2022年房地产行业数字化发展现状及未来趋势分析.docx

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1、2022年房地产行业数字化发展现状及未来趋势分析一、房地产行业短期压力是现金流，在重运营趋势下数字 化仍是房企的重点战略（一）严监管下房企去化需求提升2021年上半年，地产调控政策加紧，继三道红线、两集中之后，二手房限价、限地 价纷至沓来。导致融资难，三道红线是所有地产商必须跨过的一道坎；银行放贷难， 放贷周期越长，反向影响企业回款；购房者贷款难，二手房市场迅速降温，又反向 加剧一手房市场观望情绪。严监管下，7月起地产销售增速转负，且热度持续下降，全年预计增速存压。根据国 家统计局数据，20182020年及2021年前10月，全国商品房销售金额增速分别为 12.2%、6.5%、8.7%、11.

2、8%，21年7-10月转为负增长，2020年及2021年前10月 全国商品房销售交易金额分别为17.36万亿元、14.72万亿元。2021年初市场热度较 高累计销售表现较佳，但7月起销售增速转负，市场热度持续下行，整体市场表现低 迷。房企为保障经营安全，加大推盘力度加速回款，但市场去化压力依然存在。刘鹤副 总理表示要促进房地产行业良性循环，预计未来政策环境有望向好。（二）行业增速放缓，倒逼房企向精细化管理转型，中长期对公司更多是 机遇房地产行业增速放缓，倒逼开发商向精细化管理转型。“三道红线”要求房地产企业 降低杠杆率，多个城市升级调控措施等诸多政策终结了房地产暴利时代。土地成本、 融资成本、

3、管理成本等持续上行，以及各地限价指导政策，大幅压缩房地产企业的 利润空间。许多房企将数字化升级作为房企管理升级的方向之一。数字化转型升级 助力房企实现经营闭环，房企通过将拿地、建房、销售、管理等各场景进行数字化， 有利于实现经营闭环，提升协同效率、提升服务质量，同时为后续挖掘增值服务提 供基础。明源云的产品和服务通过数字化手段帮助房企解决品质底线问题、经营管理问题等，帮助企业提升运营效率。政策倒逼房地产行业进入数字化转型，明源云或有机会进 一步扩大客户体量，帮助国企、百强企业以及中小型开发商实现数字化转型。现在 房地产市场面临销售压力、费用管控，数字化是明确的手段，开发商在在线化、营 销方面都

4、是愿意投入的，明源云可以帮助开发商建立私域流量池，打通业主资源， 提高销售效率。例如：明源云ERP解决方案通过采购管理、成本控制、项目计划、费用管理、销售 管理五大核心业务解决方案，满足房地产开发企业的常见需求，有效提升运营效率 和企业风险控制能力。从ERP销售数据看，成本系统升级帮助开发商节流。国企的数字化转型意识越来越强烈，从一定程度上来说，有利于帮助公司进入国企 市场。在当前监管政策下，央企国企的优势相对比较突出。一方面，民企普遍受限 的融资能力导致在拿地阶段处于劣势，而央企国企在这里的优势更加显著；另一方 面，在运营管理方面，由于高昂的资金成本，民企不得不普遍采用高周转模式，在 销售竞

5、争激烈时以价换量，而央企国企凭借极低的资金成本，可以更加稳妥的安排 项目节点，获得更多利润。明源云目前不断加速在国企领域的业务拓展。政策的出台近一步夯实了房地产行业未来向头部集中的确定性，如何和大客户、头 部房企建立良好的合作关系、共建生态体系是重要问题。 由于房地产行业已经是成熟行业，受政策调控影响相对大，因此需要不断增强自身 抗风险能力，避免由于部分房地产企业因政策影响损失过大，导致对自身业务产生 负面影响。地产行业销售不太理想，虽然公司收入并不与销售情况直接相关，但仍 然需要考虑波动带来的影响。在风险管控方面，公司单一客户的最高应收款不超过 540万，民营企业最高预收款不超过500万。（

6、三）行业处于 SaaS 化早期，由销售环节向产业链上下游拓展房地产SaaS的应用场景由销售环节向业务链条的上下端拓展。房地产管理软件的前 身是ERP软件，后由部门级软件逐渐向集成软件发展。2010年起，传统企业纷纷向 云服务转型，房地产行业软件服务商也推出SaaS产品。房地产SaaS服务在面向客 户的销售环节率先起步，并逐步向供应链管理、工程质量管理、项目管理等业务链 条上端拓展，同时面向物业、资产管理公司等产业下端发展。开发商通过销售类SaaS软件构建私域流量，拓展多渠道获客。开发商获客的渠道主 要包括自有销售团队和代理销售团队，开发商通过贝壳等渠道获取公域流量资源， 通过自有销售团队经营私

7、域流量，通过销售类SaaS产品将私域流量与公域流量进行 分离，在经营私域流量以更低价格获取客户的同时，能够对销售渠道有更大的话语 权。房地产行业处于SaaS化早期，各项业务场景的SaaS业务仍待开拓。我们统计了A 股房地产行业（申万行业二级）的116家上市公司，2019年营业成本占销售额的比 例约为69%，销售费用率约为3%，管理费用率约为4%。中国新房市场2020年销售 额17万亿元，SaaS产品助力地产产业链降本增效。销售类SaaS主要面向新房销售 环节，通过数字化手段构建私域流量助力获客，同时对中介代理环节进行数字化管 理。管理类SaaS主要帮助房地产开发商改进流程、提高效率、提高毛利，

8、降低管理 成本及营业成本。房地产后市场的SaaS主要包括物业管理、资产管理业务的SaaS，资产管理中主要市场集中在商业营业用房和办公用房的管理。根据保利物业招股书 中引用的中指院数据，2019年中国物业管理公司总收入估计为5,167亿元。物业公司 由于规模相对较小，价格敏感，自购服务器需求较低，是天然的SaaS对象。从房地产项目的生命周期来看，以客户关系管理为核心的销售环节是目前房地产 SaaS最主要的应用领域，在房地产项目管理领域，则主要集中在同移动化办公场景 相结合的领域，如移动协同办公、移动质检、移动验房等。在房地产核心的项目管 理环节，因为复杂性、个性化等原因，SaaS产品的渗透率较低

9、。图：房地产SaaS的应用场景二、巩固升级优势产品，加快国企客群覆盖，通过天际构建垂直行业生态公司逐步完善产品矩阵，积极渗透地产生态链上下游，将之前分散的产品线规纳入 客户管理、供应链管理、存量市场管理和开发管理四大板块。云客和云链服务于开 发商主导的增量市场。存量市场管理包括云资管业务、云物业业务和云商业业务， 分别面向不同的存量资产种类。（一）云客：巩固优势，向营销数字化深入云客是公司SaaS的成熟产品及优势产品，总结云客这几年的业务变化：销售对象变化：从IT预算到营销预算，盘子更大了。过去主要通过集团ERP业务的 资源进行销售，由总部IT部采购；目前面向区域公司或城市公司销售，走营销预算

10、。 由此，云客面向的目标市场也变为地产公司的IT预算和项目公司或区域公司的营销 预算，市场盘子更大，而且营销部门采购的功能会增多。未来还会从服务于售楼处 数字化到服务于地产公司的营销数字化，帮地产公司获客、做私域运营。楼盘数大幅扩张、ARPU值也提升。覆盖的售楼处数大幅增加，20H1/20H2/21H1 分别增加3,399个 /2,901个 /1,200个。楼盘数增长的同时 ARPU值也在提升， 19H2/20H1/20H2/21H1分别为2.55万元/1.93万元/2.89万元/2.64万元，20172020 年ARPU值分别为3.69万元/3.84万元/4.08万元/4.46万元，整体是提

11、升趋势，疫情期 间推出创新功能5G掌上售楼处并热销，同时带动成熟产品渠道管家的销售。从市场空间来看，根据我们统计的116家A股房地产行业（申万行业二级）上市公司， 销售费用率约为3%，按2020年新房销售总额17.3万亿计算，对应5,000亿的销售费 用盘子。2020年云客收入6.69亿元，作为细分行业头部公司，收入量级还很低。 从目标楼盘数量方面，根据中国房协&禧泰数据统计，2020年全国未售楼盘15,277 个，已开工在售楼盘16,700个，已竣工在售楼盘21,195个。2020年总在售楼盘3.8 万个，加上未开盘的1.5万个楼盘，合计5.3万个楼盘。明源云2020年和21H1分别服 务1

12、.50万和1.62万个楼盘，20172020年市占率快速提升，分别为7.3%、15.5%、 24.9%、39.6%。未开盘的1.5万个楼盘成为21年的重要增量。再往后看，ARPU值会继续提升。目前云客有10多个功能，包括移动销售、渠道管 家、来访登记、渠道风控、云行销等，多数模块无优惠的价格约23万，全部买齐大 概30多万元/年，一般先配备23个模块（移动销售、来访登记、渠道管家），后续 再根据需求增加，目前买齐所有功能的售楼处占比还很小。新功能方面，20年年底 21年初开始推广VR带看功能。从售楼处的管理数字化到营销案场业务数字化，通过构建私域运营，实现降本增效。 过去云客的产品主要是将售楼

13、处的业务流程和管理进行数字化，将纸质化的流程线 上化，随着数字化深入，以及地产公司对去化需求增强，获客、营销效率提升、降 低成本变得日益重要。基于此，未来云客将提供产品+服务的组合模式，服务方面， 通过私域运营提升转化，再收取服务费。（二）云链：先增加工地数覆盖，再提升 ARPU 值云链成立于2015年，围绕工地的业务场景。20年年中之前走过一些弯路，销售模式 采取推单项目多模块，在业务拓展中，云链使用比较多的模块和关注点是项目质量、 管理流程，导致可复制性较弱。2020年年中进行策略调整，聚焦品质条线的核心产品功能，同时提高单产品标准化 程度，使得客单价有所下降，而覆盖的工地数量快速增加。2

14、0H2和21H1工地数分 别同比增长95.2%、81.8%，21H1工地数新增1,900个达6,000个。根据中国建筑业 协会发布，截至21年6月底，全国有施工活动的建筑业企业115,066个，同比增长 12.03%，云链覆盖的工地数仍有很大增长空间。目前云链数字化管理方案贯穿地产行业的房屋建造、验收交房到入住维保全过程， 核心产品包括工程质检、移动验房和移动客服，单模块价格约2万左右。移动验房是 为房企进行房屋质量验收和交付的移动工具，覆盖房子交付验收的全生命周期，包 括专项检查、模拟验房、工地开放、正式交付四个环节。工程质检是建设单位与监 理和施工方的实时在线协作平台，该平台以质量、安全、

15、进度为工程管理重点，同 时包含与成本、设计等业务的协同，通过AIoT物联网集成各类智能硬件，打造软硬一体的数字化工程管理平台。接下来，云链将围绕建造管理业务场景布局新产品，涉及以计划进度管理为主线、 以品质为核心、以事务管理为保障的产品。具体包括：在施工建造环节的工程进度 管理、成本协同管理、安全生产产品，在交付维保环节的服务自动化、企微客服通、 业主大厅产品。进度管理方面，将计划跟进度关联、进度跟供需关联，从而让整个 工地现场进展的细节都能通过数字化方式呈现。成本协同管理方面，提供一套工具， 将成本动态变化进行线上化。安全生产产品，产业开发和城市建设的需求比较多。（三）战略上加快国企客群的覆

16、盖，先打造标杆客户公司对国企客群的覆盖积累已有多年，今年开始从战略上加快对国企客户的服务， 加快不动产更多场景的数字化。一方面，自去年8月国资委发布关于加快推进国有 企业数字化转型工作的通知，国有企业数字化转型正式开启，另一方面，行业监 管对国企影响相对较小。截至21H1，云资管和云物业合计在管面积约19,000万平方 米，同比增长113.5%，在管面积迅速增长。从公司梳理的国资国企不动产市场来看，主要包括存量经营类（商办、商业、产业 园区等）、城市更新、物管社区服务类，每块市场都很大，如全国各类产业园区有 1.5万个，城市更新方面，按目前地产500万亿元的总存量，按2%更新转化计算，大 概是

17、10万亿元的盘子。公司过往已与大部分央企开发商的下属地产开发公司有合作，后续致力上升到集团 层面合作、以及未覆盖到的央企、地方国企。在97家央企中，有21家央企开发商， 公司已与大部分集团下属开发公司有合作。如中国交建旗下拥有众多地产、建筑等 与不动产相关的公司，明源云已签约其中的中交城投、中交海投等企业，均为POM+ 云链套装方案。针对以国企为主的资产方，先打造标杆客户。公司陆续签约多个标杆大客户，如中 国融通、人保、首农、珠江实业等国企客户。结合客户业务整体规划为其提供线上 资产管理数字化方案，可合作的方向包括企业经营、投资管控、项目建设、资产管 理、产业运营、行业智库等多方面。（四）天际

18、开放平台：从 SaaS 到 SaaS+PaaS，构建地产（不动产）数 字化生态天际开放平台于2020年11月正式发布，是未来非常核心的战略，致力于打造成为地产产业链数字化的基础设施。天际开放平台打通多年积累的ERP平台和技术加持， 统一入口、业务、数据，构建解决方案、IaaS、PaaS、OP软件、SaaS、交付和服 务的开放生态体系，实现“开放、共赢”的战略目标，同时实现供应商、开发商等在线 化的网络协同，通过数据治理，在供应链和客户中台领域起到产业路由作用，为客 户提供更多场景化SaaS产品。天际开放平台战略是SaaS+PaaS+生态，核心是企业PaaS平台，实现SaaS产品矩 阵化、Paa

19、S产品平台化、客户定制生态化、产品+定制平衡。SaaS产品矩阵化：包 括将住宅领域ERP产品的SaaS化，深化现有SaaS产品，开拓新领域新SaaS产品。 PaaS平台产品化：推出5个套装产品，可以独立销售。客户定制生态化：通过天际 开放平台，赋能生态伙伴实现客户定制开发，尤其是对大客户的非标需求。产品+ 定制平衡，SaaS、PaaS产品根据客户反馈，持续迭代进化，针对客户定制化需求， 通过生态合作实现。通过0代码赋能一线顾问，提高服务效能；通过低代码赋能SaaS产品，通过将ERP 和SaaS产品在天际平台重构，快速响应客户需求；通过5大套装产品赋能客户IT和 生态伙伴，实现客户个性化需求。五

20、大套装产品包括超级工作台（统一所有的个人 工作台，统一企业对客户的服务界面）、开发套餐（核心是低代码能力，开发商和 伙伴可以快速提升效率，且全部过程都是在线化）、数据套装（未来是大数据时代， 数据实现实时打通）、流程套装（所有的流程一套一体）、集成套装（将大量的应 用互通互联）。灯塔计划、繁星计划、生态计划推进天际开放平台。灯塔计划打造头部标杆客户， 通过解决方案团队与客户IT部门、科技公司共建。繁星计划是推动开发者的社区， 让更多开发者进入天际开发者的阵营。生态计划是通过产业赛道里的SaaS产品和 ERP产品连接C端B端G端客户，聚合整个生态的力量来完成，上游连接华为云、企 微等IaaS厂商

21、，下游连接生态定制的伙伴。公司的ERP、几乎所有SaaS产品（除部分云客产品外）已在天际上进行重构，同时 向客户IT团队、第三方房地产开发商以及业务合作伙伴开放。但所有开发商的底层 架构全部换成天际还需要一定时间。天际开放平台有两个版本，一个是基础版本， 一个是开发版本。基础版本是零代码的PaaS平台，目前合作的开发商数量达到1,500 家，进一步赋能一线的顾问和客户IT团队；开发版本是低代码，适用于有一定自研 能力和开发能力的开发商，使用开发版本的开发商目前不到20家，包括部分头部房 企如阳光城、东原、奥园等。对天际的投入持续加大，预计年底团队超400人。（1）天际可以提升公司的研发效 率，

22、丰富ERP解决方案和SaaS产品；（2）通过打通天际开放平台积极渗透产业链 上下游，将之前分散的产品链进行有效整合，以迎合客户需求，进一步优化大客户 的定制服务，同时促进和头部百强开发商，特别是有自研能力的开发商和公司的关 系更加紧密，进行生态共建；（3）对于中小房企，可以通过使用天际开放平台解决 一些个性化定制的需求；（4）当产品完善成熟至一定程度以及渗透率不断提升后， 可以结合更多的通用厂商技术，适配地产行业的产品，服务于开发商，按年收取订 阅费。图：天际开放平台（五）市场竞争分析明源云成立早，在地产数字化领域积累深厚，产品矩阵丰富，客户覆盖度广，渠道 及实施团队完备，在地产ERP和Saa

23、S领域市占率均排第1，领先优势明显。垂直领 域的竞争对手体量都比较小，通常只有部分业务重合。 云客的主要竞争对手包括思为科技、旺小宝、元度科技等。思为科技优势在社交营 销，是腾讯SaaS加速器首批成员。旺小宝胜在智能话机、渠道引流等方面。元度科 技主要做移动CRM案场管理系统。思为科技成立于2011年，总部位于深圳，主要集中于房地产企业数字化营销领域。 在全国拥有19个办事处，同时在美国、马来西亚等海外市场有项目落地。思为于2016 年、2017年、2019年、2021年分别完成A轮、A+轮、B轮、C轮融资。思为于2019 年入选 “腾讯SaaS加速器” 首期成员名单；2020年思为科技与企业

24、微信达成合作， 成为企业微信首家房地产数字化营销SaaS服务商。通过“思为营销云”与企业微信的 扫码添加、名片分享等多种途径，帮助置业顾问直接触达客户并维护，同时建立房 地产开发商的官方私域流量池。旺小宝的前身创立于2009年，并于2013年推出“旺小宝智能话机（1.0版）”，以餐饮 智能话机业务起家，在地产方面围绕房地产最核心的案场及社区业务，产品矩阵包 括八大产品：“AI语音来电管理系统”、“智慧CALL客管理系统”、“智慧渠道风控3.0” 、 “线上售楼处”、“智慧引流平台”、“智慧社区地震预警系统”、“旺小宝在线开盘系统”、 “旺小宝VR全场景解决方案”。元度科技2013年成立于成都市

25、，主要做移动CRM案场管理系统。主要产品包括：好 多客（市场拓客的渠道营销平台）、抢客宝（实现客户资源深度挖掘和通盘通客）、 X-FILES（移动售楼平台）、云开盘（基于小程序的第二代网络开盘平台）。元度 云案场已经进入全国20多个中心城市，覆盖40余家全国百强地产，与万科、华润等合作，落地1,000+个项目。云链主要是建筑工地的流程管理，包括质检、验房等，面向房企销售，可比公司有 广联达、智建云。广联达主要面向建筑方，主要是造价计算，公司与广联达是战略 合作关系。广联达：成立于1998年，是数字建筑平台服务商。围绕工程项目的全生命周期，为 客户提供数字化软硬件产品、解决方案及相关服务。公司业

26、务覆盖设计、造价、施 工、运维、供采、园区，以及金融、高校、投资并购等领域，涵盖工具软件、解决 方案、大数据服务、移动APP、云计算服务、智能硬件设备、产业金融服务等多种 业务形态。拥有员工8000余人，在全球建立80余家分子公司。智建云：2011年成立于广州，专注于工程现场管理，产品包括移动验房和工程管理 App，服务超过500多家知名房地产和建筑企业。云空间（云资管、云物业）的可比公司包括四格互联、匠人科技、新视窗等。四格互联：于2013年创立于深圳市，定位不动产数字化综合服务商，围绕不动产的 本体数字化、业务数字化、价值数字化三大方向提供平台设计与开发、平台运维、 平台运营、平台安全咨询

27、等全方位综合服务。产品涵盖不动产领域的资产管理、资 产经营、物业管理、CRM、合同管理、收入管理、支出管理、业财税一体管理、大 数据应用等专业系统，提供数字化资产管理、数字化经营管理、数字化收支管理、 智慧园区、智慧楼宇、智慧社区、智慧医院后勤、智慧公园等数字化解决方案。截 至2021年，四格互联员工规模超过700人，其中产研综合团队550人，研发投入累计 超6亿元，总部级企业深度合作逾1500家，服务遍布全国30个省市的45000多个项目， 服务面积超20亿。匠人科技：成立于2015年，是商办地产数字化综合服务提供商。产品体系包括 CREAMS（资产经营系统）、LikeCRM（招商客户画像系

28、统）、来客推广（招商推 广获客工具）、万楼数据（商办地产大数据平台）和经纪互联（经纪人作业工具）。 CREAMS已覆盖北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等22个城市，服务楼宇 数量超 16,000 幢，管理面积超2亿平方米；LikeCRM和经纪互联目前累计 覆盖数千个招商部和数万名商办地产经纪人。陆续获得启赋资本、硅谷银行、晨兴 资本、红杉资本中国基金等多家知名机构的投资，近期完成由挚信资本领投近亿人 民币B2轮融资。新视窗：2004年成立于杭州，专注于智慧物业，提供智慧物业解决方案，助力物业 企业数字化转型。业务覆盖全国200余个城市，核心产品智慧物业管理系统在管项目 （小区）数量达到10,

29、000个以上，服务业主超过2,000万人。近年来公司业务快速发 展，年复合增长率超过30%。瑞信行：2013年成立于深圳，专注于写字楼工商物业领域的房地产顾问服务公司。 业务涵盖咨询顾问、租售代理、资产运营、品牌推广四大板块，基于聚焦工商需求着眼运营策略-提供全链条解决方案，与招商蛇口、星河、万科、卓越、汉京等工商 开发领域客户建立长期战略合作关系。ERP的竞争对手包括金蝶，用友、SAP等通用型ERP厂商，以及竟优、爱德数智、 盟拓等，明源云在垂直领域市占率排第1。竟优：1987年成立于马来西亚，2002年登陆中国，陆续建立上海、北京、广州、武 汉等分支机构，在全球拥有6000多家房地产企业客

30、户。致力于为房地产开发及资产 经营管理提供信息化和数字化解决方案，满足住宅、城市综合体、商业街区、写字 楼、产业园、专业市场等多种业态的管理需求。产品包括地产ERP、资管ERP、云 资管（招商、租赁、运营服务）、云工程（质检、计划、协同）。国内客户包括万 达、龙湖、中海、旭辉、华夏幸福、新城控股、京东产发（京东旗下提供基础设施 资产管理与综合服务的子集团，提供仓库、智能产业园、数据中心等综合解决方案； 在2019年、2020年为京东产发打造了成本管理、计划运营系统，2021年合作建设基 建工程管理平台（现代化高标准仓库、智能产业园等）、美团（打造美团基建业 务成本管理数字化体系）等。爱德数智：

31、成立于2006年，专注于不动产数智化转型领域的管理服务，为房企提供 产品、服务、咨询三位一体的数智化解决方案。拥有两大自有技术平台：智海（Data&AI） 和智云（云平台）；三大产品线：数据中台，数智化运营管理平台，以及投资、开 发、运营板块为代表的不动产全生命周期数字业务管理平台。已服务平安不动产、 中航信托、万科、碧桂园、保利、融创、中海等1000多家不动产领域的资管类、金 融类以及地产类相关企业，同时与IBM、华为达成深度战略合作。盟拓：总部位于苏州，以客户需求为导向，形成“80%产品+20%定制=100%适配”的 产品战略，形成地产、零售、医疗、制造业等多元协同的客户战略。客户包括恒大、 融创、世茂、保利、绿城、星巴克、强生、屈臣氏、联合利华、达能、立邦、施耐 德等。