金科文化：“会说话的汤姆猫”主题商业综合体建设项目可行性研究报告.docx

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1、 浙江金科文化产业股份有限公司 “会说话的汤姆猫”主题商业综合体建设项目可行性研究报告 2020 年 7 月 目录 第一章 总论3 一、项目名称及建设地点3 二、建设单位、注册地址及法定代表人3 三、项目内容概述3 第二章 公司基本情况、背景、必要性及可行性5 一、公司基本情况5 二、项目建设背景分析6 三、项目建设的必要性7 四、项目建设的可行性9 第三章 项目投资周边环境及市场分析11 一、项目区位因素分析11 二、项目投资前景小结15 第四章 项目建设方案17 一、项目建设方案概述17 二、项目建设主体17 三、项目选址17 四、项目主要业务模块17 第五章 项目投资总额及使用计划20

2、一、项目建设投资估算20 二、项目资金来源20 三、项目经济效益测算20 第六章 项目建设风险及控制措施21 一、市场经营风险及控制措施21 二、区域竞争加剧风险及控制措施21 三、业务规模扩大带来的管理风险及控制措施21 四、人才流失风险及控制措施22 第七章 项目建设可行性研究结论23 第一章 总论 一、项目名称及建设地点 项目名称：“会说话的汤姆猫”主题商业综合体建设项目 建设地点：浙江省绍兴市上虞区 二、建设单位、注册地址及法定代表人 建设单位：浙江金科文化产业股份有限公司注册地址：浙江省杭州湾上虞经济技术开发区 法定代表人：王健 三、项目内容概述 为进一步提升“会说话的汤姆猫”系列

3、IP 的品牌影响力，形成线上线下协同发展的互联网文化产业生态链，践行将“会说话的汤姆猫家族”打造成一个全栖 IP、一个 IP 孵化系统，并形成一个 IP 生态的阶段目标，落实将公司打造成世界知名全栖 IP 生态运营商的战略规划。浙江金科文化产业股份有限公司（以下简称“公司”或“金科文化”）计划通过收购金科控股集团有限公司（以下简称“金科控股”）控股子公司万锦商贸有限公司（以下简称“万锦商贸”）以取得其子公司名下相关商业综合体、酒店等物业，用于建设“会说话的汤姆猫”主题商业综合体建设项目。 在收购完成后，金科文化计划利用上市公司平台和资源优势、运营优势，结合世界级 IP“会说话的汤姆猫”的品牌优

4、势和自身巨大流量优势，将上述酒店、商业综合体改造建设成“会说话的汤姆猫”主题商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间。项目地处浙东新商都浙江省绍兴市上虞区 CBD 核心地带，区位优势大，人口流动集中，比邻著名的省级旅游度假区曹娥江旅游度假区，项目建成后具有广阔的发展潜力。本项目建设包括“会说话的汤姆猫”IP 衍生品旗舰店、室内主题乐园、主题亲子酒店、餐饮服务区以及其他商贸业态。 本项目预计总投资额约 16 亿元，主要为购买万锦商贸股权以取得相关商业物业资产并适当改造的费用。 第二章 公司基本情况、背景、必要性及可行性 一、公司基本情况 公司是以“会说话的汤姆猫”为核心的全栖

5、 IP 运营商，是一家线上与线下、娱乐与教育、衍生品与授权、乐园与专卖店协同发展的互联网生态型企业。公司强调聚焦全栖 IP 生态运营商发展战略，围绕“会说话的汤姆猫家族”系列 IP 线上推进移动应用、动漫影视，线下持续开拓 IP 衍生品与授权业务、主题乐园等连锁业态，集中优质资源建设“会说话的汤姆猫家族”全栖 IP 生态，打造“会说话的汤姆猫家族”亲子生活品牌。 公司践行将“会说话的汤姆猫家族”打造成一个全栖 IP、一个 IP 孵化系统，并形成一个 IP 生态的阶段目标，落实将公司打造成世界知名全栖 IP 生态运营商的战略规划。 公司拥有的全球知名 IP“会说话的汤姆猫家族”，目前“家族”成员

6、中有冒险乐观的汤姆猫、优雅自信的安吉拉、淘气可爱的金杰猫、睿智的狗狗本、呆萌的汉克狗、激情的鹦鹉皮埃尔、快乐的河马 Hippo、无所畏惧的贝卡兔等拥有独特生命内涵的动物形象，根据此 IP 中的“家族”成员开发的移动互联网应用会说话的汤姆猫、我的汤姆猫、我的安吉拉、汤姆猫跑酷、我的汤姆猫 2等系列移动应用，公司“会说话的汤姆猫家族”IP 系列线上移动应用产品累计下载量已超过 120 亿次，月活用户数超 3.7 亿。 在动漫影视业务上，围绕“会说话的汤姆猫家族”IP，公司已推出四季动画及系列短片作品，上述动画作品已被翻译成 32 种不同语言，在全球 200 多个国家和地区播放，全网累计点击量已超

7、510 亿次。 线下衍生品及 IP 授权业务方面，基于“会说话的汤姆猫家族”IP，公司通过自研及品牌授权等方式推出了品类丰富的 IP 系列衍生品。公司已推出的 IP 衍生品包含鞋服、日用品、有氧洗护系列、AI 机器人、智能玩具、儿童教育产品等多品类超 900 个 SKU。 线下乐园等连锁业态方面，公司主题乐园在合肥保利 Mall、杭州龙湖紫荆天街等地均已开业，深受当地粉丝喜爱，顾客到店体验转化为会员的转化率数据良好。 此外，公司围绕“会说话的汤姆猫家族”IP，通过星宝乐园平台、IP 授权及自主研发等多种方式为青少年及儿童用户提供寓教于乐的产品与服务。 二、项目建设背景分析 商业综合体的高度功能

8、集约，满足了人们各种需求，扩展了消费者线下消费的场景，适应了碎片化、个性化的消费需求，同时能够促进商业商务发展，已经成为中国城市化发展的主要模式。根据 iiMedia Research（艾媒咨询）数据显示，2018 年中国城市商业综合体带动的零售消费市场规模已经达到 36.6 万亿元。随着近期中国各城市商业综合体的相继竣工，预计 2021 年城市商业综合体带动的零售消费市场规模将突破 47 万亿元。 城市商业综合体能够更好地刺激消费，带动产业发展，是未来商业地产的趋势。从购物中心到商业综合体的发展趋势来看，人们对于购物的需求越发频繁、随性。而由于网络电商的发展，人们购物的场景也变得越发碎片化。

9、艾媒咨询认为，商业综合体因为拥有高端或独家的品牌零售而产生的竞争力逐渐减弱，人们更加注重线下购物的全方面体验，因此衍生了更多类型，集合不同功能的综合体。 根据中国商务部数据，中国整体消费主要发生在夜间，其夜间消费额占据全天消费的 60%，大型商场在夜晚 18 时-22 时期间，销售额的占比达到全天销售额的五成以上，中国夜间经济消费庞大，夜间经济的发展是必然趋势。目前，北京上海等城市都已经出台政策打造夜间经济商圈，任命夜间经济建设“区长”等。夜间经济不仅可以促进经济活动时间延长、各种设施利用率提高、就业机会增多，有助于推动服务业扩张规模，扩大消费，增加税源，聚集财富、产业和人气，还提高城市的竞争

10、力和吸引力，拓展游客的消费空间，拉动经济快速增长。城市商业综合体在夜间经济的交通、人流和资源利用方面具有得天独厚的优势，将会发展为夜间经济的商圈重要地标和重要枢纽。 根据国务院办公厅关于促进全域旅游发展的指导意见，结合浙江省自然环境、文化底蕴等资源优势，为加快建成为我国全域旅游示范省，2018 年，浙江省人民政府批准发布了浙江省全域旅游发展规划（2018-2022），省内各地市全力推进度假区开发和全域旅游建设。绍兴市上虞区地处长江三角洲经济圈南翼，杭州、宁波两大都市圈之间，北濒杭州湾与上海隔江相望，区位优势显著；浙江省第三大江曹娥江从西南穿行而过，杭甬运河、浙东古运河南北遥相呼应，坐落于会稽山

11、脉和四明山脉之间，拥有“一江两河四山六湖”的全生态自然资源；此外，上虞是虞舜故地，素有“中国孝德文化之乡”的美称，同时也是中国古代经典爱情故事梁祝中祝英台的故乡，文化底蕴深厚。近年来，上虞结合地理区位、自然资源、特色文化等优势资源，深入贯彻“融杭联甬接沪”战略，积极打造接沪桥头堡的主阵地，以“长三角地区著名后花园”为总目标，以“诗画曹娥江”为核心品牌，积极发展休闲文化旅游产业，在长三角地区崭露头角，为上虞区赢得了“首批全国最具特色魅力旅游胜地”殊荣。全区已建成有国家 4A 级旅游景区 3 个、3A 级旅游景区 5 个，省级旅游度假区 1 个、风景名胜区 1 个。 2019 年，绍兴上虞区全年旅

12、游总接待游客 2087.27 万人次，增长 16.2%，旅游总收入 175.46 亿元，增长 16.5%，其中接待国内游客 2086.29 万人次，国内旅游收入 175.27 亿元，分别增长 16.2%和 16.5%。休闲旅游经济初显成效。 三、项目建设的必要性 本次收购万锦商贸 100%股权交易完成后，万锦商贸成为公司全资子公司。本次收购将进一步丰富线下的 IP 应用场景，持续扩大用户覆盖，加深 IP 落地与变现，有助于公司落实全栖 IP 生态运营商的战略规划建设。 （一） 提升 IP 品牌价值，实现全产业链布局 “会说话的汤姆猫家族”IP 自带独创性、人气高、用户黏性强等特点，使其更易进行

13、多元化产业拓展，体现为在内容基础上的跨界延展。在上下游产业链的整合中，动漫 IP 与餐饮、零售、商业综合体等线下诸多消费场景的结合具有天然的生命力，集商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等多功能于一体的线下主题商业综合体，结合动漫 IP 的场景体验，让消费者充分享受到丰富、真实、高品质的城市生活空间，该项目地处浙东新商都浙江省绍兴市上虞区 CBD 核心地带，比邻著名的省级旅游度假区曹娥江旅游度假区，结合上虞区文化旅游发展规划，打造区域内的国际高端商业综合体，为旅游经济高品质发展提供强有力的支撑。 本项目是公司围绕“汤姆猫家族”这一 IP 进行产业链布局的重要环节之一，主题商业综合体的

14、建设对于深度挖掘“汤姆猫家族”IP 的全方位价值，扩大公司 IP 覆盖维度以及加快公司产业链的全面拓展升级步伐都具有重要的支撑作用。通过本项目的实施，未来公司将实现动漫游戏、主题乐园、主题商业综合体、儿童教育、IP 衍生品等多板块的高效协同和良性发展，借此构建内容和营销、线上和线下、虚拟和实物、娱乐和教育相结合的完整 IP 生态链。 （二） 拓展 IP 变现渠道，增加新的盈利增长点 近年来，公司根据“会说话的汤姆猫家族”IP 开发了会说话的汤姆猫、我的汤姆猫、汤姆猫跑酷等系列移动应用，在全球收获了超过 120 亿次的用户下载，取得了良好的经济效益。而相对于线上业务而言，公司线下业务的布局还处于

15、初级阶段，在移动平台强大的用户基础和流量支撑下，以“会说话的汤姆猫家族”为核心的 IP 线下业务还有巨大的开发潜力和拓展空间。 本项目的实施是公司全面推进“会说话的汤姆猫家族”IP 线下业务布局的重要举措，将有效拓展公司 IP 变现渠道，提升 IP 变现能力，扩大公司营业收入和创收想象空间，进一步提升公司泛娱乐平台的价值和综合实力。 （三） 增强线上线下协同效应，实现各业务间优势互补 对于移动互联网应用等线上业务而言，主题商业综合体作为 IP 线下粉丝运营的有效载体，可以利用品牌线下引流的方式，充分实现线上线下流量的置换和黏性用户的深度沉淀。本项目通过建设“粉丝互动+IP 场景体验”的主题商业

16、综合体，可以令消费者更加身临其境地体验 IP 魅力，实现线下反哺线上流量，进一步增强线上线下业务的协同效应。 此外，主题商业综合体的建设也将对 IP 衍生品等线下业务产生促进作用。目前，公司基于“会说话的汤姆猫家族”IP 推出了包含鞋服、日用品、有氧洗护系列、AI 机器人、智能玩具、儿童教育产品等多品类超 900 个 SKU 衍生品，本项目的实施将为 IP 衍生品提供更多样化的线下销售渠道，推动线下衍生品深度变现。 （四） 项目是落实公司全栖 IP 生态链战略的必然要求近年来，公司根据既定计划，通过“点线面”的业务模式，在做好原广告分发业务的同时，依托公司自身大数据分析、人工智能技术及庞大的用

17、户流量，从线上的亲子互动类移动互联网应用产品、系列动画片，到线下的衍生品、亲子乐园等业务拓展，目前已形成线上线下协同发展的互联网文化产业生态链。 未来公司将通过不断丰富产品形态、提高品牌认可、完善渠道建设、加强整合营销等方式持续增加用户数量，践行将“会说话的汤姆猫”打造成一个全栖 IP，一个 IP 孵化系统，并形成一个 IP 生态的阶段目标，致力于将公司打造成世界知名全栖 IP 生态运营商。本项目的实施是公司全面落实全栖 IP 生态链战略的必然要求，也是公司打造全球化发行运营平台，建设具有国际影响力的互联网生态型企业的重要举措。 四、项目建设的可行性 （一） 项目建设符合国家产业政策 国务院和

18、商务部等政府部门相继出台关于促进连锁经营发展若干问题、国务院关于促进流通业发展的若干意见、国内贸易流通“十三五”发展规划等多项行业政策法规，为行业发展经营创造了良好的外部环境。公司本次建设的“会说话的汤姆猫家族”主题商业综合体有利于公司连锁品牌的打造，为未来连锁经营业态的铺开奠定基础，另一方面也能促进地方经济的发展，符合国家的产业政策的发展方向。 （二） 强大的 IP 号召力为本项目奠定用户基础 “会说话的汤姆猫家族”作为全球顶级 IP，拥有强大的流量基础及用户黏性，其系列移动应用覆盖全世界 200 余个国家和地区，全球下载量已超过 120 亿次，游戏月活跃用户超 3.7 亿。同时，汤姆猫系列

19、动画在 YouTube、Netflix 等多个视频平台及全球超 100 个国家和地区的电视台播放，全球累计播放量超 510 亿，中国区累计播放数也已超 200 亿次，稳居国内动画片第一梯队。超强的 IP 号召力及品牌影响力为本项目的实施奠定了坚实的用户基础。 （三） 专业的设计实施团队为项目建设提供有力保障本项目中公司将邀请具有丰富 IP 原创经验的国内外顶尖设计师对项目进行设计、调整、优化，通过深入调研和实地走访，多维度地将“会说话的汤姆猫家族”这个走入全球数亿家庭的超级 IP 实现 360 度全景呈现。专业的设计实施团队以及丰富的 IP 原创经验为项目提供了有力的支撑。 （四） 项目所在地

20、具有得天独厚的区位优势 本项目选址于浙江省绍兴市上虞区，上虞区位于上海、杭州、宁波三大城市圈中心地带，该区域地理位置优越，人口密度大，区域内经济发展水平以及居民消费水平较高，文化娱乐产业和旅游业发达，机场、铁路、高速公路等交通设施完善，为本项目的客流量、消费需求等提供了有力保障。 （五） 现有的线下亲子乐园对本项目实施具有借鉴意义 目前，公司主要开发与汤姆猫 IP 相结合的线下儿童寓教于乐、亲子互动的中小型汤姆猫室内亲子乐园，现已有三家汤姆猫亲子乐园落地并开业，分别位于合肥的保利 Mall、绍兴上虞时代潮城和杭州龙湖紫荆天街。线下亲子乐园在选址、建设、营销和运营等各方面对本项目的实施都具有实际

21、的借鉴意义。其中，绍兴上虞时代潮城系本项目的落地点，自开业以来已积累了一定规模的线下流量和粉丝基础，通过对已有的汤姆猫亲子乐园进行升级改造，将进一步加强汤姆猫IP 的用户粘性，吸引新粉丝的关注和加入，提升本项目的品牌价值。 （六） 多业态的商业综合体赋予 IP 线下业务开展更强有力的支持 本项目包含了主题酒店、IP 衍生品旗舰店、餐饮服务商店等多业态项目，可以给用户提供全方位的商业体验，促进汤姆猫 IP 线下的业务开展，提升流量变现能力，有益于提升公司整体品牌价值。 （七） 本项目与现有主营业务的关联度分析 本项目依托“会说话的汤姆猫家族”系列 IP 强大的粉丝基础和用户黏性，通过建设“会说话

22、的汤姆猫”主题商业综合体，进一步提升公司 IP 的品牌影响力，实现线上线下全产业链布局的战略目标。本项目的实施不会改变公司现有的生产经营和商业模式，但将有效拓宽公司 IP 变现渠道，大大提高公司的持续盈利能力和整体竞争力。 第三章 项目投资周边环境及市场分析 一、项目区位因素分析 （一）地理位置 项目所处城市绍兴市位于浙江省中北部、杭州湾南岸。东连宁波市，南临台州市和金华市，西接杭州市，北隔钱塘江与嘉兴市相望，属于亚热带季风气候，温暖湿润，四季分明。全境域东西长 130.4 千米，南北宽 118.1 千米，海岸线长40 千米，陆域总面积为 8,273.3 平方千米，市区面积 2,959.3 平

23、方千米。 绍兴市上虞区位于浙江省东南部、杭州湾南侧，总面积 1,403 平方公里，拥有悠久的历史和深厚的文化底蕴，是虞舜故乡、英台故里，全球青瓷发源地之一，也是浙江历史文化名城，城区依山傍水、生态环境优美。上虞是绍兴中心城市东部具有滨江特色、功能相对完善的综合性新城区，境内高速公路、高铁、铁路、港口、运河等一应俱全。境内嘉绍跨江大桥，使得上虞纳入上海 1 个半小时交通圈。随着嘉绍大桥和杭甬高铁的贯通，上虞逐渐成为浙江东南地区全面融入长三角的桥头堡，战略地位显著。 项目处于绍兴市上虞区城北新区，是上虞政治、经济、文化中心和高档次生活居住区域，主要安排行政管理、金融商贸、科技信息、会议展览、商业娱

24、乐、游憩休闲、生活居住等功能，使城北新区成为具有现代化的城市风貌、繁荣的商业、生态绿地水系融合以及高质量的居住环境的综合性的城市中心区。城北新区是河流密布的花园式生态城区，风景秀美的百崧河、百沥河和西横河在新区交汇，经过政府大力建设之后，两岸绿草如茵，垂柳依依，清风微拂，碧波荡漾，营造出一种安静自然的气息，与远处半山上的古塔交相辉映。亭阁掩映，景色怡人，增添了一股浓浓的人文自然风情。 （二）宏观经济 作为文化旅游产业的子行业，主题公园行业的发展离不开国民经济发展水平与居民收入消费水平的支撑。根据国家统计局的数据，2018 年，全国国内生产总值达到 90.03 万亿元，较上年增长 6.6%，居民

25、人均可支配收入从 2017 年的 25,973.79 元增长到 28,228 元，居民收入水平的增长成为推动文化娱乐消费的源动力。 在消费水平上，2018 年全国城镇居民人均消费性支出达到了 26,112 元，较上年增长 6.82%，其中，人均教育文化娱乐消费支出 2,974 元，占人均消费性支出的比例为 11.39%，近年来整体保持增长态势，消费结构的持续升级带动了包括主题乐园在内的文化旅游产业的繁荣发展。 从区域经济来看，长三角地区作为我国最重要的城市群之一，处于西太平洋东亚航线要冲、位于亚太经济区重要位置，以上海为中心，联动江苏省、浙江省和安徽省，形成内接长江黄金水道的“T”型经济格局。

26、根据国家统计局的数据，2018 年长三角 26 城市 GDP 总量高达 17.8 万亿元，较 2017 年增长了 1.27 万亿元，约占全国 GDP 总量的五分之一。从消费体量看，相比于其他世界级城市群，长三角丰富的人口资源为该区域提供了充足的消费动力，2017 年长三角社会消费品零售总额 7.9 万亿元，占全国的比重为 21.6%，远高于珠三角和京津冀地区。除了消费总量领先外，长三角地区消费结构中新型消费占比也较高，2017 年长三角地区教育、文化和娱乐、医疗保健等新兴消费人均支出 8,743 元，位列三大城市群之首。庞大的消费总量和快速增长的新兴消费为长三角地区产业结构优化、消费升级提供了

27、广阔空间。 坐落于长三角地区中心地带，绍兴市近年来借助长江经济带连通内陆经济与海洋经济的优势，努力实现城乡资源与经济发展的跨区域资源整合与优势互补。根据绍兴市统计局数据，2018 年全市生产总值（GDP）达 5,417 亿元，比上年增长 7.1%。其中第一产业增加值 196 亿元，增长 2.3%；第二产业增加值 2,612 亿元，增长 6.9%；第三产业增加值 2,609 亿元，增长 7.7%。人均生产总值 107,853 元，按可比价计算，比上年增长 6.6%。 据绍兴市城乡一体化住户调查，2018 年绍兴市居民人均可支配收入 49,389 元，排名全省第三，比上年增长 9.0%。其中，城镇

28、常住居民和农村常住居民人均可支配收入分别为 59,049 元和 33,097 元，同比增长 8.5%和 9.1%。 2018 年绍兴市居民人均生活消费支出 28,691 元，比上年增长 8.4%。其中，城镇常住居民和农村常住居民人均生活消费支出分别为 33,319 元和 20,888 元，增长 7.9%和 8.7%。城镇常住居民恩格尔系数 27.1%，比上年下降 0.3 个百分点，农村常住居民恩格尔系数 30.1%，与上年持平。 从消费结构看，近年来绍兴市消费升级趋势日益明显，2018 年全市城镇居民人均教育文化娱乐消费支出 3,739 元，同比增长 8.6%，增速位列八大分项第三位，占生活消

29、费支出的比重为 11.2%。越来越多的居民在满足基本生活需求的基础上，开始追求丰富的精神生活，尤其是旅游度假，正逐渐成为居民娱乐休闲的主要选择。居民消费水平的提高以及文化娱乐消费需求的激增为本项目奠定了良好的市场基础。 （三） 文化旅游 在绍兴美丽城乡建设的大背景下，绍兴的黄酒、纺织、青瓷等具有地域文化特色与人文内涵的产品正向文化创意领域延伸。绍兴的旅游休闲产业、户外运动相关体育产业与绍兴的美丽山水文化进一步融合发展，开拓了更好的创新发展空间。2017 年，绍兴旅游工作以发展全域旅游为统领，深化空间布局，优化旅游整合，加强市场营销，实现了旅游经济的稳步增长和旅游品质的有效提升。根据绍兴市统计年

30、鉴的数据，2018 年全市实现旅游总收入 1,184 亿元，比上年增长 15.1%。其中，国内旅游收入 1,179 亿元，同比增长 17.2%。接待游客 10,893 万人次，同比增长 13.1%。 截止 2018 年末，绍兴市共有 A 级景区 79 处，其中 5A 级景区 1 处，4A 级景区 18 处，3A 级景区 32 处，2A 级景区 28 处；省 AAA 级景区村庄 84 家。优质的旅游资源为当地带来了丰富的客流量，根据绍兴市统计年鉴数据，2017 年全市接待国内游客达 9,541 万人次，接待国外游客 89.13 万人次，推动了当地文化旅游产业的快速发展，同时也为本项目奠定了坚实的

31、客源基础。 （四） 人口环境 根据绍兴市统计局数据，2018 年末绍兴市总户数 161.34 万户，与上年基本持平。户籍人口 447.21 万人，比上年末增加 0.73 万人；常住人口 503.5 万人，比上年末增加 2.5 万人。 从人口年龄结构来看，全市总户籍人口按年龄段分布构成为：017 岁 64.98 万人、1834 岁 88.62 万人、3559 岁 182.73 万人、60 岁及以上 110.14 万人，分别占总人口的 14.55%、19.85%、40.93%和 24.67%。034 岁人口将是本项目主要的消费群体。 以绍兴为中心的 3 小时车程经济圈覆盖了包括常州、南通、苏州、上

32、海、湖州、嘉兴、宣城、杭州、绍兴、宁波、舟山、黄山、衢州、金华、丽水、温州和台州等 17 个城市，根据国家统计局及各城市统计公报数据，2018 年该区域常住人口为 10,842.35 万人，随着我国二胎政策的放开，该区域内有望迎来生育高峰，未来 0-14 岁儿童数量的增长将为本项目带来更多受众。 （五） 交通条件 近年来，绍兴通过地铁网络建设、公路网络建设、水路网络建设与高铁经济协同发展，强化了与宁波、杭州、上海、无锡、苏州等杭州湾城市与长三角地区核心城市的交通与物流发展。杭州湾上虞区地处杭州湾南岸，位于上海、杭州、宁波三大城市圈中心地带，“铁公水”交通十分便捷。特别是杭州湾嘉绍跨江大桥通车后

33、，杭州湾上虞区被纳入上海 1.5 小时经济圈，成为接轨大上海名副其实的“桥头堡”。 本项目所在地上虞是连接杭州和宁波的纽带，地理位置得天独厚，是环杭州湾大湾区几何中心。距杭州萧山国际机场、宁波栎社机场、宁波北仑港仅 45 分钟车程，距离上海虹桥机场、上海浦东机场距离约 2 小时车程。高铁绍兴东站的建成通车，让上虞划入了杭州湾半小时经济圈，规划中的杭绍台铁路经过上虞东关站，上虞将又添一高铁站，出行更享便利。 2017 年以来，绍兴市持续打造现代化交通体系，金甬铁路、杭绍台铁路、杭绍城际铁路、杭绍台高速、31 省道北延等加快建设，风情旅游新干线实现三区贯通运营，轨道交通 1 号线进展顺利，越东路、

34、二环北路、329 国道市区段智慧快速路和南部综合交通枢纽工程等开工建设。全国首条超级高速公路即杭绍甬高速公路，也将经过上虞，车速较普通高速公路提升 20%30%，极速通达四方。杭州绕城高速公路西复线、杭绍城际铁路、绍兴地铁 1 号线的正式开建，杭绍双城连接的紧密度将达到历史高点。 便捷的交通条件极大地改善了长三角地区人们的出行方式，加速了区域内人口流动的频率，使得本项目的客源范围进一步拓宽。 （六） 产业政策 近年来，绍兴市政府相继出台多项政策条例，鼓励和支持当地文化娱乐产业和旅游业的发展，相关企业可充分享受政策优惠。 2014 年，绍兴市委、市政府办公室出台关于加快文化产业发展的若干政策意见

35、，意见提出鼓励影视动漫企业做大做强，对注册资本 1,000 万元以上、经营期满三年的影视动漫企业创作生产的作品，自认定扶持年度起，连续六年按照地方财政贡献给予奖励，其中前三年给予全额奖励，后三年按 50%给予奖励。 2016 年 1 月，绍兴市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要提出，以“文化+”的理念，进一步整合优势资源，促进文化与城市、时尚、创意、科技、金融、产业、互联网深度融合，力争将文化旅游、文化创意产业打造成为促进绍兴未来经济发展的重要增长极，到 2020 年全市文化旅游产业增加值占 GDP 的比重达 12%以上。 2016 年 6 月，绍兴市出台绍兴市“十三五”文化产业发展规划，

36、提出 “从构建动漫影视全产业链出发，以自主 IP 为核心，壮大企业规模，重视开发动漫影视衍生品，打造国内具有较强影响力的动漫影视原创基地”。 二、项目投资前景小结 本项目选址于浙江省绍兴市上虞区城北新区，为浙东新商都浙江省绍兴市上虞区 CBD 核心地带。从地理位置来看，杭州湾上虞区城北新区位于上海、杭州、宁波三大城市圈中心地带，处于环杭州湾大湾区几何中心，同时被纳入上海 1.5 小时经济圈，地理位置优越；从宏观经济环境来看，近年来我国国民经济发展保持稳定增长，居民收入水平与消费水平不断提升，绍兴市作为长三角城市群的主要城市之一，其经济发展水平较高，第三产业已发展成支柱产业，人均收入水平及消费水

37、平居浙江省前列，居民消费意愿强，且消费需求趋向更高层次，带动了文化娱乐产业的快速增长；从产业环境来看，绍兴地区文化旅游产业发达，优质旅游资源优势突出，各年旅游收入稳定增加，旅游客流量保持逐年增长态势，同时当地政府相继出台多项政策，鼓励和支持发展文化娱乐产业；人口因素方面，以绍兴为中心的 3 小时经济圈覆盖了包括上海、杭州、苏州等 17 个城市，该区域常住人口数量多，人口密度较大，有广泛的客源市场；交通环境方面，上虞区位于浙江东南部连通上海的节点，周边地区发达的航空、铁路、公路和水路设施构成了便捷的立体交通体系，大大缩短了上虞与长三角地区主要城市之间的距离，使绍兴地区旅游市场从本地化过渡到区域化

38、。 综上，本项目的选址在经济、人口、政策、产业、交通等各个区位因素方面都极具优势，项目具有良好的投资前景和市场空间。 第四章 项目建设方案 一、项目建设方案概述 项目投资方金科文化计划通过收购金科控股全资子公司万锦商贸公司股权，以取得其旗下相应商贸综合体进行建设。在收购完成后，金科文化计划利用上市公司平台和资源优势、万锦商贸自身商贸服务的运营优势，结合世界级 IP“会说话的汤姆猫”的品牌优势和自身巨大流量优势，将上述酒店、商贸综合体改造建设成“会说话的汤姆猫”主题商业综合体。项目地处浙东新商都浙江省绍兴市上虞区 CBD 核心地带，区位优势大，人口流动集中，项目建成后具有广阔的发展潜力。本项目建

39、设包括“会说话的汤姆猫”主题高档酒店；“会说话的汤姆猫”室内主题乐园；“会说话的汤姆猫”IP 衍生品旗舰店；“会说话的汤姆猫”餐饮服务区以及其他商贸业态。 二、项目建设主体 本项目的实施主体为浙江金科文化产业股份有限公司及子公司。 三、项目选址 本项目建设地点位于浙东新商都浙江省绍兴市上虞区 CBD 核心地带。 四、项目主要业务模块 1、“会说话的汤姆猫”亲子主题酒店 本项目建设包含一座“会说话的汤姆猫”亲子主题酒店，酒店建设由现有的上虞雷迪森万锦大酒店进行改造建设。 上虞雷迪森万锦大酒店位于上虞城北新区 CBD 核心地带，是上虞城北新区标志性建筑，也是浙东地区最奢华、精致的酒店之一，登顶酒店

40、主楼，城北新区美景尽收眼底。酒店距离萧山机场仅 40 分钟，离杭州、宁波均一小时车程，距上海两小时车程，交通便捷。拥有五星级标准客房、豪华套房、总统套房等房型 329 间（套）。大型宴会厅面积 1200 ，中餐厅、西餐厅一应俱全，能够满足宝宝生日宴等家庭聚餐宴请等活动的需要。 2、“会说话的汤姆猫”亲子主题室内乐园 公司首家“会说话的汤姆猫”亲子主题室内乐园已于 2018 年 8 月在绍兴上虞时代潮城建成开业，深受当地粉丝喜爱，顾客到店体验转化为会员的转化率数据良好。 公司会说话的汤姆猫主题乐园项目，主要面向 2-12 岁的儿童群体提供体验服务。该项目根据目标儿童的心理和行为的发生与发展的规律

41、，从儿童认知、语言、智力、情绪、个性等各个领域的发展特点与发展趋势，及儿童成长过程中所需的科学知识、艺术文化素养等相关内容，有针对性的进行游乐设施的设计和内容设计。 会说话的汤姆猫主题乐园倡导的积极向上、轻松愉快的亲子互动理念，以亲子互动娱乐为主题，以科学知识、艺术文化等素质教育为内容，结合科学与童趣的空间设计，融入对青少年儿童有吸引力的卡通人物 IP，以及其乐无穷的设计效果，放飞想象力，探索各种乐趣，构建一座新型综合性儿童主题乐园。 会说话的汤姆猫主题乐园具有如下的特征： 庞大的 IP 粉丝基础：会说话的汤姆猫家族系列 IP 已累计了数十亿的用户，具有强大的粉丝基础。品牌 IP 提升了进入门

42、槛，庞大的用户数量使线上 IP 推广与线下主题乐园建设相辅相成，市场基础良好。 亲子娱乐体验：立足孩童的视角，营造梦幻般的儿童王国，运用影像技术，打造绚丽多彩的视觉空间和最时尚的家庭亲子娱乐体验，传递美好的情感与真诚的乐趣。 寓教于乐：可作为儿童早教的第二课堂，在体验式的健康嬉乐中获得丰富的课外知识与体验。融合科技元素，传播科学知识，激发科学兴趣，同时培养社交和协同合作能力。 全新商业模式：与大型商场合作推广建设，为商场获客集聚人气，对商业拓展和谈判非常有利，能争取合作最大的商业支持，实现快速推广。 3、 “会说话的汤姆猫”IP 衍生品旗舰店 “会说话的汤姆猫”IP 衍生品旗舰店是公司全栖 I

43、P 生态重要一环，致力于为追求品质与时尚的年轻用户群体及亲子用户群体提供品类丰富、潮流时尚的 IP 衍生产品，打造区域内的品质生活购物场景，并通过差异化的产品与购物体验助力当地购物旅游多元化、品质化发展。 公司将通过“会说话的汤姆猫”IP 衍生品旗舰店及线上旗舰店，进一步完善 IP 衍生品业务线上线下一体化的 IP 衍生品全渠道服务平台。公司 IP 衍生品已自主开发了涵盖潮流穿搭、益智文具、环保洗护、家居生活等多品类的 IP 衍生品，目前已推出超 260 个 SPU、900 余个 SKU，此外，通过与优质品牌商家开发了母婴用品、高端家纺、游戏器具、儿童玩具等产品，部分 IP 衍生品已覆盖公司线

44、上天猫、京东等线上销售渠道。未来在公司线下“会说话的汤姆猫”IP 衍生品旗舰店，公司还将引入全球范围内高品质的、符合公司 IP 调性及定位的商品，并联合品牌商家，迅速扩大产品 SKU，为亲子用户提供衣、食、住、行、玩、 教、学等购物及成长服务的综合解决方案，为年轻用户群体提供集内容与颜值、品质与个性的时尚潮品。 4、 “会说话的汤姆猫”IP 主题餐饮区 “会说话的汤姆猫”IP 主题餐饮区是公司全栖 IP 生态的关键布局，通过营造餐饮服务区环境的 IP 特色，打造特色鲜明的各类特色餐饮，进一步提升“会说话的汤姆猫”IP 的亲和力与吸引力，促进“会说话的汤姆猫”IP 由好玩、好看到好吃、好香兼具的

45、重大形象转变。 “会说话的汤姆猫”IP 主题餐饮区追求从菜式、环境、服务、文化等方面的整体创新，公司将在内部装修、菜品设计、菜单设计、盘碟设计、就餐氛围、亲子互动等众多领域围绕“会说话的汤姆猫”IP 进行建设与经营，深度挖掘“会说话的汤姆猫”IP 的丰富内涵，开发别具特色的“会说话的汤姆猫”IP 餐饮文化，给广大顾客带来不一样的就餐体验，从而提升顾客粘性和消费频次。 第五章 项目投资总额及使用计划 一、项目建设投资估算 万锦商贸及其下属子公司资产为酒店、商业综合体等商业物业，建筑面积 10.32 万，其中酒店及营业房面积 6.02 万，商城及营业房面积 4.3 万。根据标的资产价值及项目具体情

46、况，经分析测算，确定本项目总投资估算额。 本项目预计总投资额 160,000 万元，主要为购买万锦商贸股权以取得相关商业物业资产并适当改造的费用。 二、项目资金来源 本项目遵循滚动开发原则，投资资金来源为自有或自筹等方式。 三、项目经济效益测算 本项目营业收入由游乐设施门票收入、酒店住宿收入、餐饮收入和租赁收入组成。本项目投产期预计实现年均营业收入 3.7 亿元，实现年均净利润 0.78 亿元。 第六章 项目建设风险及控制措施 一、市场经营风险及控制措施 商业综合体建设是一种投资较大、成本回收较慢的投资项目。本项目虽然拥有全球顶级 IP 作为支撑，但市场不确定因素较多，如果商业综合体投入运营后

47、不能保证长期稳定的客流量，公司将面临投资难以收回的风险。 应对措施：公司本次建设项目是基于现有的酒店和商业综合体进行改建，现有的酒店和商业综合体已成立多年，并拥有稳定的客户群体，收入来源稳定，本项目通过引入“会说话的汤姆猫”IP 品牌，利用各方优势和资源，不断优化和调整体验业态，尽可能的将市场经营风险降到最低。 二、区域竞争加剧风险及控制措施 本项目建设地址周围拥有多个商业综合体，商业经营竞争较大。所处城市上虞，位于上海、杭州、宁波三大城市圈中心地带，该地区文化娱乐产业发达，是国内最早兴起游乐园建设潮的地区之一，区域内主题乐园数量较多，未来公司将面临更加激烈的市场竞争。 应对措施：利用拟改建项

48、目在地区市场竞争中处于上游的优势，公司将在未来发展过程中实行多元化竞争策略，不断丰富主题乐园的体验业态，避免同质化竞争，进一步提升公司 IP 品牌知名度和影响力，努力在未来的市场竞争中保持足够的竞争优势。虽然该地区商业体集中，竞争加大的同时也带来了巨大的人口流量，公司将把握这个机遇，发挥自身优势，加强业务发展的多样性。 三、业务规模扩大带来的管理风险及控制措施 本项目实施后，公司线下业务板块将进一步扩大，这将对公司的经营管理、财务规划以及人力资源配置等提出更高要求。如果公司的管理水平不能随之提升，可能面临相应的运营管理和内部控制等方面的挑战。 应对措施：公司将进一步完善法人治理结构，提高公司治理水平，建立更加有效的运行机制，确保公司各项业务计划的平稳实施，同时对内部组织机构框架进行调整优化，明确各业务线各岗位职责，确保各业务线工作有序进行。 四、人才流失风险及控制措施 公司拥有一