鄂尔多斯房地产业的发展的调查报告.doc

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1、鄂尔多斯房地产业的发展阳光商务楼建设项目 一 总 论（一）项目背景 1，项目名称、建设单位、项目拟建地点(1)项目名称鄂尔多斯市阳光商务楼建设项目(2)项目建设单位鄂尔多斯市华昊房地产开发有限责任公司(3)项目拟建地点“鄂尔多斯市阳光商务楼”位于鄂尔多斯市东胜区东纬四路南，项目用地面积8808.82平方米，建筑面积17617平方米。2，编制依据（1）国家发展改革委员会关于建设项目可行性研究实行管理办法、建设项目经济评价方法与参数、投资项目可行性研究指南（试用版）；（2）鄂尔多斯市华昊房地产开发有限责任公司的委托及要求；（3）国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。 (4) 建设部房地产开发项目

2、经济评价方法（5）民用建筑设计通则（GB 50352-2005）（6）住宅设计规范（GB 50096-1999 2003版）（二）鄂尔多斯市华昊房地产开发有限责任公司简介鄂尔多斯市华昊房地产开发有限责任公司成立于2006年元月，是一家以房地产开发为主业，生态养殖、文化旅游和房地产开发经营多元化的企业。公司成立以来，始终坚持一业为主、多元化经营的发展思路，精心打造主业，积极拓展相关产业，形成优势互补的良性发展态势。公司位于鄂尔多斯西街（伊盟振业房地产3号楼20号），注册资金1000万元，法人代表杨光生。现有员工28人，其中中级职称的5人，初级职称的5人（三）项目建设的必要性1全面建设小康社会的需

3、要 党的十六大提出，到2020年我国全面进入小康社会。自治区党委要求鄂尔多斯市充分发挥优势，实现跨越式发展，与呼市包头构成自治区经济发展的三个“火车头”。鄂尔多斯市提出到2010年全市国民经济发展的主要指标在2000年的基础上翻两番，率先全面建设小康社会，成为国家西部地区发达的城市之一。按照这一目标，东胜将来作为鄂尔多斯市的商贸、工业、科技、经济中心，超前构筑城市发展框架和经济发展载体是必然的。因此，这将必须导致经济结构和社会结构的重大变化。在经济快速增长的同时，二、三产业逐渐加大，但是目前全市生产发展滞后，2008年三次产业比例由上年的6.8：52.5：40.7调整为5.3：55.0：39.

4、7。三次产业对GDP增长的贡献率分别为 0.9%、62.0%、37.1%。落后于全国平均水平，这种结构性矛盾的产生，一个重要的原因就是中心城市东胜的城市规模不够，配置资源集聚，生产要素能力不足，城市化水平滞后；东胜的城市功能、基础设施、人居环境对经济的发展已形成一定的影响。本项目的开发正是实质性响应了区政府之工作重点，随着东胜经济的发展，其必将不断吸引一批又一批新的企业落地，城市规模不断扩大，从而形成强大的辐射和集聚能力。大多数农业人口、外来从业人员将进入城市，推动城市化进程，城市发展为二、三产业发展创造更加广阔的市场空间。随着全面建设小康社会进程的加快，新企业的急剧增加，人门对办公环境等方面

5、的要求也越来越高，开发本项目是符合城市发展的需要，由此带动全市经济发展，早日实现小康。2城市发展需求在新的时期，鄂尔多斯形成一场正在发生中的“能源风暴”。利用鄂尔多斯的能源优势，全市经济连续16年保持两位数高增长，其中“十五”时期共实现GDP1646亿元，年均增长速度29.7；共实现财政收入204.1亿元，年均增长42.8；完成固定资产投资926亿元，是2000年以前总和的2.6倍。初步核算，2008年地区生产总值(GDP)达到1600.0亿元，同比增长24.0%，其中，第一产业实现增加值42.6亿元，同比增长4.6%；第二产业实现增加值439.6亿元，同比增长29.7%，其中工业实现增加值3

6、67.7亿元，同比增长28.0%；第三产业实现增加值317.8亿元，同比增长19.8%。经济结构继续优化，三次产业比例由上年的6.8：52.5：40.7调整为5.3：55.0：39.7。三次产业对GDP增长的贡献率分别为 0.9%、62.0%、37.1%。东胜区委政府近年来牢固树立“抓城市建设就是抓经济建设”的理念，也为适应鄂尔多斯经济快速增长的需求,拉大城市框架、扩展城市空间。3 塑造华昊企业形象进一步打造“华昊房地产”品牌：“鄂尔多斯市阳光商务楼”项目的成功开发使“华昊房地产”品牌具有很高的知名度。（四）项目概况1 项目拟建地点“鄂尔多斯市阳光商务楼”位于鄂尔多斯市东胜区东纬四路南。该项目

7、地理优越、环境优美、交通方便。项目用地面积8808.82平方米。2 建设规模本报告设计鄂尔多斯市阳光商务楼,总建筑面积为17617平方米。3项目总投资及资金来源本项目估算总投资2660万元，资金来源为企业自筹。本项目1-5层为商业区，6-7层为餐饮区，8-16层为办公区， 17-20层高级公寓，地下1-2层用于变电室、换热站和设备用房及地下停车等。从地上1层1-5层每层高度均为3.3米，6-7层每层高度均为3.3米，8-16层每层高度均为3.3米，17-20层每层高度均为3米。并且在1层设有消防控制室两间。由于该建筑的层数较多、建筑面积较大，该建筑的体量也较大，所以为削弱建筑厚重的体量感将该建

8、筑外形设计为塔状，给人以视觉上的冲击。4技术经济指标 主要技术经济指标序号名 称单位数量或指标备注1建设规模1.1项目总投资万元26601.1.1其中：静态投资万元26601.1.2 建设期利息万元/1.2建设期年12建设面积平方米176172.1地上建筑面积平方米158552.2地下建筑面积平方米17623项目占地面积平方米8808.823.1建筑基地面积平方米8813.2绿化面积平方米30833.3硬化及道路面积平方米26434容积率1.95绿化率0.356建筑密度0.17投资利润率%368投资利税率%429投资回收期年2.3含建设期1年10内部收益率%3411净现值（I=12%）万元76

9、0.112盈亏平衡点%59二 市场分析（一）鄂尔多斯房地产市场发展状况近年来，随着我市城市建设步伐的加快，房地产市场呈现出投资高速增长，市场需求持续旺盛，商品住宅成交活跃，价格快速上升的良好发展态势，促进了鄂尔多斯市经济的快速发展。 房地产开发投资增长迅猛。2007年，全市房地产完成投资84.9亿元， 2008年，房地产投资达到140.9亿元，2007年和2008年增长速度都超过了100%。房地产开发规模、竣工面积和销售面积迅猛增加。2007年，全市房地产开发规模达到538.6万平方米，同比增长32，2008年开发面积达到1151万平方米。2007年，全市房地产竣工面积达到204万平方米，20

10、08年，全市房地产竣工面积达到204万平方米239平方米。2007年全市销售面积达到416.4万平方米，2008年全市销售面积达到278万平方米。随着我市城市建设步伐的加快，房地产市场呈现出投资高速增长，市场需求持续旺盛，商品住宅楼成交活跃，价格快速上升的良好发展态势，促进了鄂尔多斯市经济的快速发展。 1，市场状况我市整个房地产市场应分为四个市场进行分析，一是高端及大户型住宅市场，从2005年房地产市场的供不应求，转变为2006年7月左右的供求稳定、持币观望、价格平稳，到2007年上半年，房价在一个阶段保持相对平稳上涨的水平；二是中低端中小户型住宅市场，就目前的状况来看，严重供应不足，价格受二

11、级市场二手房价格的影响，价格比高端大户型产品价格相对低，但需求量很大；三是底商市场，底商市场仍然供不应求，受政府规划的影响，住宅区内底商供应不足，使得住宅区生活便利性变低，开发商也无法用更多的底商价格来冲低住宅价格；四是大体量商业市场，从2008年开始，这一领域的开发量骤然增加，到2009年底，会有较大量的商业楼盘竣工交付使用。目前基本较平稳， 租售情况基本稳定。随着政府开发建设康巴什新区、招商引资、引进产业步伐的快慢，这一领域的市场也将是同步的反应，长期来看是向好的趋势，前景乐观。但如果政府招商及引进工作不能稳定顺利的发展，这一市场将有较大的开发风险。随着经济的发展，消费的升级，供求的变化，

12、房地产市场更加成熟化、敏感化。现有市场已不是早期市场那样单一的销售产品，和单一的将产品进行出售，而是很系统的进行早期的调研、定位、品质、推广、销售、运营管理、物业服务。2，政策环境状况(1) 鄂尔多斯新城建设、城镇化政策，会大力促进房地产业的发展。(2) 中部地区、中等城市、中产阶层、中等教育“四个中等”的崛起，是继“珠三角”、“长三角”、“京津塘”三大经济圈热后，全国经济辐射性发展的必然趋势，给鄂尔多斯发展带来前所未有的机遇，也给鄂尔多斯房地产业发展带来勃勃生机。(3产品深加工、提高附加值是鄂尔多斯提高资源利用效益，增加经济效益的富有远见卓识的政策，给相关产业链的发展带来机遇，为房地产开发带

13、来更多机会。(4) 内蒙古呼、包、鄂“金三角”，作为内蒙古自治区的一项重要发展战略，将鄂尔多斯建设成为呼、包规模的中等城市，实现三足鼎立的格局，无疑会使内蒙古的经济实力得到空前壮大。鄂尔多斯发展成中等城市的目标是明确的，房地产业的前景是光明的。（5）宏观调控政策，国家对房地产业的宏观调控政策，使不具开发实力和能力的企业面临危机，但对有实力和能力的企业是有利的，只有房地产业市场健康发展，才会有房地产业的长远发展。（6）鄂尔多斯外向型开放政策，我市的长远战略规划在逐步实施，随着政府战略规划的实现，会给房地产业带来更多更好的发展机遇（7）招商引资优惠政策。我市招商引资的优惠政策，会吸引外部资金、外部

14、企业的进驻，将有力地促进就业与人口的增长，拉动消费需求，从住房、医疗卫生、教育培训、文化艺术、商业服务、旅游、交通、商务等均会得到大力发展，这就会给房地产的发展带来空前的机遇（二）鄂尔多斯房地产业面临的城市状况1优势（s）（1）国际市场能源紧缺，国内经济高速发展，带动本地区经济高速发展。（2）城市规划建设政策导向趋好，一市三区规模，市场容量急剧攀升。（3）原有房地产市场落后，为新兴市场留下较大发展空间。 2劣势（W）(1) 水资源匮乏，抑制城市经济及人口发展。(2) 地处偏远，居住的自然环境相对较差，流动人口较少。(3) 经济体制单一，整体市场未形成有效的经济支撑，尤其是工业经济欠发达。 (4

15、) 济体制单一，整体市场未形成有效的经济支撑，尤其是工业经济欠发达。3 机遇（0）(1) 国际经济发展带动能源型城市强势发展。(2) 国家区域经济发展策略、西部大开发政策带动区域经济发展。(3) 投资拉动，城市自身发展带动房地产市场扩张。(4) 地区经济发展较快，市场需求较大。(5)、呼、包二市的发展，对鄂尔多斯市经济的发展具有促进作用。 4威胁（T）(1) 单一经济，后劲不足，需大力引进外来资本、外来企业、扩大产业发展领域，尤其是第一产业。 (2) 周边发展，对本地区发展先扬后抑，受呼、包二市商业圈的制约。 (3) 城市发展政策导向潜在失误存在的可能。（三） 鄂尔多斯房地产业发展中存在的问题

16、及对策建议1、城市发展劣势与威胁通过以上城市SWOT的分析，不难看出存在的问题和不足，政府应从招商引资、产业调控、城市运营方面下大力气，召集专家学者，进行广泛听证、论证，成立强有力的专门机构组织实施，方能解决相应问题，房地产业面临的潜在困难将会迎刃而解。2、价格持续上涨问题目前我市甚至全国房地产价格持续上涨原因很多，一是经济增长及品质提高原因引起的每年平均56%的正常上涨，二是综合因素形成的上涨，但笔者认为，后者上涨中，一个更重要原因是各种因素引起的开发供应量不足问题。土地资源利用、规划审批效率、政府税费、配套设施接入困难与成本的浪费、融资渠道和成本、拆迁安置问题等，均使房地产开发商苦不堪言，

17、他们在房价过高的谴责中，为好多相关因素背着黑锅，他们开发项目需付出坚韧而高超的运作代价。房地产业的行业平均利润水平相对其它行业较高，但不能忽视的是，房地产业是一个资金、技术、劳动等高度密集型的产业，尤其是资金的高度密集，产生了较高的投资风险，按照风险收益的普遍原理，绝大多数谋求长远发展的开发商，收益水平是自律的、合理的，当然不包括个别短期的投机型开发商。解决房价问题，需从供应入手，解决供应问题应从解决开发链条上的困难和问题入手方能切中要害，事半功倍。3、土地资源问题土地资源的合理利用问题，要防止片面追求拉大城市格局，容积率和层高的过渡限制，浪费有限的土地资源、造成土地效益利用不足、增加分摊的土

18、地成本、遗患后代。土地在招牌挂时就应标明相应的建设指标，竞拍的开发商方能综合测算其土地的合理价格，消除秋后算帐、消费者受苦的问题。4、融资渠道政府多协助企业开拓多方的融资渠道，企业应积极地与各类金融机构接触，探索自己固定稳定的融资方式与渠道，保证开发资金的合理流动。5、房地产开发征地拆迁问题我市房地产征地拆迁工作基本成熟，政府支持力度较大，采取市场评估与政府指导价相结合的方式，是有效的办法。但产业的发展，增加并促进就业，用长久的谋生之策取代部分拆迁现金安置补偿，是更利于被拆迁方、更利于开发商的事。6、房地产市场信息问题目前，我市房地产业信息方面需加强，房地产市场应建立健全信息渠道，借助现代信息

19、手段，完成全市房地产信息的收集、采集、归纳、整理、公布等，并与相关地区互为沟通，方便政府、开发商、消费者各方的资源共享与交流，及时了解我市及周边房地产业开发状况和市场状况，增加开发项目研究论证的信息来源渠道，减少开发失误与风险。7、房地产市场规范问题 房地产市场的规范需在准入制度、过程监控、市场退出机制上制度化，有专门的制度建设机构、有专门的制度监督机构、有专门的信息采集发布机构，专业化、制度化、日常化。8、住房消费金融支持力度问题 住宅消费是最大的消费开支，改善并增强住宅消费信贷供应量、增加供应品种、出台多种还贷方式，会有力促进房地产业的发展。金融机构应增加对客户信用级别的调查了解、信用档案的建立，建立专门的资信机构，支持有足够资信的消费者融资消费，鼓励并促进消费、降低信贷风险。三 总结鄂尔多斯城市建设发展前景非常广阔，鄂尔多斯城市发展战略是长远的宏伟的。房地产业的发展前景是美好的，35年内是房地产业解决内需的过程。之后，房地产业的长期发展，取决于外向型经济运行下，城市产业的壮大、就业的增加、人口的增长、消费的增长与升级。