房地产业的发展与成长而受到关注。但是，由于近年来国家出台的一系列关于房屋调控的政策，和之前我国较为单一的房地产银行信贷方式来看，我国房地产企业融资问题遇到了瓶颈。如何解决这一问题将会直接关系到房地产行业未来的发展。由于筹集资金对房地产企业而言具有重大意义，所以房地产企业都会积极进行融资渠道的拓宽，进行融资方式的选择，通过有效的融资来保障企业的健康发展。最近几年，房地产价格持续上涨，政府实施相应的政策加大对

12、房地产市场的调控力度。中央银行在2010年和2011年连续十二次上调了存款准备金，2011年三次提高了银行存款利率，各地政府也纷纷出台限价、限购的政策以及提高房贷利率的货币政策。2013年3月1日“新国五条”的出台进一步加强了对房地产行业的调控政策，房地产业面临楼市转折点，房地产企业出现严重的资金紧张问题。【1】以往单一的依靠银行贷款来解决房地产企业，面临政府出台的紧缩的货币政策和对房地产行业一系列严厉的行政调控政策，通过这种单一的融资方式逐渐力不从心。房地产行业是一个典型的资金密集型产业，资金就像企业的血液，融资渠道是否通畅，直接影响到房地产行业能否持续健康的发展，影响到我国经济能否稳定健康

13、的发展，影响到我国居民日益增长的住房需求能否得到满足。企业融资能否成功关系到房地产开发能否顺利进行甚至关系到整个房地产行业的生存与发展。以此同时，由于房地产投资的周期长，流动性差，受到社会经济发展的影响较大，易受国家宏观经济调控的影响，使得融资对房地产企业尤为重要。随着国家新一轮的房屋调控政策的出台，国家紧缩了房地产行业的资金，使得房地产企业面临资金瓶颈，促使房地产企业积极地拓宽融资渠道，进行融资方式的选择，通过有效的融资来保障企业的健康发展。1.2 国内外研究现状1.2.1 国外研究现状在欧美等经济发达的西方国家，由于国外房地产市场发展较早，同时金融市场比较发达，所以对房地产融资体系的研究相

14、对成熟，实践先于理论研究的前面，为解决城市住房问题起到了重要作用。西方企业的融资理论可分为初期的企业融资理论学派，其代表人物是杜兰特，和现代企业融资理论学派，其代表理论为MM理论。美国是国外研究比较成熟的国家。美国实行自由市场经济体制，它的资本市场较活跃，金融产品品种较多，选择的渠道可以有多种，专家学者的研究方向主要是融资组合，即在资本市场中寻找能使企业价值最大化的产品组合，代表人物有Mayers和Townsend。美国的房地产投资信托基金形成于上世纪六十年代简称REITs(Real Estate Investent Trust)，到目前为止美国对REITs的发展应经非常成熟。Brann ma

15、tysiak所著的Real Estate Investent a capital market approach(2000)从投资的角度研究房地产，包括货币的时间价值和现金流，房地产风险的回报以及投资管理的组合。美国的 Richard Imperiale对房地产信托基金进行了深入研究，同时结合了自己的投资理念以及大量业界专家的意见，编辑出版了Real Estate Investent rusts:New Strategies for Portfolio Management。他对如何衡量房地产信托投资基金的价值提出了自己的独到见解，设计了三种用来衡量房地产投资信托价值的方法，研究了房地产投资信

16、托价格与其对应房地产净值的关系，比较了房地产信托投资基金的收益率与国债十年期利率之间的差。【2】美国成熟的房地产信托投资基金体系得到其他经济比较发达的国家的效仿，日本、新加坡等国也开始尝试发展房地产信托投资基金。这些国家也相继出现了许多关于房地产信托投资基金的研究资料。1.2.2 国内研究现状 从新中国建立到改革开放前，我国实行的是高度集中化的计划经济，是资金供给体制。国家财政收入包括了国内全部企业的大多数剩余资本，然后通过计划分配无偿为企业提供经济发展所需资本，资金的所有权和使用权全都归国家所有。作为国有企业，它不具有自主经营权，也不具有资金的自由支配权，其经济活动严格按照行政指令进行。我国

17、真正意义上的企业融资，是随着国内经济体制的改革而不断成长的。我国房地产融资的研究开始于20世纪80年代，由于我国的资本市场处于起步阶段，所以对房地产融资方面的研究相对稀缺。20世纪90年代，随着我国金融体制的不断完善和现代企业制度的建立，我国学者开始在借鉴西方资本理论的基础上进行着对融资问题的研究。而资本市场的不断发展完善以及近年来我国房地产行业的迅速崛起，让房地产融资问题的研究已成为现今热点之一。众多学者专家从各个角度进行着对房地产融资问题的研究。但我国对房地产融资问题的研究主要还是集中在理论框架上，没有获得深入发展。 关于房地产融资方式的研究，清华大学刘洪玉教授认为：在成熟的房地产业，开发

18、商主要的资金来源不是间借贷款，也不是直接发行股票，而是通过长期债券、信托基金和互助会等的形式来进行的自行筹资，使得我国房地产业的融资途径较为单一。近些年来，国内的一批专家学者已经开始重视房地产投资信托基金在中国发展的可行性的研究，像余凯的我国房地产投资信托基金发展模式的研究，从房地产投资信托基金的概念以及房地产投资信托基金与信托投资计划的区别入手，分析了我国房地产投资信托基金的特点与分类，并从我国实际出发，提出了我国发展信托基金的模式选择的建议，及需要解决的问题。同时，部分学者也分别从融资渠道和融资方式选择的层面分析了我国房地产企业融资问题面临的困难，并与国外房地产融资模式进行分析比较，结合我

19、国房地产宏观政策的背景，找到我国房地产企业融资模式的不足，提出改善意见。【3】1.3 研究内容及研究方法1.3.1 研究内容 本文首先介绍了研究的背景与意义，国内外有关融资问题研究的现状；然后从介绍企业融资的相关理论入手，介绍融资的基本概念和内容，融资的主要特点，以及在融资过程中的方式选择；讨论我国房地产企业融资情况、方式、特征等现状；再结合保利房地产公司的案例，分析其在融资过程中的现状和融资方式的选择，提出合理的融资建议；最后在结束语中，总结和概述了我国房地产行业所面临的形势，并对我国房地产行业的稳定发展提出合理建议。1.3.2 研究方法 本文意在通过考察我国房地产业融资现状中存在的问题，分

20、析其原因，借鉴国外房地产企业成熟的融资模式，将理论研究与实际案例相结合，对房地产企业目前所面临的融资困难的问题提出一些建议。本文主要对各融资方式进行介绍与分析，得出每种融资方式所适用的市场环境和对企业自身素质的要求；采用案例分析的方法进行典型案例的具体分析，我国房地产企业融资问题受政策影响很大，因此必须结合我国具体的房地产公司目前融资的实践情况进行探讨，提出合理化的融资建议。1.4 本文创新点本文的创新主要在于将所学理论知识应用于实际，通过保利房地产公司的案例进行分析，将融资理论应用于具体企业，并结合所学知识和查阅相关资料对保利房地产公司的融资问题提出建议。2 融资相关理论2.1 融资的基本概

21、念融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程，是通过资本市场筹集资金。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方法，从有关的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。融资是为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。货币资金的持有者和需求者之间，直接或间接地进行资金融通的活动。企业要发展，要扩张，就必须依靠融资。也有部分公司要还债时，也会选择融资，还有一部分企业存在混合的动机。广义的融资是指资金在持有者之间流动以余补缺的一种经济行

22、为，这是资金双向互动的过程，包括资金的融入（资金的来源）和融出（资金的运用）。狭义的融资只指资金的融入。融资可以分为直接融资和间接融资。直接融资是不经金融机构的媒介，由政府、企事业单位，及个人直接以最后借款人的身份向最后贷款人进行的融资活动，其融通的资金直接用于生产、投资和消费。间接融资是通过金融机构的媒介，由最后借款人向最后贷款人进行的融资活动，如企业向银行、信托公司进行融资等等。2.2 融资的相关理论融资理论也叫做融资结构理论。现在融资理论的创立是以MM定理的提出为标志的。20世纪70年代的权衡理论以及80年代信息非对称理论的出现，使得企业融资理论得到了极大发展且日臻完善，现已发展成为一个

23、相当成熟的理论，它以西方金融环境、资本市场和公司理财为背景而发展到一定阶段的产物，并在国外的企业融资行为中起到了理论指导的作用。2.2.1 MM理论MM理论是现代企业融资方面最基本、最重要的理论，由美国的Modigliani和Miller教授1958年6月份于美国经济评论发表的“资本成本、公司财务与投资理论”一文中提出的。MM的资本结构理论可分为：无税MM理论、有税MM理论以及回归的MM理论。早期MM理论也称为无税的MM理论，它证明了在一定的条件下，企业价值与其采用的融资方式无关，被称为“资本结构无关论”（capitail structure irrelevance theory）.它的核心理

24、论是资本结构对企业的市场价值没有影响，唯一对企业价值有影响的是与其风险程度形式相应的预期收益水平。而修正后的MM理论考虑了公司所得税与个人所得税的因素。2.2.2 企业权衡理论企业权衡理论，也称企业最有资本结构理论，形成于20世纪70年代中期。该理论认为企业最优的资本结构需要在负债产生的税收利益以及破产成本现值之间权衡。其代表人物为罗比切克（Robicheck，1967）、考斯(Kraus,1976)、鲁宾斯坦（Krubinmstein,1973）、斯科特（Scott,1976）以及梅耶斯（Mayes,1984）。这些专家所建立的模型仍以MM理论的修正模型为基础，并认为市场不仅是不完全的，也是

25、不完美的，其主要表现在税收制度和破产惩罚上。2.2.3 代理成本理论代理成本理论是通过研究公司结构与公司代理成本之间关系而产生的。代理成本理论系统地分析并解释了在各种信息不对称的情况下企业融资结构的问题。代理成理论指出，债权人一般将要求较高的投资报酬率，是由于债权人的监督成本是随着债权资本的增加而上升的，这样公司的财务风险会增大。股东价值将会随着债券比率的增加而下降，这时，由股东承担最终的代理成本。根据代理成本理论，债券资本适度的资本结构会增加股东的价值。该理论由麦克林和詹森提出，理论基础是代理理论、财产所有权理论和企业理论。2.2.4 企业优序融资理论企业优序融资理论是指在企业进行融资方式的

26、选择时，一般企业首先会选择内部融资，其次会选择债券融资，最后才会选择股权融资。优序融资理论解释了当企业内源资金不够满足企业投资发展需要时，企业通常会更倾向于债权融资而非股权融资。此理论将企业融资问题通过信号传递与证券市场的反应直接联系起来，从而回避掉了以前理论中必须通过资本资产的定价模型才能间接联系的效果，使得企业融资的问题通过证券市场得到大量的实证分析。【16】 2.3 融资的主要特点2.3.1 间接性在间接融资中，资金需求者和资金初始供应者之间不发生直接借贷关系；资金需求者和初始供应者之间由金融中介发挥桥梁作用。资金初始供应者与资金需求者只是与金融中介机构发生融资关系。2.3.2 相对的集

27、中性间接融资通过金融中介机构进行。在多数情况下，金融中介并非是对某一个资金供应者与某一个资金需求者之间一对一的对应性中介；而是一方面面对资金供应者群体，另一方面面对资金需求者群体的综合性中介，由此可以看出，在间接融资中，金融机构具有融资中心的地位和作用。2.3.3 信誉的差异性较小由于间接融资相对集中于金融机构，世界各国对于金融机构的管理一般都较严格，金融机构自身的经营也多受到相应稳健性经营管理原则的约束，加上一些国家还实行了存款保险制度，因此，相对于直接融资来说，间接融资的信誉程度较高，风险性也相对较小，融资的稳定性较强。2.3.4 金融中介掌握主动权在间接融资中，资金主要集中于金融机构，资

28、金贷给谁不贷给谁，并非由资金的初始供应者决定，而是由金融机构决定。对于资金的初始供应者来说，虽然有供应资金的主动权，但是这种主动权实际上受到一定的限制。因此，间接融资的主动权在很大程度上受金融中介支配。2.4 融资方式的选择 2.4.1 遵循先“内部融资”后“外部融资”的优序理论按照现代资本结构理论中的“优序理论”,企业融资的首选是企业的内部资金，主要是指企业留存的税后利润，在内部融资不足时，再进行外部融资。而在外部融资时，先选择低风险类型的债务融资，后选择发行新的股票。采用这种顺序选择融资方式的原因有以下三点：一是内部融资成本相对较低、风险最小、使用灵活自主。以内部融资为主要融资方式的企业可

29、以有效控制财务风险，保持稳健的财务状况。二是负债比率尤其是高风险债务比率的提高会加大企业的财务风险和破产风险。三是企业的股权融资偏好易导致资金使用效率降低，一些公司将筹集的股权资金投向自身并不熟悉且投资收益率并不高的项目，有的上市公司甚至随意改变其招股说明书上的资金用途，并且并不能保证改变用途后的资金使用的获利能力。在企业经营业绩没有较大提升的前景下，进行新的股权融资会稀释企业的经营业绩，降低每股收益，损害投资者利益。此外，在我国资本市场制度建设趋向不断完善的情况下，企业股权再融资的门槛会提高，再融资成本会增加。目前，我国多数上市公司的融资顺序则是将发行股票放在最优先的位置，其次考虑债务融资，

30、最后是内部融资。这种融资顺序易造成资金使用效率低下，财务杠杆作用弱化，助推股权融资偏好的倾向。2.4.2 考虑实际情况，选择合适的融资方式企业应根据自身的经营及财务状况，并考虑宏观经济政策的变化等情况，选择较为合适的融资方式。（1） 考虑经济环境的影响 经济环境是指企业进行财务活动的宏观经济状况，在经济增速较快时期，企业为了跟上经济增长的速度，需要筹集资金用于增加固定 资产、存货、人员等，企业一般可通过增发股票、发行债券或向银行借款等融资方式获得所需资金，在经济增速开始出现放缓时，企业对资金的需求降低，一般应逐渐收缩债务融资规模，尽量少用债务融资方式。（2） 考虑融资方式的资金成本资金成本是指

31、企业为筹集和使用资金而发生的代价。融资成本越低，融资收益越好。由于不同融资方式具有不同的资金成本，为了以较低 的融资成本取得所需资金，企业自然应分析和比较各种筹资方式的资金成本的高低，尽量选择资金成本低的融资方式及融资组合。（3） 考虑融资方式的风险不同融资方式的风险各不相同，一般而言，债务融资方式因其必须定期还本付息，因此，可能产生不能偿付的风险，融资风险较大。而股权融 资方式由于不存在还本付息的风险，因而融资风险小。企业若采用了债务筹资方式，由于财务杠杆的作用，一旦当企业的息税前利润下降时，税后利润及每股收益下降得更快，从而给企业带来财务风险，甚至可能导致企业破产的风险。美国几大投资银行的

32、相继破产，就是与滥用财务杠杆、无视融资方式的风险控制有关。因此， 企业务必根据自身的具体情况并考虑融资方式的风险程度选择适合的融资方式。（4） 考虑企业的盈利能力及发展前景总的来说，企业的盈利能力越强，财务状况越好，变现能力越强，发展前景良好，就越有能力承担财务风险。当企业的投资利润率大于债务资金利息率的情况下，负债越多，企业的净资产收益率就越高，对企业发展及权益资本所有者就越有利。因此，当企业正处盈利能力不断上升，发展前景良好时期，债务筹资是一种不错的选择。而当企业盈利能力不断下降，财务状况每况愈下，发展前景欠佳时期，企业应尽量少用债务融资方式，以规避财务风险。当然，盈利能力较强且具有股本扩

33、张能力的企业，若有条件通过新发或增发股票方式筹集资金，则可用股权融资或股权融资与债务融资两者兼而有之的融资方式 筹集资金。（5） 考虑企业所处行业的竞争程度企业所处行业的竞争激烈，进出行业也比较容易，且整个行业的获利能力呈下降趋势时，则应考虑用股权融资，慎用债务融资。企业所处行业的竞争程度较低，进出行业也较困难，且企业的销售利润在未来几年能快速增长时，则可考虑增加负债比例，获得财务杠杆利益。（6） 考虑企业的控制权中小企业融资中常会使企业所有权、控制权有所丧失，而引起利润分流，使企业利益受损。如：房产证抵押、专利技术公开、投资折股、上下游重要客户暴露、企业内部隐私被明晰等，都会影响企业稳定与发

34、展。要在保证对企业相当控制力的前提下，既达到中小企业融资目的，又要有序让渡所有权。发行普通股会稀释企业的控制权，可能使控制权旁落他人，而债务筹资一般不影响或很少影响控制权的问题。【4】3 我国房地产企业融资现状分析3.1 我国常用融资方式3.1.1 银行贷款商业银行的贷款是房地产企业融资的一条重要的渠道，是由银行向房地产企业提供发放用于房地产开发和相关配套建设的贷款。从国际上各个国家房地产企业的融资方式上看，银行贷款仍然是最主要的融资渠道，而我国的房地产企业也主要是采取这种方式进行融资。银行贷款的优点主要有以下几个方面：由于我国自90年代兴起房地产行业以来，房地产企业就开始与银行合作，融资渠道

35、比较成熟；相对其他融资方式来说，银行贷款不需要支付中介机构的手续费等中间环节的费用，节省了融资成本；另外，银行贷款的审批流程和手续相对固定和简单，融资时间短、效率高。房地产企业使用银行贷款也存在不利之处与风险：我国银行的贷款目前主要以中短期为主，而房地产开发的周期相对较长，二者存在期限不匹配的问题；国家对房地产行业的紧缩的信贷政策，使得现在房地产企业在银行贷款的难度加大；近几年银行几次上调存贷款利率和存款准备金率，房地产企业采用银行贷款进行融资的门槛被提高，成本受此影响也呈大幅增加的趋势，房地产企业亟待拓宽新的融资渠道。3.1.2 上市融资上市融资是进行房地产企业融资的一个较好的渠道，上市融资

36、的实质是以出售较少部分股权为代价，在资本市场融通所需资金。上市融资可大致分为两大类：一是直接方式，通过IPO（首次公开募股）从而实现上市；二是间接方式，通过买壳上市的方式间接取得上市公司资格。通过上市融资，不但可以融到企业所需的资金，而且还可以扩大企业规模，在公开的市场面对不特定对象而进行的募股，不会影响到控股股东对企业的控制权。上市融资可调高企业权益资本的比例，降低了财务风险，并且没有到期还款的压力。上市公司股票流动性好，具有保值增值的特点，并有较强变现能力，因此更易于吸引投资者，可在今后为企业的融资带来更多的机会。企业还可以通过上市提高企业知名度，规范企业的管理和运作，提高企业的经营效率，

37、形成优势品牌响应，促进行业地位提升。但企业要进行上市融资，按规定要有相关中介机构参与，企业需要支付发行费和手续费等的中间费用，因而增加了融资成本。企业若选择通过IPO上市，所需审批的时间和等待期限较长，限定的条件较多，是否最终能够通过审批页存在不确定性。上市后的维持成本也比较高，在规范企业的运作方面，需要投入较多的成本。同时由于上市公司的经营和财务相关信息需要按时定期的披露，所以有些商业机密存在被泄露的危险。通过购买的壳公司，间接实现上市融资也会存在一定的风险，若购买的壳公司存在没被预测到的财务风险，将会影响到日后通过壳公司在公开市场的增发及在非公开市场进行定向的增发，导致最终融资不能完成，利

38、用高额成本购买的壳公司失去了价值。3.1.3 债券融资债券融资指的是债务人为筹集资金，依照法定程序在社会上发行的并承诺按照约定利率和固定日期支付利息，归还本金的书面凭证，是房地产企业为筹集房产开发所需的资金而发行的借款信用凭证。实行债券融资，就是将房产证券化，把房地产的投资直接转化成为有价证券，以分担开发商的投资风险。债券融资同银行贷款一样，都属于债权融资，即投资者享有与其投资额相当的债权。债券融资具有多种优点。首先利率水平一般处于同期存贷款利率之间。二是债券融资不会造成控制权稀释，同时能够约束到管理层，对公司的股东权益能很好地维护。三是债券融资所产生的乘数效应远低于银行信贷，在当前银行信贷收

39、紧的情况下，可以通过债券融资进行房地产企业的融资。四是持有者可以将债券在债券市场上买卖，具有盈利性和流动性，并且通过这种方式获得的收益率较高。但相比于股票市场，债券市场在我国的发展相对滞后，房地产企业选择发行企业债券的现象并不多见。由于债券融资对筹资企业的条件要求较高，中小房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场的运作机制不完善，企业债券自身的一些缺陷，导致我国房地产企业之前大多不采用这种融资方式。【5】3.1.4 房地产投资信托基金融资 房地产投资信托基金，又被称作房地产投资信托，英文为Real Eatate Invesment Trusts,简称REITs。REITs是指由基金公司与其他

40、发起人，向不确定的投资者发行受益凭证，将社会闲散资金集中起来，汇集成一定规模的信托资金，并交由信誉良好的金融机构来充当募集资金的托管人，对房地产证券以及房地产项目的开发进行直接或间接地投资。REITs代表着目前全世界房地产领域的最先进生产力，它可以在最大限度上保证政府的利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范。房地产投资信托对股本的资金要求低，而且持股灵活，流动性高。对投资者的资金要求门槛低，中小投资者都可以参与。投资者在投资后将持有信托权益凭证，此凭证可以在市场上自由的买卖，房地产投资信托的流动性高。房地产信托投资组合多元化，能够有效地分散投资者的风险。房地产投资信托一般会聘请专业的房地产管

41、理公司对物业进行管理，专业的管理方式，能够有效地防范道德风险，防范管理层和股东之间的利益冲突，同时投资者也可以通过管理层来开拓良好的融资渠道。房地产投资信托融资存在着一定的风险与不足。由于信托产品多数为中短期，在项目没有完全地进入资金回流期时，信托资金可能已经到期需要支付，若当时市场维持着低迷状态，面对如此大规模的资金量，在信托到期时，房地产企业将会面临很大的偿债压力。信托业是金融市场的一个重要的组成部分，在欧美发达的国家发展的十分完善。但由于我国国内法律制度等的各方面的不健全，我国对信托投资公司一般相对谨慎。【17】3.1.5 私募融资 所谓的私募是相对于公募而言，指不通过公开的市场，也不通

42、过报刊杂志、互联网、手机短信等的公众传媒方式而向社会募集资金，只是通过私下向特定的投资人进行募集的资金。私募融资经常采用招标和协商的方式进行融资。出售股权的既可以是上市企业，也可以是非上市企业。近年来由于我国的存款利率较低，大量私人资本在民间流动以寻找高回报率的行业进行投资，而股票和房地产行业是近年来私募资金投资的重点。新证券法和公司法为房地产私募融资提供了一个有限的空间，私募信托基金能够收购物业，私募发行股票能够解决房地产企业资金募集。私募融资是除了上市融资和银行贷款以外近些年发展起来的一种较为常见的融资的方式，对于一些达不到上市条件也无法从银行取得贷款的企业来说，通过私募融资是个很好的选择

43、。尽管私募融资具有相当的优势和吸引力，当通过这种融资方式也存在着一定的风险，这是由于私募融资所引入的投资人通常独自占有较大比重的股份，使得股权较为集中，企业的控制权会受到影响。尤其作为战略的投资人，其投资的目的就是为了战略服务，是为了自身的长远发展，对业务的参与程度较高，并更倾向于对被投资企业的长期控制。在当前，由于我们对于私募基金没有相应的法律规范，同时缺乏对合格投资者的划分标准，往往使得一些缺乏风险意识辨别能力和承受能力的人参与带集合信托的计划，蕴藏了较大市场风险。【6】3.1.6 利用外资融资利用外资融资时相对于国内的融资而言的，是指利用境外的资金对公司经营和项目开发所需要的资金进行筹措

44、。海外资金在国内投资的主要方式包括了项目开发、项目贷款、资产收购、基金委托投资管理和合作地产开发等等。由于国外房地产行业发展已经相当成熟，利润一般在5%左右，而我国房地产开发项目大多保持在40%以上的高额利润，所以中国的房地产市场成为了海外房产基金投资的重要地区。海外资金的进入可以缓解我国房地产行业对于银行贷款的过度依赖，分散了金融行业的风险。但由于为我国房地产金融市场的不发达、法律体系的不完善、市场的透明度不高、缺乏专业的管理团队等的原因，海外资金的进入显得步步为营，对于中国房地产市场的投资十分谨慎，寻找合适的合作伙伴进行投资。3.2 我国房地产企业融资现状 自从我国1998年住房制度改革以

45、来，房地产企业迅猛发展，房地产开发投资的资金十几年间增长了十多倍。透过房地产企业资金来源的情况分析，我们很容易看出我国的房地产企业融资方式的选择中还存在着许多的问题。这些问题直接影响着房地产企业自身的融资效果与发展，同时还影响到我国金融体系的稳定安全以及整个房地产行业的持续健康发展，进而威胁到整个国民的经济，威胁到社会的稳定。3.2.1 融资渠道单一我国的房地产融资与银行信贷的关系密不可分。银行贷款目前在我国的房地产企业，特别是中小房地产企业的融资中占有很大比重，是房地产企业融资的主要渠道。从当前政治、经济体制来看，房地产企业的发展摆脱不掉银行的支持，如果没有银行的扶持，就不会有房地产行业的蓬

46、勃发展。作为资金密集型行业，房地产企业日常运营所涉及到的资金运动都会直接或间接的与银行相关联。像是土地储备的贷款、流动资金的贷款以及工程的流动款在内的多项款项归根结底大多都来源于银行。根据相关研究中的统计数据，银行贷款融资占到房地产企业的开发资金超过一半以上，房地产企业对银行的依赖程度非常高。银行贷款融入整个房地产开发过程的所有利益链条中，如果任何一个环节出现了问题，都有可能导致整个资金链的断裂。我国房地产开发资金过多的依赖银行贷款，使得房地产投资的市场风险与融资风险过度的集中在商业银行，加大了我国的金融体系风险，由于银行贷款有着较为严格的还款期限和方式，一旦企业经营出现了问题就会导致企业无法

47、按期的偿债，而融资的风险将会转嫁给银行。房地产企业融资过度依赖银行使房地产行业受信贷政策和信贷规模的影响比较大，对信贷扩张与收缩显得十分敏感，对于产业的内部结构调整和可持续发展相当不利。另外，由于宏观政策的不可预知性，不知道政府下一步对房地产行业的态度，能否直接的从银行取得贷款也很难预料，极易造成资金断裂的情况。对于银行信贷的过分依赖，必然会影响房地产行业的健康成长，所以必须要寻求新的融资渠道，一方面可以避免银行风险，另一方面也能避免房地产企业对银行的依赖。3.2.2 上市条件苛刻上市能够快速的聚集大量的不需要支付利息的资金，融资的成本较低，而且能够提高企业的知名度，增强自身品牌等无形资产和融

48、资能力。我国的上市房地产企业重股权融资而轻债权融资，公开增发股票在股权融资中占有过大的比重，根据融资优序理论，房地产企业在选择融资方式的时候，股权融资并不是优先的选择，而在我国，上市房地产企业偏好增发股票融资，其原因在于缺少相关的制度制约，上市公司分红政策机制不尽合理。房地产企业通过公开的市场进行的首次募股、增发和配股，尽管融资规模较大，但股权相对较为分散，通过这种方式取得的融资，不会过多地影响到公司的控制权，但由于缺少相关的制度，不论经营业绩好坏，很多上市企业长期不进行现金分红，形成只进不出的局面，使得在直接融资方面上市的房地产企业往往表现出对公开增发股票融资的偏好。对我国房地产企业来讲，要想通过上市融资来筹集资金，审批的时间一般较长，手续繁琐，这就给房地产企业的上市设置了较高的门槛。同时对于公司的盈利能力、股权结构、负债状况等的要求较高，“要求房地产企业必须具备连续三年以上的，每年净