房地产政策与制度.ppt

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1、房地产管理基本制度与政策柳州市房屋登记管理中心李珂璐2021/9/181第三章第三章房地产业概述房地产业概述v第一节房地产业概念P157-161v第二节住房制度概述P161-164v第三节房地产法律体系P164-1672021/9/182第一节房地产业概况v掌握：房地产业的基本概念P157v熟悉：房地产业的作用P158v了解：v（1）房地产业的细分P158v（2）房地产业的历史沿革P159-1612021/9/183房地产业的基本概念P157v房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。v房地产业的细分为:1、房地产经营开发、2、房地产中介服务、3、物业管理和其他房地产活动。v归属

2、行业：第三产业2021/9/184第二节住房制度概述v掌握：现行城镇住房政策v熟悉：城镇住房制度改革2021/9/185城镇住房制度改革（P161-162）v城镇住房制度改革：分三阶段1、试点探索阶段（19801991年）2、全面推进阶段（19922002）3、深化改革阶段（2003年以来）2021/9/1861、试点探索阶段（19801991年）1980年6月中共中央、国务院批转全国基本建设工作会议汇报提纲允许私人建房、买房和拥有自己的住房；v1982年试行公有住房补贴出售v1988年国务院第一次全国住房制度改革工作会议，“提租补贴”试点v1991年6月国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制

3、度改革的通知（国发199130）采取分步提租、积极组织集资合作建房、新房新制度、发展住房金融业等多项措施，推进城镇住房制度改革。2021/9/1872、全面推进阶段（19922002）v1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国发199443）明确建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。v1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发199823）城镇住房制度改革发生根本性改变。停止实物分房，实行住房分配货币化。2021/9/1883、深化改革阶段（2003年以来）v2003年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发2

4、00318）2021/9/189现行城镇住房政策v现行城镇住房政策：P162-164v住房供应政策v住房分配政策v配套改革（财政、金融、土地政策）P1642021/9/1810住房供应政策v住房供应政策：P162v1、商品房v2、保障性住房：包括廉租房和经济适用房v廉租房：套均40平方米，人均建面13平方米）v经济适用房：套均60平方米、拥有有限产权，5年后可转让。v3、政策性住房：（棚改安置房、限价商品房、公共租赁房、单位建设房）2021/9/1811住房分配政策v住房分配货币化v住房分配货币化包括：v1、工资v2、住房公积金（缴纳比例不低于上一年度月平均工资的5%）v3、住房补贴。2021

5、/9/1812第三节房地产法律体系v掌握：房地产法的概念与调整对象v熟悉：（1）房地产法律体系v（2）军事房地产法律政策规定2021/9/1813房地产法的概念与调整对象v房地产法的概念与调整对象P164v房地产法是调整房地产法律关系的法律规范的总称。v房地产法调整对象：v1、房地产开发关系v2、房地产交易关系v3、物业管理关系v4、房地产行政管理关系2021/9/1814城市房地产管理法的“345”v城市房地产管理法的“345”v3个备案：v房地产开发企业资质备案、商品房预售备案、房屋租赁备案。v4个合同：v土地使用权出让合同、房地产转让合同、抵押合同、租赁合同v5项基本制度：v（1）、国有

6、土地有偿、有限期使用制度；（2）、房地产价格评估制度；（3）、房地产成交价格申报制度；（4）、国家实行土地使用权登记发证制度；（5）、房屋所有权登记发证制度。2021/9/1815军事房地产法律政策规定v2000年中央军事委员会颁布中国人民解放军房地产管理条例2021/9/1816第四章建设用地制度与政策建设用地制度与政策v第一节中国现行土地制度概述P168-171v第二节集体土地征收P171-178v第三节国有建设用地P178-181v第四节集体建设用地P181-182v第五节国有土地使用权出让P183-191v第六节国有土地使用权划拨P191-193v第七节闲置土地的处理P193-194第

7、六章2021/9/1817第一节中国现行土地制度概述v熟悉：土地所有制P168v土地用途分：农用地、建设用地、未利用地v用途管制核心是：不能随意改变农用地的用途v了解：土地管理基本制度P1702021/9/1818土地所有制和土地管理基本制度v土地所有制：土地社会主义公有制（全民所有制、劳动人民集体所有制）P168v全民所有制：国有土地v劳动人民集体所有制：集体土地v“国有”“公有”，公有的概念大。v土地管理基本制度：P170v1、土地登记制度v2、土地有偿有限期使用制度v3、土地用途管制制度v4、耕地保护制度返回2021/9/1819第二节集体土地征收v熟悉：征收集体土地的政策规定P173v

8、征收集体土地补偿的范围和标准P177v了解：征收集体土地的工作程序P176v（注意：颁发土地证是用地单位向土地部门申请，由人民政府颁发土地证）2021/9/1820征收集体土地应遵守的原则v（1）珍惜耕地，合理利用土地的原则v（2）保证国家建设用地的原则v（3）妥善安置被征地单位和农民的原则v（4）有偿使用土地的原则v（5）依法征地的原则2021/9/1821征收集体土地的政策规定v征收土地批准权限的规定P173v1、征收土地实行两级审批制度，国务院和省级人民政府v国务院审批：（1）基本农田；（2）、基本农田以外的耕地超35公顷；（3）、其他土地超70公顷v（1公顷=1万平方米，1标准亩=66

9、6.66666平方米，1公顷=15亩）v省级人民政府：其他用地（报国务院备案）v2、征收农地，应先办理农地转用手续。2021/9/1822征收集体土地补偿的范围和标准v征收集体土地补偿的范围和标准P177v征收集体土地补偿：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费（1）土地补偿费土地补偿费：耕地：被征收前3年平均年产值的610倍v其他用地：省级人民政府制定标准（2）安置补助费安置补助费：按需安置的农业人口数计算，不是按实际人口计算。需安置的农业人口数=征收耕地数该地人均耕地占有量v耕地：每个人的标准：被征收前3年平均年产值的46倍，v上限：每公顷不超被征收前3年平均年产值的15倍v其他用

10、地：省级人民政府制定标准v土地补偿费土地补偿费+安置补助费安置补助费被征收前3年平均年产值的30倍（3）地上附着物和青苗补偿费地上附着物和青苗补偿费：省级人民政府制定标准返回2021/9/1823第三节国有建设用地v了解：v建设用地审查报批程序P178-180v临时用地的报批和使用P180-1812021/9/1824建设用地审查报批程序v建设用地审查报批程序P178180：v用地预审、申请用地、上报审批、组织实施、颁发建设用地批准书（划拨土地是国有土地划拨决定书和建设用地批准书）v注意：（1）颁发的不是土地证，而是国有土地划拨决定书和建设用地批准书；颁发部门：市、县人民政府土地管理部门（2）

11、上报审批的时限：P179：30日内拟定方案，5日内发出批复。2021/9/1825临时用地的报批和使用v临时用地的报批和使用P180-181v临时用地的使用期限：v不超过2年，2年重新办理。v因抢险救灾：6个月内补办。v返回2021/9/1826第四节集体建设用地v掌握：集体所有建设用地使用情形v了解：集体所有建设用地使用原则P1812021/9/1827集体所有建设用地使用情形v集体所有建设用地使用情形：P1811、乡镇企业用地2、村民建造住房3、乡（镇）、村公共设施、公益事业建设使用2021/9/1828集体所有建设用地使用原则v集体所有建设用地使用原则：P181v应当符合乡（镇）土地利用

12、总体规划；v符合土地利用年度计划；v符合村庄和集镇规划v坚持合理布局，综合开发，配套建设；v涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批。返回2021/9/1829第五节国有土地使用权出让v掌握：国有土地使用权出让政策P183-188v熟悉：国有土地使用权出让的概念及特征P183v了解：1、国有土地使用权出让合同P1892、国有土地使用权出让管理P1893、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股P1902021/9/1830国有土地使用权出让的概念及特征v国有土地使用权出让的概念及特征P183v1、土地出让金是土地整个使用期的地租v2、土地使用权出让是土地一级市场，由国家垄断。v3、集体土地不

13、经征收（成为国有土地）不得出让。v4、地下埋藏物归国家所有。v5、国有土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与使用人之间关于权利义务的经济关系。具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。2021/9/1831国有土地使用权出让政策v国有土地使用权出让政策：P183-188v1、国有土地使用权出让方式v2、国有土地使用权出让年限v3、土地使用权的收回v4、建设用地使用权终止2021/9/18321、国有土地使用权出让方式v1、国有土地使用权出让方式：协议、招标、拍卖P183-188v物权法第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。v工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同

14、一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。v严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。2021/9/18332、国有土地使用权出让年限v国有土地使用权出让年限：P187v（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。v土地使用权出让年限的始起日期应当确定为自领取或者颁发土地使用证之日起计算。2021/9/1834对国有土地使用权出让年限始起日期问题的批复对国有土地使用权出让年限始起日期问题的批复v【颁布单位】

15、国家土地管理局v【颁布日期】19960605v【实施日期】19960605v海南省土地管理局：v你局关于国有土地使用权出让年限的始起日期问题的请示（琼土用号）收悉。经研究，现批复如下：v一、关于土地使用权出让年限的始起日期问题。根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十六条“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权”和年月日国家土地管理局、国家工商行政管理局发布的国有土地使用权出让合同示范文本（宗地出让合同）第四条“本合同项下的土地使用权出让年限为年，自领取该宗地的中华人民共和国国有土地使用证之日起算”的规定以及年月日最高人民法院关于审理房

16、地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答中“出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效”的意见，土地使用权出让年限的始起日期应当确定为自领取或者颁发土地使用证之日起计算。2021/9/18353、土地使用权的收回v土地使用权的收回：P188v1、土地使用期限届满v2、因公共利益提前收回v3、使用者不履行土地使用权出让合v4、司法强制收回2021/9/18364、建设用地使用权终止v建设用地使用权终止：P188v1、土地灭失终止（如地震、水患）v2、土地使用者抛弃而终止2021/9/1837国有土地使用权出让合同v国有土地使用权出让合同：P189v国有土地使

17、用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。v出让合同包括三部分：v1、合同的正本、副本v2、土地使用权出让合同附件（建设技术指标）v3、补充合同2021/9/1838国有土地使用权出让管理v国有土地使用权出让管理：P189v出让管理权限：国有土地使用权出让由市、县人民政府负责，具体方案由土地管理部门实施。v国有土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，签订后60日内交付全部土地出让金。v出让后土地使用管理：2021/9/1839出让后土地使用管理v出让后土地使用管理：P189v未按合同规定和城市规划的要求开发利用的：由市、县人民政府土地管理部门进行纠正，并

18、可处以：警告、罚款、无偿收回土地使用权的处罚。改变土地用途的：须经出让方同意，土地和规划部门批准，重新签订出让合同，调整出让金，并办理登记。2021/9/1840国有土地租赁国有土地租赁P190-191（国土资源部关于印发规范国有土地租赁若干意见的通知国土资发(1999)222号）1、租赁期六个月以上的国有土地租赁，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订租赁合同，土地租赁合同可以转让。2、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法

19、登记。3、承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。2021/9/1841国有土地租赁4、承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。5、地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。6、在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。2021/9/1842国有土地使用权作价出资或入股v国有土地使用权作

20、价出资或入股：P191v是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新企业，土地使用权由新企业。v企业改制用得较多。返回2021/9/1843第六节国有土地使用权划拨v熟悉：v土地使用权划拨的概念P191v划拨土地使用权的范围P192v划拨土地的管理P1921932021/9/1844土地使用权划拨的概念v概念：指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。P191v取得方式：v1、缴纳补偿、安置等费用后取得v2、无偿取得v除法律、法规规定外，划拨土地无使用期限限制，但未经许可不得转让、抵押、出租。2

21、021/9/1845土地使用权划拨的概念v国有土地使用权的划拨需要经过申请、审核、划拨、登记等程序。v在法律没有规定前，下列土地均按划拨土地进行管理：v（1）在城市范围内的土地v（2）城市范围外的国有土地，v（3）除出让土地以外的土地。2021/9/1846划拨土地使用权的范围P192v根据土地管理法第54条和城市房地产管理法第23条的规定，国有土地使用权划拨适用于以下范围：(1)、国家机关用地和军事用地。(2)、城市基础设施用地和城市公益事业用地。(3)、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。(4)、法律、行政法规规定的其他用地。2021/9/1847划拨土地的管理P192193v划拨土

22、地的转让：最高人民法院关于审最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（国家禁止国有划拨土地使律问题的解释（国家禁止国有划拨土地使用权人在未取得出让土地使用权证书的情况用权人在未取得出让土地使用权证书的情况下迳行转让。）下迳行转让。）v1、国有划拨土地使用权人应当先行与市、国有划拨土地使用权人应当先行与市、县人民政府的土地管理部门签订土地出让合县人民政府的土地管理部门签订土地出让合同同,缴纳土地出让金，取得国有土地使用权。缴纳土地出让金，取得国有土地使用权。v2、不办理出让手续的，转让方应将所获收、不办理出让手续的，转让方应将所获

23、收益中的土地收益上缴国家益中的土地收益上缴国家。2021/9/1848划拨土地的出租P192v房屋所有权人以营利为目的，将划拨土地上的建筑物出租的，应在租金中的土地收益上缴土地收益上缴国家国家。v用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途，不宜办理土地出让的，可以实行租赁。v租赁期六个月以上的国有土地租赁，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订租赁合同。2021/9/1849划拨土地的抵押P192v设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。v因抵押划拨土地使用权造成土地

24、使用权转让的，应办理出让手续并缴纳地价款后，才能变更。2021/9/1850国有企业改革中划拨土地的处置v国有企业改革中划拨土地的处置方式：P192v1、国有土地出让v2、国有土地租赁v3、作价出资（入股）v4、保留划拨土地使用权2021/9/1851企业改革中采取出让或出租方式的情况v企业改革中采取出让或出租方式的情况：P192v国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；v国有企业改组为股份合作制的；v国有企业租赁经营的；v非国有企业兼并国有企业的。2021/9/1852企业改革中保留划拨方式的情况v下列情况经批准可保留划拨土地使用权：P193继续作为城市基础设施用地，公

25、益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；国有企业改造或改组为国有独资公司的。v其中、项保留划拨土地方式的期限不超过5年。2021/9/1853例题v对国有企业改革中涉及的划拨建设用地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取()方式予以处置。A建设用地使用权出让B、建设用地使用权租赁C建设用地使用权作价出资(入股)D保留划拨用地E建设用地使用权抵押v答案：ABCD2021/9/1854某国营百货公司，

26、经批准进行企业改制。按照法律规定，政府通常应优先以()作为该公司土地资产处置方式。A出让B授权经营C划拨D作价入股2021/9/1855答案：Av法规考核点。国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定(1998年2月17日国家土地管理局令第8号)规定，国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。v对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。2021/9/1856国家无偿收回划拨土地使用权P193v无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，

27、市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。v市、县人民政府无偿收回其划拨土地使用权的七种原市、县人民政府无偿收回其划拨土地使用权的七种原因：因：1、因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地，2、根据城市建设发展需要和城市规划的要求，3、司法部门没收4、土地使用者抛弃使用权5、位经原批准机关同意，连续2年未使用6、不按批准用途使用土地7、铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。返回2021/9/1857第七节闲置土地的处理v熟悉：闲置土地的范围及处理规定P193-194v1999年4月闲置土地处置办法（中华人闲置土地处置办法（中华人民共和国国土资源部令民共和国国土资源部令第5号）20

28、21/9/1858闲置土地的范围v闲置土地的范围：P193v未按国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书规定日期开发建设的，v自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；v已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25且未经批准中止开发建设连续满1年的；v法律、行政法规规定的其他情形。2021/9/1859闲置土地的处理规定v处置方案可以选择下列方式：P194v（一）延长开发建设时间，但最长不得超过1年；v（二）改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；v（三）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备

29、后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；v（四）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；v（五）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；v（六）政府收回土地，并与土地使用者签定收回协议。v（七）对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，政府与土地使用者协商解决。2021/9/1860土地闲置费P194v在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地：v超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。v已经办理审批手续

30、的非农业建设占用耕地，1年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；2021/9/1861无偿收回土地使用权P194v连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。v无偿收回国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达收回国有土地使用权决定书，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书。返回2021/9/1862第六章规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策v第一节城乡规划管理P209-221v第二节勘察设计管理P221-225v第三节建设工程招

31、投标与监理P225-232v第四节建设工程施工与质量管理P232-240第七章2021/9/1863第一节城乡规划管理v掌握：城市规划管理v熟悉：城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理v了解：v城乡规划的基本概念v城镇体系规划2021/9/1864城乡规划的基本概念P209v城乡规划法2007年10月28日通过，2008年1月1日起实行。v城乡规划：是各级政府（1）、统筹安排城乡发展建设空间布局，（2）、保护生态和自然环境，（3）、合理利用自然资源，（4）、维护社会公正与公平的重要依据，具有重要公共政策的属性。v城乡规划包括：城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。v城市规划、镇规划分为：总

32、体规划和详细规划。v详细规划分为：控制性详细规划和修建性详细规划。2021/9/1865城镇体系规划v我国已经形成一套由国土规划城镇体系规划城市总体规划城市分区规划城市详细规划等组成的空间规划系列。v城镇体系规划处于对国土规划和城市总体规划进行衔接的重要地位。城镇体系规划既是城市规划的组成部分，又是区域国土规划的组成部分。2021/9/1866城镇体系规划的划分v城镇体系规划一般分为4个基本层次：v全国城镇体系规划、v省域城镇体系规划（或自治区域）、v市域城镇体系规划（包括直辖市、市和有中心城市依托的地区、自治州、盟域）、v县域城镇体系规划（包括县、自治县、旗、自治旗域）。v城镇体系规划区域范

33、围一般按行政区划定。规划期限一般为二十年。2021/9/1867城镇体系规划的编制P210v全国城镇体系规划：国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制，由国务院城乡规划主管部门报国务院审批。v省域城镇体系规划：省、自治区人民政府组织编制，报国务院审批。v省域城镇体系规划的内容：城乡空间布局和规模控制，重大基础设施的布局，为保护生态环境、资源等需严格控制的区域。2021/9/1868城市规划管理P210v城市规划管理：城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理制度v城市规划的基本内容：总体规划和详细规划v详细规划分：控制性详细规划和修建性详细规划v总体规划：期限为20年v总体规划内容：（1）、城市、

34、镇的发展布局，（2）功能分区（3）用地布局（4）综合交通安全体系（5）禁止、限制和适宜建设的地域范围（6）各类专项规划。v总体规划强制性内容：（1）、建设用地规模（2）基础设施和公共服务设施用地（3）水源地和水系（4）基本农田和绿化用地（5）环境保护（6）自然与历史文化遗产保护（7）防灾减灾2021/9/1869城市规划的编制和审批P211规划名称规划名称编制者编制者审批程序审批程序城市总体规划城市总体规划城市人民政府城市人民政府直辖市直辖市国务院审批国务院审批省会、国务院确定的省会、国务院确定的城市城市报省级政府同意后，报省级政府同意后，国务院审批国务院审批其他城市其他城市省级政府审批省级政

35、府审批县政府所在地县政府所在地报上一级政府（市）报上一级政府（市）其他镇其他镇报上一级政府（县）报上一级政府（县）控制性详细规控制性详细规划划规划主管部门规划主管部门市、县级由本级人民市、县级由本级人民政府批准政府批准报本人大常委会和上报本人大常委会和上一级政府备案一级政府备案镇一级的控制性规划，镇一级的控制性规划，由上一级政府批准由上一级政府批准修建性详细规修建性详细规划划规划主管部门和镇规划主管部门和镇政府政府2021/9/1870城市规划的编制和审批v市、县城市总体规划：公告时间不少于30天，在报上一级政府审批时，市一级，先经本级人民代表大会常务委员会审议，镇一级，先经镇人民代表大会审议

36、。v修建性详细规划应符合控制性详细规划要求；v控制性详细规划应符合总体规划要求。v规划修改：修改后重新按审批程序报批。2021/9/1871城市规划的实施P213-216v城市规划的实施管理：报建审批管理和批后管理两部分v报建审批管理：“两证一书”：建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证v注意：建设项目选址意见书只针对划拨用地上大、中型项目，划拨用地上的其他建设项目不需申请。v建设用地规划许可证：签订土地出让合同后申请办理。v批后管理：对违章建设和违章占地的查禁。2021/9/1872城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理制度v城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理制度P219v紫线：历史

37、文化街区、历史建筑保护范围界线。v绿线：各类绿地范围的控制线v蓝线：地表水与控制的地域界线v黄线：城市基础设施用地控制界线（交通、供水、环境卫生、供燃气、消防、通信设施）2021/9/1873城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理制度v紫线范围内的各类建设的规划审批，实行备案制度。（建设主管部门、直辖市规划行政主管部门）v蓝线管理：P220向建设主管部门申请规划许可。禁止：（1）违反要求的建设活动，（2）擅自填埋、占用水域（3）影响水系安全的爆破、采石、取土（4）擅自建排污设施（5）其他对水系保护构成破坏的活动。返回2021/9/1874第二节勘察设计管理v了解：勘察设计管理P221-2252021/

38、9/1875勘察设计资质管理资质名称资质名称资质等级资质等级工程范围工程范围工程勘察综合资质工程勘察综合资质只设甲级只设甲级承接全部业务（除海洋承接全部业务（除海洋工程）工程）工程勘察专业资质工程勘察专业资质设甲、乙（部分设丙级设甲、乙（部分设丙级）承接与专业相对应的工承接与专业相对应的工程程工程勘察劳务资质工程勘察劳务资质不分级不分级接岩土工程治理、工程接岩土工程治理、工程钻探、凿井钻探、凿井工程设计综合资质工程设计综合资质只设甲级只设甲级工程设计行业资质工程设计行业资质设甲、乙（部分设丙级）设甲、乙（部分设丙级）工程设计专业资质工程设计专业资质设甲、乙（部分设丙级）设甲、乙（部分设丙级）建

39、筑专业到丁级建筑专业到丁级工程设计专项资质工程设计专项资质设甲、乙（部分设丙级）设甲、乙（部分设丙级）2021/9/1876第三节建设工程招投标与监理v了解：建设工程招投标与监理P225-231v建设工程招投标代理机构资格分：甲、乙两级P226v监理管理：P229、P231v监理企业资质：设甲、乙、丙级（P231）v监理基本方法是“控制”，基本工作：“三控”（进度、投资、质量控制），“两管”（合同管理和信息管理），“一协调”全面协调。（P229）2021/9/1877第四节建设工程施工与质量管理v掌握：施工许可制度P233v熟悉：v建设工程的竣工验收管理P238v质量管理制度P234v质量保修

40、办法P237（保修期的计算）v了解：v建设工程项目报建制度P232v建筑施工企业资质管理P239v注册建造师制度P2402021/9/1878建筑工程施工许可管理建筑工程施工许可管理v建筑工程施工许可管理办法建筑工程施工许可管理办法(1999年10月15日建设部令第71号发布，根据2001年7月4日建设部发布关于修改建筑工程施工许可管理办法的决定修正)2021/9/1879施工许可管理施工许可管理v施工许可制度：施工许可制度：P233-234v工程投资在工程投资在30万以下或建筑面积万以下或建筑面积300平方米以下的建平方米以下的建筑工程可以不办施工许可证。筑工程可以不办施工许可证。v取得施工

41、许可证后三个月开工。建设单位应当自领取取得施工许可证后三个月开工。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过三个月。延期以两次为限，每次不超过三个月。P234v按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。程，不再领取施工许可证。v必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开

42、工。证的，一律不得开工。2021/9/1880质量管理制度v质量管理制度质量管理制度P234v2000年年1月国务院发布建设工程质量管理月国务院发布建设工程质量管理条例条例v条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。程、线路管道和设备安装工程及装修工程。v发生质量事故，应发生质量事故，应24小时内上报建设行政主小时内上报建设行政主管部门和其他部门。管部门和其他部门。P2372021/9/1881质量保修办法v质量保修办法质量保修办法P237v房屋建筑工程质量保修办法（中华人民共房屋建筑工程质量保修办法（中华人民共和国建设部

43、令第和国建设部令第80号）号）2000年年6月月26日日v房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。v在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。建筑工程质量缺陷的责任方追偿。P2382021

44、/9/1882建设工程项目报建制度v建设工程项目报建制度建设工程项目报建制度P232v建设工程项目报建管理办法（建建设工程项目报建管理办法（建1994482号）号）v报建内容主要包括：（一）工程名称；（二）建报建内容主要包括：（一）工程名称；（二）建设地点；（三）投资规模；（四）资金来源；设地点；（三）投资规模；（四）资金来源；（五）当年投资额；（六）工程规模；（七）开（五）当年投资额；（六）工程规模；（七）开工、竣工日期；（八）发包方式；（九）工程筹工、竣工日期；（八）发包方式；（九）工程筹建情况；建情况；2021/9/1883报建程序v报建程序：报建程序：P232v（一）建设单位到建设行政

45、主管部门或其（一）建设单位到建设行政主管部门或其授权机构领取工程建设项目报建表；授权机构领取工程建设项目报建表；v（二）按报建表的内容及要求认真填写；（二）按报建表的内容及要求认真填写；v（三）向建设行政主管部门或其授权机构（三）向建设行政主管部门或其授权机构报送工程建设项目报建表，并按要求进行报送工程建设项目报建表，并按要求进行招标准备。招标准备。2021/9/1884建设工程的竣工验收管理v建设工程的竣工验收管理P238v房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法（管理办法（2000年年4月月4日建设部令第日建设部令第78号号发布，发布，2009年

46、年10月月19日修改）日修改）v第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起合格之日起15日内，依照本办法规定，向工日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。门（以下简称备案机关）备案。2021/9/1885工程竣工验收提交材料P239v（1）工程竣工验收备案表工程竣工验收备案表；v（2）工程竣工验收报告工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、施工许可证号，施

47、工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；v（3）法律、行政法规规定应当由）法律、行政法规规定应当由规划、环保规划、环保等部门出具的认可等部门出具的认可文件或者文件或者准许使用文件准许使用文件；v（4）法律规定应当由）法律规定应当由公安消防部门公安消防部门出具的对大型的人员密集场出具的对大型的人员密集场所

48、和其他特殊建设工程所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件验收合格的证明文件；v（5）施工单位签署的工程）施工单位签署的工程质量保修书质量保修书；v（6）法规、规章规定必须提供的）法规、规章规定必须提供的其他文件其他文件。v（7）商品房还须提交）商品房还须提交住宅质量保证书和住宅使用说明书住宅质量保证书和住宅使用说明书。2021/9/1886建筑施工企业资质管理v建筑施工企业资质管理P239v建筑业企业资质管理规定已于建筑业企业资质管理规定已于2006年年12月月30日经建设部第日经建设部第114次常务会议讨论通过，次常务会议讨论通过，现予发布，自现予发布，自2007年年9月月1日起施行。日起施

49、行。v建筑业企业资质分为三个序列：建筑业企业资质分为三个序列：P239v1、施工总承包、施工总承包v2、专业承包、专业承包v3、劳务分包。、劳务分包。2021/9/1887建筑施工企业资质管理P240企业类型企业类型承包情况承包情况分包情况分包情况施工总承包企业施工总承包企业承接施工总承包工承接施工总承包工程，各专业工程，程，各专业工程，可全部自行施工可全部自行施工也可以将专业工程或也可以将专业工程或劳务作业，依法分包劳务作业，依法分包给具有相应资质的专给具有相应资质的专业承包企业或劳务分业承包企业或劳务分包企业。包企业。专业承包企业专业承包企业承接施工总承包企承接施工总承包企业分包的专业工程

50、业分包的专业工程和建设单位依法发和建设单位依法发包的专业工程。可包的专业工程。可自行施工自行施工也可以将劳务作业依也可以将劳务作业依法分包给具有相应资法分包给具有相应资质的劳务分包企业。质的劳务分包企业。劳务分包企业劳务分包企业承接施工总承包企承接施工总承包企业或专业承包企业业或专业承包企业分包的劳务作业分包的劳务作业无无2021/9/1888建筑施工企业资质管理P240v取得施工总承包资质的企业（以下简称施工总承包企业），可以承接施工总承包工程。施工总承包企业可以对所承接的施工总承包工程内各专业工程全部自行施工，也可以将专业工程或劳务作业依法分包给具有相应资质的专业承包企业或劳务分包企业。取