某市房地产市场月度研究报告16174.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.郑州市房地产市场月度研究报告（第三期）克而瑞（中中国）信信息技术术有限公公司郑州机机构（原上海易易居房地地产研究究院郑州易易居房地地产研究究所）克而瑞（中中国）信信息技术术有限公公司郑州机机构一、 简介“易居中国国”07年年于美国国纽交所所上市，进进一步确确立了中中国第一一的房地地产全程程服务商商地位。易易居中国国主要有有三大业业务板块块：新房代理上海海房屋销销售集团团（已在在郑州设设立郑州州分公司司）研究顾问克而而瑞（中中国）信信息技术术有限公公司（已已在

2、郑州州设立郑郑州机构构） （原原上海易易居房地地产研究究院郑州易易居房地地产研究究所）二手房经纪纪易居居臣信二、 业务克而瑞（中中国）信信息技术术有限公公司“郑州机机构”主要业业务为：面向郑郑州市房房地产开开发企业业提供房房地产研研究顾问问服务。以以下三类类为常规规服务：1.20008中中国房地地产信息息决策咨咨询系统统CRIIC：10万万元/年年2.郑州州房地产产市场研研究月度度报告：6千元元/年3.郑州州房地产产项目研研究月度度报告：3万元元/年现为推广优优惠期：3万元元/半年年或5万万元/年年。（即即可涵盖盖以上三三类服务务）楼市“坚冰冰”何时破破三月，当农农历新年年的钟声声敲过，当当东

3、风渠渠厚厚的的冰块悄悄然融化化，当绿绿城古树树抽出新新的枝条条，温暖暖的春天天已经来来到每个个人的身身边，郑郑州的地地产人也也以为楼楼市又将将迎来春春天。尚不知春寒寒料峭，乍暖还寒。2008年2月，郑州市商品房批准预售52.56万平方米，环比下降48.97%，同比下降27.13%；商品房销售22.18万平方米，环比下降53.53%，同比下降56.96%；成交均价4390元/平方米，环比下降1.03%。供应量、销售量指标同时跌落到07年以来的最低点，成交价格也继续回落，郑州楼市的坚冰似乎越来越厚。而放眼全国国，各地地境遇不不尽相同同。处于于水深火火热之中中的深圳圳楼市继继续量价价齐跌；而北京京、

4、上海海却价格格坚挺，市场开始回暖。一线城市的迷雾重重，让二线城市的购房者继续“持币待购”。郑州楼市的的“坚冰”何时能能破？随随着气候候的进一一步升温温，楼市市的传统统旺季即即将到来来。3月月的郑州州将迎来来两场大大规模的的房地产产展会，各各大楼盘盘都蓄势势待发，卯卯足了劲劲要在展展会上大大展拳脚脚。在地地产人的的眼里，4月、5月是郑州楼市“破冰之旅”的关键。目录：克而瑞（中中国）信信息技术术有限公公司郑州机机构2第一章、行行业环境境篇6第二章、土土地篇11一、本月土土地出让让分析11二、本月土土地成交交分析13第三章、住住宅篇14一、市场概概况：17二、供给分分析17三、成交分分析18四、价格

5、分分析21五、供求关关系22第四章、商商业篇24一、市场特特征24二、供应分分析24三、成交分分析25四、价格分分析26五、供求分分析27第五章、办办公篇29一、市场概概况29二、供给分分析29三、需求分分析30四、价格分分析30五、供求关关系32第六章. 营销篇篇33一、康桥上城品品20008元宵宵节民俗俗风情欢欢乐派对对33二、“茶道道书香百姓情情怀”商邦精精英茶话话会34三、清华园园和谐之之春联欢欢会35第七章. 媒体篇篇36一、总体特特征36二、 三大大媒体广广告总投投放量分分析37三.、各区区域媒体体广告投投放量分分析37四、广告投投放时间间段分析析38五、各规格格媒体广广告投放放量

6、分析析39六、各物业业类型广广告投放放量分析析39七、媒体广广告诉求求特征分分析40第八章、区区域篇42一、金水区区42二、郑东新新区50三、管城区区58四、二七区区65五. 中原原区72六、惠济区区80第九章、存存量房市市场86一、市场概概况86二、价格分分析（以以评估价价为基准准）86三、 存量量房市场场与商品品房市场场的对比比87第一章、行行业环境境篇 政策法法规土地登记记办法2月1日起实施。为规范土地地登记行行为，保保护土地地权利人人的合法法权益，国国土资源源部根据据中华华人民共共和国物物权法、中中华人民民共和国国土地管管理法、中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法和和中华华人民共共

7、和国土土地管理理法实施施条例，在在提升原原土地地登记规规则法法律层级级并进行行修改的的基础上上，制定定了土土地登记记办法。国土资源部部部长徐徐绍史日日前签发发国土资资源部第第40号号令，正正式公布布土地地登记办办法并并于20008年年2月11日起施施行，土地登登记实行行属地登登记原则则。要求求县级以以上人民民政府国国土资源源行政主主管部门门应当加加强土地地登记结结果的信信息系统统和数据据库建设设，实现现国家和和地方土土地登记记结果的的信息共共享和异异地查询询等。易居点评：土地登记记办法的的出台，为为进一步步提高我我国土地地登记覆覆盖面、加加强土地地产权保保护提供供了契机机，是政政府以国国家的公

8、公信力来来保护土土地权益益人合法法权益、维维护土地地市场交交易安全全的基本本制度，是贯彻落实物权法中不动产登记有关规定的需要。廉租房投放放量增加加、申请请门槛提提高 核核心简介介：郑郑州市解解决城市市低收入入家庭住住房困难难发展规规划和年年度计划划(20008-20110年)提出出，到“十一五五”末郑州州市要实实现“两个”全部解解决：即即全部解解决已取取得经济济适用住住房购买买资格的的210000户户低收入入住房困困难家庭庭的住房房需求；全部解解决城市市输入微微机档案案的1660266户低收收入住房房困难家家庭的住住房需求求。 年度计划划确定定，20008年年、20009年年、20010年年年

9、我我市经济济适用住住房建设设量分别别为1550万平平方米、880万平平方米、118万平平方米；分别建建设廉租租住房115万平平方米、115万平平方米、22.5万万平方米米。分别别安排资资金1004211万元、1112000万元元和1335000万元。 在年度计计划制制定的有有关廉租租房、经经济适用用房的申申请条件件中，申申请廉租租住房的的申请人人及共同同申请的的家庭成成员拥有有本市城城镇户口口的年限限为年年以上才才符合申申请条件件；家庭庭收入上上，将原原来的夫夫妻双方方年收入入低于上上年度可可支配收收入两倍倍以下，改改为家庭庭人均月月收入低低于我市市城镇居居民最低低生活保保障标准准的倍倍；住房

10、房面积上上将原来来的无住住房或三三口之家家住房不不足800平方米米的家庭具具备申请请资格，改改为无自自有住房房或者现现住房人人均住房房建筑面面积低于于16平平方米。申申请实物物配租的的家庭，其其家庭成成员具有有本市城城镇户口口需要66年以上上。易居点评： 郑郑州市经经济适用用房、廉廉租房投投放市场场的面积积不断增增加，申申请门槛槛的提高高，增加加了低收收入人群群的住房房的保障障性，同同时也增增加了夹夹心层的的比例。随随着社会会的发展展，低收收入人群群比例的的降低，夹夹心层购购房难将将日益凸凸显,政政府在保保证低收收入人群群住房的的基础上上将会加加大夹心心层住房房难的问问题。随着政策性性房比重重

11、的不断断加大，在在其和房房地产政政策的联联合压制制下，房房地产行行业的重重新洗牌牌的速度度将不断断加快，同同时将会会加大房房地产行行业从业业人员出出局的速速度。 市场资讯限价商品房房今年郑州市市要在金金水、中中原、管管城回族族、二七七、惠济济市内55区，分分别选取取122个项目目进行试试点建设设，每个个区建设设目标均均不低于于10万万平方米米，共建建设目标标50万万平方米米。根据据这些试试点情况况，今后后要逐步步扩大限限价商品品住房的的建设和和供应规规模。限价商品住住房户型型以紧凑凑的三居居室和两两居室为为主，其其套型建建筑面积积全部在在90平平方米以以下。按按此标准准计算，550万平平方米建

12、建设面积积约合555566套。限价商品住住房价格格的制定定采用加加权平均均价的算算法：按按照“同同期、同同地段、同同类型商商品住房房平均价价格的880%”和和“开发发技术、管管理成本本加8%100%的利利润”两两种测算算方法，分分别计算算出两个个价格，然然后加权权计算，得得出限价价商品房房的价格格。易居点评：“十一五”期期间，郑郑州市首次提提出建设设限价房房，限价价商品住住房建设设总量为为6322万平方方米。限限价商品品住房年年度用地地供应量量不得低低于当年年住房建建设用地地供应总总量的220。郑州市既北京、上海等一线城市宣布推出限价商品住房后的又一城市，限价房的推出主要为解决购房“夹心层”的

13、问题。“夹心层”住房难的问题日益凸显，有限的限价房能否有效的解决“夹心层”住房问题，其购买的条件的限制、申请的过程能否公开公证，能否到达较好的效果我们将继续关注。限价房价格格的制定定将是重重要的环环节。郑郑州市物物价局公公布的计计算方法法按照“同同期、同同地段、同同类型商商品住房房平均价价格的880%”缺乏参考性。限价房周边项目的设计成本、土地成本、建筑成本、销售管理成本、广告投入、企业的利润与限价房都不具有可比性，80%的参考标准有待考证。商品住房：重点发发展中小小户型今年，郑州州市普通通商品住住房建设设目标6635万万平方米米。其中中老城区区的建设设项目占占80个个，郑东东新区的的项目占占

14、14个个。根据据20007年销销售情况况来看，郑郑州市共共销售商商品住房房8322.422万平方方米，7797772套住住房。2008年年，郑州州市普通通商品住住房建设设主要以以城市居居民住房房有效需需求调查查为依据据，重点点发展满满足郑州州居民自自主需求求的中低低价位、中中小户型型普通商商品住房房。易居点评：08年新开开工项目目重点以以70/90政政策为标标准，优优先考虑虑中小户户型项目目，今年年新开工工项目1147个个项目，城中村村改造也也进入实实质阶段段，088年郑州市市将有99个城中中村改造造项目，共共建配商商品住房房2000万平方方米。为为了避免免同一区区域、同同一时间间集中拆拆迁、

15、集集中上市市，郑州州市对城城中村改改造项目目实施分分期分批批建设和和相对分分散上市市。同时时，改造造项目依依然要提提供5的小户户型简装装修住宅宅出租给给辖区政政府，作作为过渡渡性廉租租住房。08年城中中村改造造项目一一览序号项目名称项目位置计划建设规规模(万万)1惠济区小杜杜庄城中中村改造造天明路西、农农业路南南242惠济区南阳阳寨城中中村改造造北三环以南南、铁路路编组站站以西423惠济区王砦砦村城中中村改造造安顺路以东东、北环环路以北北、沙门门路以南南1024二七区小李李庄村城城中村改改造兑周路以东东、淮河河路以南南、新甫甫西街以以西、航航海路以以北99.4555二七区菜王王村城中中村改造造

16、中原路以南南、大学学路以东东、康复复中街以以西、康康复后街街以北8.836金水区王马马庄黑庄庄城村改改造杨君北路北北、黄家家庵东路路东10.3227管城回族区区刘南岗岗城中村村改造中州大道东东、南三三环北42.4668金水区岗杜杜城中村村改造南阳路东、卫卫生路西西、海滩滩南街南南、优胜胜北路西西两侧14.5009金水区西史史赵城中中村改造造索凌路西、国国基路两两侧40合计383.556数据来源：郑州市市房管局局易居点评：城中村改造造项目中中配套建建设商品品住房2200万万平方米米。城中中村改造造项目将将实施分分期分批批建设和和相对分分散上市市,逐步步实现城城中村、城城市老区区居住生生活环境境的

17、普遍遍改善,这将避避免集中中拆迁带带来波动动性住房房需求。郑州市城中中村改造造已经进进入实质质性阶段段，加快快了城中中村改造造的步伐伐。二七七区小李李庄城中中村改造造项目升升龙国际际中心今今年上半半年就将将入市，惠惠济区王王砦村城城中村改改造也已已经进入入了工程程期，管管城区刘刘南岗城城中村（橡橡树.玫玫瑰城项项目）、金金水区王王马庄（一一处庭院院项目）土土地已经经摘牌，项项目已经经进入高高速运行行期，年年内即可可上市。（在在土地篇篇将对该该土地做做详细分分析。）“帝湖东王王府”楼楼盘两栋栋违法高高层被爆爆2008年年2月225号位位于航海海路与工工人路交交叉口附附近的“帝帝湖东王王府”两两栋

18、未完完工的高高层居民民被爆破破，这两两栋高层层是开发发商违法法开发的的建筑，到到目前为为止郑州州市爆破破拆除的的最高大大楼。帝帝湖花园园东王府府项目建建设有多多项违法法事实：一是未未经规划划许可擅擅自开工工建设，二二是擅自自改变土土地用途途，三是是未取得得施工许许可证擅擅自施工工，四是是未依法法进行招招标，五五是未进进行工程程质量监监督等。特特别是号、号两栋栋高层建建筑分别别占压金金水河道道控制线线3.005米、10.38米米，严重重违反了了我国城城市规划划法郑郑州市违违反城市市规划建建设工程程查处条条例等等法律法法规。易居点评：帝湖花园这这两栋高高层直接接严重影影响了金金水河进进排水、防防洪

19、泄洪洪的功能能，危害害了城市市公共安安全。依依法拆除除这两栋栋楼，彰彰显了政政府依法法行政的的决心，保保障了社社会公共共利益。帝湖东王府府被爆破破一事，是是一起标标志性事事件，浪浪费大量量的人才才物，值值得房地地产业甚甚至其它它各行业业反思的的问题。据房管部门的不完全统计，郑州市现有“问题楼盘”20多个，总计200多万平方米。第二章、土土地篇一、本月土土地出让让分析1土地出出让公告告分析郑国国土资交交易告字字200082号2008年年2月, 经郑州州市人民民政府批批准,郑郑州市国国土资源源局发布布两个土土地公告告号，以以挂牌方方式出让让2块国国有土地地使用权权。地块编号土地位置土地面积（）土地

20、用途规划指标要要求出让年限(年)建筑高度(米)容积率建筑密度()绿地率()200883号号中州大道以以东、南南三环北北、金岱岱路以南南E-02254955城镇住宅803.5283070W-028044.6803.52835W-061601224.33城镇住宅（兼兼容商服服）802.62835城镇住宅770，商商服400200884号号杨君北路北北、中州州大道西西A421344.3城镇住宅602.822273070黄家庵北路路西、金金牛路北北B224777.71.97722.772 挂牌土地特特征本次郑州市市挂牌出出让土地地总计22块,总总面积225.883万平平方米，均均系城中中村改造造用地，

21、均均遵循“90/70”政策和和关于于城中村村改造中中廉租住住房和周周转房建建设有关关问题的的通知的的规定。l 区域分布：集中在在管城区区l 土地用途：以住宅宅用地为为主，兼兼容部分分商服用用地 本次公告土土地主要要集中在在管城区区，区域域公告面面积199.377万平方方米，占占总公告告面积的的75%；扭转转了077年全年年无土地地公告状状况；土土地用途途以住宅宅用地为为主，兼兼容部分分商服用用地。继上月王寨寨、岗杜杜村城中中村改造造用地上上市，郑郑州市国国土资源源局推出出管城区区刘南岗岗城中村村改造用用地和金金水区王王马庄城城中村改改造用地地，管城城区城中中村改造造用地的的推出标标志着郑郑州市

22、金金水、惠惠济、二二七、中中原、管管城五大大老城区区城中村村改造的的全线展展开，同同时高新新技术开开发区东东史马村村城中村村改造一一期工程程西雅图图花园的的开工建建设，郑郑东新区区高速奥奥兰花园园、正商商.东方方港湾的的开工标标志着全全市房地地产市场场的火热热进行。1月27日召开的全市城建工作会议指出，2008年城中村改造进一步加快，要在6月20日前，基本完成2007年前批准改造的47个城中村（组）土地的招拍挂，2008年年底前，要基本完成2007年批准改造的15个城中村（组）土地的招拍挂，标志着将有更多的城中村改造用地入市；2月2日，郑东新区“五年成规模”总结表彰暨“十年建新区”动员大会在郑

23、州国际会展中心隆重举行标志着郑东新区仍是今后发展的重点，将有更多的土地入市；恒大.绿洲在经济技术开发区千亩土地尚未上市。综上，08年郑州市各区域将有大量土地上市。3 重点地块点点评杨君北路北北、中州州大道西西与黄家家庵北路路西、金金牛路北北土地概况：该宗地北分分为A、BB两个地地块，均均为城镇镇住宅用用地，其其中A地地块面积积为4221344.3平平方米，容容积率2.882,建建筑密度度27%，B地地块面积积224477.7平方方米，容容积率1.997，建建筑密度度22.7%，总计计646612平平方米，宗宗地建筑筑高度60米米，绿化化率30%。现地地块在建建项目工工程进度度为主体体结构。优劣

24、势分析析：优势：七中、第十十一中、第第四十七七中、宏宏达国际际车业广广场、汽汽配大世世界、纯纯水岸度度假酒店店农业银银行、工工商银行行等分布布在地块块周边，生生活便利利；地块块紧邻花花园路、中中州大道道，交通通便捷，而而经三路路的打通通将为地地块提供供广阔的的发展空空间；221世纪纪社区、汉汉飞城市市花园最最早带动动区域人人气，地地块周边边天伦琥珀名名城、御御府三号号、美景景花郡、花花满园、花花半里、居居易国际际广场目目前大多多已结构构封顶，区区域居住住品质将将得到飞飞速提升升。而地地块周边边现有项项目有的的销售过过半、有有的销售售接近尾尾声，给给地块将将来项目目的上市市提供了了契机。劣势：目

25、前，郑州州市老城城区城中中村改造造火热进进行，市市区土地地供应量量大增，北北扩的步步伐将受受到一定定的抑制制；地块块周边城城中村的的存在在在一定程程度上削削弱了区区域的整整体形象象；安置置村民、提提供配套套商品住住房建筑筑总面积积的5%的简装装廉租房房、土地地使用税税一次缴缴纳加重重了开发发商的负负担；消消费者对对房价下下降的心心理预期期、088年1665万平平方米保保障性住住房的供供应使得得彻夜排排队购房房的现象象将不复复存在，对对地块建建造项目目的销售售形成挑挑战。二、本月土土地成交交分析成交地块列列表地块编号 地块位置土地面积（平平方米）用途拿地企业成交总价（亿亿元）郑政出2200881

26、号号南阳路与北北三环立立交桥四四周3672553.66商服、城镇镇住宅、共管理与公共服务用地郑州天中房房地产开开发有限限公司15.511郑政出2200882号号南阳路东、卫卫生路西西、海滩滩南街南南、优胜胜北路西西段两侧侧380344城镇住宅、商商服河南宏益华华房地产产开发有有限公司司2.06郑政出2200883号号中州大道以以东、南南三环北北、金岱岱路以南南646122城镇住宅、商商服河南民安房房地产开开发有限限公司4.96郑政出（2200884号号杨君北路北北、中州州大道西西黄家庵北路路西、金金牛路北北1936663.99城镇住宅河南利达置置业有限限公司1.521 土地成交情情况分析析20

27、07年年2月，郑郑州市共共成交44幅土地地，土地地面积666.336万平平方米，均均为城中中村改造造用地，均均以挂牌牌起始价价成交。其其中2月月4日，位位于南阳阳路与北北三环立立交桥四四周的王王寨改造造用地以以15.51亿亿元总价价成交，平均每亩地价28155万元，成为继去年年底二七区小李庄城中村土地成交总价14092亿元之后，再次刷新总价“地王”。2 重点地块点点评 地块经济指指标地块编号土地位置土地面积（）土地用途规划指标要要求出让年限(年)投资总额（万元）竞买保证金金（万元）开发程度建筑高度(米)容积率建筑密度()绿地率()200883号号中州大道以以东、南南三环北北、金岱岱路以南南E-

28、02254955.0城镇住宅803.528307018800835000六通一平W-028044.6803.52835W-061601224.33城镇住宅（兼兼容商服服）802.62835城镇住宅770，商商服400合计1936663.992008年年2月228号，位于中州大道以东、南三环以北、金岱路以南、岗东路以西的管城区刘南岗村城中村改造土地面积为193663.9平方米（约290.49亩），挂牌起始价为49565万元。刘南岗村地块被河南民安房地产开发有限公司以起始价拿下，每亩地价170.63万元。地块现状：拆迁安安置房在在建 易居点评：该项目成交交价格为为1700.633万/亩亩，两地地块

29、楼盘盘价分别别为7330.99元/平平方米、9983.9元/平方米米，其建建安成本本按13300元元/平方方米计，参参考本月月月管城城区商品品住宅销销售均价价在43388元元/，周周边项目目富田太太阳城、金金色港湾湾销售均均价分别别为49952元元/、443800元/，其价价格预计计上市时时也将在在45000元/平方米米左右。刘南岗村作作为管城城区首个个城中村村改造项项目，民民安置地地集团采采用“未迁先先安置”的建设设思路，第第一批安安置房已已经入住住，第二二批安置置房已经经封顶，进进行外立立面装修修。项目目在066下半年年年已经经开始做做户外广广告的宣宣传，因因各种原原因项目目搁置一一段时间

30、间。目前前项目的的各项已已经启动动，预计计上半年年即可重重新亮相相。 地块限制要要求该地块为城城中村改改造项目目，配套套商品住住房套型型建筑面面积在990m22以下住住房面积积不低于于配套商商品住房房建筑总总面积的的70%，其中中套型建建筑面积积在600m2以下所所占比重重，不低低于配套套商品住住房建筑筑总面积积的300%；村村民安置置用房套套型建筑筑面积在在60mm2以下的的住房面面积所占占比重，不不低于住住房建筑筑面积的的30%，此类类住房不不得进入入一级市市场销售售；村集集体经济济用房套套型建筑筑面积在在60mm2以下的的住房面面积所占占比重，不不低于经经济用房房建筑面面积的330%，此

31、此类住房房不得进进入一级级市场销销售。廉廉租住房房：开发发企业提提供的套套型建筑筑面积在在60mm2以下简简装廉租租住房所所占比重重，不低低于配套套商品住住房建筑筑总面积积的5%，此类类住房交交付使用用后5年年内不得得进入市市场销售售；村集集体提供供的套型型建筑面面积在660m22以下简简装廉租租住房所所占比重重，不低低于村集集体经济济用房总总建筑面面积的55%，此此类住房房交付使使用后110年内内不得进进入市场场销售。易居点评： 008年新新开工地地块优先先考虑严严格遵守守70/90政政策的项项目，城城中村改改造项目目同样受受此限制制。 城城中村改改造涉及及社会的的各个方方面的利利益，由由拆

32、迁引引起的住住房、租租房问题题日益严严重，集集中的拆拆迁容易易引起社社会波动动性住房房需求，不不利于行行业的发发展。廉廉租房的的限制，将将缓解租租赁市场场的压力力，增加加过度性性住房，解解决来郑郑州务工工、毕业业大学生生等租房房问题；经济用用房套型型面积的的控制，增增加投放放市场的的套数，解解决过渡渡性住房房的需求求。有节节奏的控控制城中中村改造造的节奏奏，将缓缓解商品品房市场场集中供供应的压压力、租租赁市场场的需求求的压力力。 地块项目竞竞争 该地地块位于于中州大大道与航航海路交交叉口南南5000米，西西面紧邻邻中州大大道，南南临南三三环，东东接机场场高速，对对外交通通极为便便捷。地地块位于

33、于东南板板块，金金色港湾湾、富田田太阳城城等成熟熟社区，产产品定位位差异化化较大，差差异化竞竞争较强强，与该该地块形形成有力力的竞争争。 美林林河畔位位于中州州大道与与航海交交叉口东东南，其其位置优优于该地地块，但但项目自自07年年下半年年亮相以以来，开开盘时间间不断推推迟，蓄蓄水期较较长，但但客户的的积累不不容乐观观，其产产品差异异化不强强项目的的核心卖卖点不突突出，竞竞争力不不强，受受周边项项目的影影响较大大，该项项目预计计在第二二季度开开盘，开开盘均价价在46600元元/平方方米左右右。美林林河畔为为该地块块竞争项项目之一一，同样样位于中中州大道道东侧，该该地块项项目应吸吸取美林林河畔项

34、项目的教教训，利利用规模模优势，提提升产品品品质，以以多层等等稀缺产产品引爆爆市场，增增加差异异化竞争争。 恒大大绿洲项项目位于于经济技技术开发发区，与与该地块块处于同同一水平平线上，且且项目体体量较大大，088年下半半年入市市，将会会对该地地块的入入市形成成新的竞竞争。 第三章、住住宅篇一、市场概概况：l 2月份，商商品住宅宅批准预预售面积积39.74万万平方米米，环比比下降了了49.65%，同比比下降了了33.52%l 2月份，商商品住宅宅销售面面积199.122万平方方米，环环比下降降49.82%，同比比下降559.339%；l 2月份，商商品住宅宅销售均均价为338366元/平平方米，

35、环比上涨1.72%，同比上涨22.6%二、供给分分析1.新增供供应量走走势分析析2月份，全全市商品品住宅市市场供应应量大幅幅突降，新新批预售售面积只只有399.744万平方方米，达达到了006年下下半年至至今，供供应量的的最低点点，环比比下降449.665%，同同比下降降33.52%。此外外，新批批预售中中经济适适用房和和定向开开发房的的占比较较大，其其中“建业资资园小区区”新批预预售7万万多平米米，占全全市新增增供应量量的177.9%。春节前后，原原本就是是传统的的“淡季”，宏调调力度加加强带来来的浓厚厚的观望望态度又又使市场场在成交交量上呈呈现较长长时期的的“疲软”状态，因因此，供供应也在

36、在本月显显的更加加理性、谨谨慎起来来。但是是，据市市场调研研的情况况看，今今年会有有为数众众多的新新增项目目入市，随随着住交交会的到到来，33月份市市场可能能结束调调整迎来来“回暖”，供应应量也将将随之增增长。4.新增供供应量区区域分布布 从新新增供应应的区域域分布来来看，本本月出现现了一些些特殊变变化，金金水区“供应大大区”的地位位被郑东东新区取取代，这这主要是是因为本本月新增增供应中中经济适适用房和和定向开开发房的的占比较较大，而而这两类类住宅项项目多集集中在郑郑东新区区。二七七区的供供应量和和上月相相比也出出现了大大幅的缩缩水。惠惠济区则则在本月月完全沉沉寂，没没有新增增供应，但但是，惠

37、惠济区在在去年有有相当多多的土地地挂牌成成交，因因此，该该区域市市场未来来将活跃跃起来。三、成交分分析1.成交量量走势分分析2月份，郑郑州市商商品住宅宅市场呈呈现出006年以以来最为为惨淡的的状态，成成交量只只有199.122万平方方米，同同比、环环比的下下降幅度度均较大大，环比比下降449.882%，同比下降59.39%。春节前后，原本就是传统的“淡季”，宏调力度加强带来的浓厚的观望态度又使得市场在成交量上呈现较长时期的“疲软”状态，供应方面的理性、谨慎也在一定程度上影响了成交。 本月月成交量量中，经经济适用用房和定定向开发发房的占占比非常常大，其其中定向向开发房房项目“广电数数字化产产业基

38、地地”和经济济适用房房项目“宏蕊花花园”成交量量都非常常大，合合计占比比达整体体成交量量的211%以上上。普通通商品住住宅由于于市场观观望态度度明显的的情况下下，开发发商却选选择坚持持房价不不下降，致致使销售售极度“疲软”，许多多知名楼楼盘的销销售套数数以“个位”计数。 3月之之后，住住交会的的开幕，楼楼市可能能随之走走出调整整，迎来来“春天”。2.区域成成交分析析2月份，郑郑州市商商品住宅宅市场成成交量最最大的区区域仍然然是金水水区，成成交面积积为8338944平方米米，占全全市商品品住宅成成交量的的42%。区域域内定向向开发项项目“广电数数字化产产业基地地”去化量量占比较较大，拉拉动了区区

39、域整体体成交量量。二七七、郑东东新区、中中原区去去化量持持平，分分别为3316664平方方米、2287666平方方米和2282888平方方米。3.成交面面积段分分析（以以套数为为比较基基数）2月份，郑郑州市商商品住宅宅市场成成交中，550平米米以下的的小户型型仍然是是占比最最大的面面积段，占占整体住住宅市场场的233.566%，其其中，“好莱坞坞”的此面面积段产产品去化化相对较较好，当当月累计计1166套。其其次是“70-90平平米”、“90-1100平米”两个面面区间，去去化量占占比分别别为166.9%和133.566%。据据市场调调研得知知，从目目前个项项目现场场客户咨咨询情况况看，由由于

40、房价价上涨过过快，消消费者更更倾向于于“70-1110”平米之之间的经经济性产产品，而而大户型型因为总总价过高高，超出出大部分分消费者者的承受受底线，因因此市场场接受度度越来越越低。四、价格分分析1.均价走走势分析析“有价无市市”是郑州州是商品品住宅市市场2月月份最显显著的特特点。在在供给和和需求都都大幅缩缩水的情情况下，房房价却保保持了坚坚挺姿态态。成交交均价339366元/平平方米，环比上涨1.72%，同比上涨22.6%。对后市的乐观态度，使得开发商在市场跌入“冰点”的时期仍然选择“死扛”不降价。此外，由于本月有较大体量的经济适用房和定向开发房成交，拉低的整体均价，据实际调研的情况看，普通

41、商品房的均价已经突破4000元/平方米。2.交价格格段分析析（以面面积为比比较基数数）2月份，郑郑州市商商品住宅宅市场的的主流价价格段为为“20000元/平方米米以下”和“20000-330000元/平平方米”，这两两个价格格段的成成交量合合计占总总成交量量的366%，这这主要是是因为“宏蕊花花园”、“宏鑫花花园”等多个个经济适适用房和和定向开开发房项项目的销销售量占占比太大大。其次次“45000-550000元/平平方米”这个面面积段的的销售量量占比也也相对较较大，为为16%，这个个面积区区间是处处政策性性住房外外的普通通商房的的较具代代表性的的主流价价格。五、供求关关系2月份，虽虽然供给给

42、量大幅幅下降，但但供求关关系依然然没能打打破严峻峻的局面面，供求求比保持持在1：0.448。008年郑郑州市商商品住宅宅市场中中有大量量的新增增楼盘正正蓄势待待发准备备上市，因因此，本本轮市场场调整过过后，供供应方面面将有一一个大的的放量，同同时，宏宏调从紧紧，房价价过高等等原因使使的住房房需求受受到一定定的抑止止，因此此未来市市场的供供求关系系情况并并不乐观观。附表：本月月销售排排行榜（销销售前110强，不不含经济济适用房房）排序楼盘名称区域成交面积（平方米）成交套数（套套）成交均价（元/平方方米）1传媒大道金水区22408814525952郑州国贸中中心金水区1173999757533鑫苑

43、国际城城市花园园二七区924310951144一品中央郑东新区91587938945嘉业公寓楼楼金水区500511644286民航花园郑东新区36701922267银基花园金水区33911956968金色港湾管城区30283249209物华明珠小小区金水区284056448410御金城金水区2736233909第四章、商商业篇一、市场特特征l 2月，郑州州市商业业用房供供应量为为7.88万平方方米，环环比增加加17.8%，同同比下降降24.2%。l 2月， 郑郑州市商商业用房房成交量量为2.08万万平方米米，环比比下降558.006%，同同比下降降29.25%。l 2月，郑州州市商业业用房成成

44、交均价价为88869元元/平方方米，环环比上涨涨4.992%，同同比上涨涨20.86%。二、供应分分析本月，郑州州市商业业用房供供应量为为7.88万平方方米，环环比增加加17.8。而而本月商商品房供供应量为为52.56万万平方米米，环比比下降448.997。商商业用房房占比加加大，在在目前的的市场形形式上更更加大了了去化的的难度。从区域来看看，本月月商业用用房批准准预售面面积最多多的是管管城区，其其次是郑郑东新区区，而金金水区则则仅有111422平方米米的新增增供应量量。这一一局面的的形成与与各行政政区商品品住宅的的新增供供应量密密不可分分，目前前郑州的的商业用用房仍以以住宅底底商为主主，供应

45、应量的多多少会随随着商品品住宅供供应量的的增减产产生相应应变化。随随后几个个月，金金水区、二二七区商商品住宅宅的供应应量将有有较大幅幅度的增增加，其其商业用用房的供供应量也也会随之之增加。 三、成成交分析析本月郑州市市商业用用房成交交量为22.088万平方方米，环环比下降降58.06%，同比比下降229.225%。在在供应量量环比增增长的前前提下，成成交量反反而下降降，这说说明在当当前不景景气的房房地产市市场环境境中，商商业用房房受到的的影响更更大。以以后位置置不佳、规规划不合合理的商商业去化化将更加加困难。如如何控制制商业用用房在社社区规划划中的比比例，如如何划分分业态，是是开发商商需要重重点考虑虑的方面面。本月商业用用房成交交面积最最多的是是金水区区，其中中未来商商务公寓寓以超低低均价成成交了330000余平方方米的商商业，鑫鑫苑.金金融广场场也有较较大体量量的商业业用房成成交。而而本月新新增供应应量最多多的管城城、郑东东二区在在成交方方面却较较为惨淡淡，区域域内商业业用房供供大于求求的形式式将一步步加