房地产税务稽查报告随笔.doc

《房地产税务稽查报告随笔.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产税务稽查报告随笔.doc（18页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产税务稽查报告随笔 本报告随笔是作者总结10多年来税务稽查的重点而做，放到这里提供给各位房地产财务工作者，目的是让广大房地产公司财务工作者了解税务稽查人员的稽查重点，提高警惕，在账务处理时特别关注税收，做好税收筹划，降低税收风险，以维护公司利益。一、少计收入篇1、假按揭的税务处理。 假按揭有三个特征，一是按揭购房人多是本单位职工；二是，将按揭贷款的利息在财务费用中列支；三是，按揭款项，企业往往不申报预售收入，而是将收到的按揭款项转入“其他应付款”或“短期借款”，常期挂账而不结转收入。税务机关查到后，就声称自己是“假按揭”，解释实质上是一种融资行为，不应当纳税。 在本案件中该企业一是将按揭款

2、项支付的利息在税前扣除，而这些按揭款项是以个人名义贷款而来，属于同企业无关的支出，因此不允许在税前扣除，仅此一项调增利息费用就有比较大的数额。同时对企业其取得按揭款项未按照预售规定缴纳税款的行为进行处罚。二是，该企业声称自己属于假按揭，不是实际的销售收入，不应当计入应纳税所得额。 税务人员认为从法律形式上来看，既有销售合同，也有按揭收款，而认定为假按揭则证据不充分，因此企业认为是假按揭的证据不予采信，如果不是假按揭的情况下，其财务费用属于无关支出，自然也不允许扣除。 实际上，即使认定企业为假按揭，其利息属于非法性质的支出，其利息支出是否允许扣除也是存在争议的。其焦点在于假按揭取得的资金，是否按

3、照其表面的法律形式记收入，缴纳税款，目前各地对此问题一直存在争议，税务人员认定应当补税。 国家税务总局在2007年房地产业及建筑安装业税收专项检查工作总结中，也是认定假按揭需要缴税的。原文如下：“二是向购房者收取的住房按揭贷款转入“短期借款”或“其他应付款”科目，长期挂账不申报纳税。主要原因是房地产开发公司以一房多售或以虚假按揭贷款的名义向银行骗取信贷资金，造成事实的应缴未缴税款。”吹牛要补税，我也同意。2、以借款的方式收取预售房款。 有以下几个特征，一是借款没有利息，二是借款将来要转为房款。这样的借款在税收上定性为房款定金，属于预售收入的范畴，不但要缴纳营业税，而且要缴纳所得税。 一般来说，

4、属于未办理预售许可证的情况下的非法预售。3、非法预售，将预售款项打入老板个人账号，再以向老板个人借款的名义将款项借入，以满足支出的需要。 认为这是典型的偷税手法。不因为非法预售而减除其纳税责任。4.房地产企业少计租赁收入。地产企业取得租赁收入不记账是常见的涉税问题，主要查看其租赁合同以及租赁业发票的开具情况，查出租赁收入很重要的方法就是到现场核实是否有租户存在。查出少计租赁收入要仔细将已售房屋同实地查看的情况核对，如果已售房屋中没有出售，而现场查看有商业网点在营业，则很可能是出租未计收入5.销售地下室、地下车位，销售地下室、地下车位，不做帐存入小金库或者记在预收账款，未做销售收入。在稽查中，要

5、特别注意对地下室、人防设施、地下车库是否作为销售收入，计入应纳税所得额，要仔细看合同，看这些收入是否记在往来账，未结转收入，或者干脆将款项打在个人银行卡上，隐瞒收入。 税务的查出方法是看预收账款的组成情况，对照银行存款账，看其是否全额纳税。 税务局在检查中，要特别注意对人防设施以及地下室，开发企业是如何处理的？检查方法有两个，一是审查销售合同，看是否有补充合同。二是，检查其他应付款或者预收账款科目，检查资金流。三是，直接到现场去数车位的销售情况。四是，到物业公司检查车位的出租出售情况。 目前对于人防设施作为车位，并且取得租金收入或者出让收入，这点在政策上没有任何疑义，但是在所得税的成本有两种观

6、点：第一种观点：人防设施属于取得收益权的公共配套设施，其成本应当单独计算，因此其成本应当在成本对象的总开发成本中剔出。第二种观点：人防设施本身在法律上的定位就属于国家所有，虽然取得了收益权也不改变其定位，因此只需要将其租金收入直接记入销售收入，不用将其开发成本在总成本中剔出。国家税总局在制定计税成本办法时，倾向于第二种观点。国税发200931号文件已经明确按照第二种方法计算.6.外商投资企业的“其他应付款科”、“应付账款”科目，多年挂账，应调增应纳税所得额。根据国税发【1999】195号文件规定，“企业的应付未付款，债权人逾期两年未要求偿还的，应计入企业当年收益计算缴纳企业所得税。 在稽查实践

7、中，一是关注“资本公积”科目，看是否有将无法支付的应付款项，转作资本公积的情况，如果有，则坐实了应当计入应纳税所得额。二是关注“应付账款”和“其他应付款”的账龄，若果期限较长，要看是否可以根据195号文件的规定调整应纳税所得额。三是关注应付款项长期挂账，且已经取得了发票的情况下，其对应的开发成本是否真实，必要时可以采取外部调查的方法，查明事实真相。 内资企业是否要将超过3年的应付款项调整应纳税所得额，目前存在争议，各省也执行不一。 依据1：2006版本的纳税申报表附表一的填表说明，第25行“因债权人原因确实无法支付的应付款项”：填报纳税人应付未付的三年以上应付帐款及已在成本费用中列支的其他应付

8、款。依据2：国家税务总局第13号令第五条规定，企业已申报扣除的财产损失又获得价值恢复或补偿，应在价值恢复或实际取得补偿年度并入应纳税所得。因债权人原因确实无法支付的应付账款，包括超过三年以上未支付的应付账款，如果债权人已按本办法规定确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴纳企业所得税。 河北省国税局在冀国税函200723号文件中指出，当有证据证明债权人出现以下情况之一时，债务人拖欠的三年以上的应付账款，应并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税：1债权人被依法宣告破产、撤销（包括被政府责令关闭）、吊销工商营业执照、死亡、失踪等；2债权人已按规定确认损失并已在税前扣除url=file:/C:

9、/Users/user/AppData/Local/Temp/OneNote/1-7/地产稽查案例总结.DOC#_msocom_2z2/url我个人倾向于第二种处理方法，企业可以第二种意见同税务机关沟通协调。二、加大成本篇 都知道开发商偷税，无外乎隐瞒收入和加大成本，问题的关键是如何加大成本，如何隐瞒收入？本条将开发企业加大成本的实际案例列示其加大成本的手法。（一）未取得合法扣税凭证 目前我国的所得税管理，实质上依然是“以票控税”，开发企业要加大开发成本，首要的就是寻找假票或者真票虚开。因此检查房地产开发企业的开发成本，也要紧紧抓住发票检查，作为突破口。具体来说分为“有没有”、“真不真”“实不

10、实”三个层次。1、某公司汇缴期间，开发产品已完工，因为没有支付款项，对方不开具发票，因此以预算数字作为列支开发成本的依据，少缴纳企业所得税。 说来说去，还是发票的问题，这个项目很好检查，检查开发成本的发票要抓住几个要素。一是，有没有。即所有列支开发成本的项目，是否有发票。可以列出成本项目表来检查。二是，真不真。列支开发成本虽然有发票，看发票是否真实，对于货物发票，可以通过ctais系统查询。对于地税发票可以到地税局外调，因为营业税发票要求属地征收，因此营业税发票均在当地开具，比较容易开具。三是，实不实。虽然发票是真实的，但是要通过其他的辅助资料判断业务是否真实发生，或者是虽然有业务真实发生，但

11、是取得“大头小尾”的阴阳票。业务实不实。即所谓的真票虚开问题。 以发票未起点，围绕以上三个方面就可以将开发产品的总开发成本真实性检查清楚。总开发成本检查清楚后，将围绕开发成本的计算去检查，重点核查总可售面积和已售面积的真实性。以上几个方面是检查开发成本的简单流程。2、汇算清缴期满后，未取得发票在税前扣除。该问题其实就是所谓白条列支成本，本案中不允许税前扣除。 需要思考的是，如果汇算清缴期满后，纳税人取得了发票，是否允许其在实际业务发生年度税前扣除呢？是否允许在发票实际取得年度扣除呢？ 目前税务机关一般引用财税199679号文件规定，认为“以前年度应计未计扣税项目，以后年度不得补扣”。因此，肯定

12、不允许在发票实际取得年度扣除，因为如果允许在发票取得年度扣除，就等于企业可以随便的操纵税款所属年度。 对于是否可以在实际业务发生年度追溯调整，目前在学界以及总局所得税司制定新所得税法的方向来看，是允许的。但是目前在实务中，大部分省份是不允许税前扣除的。如果企业遇到该类问题，可以同税务机关沟通，不是绝对不能扣除的。 一些文章经常会提到国家税务总局对中移动的国税函2003847号文件第五条的规定，来说明可以追溯调整，但是毕竟该文件只针对中国移动，并且只说了计提折旧一个方面，对于税务机关的说服力不强。原文如下：“中移动因实际价值调整原暂估价或发现原计价有错误等原因调整固定资产价值，并按规定补提的以前

13、年度少提的折旧，不允许在补提年度扣除，应相应调整原所属年度的应纳税所得额，相应多交的税额可抵顶以后年度应交的所得税。”（二）资金篇 要想加大成本，有两个难题，第一是如何取得虚假业务的发票，第二是，如何在没有真实业务的情况下，将款项支付出去。即使取得了发票，如何虚拟资金流出就成为开发商的新难题。1、不支付资金，在账簿上计入“应付工程款”、“应付账款”，（借：开发成本 贷：应付账款（应付工程款）并且已经取得发票，其实是多列成本。在目前的市场环境下，没有支付款项而对方却开具发票，这种情况比较奇异，税务机关对这种情况会相当敏感。 这种方法是干脆就不管资金流了，这时要对大额应付款项的债权方进行外调，在稽

14、查实践中，开发商甚至声称不知道欠谁的钱，这个时候，如果由于检查期限的原因，无法再深查下去，可以“无法支付的应付款项”（外资用国税发1999195号文件）为原因，在取得对方足够的询问笔录、自述材料情况下，直接调增应纳税所得额。2、虚构资金流，掩饰多列开发成本。某企业由于要加大开发成本，需要虚拟资金的流出，由于账上没有钱（也可能是隐瞒了销售收入），就虚构资金流，多列开发成本。实际案情为该企业以向股东借款的方式，借：银行存款2000万元贷：其他应付款2000万元。经过核对对账单，该企业10内即将此笔款项转回股东个人银行卡上，企业在银行存款实际没有钱的情况下，为了多列“开发成本，一方面取得假发票，另一

15、方面虚列资金流出的假象，支付工程款、设计费、策划费。本案中，核对银行对账单，是检查出疑点的关键，对列入开发成本的票据结合进行真实性验证，是固定证据的要点。 在稽查实践中，如果企业开发成本有多年未支付开发成本款项问题，可能引起税务机关怀疑，因此该企业虚构资金流，将资金流出，来掩饰多列成本的现实。 对于房地产开发企业，隐瞒收入和加大成本是两个矛盾的方面，一方面想隐瞒收入，但是如果隐瞒收入在货币资金账上，可能没有足够的资金加大成本；另一方面要加大成本就要想办法解决银行资金账目上没有钱的问题。 该企业的检查方法说明，银行对账单同银行存款日记账的核对，仍然是检查人员的基本功，税务稽查人员应当要求企业财务

16、人员作出银行存款余额调节表，在此基础上审查资金流出的真实性。3、更为复杂的为“资金空转”（三）成本计算方法篇 房地产开发企业在成本计算方法上作文章，少缴税款，主要体现在三个方面：一是混淆成本对象，将未完工开发产品的成本摊入已完工开发产品的成本对象；二是减少总销售面积，不将全部的销售面积作可售面积计算单位工程成本；三是，不配比结转成本，将未售的成本结转到已售销售成本中去。1、计算单位工程成本的时候，未将拆迁面积计算在内，使得总可售面积减少，单位工程成本加大，当期销售成本加大，造成延迟纳税。单位工程成本=总成本/总可售面积，如果减少可售面积，就可以加大单位工程成本，而销售成本=单位工程成本*已售面

17、积，就加大了当期的销售成本，少计应纳税所得额。 在稽查中，在成本方面，要特别注意以下几个要素的确认，一是确认总开发成本的发生是否真实，是否虚列开发成本，开发成本所有项目是否都取得了合法的扣税凭证。二是确认总可售面积的计算是否准确，尤其是存在拆迁户的情况下，拆迁面积是否计入总可售面积的问题要引起充分注意。三是确认计算销售成本的时候已售面积是否符合事实情况。销售成本=单位工程成本*已售面积，因此在计算销售成本的时候，要注意其已售面积的确认是否正确，同销售部门要进行核对。 销售成本=总开发成本*已售面积/总可售面积，这个公式实质上就是按照销售面积的比例确认开发成本，加大分母和减少分子都会影响销售成本

18、的确认，因此对以上三个要素，在稽查中要充分注意。2.不配比结转成本。销售部门实际销售面积同财务部门当年结转成本的面积不符，造成多列成本。房地产企业的开发成本=销售面积*单位工程成本，在单位工程成本一定的情况下，在结转销售成本的时候，多列销售面积，就在当期多列了成本。 一定要审查开发企业当年销售成本计算的过程，当年究竟卖了多少平方米，要结合每份销售合同的测绘面积进行计算，紧紧抓住测绘面积，防止企业不按照收入和成本配比结转成本，迟纳税款。3.“先租后售”出售时资产成本的计量问题。该企业采取“先租后售”办法，在出租期间将商铺转为固定资产，并且已经计提了部分折旧，在销售的时候，直接将固定资产原值做为销

19、售成本，未减除已经计提折旧部分。造成已经计提的折旧，实质上两次重复扣除了折旧部分。 税法规定，先租后售是否要视同销售，是纳税人自己的选择，但是一旦计提了折旧，就要视同销售，在销售的时候按照固定资产清理处理。本案例中，企业实际上是既要计提折旧，又要按照开发产品的原值销售。企业犯了一个错误：出售的时候将已经扣除的折旧未在固定资产原值中减除。三、其他问题篇1、.房地产企业一般存在比较多的各类罚款，关注各类罚款的涉税问题，行政罚款一律不得列支。一是，地产企业经常将建设局罚款、安监局罚款、规划局罚款、劳动局罚款等各类罚款在税前列支，未做纳税调整，在稽查中要注意“营业外支出”科目的构成，看是否有行政罚款列

20、支。二是，通过罚款发现其他涉税问题，例如该企业有规划局超规划面积的罚款，就要关注其超建违建部门是否出售或者出租，其取得收入是否计入应纳税所得额纳税？2.查增的应纳税所得额是否可以弥补以前年度亏损？ 3、企业自行预提配套设施费用。根据国税发【2009】31号文件规定，房地产企业报经税务机关批准后，可以预提配套设施费用，在检查过程中最常见的是企业自行预提配套设施费用，未经税务机关批准，因此被调增应纳税所得额，本来可以享受到的政策变成了补税。 企业遇到这种情况，可以和税务机关沟通，补手续，然后按照税务机关核定的比例在税前扣除。本案中，企业没有和税务机关进一步沟通，白白的丧失了自己的税收利益。4.混淆

21、有扣除比例的项目与无扣除比例的费用项目。一是，将应当在应付福利费中列支的科目直接在管理费用中列支，由于房地产企业应付福利费税前扣除有14%实际发生的限制，因此如果该单位福利费超标的话，就要调整应纳税所得额。二是，将有扣除限额比例的业务招待费，在业务招待费超标的情况下，列入差旅费直接在税前列支。因此在税务稽查中，要特别注意差旅费、会议费与业务招待费的区别，防止企业将业务招待费列入会议费与差旅费。5、“皮之不存，毛之焉付”（违反相关性原则）。一是，固定资产账目上没有汽车，或者没有那么多汽车，却支付养路费、汽油等各种费用。很多时候，提取折旧或者支付各种费用的汽车是公司买给股东或高管的，关于本问题，国

22、家税务总局在国税函2005364号文件中，做了明确界定。二是，固定资产账簿上没有打印机，却支付墨盒、复印机打印机修理费等。在稽查中要特别注意发生费用与接受劳务的固定资产的关联性。联系检查增值税的时候，要特别注意对运费同购进货物、运费与销售货物的关联项，以确定业务的真实性。6.利用军转干税收优惠政策，套取税收优惠。本案中，该企业利用财税【2003】26号文件，军队专业干部占企业总职工人数60%以上三年免所得税的规定，套取税收优惠政策。并且该企业的账目混乱，在预售阶段将预售收入计销售收入，按照预计成本结转成本，在完工后却不记销售收入，全乱套了。 检查新办企业税收优惠时，税务机关会特别注意看该企业到

23、底是否属于新办企业，在该案中，企业其实为2002年办理了营业执照，却将营业执照涂改为2004年，并在2004年办理税务登记，骗取税务机关的税收优惠，是典型的“虚假的纳税申报”偷税行为。7、代建筑单位缴纳的营业税在税前扣除。在实践中，开发企业负有代扣代缴营业税的义务，根据财税2007177号文件,异地施工,税务机关可以要求建设单位为营业税扣缴义务人.此时,建设单位代扣代缴的营业税不能在税前扣除,因为不属于本企业自身的费用.而是应当将完税凭证交给建筑单位.8、将股权投资转让损失直接在税前扣除,影响所得额1000多万元.根据国税发2000118号文件规定,股权转让损失只能在当年的投资收益范围内扣除,

24、余额无限期结转.企业在当年没有投资收益的情况下,直接将股权转让损失在税前扣除,影响了当期的所得税.稽查人员在检查中应注意企业投资收益的变化,如果为负数,则要审查是否符合118号文件的规定.一般来说,投资转让损失涉及的税款都比较大.9、地产企业赞助政府的元宵节费用、赞助心连心艺术团的费用、以及行政罚款均不能再税前扣除。这些违法行为均是常见的违法行为，营业外支出的各种项目应在明细账摘要栏中逐一审查。10、将开办费一次性在税前扣除。根据会计制度规定，开办费作为长期待摊费用，在开业后一次性在税前扣除，根据税法规定要在5年内摊销，属于典型的会计与税法的时间性差异。在稽查中，要注意企业开业后对于开办费是如

25、何处理的，是否符合税法的规定。11、以土地投资，根据土地的评估价值来作为成本。在本案中，经调查，投资方未就土地的评估增值缴纳税款，在这种情况下，接受投资方也就不能按照土地的评估增值价值作为开发成本。如果投资方投资土地，就其评估增值按照国税发2000118号文件的规定，缴纳了企业所得税，被投资方就可以按照评估增值后的价值作为成本。这是典型的历史成本原则的体现，当资产的隐含增值在税收上得到实现，就一定可以按照实现后的价值作为新的历史成本，反之资产的隐含增值在税收上未得到实现，就不能按照评估后的价值作为成本。这里需要注意的是，根据财税199777号文件规定，自行进行的资产评估增值，除非国务院的清产核

26、资，否则在税收上一律不能得到承认。 在稽查中，要特别注意土地价款的变化，要审查取得土地的历史成本，看是否利用投资评估或者自行评估，增加土地成本，进而多列成本，少缴企业所得税的现象。12、在预售阶段扣除业务招待费、广告费和业务宣传费。根据国税发200656号文件规定，三项费用的扣除基数为纳税申报表第一行，这就明确了扣除基数。而在预售阶段，收取的预售收入不在纳税申报表第一行列示，而是在附表四第36行作为纳税调增项目。因此，在预售阶段一律不能扣除三项费用。（注意：此政策已经调整） 在稽查中，首先要分辨被查楼盘是已完工开发产品，还是未完工开发产品，从而确定检查重点。如果是未完工开发产品，就要将检查重点

27、放在隐瞒收入上，同时要关注三项费用是否在税前扣除；而如果是完工开发产品，要收入和成本并重，适当对开发成本的真实性多下功夫。稽查中，这个检查重点的观念一定要清晰。13、以个人名义购进的汽车在税前计提折旧，扣除汽车维修费或者汽油费、过桥费、过路费。根据所得税扣除的相关性原则，以个人名义购进的资产不属于企业资产，其折旧不允许在税前扣除，为个人资产发生的汽油费、过路费等也不允许在税前扣除。根据关于企业为股东购买汽车征收个人所得税的批复（国税函2005364号文件）之规定，还要关注企业为员工购买汽车，是否按照“股息红利所得”征收个人所得税。 在稽查实践中，要特别注意固定资产本身与固定资产养护费用之间的关

28、系，本案中，虽然账目上列有固定资产，经审查汽车的手续，并不属于企业的资产，因此汽车的手续是是否属于企业的唯一凭证，要引起注意。14、现场售楼处的装修费列为销售费用在税前扣除。根据国税发200931号文件，装修费应当记入建造成本，不得直接在税前扣除。本案中，企业将装修费作为销售费用在税前扣除违反了税法。在稽查实践中，应审查销售费用中是否有工程发票，如果有工程发票很可能是将售楼处的装修费直接列为销售费用在税前扣除了。为了将证据搞扎实，还要注意审查装修合同。15、注意企业是否变换销售主体，以物业公司名义销售车库、地下室等，少缴企业所得税。在本案中，车库的成本已经结转到开发成本中去，而以物业公司的名义

29、销售车库，不计入收入。在稽查中，要注意最好连物业公司一起检查，方可收到较好的效果。16楼盘未完工，将开发项目贷款利息列为财务费用，而没有成本化。根据国税发200084号文件规定，成本对象未完工前，应当将开发项目贷款利息计入开发成本，在检查未完工开发产品的时候，应当对利息费用引起特别注意。要审查利润表中财务费用数据情况，以迅速查清事实。17分期开发的项目，未将土地开发成本在不同成本对象中分摊，未在已经完工的成本对象中，区分已售部分和未售部分，多结转成本。这就是成本计算方法中典型的“混淆成本对象”和“不配比结转成本”。 在稽查中要注意几个方面，一是，检查是否将未完工开发产品的直接成本记在已经完工的

30、开发产品中去，这是比较明显的违法行为；二是，检查是否对土地成本在不同成本对象间分摊，是否区分已售部分和未售部分；三是，检查公共配套设施，是否在不同成本对象间分摊，是否在已售部分和未售部分之间进行分摊。18代垫燃气接口费，计入开发成本。在审查企业开发成本的过程中，如果有代垫费用发生，则要追查其运作模式，一般来说，代用户垫付的费用属于企业的无关支出，不允许在税前扣除。应当注意的是，在账目中要注意“其他应付款”科目中是否有收取的燃气接口费，因为燃气公司的施工费用已经在开发成本中列支，收取燃气接口费就应当确认为收入。总之，要么支付的燃气接口费不允许在税前扣除，要么收取的燃气接口费要做收入处理。要深入检

31、查地产商究竟是哪种模式来处理。19支付其他成本对象的土地评估费，不应当在已完工成本对象前税前扣除。20企业的购房抽奖活动，实质上是一种捐赠行为，不允许在税前扣除捐赠的现金额。21收取购房业主实际办理产权证时的面积差收入，应当作为销售收入计税。在检查中，应注意“其他应付款-交房费用”科目是否有将面积差收入挂帐，不缴纳企业所得税的情况。在稽查中，应特别注意“其他应付款”科目，要审查其贷方发生额的来龙去脉，核实是否属于收入范畴。22当物业公司和地产公司实际是一家时，要警惕地产企业是否将物业公司的费用在税前列支。例如，支付给物业公司的前期开办费，属于同本企业无关的支出，不允许在税前扣除。23审查应付账

32、款，看其对应的开发成本是否均取得了合法扣税凭证。一般来说，企业如果未付款，很难取得发票，因此在审查开发成本时，应当将“应付账款”对应的开发成本合法扣税凭证，作为检查重点。24取得与付款方向不一致的发票列支开发成本。该问题应当充分运用稽查的敏锐性，查清楚是否接受虚开发票或者购买发票，以加大开发成本。25成本对象已经达到完工标准，仍然按照预售收入缴纳税款。在稽查中，完工标准是重要的分水岭，一定要审查原是的凭证，看企业是否达到完工标准，再确定下一步的工作重点。最近地产企业税务稽查备受重视，将我2007年组织专项检查时写的真实稽查报告随笔贴上，供参考。由于该随笔为2007年撰写的时间原因，部分表述已经有新文件代替，请注意甄别。转自会计视野winwind