物业管理规章制度常用10篇.docx
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1、物业管理规章制度常用10篇 “指用人单位的规章制度是用人单位制定的组织劳动过程和进行劳动管理的规则和制度的总和。也称为内部劳动规则,是企业内部的“法律”。规章制度内容广泛,包括了用人单位经营管理的各个方面。根据1997年11月劳动部颁发的劳动部关于对新开办用人单位实行劳动规章制度备案制度的通知,规章制度主要包括:劳动合同管理、工资管理、社会保险福利待遇、工时休假、职工奖惩,以及其他劳动管理规定。” 物业管理规章制度1 物业管理企业内部管理制度指为提高管理服务质量和工作效率,根据经营方针和工作特点而制定的一系列在企业内部执行的规章和制度。 (一)物业管理企业员工管理条例 1、劳动用工制度:包括用
2、工原则、员工聘用制度、劳动合同制度、工时制度和干部任免制度等。 2、管理员工行为规范:规定员工遵守国家政策、法令,热爱本职工作等。 3、员工福利制度:包括享受法定假日、医疗保险劳动保护等。物业公司管理制度。 4、企业奖惩制度。 (二)物业管理企业各部门主要职责 1、总经理室:是物业管理公司的决策机构。总经理的主要职责是: (1)贯彻落实国家和地方的政策和物业管理的有关规定。 (2)主持公司经营管理的全面工作。 (3)设置内部管理机构,制定公司章程,签署物业管理制度。 (4)选聘各部门经理和关键岗位人员。 (5)选聘社会、劳务服务公司分担具体工作。物业公司管理制度。 (6)行使董事会授予的其他职
3、权。 2、各部门经理的主要职责是: (1)办公室主任: 负责传达总经理指示,安排并组织召开会议。 督促办公室人员及时完成上级下达的任务。 负责日常人事行政管理,检查各项规章制度的执行情况。 做好员工考勤工作,协助培训员工。 (2)财务部经理: 组织公司财务管理工作。 审核各类会议报表,撰写财务分析报告。 检查、督促各项费用及时收缴。 审核、控制费用的支出。 提出合理运营公司金融资产的有效措施。 组织拟定物业管理费用标准的预算方案。 制定物业管理公司财务管理和操作流程。 (3)公共关系部经理: 制定物业公司公关活动方案。 策划公司大型活动。 组织召开业主、业户大会,并处理投诉与纠纷: 组织员工和
4、社区内文体活动。 协助总经理和其他部门工作。 (4)房屋维修部经理: 落实并实施本部门管理规章制度。 合理确定和分配员工工作岗位,督促维修工、管理员工开展日常工作。 布置、检查房屋保养和维修工作。 组织本部门员工参加业务技术培训。 (5)保安部经理: 落实并实施本部门管理规章制度。 负责管理区内的治安保安工作、交通安全工作和消防工作。 制定部门岗位责任制度、执行奖惩规定。 定期组织员工进行安全保卫、消防等技能培训。 负责与社会联防有关方面的联系与沟通。 (6)清洁环卫部经理: 制定部门工作计划与目标,合理安排清洁卫生。 督促、检查各项清洁环卫工作的落实情况。 负责进行辖区内庭院建设和绿化工作。
5、 制定部门岗位责任制度,执行奖惩规定。 (7)经营发展部经理: 确定经营项目与经营发展目标。 洽谈经营业务,合理制定各岗位网点的经营办法,估算经营利润。 监督检查各项目的收支情况,合理确定员工岗位与工作时间。 选聘服务人员,开展各项物业管理服务。 定时召开部门会议,评论经营效果,开拓公司业务范围。 (8)计算机中心经理: 组织本部门人员使用、开发物业管理系统软件。 制定本中心的监控、保密制度。 检查计算机的使用、信息输入和保存等工作。 做好系统的维护、保养工作,确保系统长时间连续稳定的工作。 3、一般员工:指物业管理企业开展多种经营和特约服务而设置的工作人员,如房屋管理人员、保安人员、清洁人员
6、、绿化人员和服务人员等,主要职责如下: (1)房屋管理人员: 熟悉物业的结构和管区使用人情况,做好有关管理费用的收取工作。 办理用户人住手续,定期回访。 参与物业的验收接管,建立图纸档案。 经常与业主沟通,耐心解答业主咨询。 (2)房屋及设备维修人员: 及时完成下达的维修任务。 及时处理各类管道的跑、冒、滴、漏等故障。 掌握各种设备的操作方法,及时排除出现的故障。 巡查管区市政公共设备、设施的安全运行情况,定期对设备进行保养。 (3)保安人员: 执行24小时保安巡逻制度,看管好物业,做好防火防盗等安全保卫工作。 做好门卫登记,执行机动车辆验证制度。 做好流动人员监督管理工作。 懂得救护知识和消
7、防器材的使用方法,能够处理好意外事故。 (4)清洁人员: 负责管区道路、楼梯的清洁与保洁工作。 保持管区内公共卫生设施的清洁 保证管区内污水排放畅通。 杜绝蚁蝇,及时外运垃圾。 (5)绿化人员: 按时剪枝、补种、施肥、浇水、洒药。 及时禁止破坏管区内花草树木的行为。 做好绿化管理和草木生长情况的记录。 保持花园草坪清洁。 (6)服务人员: 准时到岗,按时开放小区文化娱乐设施,照章收费。 搞好商业网点服务,有礼待宾。 做好计时服务、特约服务等。 管理好文体娱乐设备、设施,及时制止违反规定的行为。 (三)管理制度和规定 1、工作管理制度: (1)上班必须穿工作装、戴工牌;男士系领带(维修工及经批准
8、的员工除外),穿着整洁,头发梳理整齐,不得留长发;女士应化淡妆。 (2)办公区内必须保持整齐、干净,不得在桌面上堆放杂物。 (3)每天上班前各管理人员需查看交接班记录本,了解各种情况和业主意见,及时处理问题或上门寻访。 (4)上班期间全体人员必须精神饱满,积极主动,热情地投入工作,不得精神不振、上班打瞌睡或偷懒。 (5)纪律严明,全体人员不得迟到、早退、无故旷工,有事要请假,获准后方能离开。 (6)全体人员必须具有高度的责任心,巡视、查楼必须认真负责,注意发现问题并做详细记录,及时汇报并跟踪解决。 (7)接待业主时态度要和蔼、温文尔雅、落落大方。不管发生什么事,绝对不能与业主发生争吵,要态度诚
9、恳,仔细倾听业主的意见,能及时解决的问题马上派单解决,无法及时解决的要向业主解释清楚,并告知解决的时间。 (8)接受业主电话投诉时,要热情耐心,语言要规范友好。 (9)管理员派单后,一定要追踪落实,并负责检查。水电问题要求在12小时内解决,其他急修项目一般在24小时内解决,最迟不得超过72小时。把物业管理师加入收藏夹(10)对接受的投诉要认真做好记录,并到现场查看、了解情况,认真记录处理的时间、人员和业主对处理的意见。 (11)协助财务人员做好各项费用的派单和催缴工作,派单要派到各户,催缴态度要友好。 (12)认真管好业主档案和业主托管的钥匙。 (13)认真做好装修审批和管理工作。 (14)不
10、准在上班时间看书、闲聊、做私事,不准在办公室内高声喧哗。 (15)下班后将自己保管的资料(物品)放好,将办公桌收拾整齐。 (16)休息时间如发生重大事故,或碰到问题要立即解决,不得推脱或不予理睬。 (17)管理处的工作原则是服务第一,工作标准是业主满意,工作态度是认真负责。 2、业主回访制度: (1)管理员必须经常上门征求业主对管理工作的意见,认真做好回访记录,及时向管理处主任汇报。 (2)管理处负责人也应经常上门访问,了解管理和上门服务情况,并做好回访记录,对业主提出的要求应及时给予答复和解决。 (3)维修人员每次上门服务均应让服务对象填写回访单,以征求对服务的意见。 (4)保安员在值班、巡
11、岗时应定时征求业主对工作的意见,并做好记录,注意研究、改进。 (5)回访单、回访记录和保安队的征求意见单,应由管理处指定专人保管,每月集中装订存档,不得遗失。 3、巡岗制度: (1)保安领班在当班期间,要经常定线或不定线地对各岗位的工作情况进行检查。 (2)检查内容包括各岗执勤情况、有无违纪现象、查看值班登记等。 (3)巡查的要求是,一边检查一边观察,做好巡查记录,掌握各值勤点值勤情况和动态。 (4)管理员主要负责对物业情况的定期巡查。一般每天巡查两次,交接班各一次,发现问题及时向有关部门派单解决,并负责跟踪: 4、门卫制度: (1)每位门卫保安必须严格执行各项管理规定,并对每位业主负责。 (
12、2)按照规定认真巡视,巡视时要挂巡视牌。 (3)认真做好外来人员的检查登记工作。任何外来人员在征得业主同意后方可进入。 (4)外来施工人员要有管理处发的临时出入证才能进入。 (5)认真做好报纸、信件的收发工作。 (6)严禁自行车进入塔楼。 (7)业主若向外搬运东西,一般物品需在保安室办理登记手续,大件物品必须到管理处开具放行条。 (8)电梯运货时应严格遵守管理规定;运送家具、装修材料等大宗货物时,必须收取一定得责任押金,在业主填写责任承诺书后方可准运。 物业管理规章制度2 一、中央智能调度中心管理制度 智能中心是掌握住宅区安全动态,指挥安全管理工作的重要部位,是管理处工作指挥的中心,其管理十分
13、重要,特订如下制度: 1、智能控制中心是住宅区最核心部位,闲人不得内进。 2、智能控制中心实行24小时值班,值班管理人实行2人3班制,且有足够的机动人员待职。值班人员不得擅离职守。 3、保持室内卫生清洁,设备无尘,保养完好无损。 4、控制中心值班管理人员应详细填写值班时的原始记录、存档备查。 5、随时检查各类信号是否正常,并作记录。如有报警派员以最快速度核查报警真伪情况,并随时与智能控制中心联系,以便随时调度,合理处理。 6、控制中心各操作手柄放在自动位置,每周作一次手动、自动实际操作检查,以确认设备是否处于完好状态。 7、遇真实报警时控制室人员应立即通知主任、各负责人员、机构到场处理,并时刻
14、监视住宅区内的各部位呼叫,组织协调方面的配合。 8、如警情较大,应立即与“120、119”等联网机构通报情况,求援,事后总结事件经验教训。 9、定期对每种信号、报警做累计、分析,总结工作不足,改善系统工作态势,合理安排管理人员工作岗位,加强管理工作。 二、智能停车场管理制度 1、枫白露停车场停车位均在多层、架空层、高层地下车库,业主、住户车辆依就近原则停放。 2、丹枫白露停车场使用智能系统控制车辆出入口,入口使用住户IC卡和临时卡,出口由安全管理员依卡中记录,核对后合理收费。 3、车辆安全管理员必须熟悉车场智能系统的性能、使用方法。 4、车辆安全管理员必须认真执行停车场管理规定,礼貌待人,热情
15、服务,保证车辆安全,维护车场良好的停车秩序。 5、车辆进场后,必须按指定位置停车,排列整齐,不得阻塞通道,车管员认真核查车型、车牌号,避免出现差错。 6、了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、房号等等,以便于识别。 7、严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场存放,以免发生意外。如有车辆违反此规定进场时,应立即令其开出车场,并立即报告管理处或公安机关进行处理。 8、车辆安全管理员值班期间发现可疑情况,立即报告智能控制中心,并注意其事态发展,交接班时叮嘱接班人注意,并记录在交接登记薄上,同时将其它需注意的事项记录在登记薄上以备查。 9、车辆安全管理员必须认真执行收
16、卡制度、收费制度、坚持原则,不得,如:不开票停车,乱收费或不收费等等。 三、配电房及特种作业人员安全制度 1、配电房重地要特别注意安全,未经同意一律不得进入。配电房要保持清洁卫生,严禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蚀性的物品及其他杂物以保持通道畅通无阻。 2、绝缘工具要保持完好,绝缘等级要符合安全要求。仪表、操作手柄、指示灯、按钮等要保持完好可靠。接地电阻要符合安全规范,灭火器材要配备到位。 3、特种作业人员要严格执行持证上岗制度,其证件必须在审验有效期内并与操作内容相符方可上岗。同时,持证人必须自觉参加年审工作。 4、特种作业人员要严格执行操作规程。停、送电要执行工作制度,柜背操作、带电操作、登
17、高必须有保护人在常严禁违章操作,确保安全。 5、需要机组运行时,机房负责人一定要到达现场,与保护人一起检查线路无误后方能投入运行。机组必须处在良好的预备状态,一旦需要即能投入工作。 6、各配电房负责人及特种作业人员均要执行以上制度,违反者将视为违反劳动纪律,并负责由此引起的直接责任。执行中如有异常,必须及时向主管部门提出,以便修正。 四、配电设备保养规定 一、操作人员必须具备高度的责任感,以保持设备、设施的正常运转。 二、未经许可,任何闲杂人员不得擅自进入机房。 三、设备操作人员,必须持有特种作业操作证方可上岗。 四、操作人员必须对设备的运行状态以及故障的处理进行详细的记录。 五、设备检修人员
18、必须按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。 六、每日对配电设备进行巡查,确保其完好运行。 七、每月按期检查变压器的运行情况,并按计划检修配电设备一次。 八、每个季度检查各开关和固定螺栓,如有松动,应进行紧固,保证接触良好。 九、每年对接地网检查、测试一次。 十、各类开关触头出现不平或毛刺时,将不平处打平、打光。 十一、功率因素补偿低于0、9时,应及时修复。 十二、设备室必须保持清洁整齐,严禁在室内吸烟、堆放杂物。 五、水泵房管理制度 水泵房是提供住户生活、消防用水的关健部位,是直接关系到住户生活和生命财产安全的重要部位。为管理好水泵房,明确职责,制定如下制度。 一、水泵房及地下水池,消防
19、系统全部机电设备由机电人员负责监控,定期检查保养、维修及清洁清扫,并作记录。解决不了的问题及时书面报告领导。 二、水泵房内机电设备由机电人员负责,其他人不得操作,无关人员不得进入泵房。 三、水泵房内所有设备在正常运转下,开关应放在自动位置,所有操作标志简单明确,主接触器开关每半月检查清洗一次。 四、消防泵按定期保养规定进行检查,每旬进行一次“自动、手动”操作检查,每年进行一次全面检查。 五、水泵球阀定期检查保养,泵房每周打扫一次,水泵管道每月检查擦洗一次。 六、水泵控制回路应每月进行一次紧固,检查是否可靠,检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下,自动运行。 七、注意电机运行时的电流、温升情况,
20、声音是否异常,机械是否滑动灵活,定期进行对轴加油,使水泵达到100%良好状态。 八、污水池卫生常清扫,水泵、管道常保养。 九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次,是否处于良好状态。 六、风机房管理制度 风机为地下一层、地下二层的通风设备和消防设备。为加强风机房的管理,特制定以下规定: 一、风机房内照明应保持完好,路线整齐,无临时接线。 二、机房内应保持环境清洁,通风良好。 三、风机房内应有灭火器,放置于易取处。 四、每半月同消防检查一起,试运行一次。 五、严禁在机房内吸烟。 六、机房钥匙由专人管理,无关人员不得进入机房。 七、开关平时应置于高速状态。 七、柴油发电机操作规程 (一
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