房地产企业成本核算与扣除实务.ppt
《房地产企业成本核算与扣除实务.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产企业成本核算与扣除实务.ppt(41页珍藏版)》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、蔡博士房地产精典讲座系列蔡博士房地产精典讲座系列 成本策略成本策略 成本核算与税前扣除操作实务成本核算与税前扣除操作实务2021/9/181 著名财税专家,中央财经著名财税专家,中央财经大学税务学院税收与财务管理大学税务学院税收与财务管理系主任。系主任。中国第一位税务会计中国第一位税务会计与与税务筹划博士,中国社会科税务筹划博士,中国社会科学院博士后。被业界誉为学院博士后。被业界誉为“用用第三种眼光看税收筹划第三种眼光看税收筹划”的奇的奇才。兼任才。兼任阳光财税丛书阳光财税丛书编编委会主任,中经阳光税收筹划委会主任,中经阳光税收筹划事务所首席专家、中财税务顾事务所首席专家、中财税务顾问网首席顾
2、问。问网首席顾问。主讲嘉宾:主讲嘉宾:蔡蔡 昌昌/博士博士 2021/9/1821成本结构成本结构 开发项目成本开发项目成本2021/9/183 房地产成本核算的步骤:房地产成本核算的步骤:1 1、确定成本对象、确定成本对象 2 2、确定成本项目、确定成本项目 3 3、将成本支出计入成本对象具体项目、将成本支出计入成本对象具体项目 4 4、确定已销开发产品成本、确定已销开发产品成本 比较与掌握比较与掌握:确定成本对象的原则?:确定成本对象的原则?会计核算与税法要求的差异会计核算与税法要求的差异如何确定成本对象?如何确定成本对象?2021/9/184 土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费
3、 前期工程费前期工程费 建筑安装工程费建筑安装工程费 基础设施建设费基础设施建设费 公共配套设施费公共配套设施费 开发间接费开发间接费 请分析请分析:哪些成本项目可控哪些成本项目可控?房地产六大成本项目房地产六大成本项目2021/9/185 为取得土地开发使用权(开发权)而发生的各项费用。主要包括以下项目:1、土地买价(出让金)2、大市政配套费 3、契税 4、耕地占用税 5、土地使用费 6、土地闲置费 注意国家相关政策。土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费2021/9/186 7、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费 8、拆迁补偿支出 9、安置及动迁支出 10、回迁房建造支出 11
4、、农作物补偿费 12、危房补偿费土地征用费及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费2021/9/187 项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。下列费用可否列入前期工程费:1、报批报建费 2、临时设施费前期工程费前期工程费2021/9/188 开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用,主要包括开发项目建筑工程费和安装工程费等。自营方式发生的建筑安装工程费和以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费。一般称为“建安成本”。建筑安装工程费建筑安装工程费2021/9/189 开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气
5、、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。基础设施建设费基础设施建设费2021/9/1810 开发项目在开发过程中所发生的、独立的非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠予地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。公共配套设施费公共配套设施费2021/9/1811 企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。运用:开发间接费与管理费用的区别开发间接费开发间接费2021/9/18122 2成
6、本核算成本核算:核算过程与技巧核算过程与技巧2021/9/1813会计相关规定会计相关规定 企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。计量和报告。对于房地产企业所发生的成本支出,能够分对于房地产企业所发生的成本支出,能够分清成本核算对象的,可直接计入成本核算对清成本核算对象的,可直接计入成本核算对象的相应成本项目;应由两个或两个以上的象的相应成本项目;应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用,可通过相应明细成本核算对象负担的费用,可通过相应明细科目进行归集,再按一定标准分配计入各成科目进行归集,再按一定标准分配计入各成本核算对象。本核算对象。
7、如何计入成本对象和成本项目如何计入成本对象和成本项目2021/9/1814税法相关规定税法相关规定 企业在进行成本、费用的核算与扣除时,企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品计税成必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。计税成本。企业发生的期间费用、已销开发产品计税企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。期按规定扣除。如何计入成本对象和成本项目如何计入成本对象和成本项目2021/9/1815税法相
8、关规定税法相关规定 已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本 按当期已实现销售的可售面积和可售面积单按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。计算公式如下:位工程成本确认。计算公式如下:可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总成本成本对象总可售面积成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售已实现销售的可售面积面积可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本如何计入成本对象和成本项目如何计入成本对象和成本项目2021/9/1816 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热
9、力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施:套设施:(1 1)属于非营利性且产权属于全体)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。公共配套设施费的有关规定进行处理。(2 2)属于营利性的,或产权归企业所有的,或)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其用事业单位以外其
10、他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。外,其他一律按建造开发产品进行处理。如何计入成本对象和成本项目如何计入成本对象和成本项目2021/9/1817 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造位给予
11、的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。额。如何计入成本对象和成本项目如何计入成本对象和成本项目2021/9/1818企业开发、建造的开发产品应按制造成本法企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中,应计入开发产品成进行计量与核算。其中,应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象,共同成象的间接成本,直接计入成本对象,共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成
12、本对象,益的原则和配比的原则分配至各成本对象,具体分配方法可按以下规定选择其一:具体分配方法可按以下规定选择其一:1 1占地面积法占地面积法 按已动工开发成本对象占地面积占开发用地按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。总面积的比例进行分配。开发产品采用制造成本法核算开发产品采用制造成本法核算2021/9/1819 2 2建筑面积法建筑面积法 按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。总建筑面积的比例进行分配。3 3直接成本法直接成本法 按期内某一成本对象的直接开发成本占期内按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全
13、部成本对象直接开发成本的比例进行分配全部成本对象直接开发成本的比例进行分配 4 4预算造价法预算造价法 按期内某一成本对象预算造价占期内全部成按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。本对象预算造价的比例进行分配。开发产品采用制造成本法核算开发产品采用制造成本法核算2021/9/1820 1 1土地成本的分配土地成本的分配 土地成本,一般按占地面积法进行分配。如土地成本,一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次土地开发同时连结房地产开发的,属于一次
14、性取得土地分期开发房地产的情况,其土地性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。再行调整。共同成本的分配共同成本的分配2021/9/1821 2 2公共配套设施开发成本公共配套设施开发成本 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。施开发成本,应按建筑面积法进行分配。3 3借款费用借款费用 借款费用属于不同成本对象共同负担的,按借款费用属于不同成本对象共同负担的,按直接
15、成本法或按预算造价法进行分配。直接成本法或按预算造价法进行分配。4 4其他成本项目其他成本项目 其他成本项目分配法由企业自行确定。其他成本项目分配法由企业自行确定。共同成本的分配共同成本的分配2021/9/1822 1 1通过市场正常购买的土地使用权通过市场正常购买的土地使用权 计税成本计税成本=购买价款购买价款+契税契税+相关交易费用相关交易费用 2 2接受别的企业(单位)以股权形式投入接受别的企业(单位)以股权形式投入的土地使用权的土地使用权 计税成本计税成本=市场公允价值市场公允价值+相关税费相关税费+(-)补)补价价 土地使用权的计税成本问题土地使用权的计税成本问题2021/9/182
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产企业 成本核算 扣除 实务
限制150内