_ST铜城：房地产估价报告（一） (1).docx

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1、北京中诚亿房地产评估有限责任公司 房 地 产 估 价 报 告 项 目 名 称：海淀区四季青乡龚村(阜石路69号) 北京锦绣大地绿色安全食品物流港一期工程地下二层车库现值评估 受托估价单位：北京中诚亿房地产评估有限责任公司 估 价 人 员: 田春圃 何 杰 詹学斌 委托估价人： 北京锦绣大地农业股份有限公司 估 价 日 期： 2008年3月20日至2008年3月24日 估价报告编号：京房中诚估字2008-13-12号 目 录 一、 致委托方函-2 二、 估价师声明-3 三、 估价的假设和限制条件-4 四、 估价结果报告-5-9 （一） 委托方 （二） 估价方 （三） 估价对象 （四） 估价目的

2、（五） 估价时点 （六） 价值定义 （七） 估价依据 （八） 估价原则 （九） 估价方法 （十） 估价结果 （十一） 估价人员 （十二） 估价作业日期 （十三） 估价报告应用的有效期 五、 估价技术报告-10-16 （一） 个别因素分析 （二） 区域因素分析 （三） 市场背景因素分析 （四） 最高最佳使用分析 （五） 估价方法选用 （六） 估价测算过程 （七） 估价结果确定 六、 附件-17 致 委 托 方 函 北京锦绣大地农业股份有限公司： 受贵公司委托，我公司对贵公司所有的国有土地使用权证【京海国用（2005出）第3298号】与房屋所有权证【京房权证海其字第 0082458号】以及房屋测绘

3、报告中所列房地产，在估价时点2008年3 月20日的市场价值进行了评估。 估价对象情况：位 置：北京市海淀区四季青乡龚村(海淀区阜石路69号) 用 途：综合(车库) 结 构：钢架 项目总土地面积：60463.80平方米项目总建筑面积：132517.59平方米 本次评估的建筑面积：15384.89平方米(地下车库) 本次评估的土地面积：7025.06平方米(分摊) 容 积 率：2.19 经过客观，公正的评估，确定该房地产在估价时点2008年3月20日的市场价值为： 总 价：11609.44万元 大写金额：壹亿壹仟陆佰零玖万肆仟肆佰元人民币其 中：土地价值：4507.77万元房屋价值：7101.6

4、7万元 评估的详细结果，过程及有关说明，请见附后的房地产估价结果报告及房地产估价技术报告。 顺致商安 北京中诚亿房地产评估有限责任公司 2008年3月24日 估 价 师 声 明 我们郑重声明： 1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4. 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5. 我们已对本

5、估价报告中的估价对象进行了实地勘查。 6. 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7. 本报告估价时点为2008年3月20日的房地产市场价值，报告有效期为壹年，随着时间的推移，该评估需作相应的调整甚至重估。 8. 本评估报告仅供委托方用于将该估价对象投资入股。 9. 本报告建筑面积是依据委估方提供的房屋测绘报告确定的。 估价师签字: 2008年3月24日 估价的假设和限制条件 1. 本次估价是严格按照房地产估价的原则和程序进行的，所评出的2008年3月20日的房地产现值，随着时间推移和房地产市场情况的变化，该价格需作相应调整。 2. 本报告所称评估价格，系指我们对所评估房地产在现有用途不变并持

6、续经营，以及现状和外部经济环境保持一致前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公允价格意见。 3. 本次评估的结果用于确定房地产现值。 4. 本报告是在委托方提供基础文件、有关数据资料的基础上做出的。委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。 5. 本报告未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产价格的影响。 6. 本报告含有若干附件，它构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。 7. 本评估报告仅供委托方用于将该估价对象投资入股。 8. 本报告建筑面积是依据委估方提供的房屋测绘报告确定的。 房地产估价结果报告 一、 委托方： 委托单位：北京锦

7、绣大地农业股份有限公司单位地址：北京市海淀区海淀大街35号 法定代表人：于洋 二、 估价方： 单位名称：北京中诚亿房地产评估有限责任公司单位地址：北京市东城区和平里北街5号综合楼资质证书号：京建房估资准字2001第0065号 法人代表：田春圃 三、 估价对象 委估对象为位于海淀区四季青乡龚村(阜石路69号)北京锦绣大地农业股份有限公司所有的北京锦绣大地绿色安全食品物流港一期工程地下二层车库房地产。 土地权属状况： 根据委估方提供的国有土地使用权证【京海国用（2005出）第 3298号】，委估对象用地面积为60463.80平方米，土地性质为国有土地，取得方式为出让，土地用途为综合(车库)。 宗地

8、四至： 东至：道路 南至：阜石路西至：小府路 北至：田村路建筑物状况： 根据委估方提供的房屋所有权证【京房权证海其字第0082458 号】，总建筑面积为132517.59平方米，本次评估的建筑面积为15384.89 平方米，容积率为2.19。 序号 部位及房号 位置 建筑面积(M2)建筑结构用途 成 新 率 1 车库 地下二层 15384.89 钢架 车库 九点五 总计 - - 15384.89 - - - 基础设施及配套状况：宗地开发程度达到七通。临街，交通状况良好，出行方便。 他项权利状况：至估价时点委估对象未设定抵押、租赁等他项权利。 四、 估价目的 为委托方投资入股而确定该房地产的市场

9、价值提供参考依据。 五、 估价时点 2008年3月20日 六、 价值定义 本次评估的结果指上述房地产在估价时点2008年3月20日现状条件下的市场价值。即包括土地开发费、建筑费用、客观合理的利润、利息、税费等。 七、 估价依据 1、有关政策法规和文件： （1） 中华人民共和国土地管理法； （2） 中华人民共和国城市房地产管理法； （3） 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例； （4） 城镇房地产估价规范。 2、委估方提供的资料 （1） 国有土地使用权证 【京海国用（2005出）第3298号】 （2） 房屋所有权证 【京房权证海其字第0082458号】 （3） 房屋测绘报告局部 （

10、4） 委托方营业执照 3、估价方掌握的有关资料及估价人员实地勘察所获取的资料。 八、估价原则： 从实际出发，认真进行调查研究和实地勘察，按照有关法规和技术规程，实事求是，在客观、公正、独立的原则基础上，对委估对象进行估价的同时，我们还遵循了以下原则： 1、 替代原则 房地产价格遵循替代规律，其价格受具有相同使用功能的物业，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。 2、 供需原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需大于求，价格就会提高，否则价格就会降低。由于房地产与一船商品相比，具有独特的人文和自然条件，因

11、此形成了自己的供求规律，主要表现在其价格容易形成垄断，所以房地产价格形成于不完全竞争的市场。 3、 高最佳使用原则 由于房地产具有用途的多样性和适应性，这就使土地的使用产生了竞争、优选的问题。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，且是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价格的使用。房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。 4、 综合分析原则 房地产价格受自然、社会、经济、政治、政策等诸多因素的影响，因此，评估时要充分考虑影响其价格的多种因素，抓住主导因素，进行综合比较分析，这样才能评估出比较合理并切合实际的房地产价格。 九、估价方法 随着房

12、地产估价业的发展，国际上创立了几种通用的估价方法，如市场比较法、成本法和收益还原法等方法，这些方法都有自己的特点和适用范围。由于不适宜的估价方法可能使估价结果产生较大误差，因此在进行房地产评估时，要根据房地产的实际情况，确定适合的估价方法，再进行综合评定和分析，力求得到科学、合理、公正、公平的房地产价格。 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点，决定选用基准地价法、成本法和市场比较法作为本次评估的方法，这是因为： 1、 委估对象位于北京市海淀区，在北京市基准地价区覆盖范围内，故可以使用基准地价法进行地下车库土地价值的评估。 2、 近几年北京的房地产开竣工面积均已

13、超过数千万平方米，且房地产开发、建筑市场管理规范，可以找到开发成本的相关资料，故可以采用成本法对建筑物进行评估。委估对象可按旧有房地产进行评估，其评估公式为： 旧有房地产价值=土地重新取得价格+建筑物重新建造成本 +正常税费-折旧 3、 对以上两种估价方法进行技术处理，从而求得估价对象的评估价值。 十、 估价结果 评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定该房地产在估价时点2008年3月20日的市场价值为： 总 价：11609.44万元 大写金额：壹亿壹仟陆佰

14、零玖万肆仟肆佰元人民币其 中：土地价值：4507.77万元房屋价值：7101.67万元 十一、 评估及估价人员 房地产估价师 资格证书号 签名 田春圃 1119970071 何 杰 1120030030 房地产估价员： 詹学斌 十二、 估价作业日期 2008年3月20日2008年3月24日 十三、 估价报告应用有效期 2008年3月24日2009年3月23日 北京中诚亿房地产评估有限责任公司 2008年3月24日 地址:北京市东城区和平里北街 5 号院综合楼三层 10 电话:84254669 传真:84254643 北京中诚亿房地产评估有限责任公司 房地产估价技术报告 一、个别因素分析: 委估

15、对象为位于海淀区四季青乡龚村(阜石路69号)北京锦绣大地农业股份有限公司所有的北京锦绣大地绿色安全食品物流港一期工程地下二层车库房地产。 根据委估方提供的国有土地使用权证【京海国用（2005出）第 3298号】，委估对象用地面积为60463.80平方米，土地性质为国有土地，取得方式为出让，土地用途为综合(车库)。 宗地四至： 东至：道路 南至：阜石路西至：小府路 北至：田村路建筑物状况： 根据委估方提供的房屋所有权证【京房权证海其字第0082458 号】，总建筑面积为132517.59平方米，本次评估的建筑面积为15384.89 平方米，容积率为2.19。 序号 部位及房号 位置 建筑面积(M

16、2)建筑结构用途 成 新 率 1 车库 地下二层 15384.89 钢架 车库 九点五 总计 - - 15384.89 - - - 基础设施及配套状况：宗地开发程度达到七通。临街，交通状况良好，出行方便。 他项权利状况：至估价时点委估对象未设定抵押、租赁等他项权利。 二、区域因素分析: 估价对象所在海淀区位于北京城区和近郊区的西部和西北部。东至八达岭高速公路，与昌平区、朝阳区、西城区接壤；南至莲石东路，与宣武区、丰台区、石景山区接壤；西至阳台山、天宝山、西五环路，与门头沟区、石景山区接壤；北至北沙河，与昌平区接壤。全区面积为430.77平方公里，约占北京市总面积的2.53%；边界线长约146.

17、21公里。海淀区科研院所林立，高等院校密集，经济发展迅猛，文化旅游资源丰厚，中央、军队机关众多，拥有首都政治和科技、教育、人才优势以及文化、自然地理优势等明显的区位功能优势和资源优势，是国家高新技术产业基地之一。其中的中关村科技园区海淀园是推动科教兴国战略、实现两个根本转变的综合改革试验区，具有国际竞争力的国家科技创新示范基地，立足首都、面向全国的科技成果孵化和辐射基地，高素质人才的培养基地，是环渤海地区京津塘科技新干线发展的“龙头”和经济腾飞的“发动机”。 委估对象所在的四季青乡龚村，位于海淀区西部，紧邻石景山区和丰台区，经济发展迅速，公共服务设施和基础配套设备比较齐。 委估对象位于西四环和

18、西五环之间，大型集装箱进出不受交通管制。项目距西五环路0.8公里，距西四环路3.5公里，距京石高速约9公里，同时物流港北侧还有一条货运铁路。按照物流港对交通的要求，其所处的位置正是批发业态的黄金地段。 基础设施为七通：通道路、通电、通上水、通下水、通信、通燃气 通热力其中交通状况： 公路：有阜石路、小府路等交通干线、次干线公交：370、921等多路公交车。 环境条件：经多年建设，该区域正在实现区域规划方案，建筑布局合理，社区管理良好，道路通畅。 土地利用方向：在海淀区，区域土地利用方向为综合、居住、商服等。 三、市场背景分析： 北京商业房地产市场在2007年表现出良好的整体市场形势。由于政府政

19、策上对住宅市场的抑制，使得很多投资买家把眼光瞄向商业房地产市场，而国外的基金、大型零售商对商业房地产有着积极的需求。经济的持续发展和政策的逐步开放，将促使更多外资零售商进入北京市场。大型的零售商包括家乐福、沃尔玛、麦德龙等世界最大的一些零售超市加速在北京增扩门面店，而国际知名品牌仍表现出加速进入北京市场的特点，很多国际一线品牌在传统的百货店增加店面。北京商业房地产市场将会在未来一个较长的时间里延续这种良好的发展形势。 从全年看，2007 全年北京优质商业房地产新增需求量新增供应量相当，这也可以看出，北京今年商业房房地产市场需求的强劲势态。另外，从商业房地产空置率来看，进入2005 年以来一直走

20、低。2006年商业房地产市场相对于住宅市场受到宏观调控的影响要小，因此，商业立项的项目销售表现良好。在租赁市场上，商业房地产市场的总体需求依然表现强劲。传统成熟的商业圈的租金依然看涨，其他区域的商业房地产在供应竞争激烈和招商压力较大的状况下，租金仍表现出稳定的走势。 2008年商业房地产新增供应量仍然很大，预计新增供应量将会超过 100万平方米，主要集中在朝外-燕莎商圈、国贸、西单和金融街。其中标志性的大型优质零售物业包括华贸中心水世界商城、圣拉娜、新三里屯、金融街四季商城购物中心、西单Mall 和美罗城购物中心等。这将使得北京商业房地产整体空置率小幅上升，有些物业将承受较大招租压力。但成熟的

21、优质零售物业租金还是会保持增长。东方新天地、国贸商城为代表的优质成熟商铺租金增长将领涨整个市场，并保持全市最高水平。新增零售物业分布在不同区域，既有传统商圈，也有新兴商业区。西单Mall、王府井富阳广场、新三里屯等传统商圈内项目，在有人流的保证，经营得当的前提下，租金会逐渐升高。望京、东四环、立水桥等新兴区域型商圈逐渐形成，随着美罗城购物中心、沃尔玛购物广场和明天商业中心等大型商业相继开业，原有商业物业租金水平也会在其带动下有一定提高。 四、 最高最佳使用分析： 由于房地产具有用途的多样性和适应性，这就使土地的使用产生了竞争、优选的问题。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，且是法律

22、上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价格的使用。房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。 五、 估价方法的选用: 随着房地产估价业的发展，国际上创立了几种通用的估价方法，如市场比较法、成本法和收益还原法等方法，这些方法都有自己的特点和适用范围。由于不适宜的估价方法可能使估价结果产生较大误差，因此在进行房地产评估时，要根据房地产的实际情况，确定适合的估价方法，再进行综合评定和分析，力求得到科学、合理、公正、公平的房地产价格。 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点，决定选用基准地价法、成本法和市场比较法作为本次评估的方法，这

23、是因为： 1、 委估对象位于北京市海淀区，在北京市基准地价区覆盖范围内，故可以使用基准地价法进行地下车库土地价值的评估。 2、 近几年北京的房地产开竣工面积均已超过数千万平方米，且房地产开发、建筑市场管理规范，可以找到开发成本的相关资料，故可以采用成本法对建筑物进行评估。委估对象可按旧有房地产进行评估，其评估公式为： 旧有房地产价值=土地重新取得价格+建筑物重新建造成本 +正常税费-折旧 3、 对以上两种估价方法进行技术处理，从而求得估价对象的评估价值。 六、估价测算过程： (一)基准地价法求取地下车库土地价值委估对象位于北京市海淀区，土地用途为综合(地下车库)。 根据北京市人民政府2002年

24、12月21日下发的北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知（京政发2002年32 号）及京国土房管出20021121号通知，并结合北京市基准地价表确定该地区属于北京市综合五级地价区，根据具体情况，其基准地价取值：2600元/平方米 宗地楼面熟地价=适用的基准地价期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数期日修正系数：1.10 年期修正系数：0.9921 容积率：2.19 容积率修正系数：0.9743 其他因素取值：1.09 见因素修正系数表，则： 楼面熟地价=26001.100.99210.97431.06=2930元/平方米熟地总价(车库)=293015384.89

25、10000=4507.77万元因素修正系数表 因素修正 宗地情况 修正系数 修正值办公集聚程度 附近较少类似项目 0 1.00交通便捷度 有370等多路公交车 2 1.02区域土地利用方向 商业、居住 0 1.00临街宽度和深度 较好 2 1.02临街道路状况 临阜石路 2 1.02宗地形状及可利用程度 近似矩形，可利用程度一般0 1.00公共服务设施和基础设施状况 较好 0 1.00合 计 - 6 1.06 (二)成本法求取建筑物重新建造成本 房屋建筑成本计算,参照北京市建委2002年颁发的北京市建筑工程预算定额和北京市建设工程费用定额及市场价格信息等，估算房屋建筑的建造成本。 1、求取重新

26、建造成本 求取建安综合成本，根据规定及市场调查计算结果如下： A、 建安费用 取2000元/平方米 B、 红线内市政费 取建安费用的10% 200010%=200元/平方米 不可预见费 取建安费用的8% 20008%=160元/平方米 专业人士费 取建安综合费用8% （A+B）8%=(2000+200)8%=176元/平方米 重新建造成本总计 +=2000+200+160+176=2536元/平方米 2、求取正常利息、利润和销售费用 求取利息 项目开发周期定为2年，土地开发费用一次投入，建安费用于半年后均匀投入，利率取7.47%，按单利计： 29307.47%2=438元/平方米 25367.

27、47%（2-0.5）/2=142元/平方米 求取利润 项目开发周期为2年，利润率取20% 293020%=586元/平方米 253620%=507元/平方米 销售费用 两税一费取销售价格的5.5%，代理费取2% （2930+438+586）（1-5.5%-2%） （5.5%+2%）=321元/平方米 （2536+142+507）（1-5.5%-2%） （5.5%+2%）=258元/平方米 3、求取估价对象总值 总价：2930+2536+438+142+586+507+321+258=7718元/平方米 4、建筑物折旧：根据现场勘查，委估对象成新为9.5成新。 (2536+142+507+258

28、)5%=172元/平方米 5、成本法估价结果： 车库单价：7718-172=7546元/平方米车库总价：754615384.8910000=11609.44万元其 中：土地价值：4507.77万元房屋价值：11609.44-4507.77=7101.67万元 附 件 1、国有土地使用权证 【京海国用（2005出）第3298号】【京海国用（2005出）第3299号】 2、房屋所有权证 【京房权证海其字第0082458号】 3、 房屋测绘报告局部 4、 委估方营业执照 5、 评估机构资质 (1) 企业法人营业执照副本 (2)京建房估资准字2001第0065号 北京中诚亿房地产评估有限责任公司 2008年3月24日 地址:北京市东城区和平里北街 5 号院综合楼三层 18 电话:84254669 传真:84254643