某某年房地产行业动态分析29138.docx

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1、房地产动态态半 月 刊2009年6月10日未经许可不不得它用用房地产业迎来真正的复苏2009年1-4月北京市房地产市场运行情况二线线城市房房展会热热销 解析金金融危机机下的“购房热热”深圳“小产权权房”开闸或或带来房房价冲击击波聂梅梅生：国国际视野野看中国国楼市 实体经经济才是是根本从理理论走向向实践 开征物物业税对对房市意意味着什什么？“假按揭揭”利益链链条深度度追踪 银行向向开发商商亮绿灯灯境外外热钱33月或已已微妙转转向“潜伏”内地楼楼市全国廉廉租住房房保障规规划出台台 3年内内拟提供供7477万户廉廉租房房地地产开发发统计资资料2009.1177房地产动态2009年第11期 目 录大势

2、点平房地产产业迎来来真正的的复苏政策动向最高人人民法院院关于审审理建筑筑物区分分所有权权纠纷案案件具体体应用法法律若干干问题的的解释最高人人民法院院关于审审理物业业服务纠纠纷案件件具体应应用法律律若干问问题的解解释市场走势20009年年1-44月北京京市房地地产市场场运行情情况北京部部分楼盘盘退房超超30% 楼市市是否继继续回暖暖存疑二线城城市房展展会热销销 解析金金融危机机下的“购房热热”深圳圳“小产权权房”开闸或或带来房房价冲击击波业界论坛聂梅梅生：国国际视野野看中国国楼市 实体经经济才是是根本从理理论走向向实践 开征物物业税对对房市意意味着什什么？地产金融“假按揭揭”利益链链条深度度追踪

3、 银行向向开发商商亮绿灯灯境境外热钱钱3月或已已微妙转转向“潜伏”内地楼楼市营销策略房市市低迷下下的122种营销销策略海外之窗次贷贷危机背背后美国国房地产产和金融融市场困困境英国国房价220个月月来首次次环比止止跌要闻简报全国国廉租住住房保障障规划出出台 33年内拟拟提供7747万万户廉租租房北京经经适房再再上市政政策分界界延3天 新老政政策分实实施供求信息北海海嘉莱度度假酒店店物业资产产包项目目近期公公开转让让房地产开发发统计资资料20009年年1-44月城镇镇固定资资产投资资情况20009年年1-44月房地地产开发发投资与与销售情情况20009年年1-44月各地地区房地地产开发发投资情情况

4、20009年1-44月各地地区城镇镇住宅建建设情况况20009年年1-44月各地地区商品品房销售售增长情情况20009年1-44月房地地产开发发资金来来源情况况大势点评大势点评房地产动态2009年第11期房地产业迎迎来真正正的复苏苏 20009年年年初以来来，中国国房地产产销售增增长率停停止下滑滑并出现现强劲反反弹。截截至4月份，中中国房屋屋销售面面积同比比增长339%，远远远高于于20008年12月接接近零增增长的水水平；与与此同时时，平均均房价同同比下降降趋势开开始回稳稳，连续续几个月月录得大大幅环比比增长。房地产产建筑量量也呈现现出类似似趋势。在在经历了了20008年上上半年的的显著放放

5、缓和下下半年的的负增长长后，在在建建筑筑面积和和完工建建筑面积积于20009年年年初都都开始录录得正增增长，到到今年44月份，分分别同比比增长110%和和28%。房地地产建筑筑量的复复苏反映映出供需需情况的的实质性性改善，尤尤其是当当货币政政策取向向开始宽宽松时，房房地产开开发商的的财务状状况有了了显著改改善，而而银行融融资门槛槛的降低低将使得得大量在在20008年因因资金不不足或市市场需求求不明而而中止开开发的房房地产项项目得以以迅速恢恢复施工工。 三因素素推动复复苏 虽然房房地产销销售增长长率和房房地产建建筑量的的反弹至至今为止止仅仅持持续了两两到三个个月，但但是我们们认为，由由于受到到以

6、下三三个因素素的推动动，中国国房地产产业实际际上已经经开始持持续复苏苏。 首先，相相对购买买力（定定义为房房地产价价格相对对于家庭庭收入）在在20008年得得到显著著改善。我我们估计计，虽然然20008年住住宅的每每平方米米平均价价格与220077年不相相上下，但但20008年城城镇居民民家庭人人均收入入水平较较20007年增增长约114%。因因此，经经历了220033-20007年年间的大大致稳定定之后，相相对购买买力在220088年录得得了有史史以来的的最大提提高。 其次，抵抵押贷款款利率大大幅下降降。五年年期基本本利率（即即抵押贷贷款的基基准利率率）从220088年8月的7.83%下降1

7、889个基基点至112月的的5.994%，抵抵押贷款款标准利利率折扣扣幅度的的变动更更令抵押押贷款实实际利率率大幅降降低。目目前第一一套房抵抵押贷款款的实际际利率是是4.116%，比比20008年8月的水水平低了了约2550个基基点，短短时间内内降息幅幅度巨大大。 最后，银银行恢复复向房地地产开发发商放贷贷。房地地产开发发商贷款款增长率率从20007年年12月的的同比增增长288%急剧剧下降到到20008年12月的的同比增增长约77%，这这是因为为政府为为了调控控这一产产业快速速增长，实实施政策策大量削削减房地地产开发发商的贷贷款。可可用资金金（尤其其是来自自银行方方面的可可用资金金）大量量减

8、少，房房地产开开发商不不得不通通过大幅幅减价来来促进销销售，从从而改善善现金流流。在我我们看来来，由于于消费者者预期财财政情况况紧张将将持续为为房地产产开发商商带来降降价压力力，导致致20008年大大部分时时间里房房地产市市场销售售清淡。从从20008年10月起起，当政政策重心心转为促促进增长长并预防防经济硬硬着陆时时，整体体融资环环境开始始恢复正正常。在在这样的的背景下下，消费费者对于于房地产产价格进进一步下下降的预预期开始始减弱，购购买意愿愿逐渐增增强。 房价收收入比指指标并不不完善 房价收收入比（HPIR，90平方米住房的平均价格与城市家庭年均可支配收入的比率）衡量的是绝对住房购买力，一

9、些市场观察家认为这一指标是合适的购买力评估指标。2003年至2008年间，中国的房价收入比的平均值在8到9倍的范围内，远高于3到6倍的标准水平。 然而在在我们看看来，由由于中国国的一些些特殊国国情，使使得中国国的房价价收入比比可能夸夸大了绝绝对住房房购买力力较低的的程度。将将下面这这两个因因素计算算进去之之后，房房价购买买力将高高于目前前的房价价收入比比所显示示的水平平，从而而进一步步证实了了不存在在全国范范围内房房价泡沫沫的论点点。 第一个个因素，是是中国家家庭收入入增长整整体强劲劲，预计计这种增增长趋势势在可预预见的未未来仍将将保持不不变。220022年至20007年年间，中中国人均均可支

10、配配家庭收收入的名名义年均均增长率率约为112%，远远高于许许多新兴兴市场经经济体，更更不用说说发达国国家了。考考虑到可可预见的的未来的的快速收收入增长长，中国国经过收收入增长长调整的的房价收收入比（IGA-HPIR）（即收入持续强劲增长而购房价格固定不变）将在购房后的几年内急速下滑。我们认为，当估测一个像中国这样快速增长的经济体的住房购买力时，经过收入增长调整的房价收入比（IGA-HPIR）是一个比房价收入比（HPIR）更加适用的指标。 由于发发达国家家3至6倍的房房价收入入比标准准水平是是基于这这些国家家的预期期收入增增长，因因此在估估算中国国的IGGA-HHPIRR时，我我们用的的是中国

11、国同发达达经济体体间的预预期收入入增长差差额。如如果我们们假设中中国的名名义家庭庭年收入入增长率率比发达达国家高高5个百分分点（从从过去55到10年的的历史纪纪录来看看，这并并非一个个过高的的假设），那那么目前前在中国国购买一一套房产产，其平平均房价价收入比比将从现现在的88.3倍倍（20007年年数据）降降至5年后的的6.55倍。 第二个个有助于于解释看看似过高高的房价价收入比比的因素素，是中中国相当当高的住住房拥有有率以及及强烈的的住房升升级需求求。中国国的住房房拥有率率超过880%，是是世界上上最高的的国家之之一，这这是计划划经济时时代的遗遗留产物物。在计计划经济济体制下下，绝大大多数的

12、的职工住住在公房房里，这这些公房房后来被被私有化化并以非非常大的的折扣（许许多情况况下甚至至免费）出出售给这这些职工工。在这这种背景景下，非非同一般般的高住住房拥有有率是过过去计划划经济畸畸变的结结果，而而不是市市场经济济的自然然产物。 中国的的大多数数公房，特特别是计计划经济济时代遗遗留下来来的公房房，往往往质量很很差，再再考虑到到近年来来家庭收收入迅速速上升，这这也是为为什么在在住房拥拥有率已已经很高高的情况况下仍然然有强烈烈的住房房升级需需求的原原因。我我们估测测，近年年来至少少有300%的住住房需求求源自住住房升级级需求，而而其首付付款往往往来自出出售第一一套房的的收入。换换言之，大大

13、约300%的购购房者已已经有相相当大的的一笔房房款，来来自于国国家公房房私有化化的财富富转移，这这使他们们不必动动用现在在的收入入或储蓄蓄即可支支付首付付款。而而在发达达国家，情情况则大大为不同同，他们们有正常常运转的的房地产产市场，不不存在被被抑制的的住房升升级需求求。 我们假假设，购购房者出出于住房房升级的的要求，需需要支付付40%的首付付款（鉴鉴于目前前平均首首付款约约为355%，40%是一个个颇为保保守的假假设），而而这些首首付款完完全来自自第一套套房的销销售收入入。通过过调整住住房升级级需求这这个特殊殊因素之之后，我我们估测测房价收收入比将将从目前前的8.3倍降降至7.3倍。 综合考

14、考虑以上上两个中中国的特特有国情情，我们们估计调调整后的的住房收收入比将将在5.7倍左左右，远远低于目目前的88.3倍倍。 地产复复苏意义义重大 在我们们看来，短短期推动动因素和和基本面面都显示示房地产产业的复复苏是真真实且可可持续的的。尽管管大家都都更关注注于中国国政府实实施的大大型财政政刺激政政策，但但我们认认为，迄迄今为止止房地产产业的复复苏是当当前中国国经济中中最鼓舞舞人心的的进展。 受到积积极政策策的刺激激，主要要由国有有企业或或国有控控股企业业开展的的基础设设施项目目的投资资显著增增加。如如果20009年年之后刺刺激效果果逐渐消消失，强强劲的投投资增长长究竟能能否持续续已经成成为众

15、多多市场观观察家关关注的一一个关键键问题。在在这种情情况下，房房地产业业的复苏苏使得人人们有理理由相信信，基于于市场的的私人投投资以及及它对其其他经济济活动的的积极影影响（如如消费、土土地销售售恢复正正常令当当地政府府收入增增加），将将会弥补补政策刺刺激效果果的最终终消失，帮帮助维持持经济的的有机增增长，尤尤其是帮帮助中国国经济度度过20099年之后后G3经济济体（美美国、欧欧盟、日日本）的的长期衰衰退。 我们观观察到，目目前中国国房地产产销售显显著增长长，大城城市的房房地产存存量房已已经开始始迅速减减少。根根据摩根根士丹利利的房地地产研究究小组预预计，目目前大城城市的存存量房水水平介于于上海

16、约约3个月销销售量到到北京约约11个月月销售量量之间。用用另一个个指标，依依据主要要市场的的可供销销售闲置置面积，我我们预计计全国存存量房水水平在经经历了220088年大部部分时间间的快速速增长后后最近已已停止增增长。 当存量量房停止止增长甚甚至开始始减少，销销售的显显著复苏苏将最终终演变成成新项目目启动的的显著复复苏。虽虽然开工工建筑面面积的年年同比增增长率仍仍然处于于负值范范围内，但但我们认认为该数数据将在在20009年下下半年走走出低谷谷并重新新录得正正增长。根根据过往往经验来来看，新新项目启启动开始始对销售售造成影影响需要要大约六六个月的的时间。 繁荣的的房地产产市场还还会促进进私人消

17、消费。尽尽管新的的房地产产建筑量量仍然低低迷，但但房地产产销售的的复苏已已经为房房地产相相关零售售销售带带来积极极的影响响，这将将有助于于刺激整整体零售售销售的的反弹。例例如，建建筑和装装饰材料料及家具具的零售售销售，自自今年年年初以来来强劲反反弹。 无须担担忧政策策调整 不可否否认，房房地产业业的复苏苏很大程程度上得得益于政政策回归归常态。自自20005年以以来，中中国政府府采取了了一系列列紧缩措措施来抑抑制快速速上涨的的房地产产价格，我我们认为为，这些些紧缩措措施的目目标是解解决收入入/财富差差距这个个社会问问题，而而不是从从经济/金融角角度出发发的实际际意义上上的房地地产泡沫沫。自220

18、088年10月起起，几乎乎所有紧紧缩措施施都在回回调，目目的是促促进房地地产市场场恢复。 一个稳稳定的政政策环境境对中国国房地产产业的健健康、可可持续发发展具有有重要的的意义，2008年10月起进行的政策调整是政策回归，而不是酌情、反周期的临时性政策松动，预计政府对于现行房地产业的政策取向维持不变。 我们认认为，当当前地产产政策的的意图在在于通过过废除不不适当的的、人为为阻碍其其发展的的紧缩政政策措施施，鼓励励基于市市场的商商品房产产业，以以及用社社会基金金开发低低成本、低低租金的的经济适适用房计计划，解解决低收收入家庭庭的住房房问题。这这是一个个有效且且可持续续的政策策途径，因因为一个个迅政

19、策动向房地产动态2009年第11期速增长的商商业住房房计划需需要有一一个可行行的经济济适用房房计划来来匹配。考考虑到房房地产业业对于支支持经济济复苏及及实现可可持续增增长的重重要性，有有关于政政策调整整可能对对该产业业不利的的担忧是是没有根根据的。 政策推推动下的的基建投投资正在在对中国国经济的的复苏起起到积极极作用，而而其中我我们认为为最鼓舞舞人心的的进展是是房地产产业的复复苏。 我们坚坚持认为为，中国国不存在在全国性性的房地地产价格格泡沫，中中国房地地产业的的基本面面仍然保保持稳健健。 考虑到到房地产产业对于于支持经经济复苏苏的重要要性，因因此对于于政策调调整可能能对该产产业不利利的担忧忧

20、是没有有根据的的。 (中国证证券报摩根士士丹利王庆章俊)政策动向最高人民法法院关于于审理建建筑物区区分所有有权纠纷纷案件具具体应用用法律若若干问题题的解释释法释200097号20009年5月14日最高高人民法法院关于于审理建建筑物区区分所有有权纠纷纷案件具具体应用用法律若若干问题题的解释释已于于20009年3月23日由最高高人民法法院审判判委员会会第14464次次会议通通过，现现予公布布，自220099年10月1日起施行行。为正确确审理建建筑物区区分所有有权纠纷纷案件，依依法保护护当事人人的合法法权益，根根据中中华人民民共和国国物权法法等法法律的规规定，结结合民事事审判实实践，制制定本解解释。

21、 第一条条 依法法登记取取得或者者根据物物权法第第二章第第三节规规定取得得建筑物物专有部部分所有有权的人人，应当当认定为为物权法法第六章章所称的的业主。 基于与与建设单单位之间间的商品品房买卖卖民事法法律行为为，已经经合法占占有建筑筑物专有有部分，但但尚未依依法办理理所有权权登记的的人，可可以认定定为物权权法第六六章所称称的业主主。 第二条条 建筑筑区划内内符合下下列条件件的房屋屋，以及及车位、摊摊位等特特定空间间，应当当认定为为物权法法第六章章所称的的专有部部分： （一）具具有构造造上的独独立性，能能够明确确区分； （二）具具有利用用上的独独立性，可可以排他他使用； （三）能能够登记记成为特

22、特定业主主所有权权的客体体。 规划上上专属于于特定房房屋，且且建设单单位销售售时已经经根据规规划列入入该特定定房屋买买卖合同同中的露露台等，应应当认定定为物权权法第六六章所称称专有部部分的组组成部分分。 本条第第一款所所称房屋屋，包括括整栋建建筑物。 第三条条 除法法律、行行政法规规规定的的共有部部分外，建建筑区划划内的以以下部分分，也应应当认定定为物权权法第六六章所称称的共有有部分： （一）建建筑物的的基础、承承重结构构、外墙墙、屋顶顶等基本本结构部部分，通通道、楼楼梯、大大堂等公公共通行行部分，消消防、公公共照明明等附属属设施、设设备，避避难层、设设备层或或者设备备间等结结构部分分； （二

23、）其其他不属属于业主主专有部部分，也也不属于于市政公公用部分分或者其其他权利利人所有有的场所所及设施施等。 建筑区区划内的的土地，依依法由业业主共同同享有建建设用地地使用权权，但属属于业主主专有的的整栋建建筑物的的规划占占地或者者城镇公公共道路路、绿地地占地除除外。 第四条条 业主主基于对对住宅、经经营性用用房等专专有部分分特定使使用功能能的合理理需要，无无偿利用用屋顶以以及与其其专有部部分相对对应的外外墙面等等共有部部分的，不不应认定定为侵权权。但违违反法律律、法规规、管理理规约，损损害他人人合法权权益的除除外。 第五条条 建设设单位按按照配置置比例将将车位、车车库，以以出售、附附赠或者者出

24、租等等方式处处分给业业主的，应应当认定定其行为为符合物物权法第第七十四四条第一一款有关关“应当首首先满足足业主的的需要”的规定定。 前款所所称配置置比例是是指规划划确定的的建筑区区划内规规划用于于停放汽汽车的车车位、车车库与房房屋套数数的比例例。 第六条条 建筑筑区划内内在规划划用于停停放汽车车的车位位之外，占占用业主主共有道道路或者者其他场场地增设设的车位位，应当当认定为为物权法法第七十十四条第第三款所所称的车车位。 第七条条 改变变共有部部分的用用途、利利用共有有部分从从事经营营性活动动、处分分共有部部分，以以及业主主大会依依法决定定或者管管理规约约依法确确定应由由业主共共同决定定的事项项

25、，应当当认定为为物权法法第七十十六条第第一款第第（七）项项规定的的有关共共有和共共同管理理权利的的“其他重重大事项项”。 第八条条 物权权法第七七十六条条第二款款和第八八十条规规定的专专有部分分面积和和建筑物物总面积积，可以以按照下下列方法法认定： （一）专专有部分分面积，按按照不动动产登记记簿记载载的面积积计算；尚未进进行物权权登记的的，暂按按测绘机机构的实实测面积积计算；尚未进进行实测测的，暂暂按房屋屋买卖合合同记载载的面积积计算； （二）建建筑物总总面积，按按照前项项的统计计总和计计算。 第九条条 物权权法第七七十六条条第二款款规定的的业主人人数和总总人数，可可以按照照下列方方法认定定：

26、 （一）业业主人数数，按照照专有部部分的数数量计算算，一个个专有部部分按一一人计算算。但建建设单位位尚未出出售和虽虽已出售售但尚未未交付的的部分，以以及同一一买受人人拥有一一个以上上专有部部分的，按按一人计计算； （二）总总人数，按按照前项项的统计计总和计计算。第十条条 业主主将住宅宅改变为为经营性性用房，未未按照物物权法第第七十七七条的规规定经有有利害关关系的业业主同意意，有利利害关系系的业主主请求排排除妨害害、消除除危险、恢恢复原状状或者赔赔偿损失失的，人人民法院院应予支支持。 将住宅宅改变为为经营性性用房的的业主以以多数有有利害关关系的业业主同意意其行为为进行抗抗辩的，人人民法院院不予支

27、支持。 第十一一条 业主将将住宅改改变为经经营性用用房，本本栋建筑筑物内的的其他业业主，应应当认定定为物权权法第七七十七条条所称“有利害害关系的的业主”。建筑筑区划内内，本栋栋建筑物物之外的的业主，主主张与自自己有利利害关系系的，应应证明其其房屋价价值、生生活质量量受到或或者可能能受到不不利影响响。 第十二二条 业主以以业主大大会或者者业主委委员会作作出的决决定侵害害其合法法权益或或者违反反了法律律规定的的程序为为由，依依据物权权法第七七十八条条第二款款的规定定请求人人民法院院撤销该该决定的的，应当当在知道道或者应应当知道道业主大大会或者者业主委委员会作作出决定定之日起起一年内内行使。 第十三

28、三条 业主请请求公布布、查阅阅下列应应当向业业主公开开的情况况和资料料的，人人民法院院应予支支持： （一）建建筑物及及其附属属设施的的维修资资金的筹筹集、使使用情况况； （二）管管理规约约、业主主大会议议事规则则，以及及业主大大会或者者业主委委员会的的决定及及会议记记录； （三）物物业服务务合同、共共有部分分的使用用和收益益情况； （四）建建筑区划划内规划划用于停停放汽车车的车位位、车库库的处分分情况； （五）其其他应当当向业主主公开的的情况和和资料。 第十四四条 建设单单位或者者其他行行为人擅擅自占用用、处分分业主共共有部分分、改变变其使用用功能或或者进行行经营性性活动，权权利人请请求排除除

29、妨害、恢恢复原状状、确认认处分行行为无效效或者赔赔偿损失失的，人人民法院院应予支支持。 属于前前款所称称擅自进进行经营营性活动动的情形形，权利利人请求求行为人人将扣除除合理成成本之后后的收益益用于补补充专项项维修资资金或者者业主共共同决定定的其他他用途的的，人民民法院应应予支持持。行为为人对成成本的支支出及其其合理性性承担举举证责任任。 第十五五条 业主或或者其他他行为人人违反法法律、法法规、国国家相关关强制性性标准、管管理规约约，或者者违反业业主大会会、业主主委员会会依法作作出的决决定，实实施下列列行为的的，可以以认定为为物权法法第八十十三条第第二款所所称的其其他“损害他他人合法法权益的的行

30、为”： （一）损损害房屋屋承重结结构，损损害或者者违章使使用电力力、燃气气、消防防设施，在在建筑物物内放置置危险、放放射性物物品等危危及建筑筑物安全全或者妨妨碍建筑筑物正常常使用； （二）违违反规定定破坏、改改变建筑筑物外墙墙面的形形状、颜颜色等损损害建筑筑物外观观； （三）违违反规定定进行房房屋装饰饰装修； （四）违违章加建建、改建建，侵占占、挖掘掘公共通通道、道道路、场场地或者者其他共共有部分分。 第十六六条 建筑物物区分所所有权纠纠纷涉及及专有部部分的承承租人、借借用人等等物业使使用人的的，参照照本解释释处理。 专有部部分的承承租人、借借用人等等物业使使用人，根根据法律律、法规规、管理理

31、规约、业业主大会会或者业业主委员员会依法法作出的的决定，以以及其与与业主的的约定，享享有相应应权利，承承担相应应义务。 第十七七条 本解释释所称建建设单位位，包括括包销期期满，按按照包销销合同约约定的包包销价格格购买尚尚未销售售的物业业后，以以自己名名义对外外销售的的包销人人。 第十八八条 人民法法院审理理建筑物物区分所所有权案案件中，涉涉及有关关物权归归属争议议的，应应当以法法律、行行政法规规为依据据。 第十九九条 本解释释自20009年年10月1日起施行行。 因物权权法施行行后实施施的行为为引起的的建筑物物区分所所有权纠纠纷案件件，适用用本解释释。 本解释释施行前前已经终终审，本本解释施施

32、行后当当事人申申请再审审或者按按照审判判监督程程序决定定再审的的案件，不不适用本本解释。最高人民法法院关于于审理物物业服务务纠纷案案件具体体应用法法律若干干问题的的解释法释200098号20099年5月15日最高高人民法法院关于于审理物物业服务务纠纷案案件具体体应用法法律若干干问题的的解释已已于20009年年4月20日由最高高人民法法院审判判委员会会第14466次次会议通通过，现现予公布布，自220099年10月1日起施行行。为正确确审理物物业服务务纠纷案案件，依依法保护护当事人人的合法法权益，根根据中中华人民民共和国国民法通通则、中中华人民民共和国国物权法法、中中华人民民共和国国合同法法等法

33、法律规定定，结合合民事审审判实践践，制定定本解释释。第一条条 建设设单位依依法与物物业服务务企业签签订的前前期物业业服务合合同，以以及业主主委员会会与业主主大会依依法选聘聘的物业业服务企企业签订订的物业业服务合合同，对对业主具具有约束束力。业业主以其其并非合合同当事事人为由由提出抗抗辩的，人人民法院院不予支支持。第二条条 符合合下列情情形之一一，业主主委员会会或者业业主请求求确认合合同或者者合同相相关条款款无效的的，人民民法院应应予支持持：(一)物业服服务企业业将物业业服务区区域内的的全部物物业服务务业务一一并委托托他人而而签订的的委托合合同；(二)物业服服务合同同中免除除物业服服务企业业责任

34、、加加重业主主委员会会或者业业主责任任、排除除业主委委员会或或者业主主主要权权利的条条款。前款所所称物业业服务合合同包括括前期物物业服务务合同。第三条条 物业业服务企企业不履履行或者者不完全全履行物物业服务务合同约约定的或或者法律律、法规规规定以以及相关关行业规规范确定定的维修修、养护护、管理理和维护护义务，业业主请求求物业服服务企业业承担继继续履行行、采取取补救措措施或者者赔偿损损失等违违约责任任的，人人民法院院应予支支持。物业服服务企业业公开作作出的服服务承诺诺及制定定的服务务细则，应应当认定定为物业业服务合合同的组组成部分分。第四条条 业主主违反物物业服务务合同或或者法律律、法规规、管理

35、理规约，实实施妨害害物业服服务与管管理的行行为，物物业服务务企业请请求业主主承担恢恢复原状状、停止止侵害、排排除妨害害等相应应民事责责任的，人人民法院院应予支支持。第五条条 物业业服务企企业违反反物业服服务合同同约定或或者法律律、法规规、部门门规章规规定，擅擅自扩大大收费范范围、提提高收费费标准或或者重复复收费，业业主以违违规收费费为由提提出抗辩辩的，人人民法院院应予支支持。业主请请求物业业服务企企业退还还其已收收取的违违规费用用的，人人民法院院应予支支持。第六条条 经书书面催交交，业主主无正当当理由拒拒绝交纳纳或者在在催告的的合理期期限内仍仍未交纳纳物业费费，物业业服务企企业请求求业主支支付

36、物业业费的，人人民法院院应予支支持。物物业服务务企业已已经按照照合同约约定以及及相关规规定提供供服务，业业主仅以以未享受受或者无无需接受受相关物物业服务务为抗辩辩理由的的，人民民法院不不予支持持。第七条条 业主主与物业业的承租租人、借借用人或或者其他他物业使使用人约约定由物物业使用用人交纳纳物业费费，物业业服务企企业请求求业主承承担连带带责任的的，人民民法院应应予支持持。第八条条 业主主大会按按照物权权法第七七十六条条规定的的程序作作出解聘聘物业服服务企业业的决定定后，业业主委员员会请求求解除物物业服务务合同的的，人民民法院应应予支持持。物业服服务企业业向业主主委员会会提出物物业费主主张的，人

37、人民法院院应当告告知其向向拖欠物物业费的的业主另另行主张张权利。第九条条 物业业服务合合同的权权利义务务终止后后，业主主请求物物业服务务企业退退还已经经预收，市场走势房地产动态2009年第11期但尚未提供供物业服服务期间间的物业业费的，人人民法院院应予支支持。物业服服务企业业请求业业主支付付拖欠的的物业费费的，按按照本解解释第六六条规定定处理。第十条条 物业业服务合合同的权权利义务务终止后后，业主主委员会会请求物物业服务务企业退退出物业业服务区区域、移移交物业业服务用用房和相相关设施施，以及及物业服服务所必必需的相相关资料料和由其其代管的的专项维维修资金金的，人人民法院院应予支支持。物业服服务

38、企业业拒绝退退出、移移交，并并以存在在事实上上的物业业服务关关系为由由，请求求业主支支付物业业服务合合同权利利义务终终止后的的物业费费的，人人民法院院不予支支持。第十一一条 本解释释涉及物物业服务务企业的的规定，适适用于物物权法第第七十六六条、第第八十一一条、第第八十二二条所称称其他管管理人。第十二二条 因物业业的承租租人、借借用人或或者其他他物业使使用人实实施违反反物业服服务合同同，以及及法律、法法规或者者管理规规约的行行为引起起的物业业服务纠纠纷，人人民法院院应当参参照本解解释关于于业主的的规定处处理。第十三三条 本解释释自20009年年10月1日起施行行。本解释释施行前前已经终终审，本本

39、解释施施行后当当事人申申请再审审或者按按照审判判监督程程序决定定再审的的案件，不不适用本本解释。市场走势2009年年1-44月北京京市房地地产市场场运行情情况1-44月，北北京市房房地产市市场持续续一季度度以来“开发低低迷，销销售回升升”态势，房房地产开开发投资资和新开开工面积积仍处于于低位，降降幅较大大，但是是销售量量的回升升以及资资金紧张张预期的的减弱，使使土地和和开发市市场主要要指标降降幅均趋趋于缩小小，销售售价格环环比回调调。一、房房地产开开发投资资大幅下下降1-44月，北北京市完完成房地地产开发发投资额额3388.2亿亿元，比比上年同同期下降降26.5%，降降幅比一一季度缩缩小3.7

40、个百百分点。房地产产开发市市场总体体形势依依然低迷迷，企业业对扩大大投资和和购置土土地仍较较为谨慎慎。但随随着销售售形势的的好转和和资金紧紧张预期期的减弱弱，上游游建安和和购地投投资降幅幅在逐渐渐缩小。1-4月，全市建安工程完成投资180.2亿元，比上年同期下降21.6%，降幅比一季度缩小1.7个百分点。全市房地产开发企业支付土地购置费用75亿元，下降46.6%，降幅比一季度缩小8.5个百分点。二、开开发供给给量仍显显不足房地产产施工项项目同比比减少，但但当月新新开工面面积有所所增多。截截至4月底，全全市房地地产开发发企业施施工项目目6388个，新新开工项项目900个，分分别比上上年同期期减少

41、551个和和28个。商商品房施施工面积积为74405.2万平方方米，比比上年同同期下降降2.11%。本本年新开开工面积积为4664万平平方米，下下降411.3%。其中中，4月份新新开工面面积1552.11万平方方米，比比3月当月月增长550.44%。1-44月，住住宅新开开工项目目59个，同同比减少少30个，新新开工面面积为2269.9万平方方米，比比上年同同期下降降51.6%。其其中，44月份住住宅新开开工面积积为1005.44万平方方米，比比3月当月月增长332.77%。竣工面面积由增增转降。年年初由于于部分项项目集中中报竣，商商品房竣竣工面积积增长较较快，但但增速逐逐月放缓缓。1-4月，

42、房房地产商商品房竣竣工面积积为3996.33万平方方米，由由一季度度同比增增长7.4%转转为下降降3.33%。其其中，住住宅竣工工面积为为2700.4万平方方米，增增长7.9%，增增幅比一一季度降降低144个百分分点。三、商商品房销销售面积积增长加加快新建商商品房销销售面积积翻倍。1-4月，全市商品房销售面积为542.1万平方米，比上年同期增长1.1倍，增幅比一季度提高26.4个百分点。其中，现房销售面积为124.6万平方米，期房销售面积为417.5万平方米，同比分别增长24.5%和1.6倍。全市商品住宅销售面积465.6万平方米，同比增长1.6倍，增幅比一季度提高46.1个百分点。其中，住宅

43、现房销售92.1万平方米，期房销售373.5万平方米，分别增长90.7%和1.8倍。政策性性住房销销售比重重有所降降低。11-4月月，全市市限价房房和经济济适用房房住宅销销售面积积合计为为39.6万平方方米，共共46771套，占占全市住住宅销售售面积和和销售套套数比重重分别为为8.55%和11.3%，比比一季度度所占比比重分别别下降22.2个个和2.5个百百分点。四、房房屋销售售价格同同比降幅幅缩小4月份份，北京京市房屋屋销售价价格同比比下降11%，降降幅比上上月缩小小0.33个百分分点。其其中，新新建住宅宅销售价价格同比比下降00.6%，降幅幅比上月月缩小00.2个个百分点点，二手手住宅同同

44、比下降降2.99%，降降幅比上上月扩大大0.22个百分分点。新建住住宅价格格环比涨涨幅加快快。4月份，北北京市房房屋销售售价格环环比上涨涨0.44%，涨涨幅比上上月提高高0.33个百分分点。其其中，新新建住宅宅销售价价格环比比上涨00.4%，涨幅幅比上月月提高00.2个个百分点点，新建建住宅价价格已连连续两个个月环比比上涨。二手住住宅价格格有所回回升。随随着二手手住宅交交易量的的持续回回升，44月份，全全市二手手住宅交交易价格格结束自自上年88月份以以来的连连续8个月走走低，本本月价格格有所回回升，环环比上涨涨0.11%。(北京市市统计局局国家家统计局局北京调调查总队队)市场走势房地产动态20

45、09年第11期北京部分楼楼盘退房房超300% 楼楼市是否否继续回回暖存疑疑 市场预预期不明明朗，开开发商放放宽退房房条件退房房背后原原因复杂杂 在房地地产市场场能否继继续回暖暖尚不确确定的关关键时期期，任何何不正常常的现象象，都足足以牵动动人们敏敏感的神神经。明明显多于于以往的的退房现现象就是是其中之之一。 今年以以来，在在楼市成成交回暖暖、许多多项目宣宣告“开盘即即售罄”同时，退退房现象象却不断断增加。据据了解，今今年以来来，北京京的一些些在售项项目的退退房率超超过100%，有有的甚至至超过330%。西西安期房房的退房房率超过过6%。南南京4月以来来退房套套数近2200套套。此外外，深圳圳、

46、长沙沙、杭州州、成都都等一些些地区也也相继出出现了较较多的退退房。 买房者者为何纷纷纷要退退房？ 记者致致电北京京几家退退房率较较高的项项目。西西南四环环某项目目销售人人员表示示，在售售房源不不足500套：“一家公公司曾经经一次买买了200多套，后后来因为为资金紧紧张，全全部退掉掉，因此此退房率率显得比比较高。” 东四环环百子湾湾某项目目销售人人员则表表示，由由于楼盘盘春节期期间优惠惠力度大大，一些些前期的的老业主主觉得吃吃亏，提提出退房房。所有有手续办办完，需需要一两两个月，因因此三四四月份登登记的退退房数比比平时多多。“都是正正常现象象，这些些退掉的的房子没没用多长长时间我我们也快快卖完了了。” “退房房增加，与与市场震震荡回暖暖但预期期又不明明朗有关关。”对退房房现象进进行了专专门分析析的北京京师范大大学房地地产研究究中心主主任董藩藩认为，退退房增加加的具体体原因十十分复杂杂。最主主要的原原因是一一些项目目后期降降价销售售，前期期的业主主因为不不满提出出退房。受受经