王志纲工作室.ppt

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1、迎接城市经营时代的到来以西安为例,二00二年九月,城市经营的宏观背景,王志纲工作室,3,2000年中国人均GDP首次突破800美元大关城市化水平达到30%,2020年 中国人均GDP将达到2800美元城市化水平将达到50%,经济增长与城市化水平的关系,纳瑟姆曲线城市化水平在30%至70%之间，是城市化快速发展的时期,纳瑟姆曲线,中国目前的城市化水平为34%，已跨过第一个拐点，进入城市化最令人激动和忧虑的中期阶段。 在未来20年的时间里，中国将逐步进入城市化国家的行列。,中 国 的 城 市 化 浪 潮 正 处 于 起 飞 的 前 夜,王志纲工作室,9,城市化是不以人的意志为转移的客观规律，是人类

2、文明的自然演进过程，也是中国实现现代化的必由之路。,城市化水平滞后，既是经济发展的瓶颈，也预示着巨大的发展空间。,工业化与城市化不同步,“三农”问题尾大不掉,中国像一条穿越时空隧道的巨龙，龙头已经与世界对接，迈向新经济时代，龙身正进行工业化，而长长的龙尾还处在农业化时代。,龙头已经进入新经济时代,龙身正进行工业化,龙尾还处在农业化时代尾大不掉。,城市化战略的调整：抓大带小,存在的主要问题大城市集聚经济效应不明显中小城镇城市化无序发展城市功能不完善，城市体系不健全,青山遮不住，毕竟东流去 一股不以人的意志为转移的城市化浪潮已经汹涌而来！ 我们别无选择：要么被这股洪流吞没；要么顺势而为，乘风破浪，

3、飞速发展！,王志纲工作室,14,在这个大背景下，中国的城市经济格局正在重新洗牌，无论是重量级的大城市，还是数以百计的中小城市，都面临着调整自身的定位、自谋发展的问题。,上个世纪90年代初，广东珠三角人均GDP已突破800美元，但是由于缺乏城市经营的意识，在城乡一体化的思想指导下，大城市盲目摊大饼，中小城市急遽膨胀，造成城市资源浪费，形态低级，城市化步入“村村象城镇，镇镇象农村”的歧途，令珠三角在新经济时代的城市博弈中被长三角后来居上。今天，珠三角的市政府不得不为早期的盲目经营补上一课。,珠三角的遗憾,长三角的成功 长三角在经济发展中，注重以上海为龙 头的城市群的有机布局和联动，注重城市化 与工

4、业化的同步，不仅较好地解决了“三农” 问题，避免了城市化过程中的“城市病”，更 重要的是在新经济时代，获得了可持续发展 的长足后劲。,经营城市：伴随着中国城市化的发展，成为摆在各级政府面前的必修课,王志纲工作室,18,经营城市的序曲先行一步的城市,王志纲工作室,19,走在前面的城市大连,城市形象的整体提升就是对国有资产最大的保值和增值。 薄熙来,大连,通过包括企业搬迁、绿化、美化、亮化城市的高起点、大手笔的城市改造，打造独树一帜的投资环境、旅游景观。,大连,大连的四张名片： 足球 广场、草坪、景观 以薄熙来为首的开 拓型政府官员新形象 大连国际服装节,王志纲工作室,22,成功的实践之一上海,上

5、海,城市定位：国际经济、金融、贸易中心之一，带动长江三角洲和整个长江流域地区经济的新飞跃。,城市建设：10年间，上海城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设，累计投资3100亿元。极大地改善了上海的投资环境，城市布局趋于合理，城市面貌发生了重大变化。,产业结构调整：上海坚持“优先发展第三产业，调整优化第二产业，稳定提高第一产业”的产业发展方针，使以金融、商贸、信息等为重点的第三产业得以长足发展，产业结构调整实现了新的跨越。,王志纲工作室,27,成功的实践之二杭州,从“杭州就是西湖”的“小杭州、旧杭州”，到杭州不再局限于西湖，而要沿江和跨江发展，以萧山和余杭为两翼积极进行扩张，打造“中

6、国的杭州、世界的杭州”。 提出“游在杭州，学在杭州，住在杭州，创业在杭州” 。 杭州2001年12%的GDP增长中，近30%来自于城市化的贡献。,西湖的杭州，西施的杭州,王志纲工作室,30,西部的亮点之一：昆明,世博会是云南经济发展从量变到质变、厚积而薄发的突破点，以世博会为契机，去启动、推动整个云南经济板块的腾飞，从而探索出一条中西部地区经济超常规发展的新路来。王志纲,世博会对昆明的战略意义：1、市政基础建设提前了10-15年；,世博园,2、借此机遇，进行了产业调整，从烟草大省成为旅游大省，从金属矿产大省成为绿色产业大省；,3、城市形象得到了全面提升彩云之南，万绿之宗重塑了云南的形象,成都不

7、仅号称是中国最休闲的城市，也拥有超强的经济实力。2001年，成都GDP达1491亿元，在15个全国副省级城市中仅落后于广州、深圳、杭州，名列第四。,西部的亮点之二：成都,成都城市发展特点作为四川区域政治经济文化中心，集聚辐射效应明显，其经济总量占四川省的1/3；民营经济活跃，如希望集团、地奥集团等；成都都市圈和成都周边城市互动发展，成都平原成为成都经济发展的有力支撑，如“成-德-绵经济群”。,借助媒体，成都将自己包装为中国的“第四城”。以“休闲之都、会展之都”精心打造城市的两张新名片。,近年，成都加大了基础建设投资的力度，以府南河改造为首的城市基础建设极大地提升了成都的城市形象，优化了投资环境

8、，重塑了城市精神。,成都国际会展中心成都精心打造“会展之都”,都江堰、农家乐和遍布街头的茶馆，使成都成为全中国最休闲的城市之一，也成为成都的一张城市名片。,西部的亮点之三：重庆 今天的重庆是10年前的上海。可能要用10年的时间，重庆GDP会从现在的近2000亿增长到4000多亿，就跟上海现在的GDP总量差不多了。 重庆常务副市长黄奇帆,第一个阶段，打基础。用五六年的时间搞好基础设施和交通；第二个阶段到2010年，形成中心城市框架，培育支柱产业；第三个阶段到2020年，以强大的辐射力和吸引力，成为长江上游中心城市。,重庆发展的三个阶段,5年投资6000个亿，重庆要打造西部枢纽。,王志纲工作室,4

9、3,千帆竞渡，百舸争流。对各级地方首脑来说，经营城市就好像是昨天还在长江里行船，一夜之间来到了出海口。市领导必须从“船老大”自觉地变为“船长”。,城市经营：我们的探索与实践,案例之一：99昆明世博会,“万绿之宗，彩云之南”,昆明世博会，以会展经济为杠杆实施城市、区域发展战略，提升了城市和区域形象，推动了云南经济的快速发展，开始了云南从烟草大省向绿色植物大省，从有色金属大省向旅游大省的转型。,“千载儒释道，万古山水茶”,案例之二：武 夷 山,城市形象包装与推广,1999年，武夷山被联合国教科文组织列入世界自然遗产和世界文化遗产名录。,案例之三：贵阳城市定位 “森林之城，休闲胜地”,休闲胜地,森林

10、之城,案例之四：杭州天都城大杭州新造城运动,位于杭州市余杭区的新杭州卫星城，占地 近7000亩，距杭州中心城区12公里，总投资预计超过80亿元。建成后可容纳9.8万人居住，能提供1.8万个就业岗位，是一个集旅游、度假、休闲和居住于一体的“城中城”。,政府经营城市需要一个样板田，需要一个市场的呼应，通过聚人气、聚财气来积聚势能。天都城正是顺应了这种潮流。,天都城杭州新城,案例之五：华南板块 新广州中央居住区（CLD）,星 河 湾,打造中国地产的“劳斯莱斯”,南国奥林匹克花园,南国奥园被国际奥委会考察团誉为“世界上最适合居住、休闲的地方，是梦想之家”。,大广州CLD(中央居住区)浮出水面地铁三号线

11、提前开通广州市政府启动南沙开发计划,案例之六：大北京下的廊坊,休 闲 C B D,廊坊的发展思路 “把嘴伸进北京，身子在廊坊，吃北京的粮食，把金蛋下在廊坊。” 王志纲,休闲会议中心休闲研发中心休闲培训中心休闲商业中心休闲运动中心,休闲商务城市,重点案例：西安城市经营的战略与构想,腾笼换鸟，再造西安,八 问 西 安,问题之一：西安和成都作为西部开发的双引擎，在最新统计的城市竞争力的24项指标中，成都已有22项指标超过西安，西安将如何打造城市竞争力，重振雄风？,西安和成都： 西部大开发的双引擎,问题之二：在21世纪的城市竞争中，西安将如何依据环境的变化确立自身的战略地位？西安的分量到底有多重？,我

12、们认为：中国城市发展的热点从东部沿海向中西部转移成为大势所趋。沿海已经相对繁荣，而中西部一直是中国经济发展的瓶颈。实现中国的可持续发展，关键不在沿海，而在中西部。,中国内陆缺少经济圈互动关系的“单核”省份，需要经济发展的榜样！中国经济基础薄弱的广阔腹地，需要经济超常规发展的样板！一批有丰富的传统文化积累、缺少现代产业的城市，需要城市经营的示范效应！,西部大开发，中西部城市发展需要亮点；时代向中西部呼唤 全新的城市经营模式！,陕西的西安 作为陕西发展的“单核”引擎，西安必须增强中心城市的集聚效应和辐射作用，才能完成作为“西部引擎”的战略使命。,陕西的西安,西安城市经济圈：东到临潼西到户县南至长安

13、北至阎良,关中经济群：东至渭南西到宝鸡南至汉中北至延安、榆林,西部的西安与成都同为西部大开发的“双引擎”。作为辐射西北五省的桥头堡，西安是西部大开发的重要前沿。西安的科技、教育资源均领先西部，名列全国前三名，文化、旅游等资源在西部具有领先竞争优势。,中国的西安 西安是中国传统文化的标识和图腾。西安是江总书记提出的“中华民族复兴工程”的重要破题点。,问题之三：西安城市经营的突破口究竟在哪里？旅游业作为驱动西安经济的两个轮子之一（另一个是高科技），作为西安的传统优势产业，将如何冲出重围，再领风骚？,西安作为闻名世界的历史古都，旅游业正面临着前所未有的机遇和挑战,观光旅游时代：西安优势明显，一路辉煌

14、。休闲旅游时代：强邻四起，西安步履蹒跚。体验旅游时代：西安有望乘势而上，重修庙宇，再塑金身。,西安旅游业的发展现状大资源，小产业；有遗产，无氛围有传统文化，无现代风情有市无场，有买卖无经营有旺盛需求，无有效供给有多、散、乱的节目，无整合经营的大舞台！,西安旅游“名片”兵马俑和半坡,西安的旅游大都处于这样的初级开发水平,西安旅游的出路还是“吃祖宗饭”。 关键是转换思路，使西安传统的历史文化资源与国际化的体验旅游需求趋势相对接，把旅游业的经营形态从传统的陕西小吃提升到现代满汉全席的层面。,西安作为世界七大古都，历史文化名城，旅游业应定位于“中华文化朝圣地”。,全球华人了解自己的民族文化、追溯自己的

15、根所必须朝拜的地方。世界其他民族了解华夏文化不可不来的地方。中华民族复兴工程的组成部分。,中华文化朝圣地两大支柱：中华民族的祖先黄帝陵千年古都西安包括兵马俑、墓葬群、大雁塔、古城墙等,中华文化朝圣地的表现形式：1、博物馆群周、秦、汉、唐历史博物馆中华文字博物馆墓葬博物馆宗教博物馆青铜器博物馆中医药博物馆中国占卜星象博物馆等等,2、古都皇城的历史氛围 通过仿古城区如“中华文脉城”的建设，将中华文明的“文脉、史脉、人脉”有机地融合在现代人的体验旅游中，在街坊、建筑、园林、饮食购物、休闲娱乐活动中，触摸和呼吸古都千年积淀的灿烂文明。,问题之四：西安的城市化扩张开始加速，老城怎么办？如何通过城市的改造

16、和运营激活西安已有的资源，促进西安的良性发展？,城市中心功能衰减西安作为区域经济文化中心应发挥的重要的集聚和辐射功能，被拥挤的老城淹没。,产业发展没有空间，没有格局各种适宜在老城发展的旅游、商贸产业得不到充分的发展空间，捉襟见肘；新兴产业面对高昂的成本得不到长足发展，举步维艰。,西安的老城已经拥挤不堪,城市形象模糊 “ 10平方公里、100万人口”，老城拥挤不堪，抹杀了古都应有的风情和品位，在最有特色的地方做不出千年古都的城市形象。,杂乱无章的老城已经看不出西安与其他城市的区别,中国的旧城改造不能再“吃祖宗饭，造子孙孽”！国内外无数成功实践告诉我们：道路只有一个建设新城、疏导老城，实行新旧分治

17、，各占其位，相得益彰。国内的苏州和国外的巴黎、罗马等都是实行新旧分治的成功例子，在发展新城的同时做好老城的保护。,苏州古城与新城分治。古城保留江南风貌，新城（苏州工业园）则一派现代都市景象,巴黎旧城,巴黎新城,“新旧分治”演绎现代“双城记”,问题之五：西安作为陕西乃至西部的区域经济文化中心，如何解决西安城市功能面临的缺位和补位？,西安的政务中心在哪里？西安的休闲度假中心在哪里？西安的中央居住区在哪里？西安的文化、教育中心在哪里？ 代表新时代西安的标志性区域在哪里？西安“既有文化又有形象”的城市客厅在哪里？,北京亚运村的国际会议中心,浦东东方明珠塔一带俨然已是上海招待中外游人的新客厅,问题之六：

18、如何站在经营城市的战略高度，对西安的各种资源进行有效的盘存和整合？,教育、科技、文化、旅游等资源在全国占据优势地位，是西安最容易形成先导型产业的突破口。资源分布、分配不合理，缺少发挥和发展空间，资源优势未能充分转化成为城市经营上的显在竞争优势！,西安高校分布示意图,西安高新科技分布图,问题之七：西安如何与时俱进，树立全新的城市形象和城市品牌？,城市形象也需要与时俱进,人们对千年古都的印象越来越单薄、模糊,鲜明的城市形象是城市经营成功的重要表现。西安城市形象需要标志性的区域和振兴文化的舞台，需要深入人心的名片！重塑西安的精神文化理念需要一个全新载体，不能简单停留在空喊口号上！,西安要解放老城，重

19、塑老城，强化中心城市功能，需要新空间！西安欲重跻身中国旅游强市第一阵营，让旅游业这个轮子转起来，需要新平台！西安的优势资源要释放能量，成为西安每年GDP增长的拉动力，需要新场所！西安城市中心功能的补位和强化，需要新空间！西安新的城市形象，需要新舞台！,问题之八：西安城市经营的新平台和新空间在哪里？,曲江浮出水面,曲 江 在 哪 里？,继往开来的曲江新城,曲江是什么？,曲江绝不是一个简单的旅游度假区和超级社区，而是一座继往开来、撬动西安城市发展的曲江新城。,曲江新城与古都皇城古今辉映，是新西安的名片，是西安的另一个客厅。曲江新城是关中休闲绿洲，文化绿洲。曲江新城将承担西安政务商务会展中心、旅游商

20、贸中心、休闲度假中心、教育科技文化中心、居住中心等诸多功能，是西安作为区域中心城市的重要载体 。,对投资者来说，曲江新城是整合西安优势资源（旅游、文化、科技、教育）的最佳孵化器。对工作、生活者来说，曲江新城是开创事业的乐土，是享受生活的天堂。,怎 么 做？,腾笼换鸟，九大引擎，五大中心,“腾”：通过开发曲江新城，把政务中心移出来过密的居民搬出来不适于在老城继续发展的产业换出来影响老城风貌、资产价值不高的物业拆掉,“换”：在符合老城定位和风格的条件下，大力发展旅游文化（博物馆、书画市场、书画研究院）商贸酒店、餐饮等休闲产业 最终形成一个以中华文脉城为主题的中华民族文化朝圣地。,腾笼换鸟的意义：一

21、石三鸟解放老城重塑古城打造新城,九大引擎1、政务中心搬迁，政府所在地南移2、打造以大雁塔为中心的唐城3、芙蓉园、曲江池的建设4、高尔夫主题休闲公园5、会展中心强化6、现代科技商务公园7、曲江学村8、中央居住区（CLD）形成9、商务中心形成,五大中心1、政务商务会展中心 政务中心搬迁、会展和商务中心形成；2、旅游商贸中心 唐文化旅游、商贸风情区；3、教育科技文化中心 曲江学村和商务科技公园；4、休闲度假中心 高尔夫体育公园、芙蓉园、曲江池；5、中央居住区 各种主题房地产项目的建设,新西安的新城市中心,曲江新城还西安一座古都，给西安一座新城,关于城市经营的十大思考,思考之一：何谓经营城市,对 经

22、营 城 市 的 片 面 认 识,？经营城市就是土地经营？经营城市就是市政建设？经营城市就是招商引资？经营城市就是城市规划？经营城市就是城市形象包装？经营城市就是美化、绿化、亮化？经营城市就是用市场化的手段经营城市资产,经营城市是一项系统工程,经营城市 在明确的城市发展战略指导下，积极、有序地推进城市的扩张，打造城市的综合竞争力和核心竞争力，以可持续发展的眼光确立城市的先导产业，强化支柱产业，并在此基础上进行城市形象的塑造和推广，最终达到使城市不断增值的目的。,思考之二：如何认识城市,城市的三种形态经济形态（火锅理论）文化形态（紫砂壶理论）空间形态（城市的规划与布局）,思考之三：城市定位是经营城

23、市的基本前提,城市定位：“我是谁？” 充分挖掘城市各种资源，按照唯一性、排他性和权威性的原则，找到城市的个性、灵魂与理念 ，找到城市的自我。,城市发展战略 “我到哪里去？” 搭建城市的发展平台，培育城市的综合竞争力和核心竞争力，制定城市的先导产业、支柱产业，用市场化的眼光找到经营城市的突破口。,城市规划与开发 “我将如何成长？” 城市规划与布局必须在城市理念与发展战略的统领下进行，必须有区域的眼光，至少包括城市空间形态的布局和产业布局。,城市营销 “我如何让世人认知自己？” 没有鲜明的品牌树立与推广，城市就无法识别，无法识别也就很难谈得上城市营销。但需要说明的是，城市品牌不是简单的CI，必须有

24、足够的内涵支撑。,思考之四：城市定位必须要有区域的眼光,中国城市经济发展格局图,未来的城市竞争不再是简单的个体竞争，而是城市群之间的竞争，是区域与区域间的竞争。对于同一区域范围内的城市，彼此间的竞争固然在所难免，但更重要的，是要解决好城市的分工与协作问题。中小城市必须根据与区域中心城市的关系有机疏散、各归其位，重新研究、调整自身的发展定位，尤其是产业定位，找到自己在城市群落中的恰当位置。,思考之五：城市经营不等于简单的规划主义,城市规划是城市理念、城市定位和城市发展战略在城市空间上的具体体现。在城市规划之前，必须先务虚，也就是要充分研究城市的定位和发展战略，只有在大的方向确定之后，城市规划才能

25、做到有的放矢，持之有据。,思考之六：城市形象必须有相应的内涵来支撑,城市形象的提升和美化固然重要，但同时应该把更多的精力放在城市的造血功能，即产业链的培育和建设上。否则，一旦把宝贵的资金都用在了城市外表的包装，而忽视了城市内涵的充实，城市经营就像无本之木，无源之水，很难做到可持续发展。,思考之七：城市经营一定要吃祖宗饭，但不能造子孙孽,在此强调，城市的文化内涵也是城市产业链的有机组成部分。一个城市的历史与文化的积淀越厚，就越有个性，越有吸引力，越有包容性。在城市的建设与开发中，尤其是旧城改造，应该“修旧如旧”，而不是所谓的拆旧破旧。,思考之八：市长必须学会与市场跳双人舞,成功的市场经验表明，城

26、市经营的主体不再是单一的政府，市长必须学会与市场跳双人舞，借助企业的力量和市场化的运营方式来达到城市增值的宏观目标。市长与市场的关系就像公和婆，谁也离不开谁。可以断言，凡是城市经营搞得好的城市，一定是最充分地实践了市场经济规律，是按照企业化、市场化的方法去操作的先行者。,思考之九：城市经营呼唤城市运营商,城市运营商是中国城市化、市场化的必然结果。城市运营商要承市长之上，启发展商之下，对所在的区域统一规划与布局，整合各种发展商来投资、经营，用全新的商业模式去打造一个新的区域和城市。我们有理由相信，在中国的城市化进程与城市经营中，他们将会担当越来越重要的角色。而这一角色，也将是中国优秀房地产发展商角逐未来的最佳高地。,王志纲工作室,144,思考之十：城市经营的三老模式,城市经营必须处理好政府、企业和社会的关系，即所谓的三老：老头子、老板和老百姓。随着社会文明与民主的进步，今后城市经营的主体不光是政府和企业，还必须尊重社会的意愿。从市场的角度讲，三者互为关联，政府决策，企业推进，老百姓参与或买单。因此，城市经营的过程必须找到三者的利益均衡点，作到市场的良性循环。,