房地产业税企间涉税争议焦点问题及应对补救课件（PPT 241页）.ppt

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1、2021/9/181 注册会计师、注册税务师；曾任国家税务总局稽注册会计师、注册税务师；曾任国家税务总局稽查局税收专项检查组成员。查局税收专项检查组成员。中国税务报税收与会计、税收筹划专栏特约撰中国税务报税收与会计、税收筹划专栏特约撰稿人、审稿人；现任国家税务总局稿人、审稿人；现任国家税务总局1236612366咨询服务组成咨询服务组成员；中国税务信息网、中国税务网员；中国税务信息网、中国税务网“税收疑税收疑难业务咨询难业务咨询”特聘专家、版主。特聘专家、版主。近年内在国家级报刊发表税收业务论文和筹划文近年内在国家级报刊发表税收业务论文和筹划文章章260260多篇，出版个人专著多篇，出版个人专

2、著3 3部，参与出版书籍部，参与出版书籍8 8部，其部，其中参与国家税务总局稽查局组织编写的房地产稽查中参与国家税务总局稽查局组织编写的房地产稽查实务和税务稽查案例书籍。实务和税务稽查案例书籍。2021/9/182一、企业所得税方面存在的问题一、企业所得税方面存在的问题二、个人所得税方面存在的问题二、个人所得税方面存在的问题三、土地增值税方面存在的问题三、土地增值税方面存在的问题四、营业税方面存在的问题四、营业税方面存在的问题 五、其他税收方面存在的问题五、其他税收方面存在的问题2021/9/183一、企业所得税方面存在的问题一、企业所得税方面存在的问题1.1.最新企业所得税政策最新企业所得税

3、政策(1)(1)关于确认中国红十字会总会公益性捐赠税前扣除资关于确认中国红十字会总会公益性捐赠税前扣除资格的通知格的通知(财税财税201037201037号号)(2)(2)关于做好关于做好20092009年度企业所得税汇算清缴工作的通知年度企业所得税汇算清缴工作的通知(国税函国税函20101482010148号号)(3)(3)关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知知(国税函国税函20101562010156号号)(4)(4)关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（通知（国税函国税函2010

4、2012010201号）号）2021/9/184（5 5）财政部国家税务总局民政部关于公益性捐赠税）财政部国家税务总局民政部关于公益性捐赠税前扣除有关问题的补充通知（财税前扣除有关问题的补充通知（财税201045201045号）号）（6 6）财政部国家税务总局关于支持玉树地震灾后恢）财政部国家税务总局关于支持玉树地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知（财税复重建有关税收政策问题的通知（财税201059201059号）号）（7 7）国家税务总局关于发布企业重组业务企业所）国家税务总局关于发布企业重组业务企业所得税管理办法的公告（公告得税管理办法的公告（公告20102010年第年第4 4号）号）（

5、8 8）关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告）关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告（公告（公告20102010年第年第6 6号）号）2021/9/185财政部财政部 国家税务总局国家税务总局 关于确认中国红十字会总会关于确认中国红十字会总会公益性捐赠税前扣除资格的通知公益性捐赠税前扣除资格的通知财税财税201037201037号号根据财政部国家税务总局关于通过公益性群众根据财政部国家税务总局关于通过公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关问题的通知（团体的公益性捐赠税前扣除有关问题的通知（财税财税20091242009124号号）精神，经财政部、国家税务总局联合）精神，经财政部、国家税务

6、总局联合审核确认，中国红十字会总会具有审核确认，中国红十字会总会具有20082008年度、年度、20092009年年度和度和20102010年度公益性捐赠税前扣除的资格。年度公益性捐赠税前扣除的资格。财政部财政部 国家税务总局国家税务总局 二一年四月二十六日二一年四月二十六日2021/9/186财税财税20091242009124号号 为贯彻落实中华人民共和国企业所得税法，现为贯彻落实中华人民共和国企业所得税法，现对企业和个人通过依照社会团体登记管理条例规定对企业和个人通过依照社会团体登记管理条例规定不需进行社团登记的人民团体以及经国务院批准免予登不需进行社团登记的人民团体以及经国务院批准免予

7、登记的社会团体记的社会团体（以下统称群众团体）的公益性捐赠所得（以下统称群众团体）的公益性捐赠所得税税前扣除有关问题明确如下：税税前扣除有关问题明确如下：一、企业通过公益性群众团体用于公益事业的捐赠一、企业通过公益性群众团体用于公益事业的捐赠支出，在年度利润总额支出，在年度利润总额12%12%以内的部分，准予在计算应以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。年度利润总额，是指企业依照国家纳税所得额时扣除。年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的大于零的数额。统一会计制度的规定计算的大于零的数额。2021/9/187举例：某企业购买物资一批用于公益性捐赠，该批物举例：某企业购买物资

8、一批用于公益性捐赠，该批物资购买价资购买价117117万元。当年利润万元。当年利润10001000万元。会计处理：万元。会计处理：借：营业外支出借：营业外支出 117 117贷：银行存款贷：银行存款 117 117税收调整分析：视同销售调增税收调整分析：视同销售调增0 0，捐赠限额，捐赠限额120120，可以，可以全部扣除全部扣除117117万元。万元。2021/9/188五、符合本通知第四条规定的公益性群众团五、符合本通知第四条规定的公益性群众团体，可按程序申请公益性捐赠税前扣除资格。体，可按程序申请公益性捐赠税前扣除资格。对符合条件的公益性群众团体，由财政部、国家对符合条件的公益性群众团体

9、，由财政部、国家税务总局和省、自治区、直辖市、计划单列市财政、税务总局和省、自治区、直辖市、计划单列市财政、税务部门分别税务部门分别每年联合公布名单每年联合公布名单。名单应当包括继续。名单应当包括继续获得公益性捐赠税前扣除资格和新获得公益性捐赠税获得公益性捐赠税前扣除资格和新获得公益性捐赠税前扣除资格的群众团体，企业和个人前扣除资格的群众团体，企业和个人在名单所属年度在名单所属年度内向名单内的内向名单内的群众团体进行的公益性捐赠支出，可以群众团体进行的公益性捐赠支出，可以按规定进行税前扣除。按规定进行税前扣除。2021/9/189财税财税201059201059号号四、关于鼓励社会各界支持抗震

10、救的税收政策四、关于鼓励社会各界支持抗震救的税收政策1.1.自自20102010年年4 4月月1414日起，对单位和个体经营者将日起，对单位和个体经营者将自产、委托加工或购买的货物通过公益性社会团体、自产、委托加工或购买的货物通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门捐赠给受灾地区的，县级以上人民政府及其部门捐赠给受灾地区的，免征免征增值税、城市维护建设税及教育费附加。增值税、城市维护建设税及教育费附加。2.2.自自20102010年年4 4月月1414日起，对企业、个人通过公益日起，对企业、个人通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门向受灾地区性社会团体、县级以上人民政府及其部门向受灾

11、地区的捐赠，允许在当年企业所得税前和当年个人所得税的捐赠，允许在当年企业所得税前和当年个人所得税前前全额扣除全额扣除。3.3.财产所有人将财产（物品）直接捐赠或通过财产所有人将财产（物品）直接捐赠或通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门捐赠给公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门捐赠给受灾地区或受灾居民所书立的产权转移书据，受灾地区或受灾居民所书立的产权转移书据，免征印免征印花税。花税。2021/9/1810国家税务总局关于做好国家税务总局关于做好20092009年度企业所得税汇算清年度企业所得税汇算清缴工作的通知缴工作的通知(国税函国税函20101482010148号号)三、有关企业

12、所得税纳税申报口径三、有关企业所得税纳税申报口径根据企业所得税法精神，在计算应纳税所得额及根据企业所得税法精神，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。财务、会计规定计算。2021/9/1811 （二）资产损失税前扣除填报口径。（二）资产损失税前扣除填报口径。根据根据国家国家税务总局关于以前年度未扣除的资产损失企业所得税税

13、务总局关于以前年度未扣除的资产损失企业所得税处理问题的通知处理问题的通知（国税函（国税函20092009772772号）规定，企号）规定，企业资产损失发生年度扣除追补确认的损失后如出现亏业资产损失发生年度扣除追补确认的损失后如出现亏损，应调整资产损失发生年度的亏损额，并填报企业损，应调整资产损失发生年度的亏损额，并填报企业所得税年度纳税申报表附表四所得税年度纳税申报表附表四“弥补亏损明细表弥补亏损明细表”对对应亏损年度的相应行次。应亏损年度的相应行次。举例：举例：某企业某企业20082008年度应纳税所得额年度应纳税所得额100100万元，万元，20102010年审年审批确认批确认200820

14、08年资产损失年资产损失120120万元，则可以调整万元，则可以调整20082008年亏年亏损损-20-20万元。并在万元。并在20092009年申报表附表四中反映。年申报表附表四中反映。2021/9/1812（五）投资损失扣除填报口径（五）投资损失扣除填报口径 根据根据国家税务总局关于印发企业资产损失税国家税务总局关于印发企业资产损失税前扣除管理办法的通知前扣除管理办法的通知（国税发（国税发200920098888号）号）的规定，企业发生的投资（转让）损失应按实际确认的规定，企业发生的投资（转让）损失应按实际确认或发生的当期扣除，填报企业所得税年度纳税申报表或发生的当期扣除，填报企业所得税年

15、度纳税申报表附表三附表三“纳税调整明细表纳税调整明细表”相关行次，相关行次，对于长期股权对于长期股权投资发生的损失，企业所得税年度纳税申报表附表十投资发生的损失，企业所得税年度纳税申报表附表十一一“长期股权投资所得损失长期股权投资所得损失”“”“投资损失补充资料投资损失补充资料”的相关内容不再填报的相关内容不再填报。2021/9/1813国税发国税发200988200988号号 第三条第三条 企业发生的上述资产损失，应在按税收企业发生的上述资产损失，应在按税收规定实际确认或者实际发生的当年申报扣除，不得提规定实际确认或者实际发生的当年申报扣除，不得提前或延后扣除。前或延后扣除。因各类原因导致资

16、产损失未能在发生当年准确计因各类原因导致资产损失未能在发生当年准确计算并按期扣除的，经税务机关批准后，可追补确认在算并按期扣除的，经税务机关批准后，可追补确认在损失发生的年度税前扣除，并相应调整该资产损失发损失发生的年度税前扣除，并相应调整该资产损失发生年度的应纳所得税额。调整后计算的多缴税额，应生年度的应纳所得税额。调整后计算的多缴税额，应按照有关规定予以退税，或者抵顶企业当期应纳税款。按照有关规定予以退税，或者抵顶企业当期应纳税款。2021/9/1814关于做好关于做好20072007年度企业所得税汇算清缴工作的补充通年度企业所得税汇算清缴工作的补充通知知(国税函国税函2008200826

17、4264号号)二、关于股权投资转让所得和损失的所得税处理二、关于股权投资转让所得和损失的所得税处理问题问题（一）企业因收回、转让或清算处置股权投资而（一）企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的权益性投资转让损失，可以在税前扣除，但每发生的权益性投资转让损失，可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资收益和股权投资转让所得，超过部分可向的股权投资收益和股权投资转让所得，超过部分可向以后纳税年度结转扣除。以后纳税年度结转扣除。企业股权投资转让损失连续企业股权投资转让损失连续向后结转向后结转5 5年仍不能从股权投资收

18、益和股权投资转让所年仍不能从股权投资收益和股权投资转让所得中扣除的，准予在该股权投资转让年度后第得中扣除的，准予在该股权投资转让年度后第6 6年一次年一次性扣除。性扣除。2021/9/1815关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告 国家税务总局公告国家税务总局公告20102010年第年第6 6号号 根据根据中华人民共和国企业所得税法中华人民共和国企业所得税法第八条及第八条及其有关规定，现就企业股权投资损失所得税处理问题其有关规定，现就企业股权投资损失所得税处理问题公告如下：公告如下：一、企业对外进行权益性一、企业对外进行权益性(以下简称股权以下简称股权

19、)投资所投资所发生的损失，在经确认的损失发生年度，作为企业损发生的损失，在经确认的损失发生年度，作为企业损失在计算企业应纳税所得额时失在计算企业应纳税所得额时一次性扣除一次性扣除。二、本规定自二、本规定自20102010年年1 1月月1 1日起执行。本规定发布日起执行。本规定发布以前，企业发生的尚未处理的股权投资损失，按照本以前，企业发生的尚未处理的股权投资损失，按照本规定，准予规定，准予在在20102010年度一次性扣除年度一次性扣除。特此公告。特此公告。二二一一年七月二十八日年七月二十八日2021/9/1816国家税务总局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管国家税务总局关于跨地区经营建筑企业

20、所得税征收管理问题的通知理问题的通知国税函国税函20101562010156号号 一、实行总分机构体制的跨地区经营建筑企业应一、实行总分机构体制的跨地区经营建筑企业应严格执行国税发严格执行国税发200828200828号文件规定，按照号文件规定，按照“统一计统一计算，分级管理，就地预缴，汇总清算，财政调库算，分级管理，就地预缴，汇总清算，财政调库”的的办法计算缴纳企业所得税。办法计算缴纳企业所得税。2021/9/1817 二、建筑企业所属二级或二级以下分支机构直接二、建筑企业所属二级或二级以下分支机构直接管理的管理的项目部项目部(包括与项目部性质相同的工程指挥部、包括与项目部性质相同的工程指挥

21、部、合同段等合同段等)不就地预缴企业所得税，其经营收入、职不就地预缴企业所得税，其经营收入、职工工资和资产总额应汇总到二级分支机构统一核算，工工资和资产总额应汇总到二级分支机构统一核算，由二级分支机构按照国税发由二级分支机构按照国税发200828200828号文件规定的办号文件规定的办法预缴企业所得税。法预缴企业所得税。三、建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项三、建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，目部，应按项目实际经营收入的应按项目实际经营收入的0.2%0.2%按月或按季由总按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所，并由项目部向所在

22、地主管税务机关预缴。在地主管税务机关预缴。2021/9/1818 六、跨地区经营的项目部六、跨地区经营的项目部(包括二级以下分支机包括二级以下分支机构管理的项目部构管理的项目部)应向项目所在地主管税务机关出具应向项目所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的总机构所在地主管税务机关开具的外出经营活动税外出经营活动税收管理证明收管理证明，未提供上述证明的，项目部所在地主，未提供上述证明的，项目部所在地主管税务机关应督促其限期补办；管税务机关应督促其限期补办；不能提供上述证明的，不能提供上述证明的，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。同时，项目同时，项

23、目部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。2021/9/1819国税函国税函20092212009221号号关于二级分支机构的判定问题关于二级分支机构的判定问题二级分支机构是指总机构对其财务、业务、人员等直二级分支机构是指总机构对其财务、业务、人员等直接进行统一核算和管理的领取非法人营业执照的分支机构。接进行统一核算和管理的领取非法人营业执照的分支机构。总机构应及时将其所属二级分支机构名单报送总机构总机构应及时将其所属二级分支机构名单报送总机构所在地主

24、管税务机关，并向其所属二级分支机构及时出具所在地主管税务机关，并向其所属二级分支机构及时出具有效证明（支持证明的材料包括总机构拨款证明、总分机有效证明（支持证明的材料包括总机构拨款证明、总分机构协议或合同、公司章程、管理制度等）构协议或合同、公司章程、管理制度等）.以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构，无法以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构，无法提供有效证据证明其二级及二级以下分支机构身份的，应提供有效证据证明其二级及二级以下分支机构身份的，应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税，不执行国税视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税，不执行国税发发200820082828号的相关规定。

25、号的相关规定。2021/9/18202.2.权责发生制原则的运用存在的问题权责发生制原则的运用存在的问题所得税法所得税法第八条第八条 企业企业实际发生的实际发生的与取得收入有关与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。条例第九条条例第九条 企业应纳税所得额的计算，以企业应纳税所得额的计算，以权权责发生制为原则责发生制为原则，属于当期的收入和费用，属于当期的收入和费用，不论款项不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当

26、期的；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。门另有规定的除外。2021/9/1821国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知确认问题的通知(国税函国税函20102012010201号号)根据国税发根据国税发200631200631号规定精神和国税发号规定精神和国税发200931200931号第三条规定，房地产开发企业建造、开发号第三条规定，房地产开发企业建

27、造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。税所得额。2021/9/1

28、822税法规定哪些是支付时扣除？税法规定哪些是支付时扣除？国税函国税函200920093 3号号：“合理工资薪金合理工资薪金”，是指企，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定构制订的工资薪金制度规定实际发放实际发放给员工的工资薪给员工的工资薪金。金。条例条例第三十五条企业依照国务院有关主管第三十五条企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳缴纳的的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费

29、、生育保险费等基本社会保险费和住房公工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。积金，准予扣除。企业为投资者或者职工企业为投资者或者职工支付的支付的补充养老保险费、补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。的范围和标准内，准予扣除。2021/9/1823企业依照国家有关规定为特殊工种职工企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的支付的人身人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费。除的其他商业保险费。企业企业拨缴的拨

30、缴的工会经费，不超过工资薪金总额工会经费，不超过工资薪金总额2%2%的部的部分，准予扣除。分，准予扣除。企业参加财产保险，按照规定企业参加财产保险，按照规定缴纳的缴纳的保险费，准予保险费，准予扣除。扣除。企业根据生产经营活动的需要租入固定资产企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的支付的租赁费租赁费，按照以下方法扣除：以经营租赁方式发生的，按照以下方法扣除：以经营租赁方式发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；以融资租赁方租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；以融资租赁方式发生的租赁费支出，按照规定提取折旧费用，分期式发生的租赁费支出，按照规定提取折旧费用，分期扣除。扣除。2021/9/182

31、4哪些在发生时扣除？（条例规定）哪些在发生时扣除？（条例规定）企业在生产经营活动中企业在生产经营活动中发生的发生的合理的不需要资本化合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。的借款费用，准予扣除。企业在生产经营活动中企业在生产经营活动中发生的发生的利息支出，准予扣除利息支出，准予扣除企业在货币交易中，以及纳税年度终了时将人民币企业在货币交易中，以及纳税年度终了时将人民币以外的货币性资产、负债按照期末即期人民币汇率中以外的货币性资产、负债按照期末即期人民币汇率中间价间价折算为人民币时产生的汇兑损失折算为人民币时产生的汇兑损失，除已经计入有，除已经计入有关资产成本以及与向所有者进行利润分配相关的部分

32、关资产成本以及与向所有者进行利润分配相关的部分外，准予扣除。外，准予扣除。企业企业发生的职工福利费支出发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总，不超过工资薪金总额额14%14%的部分，准予扣除。的部分，准予扣除。2021/9/1825企业企业发生的职工教育经费支出发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总，不超过工资薪金总额额2.5%2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。税年度结转扣除。企业企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的按照发生额的60%60%扣除，不得超过收入的

33、扣除，不得超过收入的55。企业企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，不超过规定的部分，准予扣除；超过部分，准予在以不超过规定的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。后纳税年度结转扣除。企业企业发生的合理的劳动保护支出发生的合理的劳动保护支出，准予扣除。，准予扣除。企业发生的企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。的各项税金及其附加。2021/9/1826房地产预提费用特殊规定房地产预提费用特殊规定出包工程出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，未最终办理结算而未取得全额发票的

34、，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的但最高不得超过合同总金额的10%10%。公共配套设施公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。（已在售房合同、协议或算造价合理预提建造费用。（已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的）法规规定必须配套建造的）应向政府上交但尚未上交的应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物报批报建费用、物业完善费用业完善费用可以按规定预提。（企业承

35、担的物业管理可以按规定预提。（企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金）基金、公建维修基金或其他专项基金）2021/9/1827第三十条第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：企业下列成本应按以下方法进行分配：（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可

36、先按土地整体预算成本进行分配，税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。待土地整体开发完毕再行调整。2021/9/1828国税发国税发200880200880号号 在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。国税发国税发200888200888号号 加强发票核实工作，不符合规定的发票不得作为加强发票核实工作，不符合规定的发票不得作为税前扣除凭据。税前

37、扣除凭据。企便函【企便函【20092009】3333号号 企业与其他企业或个人共用企业与其他企业或个人共用水、电，无法取得水、电发票的，应以双方的租用合水、电，无法取得水、电发票的，应以双方的租用合同、电力和供水公司出具给出租方的原始水、电发票同、电力和供水公司出具给出租方的原始水、电发票或复印件、经双方确认的用水、电量分割单等凭证，或复印件、经双方确认的用水、电量分割单等凭证，据实进行税前扣除据实进行税前扣除2021/9/18293.3.视同销售计税基础调整存在的问题视同销售计税基础调整存在的问题(1)(1)新法规定新法规定：企业所得税法实施条例第二十五条企业所得税法实施条例第二十五条 企业

38、发企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。或者提供劳务。2021/9/1830国税函国税函20082008828828号号 一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产生改变，可

39、作为内部处置资产，不视同销售确认收入，不视同销售确认收入，相关资产的相关资产的计税基础延续计算计税基础延续计算。（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（二）改变资产形状、结构或性能；（二）改变资产形状、结构或性能；（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；营）；（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（五）上述两种或两种以上情形的混合；（五）上述两种或两种以上情形的混合；（六）其他不改变资产所有权属的用途。（六）其他不改变资产所有权属的用途。2021

40、/9/1831 二、企业将资产移送他人的下列情形，因二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定，应按规定视同销售确定收入。视同销售确定收入。（一）用于市场推广或销售；（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。（六）其他改变资产所有权属的用途。2021/9/1832国税发国税发200931200931号号 将开发产品用于捐

41、赠、赞助、职工福利、奖励、对外投将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或或利润利润)的实现。确认收入的实现。确认收入(或利润或利润)的方法和顺序为：的方法和顺序为：按本企业近期或本年度按本企业近期或本年度最近月份最近月份同类开发产品市场销同类开发产品市场销售价格确定；售价格确定；由主

42、管税务机关参照当地由主管税务机关参照当地同类开发产品同类开发产品市场公允价值市场公允价值确定；确定；按开发产品的按开发产品的成本利润率成本利润率确定。开发产品的成本利确定。开发产品的成本利润率不得低于润率不得低于15%,15%,具体比例由主管税务机关确定。具体比例由主管税务机关确定。2021/9/1833举例：某企业将成本是举例：某企业将成本是8080万元，售价是万元，售价是100100万元的一万元的一开发产品用于股东分配。当年利润开发产品用于股东分配。当年利润200200万元。万元。会计处理：会计处理：借：应付股息借：应付股息 85 85贷：开发产品贷：开发产品 80 80 应交税费应交税费

43、-营业税营业税 5 5税收调整：视同销售收入税收调整：视同销售收入100100，视同销售成本，视同销售成本8080，营，营业税金业税金5 5，调增，调增1515。应纳税所得额应纳税所得额=200+15=215=200+15=215？2021/9/1834如直接作销售处理如直接作销售处理借：银行存款借：银行存款 105 105 贷：产品销售收入贷：产品销售收入 100 100 营业税金及附加营业税金及附加-营业税营业税 5 5借：销售成本借：销售成本 80 80贷：开发产品贷：开发产品 80 80借：应付股息借：应付股息 105 105贷：银行存款贷：银行存款 105 105分析：实现利润分析：

44、实现利润=100-80-5=15=100-80-5=15万元万元应纳税所得额应纳税所得额=200+15=215=200+15=2152021/9/1835问题：拆迁补偿视同销售如何调整计税基础？问题：拆迁补偿视同销售如何调整计税基础？某房地产企业就地安置拆迁户某房地产企业就地安置拆迁户50005000平米，市场售价平米，市场售价80008000元，土地成本元，土地成本2 2亿元，建筑施工等其他开发成本亿元，建筑施工等其他开发成本80008000万元，总可售面积万元，总可售面积8000080000平米。则平米。则:1.1.实际所得实际所得=8000(80000-5000)-28000=32000

45、=8000(80000-5000)-28000=320002.2.税收处理：税收处理：视同销售收入视同销售收入=50000.8=400050000.8=4000 增加视同拆迁补偿支出增加视同拆迁补偿支出40004000万元万元,总成本：总成本：28000+4000=3200028000+4000=32000，单位成本：，单位成本：40004000税收所得税收所得=800080000-(28000+4000)=32000=800080000-(28000+4000)=320002021/9/1836 第三十一条第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下

46、列规定确定其成本：用权的，应按下列规定确定其成本：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1.1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地市场公允价值和土地使用权转移过程中应

47、支付的相关税费计算确认该项土使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。2021/9/1837 2.2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本关税费计算确

48、认该项土地使用权的成本。如涉及补价，。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。除应收到的补价款。（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应。如涉及

49、补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。2021/9/1838（2 2）买一赠一组合销售问题）买一赠一组合销售问题国税函国税函20082008875875号号 企业以企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。值的比例来分摊确认各项的销售收入。例：某房地产企业为促销，购买住房赠送车库。车库例：某房地产企业为促销，购买住房赠送车库。车库售价售价1010万，住房售价万，住

50、房售价9090万。按万。按9090万确认销售总收入。万确认销售总收入。帐务处理：借：银行存款帐务处理：借：银行存款 90 90 贷：销售收入贷：销售收入-住房住房 81 81 -车库车库 9 92021/9/18394.4.以前年度成本费用税收处理以前年度成本费用税收处理财税字财税字19961996079079号号 企业纳税年度内应计未计扣除项目，包括各类应企业纳税年度内应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用、应提未提折旧等，不得移转以后年度补计未计费用、应提未提折旧等，不得移转以后年度补扣。扣。第九条企业应纳税所得额的计算，第九条企业应纳税所得额的计算，以权责发生以权责发生制为原则，制为原则