第4章房屋租赁.ppt

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1、 万亿市场空间万亿市场空间国家卫计委中国流动人口发展报告中国流动人口发展报告2016数据数据显示，截至显示，截至2016年底，我国流动人口有年底，我国流动人口有2.45亿人，亿人，而而2015年我国平均家庭规模为年我国平均家庭规模为3.1人人/户，故户，故2016年年末全国流动人口总户数为末全国流动人口总户数为0.79亿户亿户（0.79=2.45/3.1）,假设假设70%需要租房，测算出我需要租房，测算出我国年均租赁市场规模为国年均租赁市场规模为1.33万亿。万亿。（1.33=0.79*0.7*0.2*12）房屋租赁市场有多大？房屋租赁市场有多大？2021/9/181房地产经纪房地产经纪房地产

2、经纪房地产经纪 增量空间巨大增量空间巨大1 1）2016年，我国常住人口城镇化率为57.4%，发达国家80%的平均水平。2）流动人口有流动人口有2.452.45亿人，假设亿人，假设70%70%的流动人口需的流动人口需要租房，占全国人口的要租房，占全国人口的12.5%12.5%。而美国租赁人口占。而美国租赁人口占比比35%35%，英国租赁人口占比，英国租赁人口占比37%37%，日本租赁人口占，日本租赁人口占比比27%27%。2021/9/182房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪1 1、20162016年年5 5月月1717日日国务院办公厅关于加快培育国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市

3、场的若干意见和发展住房租赁市场的若干意见2 2、20172017年年7 7月月1010日广州市人民政府办公厅关于印日广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知）发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知）3 3、国务院九部委联合（、国务院九部委联合（2017.7.182017.7.18）：关于在人口）：关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知(建房建房20172017153153号号)4 4、2017.9.162017.9.16上海最新出台了上海最新出台了关于加快培育和发关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见

4、展本市住房租赁市场的实施意见，共，共6 6个部分，个部分，2626条措施。条措施。5、10月月29日晚间，北京市多部门联合起草的日晚间，北京市多部门联合起草的关关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知正式发布，将于正式发布，将于2017年年10月月31日起实施。日起实施。住房租赁市场政策住房租赁市场政策2021/9/183房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪第四章第四章 房屋租赁房屋租赁教学内容：1、房屋租赁市场概述房屋租赁市场概述2、房屋租赁管理规定房屋租赁管理规定3、房屋租赁价格、房屋租赁价格4、房屋租赁环节的税收、房屋租赁环节的税收202

5、1/9/184房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪第一节房屋租赁市场概述第一节房屋租赁市场概述一、房屋租赁市场的一、房屋租赁市场的概念、概念、类型类型指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。行为。行为。行为。1.按房屋用途划分按房屋用途划分住宅租赁市场住宅租赁市场非住宅租赁市场非住宅租赁市场2.按照租赁目的划分按照租赁目的划

6、分自自住住租赁市场租赁市场转租用于投资租赁市场转租用于投资租赁市场2021/9/185房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪3.按住宅性质划分按住宅性质划分商品住房租赁市场商品住房租赁市场保障性住房租赁市场保障性住房租赁市场4.按租赁期长短划分按租赁期长短划分短租租赁市场短租租赁市场长租租赁市场长租租赁市场2021/9/186房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪二、房屋租赁市场的特点二、房屋租赁市场的特点租赁价格相对稳定租赁价格相对稳定季节性变化明显季节性变化明显交易更为频繁交易更为频繁属地区性市场属地区性市场2021/9/187房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪三、房屋租赁经纪业

7、务三、房屋租赁经纪业务流程2021/9/188房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪（一）存量房租赁（一）存量房租赁居间居间业务业务1.客户接待环节客户接待环节2.房屋租赁价格谈判及租赁房屋租赁价格谈判及租赁 合同签订环节合同签订环节（二）存量房出租和承租代理业务2021/9/189房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同（一）房屋租赁合同的特征1.房屋租赁合同是不动产租赁合同3.期限最长不得超过二十年期限最长不得超过二十年2021/9/1810房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪（二）房屋租赁合同的主要内容（二）房屋租赁合同的主要内容1.房屋租赁当事人的

8、姓名（名称）和住所2.标的物（房屋基本情况）3.租金和押金数额、支付租金和押金数额、支付时间、时间、方式方式4.租赁用途租赁用途和房屋使用要求和房屋使用要求5.房屋和室内设施的安全性能房屋和室内设施的安全性能6.租赁期限租赁期限7.房屋维修责任房屋维修责任8.物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳9.争议解决办法和违约责任2021/9/1811房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪（三三）签订房屋租赁合同的注意事项）签订房屋租赁合同的注意事项1.房屋租赁合同的主体合格房屋租赁合同的主体合格2.房屋租赁合同应为书面合同房屋租赁合同应为书面合同3.合同标的物依法能够出租合同标的物依法能够出租4.

9、合同对转租应进行特别约定合同对转租应进行特别约定2021/9/1812房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪（四）租赁合同的终止（四）租赁合同的终止vv1、合同的自然终止、合同的自然终止vv(1)租赁合同租赁合同到期到期，合同自行终止，承租人需继，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限续租用的，应在租赁期限届满前届满前3个月个月提出，并提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；经出租人同意，重新签订租赁合同；vv(2)符合法律规定或合同约定可以解除合同条款符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的；的；vv(3)因不可抗力致使合同不能继续履行的。因不可抗力致使合同不能继续履行的。2021

10、/9/1813vv2、人为终止、人为终止vv(1)(1)将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转租的；vv(2)(2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；的；的；的；vv(3)(3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；途的；途的；途的；vv(4)(4)无正当理

11、由，拖欠房租无正当理由，拖欠房租无正当理由，拖欠房租无正当理由，拖欠房租6 6个月以上的；个月以上的；个月以上的；个月以上的；vv(5)(5)公有住宅用房无正当理由闲置公有住宅用房无正当理由闲置公有住宅用房无正当理由闲置公有住宅用房无正当理由闲置6 6个月以上的；个月以上的；个月以上的；个月以上的；vv(6)(6)承租人利用承租的房屋从事非法活动的；承租人利用承租的房屋从事非法活动的；承租人利用承租的房屋从事非法活动的；承租人利用承租的房屋从事非法活动的；vv(7)(7)故意损坏房屋的；故意损坏房屋的；故意损坏房屋的；故意损坏房屋的；vv(8)(8)法律、法规规定的其他可以收回的。法律、法规规

12、定的其他可以收回的。法律、法规规定的其他可以收回的。法律、法规规定的其他可以收回的。2021/9/1814（五）房屋租赁双方当事人权利和义务（五）房屋租赁双方当事人权利和义务 1.1.承租人的权利承租人的权利vv(1)(1)(1)(1)在租赁合同的约定期限内取得房屋使用权。在此期在租赁合同的约定期限内取得房屋使用权。在此期在租赁合同的约定期限内取得房屋使用权。在此期在租赁合同的约定期限内取得房屋使用权。在此期间，间，间，间，即使房屋所有权转让，承租人仍然享有这一权利。即使房屋所有权转让，承租人仍然享有这一权利。即使房屋所有权转让，承租人仍然享有这一权利。即使房屋所有权转让，承租人仍然享有这一权

13、利。vv(2)(2)(2)(2)按租赁合同的规定，要求出租人及时修缮房屋。住按租赁合同的规定，要求出租人及时修缮房屋。住按租赁合同的规定，要求出租人及时修缮房屋。住按租赁合同的规定，要求出租人及时修缮房屋。住宅用房的宅用房的宅用房的宅用房的自然损坏，一般应当由出租人负责修复自然损坏，一般应当由出租人负责修复自然损坏，一般应当由出租人负责修复自然损坏，一般应当由出租人负责修复。非。非。非。非住宅用房的维修，按双方在租赁合同中的约定处理。住宅用房的维修，按双方在租赁合同中的约定处理。住宅用房的维修，按双方在租赁合同中的约定处理。住宅用房的维修，按双方在租赁合同中的约定处理。vv(3)(3)(3)(

14、3)经出租人同意，可以将承租房屋的全部或者部分转经出租人同意，可以将承租房屋的全部或者部分转经出租人同意，可以将承租房屋的全部或者部分转经出租人同意，可以将承租房屋的全部或者部分转租给他人。租给他人。租给他人。租给他人。转租时的租金可以高出原承租的租金，转转租时的租金可以高出原承租的租金，转转租时的租金可以高出原承租的租金，转转租时的租金可以高出原承租的租金，转租人可以从中获得经济利益。租人可以从中获得经济利益。租人可以从中获得经济利益。租人可以从中获得经济利益。vv(4)(4)(4)(4)出租人如出卖房屋，出租人如出卖房屋，出租人如出卖房屋，出租人如出卖房屋，应提前应提前应提前应提前3 3

15、3 3个月通知承租人。个月通知承租人。个月通知承租人。个月通知承租人。在在在在同等条件下，同等条件下，同等条件下，同等条件下，承租人享有优先购买权承租人享有优先购买权承租人享有优先购买权承租人享有优先购买权。vv(5)(5)(5)(5)在租赁期限内，承租的住宅用房因国家建设需要拆在租赁期限内，承租的住宅用房因国家建设需要拆在租赁期限内，承租的住宅用房因国家建设需要拆在租赁期限内，承租的住宅用房因国家建设需要拆迁，承租人有获得安置的权利。迁，承租人有获得安置的权利。迁，承租人有获得安置的权利。迁，承租人有获得安置的权利。2021/9/1815vv(1)(1)按期按期按期按期交纳房租交纳房租交纳房

16、租交纳房租，如拖欠租金，应当向出租人支，如拖欠租金，应当向出租人支，如拖欠租金，应当向出租人支，如拖欠租金，应当向出租人支付违约金。付违约金。付违约金。付违约金。vv(2)(2)按照房屋的性能按照房屋的性能按照房屋的性能按照房屋的性能合理地使用承租的房屋合理地使用承租的房屋合理地使用承租的房屋合理地使用承租的房屋，不能，不能，不能，不能擅自拆、改房屋及其装修、设备、附属设施，如擅自拆、改房屋及其装修、设备、附属设施，如擅自拆、改房屋及其装修、设备、附属设施，如擅自拆、改房屋及其装修、设备、附属设施，如果确实需要变动的，果确实需要变动的，果确实需要变动的，果确实需要变动的，应当事先征得出租人同意

17、，应当事先征得出租人同意，应当事先征得出租人同意，应当事先征得出租人同意，并就此签订书面合同。因承租人的过错造成房屋并就此签订书面合同。因承租人的过错造成房屋并就此签订书面合同。因承租人的过错造成房屋并就此签订书面合同。因承租人的过错造成房屋损坏的，应负赔偿或修复的责任。损坏的，应负赔偿或修复的责任。损坏的，应负赔偿或修复的责任。损坏的，应负赔偿或修复的责任。vv(3)(3)应当遵守当地人民政府对于出租房屋的管理规应当遵守当地人民政府对于出租房屋的管理规应当遵守当地人民政府对于出租房屋的管理规应当遵守当地人民政府对于出租房屋的管理规定。定。定。定。2.承租人的义务2021/9/18163、出租

18、人的权利、出租人的权利(1)(1)按照合同的规定按照合同的规定收取房租收取房租。(2)(2)有权决定在租赁期满后有权决定在租赁期满后是否继续将房屋出租是否继续将房屋出租。(3)(3)可以决定是否允许承租人将房屋转租可以决定是否允许承租人将房屋转租。(4)(4)因承租人的过错造成房屋损坏的，有权责成承租人因承租人的过错造成房屋损坏的，有权责成承租人负责修复或者赔偿。负责修复或者赔偿。(5)(5)承租人违反租赁合同的有关规定，承租人违反租赁合同的有关规定，出租人有提前终出租人有提前终止合同、收回房屋的权利。如果因此而造成出租人的止合同、收回房屋的权利。如果因此而造成出租人的损失，出租人有权要求承租

19、人赔偿。损失，出租人有权要求承租人赔偿。（6 6）如果出租的是公有住宅，而承租人没有正当的）如果出租的是公有住宅，而承租人没有正当的理由，将房屋空关达理由，将房屋空关达6 6个月以上的，出租人有权提前个月以上的，出租人有权提前终止合同，收回出租的房屋。终止合同，收回出租的房屋。2021/9/1817vv(1)(1)(1)(1)按租赁合同约定的期限将房屋交给承租人使按租赁合同约定的期限将房屋交给承租人使按租赁合同约定的期限将房屋交给承租人使按租赁合同约定的期限将房屋交给承租人使用。如果出租人因故确实需要用。如果出租人因故确实需要用。如果出租人因故确实需要用。如果出租人因故确实需要提前收回房屋，应

20、提前收回房屋，应提前收回房屋，应提前收回房屋，应事先征得承租人同意，事先征得承租人同意，事先征得承租人同意，事先征得承租人同意，如果因此而给承租人造成如果因此而给承租人造成如果因此而给承租人造成如果因此而给承租人造成损失的，应给予赔偿。损失的，应给予赔偿。损失的，应给予赔偿。损失的，应给予赔偿。vv(2)(2)(2)(2)按合同的约定及时修缮房屋按合同的约定及时修缮房屋按合同的约定及时修缮房屋按合同的约定及时修缮房屋，保证承租人的，保证承租人的，保证承租人的，保证承租人的正常使用和安全。如果因出租人不及时修复而造正常使用和安全。如果因出租人不及时修复而造正常使用和安全。如果因出租人不及时修复而

21、造正常使用和安全。如果因出租人不及时修复而造成承租人的财产损失或者人身伤害的，应当承担成承租人的财产损失或者人身伤害的，应当承担成承租人的财产损失或者人身伤害的，应当承担成承租人的财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿的责任。赔偿的责任。赔偿的责任。赔偿的责任。vv(3)(3)(3)(3)在出卖房屋时，应提前在出卖房屋时，应提前3 3个月通知承租人。个月通知承租人。在在在在同等条件下，保证承租人的优先购买权。同等条件下，保证承租人的优先购买权。同等条件下，保证承租人的优先购买权。同等条件下，保证承租人的优先购买权。4、出租人的义务2021/9/1818 案例思考：张三和房东签下租赁期为二年的租张

22、三和房东签下租赁期为二年的租赁合同赁合同.现在合同已有半年现在合同已有半年,由于预期房价要下跌由于预期房价要下跌,房房东想把房屋出售东想把房屋出售.试问试问:1)1)该房东是否有权将租赁期未到期的房屋卖出该房东是否有权将租赁期未到期的房屋卖出?2)2)如果该房屋被卖出如果该房屋被卖出,张三是否有权继续住满二张三是否有权继续住满二年年?3)3)张三在租赁期是否有权将房屋转租给其他人张三在租赁期是否有权将房屋转租给其他人?2021/9/1819房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪一、房屋出租的条件一、房屋出租的条件根据商品房屋租赁管理办法规定，下下列房屋不得出租：列房屋不得出租：1.1.属于违

23、法建筑的房屋属于违法建筑的房屋2.2.不符合安全、防灾等工程建设强制性标不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋准的房屋3.3.违反规定改变房屋使用性质的违反规定改变房屋使用性质的4.4.法律、法规规定禁止出租的其他情形的法律、法规规定禁止出租的其他情形的第二节房屋租赁管理规定第二节房屋租赁管理规定2021/9/1820房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪二、房屋转租条件二、房屋转租条件转租的房屋必须合法，禁止出租的房屋的情形也适用于转租的房屋需经出租人书面同意需经出租人书面同意转租期限不得超过原合同规定的期限 原承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效2021/9/1821房地产经纪房

24、地产经纪房地产经纪房地产经纪三、房屋租赁合同备案三、房屋租赁合同备案1.房屋租赁合同订立后三十日内三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交的材料：（1）房屋租赁合同；（2）房屋租赁当事人身份证明；（3）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；（4）直辖市、市、县人民政府（房地产）主管部门规定的其他材料。2021/9/1822房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪2.所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门应在3个工作日内办理房屋租赁登记备案。3.房屋租赁登记备案内容发生变化，当事人应当在当事人

25、应当在三十日内，三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的登记备案的变更、延续或者注销手续。变更、延续或者注销手续。2021/9/1823房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪4.房屋租赁登记备案效力1）租赁合同不以备案登记为生效条件。）租赁合同不以备案登记为生效条件。当事人当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持支持2）优先承租权。优先承租权。出租人就同一出租人就同一房屋房屋订立数份租订立数份

26、租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，除承租人已经合法占有租赁房屋的外已经办合同的，除承租人已经合法占有租赁房屋的外已经办理登记备案手续的房屋租赁合同优先于成立在先的房理登记备案手续的房屋租赁合同优先于成立在先的房屋租赁合同屋租赁合同的。的。“一房数租”的处理原则，顺序：已经合法占已经合法占有租赁房屋的；有租赁房屋的；已经办理登记备案手续的；合已经办理登记备案手续的；合同成立在先的。同成立在先的。2021/9/1824房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪四、房屋租赁的禁止行为四、房屋租赁的禁止行为（一）出租人出租人的的禁止行为

27、禁止行为1.违反规定分割出租，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准；（广州，承租人人均使用面积不得低于5平方米）2.厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住；3.严禁将经济适用住房、廉租住房出租或转租给他人使用；4.在房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平；5.严禁企事业单位、个人将非居住用房出租给他人居住使用。2021/9/1825房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪（二）承租人的禁止行为1.保障性住房转租（购买经济适用住房和限价房不能用于出租，公共租赁住房和廉租住房承租人也不能转租）；2.违反租赁用途和使用

28、要求使用房屋；3.擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施；4.不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任；5.严禁利用出租房屋进行各类违法犯罪活动。2021/9/1826房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪（一）租赁合同无效的认定（一）租赁合同无效的认定1、三种情形认定、三种情形认定五、处理房屋租赁纠纷的规定2021/9/1827房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪2.当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案为由，请求确认合同无效的，人民法定办理登记备案为由

29、，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。院不予支持。3.当事人当事人约定约定以办理以办理登记备案登记备案手续为房屋租赁合同手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定生效条件的，从其约定。但但当事人一方已经履行主要当事人一方已经履行主要任务，对方接受的除外。任务，对方接受的除外。4.房屋租赁合同无效，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。支持。2021/9/1828房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪（二二）房屋租赁合同的解除）房屋租赁合同的解除因下列情形之一，导致租赁房

30、屋无法使用，承租因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：人请求解除合同的，人民法院应予支持：（1）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；封的；（2）租赁房屋权属有争议的；）租赁房屋权属有争议的；（3）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。屋使用条件强制性规定情况的。2021/9/1829房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪（三）租赁房屋装修纠纷处理（三）租赁房屋装修纠纷处理 承租人承租人经出租人同意经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者装饰装修，租

31、赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合未形成附合的装的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人应当恢复原状。2021/9/1830房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：照下列情形分别处理：1）因）因出租人违约出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔

32、偿剩导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修余租赁期内装饰装修残值残值损失的，应予支持；损失的，应予支持；2）因）因承租人违约承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；3）因）因双方违约双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据值损失，由双方根据各自的过错各自的过错承担相应的责任；承担相应的责任；4）

33、因）因不可归责于双方不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则按照公平原则分担。法律分担。法律另有规定的，适用其规定。另有规定的，适用其规定。2021/9/1831房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪（四）（四）房屋租赁转租处理：房屋租赁转租处理：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个六个月月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。合同或者认定转租合同无

34、效的，人民法院不予支持。因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合但转租合同无效的除外。同无效的除外。（代偿请求权）（代偿请求权）次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿向承租人追偿。2021/9/1832房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪（五五）承租人优先权的保护）

35、承租人优先权的保护租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持支持。例外。例外情形：情形：（1）房屋在）房屋在出租前已设立抵押权出租前已设立抵押权，因抵押权人实，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；现抵押权发生所有权变动的；（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本条系“买卖不破租赁”适用例外的规定。2021/9/1833房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪（二）具有下列情形之一，承租人主张优先购买房（二）具有下列情

36、形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：屋的，人民法院不予支持：（1 1）房屋共有人行使优先购买权的；）房屋共有人行使优先购买权的；（2 2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（3 3）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；表示购买的；（4 4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。2021/9/1834房地产

37、经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪第三节房屋租赁价格第三节房屋租赁价格一、房屋租金一、房屋租金房屋租赁价格即是房屋租金，是指承租人因使用房屋，按照房屋租赁合同约定向出租人支付的价款，是租赁合同中最主要的内容之一。2021/9/1835房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪（一）房地产市场因素（一）房地产市场因素 1.房屋租赁市场供求关系房屋租赁市场供求关系2.房价因素房价因素（二）房屋基本状况（二）房屋基本状况 1.区位因素区位因素（位置、交通、配套、环境）（位置、交通、配套、环境）2.实物因素实物因素（新旧、面积、装修、配套）（新旧、面积、装修、配套）3.权益因素权益因素（所有权、抵押权）

38、（所有权、抵押权）二、影响房屋租金的主要因素二、影响房屋租金的主要因素2021/9/1836房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪第四节房屋租赁环节税费第四节房屋租赁环节税费1.增值税：增值税：2016年年5月月1日，营改增日，营改增 1）计税方法：不动产租赁服务，）计税方法：不动产租赁服务，增值税税率为增值税税率为11%。一般计税法（一般一般纳税人）：一般计税法（一般一般纳税人）：应纳税额应纳税额=当期销项税额当期销项税额-当期进项税额当期进项税额简易计税法（一般小规模纳税人）：简易计税法（一般小规模纳税人）：应纳税额应纳税额=销售额销售额*征收率征收率=含税销售额含税销售额/（1+征征收

39、率）收率）*征收率征收率税法规定，纳税人的经营规模以及会计核算的健全程度，是划分一般纳税人和小规模纳税人的主要依据。2021/9/1837房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪2）免征增值税：增值税小规模纳税人月销售额未达到2万元的企业或非企业单位，免征；2017年12月31日前对月销售额2万元至3万元的增值税小规模纳税人，免征；2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税；2021/9/1838房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪3）对不动产租赁服务的主要规定（1）一般纳税人出租不动产）一般纳税人出租不动产一般纳税人出租不动产，其不动产为2016年5月1

40、日以后取得，或虽然是2016年4月30前取得但其自愿选择一般计税方法的税率11%，在出租不动产所在地预交3%税款，剩余应交税款回机构所在地申报缴纳。不动产所在地预交的增值税含税销售额/（1+11%）*3%，回机构所在地再申报缴纳的增值税含税销售额/（1+11%）*11%-已经预交的税款。2016年4月30日前取得，选择简易计税办法征收率为5%。不动产所在地预缴的增值税款含税销售额/（1+5%）*5%；回机构所在地申报缴纳的税款含税销售额/（1+5%）*5%-已预交税款2021/9/1839房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪（2）小规模纳税人出租不动产）小规模纳税人出租不动产小规模纳税人出

41、租不动产适用5%征收率。出租不动产预交税款含税销售额/（1+5%）*5%；机构所在地申报缴纳的税款=含税销售额/（1+5%）*5%已预交税款2021/9/1840房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪（3）个体工商户出租住房）个体工商户出租住房个体工商户出租住房，征收率5%但减按1.5%应预缴税款含税销售额/(1+5%)*1.5%（4）个人出租不动产）个人出租不动产个人出租的非住房（指用于生产经营用）征收率5%，应纳税额含税销售额/（1+5%）*5%个人出租住房征收率5%减按1.5%，应纳税额=含税销售额/（1+5%）*1.5%2021/9/1841房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪例

42、：李某于2010年2月将自有的一套住房出租，月租金为1200元，该年度应缴纳增值税（）。应纳税额=含税销售额/（1+5%）*1.5%=1200*11/（1+5%）*1.5%=188.6广州广州:房东租金月入不超房东租金月入不超3万年底前免征增值税万年底前免征增值税2021/9/1842房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪2.城市维护建设税：附加税，以消费税、增值税、营业税为计税依据 城市市区7%征税，县城、建制镇、工矿区5%征税，其他按1%征税。3.教育费附加：为增值税、消费税和营业税之和的3%。4.房产税：自2008年3月1日起（1）个人出租住房，按4%的税率征收房产税；（2）企事业单位

43、，社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。以房产租金收入为计税依据。房产税=租金收入*4%2021/9/1843房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪例：李某于2010年2月将自有的一套住房出租，月租金为1200元，该年度应缴纳房产税（）。2021/9/1844房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪5.城镇土地使用税：（个人出租免征）每平米大城市1.5元30元 中等城市1.2元24元 小城市0.9元18元 县城建制镇、工矿区0.6元12元6.个人所得税：2008年3月1日起。个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。7.印花税：房地产租赁

44、合同，按合同1由合同订立人缴纳印花税，自2008年3月1日起对个人出租、承租签订的租赁合同，免征印花税。2021/9/1845房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪广州市对按月租金计算的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税和个人所得税合并按综合征收率进行计征：2021/9/1846房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪作业:六人一组，完成下列作业：作业1：每组完成三个角色（承租人、出租人、房地产租赁居间人）的工作：承租人的自身及需求信息；出租人的自身及房源信息；自拟房地产租赁居间合同（三方合同）并完成合同的签订。作业2：加快发展住房租赁市场面临的问题及对策？要求：1、标题三号宋体；小标题4号宋体，内容小4号宋体；A4纸打印。2、作业2还需例出参考文献。3、第12周交。（作业成绩作为实训成绩，并和平时成绩挂钩）2021/9/1847房地产经纪房地产经纪房地产经纪房地产经纪