零售百货行业之杭州解百研究报告：主业调整升级_产业链多元化延伸.docx

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1、零售百货行业之杭州解百研究报告：主业调整升级_产业链多元化延伸1 赓续百年初心，奋进美好生活1.1 百年风雨，砥砺前行杭州解百是国内历史悠久、颇具规模的百货零售公司。公司前身为创建于 1918 年的浙江省商品陈列馆，伴随着杭州商业的发展，公司与时俱进，锐意创新，深耕 百货零售主业的同时，积极发挥自身服务和实体平台的优势，寻求多种形式的跨界 合作，向健康医疗、体育等板块进行产业链拓展，致力于打造以零售为核心，满足 客户多元需求的品质生活服务运营商。公司具体发展历程如下：1）1918-2014：锐意改革，深耕主业。公司前身浙江省商品陈列馆成立于 1918 年，在百年发展历程中，公司经历了多次扩建、

2、改革，实现了由传统百货向现代化 百货的成功转型。2014 年，公司收购了高端精品百货公司杭州大厦 60%股权，有望 消除同业竞争，实现主业协同，发挥 1+12 的效用。2）2015-至今：主业调整，业务拓展。a)为了适应消费形态的变化，公司对零 售百货主业进行重新定位和调整升级。2015 年开始，公司对杭州解百和杭州大厦进 行了重新布局，引入了运动、亲子、现代生活等服务模块，通过增值业务，提升消 费体验。2018 年，公司着手解百转型升级，打造以新年轻家庭为主力客群、以会员 制为运营模式、以新城市生活为特色的奥特莱斯；针对杭州大厦，公司开启了以女 性时尚、奢侈品、现代潮流、高端生活为中心的新三

3、年调整规划。 b) 公司立足零 售服务业的同时，向健康医疗、体育、文化传媒等产业拓展，打造“零售+”商业模 式。2017 年，公司合资成立了全程医疗；2020 年，公司投资了奢侈品线上代运营 的头部企业百秋网络。1.2 架构稳定，笃行致远股权集中决策高效，国资背景助力经营。公司控股股东为杭州商旅集团，持股68.26%，实际控制人为杭州市国资委，间接持股 61.43%，股权结构集中，有利于 经营稳定及决策高效；国资背景加持，资金实力雄厚，社会资源丰富，为公司经营 助力。控股股东杭州商旅集团成立于 2012 年，经营范围广泛，拥有全资、控参股企 业 32 家，涵盖“商贸流通、文化旅游、美食健康、公

4、共服务、会展教育、金融科技” 六大板块，包含“吃、住、行、游、购、娱”等众多产业，有望在公司业务拓展过程中 发挥协同效应。高管团队专业稳定，发挥管理协同效应。杭州大厦管理团队经验丰富，眼光独 到。在该管理团队的带领下，杭州大厦成功签约第一批奢侈品品牌，确立高端定位； 销售额稳居全国百货公司前列。2016 年，公司引入杭州大厦管理团队，有望发挥协 同效应，助力后续转型升级，引领公司稳步发展。股权激励落地，绑定员工利益。2021 年 11 月，公司实施限制性股票激励计划， 2021-2023 年扣非后归母净利润考核目标分别为 2.33、2.48、2.68 亿元，增速分别 为 15.35%、6.40

5、%、8.06%。股权激励计划涉及对象广泛，考核维度多元，有利于 将核心员工的利益和公司全面发展深度绑定，充分激发积极性。注重人才培养，完善培训体系。2018 年公司规划了三年期人才培养战略，从高 校招聘了 8 名管培生，分别负责新零售、大数据、战略投资、人力资源管理及财务 管理方向。公司按照“学生-社会人-解百人-解百管理者”主线，为每位管培生量身 定制培养方案，提供理论指导和管理实践机会。通过管理生培训项目，公司建立了 内部培养机制，积累了人才培养经验，为未来发展储备了管理人才。1.3 百舸争流，奋楫者先疫情冲击影响有限，盈利能力稳步提升。2020 年实现营业收入 17.9 亿元 （-72.

6、0%），主要因为公司商品销售以联营模式为主（2019 年联营模式收入占比 89.0%），2020 年会计准则变更，联营模式的销售收入采用净额法核算，导致营业 收入和营业成本同时下调；剔除收入准则变更影响，2020 年营业收入同比增长 24.20% （+15.9pct）；2020 年实现归母净利润 2.7 亿元（+13.4%）。随着疫情影响转淡， 2021Q1-3 实现营业收入 16.2 亿元（+39.0%），归母净利润 2.7 亿元（+39.6%）。从收入占比来看，零售业务是主要贡献力量。零售业务模式分为联营模式、自 营模式和租赁模式，公司采取联营为主，自营、租赁为辅的经营模式。2018202

7、0 年零售业务收入占比分别为 93.9%、94.7%、83.7%，其中联营模式占比分别为 87.4%、 89.0%、59.6%，2020 年零售业务收入占比下降主要系会计准则变更，联营模式的 销售收入改用净额法核算。杭州大厦业绩表现亮眼，有望实现稳步增长。公司深耕零售主业，对杭州大厦 进行三年调改和精细化运营，叠加消费升级，海外高端消费回流带动盈利能力提升， 2017-2020 杭州大厦净利润 CAGR 为 19.5%， 2021H1 净利润同比增加 71.3%， 净利润占比稳定维持在 60%左右。2 把握商业核心，深耕零售主业2.1 回顾线下零售行业格局：中高端分化显著2.1.1 供给端：高

8、端百货业绩高增明显，中端零售 K 型复苏分化百货店与购物中心区别显著：百货业态相对单一，以商品零售为主；购物中心 集合购物、餐饮、休闲、服务为一体。随着经济发展，百货店与购物中心之间实际 是大规模单体零售的迭代，供给侧改革与消费者需求扩容助推购物中心登上历史舞 台。下文中，杭州大厦购物城以“百货店”形态存在，因其有自身特有的重奢品类； 而解百城市奥莱则为“购物中心”项下的奥特莱斯购物中心形态。1）整体情况：全国商场数量和增速迎来小高峰2021 年全国商场数量和增速都迎来增长小高峰。一是受疫情影响，原 2020 年 计划开业项目往后延期至 2021 年开业；二是 2020 年全国购物中心存量增长

9、规模下 滑至 4.8%，基数相对较小，导致 2021 年增速更为显著。其中，高线级城市活跃， 上海、北京、深圳、成都、广州、杭州等地新开商场数量位于前列；低线级城市新 开业商场增长强劲，激发下沉市场活力。a）从规模上看，全国购物中心存量规模稳定上升。由于疫情影响，2020 年延 后开业的购物中心选择在 2021 年集中开业。根据中国连锁经营协会及前瞻产业研究 院测算，2021 年全年购物中心存量规模达 5.37 亿方。根据联商网数据测算， 20162021 年全国购物中心平均单体规模分别为 5.25、5.98、6.37、6.60、6.41、 6.74 万方，除受疫情影响的 2020 年外，其余

10、年份均呈现上升趋势。b）从增速上看，全国购物中心存量增长率加快。2021 年全年购物中心存量规 模同比增速达 22%，剔除疫情影响较重的突发因素，计算得 20192021 年复合增 速达 13%，终结增速下降态势，逐步反弹回暖。c）从各城市零售供应看，高线级城市活跃，低线级城市增长强劲。i）就高线级城市而言，杭州、宁波进入中国零售 20 城榜单。杭州、宁波位列其中。杭州位居第六，原因在 于 2022 年杭州将迎来亚运会，预计将有数家商场蓄势待发入市开业，丰富更多新兴 区域如滨江、钱江世纪城等的商业氛围。宁波位居第十六，需要关注的是精品百货 定位的宁波阪急于 2021 年开业，总建面约 23 万

11、方，投资约 30 亿元，属于日本阪 急百货在大陆的首店，也是集团直营项目。宁波阪急汇集世界三大奢侈品集团，路 威酩轩集团、开云集团、历峰集团旗下众多品牌。中西部重镇城市成都、长沙、昆 明在零售商指数的优异表现，树立起杭州、宁波未来商业发展信心。 成都位居全国零售指数第四位，主要得益于高端商场在存量和增量上都表现得极为 优异，如 2021 年新开高端商场就有成都万象城和成都世贸广场两家。长沙位居第十 四，零售增长强劲。据联商网数据，长沙国金中心（IFS）2021 年销售额为 90 万以上，同比增长 50%。昆明位居第十五，原因在于昆明恒隆自 2019 年开业后，已成 为奢侈品牌入驻西南市场的首选

12、之一。ii）就低线级城市而言，密集的开业项目表明下沉市场活力激发。根据赢商网统 计，在 2022 年拟开业购物中心中，商业三线城市是拟开业量最大市场，占比 19%。 商业五线城市占比大幅提升至 18%，紧追三线城市。从需求端看，小镇青年作为“有钱、有闲、有追求”的群体，生活、消费和娱 乐方式已经逐渐向一线城市看齐。根据麦肯锡研究，到 2022 年三线城市中产阶级 家庭将占全国 30%以上。2022 年将有超过 75%的中国城市家庭年收入在 6 万22.9 万元人民币之间。除收入外，大城市每天两三个小时的通勤和加班极大压缩中产阶 级消费时间，而小镇消费者因为生活节奏慢，成功引领“空闲经济”发展方

13、向。从供给看，随着三四线城市消费潜力逐步释放，需求有效带动三四线城市供给。 根据万达商业管理官微，截至 2020 末，万达集团开业轻资产项目数量已超过 100 座，其中 50%的项目已下沉到三四线城市。新城控股在 2020 年年报提出“各线城 市全面布局，一二线和三四线同步发展”。截至 2021H 末，新城控股长三角区域三、 四线城市约占公司总土地储备的 29.4%。下沉市场潜力不断被探索挖掘。2）高端百货：20202021 年业绩突出，销售提升明显20202021 年，高端百货商场业绩亮眼。百货商场的核心在于商品，百货商场 的目标在于提高商品吸引力，百货商场的强大优势在于高效完成品牌组合。高

14、端百 货商场品牌形象好，消费者信誉高，与奢侈品定位形象相符。由于海外疫情导致国 际市场出行限制，国内高端百货在奢侈品供应形成比较优势，利好明显。a）从数量上看，2021 年销售额达两百亿量级的商场首次诞生，共涌现 3 家。根据联商网及商智库统计，3 家销售额超过 200 亿元的商场分别是北京 SKP、北京 国贸商城、南京德基广场。其中，北京 SKP2021 年销售额近 240 亿元，同比增长 35%；南京德基广场 2021 年销售额超 200 亿元，同比增长 28%；北京国贸商城 2021 年销售额为 200 亿元，同比增长 25%，销售业绩突出。b）从增速上看，20202021 年受益于奢侈

15、品消费回流，2021 年高端商场在高 基数下保持销售额增长，整体向好。高端百货商场坚持高端路线，奢侈品占比较大， 且对周边辐射能力强。北京 SKP、上海港汇恒隆广场、杭州大厦、南京德基都是所 在城市的奢侈品地标，吸引了所在城市及周边城市，乃至周边省份的消费者前往消 费。2021 年，上海国金中心 IFC 销售额同比增长68%，上海恒隆广场同比增长55%， 武汉武商摩尔城同比增长50%，北京SKP同比增长35%，深圳万象城同比增长30%， 南京德基广场同比增长 28%，杭州大厦同比增长 25%，北京国贸商场同比增长 25%。3）中端零售：K 型复苏分化相较高端百货具备奢侈品业态的良好安全垫，中端

16、百货因为与电商重叠性较高， 市场竞争激烈，复苏呈现 K 型分化。a）中端百货最大优势在于线下体验和“即看即买”，疫情反复导致线下优势受 影响。首先，随着线上线下进一步融合，消费者在中端百货购物时更注重围绕“即 看即买”的购物体验，如购物场景、产品空间视觉陈列搭配及气味氛围等。根据麦 肯锡调研，93%的受访者在购买消费电子产品时会先在线上研究，再到实体店体验。 在 96%的消费电子产品销售中，消费者要么线下体验线上购买，要么直接就在实体 店购买。百货实体零售店对于构建全渠道营销体系起到关键作用。其次，中端百货 实体零售具有线上零售不可取代的便捷性优势。正是“即看即买”的即时性消费需 求，使得百货

17、线下零售牢牢占据消费市场。而中端百货作为线下消费场景之一，在 整个疫情期间受到影响。b）因整体定位同质化困局，中端零售丧失对消费者的吸引力。中端百货较弱的 商品力，已经不能让顾客持续买到有价值且具有竞争力的商品。百货业全面转型， 以推进供给侧结构性改革和转型升级为主线，逐渐拓展全渠道、发展新业态、优化 供应链，从单一的零售业转向餐饮娱乐等服务业俱全的多元化商业体，朝着个性化、 智能化和生活方式体验化的方向转型。2.1.2 需求端：国内高端消费强劲，推动高奢商场增长从短期看，疫情催化使得奢侈品消费回流明显。20182021 年中国奢侈品境内消费占比分别为 27%、32%、 70%75%、94%9

18、8%，海外购买占比分别为 73%、68%、25%30%、2%6%。 境内购买占比不断提升，海外购买占比不断下降。2019 年末新冠疫情的爆发对奢侈 品消费回流起到强有力的助推作用。从中长期看，消费不断升级，内地高端消费强劲。中国社会消费品零售总额增 长，消费需求进一步释放，中国消费者在境内购买奢侈品仍是潮流，各年龄层消费 者喜好分化。a）从总体看，消费需求进一步释放，对经济拉动作用进一步增强。2020 年， 新冠疫情爆发影响社会消费品零售总额，同比下降 4.8%。随着全球经济增长逐步复苏，在强有力的防控政策之下，中国经济持续坚韧攀升，社零总额恢复增长。2021 年全年中国社会消费品零售总额为

19、44.08 万亿元，同比增长 12.5%。2021 年中国内 地高端消费保持高增趋势。2021 年中国境内奢侈品市场销售额 实现 36%的增速，达到近 4710 亿元人民币，部分品牌增速超过 70%。b）从份额看，中国境内市场占全球奢侈品消费总额的比重略有增长，从 2020 年的约 20%上升至 2021 年的 21%左右。由于新冠疫情导致出境游受限，中国消费 者在境内购买奢侈品仍是潮流，消费回流延续。c）从品类看，皮具以约 60%的销售额增速位居第一，时装和生活方式品类以 约 40%的增速位居其后。珠宝品类的增速虽不及 2020 年，但仍达到约 35%。高端 腕表和奢侈品美妆则预计分别增长

20、30%和 20%左右。珠宝具备投资保值的需求，时 装满足了自我表达的需求和重度客群奢侈品日常化的需求。d）从年龄层看，各年龄层消费者喜好分化，90 前群体购买奢侈品关注高质量， 90 后群体购买奢侈品主要满足自我需求。在奢侈品消费人群的购买偏好方面，奖赏 自己、品牌服务/体验、产品设计能有效激发 90 后客群的兴趣，而品质上乘、贵重 礼物、产品设计是吸引 90 前客群购买奢侈品的重要动力。因此，想要更好吸引两大 重点客群，品牌需要购物体验和产品丰富度，同时加强售后服务以驱动其 持续复购，为奢侈品牌带来更大的增长。2.2 杭州大厦：专注高端品质，坚持精品路线杭州大厦依托地理优势和强大的名品阵营，

21、成为杭州乃至浙江消费者喜爱的购 物、娱乐、休闲场所。杭州大厦购物城位于杭城商业核心区域武林广场，呈“Z” 字型形态分布，西起 D 座华浙店，东至 C 座坤和店，横跨环城北路至 B 座、A 座， 均用空中走廊实现无缝衔接。购物城集购物、美食、休闲娱乐、会议展览、住宿、办公写字楼于一体。城内 精品、名店俯拾皆是，汇聚了 LV、CHANEL、HERMES、CARTIER、GUCCI、B&O 等国际知名品牌，并有各类餐厅、城市生活超市、美容美发、精品酒店等精致生活 配套业态。2.2.1 微观竞争格局：高奢市场供需两旺，应时求变方是正道1）供给侧：杭州大厦在历史上蝉联销冠，未来有望承接新增量a）历史上：

22、开拓求变，份额稳固根据允久智库对杭州商圈的区域和活力指数的有关研究，杭州十三大商圈划分 为四大时代概念片区。分别是：西湖时代：武林商圈、湖滨商圈、黄龙商圈和吴山 商圈；钱江时代：钱江新城商圈、钱江世纪城商圈和滨江商圈；城西时代：科技城 和城西商圈；副城时代：庆春商圈、九堡商圈、下沙商圈、城北商圈。根据联商网数据，杭州大厦 2019、2020、2021 年销售额为 57.88、80、100+ 亿元。杭州大厦：位于武林商圈，武林商圈在活力指数方面位居第一。武林商圈属于 城市中心或老城区，具有非常成熟的商业形态，商业集中、交通便捷、基础设施完 善，具备住商混合、工商混合的特点。杭州万象城：位于钱江新

23、城商圈，在活力指数方面位居第四。2010 年 4 月 22 日，杭州万象城开业，购物中心面积 24 万平方米，购物中心地下 2 层地上 6 层，地 点在杭州江干区富春路 701 号。项目总占地 150 亩，总建筑面积 80 万平方米（含 地下）。总投资预计超过 50 亿港币。钱江新城商圈主要为 CBD 内中高收入的白领提 供时尚零售和商业服务。一方面与钱江新城独特的城市阳台地理位置以及极具特色 的灯光秀有关，另一方面也跟夜间经济业态繁华相关。19932011：持续高增，蝉联销冠。根据浙江日报，在 19932011 年间，杭州 大厦一直保持销售、利润两位数增长；在营业收入、利润和上缴税收三方面，

24、杭州 大厦连续 8 年蝉联全国大型百货商场单店第一名，超过同属“前三甲”的坐落于北 京王府井和上海第一八佰伴。20112021：锐意进取，思变求新。纵观杭州大厦发展线，“变”是杭州大厦发 展的永恒关键词。2011 年，杭州大厦成功举办首届供应商高峰论坛。2014 年，杭 州大厦与百大集团、绿城集团联手，入主“西子国际”项目，从传统的武林商圈踏 入新兴商圈钱江新城商圈。2015 年，杭州大厦与杭州解百完成重组，新解百集 团正式亮相，杭州大厦进入“颠覆性的改造提升”阶段。2017 年，杭州大厦新 B 座 开业，10 余家国际奢侈品同时入驻，“奢侈品中心”扩容升级。2018 年，杭州大厦 中央商城开

25、业。2019 年，杭州大厦明确“高端精品百货”定位，提出 20192021 新三年期调改计划。2020 年，受疫情影响，杭州大厦、杭州城西银泰城、杭州滨江 宝龙城、杭州临平银泰城、杭州大悦城增速为负。低基数效应也使得 2021 年杭州主 要商场增幅显著。2021 年，根据商智库数据，杭州大厦销售额预计进入全国单体商 场（包含购物中心等）TOP10。根据杭州解百 2022 年 1 月 29 日发布的业绩预告， 预计 2021 年全年归属净利润盈利 3.30 亿元至 3.65 亿元，同比上年增长 23.66%至 36.77%。本次业绩变动的原因之一为控股子公司杭州大厦三年度调改和精细化运营 并举，

26、加之海外高端消费回流的影响仍在持续，经营业绩有了显著提升。2021 年 8 月 31 日，公司发布关于公司五年发展规划纲要公告，明确零售主 业是其核心，杭州大厦五年发展目标为“巩固头部，高质量发展”，解百商业分公司 五年发展目标为“竞合共生，业态转型，扭亏为盈”。b）未来：杭城高奢商场迎来竞争者，应时求变方能承接高奢新增量随着新零售的兴起和传统百货的式微，未来 5 年内，恒隆、新鸿基、新世界等 港股企业纷纷计划登陆杭州，这对杭州本土商业来说其冲击力不言而喻。20222025 年间，杭州高奢市场新世界集团住宅部分（国际社区）将于 2022 年推向市场，杭州中 心将于 2023 年开业，江河汇（杭

27、州 IFC）将于 2024 年建成启用，恒隆广场将于 2024 年至 2025 年分阶段建成，光环梦中心将于 2024 年竣工，2025 年投用。高端商业将激发杭州商圈发展新活力，杭州大厦在外来者“入侵”前做出改变 无疑是最好的时机。杭州大厦 20192021 三年完成调改，引进 19 个新品牌与 14 家首 店，牢牢抓住高端、年轻、家庭的消费趋势。杭州大厦唯有占据城市时尚的制高点，实 现高端商品全覆盖，全力以赴抓好销售，提供高水准的服务，才能获取市场竞争的决胜 权。杭州大厦从商场、商品、客群三维角度应对竞争对手。南京老牌高奢商场德基广场不惧高端竞争者入驻，持续引领南京高奢风潮，为 杭州大厦未

28、来发展形成前瞻性指引。南京高端商场有德基广场、金鹰国际购物中心等。 根据联商网统计，南京德基 2021 年销售额超 200 亿元，位居全国 TOP3，遥居南京榜 首。金鹰国际购物中心（新街口店）入驻品牌有劳力士、万宝龙等，2021 年销售额 49 亿元。南京德基项目以高客单价、高客流量、高提袋率著称，其核心竞争力主要在于： 南京经济发展水平提升，消费者购买能力强；项目定位明晰，打造高端购物中心；业态 丰富，品类多样化。德基定位奢侈品高端路线，其余众多商业体定位中端和中高端。江 宁的瑞都购物广场也尝试中高端，最终没有成功。德基之于南京，类比杭大之于杭州。 南京德基与杭州大厦最大的区别在于经营面积

29、。德基广场快速增长重要原因在于一、二、 三期扩容。南京德基广场引领奢侈品风潮的故事，未来有望在杭州大厦演绎。2）需求侧：需求升级，推动杭州大厦高奢业务持续增长随着浙江经济的飞速发展，需求升级助推奢侈品百货发展。杭州位列中国主要 城市消费能力十强城市 TOP10，位于上海、北京、重庆、广州、深圳、成都、苏州、 南京、武汉之后。2021 年，杭州社会消费品零售总额为 6744 亿元，人均消费为 5.65 万元。根据联商网统计，杭州大厦位列杭州最值得打卡商场 TOP10，榜单由联商 网根据小红书、大众点评等平台数据，并结合实地探访总结得到。杭州大厦受 到消费者热捧，主要原因有以下：a）从忠诚度（习惯

30、）看，杭州大厦关注经营社群和对会员的维护服务，既 满足会员多元化需求，也加强情感互动，提升客户黏性。未来，公司还要打造 更紧密的和客人之间的生态，坚持“会员制运营”。20182020 年，杭州大厦 VIP 会员销售额分别为 35.8、38.0、52.7 亿元，不受疫情影响，保持持续增长。 20192020 会员销售额占总销售额比例分别为 42.2%、65.9%，呈现增长趋势。 VIP 客户忠诚度高，贡献大。杭州大厦通过提供贴心服务，大大加强了顾客黏 性，对品牌业绩的带动非常明显。b）从转换成本看，杭州大厦关爱职工，留住优秀销售人才，营造良好的企 业文化。2020 年，杭州大厦共投入 1000

31、余万元对员工食堂进行全面改造，把 食堂面积扩大一倍，赢得员工广泛好评。根据中国百货商业协会官微， 20192021 年，杭州大厦联营员工工会发放各类节日福利慰问 203 万元。c）从搜寻成本看，杭州大厦有最新、最全的奢侈品。杭州大厦汇聚了 1000 余家品牌，其中超 60 家国际超一线奢侈品，占据了全球 90%的奢侈品品牌。 杭州大厦从消费者的需求来实行改革，以消费者为导向。高端客户通过杭州大 厦购买奢侈品，搜寻成本上具备比较优势，既省时又省心。2.2.2 土地风险：A、B 座使用权风险消除，其余建筑体租赁风险可控杭州大厦 A 座、B 座土地租赁期限延至 2056 年，消除土地使用权到期风险。

32、C 座、D 座、中央商场租期分别截至 2027、2028、2028 年，租赁风险可控。杭州大 厦各建筑体土地租赁各项事宜的顺利解决，有利于公司长期发展，形成边际改善。1）A、B 座：土地风险消除，租赁期限延至 2056 年杭州大厦与杭州市国土资源局于 2003 年 1 月 3 日签订的有关杭州市武林广场 20 号和 21 号（杭州大厦 A 座、B 座）两宗土地使用权的土地使用合同已于 2016 年 6 月 10 日到期。杭州大厦公司为保证持续经营，在重大资产重组实施完成后，就 杭州大厦公司土地使用权到期后续约事项，多次向当地政府、有关主管机关汇报， 要求续签合同。2021 年 5 月 27 日

33、，控股股东杭州商旅与杭州市规划和自然资源局签订了国 有建设用地使用权出让合同，取得杭州市武林广场 20 号和 21 号的两宗国有建设用 地使用权（总面积为 1.59 万平方米），出让年期为 40 年（2016 年 6 月 11 日至 2056 年 6 月 10 日）。杭州商旅承诺将已取得的国有建设用地使用权长期租赁给杭州大厦 用作经营。2）C 座：租赁期限终止日截至 2027 年2017 年 6 月，杭州大厦公司与坤和管理公司、信富祥公司和全福欣公司签订续 租 C 座合同。续租合同约定续租期限为 10 年（2017 年 9 月 25 日至 2027 年 9 月25 日）。截至 2020 年末，

34、杭州大厦公司已向出租方支付租赁保证金 1025 万元。3）D 座：租赁期限终止日截至 2028 年根据杭州大厦公司与浙江省华浙实业开发有限责任公司签订的华浙广场商业 用房租赁合同以及华浙广场商业用房租赁补充合同，杭州大厦 D 楼租赁期限终 止日为 2028 年 12 月 31 日。截至 2020 年末，杭州大厦公司已向其支付租赁保证金 2000 万元。4）武林广场地下中央商场：租赁期限终止日截至 2028 年根据 2017 年 3 月 9 日和 10 日杭州大厦公司与杭州武林广场地下商城建设有限 公司签订的关于杭州武林广场地下商城项目之整体租赁经营合作协议及其补 充协议，杭州武商公司同意杭州大

35、厦公司自 2017 年 10 月 1 日至 2028 年 3 月 16 日租赁其位于杭州市下城区武林广场 11 号的商业房产。截至 2020 年末，杭州大厦 公司已向其支付租赁保证金 600 万元。2.2.3 应对方法：商场、商品、客群三维角度实现边际改善1）商场：杭州大厦时间优势显著，商业敏锐性领先，发展定位明确杭州大厦调改历时 3 年，相比新建高端商场而言，时间优势显著。根据 2.2.1 中对 20222025 年杭州预计开业高端商场的梳理，杭州中心从开工到开业预计花费 6 年，江河汇从开工到开业预计花费 4 年，恒隆广场从开工到开业预计花费 56 年， 光环梦中心从开工到开业预计花费 3

36、4 年。杭州大厦通过三年调改，实现内部升级， 具备时间上的巨大优势。杭州大厦 20192021 三年完成调改，引进 19 个新品牌与 14 家首店，商业敏 锐性领先。2019 年 H1，公司以转型提升为重心，全面拉开零售主业调整的序幕。 杭州大厦以提高品牌整齐度为目标，同时启动了 B 座奢侈品升层、C 座潮流运动品 牌聚集融合、以及家居板块整体搬迁和提升等一系列调整工作。根据联商网和赢商 网数据测算，2017 年杭州大厦坪效为 4.3 万/平方米/年，20192021 年坪效分别为 4.1、5.7、7.1 万/平方米/年。可见三年调改有效提升经营效益。根据杭州解百官网，杭州大厦 A、B、C、D

37、 座各有不同的目标，发展定位明确。 a）A、B 座：打造成为奢侈品中心一方面在品牌阵容数量上作扩充，另一方面多个品牌由单品类店升级至多品类 店。杭州大厦将奢侈品楼层由原来的两层扩容到三层，品牌数量也从 40 家增长至超 过 50 家，更为值得一提的是，DIOR、GUCCI 升级为全球最新形象店，Lululemon、PINKO、Denham 都将浙江首店放在杭州大厦。b）C 座：打造成为现代潮流中心在潮流中心的打造上，杭州大厦更注重首店的引进，除了现有的 CHAMPION、 Chiara Ferragni 等外，还将有 Thom Browne、Heron Preston、GENTLE MONST

38、ER 等 10 余家品牌首进浙江，杭州大厦还将打造潮流的生活方式，与时尚机构联手，创 办原创孵化实验室。c）D 座：打造成为高端品质生活中心D 座将引入国际奢侈品居家线产品，形成品类集合效应，同时增设洗护等生活 配套，提供新的品质生活方式解决方案。d）中央商城：打造成为现代城市智能服务和生活体验中心2018 年，杭州大厦中央商城开业。未来，武林广场地下中央商城将为杭州大厦 业态和品类做补充，加入美容美发、运动体验等项目，打造成为现代城市智能服务 和生活体验中心。2）商品：杭州大厦在品牌的集聚度上持续发力，形成绝对头部阵容2004 年，杭州大厦为杭州带来了第一家奢侈品 LV；2009 年，杭州大

39、厦变身购 物城；2019 年，城中汇聚了 1000 余家品牌，其中超 60 家国际超一线奢侈品，占 据了全球 90%的奢侈品品牌。杭州大厦并未因此而止步，始终坚持新品牌的引入， 不断深挖独家和稀缺高热度品牌，以精准的趋势风尚洞察力，引领城市高端风尚， 助力时尚升级。2021 年，杭州大厦持续引进新店近 60 家，其中 28 家是浙江（杭州）区域首 店。例如奢侈时装品牌 LANVIN、德国知名腕表品牌 A.Lange&sohne、瑞士名表品 牌 Ulysse Nardin、意大利童装品牌 MOSCHINO BABY KID TEEN 等。此外，更囊 括了 Maison Margiela、科丽妍等

40、多家全国或浙江独家专柜。a）男士精品：九大顶奢升级焕新，跃层扩容。目前，LOUIS VUITTON、DIOR、 GUCCI、FENDI、GIVENCHY、BURBERRY、BOTTEGA VENETA、Loro Piana、 TODS 九大顶奢品牌以男装精品区域升级焕新为主，已经完成跃层扩容。b）女士美妆：一线大牌入驻，品类一应俱全。杭州大厦接连引进包括 MaisonMargiela、科丽妍、BR 原液之谜、mtm labo、NIANCE、Miller Harris 在内的 6 家 独家国际品牌，以及 HR、科颜氏、兰蔻、阿玛尼等 12 家美妆品牌焕新升级。此外， CHANEL、LAMER、D

41、IOR、La Prairie、法儿曼、HR、娇兰、sisley、CPB、资生 堂、mtmlabo、黛珂、雪花秀，13 家一线大牌美妆集结打造的美容坊区域全新亮相。3）客群：搭建全新会员体系，从客户服务向会员运营转型杭州大厦的 VIP 客群数量上持续增长，质量上实现点对点服务，体系上全新更 迭。a）从会员数量上看，20182020 年杭州大厦高净值客户黏性高，数量持续增 长。20182020 年杭州大厦 VIP 数量分别为 30.8、37.2、63.7 万人。截至 2021H1， 杭州大厦 VIP 数量为 73.7 万人。b）从会员质量上看，杭州大厦会员贡献的销售额不断上升。2010 年，杭州大

42、 厦首发贵宾钻卡，开始布局高端会员精细化管理。杭州大厦原金卡会员享受杭城内 免费送货服务/礼宾车接送，且享受客户经理“一对一”服务。私人定制团队配合客 户个性需求，提供个性商品定制、个人形象顾问、私家衣橱顾问、贴身管家服务、 私属课堂定制、私厨上门服务等服务。杭州大厦点对点服务锁定客户，转化门槛高。 与此同时，优质服务也得到了客户的支持。20182020 年，杭州大厦会员销售额分 别为 35.8、38.0、52.7 亿元，不受疫情影响，保持持续增长。c）从会员体系上看，2022 年杭州大厦会员体系全新升级。主要分以下三步：i）第一步：焕新会籍。既降低入门级会员门槛，扩大会员服务的覆盖人群，又

43、进一步推高顶级会员的天花板，给予更大的想象空间和更有针对性的服务。以前会 员升级由成长值、积分两个维度构成，升级后，规则更加简单明了，消费 0.5 万元 即可成为白钻会员，5 万元为黄钻会员，30 万元为粉钻会员，100 万元为蓝钻会员， 并在蓝钻之上，首次推出了准入门槛更高的邀约制会员红钻。针对高消费的蓝 钻、粉钻客人，“欣”计划提供一对一会员经理服务、消费专属 1.5 倍积分、奢品抢 先预订、奔驰礼宾车接送、VIP 厅茶歇等权益。针对白钻客人，“欣”计划也予以重 视，增设 2 小时的免费停车。ii）第二步：隐形引擎。杭州大厦新会员体系的引擎就是杭州大厦的会员经理， 他们是在“货”和“场”两

44、个要素之外的有力补充，游刃有余地穿梭在各个物理板 块之间，及时为客人提供各种所需服务。iii）第三步：共生成长。以情感联结和城市文化为纽带，打造专属“杭州大厦” 的独家记忆。杭州大厦和客人之间是一场双向奔赴，会员体系充则当了其中共生成 长的“平台”。“欣”计划提出了“欣喜、欣赏、欣慕”三个关键词，与会员们共同 成长。2.3 解百城市奥莱：转型升级在即，扭亏为盈可期杭州解百城市奥莱（原解百新世纪商厦），坐落于杭州西子湖畔，前身为 1918 年成立的“浙江省国货陈列馆”，目前是 MAG 解百集团旗下的一家零售门店。解百 商业由 A 座、B 座、C 座三幢商业建筑组成。总体量 13 万平方米，经营珠

45、宝、美妆、 男女装、鞋包、婴童类服饰、家居、潮流服饰、运动户外等品类。a）A 座：彰显时尚优雅。定位以女性为主的年轻家庭品质时尚消费，全新打造 体验+生活集合；b）B 座：体现城市生活。定位是多元现代时尚生活，着力构建年轻家庭现代生 活剧场、集购物休闲娱乐与一体的当红打卡点。c）C 座：引领潮流先锋。定位是都市潮流新地标，集结众多先锋前卫品牌。2.3.1 现状：位置优势、品牌优势、协同优势显著解百城市奥莱在位置、品牌、协同三方面具备显著优势。其地理位置汇聚足量 客流，湖滨商圈带来游客经济。解百城市奥莱交通方便、配套齐全，从家庭生活用 品到提升生活品质的电子产品再到潮牌、奢侈品，通过商品布局解决

46、家庭消费一站 式需求。新零售体验店不断涌现，或协同杭州大厦，释放增长潜力。1）位置优势凸显解百城市奥莱位于杭州西湖畔，坐落于湖滨商圈核心位置，位置优势凸显。解 百城市奥莱利用湖滨商圈得天独厚的地理位置，结合实体零售的互动性和体验性， 瞄准新年轻家庭，打造“新年轻家庭生活服务综合体”。湖滨商圈在 2.2.1 中杭州主 要商圈活力指数中排名第二，仅次于武林商圈。相对于远郊奥莱，城市奥莱的最大 优势就是地理位置，不出城就能实现高性价比的消费。就交通而言，解百城市奥莱 靠近定安路地铁站、龙翔路地铁站，交通便利。2）品牌优势突出解百城市奥莱荟萃 400 余个品牌，云集新零售首店，是新零售、新科技、新生

47、活品牌的聚集地。在解百城市奥莱，宝姿、玛丝菲尔、TOMMY、周大福、爱步、耐 克、阿迪达斯等品牌汇聚于此。阿里巴巴旗下新零售盒马鲜生、松下生活空间旗舰 店全国首店、优衣库城市旗舰店、银乐迪、杭州酒家等配套项目落地于此。解百城 市奥莱通过精品购物、生活美学、新零售超市、家庭亲子、特色餐饮等业态组合， 为城市年轻家庭提供优价、优品。3）协同优势可期解百城市奥莱布局的新零售体验店或成为协同杭州大厦的重要优势。从盒马鲜 生到网易严选，再到寺库名品折扣店，新零售体验店正在影响顾客的消费方式。Z 世代用户在追求高品质高性价比的同时，注重消费体验。他们对消费体验的注重， 重新定义消费者对品牌忠诚度影响因素。

48、2.3.2 变革：加速转型，奋力起航向过去看，百年解百加速转型。从解百商业分公司设立，到 A、C、B 座转型亮 相，再到周年店庆顺利举办，百年解百逐时代之浪前行。朝未来看，百年解百奋力 起航。解百城市奥莱未来发展或协同杭州大厦，实现主业协同、竞合共生。1）2018：城市奥莱，正式启航。2018 年上半年，公司将工作重点放在对解百 购物广场的改革上，并于 6 月初筹建解百商业分公司。解百转型升级，打造以新年 轻家庭为主力客群、以会员制为运营模式、以新城市生活为特色的奥特莱斯。在城 市“黄金地段”打造奥特莱斯，属于较为少见的操作。2018 年 12 月 15 日，解百蜕 变成“解百城市奥莱”，A

49、座和 C 座率先转型。A 座定位以女性为主的年轻家庭品质 时尚消费。B1 是名品女鞋折扣店；23F 女装区有宝姿、吉芬、玛丝菲尔等时尚名 品店，也有黑铺、NO JEAN 等个性化潮流品牌；4F 童装童玩区，集合各种母婴用 品；56F 则是囊括了家居、家电、男装的家庭生活区，满足家庭生活需求。C 座的 champion、EVISU、i.T、D-mop、GATEONE、MO&Co、DAZZLE 将打造成为潮 牌爱好者的集合地。2018 年，公司实现归母净利润 1.49 亿元，同比下降 17.30%。 下降的原因主要是商业分公司在报告期内商场改造涉及以前年度装修摊余价值进行 提前报废产生损失 3787