拆迁安置房“一房二卖”代价高(共9页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上拆迁安置房“一房二卖”代价高疯狂逐利背后的契约精神、良心拷问与法律较量案由：半百渔民与拆迁安置户的安置房买卖合同纠纷案承办人：邬辉林律师、董浩樑律师时间：2011年2013年主要当事人、利害关系人：1. 渔民徐某 2. 安置房业主朱某 3. 朱某及前夫张某引言一套卖出但未过户的安置房，在不到两年间价格涨了1倍多，原房主朱某与丈夫张某串通设局加价，加价不成索性一房二卖并通过协议离婚转移财产。鄞州法院一审判决朱某返还徐某房款60.28万元，并赔偿相当于房屋升值差价的经济损失60.82万元。判决生效后，徐某申请法院强制执行张某通过离婚协议过户到其个人名下的万达公寓房产。张某

2、以利害关系人身份申请两度申请执行异议，并通过行政诉讼搅局。但正义最终到来，经过多番较量，宁波市中级人民法院最后一次复议后驳回张某执行异议，最终排除了执行程序最大障碍，确保了徐某的合法利益最终能够实现。而朱某通过张某又以案外人身份提出执行诉讼，胡搅蛮缠，最终法院识破意图，出具司法建议书，朱某被追究刑事责任，徐某也成功获得了房款及违约金。诚信得以昭示，朱某的“一房二卖”最终让其付出金钱、名誉、自由等惨痛代价。案情摘要房价上涨，夫妻共谋一房二卖毁约2008年，朱某家的老房子因拆迁，与鄞州区拆迁部门签署了拆迁协议，能够获得安置房两套。朱某一家决定将其中一套面积为95平方米（附带车棚10平方米）的房子出

3、售变现。待这套安置房刚刚交付并拿到钥匙，朱某便迫不及待找寻中介刊登房源。此时，正值象山打渔为生的徐某了解此处安置房买售信息，因考虑到宁波发展的儿子结婚住房，而自己辛苦积攒大半辈子的血汗钱又买不了商品房，此时又正好中意朱某的这套安置房，于是当时的市场总价为66.28万元，双方通过中介签订书面购房合同。徐某东凑西拼，在短短两个月内依约向朱某支付了10万元定金和50.28万元房款，并承担了中介费。拿着朱某交给的安置房钥匙，此时，徐某心里一阵欣喜，一心为儿女操办终身大事的自己，顿时觉得一块石头落地踏实许多。然而，因为朱某的房子系拆迁安置房，在与徐某进行上述买卖时还未办理出房屋产权证，所以双方约定待办完

4、过户手续后，结清剩余尾款。徐某拿到房屋钥匙后，因给儿子作婚房用，一直空置待筹钱装修，也未舍得出租他人使用。恰恰在2008-2010年间，两年时间不到，全国房地产价格像火箭般上涨。到2010时，宁波房价普遍相对2008年的时候都已经上涨了1倍多。徐某从中介得知朱某已经从拆迁办结算完毕取得了房产证，于是多次催促朱某办理房屋过户手续时。谁料，朱某一家认为原来房价太低，要求徐某需要多支付30万；但是徐某认为应当遵守原来签订合同，而且房屋实际上已经交付了钥匙，对方只是配合完成一个过户手续而已，这时候来加价没有道理。但是，朱某面对房屋涨价带来的利益诱惑，并不甘心按照原有合同履行，而且现实中也出现很多卖家违

5、约的情况。于是，朱某与其丈夫张某在房产证做出来之前，策划并导演了一场一房二卖的闹剧。2010年9月，朱某与其丈夫张某一起来到拆迁办，在朱某原先签署的房屋拆迁补偿安置协议及调产结算清单中添加了其丈夫张某的名字。2010年11月朱某、张某领取了房屋产权证，朱某、张某成了该安置房屋的共有人。而这个时候徐某要求朱某办理过户，但朱某、张某执意要求另行加价30万才行。这无疑是徐某不能接受的。已经谈婚论嫁的儿子，曾向女朋友及其长辈应承自己已备有婚房，而现在呢？面对新婚、面对儿媳、面对亲家只能在外租房结婚？徐某经过与朱某多次协商未果后，想到了通过法律途径来解决。经过与邬律师仔细商议后，徐某于2011年1月6日

6、向鄞州法院提起诉讼，要求朱某继续履行房屋转让协议，办理房屋过户手续并承担违约金。但是令人始料未及的是，提起诉讼一周内即2011年1月12日，因案件申请查封该套安置房，但在查询房管信息时却发现该套房屋早于2010年12月24日由朱某伙同前夫张某以110万元的价格转让他人，并办结了过户手续。这个残酷现实意味着：第一，徐某原来要求继续履行合同办理过户手续已经没有可能，只能申请解除合同，赔偿损失；第二，朱某可能转移财产，到时候可能会存在判决生效后却没有财产可供执行的尴尬困局。徐某在邬辉林律师建议下，变更了诉讼请求，由继续履行合同变更为解除合同；由要求对方办理过户手续变更为赔偿损失；而且邬律师考虑到徐某

7、的实际损失，认为合同约定的20万违约金已经无法填补徐某的经济损失，参照了朱某卖给第三人的房屋价格，提出了要求对方赔偿徐某房屋差价经济损失60.82万元。案件很快进入实体审判程序。庭审中几番轮辩，作为被告的朱某多次以安置房为母亲所有，未经共有人张某同意，合同无效等理由，意图推翻双方买卖合同关系，逃避责任。这些托辞终究经不起证据事实和法律规定的考验，经过承办律师努力，最终2011年3月21日鄞州法院作出一审判决，判令解除徐某与朱某之间房屋买卖协议，并判令朱某返还购房款并赔偿相当于房屋升值差价的经济损失。协议离婚，夫妻合谋转移财产一审判决后，朱某没有上诉。原本以为判决生效，徐某申请法院强制执行会进行

8、的顺利。但是承办律师在协助法院执行时意外获悉，朱某与张某于2000年2月12日登记结婚，双方于2007年10月购买了一套万达公寓房产，房产证上登记了夫妻双方共有，各占50%份额。而巧就巧在，在朱某取得安置房屋产权证并转售给第三人之前不久的时间，即2010年8月19日朱某和其丈夫张某办理了协议离婚登记手续。离婚协议里除了刻意隐瞒包括涉案交易的安置房屋等资产以外，对婚后共同拥有的万达公寓房产一套，无条件的归男方张某所有。而且还声明除该房屋外，婚后再无其它共同财产。后来调查发现，朱某、张某对于如何要求加价迫使徐某就范、如何规避违约责任、如何转移财产等，早有周密谋划。他们其实已预见到可能对徐某构成违约

9、，故在实施一房二卖前于2010年8月19日就协议离婚，将万达公寓这套共有房产无偿转至张某名义，并在8月24日迅速过户至张某一人名下。加上朱某出售了涉案的安置房，朱某名下就只剩下一套房产（按照规定不能拍卖）。这样，法院申请执行朱某财产时，其名下已经没有实际可供执行的财产。费尽心机，前夫二度提出执行异议承办律师在案件申请执行时，针对上面这个情况，果断在2011年5月5日向鄞州法院申请查封了张某名下万达公寓的房产，并要求法院将该房产列入到执行标的。（1）第一次执行异议听证及复议张某随即以利害关系人身份，向法院提出了执行异议。他认为查封的万达公寓这套商品房属于通过离婚协议取得的个人财产，朱某已不再享有

10、任何权利，要求解封。法院受理张某异议后举行了执行听证，在听证程序中法院认定案件被执行人虽系朱某，但案件债务发生在朱某与张某婚姻关系存续期间，执行异议人张某系共同债务人，应当共同承担民事判决书所确定的债务，法院查封该房产并无不当，依法驳回执行异议人张某的异议。张某不服，向宁波市中级人民法院复议申请，经审查，亦驳回该复议申请。就这样，朱某、张某见自身当初周密转移财产、逃避一房二卖违约责任的计划失败。（2）行政诉讼搅局2011年12月26日，张某作为原告，朱某作为第三人，转而向鄞州法院提起不服房管局向朱某颁发的涉案安置房产权证的具体行政行为的行政诉讼，在行政诉讼庭审中，朱某、张某一起合谋，就关键事实

11、做出与之前民事案件庭审笔录截然相反的陈述。行政诉讼庭审时，张某强调，朱某隐瞒了有两个人签署的房产协议，以一个人的名义取得房产证，张某认为房管局将房产证做至朱某一人名下不合法，要求撤销房管局办法该类房产证的行政行为。同时希望让法院来认定其对朱某擅自取得房屋权证后与徐某签署的协议不知情，不属于他们的共同债务。但是，这与此前案件实体审判及第一次执行异议听证程序中朱某、张某的事实陈述是矛盾的。之前朱某在庭审中表示丈夫是知情，强调张某对房屋份额，她属于无权处分；而张某在执行异议时，也声称涉案交易的房屋，之前拆迁时有份额，当时拆迁协议中加上他的名字也是知情的。朱、张二人公然不顾之前的法庭陈述，隐瞒关键事实

12、，企图让鄞州法院行政判决书做出错误认定。最后，行政判决确实也撤销了房管局房产登记行为。（3）第二次执行异议听证及复议2012年4月9日，张某持行政判决书向鄞州法院提请第二次执行异议申请。 张某认为，行政判决书已经撤销了房管局的产权证登记行为，其中认定其对前妻朱某取得涉案安置房屋的权证不知情，朱某转让涉案安置房屋也属于买卖无效；并认为他与朱某对徐某不存在共同债务。但是，张某这份行政诉讼中陈述并被法院认定的事实，却与其在第一次执行异议听证程序中矛盾；与朱某在实体审判时的陈述矛盾。我们向法院提供了案件庭审笔录和第一次的听证笔录。法院受理后，经审查确定，行政判决书仅确定房屋登记并颁发房屋所有权证的具体

13、行政行为违法，而并未否定法院与中级法院作出的驳回张某执行异议申请、复议申请裁定书所确认的事实和结论，故再次驳回张某的再次异议。现张某仍不服，向宁波市中级人民法院再次复议，中院近期驳回张某异议，排除了案件执行程序的最大障碍，为徐某最后合法权益得到实现铺平了道路。胡搅蛮缠，刑事程序启动案件终得执行面临一次又一次的失败，不甘心的张某以案外人身份，2012年10月，其又向鄞州法院提出了执行异议诉讼，试图做最后一搏。但是，张某在前述过程中先后两次以利害关系人身份，依据民事诉讼法第202条申请执行异议及复议程序。而这一次其另辟蹊径，试图通过民事诉讼法第204条以案外人身份提出执行异议诉讼。鄞州法院立案并组

14、织开庭后，邬律师代表执行申请人提出了两个核心观点，即第一，张某存在滥用诉权，在已经用尽救济权利的情况下还胡搅蛮缠希望通过案外人身份提出诉讼；第二，执行异议程序与执行异议诉讼，这两个程序本身是平行的两个救济程序，两个程序不兼容。其实，这个案件经过长达两年多的反复纠缠，张某及前妻在利益相伴之下结成攻守同盟，已经到了强弩之末。鄞州法院一方面及时针对这次执行异议诉讼的原告起诉资格和条件重新进行了审视，及时中止了审理；另外在大量劝说工作无效的情况下，鄞州法院向公安机关出具司法建议，认为被执行人朱某涉嫌“拒不执行生效判决、裁定罪”，建议公安机关对朱某在有财产但拒不配合法院执行的行为进行刑事立案侦查。201

15、3年春节刚过，鄞州区公安对朱某采取刑事羁押措施，朱某一房二卖最后不但竹篮打水，反而迎来了一双冰冷的手铐。迫于刑事追责的震慑与压力，朱某通过其家属最终愿意赔偿徐某105万元。历时近3年，经历民事、行政、刑事、执行等程序，经过一审、二审、听证、复议等等反复拉锯，虽然历经波折，但最终法律让社会诚信得以昭示，让时下炒房逐利的浮躁市场氛围下“一房二卖”这种失信行为付出代价。案件评析朱、张二人财产应属执行范围，费尽心机难逃恢恢法网。一、朱某向徐某负担的债务，性质上属于夫妻共同债务。（婚姻法解释二第24条、婚姻法第41条）（一）该债务发生在婚姻关系存续期间。（二）朱某对外所负债务根据婚姻法及其解释，依法推定

16、属夫妻共同债务。婚姻法第四十一条规定：“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还，”。表明即可以用夫妻一方的个人财产偿还，也可以用共同财产偿还。因此，执行夫妻共同债务案件时，既可执行夫妻个人财产，也可执行夫妻共同财产。甚至可以不加区分的将夫妻共同财产乃至将其配偶的个人财产纳入执行范围。（三）债权人徐某与债务人朱某不曾存在包括房屋转让协议中明确债务系个人债务的任何约定。二、执行标的即张某名下的商品房房产属朱、张二人共同财产。执行标的商品房早在与徐某签订“房产转让协议”之前属于各占50%的份额的夫妻共同财产。（婚姻法第17条）。（一）2008年4月19日，与徐某签订“房产转让协议”时，商品

17、房房产仍属于夫妻共同财产。同年获得徐某支付的房价款53.28万元。（二） 2010年8月19日，在未清偿对徐某的合同之债时，内部离婚协议合意处置商品房房产，恶意将朱某名下50%份额无偿赠予、过户至张某一人名下。三、离婚协议中对共同财产商品房房产的处置，仅对双方内部有约束力，财产归属和债务承担不能对抗、侵害债权人徐某。（婚姻法解释二第25条）（一）徐某作为债权人，没有义务知道或者应当知道债务人夫妻间的任何财产、债务分配约定。（二）离婚协议中对商品房的赠过户行为，属于恶意逃避夫妻共同债务的行为。1. 协议将应由朱某所有的50%房产约定为张某无偿享有。2. 协议将共同债务确定为个人债务由朱某一方承担

18、。双方为了逃避债务，财产分给了张某一人且已无偿取得并实际占有，而把债务分给了朱某一人，现负担此债务的朱某没有能力偿还或不能全部偿还。（三）离婚协议那怕是法院判决，已对共同财产商品房房产作出分割处理的，债权人徐某仍享有法定权利就夫妻关系存续期间债务向男女双方或一方主张权利。（四）仅内部效力，张某承担责任后，内部可以再行向朱某主张。因此，万达公寓这套商品房朱某名下份额过户给张某，属于双方恶意逃避债务之举，依法应予纳入被执行财产。律师观点与建议第一， 对卖方而言，一房二卖的商业逐利始终要付出法律上的代价。根据合同法及相关司法解释，赔偿损失的违约责任不完全依据双方约定，而是根据合同是否存在可得利益，是

19、否能够填补守约方的实际损失等因素考虑。而房屋升值后产生的利益空间及销售差价，可以作为买方解除合同赔偿损失的范围。在上面这个案件中，原本约定的违约金是20万，但房屋涨价了60万，如果仅仅支持20万的违约金诉请，势必导致违约成本过低，不能有效遏制不诚信的违约行为。因此，卖方希望通过一房二卖获得利差，结果还是羊毛出在羊身上，得不偿失。第二，对买方而言，建议购买产权明晰的房屋。房屋是中国老百姓的重要生活资料和资产，对于很多家庭来说是很多年辛勤工作换来的成果，因此对待购房这个事情上不像菜市场买大白菜。例如像没有取得产权证或者没有结算的拆迁安置房、卖方单位附带年限条件的福利房、农村的小产权房等，建议不要因

20、为贪图便宜去购买。而且，房屋买卖交易过程中，不管什么情况一定要求卖方夫妻一齐到场，哪怕房产证只有一个人的名字（因为很可能也属于夫妻共同财产）。如果一方不到场，也需要取得不到场一方的授权委托书或者卖方的关于有完全处分权利的声明，作为一个书面凭证备存。第三， 房屋不能及时过户，建议及时起诉查封。对于已签订房屋买卖合同，支付部分房价款的购房者，如果遇对方不按合同约定期限办理过户手续时，应当掌握好协商节奏，不宜久拖不决。建议及时向法院起诉和申请财产保全，避免房屋被一房二卖或转移资产。依据现行法律规定，即便当初与拆迁安置房房主签订的买卖合同完全合法有效，合同各要素无瑕疵，若买房者怠于行使权利，不通过司法

21、途径积极维护和实现权利，哪怕是商品房（二手房）的买卖中，最后可能也拿不到房子。现实并非百分之百的有效合同都能得到实际履行、兑现，总会有一些合同完全有效但最后无法实际被履行。因此，向法院申请财产保全、请求法院查封购买的动迁安置房，片刻也耽误不得、绝对大意不起。及时向法院申请财产保全、请求法院查封该房屋后，同时起诉安置房房主（共有人），是保障能拿到房子的有效途径。除此之外的公证、书面承诺等之类，对保障买受人交易安全和合法可得利益作用甚微，切不可本末倒置！第四，有财产拒不履行法院生效判决、裁定，将会被追究刑事责任。刑法第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年

22、以下有期徒刑、拘役或者罚金。像本案情形，首先朱某在已经败诉的情况下，姑且不说其有义务向徐某支付“一房二卖”的违约金，至少按照情理来说，也应当积极返还其实际收到的60万元房款。但是在判决生效后的两年时间里，朱某与前夫张某结成攻守同盟，意图利用离婚、转让房产等手段转移房产，利用各种程序拖延时间、干扰执行进程，甚至一直占有徐某支付的房款不予返还。但最终正义还是到来：朱某逃避法院执行的意图明显，法院出具司法建议书，公安部门介入，让朱某付出了惨痛了代价，最终其精心筹谋的一场一房二卖的闹剧以全面失败告终，最终还让自己背负一个刑事罪名，在金钱、名誉、自由方面输的彻底。刑法“拒不执行法院判决、裁定罪”对社会上很多有财产却不配合法院执行，或者恶意转移财产规避执行的老赖们是一个正义的警示。声明：以上当事人均为化名，如有雷同纯属巧合。专心-专注-专业