小区物业管理招投标方案（DOC45）23608.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.小区物业管理方案 一、投标函 第二章：小小区物业业概况； 第三章：小小区物业业管理服服务方案案 第一节：小小区环境境管理 第二节：小小区卫生生绿化管管理 第三节：小小区的安安全保卫卫管理 第四节：设设施的维维修管理理 第五节：小小区的文文化建设设 第六节：其其他物业业服务项项目 第四章：小小区管理理组织结结构图 第五章：人人员配备备 ； 第五章：金金费收支支预算； 一、投 标标 函 致：小区业业主委员员会： 根据贵区日日前发布布的招标标公告，现现决定参参加“

2、小小区物业业管理”项目的的竞标，并并作出如如下法律律承诺： 1、严格遵遵守中中华人民民共和国国合同法法和物物业管理理条例等等法律法法规的一一切规定定，履行行相关义义务。 2、受法定定代表人人 授权权 全权权处理与与本次投投标项目目有关的的事务。 3、投标文文件的内内容真实实可*。如如果中标标，本投投标文件件即成为为中标合合同必然然的附属属法律文文件。 4、同意提提供招标标人所要要求的其其他资料料。 5、招标人人无义务务必须接接受或有有权拒绝绝我们的的投标。 6、所有有有关本次次投标的的联络请请函、电电下列地地址： 地址： 邮邮编电话话： 传传真 法定代表人人（签字字或盖章章）： 投标人全称称：

3、 （投投标单位位公章） 年 月 日日 第二章 小小区物业业概况 小区区住宅部部分面积积约为2210000平方方米，共共4栋2252套套单元房房；公共共部分面面积约为为10000平方方米，有有一个自自行车棚棚和一个个值 班班室。楼楼楼之间间独立成成为封闭闭小院，与与周边围围墙组成成一个封封闭式的的小区，由由一个大大门出入入。小区区原由青青城物业业公司托托管，后后由业主主委员会会 负责责日常卫卫生等部部分物业业服务工工作。 第三章 小小区物业业管理服服务方案案 根据小区的的实际情情况，并并贯彻物物业公司司“尽心服服务，超超值服务务”的服务务宗旨，我我公司拟拟将物业业服务重重点放在在环境管管理、卫卫

4、生 绿绿化、.安全保保卫.设设施维修修.文化化建设五五个方面面。 第一节 环环境管理理 维护规划的的严肃性性，定期期进行检检查维修修，禁止止乱凿洞洞，乱开开门窗的的破坏行行为，禁禁止个别别业主随随意改动动房屋结结构或乱乱搭建行行为，保保证业主主的 居居住安全全。我公公司将严严格按照照国家有有关的装装修规定定制定符符合小区区实际情情况的管管理制度度，保证证住宅楼楼的结构构不被破破坏，从从根本上上使小区区不动 产保值值增值。 第二节 卫卫生绿化化管理 小区的卫生生环境和和绿化环环境是体体现小区区面貌的的重要因因素，为为搞好小小区的卫卫生和绿绿化，我我公司将将严格按按照ISSO90001质质量标准准

5、的 要要求，规规范作业业。我们们要树立立全员保保洁意识识，制定定严格的的保洁制制度、工工作标准准和奖惩惩措施，并并层层落落实。目目标管理理达到：一日三三清扫，垃垃 圾日日日清，严严格控制制二次污污染。具具体实施施方案如如下： 一、每栋住住宅楼后后添置两两只垃圾圾桶 二、配备两两名保洁洁人员，负负责小区区的环境境卫生： （一）公共共卫生： 1、路面净净、花坛坛净、绿绿地净、无无杂草枯枯叶； 2、垃圾桶桶保持光光亮、无无锈渍、无无污迹； 3、各明沟沟沟盖无无积尘、无无锈迹，站站立侧目目可清晰晰见字。 （二）室内内卫生： 1、楼道净净、玻璃璃净、楼楼梯扶手手净 2、定期清清扫、保保洁； （三）绿化化

6、环境： 1、保护：在草坪坪上树立立温馨提提示标牌牌，防止止花草人人为伤害害； 2、养护：定期浇浇水、修修剪花草草树木，营营造优雅雅、温馨馨的花园园式居住住环境； （四）装潢潢垃圾： 会同业主委委员会制制定室室内装潢潢管理制制度，室室内装潢潢有可能能影响建建筑物的的结构，减减少建筑筑物寿命命，并且且在装潢潢中出现现大量的的建筑垃垃圾， 影响环环境，对对于室内内装潢必必须要有有严格的的规定，这这关系到到各业主主的切身身利益，也也是物业业管理公公司义不不容辞的的责任。 （五）张贴贴警示牌牌，倡导导文明新新风。 第三节 小小区的安安全保卫卫 小区住户以以科大、省省教院教教师为主主，文化化层次较较高，素

7、素质较好好，故安安全保卫卫工作除除消防安安全外，我我们将以以“人防为为主，技技防为辅辅”的方式式 重点点对外安安全的保保卫，具具体做到到以下几几点： （一）整体体排查，清清除消防防安全隐隐患； 我们将按国国家消防防标准对对各住宅宅楼的消消防设施施进行排排查，配配齐所需需的消防防器材，培培训消防防员，消消除消防防隐患。 （二）实行行封闭式式管理， 24小小时保安安值班、巡巡逻，保保障住户户安全； 我们将南北北两个铁铁门按实实际情况况定时开开关,以以中间的的大门为为主出入入口，保保安尽快快熟悉住住户，对对进出的的外来人人员，严严格实行行登记制制度，禁禁止 无无关人员员入内，大大力加强强夜间巡巡查力

8、度度，保障障业主人人身、财财产安全全。 （三） 报报警电话话，为随随时处理理紧急情情况做好好准备。 “急住户之之所急，想想住户之之所想”，设立立报警电电话，对对于突发发的各种种事件，制制定突发发事件应应急处理理程序，保保证突发发事件的的及时解解决。 第四节 设设施的维维修管理理 小区的公共共设施，极极大地方方便了住住户生活活。为解解决住户户的后顾顾之忧，我我们将做做到以下下几点： （一） 对对于公共共设施进进行全面面检查； 在正式接管管小区时时我们将将对公共共设施进进行检查查、登记记，对于于损坏的的公共设设施进行行修理，如如1号、22号楼的的部分防防盗门，公公共的照照明灯等等。 （二）配备备专

9、业水水电工，制制定合理理价格，设设立保修修电话，保保证及时时维修服服务。 我们将和业业主委员员会按国国家的相相关维修修规定，对对于住户户水、电电等维修修项目制制定合理理的收费费标准，配配备专业业水电工工，在小小区管理理处设立立一部 便民热热线，在在住户提提出维修修要求时时，及时时完成维维修工作作。 维修管理的的目标达达到： 1、24小小时受理理报修，一一般情况况下100分钟内内维修人人员到场场，维修修及时率率1000%。紧紧急情况况随叫随随到，确确因特殊殊情况不不能及时时到场处处 理的的，应向向保修人人说明情情况，做做好解释释工作，并并尽快安安排处理理。维修修结束后后，将地地面清理理干净，物物

10、品归位位，经用用户签字字确认方方可离去去。维 修满意意率1000%。 2、定期对对公共照照明设备备系统进进行巡查查，及时时更换损损坏的灯灯器具。公公共照明明完好率率98%以上。 第五节 小小区文化化建设 为各业主创创造和谐谐、友爱爱、健康康的生活活氛围是是我们追追求的另另一个重重要的目目标，由由于小区区住户文文化素质质较高，完完全可以以利用现现有资源源 做到到以下几几点： (一） 建建立老年年活动室室 住户中有不不少是老老年人，应应该为老老年人创创造一个个能和外外界沟通通交流的的好环境境，这样样既给老老年人带带来了欢欢乐，也也让其子子女少了了一份担担心。 （二）用小小区文化化资源组组织文艺艺社

11、团 小区住户多多为教师师，物业业公司和和业主委委员会共共同邀请请具有一一定文艺艺功底的的住户，成成立文艺艺社团，在在空闲时时间组织织诸如舞舞蹈，书书法，歌歌咏活 动，相相互学习习，相互互交流，增增进邻里里了解，全全面提高高小区精精神风貌貌。 第六节 其其他物业业项目的的管理 此外，还有有其他的的一些物物业项目目的管理理，如自自行车、轿轿车的停停放管理理，宽带带网接入入、水电电费的收收取等，我我们将本本着为住住户着想想、便利利住户 的宗旨旨和业主主委员会会共同协协商，从从而使业业区内所所有的工工作都能能有条不不紊的开开展。 第四章 小小区管理理组织结结构图 （3人）（2人人）（11人）（11人）

12、 第五章：人人员配备备 一、 管理理处经理理（1名名）针对对小区实实际情况况制定工工作计划划，费用用收缴工工作 二、 管理理员（11名）绿绿化养护护、监督督各项工工作的开开展情况况，执行行主任安安排的具具体事务务。 三、 保洁洁人员(2名)负责小小区卫生生； 四、 保安安人员（33名）负负责小区区安全，224小时时巡逻； 五、 水电电维修工工（1名名）公共共设施维维护，水水电维修修。 第六章费用用核算 一、 人员员工资 1、 管理理区主任任：1人人X 8800元元/月8000元 2、 管理理员： 1人 X 7750元元/月7500元 3、 保洁洁： 22人 XX 5000元/月110000元

13、4、 保安安： 33人X 6000元/月月18800元元 5、 水电电维修工工：1人人X 6650元元/月6500元 二、 垃圾圾清运费费：2车车/日XX 100元/车车X300日6600元元 三、 公共共用电：3000元/月月 四、 每月月水损：3000元/月月 五、 日常常维护保保养费、保保洁材料料费：5500元元/月 六、 固定定资产折折旧（220000元按33年）：56元元/月 合计每月共共需费用用：67756元元/月 按小区为2210000平方方米计算算合0.32元元/每平平方米 某小区物业业管理方方案（上上）第一章 前前言“”小区，位于“国家4A级旅游度假区”位于，与大海近在咫尺。

14、小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积；商铺面积；地下停车场；地上停车场；车库个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区区应该有有高档的的物业管管理服务务来体现现小区的的价值，从从而确保保小区保保值、增增值。公司是是具有物物业管理理二级资资质的股股份制企企业。公公司专业业从事住住宅小区区、写字字楼、商商场等物物业项目目的管理理工作。现现已管理理物业面面积达

15、多万。其中中涉及智智能化写写字楼、综综合商厦厦、花园园别墅、住住宅小区区等。我我们的企企业精神神是“银滩物物业，勇勇争第一一”。我公司将利利用我们们“天时、地地利、人人和”的得天天独厚的的管理优优势，以以及公司司先进的的管理模模式，丰丰富的管管理经验验，专业业化的管管理队伍伍，使小小区更增增魅力，更更上档次次。通过过全方位位的服务务，提高高小区的的知名度度，使真真正达到到增值保保值的目目的，为为业主营营造一个个方便、快快捷、温温馨、舒舒适的居居住环境境。我公公司服务务宗旨是是以人为为本、规规范管理理、追求求创新、至至诚服务务。追求求目标：以公司司经营为为主导，寓寓管理于于服务之之中，为为业户推

16、推出完善善的管理理服务，为为企业打打造物业业品牌。第二章 物物业管理理要点 运用持持续发展展的战略略，确保保物业的的保值与与增值； 人性化化的管理理方针为为业户铺铺架沟通通的桥梁梁，增进进了解与与信任，以以诚信为为本提高高管理服服务的信信誉； 结合物物业实际际情况，导导入切合合实际的的管理理理念，以以高效率率的管理理降低成成本，全全心全意意为业户户服务； 采用PPDCAA循环整整改的方方法，不不断提高高物业管管理水平平；管理处采用用的管理理体制是是：企业业化、专专业化、一一体化。管管理思想想是：安安全第一一，不断断满足业业户日益益增长的的对服务务的需求求，打造造物业管管理精品品。最终终达到经经

17、济效益益、社会会效益、环环境效益益的统一一。在实际服务务管理中中，公司司将抓住住以下三三个重点点： 1、 完善善服务、诚诚信待人人。物业管理是是以服务务为主的的行业，为为此我们们将在今今后的服服务工作作中，充充分体现现我们的的服务宗宗旨和追追求目标标，奉行行“以人为为本，业业户至上上”的原则则和服务务周到的的服务理理念，为为业户提提供全方方位、高高品质的的优质服服务，并并将日常常服务紧紧密融合合于管理理之中，与与业户建建立良好好的服务务关系。同同时以走走访沟通通的方式式及时了了解业户户的意见见与需求求，在不不断完善善的过程程中真正正为业户户创造安安心、舒舒心、称称心的生生活和工工作环境境。2、

18、环境管管理责任任到人小区的环境境管理极极为重要要，如何何为业户户创造一一个良好好的环境境，是我我们非常常重视的的问题。多多年的管管理经验验告诉我我们，保保洁工作作责任到到人，督督导检查查、培训训落实到到位，才才能充分分发挥每每个人的的才能，使使其认真真地做好好每天的的工作，树树立环保保意识，从从而保证证小区的的环境卫卫生状况况达到最最佳，为为小区增增加一道道清洁、卫卫生、亮亮丽的风风景线。3、安全、消消防真抓抓实干为确保业户户的生命命、财产产的安全全，我们们主张以以切合实实际的人人员防范范为主，紧紧密联系系职能部部门，齐齐抓共管管，使所所辖物业业在长年年平安的的条件下下为业户户服务。在在日常管

19、管理中，制制定与之之相适应应的应急急处理安安全操作作程序，在在发生特特殊事件件时尽量量将损失失降低到到最小程程度。公司本着服服务第一一，以人人为本，在在管理中中导入IISO990011质量管管理体系系、ISSO1440011环境管管理体系系。运用用现代的的科技手手段及管管理方法法来管理理与服务务，最终终实现社社会效益益、环境境效益、经经济效益益的统一一。公司将通过过良好的的物业管管理，使使“”保保值、增增值，真真正为业业户营造造一个方方便、温温馨、舒舒适的生生活和工工作环境境。一、公司追追求目标标： 房屋建建筑的完完好率达达到988以上上； 报修及及时率达达到1000； 清洁管管理无盲盲点；

20、设备设设施完好好率达到到98以上； 小区路路灯完好好率达到到1000； 管理区区域内不不发生重重大安全全与火灾灾责任事事故； 有效投投诉处理理率1000； 服务满满意率达达95以上； 绿化完完好率达达到988以上上； 道路完完好率达达到988； 各类管管理人员员岗前岗岗中培训训1000； 无服务务安全事事故发生生。二、主要措措施 完善各各项管理理制度和和管理规规定； 所管辖辖区卫生生无死角角，绿地地存活茂茂盛； 治安良良好，环环境清洁洁，辅助助设备及及建筑良良好； 管理人人员及服服务人员员上岗要要佩带标标志，规规范制服服，设立立立岗、巡巡岗、监监控岗，并并明确岗岗位职责责及考核核标准； 建立各

21、各种资料料档案、报报修、养养护记录录； 各种收收费项目目、标准准公开，合合理收费费； 制定大大、中修修年度计计划，并并负责实实施； 制定并并组织员员工培训训计划的的实施； 结合创创优评比比标准，进进一步提提高物业业管理水水平。遵循服务第第一，业业户至上上，依法法经营，务务实奋进进的企业业宗旨，弘弘扬银滩滩物业，勇勇争第一一的企业业精神，以以优质文文明的服服务，为为业户创创造美丽丽温馨的的家园。三、组织运运行机制制：1、 建立立监督机机制；2、 建立立信息反反馈及处处理机制制；3、 制定定工作流流程、各各项管理理服务项项目的长长远计划划和短期期计划；4、 管理理人员的的培训管管理；5、 增强强服

22、务意意识，量量化管理理及标准准运作；6、 企业业内部岗岗位责任任制、管管理维护护运作制制度及标标准、管管理人员员考核制制度及标标准。四、物业管管理制度度1、 管理理处经理理职责；2、 管理理人员岗岗位职责责；3、 作业业人员岗岗位职责责；4、 员工工培训；5、 管理理处运作作管理工工作规程程；6、 人事事管理及及员工培培训、考考核制度度；五、管理处处运作管管理规程程1、 内部部运作管管理办法法2、 小区区秩序管管理；3、 清洁洁管理；4、 绿化化管理；5、 消防防弱电设设备设施施管理；6、 供配配电设备备管理；7、 给排排水设备备管理；8、 共用用设施和和共用场场地管理理；9、 安全全操作规规

23、程；10、 特特约服务务管理规规定。（以上各种种规定及及制度略略）第三章 拟拟采用的的管理模模式一、 物业业管理架架构物业管理服服务，要要求有一一个高效效率及科科学的组组织架构构，使人人力、物物力、财财力得到到合理的的配置，以以要求达达到降低低管理成成本、提提供优质质服务的的目的。本物业管理理处按“直线制制”设置管管理架构构。公司司设立办办公室、保保洁部、设设备维修修部、绿绿化部、秩秩序管理理部、接接待部等等部门。其其优点是是集指挥挥和职能能于一身身，命令令统一，责责权分明明，指挥挥及时，既既能满足足本物业业管理的的要求，又又能为将将来业务务的发展展留下充充足的空空间。1、 办公公室（1） 负

24、负责人力力资源管管理，招招聘人员员，开展展员工培培训工作作，为其其它部门门储备人人才。（2） 负负责收集集、整理理和保存存物业管管理公司司筹备、建建立和发发展的资资料及人人事档案案管理。（3） 负负责内部部运行工工作的综综合协调调。（4） 负负责对外外承办、接接待工作作，物业业管理市市场营销销和招投投标。（5） 总总经理指指派的其其它工作作。2、 保洁洁部（1） 负负责管辖辖区域内内的清扫扫工作以以及单元元楼道、栏栏杆的保保洁。（2） 负负责小区区内的垃垃圾清运运工作。（3） 上上级领导导交办的的其它工工作。3、 设备备维修部部（1） 负负责物业业全部公公共设备备、设施施的运行行管理，保保证设

25、备备正常运运转。（2） 负负责物业业机电设设备的日日常维修修保养工工作。（3） 制制定长期期和日常常的维修修保养计计划并付付诸实施施。（4） 上上级领导导指派的的其它工工作。4、 绿化化部（1） 负负责小区区花草树树木的浇浇水、培培土、施施肥、除除病虫害害、修剪剪工作。（2） 负负责小区区内的园园景设施施的养护护工作。（3） 上上级领导导指派的的其它工工作。5、 秩序序管理部部（1） 负负责物业业的防火火、防盗盗、防破破坏和警警卫工作作。（2） 建建立健全全、制定定物业的的各项安安全规章章制度。（3） 负负责小区区的日常常巡视工工作以及及车辆停停放管理理。（4） 负负责小区区应急处处理的抢抢救

26、工作作。（5） 上上级领导导交办的的其它工工作。6、 接待待部（1） 负负责日常常业户来来访接待待工作。（2） 负负责业户户档案的的建立和和管理工工作。（3） 负负责业主主的投诉诉和咨询询，并提提供帮助助。（4） 配配合办公公室开展展员工培培训工作作。（5） 上上级领导导指派的的其它工工作。二、 物业业管理岗岗位编制制及管理理架构物业业管理有有限公司司物业管理办办公室业户接待主主管 设设备维修修主管 保洁主主管 绿绿化主管管 秩序序管理主主管业户接待员员 设备备维修工工 保洁洁员 绿绿化工秩序管理员员备注：根据据小区概概况，以以上岗位位编制 人。其其中，绿绿化主管管、保洁洁主管由由一人兼兼职。

27、岗岗位编制制原则上上不设闲闲岗、不不留闲人人，一人人多岗，精精简高效效。第四章 物物业管理理人员培培训一、 新员员工上岗岗培训根据物业管管理思想想，为打打造物业业管理精精品，对对新员工工上岗进进行工作作培训。1、 新员员工上岗岗培训期期为1880天。2、 培训训内容包包括：物物业管理理概述，小小区物业业管理流流程，物物业管理理服务理理念，专专业服务务技能与与技巧、投投诉、应应急工作作处理程程序，军军事化训训练等。二、 在岗岗员工循循环培训训1、 通过过实际工工作中所所产生的的问题，不不定期地地安排当当事人（指指员工）参参加班后后的专题题培训。2、 每位位在岗员员工每月月参加公公司组织织的工作作

28、指引培培训。组组织员工工座谈会会，交流流事件处处理技巧巧及与业业户沟通通的经验验。3、 上岗岗循环培培训的考考核办法法。在实际工作作当中，业业户的投投诉率和和员工违违章的行行为是评评价员工工工作的的基础。并并通过理理论与实实践考核核，淘汰汰不合格格的员工工，达到到优化管管理的目目的。某小区物业业管理方方案（二二）第五章 物物业管理理工作岗岗位职责责一、 物业业经理岗岗位职责责1、 全面面负责对对所管辖辖的物业业实施一一体化综综合管理理，贯彻彻执行IISO990011质量体体系及IISO1140001环境境管理体体系，完完成年度度管理目目标和经经济指标标。2、 制定定管理处处年度、月月度工作作计

29、划并并组织实实施，业业务上接接受上级级领导的的指导和和监督。3、 负责责检查、监监督各项项制度的的执行情情况。4、 合理理调配人人员，协协调各岗岗位的分分工协作作，责任任到人，同同时关心心员工的的生活，确确保管理理处员工工有良好好的精神神面貌和和积极的的工作态态度。5、 负责责所管辖辖物业的的装修审审批，协协调违章章和投诉诉的处理理工作，落落实安全全、防火火工作。6、 协调调本部门门与各方方面的关关系，便便于开展展各项工工作。7、 认真真完成管管理处其其它工作作职责内内容和公公司安排排或委托托的其它它工作任任务。二、业户接接待岗位位职责1、 负责责小区业业户接待待工作，做做到仪表表端庄、态态度

30、和蔼蔼，热情情大方，反反应敏捷捷，处事事稳健。2、 负责责为业户户办理入入住手续续，装修修手续，非非公共性性服务手手续，建建立业户户档案。3、 负责责管理费费、维修修资金及及其它费费用的催催缴、收收缴工作作。4、 负责责接待及及处理业业户咨询询、来访访、投诉诉工作，并并定期进进行回访访工作。 5、 走访访业户，征征求和收收集业户户对管理理与服务务方面的的意见。6、 保持持与业户户的联系系和相互互沟通，做做好日常常接待工工作。7、 协助助管理处处经理做做好其它它工作。三、保洁服服务岗位位职责1、 严格格遵守公公司各项项管理制制度和操操作规程程。2、 负责责本辖区区的卫生生清扫工工作。3、 负责责

31、本辖区区内的公公共设施施的清洁洁工作。4、 负责责公司及及管理处处业户的的服务工工作。5、 负责责小区内内的垃圾圾收集及及清运工工作。6、 完成成领导交交办的其其它工作作。四、绿化服服务岗位位职责1、 负责责小区内内苗木的的移栽和和修剪。2、 负责责小区内内花草树树木的养养护和管管理。3、 对花花草树木木定期进进行浇水水、施肥肥、除草草、修剪剪，防止止病虫害害的发生生。4、 熟悉悉园林机机械的操操作使用用步骤，并并对机械械进行简简单的维维修保养养。5、 负责责对绿化化修剪场场地的清清理、清清洁。6、 认真真完成领领导交办办的其它它工作。五、秩序管管理员岗岗位职责责1、 服从从领导，听听从指挥挥

32、，以军军人的风风度处事事。2、 负责责本辖区区内的车车辆进出出、停放放管理。3、 负责责本辖区区的人员员进出管管理。4、 负责责小区的的安全、防防火、防防盗、防防破坏的的防范工工作。5、 负责责小区应应急处理理的抢救救工作。6、 完成成领导交交办的其其它工作作。六、设备维维修工岗岗位职责责1、 定期期清洁所所管理的的设备和和设备房房，确保保设备设设施、设设备机房房的整洁洁。2、 严格格遵守操操作规程程，防止止安全事事故发生生。3、 发生生突发情情况，应应迅速赶赶往现场场，及时时采取应应急措施施，保证证设施、设设备的正正常、完完好。4、 定期期对设施施、设备备进行全全面巡视视、检查查，发现现问题

33、及及时处理理。5、 负责责业户的的日常报报修工作作，并做做到工完完料清。6、 认真真完成领领导交办办的其它它工作任任务。第六章 各各项专业业管理工工作方案案一、业户入入住通过有效的的管理，使使入住工工作规范范，为业业户入住住提供方方便，保保证入住住工作正正常有序序。同时时做好入入住资料料的收集集、归档档。1. 管理理处在业业户入住住前准备备好以下下文件，此此项工作作由管理理处经理理负责组组织落实实。1.1房屋屋验收表表1.2住宅宅使用公公约1.3业主主手册1.4装潢潢管理办办法1.5装潢潢管理协协议1.6业主主入住手手续流转转单1.7代办办服务委委托书1.8保管管钥匙委委托书1.9保管管钥匙承

34、承诺书1.10钥钥匙签收收表1.11业业主信息息表1.12入入住资料料签收表表1.13入入住须知知2. 入住住发放文文件业户入住时时以下文文件由业业户接待待负责发发放并请请业户签签收。2.1入住住须知2.2业主主手册2.3住宅宅使用公公约2.4装修修管理协协议3.入住记记录管理处在受受理业户户入住时时由业户户接待和和陪同验验房人员员做好以以下记录录。3.1业户户登记。3.2验房房签收记记录。3.3入住住资料签签收记录录。3.4领取取钥匙签签收记录录。3.5委托托代办服服务记录录。3.6业主主信息登登记表。3.7入住住收费记记录。4入住工作作方式4.1入住住程序4.1.11业户办办妥售房房手续后

35、后到管理理处办理理入住手手续。4.1.22管理处处接待人人员审核核业户入入住通知知书、业业主入住住手续流流转单及及售房单单位要求求的相关关资料。4.1.33管理处处接待人人员审核核资料无无误后按按入住收收费项目目开具票票据并收收费。4.1.44管理处处接待人人员介绍绍小区管管理服务务情况，与与业户签签订住住宅使用用公约、装装修管理理协议。4.1.55管理处处接待人人员向业业户发放放入住文文件并请请业户签签收。4.1.66管理处处接待人人员登记记业户委委托的代代办服务务项目。4.1.77管理处处接待人人员陪同同业户验验房，抄抄水、电电表底数数，业户户验房合合格后办办理收房房、钥匙匙交付签签收手续

36、续。填写写房屋屋验收单单，验验收不合合格限期期整改。4.2入住住流程图图售房合同 否5 收费管管理5.1 管管理处按按照物业业管理委委托合同同的内容容向业户户收取物物业管理理费、有有偿服务务费；向向开发商商收取空空房管理理费。5.2 物物业收费费项目、标标准应上上墙公布布。5.3 业业户管理理人员应应做好费费用的日日清月结结、解缴缴与妥善善保管工工作。5.4管理理处每月月制作费费用收缴缴月报表表，由管管理处经经理审核核。5.5 对对逾期不不交纳费费用的业业户，管管理处经经理应及及时组织织力量催催缴。5.6 对对无故逾逾期不交交纳费用用的业户户，管理理处应依依据住住宅使用用公约或或有关规规定处理

37、理。二、业户装装修管理理1装修管理理流程1.1业户户向管理理处提出出装潢申申请，携携带装修修图纸，施施工单位位资质证证书及施施工人员员的身份份证复印印件到各各管理处处填写住住宅装修修申请表表与施施工人员员登记表表，签签署装装修管理理协议。1.2管理理处经理理协同秩秩序管理理人员向向业主和和施工队队介绍小小区管理理规定。1.3管理理处在接接受装修修申请后后，经管管理处审审批合格格后，方方可施工工。1.4在办办妥以上上手续后后，接待待人员办办理施工工人员临临时出入入证。由由施工人人员负责责人持施施工人员员身份证证或暂住住证及照照片，到到管理处处办理施施工人员员临时出出入证，填填写施工工人员登登记表

38、，并并缴纳施施工人员员出入证证工本费费10元元/张。1.5现场场跟踪：秩序管管理人员员必须每每天到装装修户施施工现场场跟踪视视察，了了解施工工情况并并做好记记录，必必要时请请设备人人员同往往。1.6装修修完毕后后，经管管理处验验收后，在在装修申申请表上上填写装装修验收收情况，并并签名。1.7在跟跟踪时，如如发现有有违章和和妨碍公公共行为为，应及及时采取取措施进进行整改改，必要要时填写写整改改通知单单、现现场拍照照等，以以备留用用与归档档。1.8违章章处理办办法，对对违反装装修规定定者将依依有关条条例采取取如下措措施：1.8.11批评、规规劝1.8.22责令停停工整改改1.8.33报业主主委员会

39、会、前期期管理发发展商、或或政府有有关部门门。1.9对于于材料进进出、施施工人员员办证、施施工工具具的管理理：业主的装修修材料搬搬运出小小区时，必必须由业业主亲自自到管理理处办理理出门证证，签字字认可，否否则任何何人一律律不准把把材料带带出小区区。办理理临时施施工人员员出入证证和工具具出小区区手续必必须由业业主或施施工负责责人来管管理处办办理，其其它人不不得办理理。1.10管管理处经经理每月月不定期期抽查44次装修修管理情情况。装修管理流流程图2.装修管管理规定定2.1装修修申请程程序：2.1.11业主办办完所有有入住手手续并仔仔细阅读读装修修管理办办法。2.1.22业主携携带装修修图纸、施施

40、工单位位资质证证书到管管理处填填写住住宅装修修申请表表签署署装修修管理协协议；施工单单位填写写施工工人员登登记表。2.1.33管理处处审验业业主、施施工单位位装修资资料时，如如发现有有不合理理处应立立即告知知业主、施施工单位位对方案案进行修修改，直直至修改改合格后后，方准准予施工工单位办办理施工工管理手手续，开开始施工工，发放放施工许许可证。2.1.44施工单单位负责责人带好好施工人人员身份份证或暂暂住证到到管理处处办理施施工管理理手续，交交纳出入入证工本本费，领领取施工工人员出出入证。2.1.55为避免免有违政政府和有有损自己己和邻居居利益，为为保证住住宅小区区的完整整、安全全、安静静、整洁

41、洁，维护护全体业业主的共共同利益益，促进进物业的的保值升升值。在在装修过过程中，请请您在装装修前仔仔细地阅阅读有关关规定。2.2装修修前2.2.11住户应应明确，您您只能对对自己名名下住宅宅的自用用部位进进行必要要的装修修（户门门之内的的四壁、地地面、顶顶面）,不要对对室外公公用部位位、走道道进行任任何的改改、移、加加、拆类类施工。2.2.22装修禁禁止行为为：2.2.22.1拆拆改原房房屋的承承重墙。2.2.22.2改改变房屋屋及配套套设施的的使用功功能。2.2.22.3随随意封闭闭阳台。2.2.22.4以以安装防防盗门为为由，私私自占用用楼道公公用部位位及占用用公用管管道间。2.2.22.

42、5在在预留或或指定以以外的位位置安装装空调机机、衣架架与排放放冷凝水水。2.2.22.6在在外墙、门门外搭建建、加建建、悬挂挂任何建建筑物及及晾衣架架。2.2.22.7 大量使使用易燃燃装修材材料。2.2.22.8随随意改变变或移动动电话、电电视、对对讲、煤煤气、水水管、电电线管等等设施。2.2.33填写装装修申请请表、施施工人员员登记表表并将将装修图图纸、施施工单位位资质证证书一并并交物业业公司各各管理处处审验批批准。签签订装修修管理协协议、安安全责任任书及办办理其它它相关手手续。2.3装修修施工中中2.3.11随时接接受物业业公司管管理处工工作人员员上门检检查、监监督、核核实，是是否严格格

43、按照装装修图纸纸要求施施工，检检查施工工人员是是否办理理了临时时滞留证证手续。2.3.22业主应应自行随随时督查查施工人人员在为为您装修修时，是是否将装装修材料料以次充充好，工工艺简单单粗糙，质质量能否否保证可可靠。2.3.33装修施施工应于于每天88:000时18:00时时之间进进行，晚晚间188:000次日上上午8:00（包包括节假假日、双双休日）不不得进行行有噪音音的施工工。某小区物业业管理方方案（三三）三、 日常常服务与与联系管理处的日日常服务务与联系系是物业业管理服服务最基基本的一一项日常常工作。物物业管理理的宗旨旨是为业业户提供供服务，物物业公司司通过有有效的服服务来保保证业户户的

44、需求求树立企企业的形形象。管理处经理理负责日日常服务务与联系系工作，对对管理处处业户接接待的服服务质量量进行检检查、指指导。1.日常服服务与联联系的内内容1.1 日日常服务务内容1.1.11维修保保养服务务；1.1.22绿化养养护服务务；1.1.33治安消消防服务务；1.1.44环境卫卫生管理理服务；1.1.55停车管管理服务务；1.1.66特约服服务；1.2日常常联系内内容1.2.11 小区区中设置置业户联联系箱，每每天定时时开箱；1.2.22 设立立投诉电电话接受受业户的的投诉；1.2.33 及时时回访业业户征询询意见。2. 日常常服务与与联系的的质量控控制2.1业户户人员应应多途径径与业

45、户户保持沟沟通，经经常走访访业户听听取意见见，满足足合理要要求，及及时提供供各类服服务。2.2每半半年至少少开展一一次公益益性活动动，事先先做好可可行性调调研，报报计划并并做好策策划，事事后要分分析小结结，使该该项工作作不断改改进提高高。2.3业户户接待要要做好清清洁、绿绿化、停停车工作作巡检，保保证服务务质量。3.日常服服务与联联系的质质量要求求质量要求以以物业业管理条条例为为依据，以以威海市市物业行行业服务务规范为为依据，严严格按各各项服务务的管理理制度及及标准进进行操作作，做到到业户评评议满意意率900%以上上；业户户投诉率率万分之之五以下下；投诉诉处理率率1000%。四、业户档档案管理

46、理管理处建立立业户权权籍档案案时，应应将业户户的个人人资料、报报修记录录、服务务记录等等一并归归档。1.管理处处负责建建立业户户档案，业业户档案案一户一一档。2.业户档档案的管管理办法法按公司司档案要要求操作作。3.物业管管理处经经理负责责业户档档案的收收集、整整理、归归档、利利用。4.管理处处在每月月5日前前把上月月的有关关业户资资料、产产权清单单、租赁赁清单整整理好并并归档。5.管理处处经理每每季度检检查一次次业户档档案工作作，对发发现问题题应立即即整改。5.1权籍籍档案中中包含以以下内容容：5.1.11入伙通通知书5.1.22入伙手手续书5.1.33业主使使用公约约5.1.44装修管管理协议议5.1.55房屋验验收表5.1.66入伙手手续资