物业管理培训课程投诉处理策略_2.ppt

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1、第 1 页物业投诉处理策略第 2 页单击此处添加文字内容1投诉内容前瞻单击此处添加文字内容2常规处理程序单击此处添加文字内容3常规应对策略目录 CONTENTS单击此处添加文字内容4如何减少投诉单击此处添加文字内容5巧妙利用投诉单击此处添加文字内容6他山之石第 3 页投诉内容前瞻01第一部分第 4 页1.1 概述 投诉的情况是非常复杂的，业主的投诉也未必全部都有根据和理由。但是，通过我们预料的问题，确定合适的答复方式，可以更有效地处理顾客的投诉。第 5 页1.2 投诉问题分类第一类 对设备设施方面的投诉第二类 对管理服务方面的投诉第三类 对费用收取方面的投诉第四类 对突发事件方面的投诉第 6

2、页1.2.1 对设备设施方面的投诉u对设备设施设计不合理或遗漏及质量感到不满。如电梯厅狭窄，楼梯太陡，没有门厅，房屋漏水，墙体裂损，地板起鼓等u对设备运行质量不满意。如电梯经常停电、停梯维修；供电供水设备经常出现故障等。产生投诉的原因主要基于用户所“购买”使用的物业与用户期望有差距。投诉问题第 7 页1.2.1 对设备设施方面的投诉u用户使用物业、支付物业管理费，总是希望物业能处于最佳使用状态并感觉方便舒心，但物业在设计开发时，可能未考虑到或完全按照用户的需要来设计，设备的选型和施工质量也存在这样那样的问题，因而造成上述的种种不便和问题。用户心理第 8 页1.2.1 对设备设施方面的投诉 案例

3、：董女士是华北电力物资总公司职工。1998年4月入住马家堡某小区。入住后她发现房中不时发出震动声，后得知是生活用水泵房在她居住的楼房地下，水泵每隔67小时工作一次，每次大约40分钟的噪音严重影响她及其家人的正常生活。经多次与有关部门交涉，该问题都未能解决，董女士便把物业管理公司和两家建筑单位北京市小型动力机械厂、华北电力物资总公司告上法庭，要求他们为其调整住房，并赔偿经济损失16万多元。判决：法院认为，董女士所住楼房是机械厂与电力公司联建，双方对该楼房屋进行了分配，并各自安置其职工居住，设在该楼地下的水泵应属双方共同使用，因水泵产生的噪音扰民责任理应由双方共同承担，噪音治理任务亦应由双方完成。

4、物业公司只是管理人不应承担责任。于是法院做出上述判决一审结果：丰台法院判决被告赔偿原告董女士5000元经济损失，并判决两被告在判决生效后60天内，完成对水泵噪声的治理，否则将按每日100元赔偿董女士。判决后董女士表示这与其最初的诉讼目的相差甚远，因此，还将继续上诉。案例分析11为水泵噪音业主状告物业案例第 9 页1.2.2 对管理服务方面的投诉用户对物业质量的感觉来自七个方面安全用户的财产和人身安全是否能得到切实保障一致物业服务是否规范化、标准化，并具有可靠性态度物业管理员礼仪礼貌端庄得体，讲话热情和蔼完整物业服务项目完善齐全，能满足不同层次用户的需要环境办公和居住环境安静，人文气氛文明和谐等

5、方便服务时间和服务地点方便，有便利的配套服务项目，如停车场、会所、自行车棚、邮局、托儿所等时间服务时间和服务时效及时快捷等第 10 页1.2.2 对管理服务方面的投诉 期望服务投诉现实状况第 11 页1.2.2 对管理服务方面的投诉案例：几个不懂事的孩子在小区里你推我搡地闹着玩，不经意间就闯了祸。被推的一个孩子倒在了一个垃圾堆里，顿时惨叫声大起。闻声赶来的家长在抱起孩子后一看，是垃圾堆里一块尖玻璃肇的事，所幸没被刺中要害，孩子治疗后得到康复。家长找上了物业管理公司，指责其清运垃圾不及时，负管理不善的责任，要求其承担这起伤害事故的赔偿责任。物业管理公司则认为，这是住户装修房子的建筑垃圾，谁推的找

6、谁去。还说，也怪你没看好孩子。双方互不相让，只好以诉讼来解决纠纷。判决：物业公司及产生此建筑垃圾的业主均应承担赔偿责任。案例分析22为水泵噪音业主状告物业案例第 12 页1.2.3 对费用收取方面的投诉u主要是各种分摊费和特约维修费。如水、电、清洁、绿化、公共设备抢修等分摊费用及换灯、换锁、换门等特约维修费用。投诉问题第 13 页1.2.1 对费用收取方面的投诉u物业管理的服务是某种意义上的商品。用户总是希望以最少的价值购买到最多最好的服务，而管理公司则希望服务成本最小化，这一矛盾集中反映在缴纳各类费用这一敏感问题上。u特别是小区居民虽然入住“商品房”，但认识还停留在“福利房”阶段，对缴纳管理

7、费、支付维修费，总是处于能拖则拖的不情愿状态，即使很不情愿地交纳了费用，也动辄因一点小事而投诉。用户心理第 14 页1.2.3 对费用收取方面的投诉 案例：某小区物业服务中心维修班小张接到报修电话，业主黄小姐说家中厨房小阳台地漏冒水。小张马上带着设备在10分钟内赶到了业主家，此时黄小姐家的厨房小阳台已积了20多毫米深的污水，小张急忙用吸泵试图抽通地漏，但效果不佳，地面污水不见减少。小张满脸歉意地对业主说：“对不起，黄小姐，这个地漏堵得很死，吸泵无法通开，必须用机器才能打通，但按规定要收取30元费用。”黄小姐马上表示不同意，“我家洗衣机这几天都没用过，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，没

8、有道理让我家付钱”。小张耐心地向她解释相关规定，但是业主很不高兴，马上拨通了物业服务中心的电话，投诉维修工不想干活，胡乱收取费用。案例分析33业主不清晰收费是否合理引发投诉思考：如果你作为小张如何化解此次投诉？第 15 页1.2.3 对费用收取方面的投诉 解决办法：小张并没有生气，而是采取了婉转沟通的策略，向业主详细分析：“您家厨房洗菜盆下水管和阳台的地漏是连通的，共用一个出口。我们可以试着打通洗菜盆下水管，如果污水流走，说明是您家地漏堵了，您需要支付维修费用；如果水管疏通而污水还没流走，说明是主下水管的堵塞，我们不收取您一分钱。”黄小姐同意了，小张用机器从洗菜盆下水口将疏通带打下去，很快阳台

9、的积水从地漏流走了。在事实面前业主才相信是自己家的地漏堵了，付清了维修费用，积水事件也得到了圆满解决。案例分析33业主不清晰收费是否合理引发投诉思考：1、结合案例分析，物业管理人在接到投诉时，应该怎样处理?2、一般业主都会在不满意物业服务的情况下进行投诉，投诉的意义何在?第 16 页1.2.4 对突发事件方面的投诉 这类问题虽有其“偶然性”和“突发性”，但因事件本身很重大，对用户的日常工作和生活带来较大麻烦而引致强烈的投诉。u因停电、停水、电梯困人、溢水及室内被盗、车辆丢失等突然事故而造成偶然性投诉。第 17 页1.3 高水准物业服务的九大要素应以发自内心的真诚笑容为用户热情服务，尤其应做到文

10、明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守节、衣冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。员工应具备较好的业务素质，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，财务人员应具备丰富的财务管理知识，保安人员应具备过硬的治安消防本领等。服务设备包括房屋建筑、机器设备（如水泵、电梯）、卫生设备、交通工具、电器设备等等。对这些设备要加强管理、精心养护，使之始终处于完好状态，降低设备故障率。服务态度热情服务设备完好服务技能娴熟第 18 页1.3 高水准物业服务的九大要素服务方式灵活 服务程序规范服务项目齐全努力拓展服务的深度和广度，努力开展各种能满足用户需要的特约服务和便民服务，使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。应

11、设身处地的为用户着想，努力为用户提供各种灵活的服务方式，切忌死板僵硬的管理，应尽可能在办事手续、作业时间、服务范围等方面给用户提供方便。电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，不可随心所欲、杂乱无章。第 19 页1.3 高水准物业服务的九大要素服务收费合理服务服务效率快速服务制度健全应尽量提高员工素质，减少工作环节，简明工作程序，缩短办事时间，提高服务效率。应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为用户提供稳定的服务。这些制度应清晰有序、易于操作，切忌随意化、无章可循和以个人意志为主的管理。展的特约服务和便民服务也应该以满足用户需要

12、为目的，以“保底微利，以支定收”为原则，切不可张开大口向用户乱收费或收费多，服务少等。第 20 页常规处理程序02第二部分第 21 页2.1 流程图 第一步客户投诉处 详细询问客户的意见和要求，做好记录并详细询问投诉人事件情况，如有必要则亲临现场了解情况。管理处主管部门亲临现场向投诉客户了解情况，进行处理。第二步可以及时解决的问题将处理结果及时回复客户，并征求客户意见。将处理结果送至管理处存档第三步一时难以解决的问题第四步管理处做好每月投诉统计工作及投诉分析报告向客户做好解释工作，并给予客户解决问题的大致期限及时上报第 22 页2.2 注意事项 1.物业管理处应设立专线投诉电话，电话在三次铃响

13、之内接听，接听时必须做到礼貌用语规范，应认真、耐心接听并认真做好必要的记录。2.对客户的投诉，接听人员应表示感谢和歉意，并加以适当的安慰，并询问投诉人所属公司或房号、姓名及其联系的方法以便于回复。3.投诉处理人员应该在三分钟内到达现场，对于一时难以处理的问题，应向客户做好解释工作并及时上报。第 23 页2.3 客户投诉有效处理的六大原则第 24 页常规应对策略03第三部分第 25 页3.1 概述 处理投诉时，应本着“细心细致、公平公正、实事求是、依法合理”的原则，以国家的法律、地方法规、行业规定及业主公约、用户手册为依据，实事求是地设法解决问题，消除用户的不满。第 26 页3.2 常规应对策略

14、策略一 耐心听取或记录投诉，不当面解释或反驳用户意见 用户前来投诉，是对管理公司某些方面的服务或管理有了不满或意见，心里有怨气。此时若一味解释或反驳用户的投诉，用户会认为管理公司不尊重其意见而加剧对立情绪，甚至产生冲突。所以管理公司要耐心听用户“诉苦”并进行记录，使用户感觉到管理公司虚心诚意的态度，随着诉说的结束其怨气也会逐渐消除。第 27 页3.2 常规应对策略策略二 对用户的遭遇或不幸表示歉意或同情，让用户心理得以平衡 用户投诉的问题无论大小轻重，都要认真对待和重视，要采取“移情换位”思维方式，转换角色，设身处地站在用户立场，感受用户所遭遇到的麻烦和不幸，安慰用户，拉近与用户的心理距离，并

15、表示要立即改正己过，一般会让用户感到满意的。第 28 页3.2 常规应对策略策略三 对用户的投诉要求提出处理意见，满足用户的部分合理要求 很少有用户向管理公司投诉是为表示“彻底决裂”的，大多用户用投诉来向管理公司“谈判”，使管理公司重视其投诉，并能解决其投诉的问题。物业管理公司要站在“公平、公正、合理、互谅”的立场上向用户提出处理意见，同时，协调解决好用户遇到的困难和问题，满足用户部分合理要求。第 29 页3.2 常规应对策略策略四 感谢用户的意见和建议，作为改进工作和完善工作的依据 投诉是用户与物业管理公司矛盾的最大屏障。用户能向管理公司投诉，表明用户对管理公司还持信任态度，物业管理公司要有

16、“闻过则喜”的度量，对用户的信任表示感谢，并把用户的投诉加以整理分类，以作为改进管理和服务工作。并可以从另外一个角度检讨、反思管理公司的各项工作，完善和改进管理及服务工作。第 30 页3.2 常规应对策略策略五 督促相关部门立即处理投诉内容 对投诉处理的实际效果，直接关联到物业管理单位的声誉及整体管理水平。投诉处理的关键是尽快分析投诉内容，查清原因，督促有关部门限时进行处理，达到预计结果，并使用户满意；要确保不再发生同样问题，坚决杜绝“二次投诉”的发生。第 31 页3.2 常规应对策略策略六 把投诉处理结果尽快以电话或信函形式反馈给用户 尽快处理投诉，并给用户以实质性答复，这是物业管理投诉工作

17、中的重要一环。用户口头投诉可以电话回复，一般应不超过一个工作日；用户来函投诉则应回函答复，一般不应超过三个工作日。回复用户可以向用户表明其投诉已得到重视，并已妥善处理，同时及时的函复可显示物业管理公司的工作时效。第 32 页3.3 有效解决投诉问题的法宝“一对一”处理机制第 33 页3.3 有效解决投诉问题的法宝现 象 接到住户的直接投诉时，往往是这样的情况：投诉者气愤地说：“投诉多少次了，你们就是没有结果”。可当被询问到底是什么时候，对谁投诉的时候，我们的业主却什么也说不出来。其结果必然导致住户与管理处乃至发展商关系紧张，投诉升级。任何瑕疵的存在，都是必然的。但是如果在没有人投诉时（或者有人

18、提出建议后）就主动修改，那会得到赞赏；如果在有人投诉后才来改正，那就是应该的、必须的；如果在多次投诉后才改正，那非但得不到任何奖赏，而且还要做得更好才能让投诉者饶恕；如果多次投诉后仍然不能改变，那么接下来的将是极端的举动或者无赖的行为。第 34 页3.3 有效解决投诉问题的法宝建立“谁受理、谁跟进、谁回复”的处理机制要有明确的、量化的服务质量标准严格的考核标准和执行制度第 35 页如何减少投诉04第四部分第 36 页4.1 减少投诉的策略完善制度强化沟通加强培训及时控制提供更优质的服务有利于管理公司提高管理水平；利于用户以客观的标准来评价监督管理公司的工作。把有关的规定和要求通过各种渠道传达给

19、用户，使业主或用户理解、支持和配合。提高员工的服务意识、服务技能以及预见能力。加大巡查力度，及时发现和解决问题，把事态控制在萌芽状态。提供更完善的管理和更便利的服务，获得用户长久的满意和支持。第 37 页4.2 小思考遇到任何问题时，你一般的处理方式是以下哪一种？否定问题的存在：否定问题的存在，试着说服自己，困难并不存在。期待问题自动消失：期待问题自动消失，即使不是马上，至少也会”及时“消失。意识到不久便须面对一个问题，先在沙盘上演练答案：先在沙盘上演练，以避免任何困扰，或任何可能攻击你的言语。该方法的缺点总是在客人动怒以后才有反应，而不是在怒气出现之前便采取行动。当你一开始意识到问题，立即主

20、动去沟通：由你主动开展对话，可以借此决定对话形式，在某种程度上化解敌意，且将负面因素转化有利因素。做法一做法三做法二做法四第 38 页4.2 小思考你可以给自己很多理由去让前三种理由成立但是，处理顾客问题的方法只有第四种第 39 页4.3 学会聆听业主意见自我校正注：S-发言者（一般是业主）；L-聆听者（服务人员）n80：20（S:L）的对话比例nL并没有打扰Sn将已离主题太远的业主带回主题讨论n笔录、聆听n弄清楚有关问题n作简单的结论n聆听不愿意接受的事情、检查你在了解的事n保持两个人眼睛的接触n身体语言（扭动、不自然、急躁）n说话的音调、表现你在聆听n容许发言者发泄不满情绪n表现出已明白发

21、言者的出发点n使用发言者的名字n集中在将来有建设性的建议之上4、建立关系n避免反驳/防卫/解释n承认错误并道歉n避免马上下判断n寻找解决方法，而不是阻碍解决5、分析你所聆听的第 40 页巧妙利用投诉05第五部分第 41 页5.1 投诉价值 当客户的投诉得到满意的解决时，他们一般会继续做你的忠诚顾客，并会向朋友和同事们讲述自己的投诉是怎样被解决的。但是，那些投诉未得到处理的客户呢？他们是竭尽全力地抱怨，还是无声无息但心怀怨恨，或是向朋友们讲述自己遭受的恶劣服务？投诉对于以服务为中心业务的公司非常重要。业主的投诉过程暴露出我们对客户服务中的弱点和亟待改进的方面，并为公司提供了表明自己高度重视客户的

22、机会。第 42 页5.2 鼓励投诉操作手册如何最大限度的利用投诉？鼓励的具体办法负责人功效评析鼓励客户投诉贴出标语，在与客户联络方式中都提供地址和电话设立一部免费拨打的电话号码或免费邮寄的地址，为顾客提供指定的负责人，使顾客易于投诉确保指定的电话由经验丰富的顾客接待专家负责授予该负责人解决投诉的权利，必要时提供适当的奖励第 43 页5.2 鼓励投诉操作手册如何最大限度的利用投诉？鼓励的具体办法负责人功效评析保证不能立刻处理的投诉会顺利地汇报上去并得到解决感谢业主指出问题并使公司能够解决它使顾客相信公司不久会采取措施设立记录和分析投诉的程序第 44 页5.3 方便业主投诉以下是一些可以鼓励业主勇

23、于投诉，并同时表示关注态度的方式建立投诉专线在一切联络资料中都注明投诉电话号码和联络地址，并且最好是免费的联系方式保证所有与业主直接接触的服务人员熟悉投诉的程序如有必要，制作一本“如何投诉”的指南，为业主提供投诉时可供选择的方式在小区内，明确标志顾客服务区在可能的情况下，“处理”后马上预测是否会有新投诉情况建立多种形式的沟通渠道，如：客户联络会、网络投诉、投诉信箱等第 45 页5.4 投诉的答复 业主希望自己的投诉能够得到迅速积极的答复。是打电话还是写信取决于问题的性质和时间，但是你不仅应该解决问题，还应利用时机让业主确信你将致力于提供最高标准的服务。以下是某服务公司给一位业主的四封信，但该业

24、主到此时还未从该公司得到满意的答复。第 46 页5.4 投诉的答复 四封信信一信一信二信二信三信三信四信四感谢您告知，您对我们的某项服务不满意。虽然我们旨在从一开始就提供最高标准的服务，但是我们知道还是会出现问题，我们很高兴您能为我们指出问题。我们会对顾客的忧虑积极作出答复，并且非常重视使用一些特殊的处理程序，我们诚心希望您继续使用我们的服务，期待着能再次接待您。再次感谢与我们联络。第 47 页5.4 投诉的答复 四封信信一信一信二信二信三信三信四信四 您最近与我公司联系有关的问题，我希望可以就此和您单独电话讨论，但是未能与您取得联系。烦请您打电话给（可为您接听的人员姓名、电话号码），并通知他

25、们我们何时可与您联络，我将给您致电。得知您遇到了问题，我甚感遗憾，我希望尽快为您解决困难。虽然我们旨在提供最高标准的服务，但是我们知道还是会出现问题，我们很高兴您能为我们指出问题。我们会对顾客的忧虑积极作出答复，并且非常重视使用中的特殊程序。再次感谢您与我们联络我希望很快可以与您对话。第 48 页5.4 投诉的答复 四封信信一信一信二信二信三信三信四信四 您最近就的问题与我公司联络，我了解您还未得到满意的答复。对于这一迟延我甚感遗憾，现在我直接负责解决这一问题。请您选择：我想单独直接和您电话对话，但未能联络上。烦请您打给（可为您接听的人的人员姓名、电话号码），并通知他们我们何时可与您联络，我将

26、给您回电。或者：我想单独直接和您电话交谈，我会在今后几天与您联系。我希望我们能尽快解决问题。虽然我们旨在提供最高标准的服务，但是我们知道还是会出现问题，很高兴您能为我们指出问题。我们会对顾客的忧虑积极作出答复，并且非常重视使用中的特殊程序。再次感谢与我们联络我希望很快可以与您对话。第 49 页5.4 投诉的答复 四封信信一信一信二信二信三信三信四信四 您最近就问题与我公司联络，我了解您还未得满意的答复。对于这一迟延我甚感遗憾，现在我直接负责解决这一问题。您的要求正由部门的专家进行调查，我已让该天内向我汇报。届时，我会与您电话联络，如有必要，专家会和您直接联络。我希望尽快解决问题。虽然我们旨在提

27、供最高标准的服务，但是我们知道还是会出现问题。我们很高兴您能为我们指出问题。我们会对顾客的忧虑积极作出答复，并且非常重视使用中的特殊程序。再次感谢与我们联络 我希望很快可以与您对话。第 50 页5.5 从投诉中学习 有效的投诉解决程序固然重要，但还是应该把业主投诉当作一种能使你改进服务和服务流程的研究形式。要充分利用顾客投诉，公司应建立记录、分析投诉并采取行动的程序。确保所有投诉都有记录确认投诉严重性，评估是否有必要采取补救行动观察不同类型投诉的频率，据此排列采取行动的先后顺序采取补救措施行动后，监督产品和业务流程的效果第 51 页他山之石06第六部分第 52 页6.1 碧桂园处理投诉的十大要

28、点要点一：建立7*24小时的沟通渠道，及时接受，即时处理；要点二：尽快到达现场，掌握基本情况；要点三：采取有效的安全措施、补救措施，控制事态发展，稳定客户；要点四：全面掌握事件的起因、过程、结果；处理不了的及时向上级报告；要点五：初步制定一个或几个补救方案，结算费用，做到心中有数；第 53 页6.1 碧桂园处理投诉的十大要点要点六：分析原因、判断责任。思考方案。要点七：向客户做耐心细致的解释工作，说明情况。要点八：管理公司有过错或有责任的，应向客户表示歉意，取得谅解，认真听取客户的意见，协商处理方法，尽快处理。要点九：是业主或邻居的责任，说明情况，做好协调工作。要点十：是各方都有责任的工程、治

29、安 等问题，要保留现场，及时通知各方到场解决问题。第 54 页6.2 现代城策略投诉危机公关的8种谋略 现代城自开发以来，斗争与反斗争，投诉与投诉处理从来都没有中断过。但正是因为潘石屹独特的投诉危机公关处理手法，让现代城安然度过一次又一次危机，由投诉带来的负面效应被极大削减。我们将从现代城的“氨气事件”，剖析潘石屹的投诉处理谋略。第 55 页6.2 现代城策略投诉危机公关的8种谋略一、投诉受理谋略1完善的投诉处理流程谋略2快速的处理速度客户服务部人员接到来自现代城2号楼某房间住户的电话，称他的房间内有一股异味，十分难闻。尽管该住户语气平静，客户服务部人员还是在放下电话后立刻在“电话记录单”中填

30、写上“2号楼房间异味，请查明原因并尽快排除”。根据现代城客户服务部的工作程序，这张电话记录单立即被填写成“现代城内部工作协调单”转到负责2号楼保修的维修班手中。次日中午，该“协调单”返回，上面写着“1008住宅所有排风管道、烟道、下水密封正常，异味原因待查。”由于下周六就是春节，客户服务部要求所有客户申报的小修项目应在春节前完成，因此，这份带着“未完成”标记的协调单转到了客户服务部经理。【SOHO现代城的“氨气事件”】第 56 页6.2 现代城策略投诉危机公关的8种谋略谋略3特殊问题的特殊处理方式二、投诉问题会诊由于现代城所用装修材料均为自然环保型，即使施工当天进入房间，也不会感到有味道。以往

31、客户投诉房间有异味，不外乎各种管道密封出了问题。为了慎重起见，客服部经理用电话分别约请了开发商工程部负责水及暖通的工程师、施工单位水暖工程师、负责该楼层施工的装修公司的经理下周一同前往1008房间对“异味”进行会诊。第 57 页6.2 现代城策略投诉危机公关的8种谋略但此次会诊仍然无法确定异味来源，不但再次证实管道密闭正常，而且排除了使用不当装修材料的嫌疑。春节前两天，该客户再次打来电话，称房间内异味有加重趋势，言语中流露出对开发商解决问题不力的不满。随后，客户服务部将此事上报公司，并抄送了工程部。最后，检测结果表明氨气来源是房间四周无所不在的混凝土。第 58 页6.2 现代城策略投诉危机公关

32、的8种谋略谋略4高层出动，表明解决问题的诚意三、投诉问题处理潘石屹拿到检测报告后立即给正在通县开会的现代城施工方打了电话，要求对方作出书面解释。对方在回函中承认，能够发挥氨气的物质是来自混凝土中添加的含有尿素的防冻剂。针对该问题，现代城客户服务部马上与消除氨味公司取得联系，一个月后，由上海鸿山设备厂生产的外型酷似空调柜机的除氨设备，运进了2号楼部分住家中。谋略5高效的解决方案制订第 59 页6.2 现代城策略投诉危机公关的8种谋略四、投诉升级时间进入6月以后，北京天气开始逐渐升温，由于凝固在混凝土中的氨气，其释放速度与外界温度和湿度成正比，这年北京夏季又闷又热的气候又助长了现代城2号楼部分房间

33、内的氨气浓度。加上有些住户并不认可除氨设备的庞大和噪音，一时间，投诉氨气问题的客户迅速猛增至近50户。并有几户氨气问题严重的住户开始在楼内散发传单并开始征集签名，要求住户联合起来，向开发商索赔损失。某律师事务所受2号楼3位住户委托，向现代城发出律师函，要求就其委托人“受氨气侵害事实”一事进行磋商。第 60 页6.2 现代城策略投诉危机公关的8种谋略谋略6高层道歉，再次表明诚意谋略7再次针对现状制订可行的解决方案谋略8机会把握，调转注意力五、进一步处理 7月中旬，潘石屹公开向所有受害住户表示道歉，并接受住户退房，同时支付住户所缴房款的双倍利息。在道歉中，潘石屹还有意识的留下了呼吁“更绿色、更环保

34、的建筑”的引子。第 61 页6.2 现代城策略投诉危机公关的8种谋略六、借势危机公关在SOHO现代城氨气索赔案件即将开庭审理前夕，潘石屹在京召集了20多家新闻媒体召开新闻发布会，就彻底消除氨气事件影响提出绿色承诺。潘石屹不仅向所有前来领取新房钥匙的6号楼住户颁发了由北京劳动保护研究所出具的每户室内空气质量检测合格证明，还向每位住户发出了绿色承诺。潘石屹同时约定，下一个新项目在出售时，合同里将对室内空气中甲醛、氨和苯的含量标准进行约定，潘石屹将自己塑造成“全国第一家除了达到国家质量检验标准之外，同时承诺满足空气质量要求的发展商”。第 62 页6.2 现代城策略投诉危机公关的8种谋略 思考u我们可

35、能很努力了u我们已经很努力了u我们确实非常的努力u可，业主们为什么就不满意呢？第 63 页6.2 现代城策略投诉危机公关的8种谋略 服务失败操作的差距分析u业主预期与服务人员在感知之间的差距 服务人员不能经常地正确感知业主的需求；u服务的感知与服务质量规范之间的差距 管理单位虽知晓业主的需求，但无质量标准可循u服务质量规范与服务者之间的差距 服务者或缺乏技能或缺少训练以及无能力或不愿按标准行事；u服务提供与外部沟通之间的差距 业主预期受到企业代表和广告宣传的影响，而这与实际提供的服务是不完全相符的；u感知服务与预期服务之间的差距 业主以不同的方式衡量服务绩效以及错误地认识服务质量。第 64 页

36、6.3 投诉价值 当客户的投诉得到满意的解决时，他们一般会继续做你的忠诚顾客，并会向朋友和同事们讲述自己的投诉是怎样被解决的。但是，那些投诉未得到处理的客户呢？他们是竭尽全力地抱怨，还是无声无息但心怀怨恨，或是向朋友们讲述自己遭受的恶劣服务？投诉对于以服务为中心业务的公司非常重要。业主的投诉过程暴露出我们对客户服务中的弱点和亟待改进的方面，并为公司提供了表明自己高度重视客户的机会。第 65 页6.4 工匠精神王石：我所理解的工匠精神2016年3月24日，王石在上海参加中国物业管理协会第四届理事会第三次全体会议上发表演讲，其中就重点讲到工匠精神！第 66 页6.4 工匠精神1、物业管理人需具有“

37、情怀”，正确的价值观是要对物业管理这个行业产生兴趣。2、物业管理人需具备“专业”、“专注”的精神。3、物业管理人需具备把一件事情做精细、做精、做完美的恒心和毅力。4、物业管理人需具备坚持、坚韧、坚守的品质。第 67 页6.4 工匠精神 作为物业管理人的我们，如果不读懂什么是“工匠精神”，不去传承这种精神，做事不专业、不专注、不敬业、不注意细节、不追求完美、不去坚持和坚守，物业管理就难出精品，难出品牌，难出大家，那么这个行业的春天虽然看起来很美，但也会是昙花一现。第 68 页6.4 工匠精神 “泰山不拒细壤，故能成其高；江海不择细流，故能就其深。”所以，大礼不辞小让，细节决定成败。第 69 页感谢您的聆听