物业管理第八章物业设备管理.ppt

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1、2021/9/181第八章 物业设备管理本 章 讲 授物业设备管理的含义和作用物业设备的构成物业设备管理的内容2021/9/182本 章 的 学 习 目 的 与 要 求1了解物业设备管理的内容2掌握物业设备的构成3重点掌握物业设备管理的含义和作用2021/9/183物业设备的含义 物业设备是指付属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。2021/9/184物业设备管理的含义含义：指根据设备设施的性能，按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备设施进行的日常养护、维修与更新2021/9/185物业

2、设备管理的作用作用：作用：是人们正常生产生活学习的有力保障是延长设备使用寿命，保障设备安全运行的保证是推动房屋建筑设备现代化的基础是提供业主经济效益的关键2021/9/186物业设备的构成给排水设备供配电设备燃气设备消防设备通信设备智能化管理系统暖通空调设备照明设备运输设备防雷设备2021/9/187物业设备管理的内容内容：房屋设备设施基本资料管理设备运行与保养管理物业设备的安全管理设备、设施的维修与更新2021/9/188房屋设备设施基本资料管理设备原始档案的管理建立原始资料档案建立设备卡片（记录有关设备的各项明细资料）设备维修资料档案的管理报修单（物业管理公司在日常巡视检查或定期检查时填制

3、的）运行记录检查记录运行月报考评材料技术革新资料2021/9/189房屋设备设施的标准化管理标准化管理的标准：技术标准（各类设备的验收标准、完好标准、维修等级标准）管理标准（保修程序、信息处理标准、服务规范及标准、考核及奖惩标准等）2021/9/1810物业设备基础管理规章制度建立责任制度运行管理制度维修制度其它方面的制度2021/9/1811设备运行与保养管理接管验收设备设施的日常性维修保养预防性计划维修保养2021/9/1812日常维修保养管理要求以设备操作人员为主，对设备采取清洁、坚固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性保养措施要求操作人员实行定期保养责任制，做好交接班前准备、检查设备工

4、作，在保证设备系统安全、正常、各部位清洁润滑和运行正常的情况下，方可接受投入使用操作2021/9/1813日常维修保养管理要求要求设备操作人员严格遵守设备操作制度和安全操作规程，以保证设备安全、正常运行要求操作人员经常对设备进行清扫、擦拭、注油、整理、润滑，停机时应切断电源 要求专业维修技术人员日常巡视检查，帮助操作人员合理使用设备，制止违章操作，加强日常保养，对设备的运行情况进行检查2021/9/1814物业设备的安全管理物业设备安全管理一方面需要避免人身伤亡，另一方面需要减少设备维修损失、延长使用寿命安全作业培训教育（安全作业训练、安全意思教育、安全作业管理）安全使用宣传教育安全管理措施建

5、立安全责任制度落实2021/9/1815设备、设施的维修与更新物业设备的维修设备设施更新与技术改造工程2021/9/1816设备、设施的计划检修计划检修的理论依据：磨损理论和故障理论2021/9/1817磨损理论粘着磨损理论（20世纪50年代初期美国科学家阿查德）固体疲劳磨损理论（1957年前苏联科学家克拉盖尔斯基）金属剥削理论（20世纪70年代初期Sun提出来的）能量磨损理论（20世纪70年代初期Fleisher)2021/9/1818计划检修的种类小修：主要工作是清洗、更换和修复少量易损件并作适当的调整、紧固和润滑等方面的工作中修：是对设备的主要零部件进行局部的修复和更换大修：对设备进行局

6、部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件。系统大修：通常是将所有设备和相应的管道、阀门、电气系统及控制系统都安排在系统大修中进行检修。2021/9/1819物业设备使用寿命物质寿命：是指设备从开始使用到报废为止所经历的时间技术寿命：是指设备设施的设计使用年限经济寿命：是指设备使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年限使用维修费提高或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）等问题严重，设备要提前报废2021/9/1820物业设备更新改造的类型1.设备更新设备更新有原型更新和技术更新两种形式技术更新是指采用技术上比较先进、使用操作上比较方便，经济上比较合理，管理上比较进步的新型设备来代替原来使用的老设备。

7、2021/9/1821物业设备更新改造的类型2.设备改造设备改造是指应用现代科学的先进技术，对原有的设备进行技术改造，提高设备的技术功能及经济特性，以适应现代企业发展的要求。2021/9/1822设备改造的途径设备改造需要首先对原设备进行分析论证，并编制改造方案1.对设备的结构作局部改进2.增加新的零件盒各种装置3.对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作出调整。2021/9/1823设备购置的技术经济评价设备购置必须进行技术经济论证，目的是保证技术上先进、经济上合理、功效上使用。2021/9/1824设备购置的技术经济评价1.技术性要求（功能、可靠性、安全性、耐用性、节能性、环保性和

8、可操作性等）2.适用性要求（设备的用途和功能与物业的总体功能要求及装修等级、使用环境等方面协调一致，同时需要满足业主和使用者的需求）3.经济性要求（设备的寿命周期总费用最低）2021/9/1825物业设备的备品配件管理目的：把突发性故障所造成的停机损失减少到最低程度；把设备计划检修的修理时间和修理费用降低到最低程度；在合理供应的基础上，把备品配件的库存量和储备资金压缩到最低程度。2021/9/1826物业设备的备品配件确定的依据易磨损的零件盒使用寿命小于大修理期间的其他易损件制造周期长、加工复杂或需要协作解决的零部件有较多同类型设备的零部件停止运行会带来很大的影响的重要设备的主要零部件2021

9、/9/1827主要物业设备的维修、保养和管理给排水系统的维修、保养与管理供电系统的维修、保养与管理空调系统的维修、保养与管理电梯的维修、保养与管理2021/9/1828给排水系统的维修、保养与管理给水系统的维修、保养与管理1.定期检查与保养2.定期清洗储水池和水箱3.需要对水泵进行检查、保养与维修4.定期进行水质检查5.建立给水系统的报修制度6.定期检查消防给水系统的性能2021/9/1829给排水系统的维修、保养与管理排水系统的维修、保养与管理1.及时检查，进行保养、维修和疏通清理2.监督用户，不准向排水设施内乱扔杂物，不准私自挪动、改装及加装排水设备3.餐饮和医疗行业等需要设置沉淀池及隔油

10、池等局部处理设施2021/9/1830给排水系统的维修、保养与管理4.防止污水管渠内出现淤塞及蚊虫滋生，防止污水外泄引起的环境污染。5.定期对外露的排水管道进行油漆，加强水管外层的保护6.建立用户随时保修制度及管理人员的巡视制度2021/9/1831供电系统的维修、保养与管理加强对房屋配电房的管理，保持配电房安全、正常的供配电加强对物业供配电系统的日常保养与维修2021/9/1832电梯的维修、保养与管理电梯维修等级1.小修（日常的维护保养，排除故障的急修和定时定点的常规保养）2.中修（周期一般是3年）3.大修（2个中修的周期即6年）4专项修理（指的是不到中、大修周期又超过小修范围的某些需要及

11、时修理的项目）5.更新改造（超过15以上）2021/9/1833物业设备管理岗位职责工程部经理（是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。技术主管（负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。2021/9/1834物业设备管理岗位职责领班（对自己所管理的物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的部分负责）技术工人（进行专业性的维修、保养工作）资料统计员（专门对相关的资料进行整理）2021/9/1835物业设备管理制度接管验收制度预防性计划维修保养制度运行管理制度值

12、班制度交接班制度报告记录制度2021/9/1836案例：某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是供配电系统的管理服务，常常出现电力故障，导致业主不满，也令物业公司领导大伤脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高供电服务质量？2021/9/1837分析：1配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。2制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。3建立供配电系统技术档案。4配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗品等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。2021/9/18385定期对用电计量仪

13、表进行检查和校验，确保用电计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。6.建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。7.要建立遇火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。2021/9/18398做好节约用电工作，降低损耗。9限电、停电要提前通知业主、物业使用人。10供配电运行可建立24小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供应。11定时对备用电源进行检查，对蓄电池进行充电，对备用发电机进行运行试验。2021/9/184012重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量。13进行公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。2021/9/1841第8章完了！2021/9/1842