2第二章物业管理的理论基础.ppt

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1、第二章 物业管理的理论基础华中师范大学经济管理学院陈峰2021/9/181 通过本章的学习，了解产权理论、物品理论、委托代理理论的基本内容，掌握产权理论、物品理论和委托代理理论在物业管理中的指导意义，同时运用产权理论、物品理论委托代理理论解决物业管理中的问题和纠纷。2021/9/182 目录 2.1 现代产权理论 2.2 物品理论 2.3 委托代理理论 2.4 项目管理理论 2021/9/1832.1.1 产权的内涵什么是产权？什么是产权？综合定义：综合定义：产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存产权不是指

2、人与物之间的关系，而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。它不仅是人们对财产使用的一束权利，行为关系。它不仅是人们对财产使用的一束权利，行为关系。它不仅是人们对财产使用的一束权利，行为关系。它不仅是人们对财产使用的一束权利，而且确定了人们的行为规范，是一些社会制度。而且确定了人们的行为规范，是一些社会制度。而且确定了人们的行为规范，是一些社会制度。而且确定了人们的行为规范，是一些社会制度。2021/9/1842.1.1 产权的内涵什么是

3、产权？什么是产权？理解产权应把握的几点（理解产权应把握的几点（4 4点）：点）：把产权视为人们对物的使用所引起的相互关系；即是把产权视为人们对物的使用所引起的相互关系；即是把产权视为人们对物的使用所引起的相互关系；即是把产权视为人们对物的使用所引起的相互关系；即是一种人与人之间的基本关系，而不是人对物的关系一种人与人之间的基本关系，而不是人对物的关系一种人与人之间的基本关系，而不是人对物的关系一种人与人之间的基本关系，而不是人对物的关系 强调产权是一组行为性权利、即一个强调产权是一组行为性权利、即一个强调产权是一组行为性权利、即一个强调产权是一组行为性权利、即一个“权利束权利束权利束权利束”；

4、2021/9/1852.1.1 产权的内涵什么是产权？什么是产权？理解产权应把握的几点（理解产权应把握的几点（4 4点）：点）：把某一物品所附着的权利数量及其强度视为该物把某一物品所附着的权利数量及其强度视为该物把某一物品所附着的权利数量及其强度视为该物把某一物品所附着的权利数量及其强度视为该物品经济价值大小的决定性因素；品经济价值大小的决定性因素；品经济价值大小的决定性因素；品经济价值大小的决定性因素；把产权看作是一些社会制度等等。把产权看作是一些社会制度等等。把产权看作是一些社会制度等等。把产权看作是一些社会制度等等。2021/9/1862.1.1 产权的内涵产权由什么构成？产权由什么构成

5、？由四种基本权利构成：由四种基本权利构成：所有权所有权所有权所有权 使用权使用权使用权使用权 用益权用益权用益权用益权 让渡权让渡权让渡权让渡权2021/9/1872.1.1 产权的内涵产权由什么构成？产权由什么构成？所有权所有权 所有权是指在法律范围内，产权主体把财产（产权所有权是指在法律范围内，产权主体把财产（产权所有权是指在法律范围内，产权主体把财产（产权所有权是指在法律范围内，产权主体把财产（产权客体）当作自己的专有物，排斥他人随意加以侵夺客体）当作自己的专有物，排斥他人随意加以侵夺客体）当作自己的专有物，排斥他人随意加以侵夺客体）当作自己的专有物，排斥他人随意加以侵夺的权利。的权利。

6、的权利。的权利。第一，它表明产权主体对客体的归属、领有关第一，它表明产权主体对客体的归属、领有关第一，它表明产权主体对客体的归属、领有关第一，它表明产权主体对客体的归属、领有关系，排斥他人违背其意志和利益侵犯他的所有物系，排斥他人违背其意志和利益侵犯他的所有物系，排斥他人违背其意志和利益侵犯他的所有物系，排斥他人违背其意志和利益侵犯他的所有物（有形财产或无形财产）。（有形财产或无形财产）。（有形财产或无形财产）。（有形财产或无形财产）。2021/9/1882.1.1 产权的内涵产权由什么构成？产权由什么构成？所有权所有权 第二，所有者对他的所有物可以设置法律许可的第二，所有者对他的所有物可以设

7、置法律许可的第二，所有者对他的所有物可以设置法律许可的第二，所有者对他的所有物可以设置法律许可的其他权利，即对他的所有权进行分解的权利。其他权利，即对他的所有权进行分解的权利。其他权利，即对他的所有权进行分解的权利。其他权利，即对他的所有权进行分解的权利。第三，利用所有者权能收取一定的经济利益。第三，利用所有者权能收取一定的经济利益。第三，利用所有者权能收取一定的经济利益。第三，利用所有者权能收取一定的经济利益。2021/9/1892.1.1 产权的内涵产权由什么构成？产权由什么构成？使用权使用权 使用权是指产权主体使用财产的权利。使用权是指产权主体使用财产的权利。使用权是指产权主体使用财产的

8、权利。使用权是指产权主体使用财产的权利。财产使用的三种情形：财产使用的三种情形：财产使用的三种情形：财产使用的三种情形：第一，使用而不改变其原有形态和性质。第一，使用而不改变其原有形态和性质。第一，使用而不改变其原有形态和性质。第一，使用而不改变其原有形态和性质。第二，部分改变其形态，而根本性质不变。第二，部分改变其形态，而根本性质不变。第二，部分改变其形态，而根本性质不变。第二，部分改变其形态，而根本性质不变。第三，完全改变，甚至使其原有形态完全消失，转第三，完全改变，甚至使其原有形态完全消失，转第三，完全改变，甚至使其原有形态完全消失，转第三，完全改变，甚至使其原有形态完全消失，转换成其它

9、的存在形式。换成其它的存在形式。换成其它的存在形式。换成其它的存在形式。2021/9/18102.1.1 产权的内涵产权由什么构成？产权由什么构成？用益权用益权 财产的用益权是指获得资产收益的权利。财产的用益权是指获得资产收益的权利。“用益权的所有者仅对财产的果实拥有排用益权的所有者仅对财产的果实拥有排他权，不拥有带来果实的资产他权，不拥有带来果实的资产”。在实施用益权的过程中需要遵守某些限制在实施用益权的过程中需要遵守某些限制（例如承包土地）。（例如承包土地）。2021/9/18112.1.1 产权的内涵产权由什么构成？产权由什么构成？让渡权让渡权 让渡权是指以双方一致同意的价格把所有或部分

10、让渡权是指以双方一致同意的价格把所有或部分让渡权是指以双方一致同意的价格把所有或部分让渡权是指以双方一致同意的价格把所有或部分上述权利转让给其他人的权利。上述权利转让给其他人的权利。上述权利转让给其他人的权利。上述权利转让给其他人的权利。让渡权是体现产权完整性的最为重要的组成部分，让渡权是体现产权完整性的最为重要的组成部分，让渡权是体现产权完整性的最为重要的组成部分，让渡权是体现产权完整性的最为重要的组成部分，它确定了产权主体承担资产价值的变化的权利。它确定了产权主体承担资产价值的变化的权利。它确定了产权主体承担资产价值的变化的权利。它确定了产权主体承担资产价值的变化的权利。2021/9/18

11、122.1.1 产权的内涵产权由什么构成？产权由什么构成？产权的分解和相对意义产权的分解和相对意义 产权只有在多个权利主体之间进行权利界定时，产权只有在多个权利主体之间进行权利界定时，产权只有在多个权利主体之间进行权利界定时，产权只有在多个权利主体之间进行权利界定时，才有存在意义。才有存在意义。才有存在意义。才有存在意义。离开了其他方权利主体，面对一个单独存在的权离开了其他方权利主体，面对一个单独存在的权离开了其他方权利主体，面对一个单独存在的权离开了其他方权利主体，面对一个单独存在的权利主体，就无从谈及产权的归属问题，这就是产权利主体，就无从谈及产权的归属问题，这就是产权利主体，就无从谈及产

12、权的归属问题，这就是产权利主体，就无从谈及产权的归属问题，这就是产权的相对意义。的相对意义。的相对意义。的相对意义。2021/9/18132.1.1 产权的内涵产权的分类产权的分类根据产权的排他性程度根据产权的排他性程度 私有产权私有产权私有产权私有产权(private property rights)(private property rights)共有产权共有产权共有产权共有产权(communal property rights)(communal property rights)国有产权（国有产权（国有产权（国有产权（stateowned Property stateowned Prop

13、erty rightsrights）2021/9/18142.1.1 产权的内涵产权的分类产权的分类共有产权共有产权 共有产权，是将权利分配给共同体的所有成员。共有产权，是将权利分配给共同体的所有成员。共有产权，是将权利分配给共同体的所有成员。共有产权，是将权利分配给共同体的所有成员。最重要的特点在于共有产权在个人之间是完全不最重要的特点在于共有产权在个人之间是完全不最重要的特点在于共有产权在个人之间是完全不最重要的特点在于共有产权在个人之间是完全不可分的，即完全重合的。可分的，即完全重合的。可分的，即完全重合的。可分的，即完全重合的。共有产权在共同体内部不具有排他性，因此，这共有产权在共同体

14、内部不具有排他性，因此，这共有产权在共同体内部不具有排他性，因此，这共有产权在共同体内部不具有排他性，因此，这种产权常常给资源利用带来外部效应。种产权常常给资源利用带来外部效应。种产权常常给资源利用带来外部效应。种产权常常给资源利用带来外部效应。2021/9/18152.1.2 产权的功能与属性产权的三个功能产权的三个功能激励和约束功能激励和约束功能外部性内在化外部性内在化资源配置功能资源配置功能 2021/9/18162.1.2 产权的功能与属性产权的三个功能产权的三个功能外部性内在化外部性内在化 产权的所有者拥有他的同事同意他以特定方式行产权的所有者拥有他的同事同意他以特定方式行产权的所有

15、者拥有他的同事同意他以特定方式行产权的所有者拥有他的同事同意他以特定方式行事的权利。很显然，产权是界定人们如何受益及如事的权利。很显然，产权是界定人们如何受益及如事的权利。很显然，产权是界定人们如何受益及如事的权利。很显然，产权是界定人们如何受益及如何受损，因而谁必须向谁提供补偿以使他修正人们何受损，因而谁必须向谁提供补偿以使他修正人们何受损，因而谁必须向谁提供补偿以使他修正人们何受损，因而谁必须向谁提供补偿以使他修正人们所采取的行动。所以，德姆塞茨指出：所采取的行动。所以，德姆塞茨指出：所采取的行动。所以，德姆塞茨指出：所采取的行动。所以，德姆塞茨指出：“产权的一产权的一产权的一产权的一个主

16、要功能是引导人们实现将外部性较大地内在化个主要功能是引导人们实现将外部性较大地内在化个主要功能是引导人们实现将外部性较大地内在化个主要功能是引导人们实现将外部性较大地内在化的激励。的激励。的激励。的激励。”2021/9/18172.1.2 产权的功能与属性产权的四种属性产权的四种属性排他性排他性 可分割性可分割性可转让性（或可处置）可转让性（或可处置）2021/9/18182.1.2 产权的功能与属性产权的四种属性产权的四种属性可分割性可分割性 可分割性意味着产权能被可分割性意味着产权能被可分割性意味着产权能被可分割性意味着产权能被“拆开拆开拆开拆开”，一项资产的，一项资产的，一项资产的，一项

17、资产的完整所有权能与其各种具体用途上的权利相分离。完整所有权能与其各种具体用途上的权利相分离。完整所有权能与其各种具体用途上的权利相分离。完整所有权能与其各种具体用途上的权利相分离。产权的可分割性可以增加财产的有用性，使具有不产权的可分割性可以增加财产的有用性，使具有不产权的可分割性可以增加财产的有用性，使具有不产权的可分割性可以增加财产的有用性，使具有不同需求和知识的人们将某项独特的资产投入他们所同需求和知识的人们将某项独特的资产投入他们所同需求和知识的人们将某项独特的资产投入他们所同需求和知识的人们将某项独特的资产投入他们所能发现的最有价值的用途上去。能发现的最有价值的用途上去。能发现的最

18、有价值的用途上去。能发现的最有价值的用途上去。2021/9/18192.1.2 产权的功能与属性产权的四种属性产权的四种属性可转让性（或可处置）可转让性（或可处置）它涉及所有权通过出售或捐赠等方式的变化。不可转让的产它涉及所有权通过出售或捐赠等方式的变化。不可转让的产它涉及所有权通过出售或捐赠等方式的变化。不可转让的产它涉及所有权通过出售或捐赠等方式的变化。不可转让的产权减少了这些财产对其所有者的价值。如果出售权或进行资本化权减少了这些财产对其所有者的价值。如果出售权或进行资本化权减少了这些财产对其所有者的价值。如果出售权或进行资本化权减少了这些财产对其所有者的价值。如果出售权或进行资本化的权

19、利受法律或其他制度安排的限制，财产的价值就会下降。的权利受法律或其他制度安排的限制，财产的价值就会下降。的权利受法律或其他制度安排的限制，财产的价值就会下降。的权利受法律或其他制度安排的限制，财产的价值就会下降。除非产权是可转让的，否则我们不能把资源从低价除非产权是可转让的，否则我们不能把资源从低价除非产权是可转让的，否则我们不能把资源从低价除非产权是可转让的，否则我们不能把资源从低价值使用者手里转移到高价值使用者手里。值使用者手里转移到高价值使用者手里。值使用者手里转移到高价值使用者手里。值使用者手里转移到高价值使用者手里。2021/9/18202.1.2 产权的功能与属性产权的四种属性产权

20、的四种属性永久性（或安全性）永久性（或安全性）一旦产权不能保证个人安全获取其所能创造的净一旦产权不能保证个人安全获取其所能创造的净收益，人们就会失去创造这些净收益的激励。人们收益，人们就会失去创造这些净收益的激励。人们利用一种资源的权利得不到保护或不能延续，那么，利用一种资源的权利得不到保护或不能延续，那么，他将改变甚至放弃对该资源的使用方式，进而转向他将改变甚至放弃对该资源的使用方式，进而转向使用那些需要较少预先投入的资源。使用那些需要较少预先投入的资源。2021/9/18212.1.3 物业产权理论o从产权角度理解物业 物业是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、

21、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。这一术语特别强调物业不仅包括相关物质实体，而且包括依托于物质实体上的权益。从权利的角度理解物业是很重要的。2021/9/1822o从产权角度理解物业（1）建筑物区分所有权的概念及特征 各国的立法中表述不同：日本称“建筑物区分所有权”、德国和奥地利称“住宅所有权”、法国称“住宅分层所有权”、瑞士称“楼层所有权”、美国称“公寓所有权”、英国和新西兰称“住宅所有权”2.1.3 物业产权理论2021/9/1823o我国学者对建筑物区分所有权表述是多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权与对建筑物共

22、用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。o用于区分所有建筑物的权利来源、权利构成、行权规则和侵权处置为研究内容，是现代不动产物权理论的重要组成部分我国物权法建筑物区分所有权第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。2.1.3 物业产权理论2021/9/1824建筑物区分所有权有以下特征：o复合性o专有所有权的主导性o一体性o登记公示性o权利主体的多重性2.1.3 物业产权理论2021/9/1825 按照建筑所特有的性质，可以将建筑物区分所有权分为三种类型：（1）纵切型区分所有权（分

23、间所有）（2）横切型区分所有权（分层所有）（3）混合型区分所有权（分套所有）2.1.3 物业产权理论2021/9/1826（）住宅区内的产权形态 除纯粹自用的楼宇外，绝大多数公寓及住宅区，大多要经历一个建筑物统一建成后被按套层间出售以及再转售的过程，从而形成了多个产权人分别拥有相邻或相连物业的状况。产权特征有：专有部分；部分共有；全体共有。2021/9/18272021/9/1828专有部分所有权o界定1.壁心说2.空间说3.最后粉刷表层说4.壁心和最后粉刷表层说o权利和义务第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的

24、合法权益。住改商问题。2021/9/1829共同部分共有权o第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。o第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。o业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。o第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。o建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠

25、或者出租等方式约定。o占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。2021/9/1830共有部分性质与分类o1.共有部分具有从属性o2.共有部分具有不可分割性o3.部分业主共有o4.全体业主共有权利和义务2021/9/1831共同管理权o业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。o共同管理权即通过业主大会进行管理其共有部分，涉及75-83的条款o特征o1.独立于专有和共有权之外的权利o2.是基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利o3.具有从属性o4，是一种永续性权利2021/9/1832权利和义务o表决权、规

26、约制定权、选举及接触管理者的权利、请求权、监督知情权o执行决议，遵守规约、接受管理者管理、支付共同费用2021/9/1833o产权理论在物业管理活动中的应用产权理论在物业管理活动中的应用1、物业管理工作最主要的是维护“全体共有”的产权，使之正常使用2、根据产权理论，规范了业主个人的一些权利：所有权、相邻使用权、楼房共有部分享有的共有所有权3、根据产权理论，规范了业主在业主大会上的权利：表决权、参与制定规约权、选举与罢免管理机构人员的权利、请求权2021/9/1834案例精析 小区内的绿地、道路、配电房等归谁所有？某小区开发商已将商品房出售给业主，但是开发商将靠近大路边的一面围墙擅自拆除，把原来

27、规划为小区绿地的地方改成洗车场，对外经营牟利。同时，把消防通道改成茶馆，对外营业，美其名曰是为业主休闲用。问题一：若有业主不满，告上法院，你认为法院如何判决。问题二：若没有业主上诉，这种行为合法吗？问题三：有使之合法的途径吗？2021/9/1835实战演练如何满足少数业主的特殊需要如何满足少数业主的特殊需要 假如你是某小区物业项目负责人，现有一少部分业主因为家中有老人或腿脚不灵便的人，就该小区的楼梯处没有建设残疾人通道，而提出用小区维修基金在楼梯的台阶旁边再建一个残疾人通道。你该怎么处理和操作？2021/9/1836处理方法提示：o首先开会讨论业主意见是否符合实际情况。o如果符合实际情况，由于

28、楼梯属于全体业主共有，因此可以召开业主大会听取业主意见，如果业主同意，签字表决，达到2/3以上可通过。o业主同意并签字后，按照经济、适用、节省的原则进行，并把费用使用情况及时张贴、公示，达到业主满意。2021/9/18372.2 2.2 公共物品理论公共物品理论本节介绍：公共物品的定义公共物品的区分公共物品与物业管理2021/9/18382.2.1 2.2.1 公共物品的定义公共物品的定义（一）社会公共需要o私人个别需要和社会公共需要o社会公共需要的特点：整体性，集中性，强制性私人物品 私人个别需要公共物品 社会公共需要2021/9/1839o经济学的定义o所谓公共产品，就是那些在消费上同时具

29、有非排他性和非竞争性的产品。o物品是否具有消费的排他性和竞争性，成为判断公共物品和私人物品的两个标准。2021/9/18402.2.2公共物品的特性1.1.消费的非排他性（消费的非排他性（non-excludabilitynon-excludability）o指公共物品一旦被提供，便有众多的受益者共同消费这一物品，要将其中的任何人排除在对该物品的消费之外是不可能的或无效率的。o最起码从合理成本的角度来看是如此的o例如：国防、外国游客对本国治安的消费2021/9/1841o纯公共物品的非排他性由两个原因决定的 一是技术上的不可能性；二是经济上的无效率。2021/9/1842o公共物品的非排他性包

30、含三层含义三层含义：任何人都不可能不让别人消费它，即使有些人有心独占对它的消费，但或者在技术上不可能，或者虽然在技术上可行却成本过高。任何一个人自己不得不消费它，即使有些人可能不情愿，但却无法对这种消费加以拒绝。任何人都可以恰好消费相同的数量。（如果在某人消费之后，别人消费的可能性减少了，那么就等于部分地排他了。）2021/9/18432.2.消费的非竞争性（消费的非竞争性（nonrivalrynonrivalry）o指一种公共物品一旦被提供，一个人对这种物品的消费并不会减少其他任何人对同一物品的消费机会和消费数量。o例如：国防、电视节目2021/9/1844n消费的非竞争性是由利益不可分割性

31、决定的。公共物品一般都具有利益不可分割性，这使增加一名消费者的边际成本为零。n当一种公共物品提供给所有的社会成员消费时，只要某个人消费该物品的边际成本为零，排除任何一个能从其中享受边际利益的人，都会违背帕累托最优原则。2021/9/18453.3.非竞争性与非排他性的关系非竞争性与非排他性的关系许多非竞争性的产品也是非排他性的 例如：国防、灯塔这两个特征并不总是同时出现 例如：对桥梁而言，如果收费，就是排他性的；如果拥挤，就是竞争性的。2021/9/18464.几点值得注意的问题即使每个人消费该产品的数量都一样，也不必要求所有的人对这种消费的评价相同。对公共产品的划分不是绝对的，要取决于市场和

32、技术条件。许多在传统上不被认为是商品的事物具有公共产品的特征。2021/9/18474.几点值得注意的问题私人产品不一定完全由私人部门来提供，公共产品也不一定必须由公共部门来提供。公共部门要提供某种产品不一定意味着必须由公共部门来生产该产品。但公共部门仍然是提供者。但公共部门仍然是提供者。2021/9/18482.2.3公共物品的类型o根据物品是否具有排他性、是否具有竞争性，可以将物品划分为四种典型的类型。竞争性竞争性 非竞争性非竞争性 排排他他性性 私人物品私人物品o衣服衣服o私人汽车私人汽车o拥挤的收费公路拥挤的收费公路俱乐部物品俱乐部物品o有线电视有线电视o图书馆图书馆o不拥挤的收费公路

33、不拥挤的收费公路非非排排他他性性公共资源公共资源o环境环境o海洋中的鱼海洋中的鱼o拥挤的不收费公路拥挤的不收费公路纯公共物品纯公共物品o国防国防o知识知识o不拥挤的不收费公路不拥挤的不收费公路2021/9/18491.1.纯公共物品纯公共物品：同时具有非排他性和非竞争性。2.2.纯私人物品纯私人物品：同时具有排他性和竞争性。3.3.准公共物品准公共物品：公共资源、俱乐部物品2021/9/18502.2.4、判别公共产品的步骤、判别公共产品的步骤该物品的消费该物品的消费是非竞争性吗？是非竞争性吗？否否是排是排他性的他性的?是是进入纯私人进入纯私人用品分析用品分析 是是从技术上看，该从技术上看，该

34、物品是排他的吗？物品是排他的吗？是是排他的成本很高吗排他的成本很高吗?否否该物品属于排他性该物品属于排他性-非竞争性物品，非竞争性物品，例如电影院、不拥挤的道路或桥梁等例如电影院、不拥挤的道路或桥梁等否否是是市场失灵即该物品属于市场失灵即该物品属于纯公共产品，也就是说，纯公共产品，也就是说，这种物品必须由国家预算这种物品必须由国家预算来提供来提供。否否进入公共产权资源分析进入公共产权资源分析 2021/9/18512.3公共选择理论o布凯南将政治决策与经济分析结合起来，丰富了公共选择理论o定义：是指与个人选择相区别的集体选择，也就是通过集体行动和投票程序来决定资源在公共产品之间如何分配。公共产

35、品的存在决定了公共选择的必要，决定了公共产品的数量和生产方式的过程，本身就是一个公共选择过程。因此，其核心是投票及其相关决策程序的研究，直接和间接民主制。2021/9/1852直接民主制下的公共选择o1.投票规则（一直同意规则）（成本高）o2.简单多数规则（忽略或侵害少数人利益，参与积极性低，产生投票悖论）o3.改进的投票规则o加权投票规则o否决投票规则2021/9/1853直接民主制下存在的问题o1.投票悖论（方案超过2个时）o2.投票交易o3.用脚投票o4.革命当用手投票和用脚投票不能满足偏好时，就有了更换物业企业的要求2021/9/1854间接民主制下的公共选择o选民以某种方式选举代理人

36、，代理人通过制度的授权，就某一议案进行投票，决定是否通过.也称代议制o三个问题：1.代表在竞选中及之后的行为2.选民在选举代表中的行为。3.代议制下的结果特征（寻租，搭便车）2021/9/18552.2.5公共物品与物业管理o公共物品理论为我们确定物业管理属性以及考虑可能的产权安排提供了有益的思路。o物业管理主要集中于公共物品或准公共物品的管理2021/9/18561.住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新2.房屋共用设施中的水泵、电梯等设施的运行服务和停放管理3.绿化养护4.治安防范服务5.清扫、保洁服务6.车辆进出、停放管理2021/9/18577.按照业主、使用人的要求，即使提供房屋自

37、用部位、自用设备的应急维修服务8.物业维修专项基金的账务管理9.住宅区工程建设和维修档案资料的保管10.其他物业管理服务事项（特约服务、综合服务）其中：私人服务包含7 集体服务包含1，2，8，9 公共服务包含3，4，5，62021/9/1858物业管理中的公共选择问题及应用o1.业主投票的冷漠症o2.物业管理重大事项决策难o解决的办法o1.让业主理解和接受民主规则o2.对业主自治各项制度进行深化2021/9/18592.3 委托代理理论2.3.1 委托代理理论概述 委托代理是指所有者将其拥有的资产根据预先达成的条件委托给经营者经营，所有权仍归出资者所有，出资人按出资额享有剩余索取权和剩余控制权

38、。经营者在委托人授权范围内，按企业法人制度的规则对企业财产行使占有、支配、使用和处置的权力。2021/9/18602.3 委托代理理论（1）代理的含义及特征 所谓代理就是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，由此产生的民事权利和义务直接由被代理人承受的一种民事关系。代理关系涉及三方当事人：被代理人、代理人、代理行为的相对人。2021/9/18612.3 委托代理理论 代理在法律活动中具有以下四个特征：o代理活动必须是具有法律意义的行为；o代理人以被代理人的名义实施民事法律行为；o代理人在代理权限内实施代理行为；o被代理人对代理行为承担民事责任。2021/9/18622.3 委

39、托代理理论（2）代理权的分类 委托代理。委托代理是基于被代理人的授权而发生的代理。这是代理中最常见、应用最广泛的一种形式。法定代理 指定代理 2021/9/18632.3 委托代理理论（3）代理权的行使 代理人应在代理权范围内进行民事行为 委托代理人应当亲自完成代理事项 行使代理权应当维护被代理人的利益 2021/9/1864委托代理理论的主要观点o委托代理关系是随着生产力大发展和规模化大生产的出现而产生的。其原因一方面是生产力发展使得分工进一步细化，权利的所有者由于知识、能力和精力的原因不能行使所有的权利了；另一方面专业化分工产生了一大批具有专业知识的代理人，他们有精力、有能力代理行使好被委

40、托的权利。2021/9/1865o但在委托代理的关系当中，由于委托人与代理人的效用函数不一样，委托人追求的是自己的财富更大，而代理人追求自己的工资津贴收入、奢侈消费和闲暇时间最大化，这必然导致两者的利益冲突。在没有有效的制度安排下代理人的行为很可能最终损害委托人的利益。而世界不管是经济领域还是社会领域都普遍存在委托代理关系。2021/9/1866主要问题o1.逆向选择问题（劣币逐良币）o搜索商品（在购买前判断质量，支付较少搜索成本）和体验商品（支付搜索成本，支付价格后才有可能判断商品的质量）o物业管理是体验商品，与服务商品性质有关o2.道德风险（合约达成后的损人利己行为）2021/9/1867

41、一般解决方案o内部激励1.固定租金2.目标产量承包3.分成制o外部激励1.资本市场和产品市场的激励约束2.职业经理人市场的激励约束3.外部董事的监督2021/9/18682.3 委托代理理论（4）物业服务合同的特征业主对物业产权的三种权力关系（专业、部分共有、全体共有）中，部分共有与全体共有部分，众多业主难以直接进行物业管理，这项工作必须由业主委托的代理人物业管理公司来完成。并形成了一种特定的、以协调各方行动为目的的合同关系。长期性物业服务合同签约时间一般至少2年。连环性物业服务公司可能进一步委托其他专业公司 不确定性物业服务公司可能达不到合同规定的相关要求。2021/9/18692.3 委托

42、代理理论2.3.2 委托代理理论在物业管理中的应用（1）物业管理中的委托代理关系 在物业管理中，委托代理关系是通过一系列的连续性的合约得以实现的，形成了“代理链”，委托人的重要职责是把全体业主的众多意见统一起来，最大限度地代表众业主的共同利益。2021/9/18702.3 委托代理理论（2）物业管理中委托代理关系问题的解决 契约尽可能详尽 签订长期物业服务合同 充分市场化 2021/9/1871o业主大会与业主委员会之间的委托代理关系o业主大会与物业服务企业之间的委托代理关系2021/9/1872物业管理中委托代理问题的解决o对物业管理进行标准化来消除信息不对称问题o充分发挥内部激励约束机制的

43、作用o1.设计合理的补偿机制o2.建立科学的业主委员会监督机制o充分发挥外部激励约束机制的作用2021/9/1873项目管理理论o相关概念o1.项目：为了在规定的时间、费用和性能参数下满足特定的目标而由个人或组织所进行的具有规定的开始时间和结束时间、相互协调的、独特的活动的集合o2.项目管理：是指在一定的条件下，以高效率地实现业主的目标为目的，一项目经历个人负责制为基础和以项目为独立经济核算，并按照项目内在规律，进行有效的计划、组织、协调、控制的系统管理活动。2021/9/1874o项目管理的特征：1.一次性2.目标明确性3.项目经理负责制项目管理的主要工作内容1.明确项目的组织形式2.建立项

44、目管理制度（经理聘任，成本核算，汇报）3.设立合理高效的项目部2021/9/18754.指定项目目标体系5.实施项目6.考核项目完成情况o项目管理的 生命周期启动，计划，执行，控制，收尾2021/9/1876项目管理与物业管理o项目管理在物业管理中的可行性1.两者内涵的一致性（服务产品的一次性特征）2.两者过程的一致性（预测、计划、组织、指令、协调、控制）3.两者目标的一致性（将有限的实践、费用等方面的资源充分有效的利用）2021/9/1877o物业管理企业采取项目管理的优势1.便于资源共享（一般管理多个物业项目）2.便于技术交流、信息共享3.有利于集中各项目的优势，提升物业服务的整体水平4.

45、有利于推行统一的管理规程和服务规范2021/9/1878物业项目管理的周期o1.立项阶段的介入o2.项目规划设计阶段的介入o3.项目实施阶段的介入o4.接管验收、物业管理阶段2021/9/1879物业项目管理方案的工作内容o依据介入程度分类为不同管理方案2021/9/1880o现代产权制度是一切经济制度的基础。产权可以定义为财产的所有权，是所有人在法令限制范围内对所有物（财产）的使用价值和交换价值的全面支配权。产权具有可分解性、排他性和可让渡性。o物业管理的现代产权理论基础和根本法律制度是“建筑物区分所有权”。o委托代理是指所有者将其拥有的资产根据预先达成的条件委托给经营者经营，所有权仍归出资者所有，出资人按出资额享有剩余索取权和剩余控制权。o业主或业主大会将物业管理业务委托给物业服务企业，物业服务企业为业主提供服务，业主或业主大会与物业服务企业之间的关系就是委托代理关系。2021/9/1881 产权 产权制度 建筑物区分所有权 代理 委托代理 项目管理2021/9/18821.建筑物区分所有权作为一种特殊复合 性房地产所有权形式，有哪些特征？2.住宅区内的产权形态的种类有哪些？3.物业管理中委托关系问题如何解决？4.物业管理合约的特征是什么？2021/9/1883