农产品项目运营管理计划（参考）.docx

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1、泓域咨询/农产品项目运营管理计划农产品项目运营管理计划xxx（集团）有限公司目录一、 关键链4二、 网络时间计算4三、 时间资源优化7四、 时间成本优化8五、 项目管理的产生与发展9六、 项目管理的内容11七、 员工任务指派14八、 影响服务业作业计划的因素16九、 两个作业中心的排序17十、 作业计划要解决的问题18十一、 运输模型在物流配送系统规划中的应用21十二、 影响选址规划的因素23十三、 移动互联对服务业门店选址的影响26十四、 公司简介26十五、 项目简介28十六、 项目经济效益评价32营业收入、税金及附加和增值税估算表33综合总成本费用估算表34利润及利润分配表36项目投资现金

2、流量表38借款还本付息计划表40十七、 进度规划方案41项目实施进度计划一览表42十八、 投资计划方案43建设投资估算表45建设期利息估算表46流动资金估算表47总投资及构成一览表49项目投资计划与资金筹措一览表50一、 关键链1997年，以色列物理学家艾利，高德拉特出版了关键链一书，将约束理论应用于项目管理领域，其核心思想是利用有限的资源来实现项目计划管理，通过设置缓冲来达到整个项目的有效执行。与传统的项目计划管理技术不同，关键链技术不仅考虑了任务间的紧前、紧后约束关系，还考虑了任务间的资源冲突。关键链技术充分考虑了项目周期的制约因素和资源瓶颈，为项目管理人员缩短项目周期指明了方向。关键链技

3、术通过项目缓冲、汇入缓冲和资源缓冲机制来消除项目中不确定因素对执行项目计划所造成的影响，以保证项目计划的有效执行。关键链技术强调把行为学的理论，如帕金森定律、“学生综合征”等应用于项目管理，真正实现了项目管理中的技术与人力资源的有效结合。利用关键链技术进行项目管理的步骤如下：建立计划框架；定义活动；绘制网络图；识别约束，确定关键链；设置缓冲；编制基准进度计划。二、 网络时间计算1、确定各项活动的作业时间完成一项活动所需的时间即活动时间。活动时间的单位可以是小时、日或周、月等。它是计算其他各项时间值的基础。确定活动时间的常用方法有单一时间估计法和三种时间估计法。（1）单一时间估计法（又称单点估计

4、法）。单一时间估计法即对活动时间只确定一个时间值，以可能性最大的活动时间为准。这种方法适用于有类似的工时资料或经验数据，且影响活动完成的各有关因素相对确定的情况。（2）三种时间估计法（又称三点估计法）。对于不确定性较大的问题，可预先估计三个时间值，应用概率的方法计算活动时间的平均值和方差。三个值为：最乐观时间，以a表示，是指在顺利情况下最快可能完成的时间；最保守时间，以b表示，是指在不利情况下最慢可能完成的时间；最可能时间，以m表示，是指在正常情况下的可能时间。2、计算节点时间节点本身并不占用时间，它只是表示某项工作应在某一时刻开始或结束。因此，节点有两个时间：最早开始时间和最迟结束时间。（1

5、）节点最早开始时间。节点最早开始时间是以该节点开始的各项活动最早可能开始的时间，以ET（j）表示。在此时间之前，各项活动不具备开工条件。计算时，从网络图的起始节点开始，按节点编号顺向计算，直到网络图的终止节点为止。一般假定网络图的起始节点的最早开始时间为零，即ET（1）=0。（2）节点最迟结束时间。节点最迟结束时间是以该节点为结束的各项活动最迟必须结束的时间，以LT（i）表示。若不能在此时间结束，将影响后续活动的按时开工，甚至会影响整个项目的工期。计算时，从网络图的终止节点开始，按节点编号逆向计算，直到网络图的起始节点为止。3、计算活动时间从活动的四个时间的含义可以知道，计算最早时间从左到右，

6、先计算开始时间，再计算结束时间；计算最迟时间时，从右到左，先计算结束时间，再计划开始时间。4、时差与关键路线（1）活动总时差活动总时差是指在不影响整个项目完工时间的条件下，某项活动的最迟开始时间与最早开始时间之差，以S（i，j）表示。它表明该活动开工时间允许推迟的最大限度。它以不影响紧后作业的最迟开始时间为前提，可在整个线路上利用。（2）活动自由时差活动自由时差是指在不影响其紧后活动在其最早开始时间开工的前提下，本活动的完工期可能有的机动时间，以R（i，j）表示。自由时差等于其所有紧后活动最早开始时间的最小值减去当前活动的最早结束时间。（3）关键路线时差为零的活动即为关键活动，顺序把关键活动连

7、接起来所得到的从起始节点到终止节点的路线就是关键路线。关键路线上全部活动时间之和即为工期。控制关键路线是网络计划技术的重点。在关键路线上如果各项活动时间提前或延迟一天，则整个计划任务的完工日期便会提前或延迟一天。因此，要缩短项目的建设周期，就必须从缩短关键路线的持续时间着手。在网络图中，有时可能出现多条关键路线，关键路线越多，工期紧张的工作越多，便更要严格控制，以保证计划任务的如期完成。关键路线是在一定条件下形成的，不是固定不变的，关键路线和非关键路线有时是可以互相转化的。计算时差就是为了更好地掌握网络图中各条路线在时间上的轻重缓急，使项目管理者心中有数，必要时利用线路时差，抽调非关键路线上的

8、人力、物力，以确保关键路线如期实现。三、 时间资源优化时间资源优化就是寻求工期与资源的最佳结合。资源包括人力、物力以及财力。资源是影响项目进度的主要因素。在一定条件下，增加投入的资源，可以加快项目进度，缩短工期；减少资源，则会延缓项目进度，拉长工期。资源利用得好，分配合理，就能带来好的经济效益。下面分两种情况来说明时间资源的优化。（1）资源一定，寻求工期最短。主要途径有：缩短关键路线上活动的活动时间；采取组织措施，关键路线活动交叉作业；利用时差，从非关键活动抽调资源用于关键活动。（2）在工期一定的条件下，通过平衡资源，求得工期与资源的最佳结合。制订网络计划时，对资源平衡的要求是：按规定工期和工

9、作量，计算所需资源，做出日程安排；将资源优先分配给关键路线活动，并尽量均衡、连续投入；充分利用时差，错开非关键活动的开工时间，以避开资源需求高峰；必要时调整工期，以保证资源的合理利用。对于有限资源约束条件下的日程安排是一项十分复杂的问题。由于项目涉及资源众多，一般采用启发式算法，找到较优方案。四、 时间成本优化时间成本优化就是在考虑工期和费用之间关系的前提下，寻求以最低的项目总费用获得最佳工期的一种方法。项目成本可分为直接成本和间接成本。直接成本是指人工、材料、能源等费用。间接成本是指管理费用、销售费用等费用。一般来说，缩短工期会引起直接费用的增加和间接费用的减少，而延长工期会引起直接费用的减

10、少和间接费用的增加。时间成本优化有手算法或线性规划法等。手工算法的基本思路是通过压缩关键活动的活动时间来得到不同方案的总费用、总工期，从中进行比较，选出最优方案。其步骤如下。（1）绘制网络图。（2）找出关键路线，计算工期。（3）计算正常时间的成本，即不赶工的情况下，总的直接成本与间接成本之和。（4）计算网络计划中各项活动的成本斜率（5）选取关键路线上成本斜率最低的活动作为赶工对象进行赶工，在压缩工期时，确保本活动所在路线仍为关键路线。（6）寻找新的关键路线，并计算赶工后的工期。（7）计算赶工后的总成本，赶工后的总成本等于直接成本、间接成本与赶工成本之和。（8）重复以下步骤，计算各种改进方案的成

11、本。（9）确定总成本最低的工期。五、 项目管理的产生与发展尽管项目实践可以追溯到几千年前，如我国古代的都江堰水利工程、万里长城、故宫古建筑群等，但是将项目管理作为一门科学来进行分析研究，其历史并不长。通常认为，项目管理是第二次世界大战的产物，如曼哈顿计划。20世纪50年代，在美国，以关键路线法和计划评审技术为代表的网络计划技术被提出，并在60年代得到应用。19501980年，项目管理主要应用在美国国防建设部门和建筑公司。从80年代开始，项目管理的应用扩展到其他工业领域（行业），如制药、电信、软件开发等。项目管理是一种特别适用于那些责任重大、关系复杂、时间紧迫、资源有限的一次性任务的管理方法。近

12、几年来，随着国际、国内形势的发展，这类任务越来越多，人们对项目管理越来越重视。目前有两大项目管理的研究体系：以欧洲为代表的体系国际项目管理协会；以美国为代表的体系美国项目管理协会，它们分别制定了项目管理知识体系。国际标准化组织则制定了关于项目管理的国际标准ISO10006。我国对项目管理的系统研究和实践起步较晚，一些高校20世纪70年代末开始这方面的工作，到1991年才成立全国性的项目管理研究会。财政部于1994年得到世界银行的赠款，专门用于项目管理人才培养。在实践上，20世纪80年代后，我国项目管理体制首先在建设项目上有所突破。鲁布革水电站是利用世界银行贷款的项目，1984年在国内第一次采用

13、国际招标，推行项目管理，缩短了工期，降低了造价，工程质量优良，取得了明显的经济效益。随着中国工业化进程的加快，项目管理在我国必将越来越受关注。六、 项目管理的内容项目管理是在一个确定的时间范围内，为了完成一个既定目标，由临时性组织，在特殊的运行机制下，通过有效的计划、组织、领导与控制，充分利用既定有限资源的一种系统管理方法。美国项目管理协会的“项目管理知识体系”把项目管理分为五大过程组和十大知识领域。五大过程组即启动过程组、规划过程组、执行过程组、监控过程组、收尾过程组。十大知识领域，即项目整合管理、项目范围管理、项目时间管理、项目成本管理、项目质量管理、项目人力资源管理、项目沟通管理、项目风

14、险管理、项目采购管理、项目干系人管理。1、五大过程组PMBOK明确了五大过程组的具体含义。启动过程组是定义一个新项目或现有项目的一个新阶段，授权开始该项目或阶段的一组过程。规划过程组是明确项目范围，优化目标，为实现目标制订行动方案的一组过程。执行过程组是完成项目管理计划中确定的工作，以满足项目规范要求的一组过程。监控过程组是跟踪、审查和调整项目进展与绩效，识别必要的计划变更并启动相应变更的一组过程。收尾过程组是完结所有过程组的所有活动，正式结束项目或阶段的一组过程。2、十大知识领域（1）项目整合管理项目整合管理是为了协调项目的所有组成部分而进行的对各个过程的集成。其核心是，在多个互相冲突的目标

15、和方案之间做出权衡，以便满足项目利益相关者的要求。项目整合管理由制定项目章程、制订项目管理计划、指导与管理项目工作、监控项目工作、实施整体变更控制、结束项目或阶段六个过程组成。（2）项目范围管理项目范围管理是确保项目完成而且仅仅完成全部规定的任务，以最终达到项目目标的一个知识领域。其要点是在做什么与不做什么之间划清界限。基本内容是定义和控制列入或未列入项目的事项。项目范围管理包括规划范围管理、收集需求、定义范围、创建WBS、确认范围、控制范围六个过程。（3）项目时间管理项目时间管理是确保项目按时完成，包括规划进度管理、定义活动、排列活动顺序、估算活动资源、估算活动持续时间、制订进度计划、控制进

16、度七个过程。（4）项目成本管理项目成本管理是保证在批准的预算内完成项目，包括规划成本管理、估算成本、制定预算、控制成本四个过程。（5）项目质量管理项目质量管理是保证项目能够满足原来设定的各种要求，包括规划质量管理、实施质量保证、控制质量三个过程。（6）项目人力资源管理项目人力资源管理是保证最有效地使用项目参与者的能力，包括规划人力资源管理、组建项目团队、建设项目团队、管理项目团队四个过程。（7）项目沟通管理项目沟通管理是保证及时、准确地提取、收集、传播、存储以及处理项目信息，包括规划沟通管理、管理沟通、控制沟通三个过程。（8）项目风险管理项目风险管理是把有利事件的积极结果尽量扩大，而把不利事件

17、的后果降低到最低程度，包括规划风险管理、识别风险、实施定性风险分析、实施定量风险分析、规划风险应对、控制风险六个过程。（9）项目采购管理项目采购管理是保证从项目组织外部获取物资或服务，包括规划采购管理、实施采购、控制采购、结束采购四个过程。（10）项目干系人管理项目干系人管理即识别、规划、管理、控制干系人参加项目管理，包括识别干系人、规划干系人管理、管理干系人参与、控制干系人参与四个过程。七、 员工任务指派1、员工任务指派问题描述实际工作中经常会遇到这样的问题：有数个工程项目，可以由几个工程小组来完成，但每个工程小组完成不同工程项目的成本或效率不同。那么，如何把工程项目分配给不同的工程小组呢？

18、类似的问题还有很多，如把不同的区域分配给不同的营销团队，把不同的设备维修任务分配给不同的维修工人等。这类问题所涉及的就是员工任务指派。概括起来，员工任务指派就是把不同的任务分配给不同的工程小组。值得庆幸的是，对这类问题可以运用一种叫作匈牙利算法的方法快速地找到最优解。2、解决员工任务指派问题的匈牙利算法匈牙利算法是求解极小型指派问题的一种方法，这种方法最初由W.W.Kuhn提出，后经改进而成，解法因基于匈牙利数学家DnesKnig和JenEgervry给出的一个定理而得名。匈牙利算法适用于一对一配对组合。要求每项任务都必须只分配给一位员工，每位员工都有能力完成任一任务，各分配方案的成本已知，且

19、固定不变。匈牙利算法的步骤如下。（1）找到每行的最小数，每行的数减去最小数，得到一个新表。（2）就新表，找到每列的最小数，每列的数减去最小数，得到一个新表。（3）用总数最少的横线或竖线覆盖最新得到的表格中所有的零，如果横线与竖线的数量之和等于表的行数，得到最优表，转向（6），否则转向（4）。（4）把表中所有未被覆盖的数减去其中的最小数，并将这个最小数加到横线与竖线交叉点上的数上，被覆盖的其他非交叉点上的数不变，得到一个新表。（5）重复（3）和（4），直到获得最优表，即覆盖其中所有零的横线与竖线之和等于表的行数。（6）从只有1个零的行或列开始，这个零所对应的行与列就给出了一个分配方案，把这个零所

20、对应的行与列划去。重复这一步骤，直到把全部任务都分配完毕。匈牙利算法是面向极小型指派问题的。如果要解决的是效率或利润最大的问题，只需要把表中所有数据减去其中的最大值，然后再按照上述6个步骤即得最优分配方案。八、 影响服务业作业计划的因素服务的特殊性决定了服务作业计划与制造业作业计划有很大的差异。影响服务作业计划的主要因素有两大类：服务的易逝性；顾客参与服务过程。1、服务的易逝性对服务作业计划的影响服务的易逝性对服务作业计划的影响体现在以下两个方面。（1）计划内容。在服务业中，作业计划要规定服务交易的时间或地点；而制造业中，作业排序仅仅涉及产品的生产加工过程。（2）人员规模。因服务的易逝性，加之

21、顾客的到达及服务时间都是随机的，所以服务的输出与劳动力的最佳规模之间的关系很难确定；而在制造业中，两者之间有紧密联系，因此可通过计算寻求最优作业排序方案。2、顾客参与服务过程对服务作业计划的影响顾客参与服务过程对服务作业计划的影响体现在以下三个方面。（1）因顾客的参与使得服务系统难以实现标准化，这在一定程度上影响了服务效率。（2）有时为了满足顾客心理需求，需要服务人员与之交谈，这就增加了控制服务时间的难度。（3）对服务的评价往往是基于主观判断的。由于服务是无形的、服务质量与顾客感觉有关，不准确的评价信息反馈影响员工的工作积极性，甚至影响服务质量的进一步提高。九、 两个作业中心的排序（一）n项作

22、业在两个作业中心的排序这种情况是指作业序列中有n项待确定加工顺序的作业，这些作业要顺次经过两个作业，中心，即都是先在第一个作业中心加工，然后移动到第二个作业中心加工。解决n项作业由两个作业中心来加工的排序问题有约翰逊和贝尔曼准则，常称Johnson准则。在这种情况下，其目标函数是加工周期最短，这种规则的算法程序如下。步骤1：在全部作业中，找出加工时间最短的作业（当有时间相同时，任意选取其中的一项）。步骤2：如果最短的加工时间发生在第一个作业中心，则把相应的作业排在第一位；如果最短的加工时间发生在第二个作业中心，则把相应的作业排在最后一位。步骤3：把所确定的作业从作业序列中去掉，再重复步骤1和步

23、骤2，直至确定了全部作业的加工顺序为止。值得说明的是，按照Johnson准则确定的排序方案可能不止一个。当然，所确定的排序方案对应的加工周期都相等且最短。（二）特殊条件下三个作业中心的排序问题当作业中心为三个时，排序问题就开始变得复杂起来，至今仍然没有一个通用的求解方案，只能用试算法寻优。这种情况是指作业序列中有n项待确定加工顺序的作业，这些作业要顺次经过三个作业中心，即所有作业都是先经过第一个，再经过第二个，最后经过第三个作业中心。十、 作业计划要解决的问题作业计划就是把企业的作业任务分解为短期的具体任务，规定每个环节（如车间、工段、生产线和工作站）、每个单位时间（周、日、班或小时）的具体任

24、务，并组织计划的实施。作业计划的目标不仅在于安排并完成作业任务，而且要使每个作业环节达到均衡，进而全面完成各项技术经济指标。生产类型不同，作业计划要解决的问题的侧重点也不同。1、大量生产系统的作业计划大量生产系统的产品如汽车、家用电器、玩具、器械、石化、制药、造纸等。在服务业中，也有大量生产的例子，如自助餐、大规模接种疫苗、新闻广播等。大量生产系统采用的是标准化的设备，实行了高度专业化的劳动分工。大量生产系统总是采用流水生产线，其核心是生产线平衡。这些工作属于系统设计的内容，但是，大量生产系统也有进度安排问题。在实际生产中，企业很少只生产一种产品或提供一项服务，即使同一种产品，也有不同的规格与

25、型号。所以，要想在有限的生产线均衡地生产规格型号各异的产品，不可避免地会改变投入的材料，工序也会改变。为了使生产线连续流畅地进行，应最小化设备的调整时间，最小化在制品库存，在实际生产中应做好以下六项工作。（1）最优化产品组合。利用线性规划等技术确定最佳产出组合，使转换时间最短，制造成本最低。（2）采取预防性维修制度。把设备维持在最佳运行状态，使作业流中断次数降到最小。（3）授权。把尽可能多的权力下放到一线工人，以快速消除故障。例如，在丰田的生产线上，当发现任何自己无法解决的异常情况时，任何工人都有权利和义务拉动“生产停止拉线”。（4）把质量问题降到最小。生产线上一旦出现质量问题，不但产品不合格

26、或必须降级处理，还浪费了材料、工时、动力等资源。（5）资材供应的精益化。一种有效的方式是对不同的资材采取不同的供应策略。例如，北京现代汽车公司的资材就有三种主要供应模式：“一般大品”“直序列”和“准序列”。一般大品即大宗物料，订单到达后进入自备仓库；直序列物料由供应厂家根据企业的作业计划直接供应；准序列则介于一般大品与直序列之间。（6）多面手的培养与使用。专业化的劳动分工与多面手的培养与使用并不矛盾，在生产线使用一些多面手不但可以减少工人数量，而且可以更灵活地应对需求的波动。2、成批生产系统的作业计划成批生产系统的产品如印刷品、罐头食品、日化产品、颜料等。在服务业中的典型例子是会务。成批生产系

27、统的产量比大量生产系统的低，比单件小批生产系统的高，间歇性轮番生产更为经济。这种生产类型的作业计划的核心是如何更经济地从一项作业转换到另一项作业，即如何确定每一种产品的生产批量，经济生产批量模型为这种生产方式找到了有效的解决方案。此外，模块化设计与制造、作业排序、离线备料是成批生产系统作业计划与生产控制的有效手段。3、单件小批生产系统的作业计划单件小批生产系统的产品如定制化的服装、非标配件等。单件小批生产系统的产品品种、数量和交货时间都不稳定，产量少、很少重复生产，生产的数量完全取决于订单需求。单件小批生产系统作业计划要解决的主要问题有两个：任务指派和作业排序。以下介绍任务指派，作业排序将设专

28、题讨论。实际中，一般先进行任务指派，然后进行作业排序。任务指派可以分为有限能力载荷和无限能力载荷。有限能力载荷是指分配给作业中心任务不能超过该作业中心能力的限制；无限能力载荷是指分配给作业中心任务时不考虑作业中心的能力限制。甘特图是一种直观的用于任务指派的图示方法，一般人员不需经过培训就可使用。十一、 运输模型在物流配送系统规划中的应用（一）运输模型及其求解典型物流配送要解决的问题是：如何把某种产品从若干个产地配送到若干个销地才能使总的运输费用最低。解决这类问题的前提条件是每个产地的供应量、每个销地的需求量以及各地之间的单位运输费用已知。运输模型是解决这类问题的一种有效方法。运输模型是一种特殊

29、的线性规划模型，由以下三个部分组成。（1）决策变量（2）目标函数（3）约束条件物资配送方案往往不是唯一的，但最低运输费用只有一个。求解运输模型最常用的是表上作业法。其思路是从最低的单位运输费用出发，在满足供应量和需求量两个约束的前提下，求得可行解，然后用最小费用法寻找最优解，即最低运输费用所对应的配送方案O。当决策变量较多时，可利用专业软件求解运输模型。（二）运输模型在物流配送系统规划中的应用1、物流系统物资配送方案优化运输模型最广泛的应用是给出费用最低的物资配送方案。对物流配送系统来说，运输成本是运营成本的主要组成部分。下面举例说明运输模型在物流配送系统中的应用。2、物流中心选址规划运输模型

30、不但可用于现有物流系统中物资配送方案的优化，而且可以直接用于工厂或物流中心的选址规划。随着企业的发展，企业可能需要建设新的工厂或物流中心（或配送中心、仓储中心或分销中心）。此时，可借助运输模型进行新的工厂或物流中心的选址规划。例如，路路通物流公司为了满足化学制剂厂日益扩大的需求，需要新建一个物流中心。通过多因素评分法初步确定备选地址为长治和洛阳。为此，可应用运输模型分析计算出增加长治或洛阳后总的运输费用。这样，就可以选择较小运输费用所对应的城市作为新建物流中心的地址。十二、 影响选址规划的因素影响选址规划的因素很多，下面介绍其中主要的11项。行业不同，同一行业内企业不同，这些因素对其影响的程度

31、也不同。制造业更多地考虑选址对其运营成本的影响，而服务业更多地考虑选址对其营业收入的影响。（1）劳动力。应确保厂址所在地区劳动力的供应，数量和技术水平都要满足企业的要求。对于劳动密集型企业，劳动力成本占总成本的比例较大，还应考虑劳动力的工资水平。正是沿海地区工资水平的逐年大幅增加促使富士康在中原和西部地区布点建厂，并在境外的印度、越南建厂。（2）原材料。冶金、煤化工、建材、电厂、制药、造纸等需要大宗原材料的企业，其厂址要尽可能地靠近原材料供应地。肉类加工、奶制品等以易变质原料为加工对象的企业，其厂址也应尽可能地靠近原料供应地。宝钢集团把厂址选在上海宝山，占尽天时、地利、人和，不但通过海洋拉近了

32、同铁矿和煤矿的距离，而且大量的钢材可通过水路运往世界各地。（3）基础设施。便利的基础设施不但可以降低运营成本，而且可以高质量、快捷地为顾客提供服务。基础设施包括交通、信息、市政等基础条件。交通基础设施，如交通网、货运和客运枢纽，仓储运输周转和公共客运平台等；信息基础设施，如闭路视频系统、高速信息网络、5G基站等；市政基础设施，如电力、燃气、供热、供水、废弃物排放与处理设施和条件等。（4）自然环境。地势和地质条件影响投资额度和建设进度。在平地建厂比在丘陵或山区建厂施工要容易得多，造价也低。在有滑坡、流沙或沉降的地面上建厂，还需有防范措施，这会增加额外的投资。气候对需要控制温度、湿度和通风的工厂有

33、直接的影响。（5）生活设施。健全的生活条件为员工及其家属提供良好的生活环境。具体包括住房、超市、文化娱乐设施、健身设施、医院、学校、公园等。（6）科技条件。高新技术企业应建在科技人才聚集之地。（7）环境约束。企业的经营范围应符合该地区环境保护的法令、法规的要求。（8）优惠政策。在发展中国家或地区，为了吸引外商投资，出台了各种优惠政策，如土地使用费和税收的减免或返还等。这些优惠政策为企业先期投入大开方便之门。（9）当地居民的态度。如果新企业的入驻带来了环境问题或者降低了社区生活水平，当地居民会极力排斥这类公司。新建小区则对超市和医院的入驻翘首以待。（10）客流量。服务业因其特殊性，在选址规划时，

34、应更多地考虑客流量、当地收入水平和生活习惯等。（11）竞争对手的位置。靠近竞争对手可能会损失一些顾客。但是，对某些行业，与对手毗邻而居则会因顾客聚集而受益。当涉及境外选址时，除以上11个方面的影响因素外，还应考虑文化、关税、汇率、政治局势等对运营管理的影响。在这些因素中，文化差异的重要性越来越显著。十三、 移动互联对服务业门店选址的影响服务行业门店选址讲究金角、银边、草肚皮。但是，随着移动互联时代的到来，O2O商业模式的盛行以及App的广泛应用，我们应重新思考常见的服务业门店的选址问题。对餐饮业来说，如果完善线上平台的功能，综合考虑租金、餐厅门面装饰、后厨操作面积等，传统的金角未必就是餐厅最好

35、的选择。对以供应团餐为主的餐厅来说更是如此。把干洗店、鲜花店、咖啡馆、面包房、打印社等选择在街区黄金地段，确实可以因门前客流而带来随机销售机会。但考虑到黄金地段的高租金，如果有功能完善的社群管理平台，相对不太繁华的地段则可能是门店地址最好的选择。十四、 公司简介（一）公司基本信息1、公司名称：xxx（集团）有限公司2、法定代表人：肖xx3、注册资本：860万元4、统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxx5、登记机关：xxx市场监督管理局6、成立日期：2014-3-247、营业期限：2014-3-24至无固定期限8、注册地址：xx市xx区xx（二）公司简介面对宏观经济增速放缓、结构调整的新常

36、态，公司在企业法人治理机构、企业文化、质量管理体系等方面着力探索，提升企业综合实力，配合产业供给侧结构改革。同时，公司注重履行社会责任所带来的发展机遇，积极践行“责任、人本、和谐、感恩”的核心价值观。多年来，公司一直坚持坚持以诚信经营来赢得信任。当前，国内外经济发展形势依然错综复杂。从国际看，世界经济深度调整、复苏乏力，外部环境的不稳定不确定因素增加，中小企业外贸形势依然严峻，出口增长放缓。从国内看，发展阶段的转变使经济发展进入新常态，经济增速从高速增长转向中高速增长，经济增长方式从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长，经济增长动力从物质要素投入为主转向创新驱动为主。新常态对经济发展带来新

37、挑战，企业遇到的困难和问题尤为突出。面对国际国内经济发展新环境，公司依然面临着较大的经营压力，资本、土地等要素成本持续维持高位。公司发展面临挑战的同时，也面临着重大机遇。随着改革的深化，新型工业化、城镇化、信息化、农业现代化的推进，以及“大众创业、万众创新”、中国制造2025、“互联网+”、“一带一路”等重大战略举措的加速实施，企业发展基本面向好的势头更加巩固。公司将把握国内外发展形势，利用好国际国内两个市场、两种资源，抓住发展机遇，转变发展方式，提高发展质量，依靠创业创新开辟发展新路径，赢得发展主动权，实现发展新突破。十五、 项目简介（一）项目单位项目单位：xxx（集团）有限公司（二）项目建

38、设地点本期项目选址位于xxx（以最终选址方案为准），占地面积约97.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。（三）建设规模该项目总占地面积64667.00（折合约97.00亩），预计场区规划总建筑面积100759.34。其中：主体工程62632.85，仓储工程11537.63，行政办公及生活服务设施12308.00，公共工程14280.86。（四）项目建设进度结合该项目建设的实际工作情况，xxx（集团）有限公司将项目工程的建设周期确定为24个月，其工作内容包括：项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装

39、调试、试车投产等。（五）项目提出的理由1、长期的技术积累为项目的实施奠定了坚实基础目前，公司已具备产品大批量生产的技术条件，并已获得了下游客户的普遍认可，为项目的实施奠定了坚实的基础。2、国家政策支持国内产业的发展近年来，我国政府出台了一系列政策鼓励、规范产业发展。在国家政策的助推下，本产业已成为我国具有国际竞争优势的战略性新兴产业，伴随着提质增效等长效机制政策的引导，本产业将进入持续健康发展的快车道，项目产品亦随之快速升级发展。从国际来看，经济全球化不断深化，农产品加工跨国企业迅速发展，农产品加工全球化成为大势所趋。目前，我市农产品加工业仍以中小型企业为主，与国外集团化大规模生产存在较大差距

40、，国际竞争压力巨大，加之发达国家不断抬高农产品准入门槛，使得我市农产品加工产品出口空间进一步压缩。从国内来看，农产品统一市场越来越成熟，物流手段越来越先进，农产品加工市场竞争越来越激烈。我市农产品加工业与山东、广东等发达地区相比，在企业规模、技术装备水平、市场占有率等方面均存在较大差距；与邻近的四川、贵州等省市相比，存在产品同质化竞争严重的问题，国内市场也面临很大的竞争压力。（六）建设投资估算1、项目总投资构成分析本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资32145.22万元，其中：建设投资25043.40万元，占项目总投资的77.91%；建设期利息565.

41、52万元，占项目总投资的1.76%；流动资金6536.30万元，占项目总投资的20.33%。2、建设投资构成本期项目建设投资25043.40万元，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费，其中：工程费用21120.07万元，工程建设其他费用3433.98万元，预备费489.35万元。（七）项目主要技术经济指标1、财务效益分析根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入67200.00万元，综合总成本费用53562.35万元，纳税总额6364.68万元，净利润9984.22万元，财务内部收益率22.94%，财务净现值14398.81万元，全部投资回收期5.78年。2、主要数据及技术指标表主要经济指标一

42、览表序号项目单位指标备注1占地面积64667.00约97.00亩1.1总建筑面积100759.34容积率1.561.2基底面积38153.53建筑系数59.00%1.3投资强度万元/亩244.372总投资万元32145.222.1建设投资万元25043.402.1.1工程费用万元21120.072.1.2工程建设其他费用万元3433.982.1.3预备费万元489.352.2建设期利息万元565.522.3流动资金万元6536.303资金筹措万元32145.223.1自筹资金万元20603.863.2银行贷款万元11541.364营业收入万元67200.00正常运营年份5总成本费用万元5356

43、2.356利润总额万元13312.297净利润万元9984.228所得税万元3328.079增值税万元2711.2510税金及附加万元325.3611纳税总额万元6364.6812工业增加值万元21542.2813盈亏平衡点万元23144.92产值14回收期年5.78含建设期24个月15财务内部收益率22.94%所得税后16财务净现值万元14398.81所得税后十六、 项目经济效益评价（一）生产规模和产品方案本期项目所有基础数据均以近期物价水平为基础，项目运营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑装产品及服务相对价格变化，同时，假设当年装产品及服务产量等于当年产品销售量。（二）项目计算期及达产计划的确

44、定为了更加直观的体现项目的建设及运营情况，本期项目计算期为10年，其中建设期2年（24个月），运营期8年。项目自投入运营后逐年提高运营能力直至达到预期规划目标，即满负荷运营。（三）营业收入估算本期项目达产年预计每年可实现营业收入67200.00万元；具体测算数据详见营业收入税金及附加和增值税估算表所示。营业收入、税金及附加和增值税估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1营业收入0.0047040.0053760.0067200.002增值税0.002120.442423.362711.252.1销项税0.006115.206988.808736.002.2进项税0.003994

45、.764565.446024.753税金及附加0.00254.45290.81325.363.1城建税0.00148.43169.64189.793.2教育费附加0.0063.6172.7081.343.3地方教育附加0.0042.4148.4754.23（二）达产年增值税估算根据中华人民共和国增值税暂行条例的规定和关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知及相关规定，本期项目达产年应缴纳增值税计算如下：达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=2711.25万元。（三）综合总成本费用估算本期项目总成本费用主要包括外购原材料费、外购燃料动力费、工资及福利费、修理费、其他费用（其他制造费用、其他管理费

46、用、其他营业费用）、折旧费、摊销费和利息支出等。本期项目年综合总成本费用的估算是以产品的综合总成本费用为基点进行，根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按达产年经营能力计算，本期项目综合总成本费用53562.35万元，其中：可变成本46397.63万元，固定成本7164.72万元。达产年项目经营成本51696.79万元。具体测算数据详见综合总成本费用估算表所示。综合总成本费用估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1原材料、燃料费0.0030728.9535118.8043898.502工资及福利费0.002499.132499.132499.133修理费0.00828.69828.69828.694其他费用0.004470.474470.474470.474.1其他制造费用0.00