2022年房地产专题研究.docx

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1、2022年房地产专题研究1、从量上看，我国居民住房面积明显提高1.1、 全国人均住房建筑面积增加 10.7 平方米十年来，人均住房建筑面积增加了 10.7 平方米，乡村增加最多。全国家庭户人 均住房建筑面积平米数由 31.1 提升至 41.8，增加了 10.7。其中，乡村家庭户人均住房建面平米数增加最多，由 31.7 增至 46.8，增加了 15.1； 镇次之，由 32.0 增至 42.3，增加了 10.3；城镇由 30.3 增至 38.6，增加了 8.3； 城市由 29.2 提升至 36.5，增加了 7.3。随着我国经济社会高质量发展，居住面 积提高明显。1.2、 经济欠发达地区的人均住房建

2、筑面积增长更快对比 2020 年 GDP 排名前五省市和后五省份人均住房建筑面积的增长情况，排 名前五的省市为广东、江苏、山东、浙江、河南，后五的省份为西藏、青海、宁 夏、海南、甘肃。 2020 年 GDP 排名后五的省份中，全国口径下，西藏人均住房建面平米数增加 了 16.2，青海增加了 14.3，宁夏增加了 11.6，海南增加了 11.1，甘肃增加了 10.8； 城镇口径下，西藏增加了 15.8，青海增加了 13.1，宁夏增加了 9.5，海南增加了 9.4，甘肃增加 8.2。GDP 排名前五的省市中，全国口径下，广东增加了 7.6，江苏增加了 8.1，山东 增加了 7.0，浙江增加了 6.

3、0，河南增加了 14.0；城镇口径下，广东增加了 4.5， 江苏增加了 6.9，山东增加了 5.8，浙江增加了 5.5，河南增加了 10.7。 对比来看，2020 年 GDP 规模排名前五的省份，无论是人均住房建筑面积增加 值还是增长幅度，都大幅低于排名后五的省份。 从整体增速看亦是如此，经济欠发达地区人均住房建面普遍增长更快。城镇家庭 户人均住房面积增长最快的五个省份分别为青海 52.2%、黑龙江 49.3%、西藏 48.1%、内蒙古 48.1%、贵州 42.1%，增长最慢的五个省市分别为重庆 13.6%、 浙江 16.1%、广东 17.2%、山东 17.8%、四川 19.2%。经济较发达地

4、区居住面 积普遍小于经济欠发达地区。1.3、 超八成的城市家庭人均住房面积超过 20 平方米整体看，人均超 20 平米住房建面的家庭比重显著增长。全国人家住房建筑面积 超过 20 平方米的家庭户比重由 74.2%增加至 87.3%，增加了 13.1 个百分点。 其中，镇提升最多，由 75.1%增至 89.7%，提升了 14.6 个百分点，与城市、城 镇的提升幅度接近。从城镇口径看，2020 年，湖南、湖北、河南、安徽、山东、江西、宁夏、江苏、 河北九省 90%以上的城镇家庭户人均住房建面积超过 20 平方米，而经济较发达 的地区小户型家庭明显更多，共有 6 个省市 2020 年人均住房建面不足

5、 20 平方 米的城镇家庭户比重超过了20%，分别为广东34.3%、上海27.3%、北京23.9%、海南 23.7%、浙江 22.7%、福建 22.6%。1.4、 全国基本实现每人一个房间，乡村人均住房间数 增加最快全国看，乡村人均住房间数增加最快。全国家庭户人均住房间数由 1.0 间增加至 1.2 间。其中，乡村家庭户由 1.1 间增加至 1.4 间；镇家庭户由 1.0 间增加至 1.2 间；城镇家庭户由 0.9 间增加至 1.1 间；城市由 0.9 间增加至 1.0 间。随着城镇 化持续推进，乡村家庭户人均住房间数被动提升。结构上，经济欠发达地区人均住房间数增加更多。住房间数是指除厨房、厕

6、所、 过道和厅以外的所有自然间数，包括扩建的房间。从全国口径看，全国家庭户人 均住房间数增加最多的省份是贵州 50.0%、云南 42.4%、江西 35.9%、黑龙江 35.7%、海南 35.3%；全国家庭户人均住房间数增加最少的五省市是山东-3.2%、 北京 4.2%、浙江 5.6%、上海 6.1%、福建 11.5%。从城镇口径看，人均住房间 数增加最多的省份是西藏 31.1%、黑龙江 30.9%、贵州 29.5%、广西 25.7%、 天津 25.6%，增幅少于 10%的是福建-1.0%、山东-0.9%、甘肃 1.6%、北京 6.1%、 上海 9.0%、河北 9.1%、重庆 9.3%。2、从质

7、上看，我国居民住房质量明显改善2.1、 住楼房的家庭占比明显增加住在楼房的家庭户占比均明显上升，尤其是镇。全国住楼房家庭户比重由 52.8% 提升至 72.1%，提升了 19.3 个百分点。其中，镇由 58.0%提升至 76.8%，提升 18.8 个百分点；乡村由 30.0%提升至 44.5%，提升 14.5 个百分点；城镇由 74.8% 提升至 88.1%，提升 13.3 个百分点；城市由 85.0%提升至 93.9%，提升 8.9 个 百分点。住楼房的家庭明显增多，居住质量明显改善。各地分化明显，河北、山东、西藏三省的城镇家庭户住楼房比例低于 80%。2020 年住在楼房的城镇家庭户比例不

8、足85%的省份分别为河北67.4%、山东74.3%、 西藏 77.1%、山西 81.8%、河南 82.3%、海南 82.7%、甘肃 82.9%、内蒙古 84.2%、 青海 84.8%、陕西 84.9%，而重庆、上海、福建三个省市超过 95%的城镇家庭 户住在楼房。2.2、 2000 年以后建成住房占比大幅提升全国口径下，2010 年，建成时间在 2000 年以后的住房占比 34.1%，2020 年这 一比例提升至 65.0%；从城市口径看，建成时间在 2000 年以后的住房占比由 39.2%提升至 68.1%。但仅从统计调查节点的住房楼龄看，城镇口径下，2010 年住在 10 年楼龄（即 20

9、00 年以后建成）、20 年楼龄（即 1990 年以后建成住房）的家庭户占比分别为 37.9%、72.2%，高于 2020 年（即住在 2000 年、2010 年以后建成住房）的 36.7%、68.7%，说明当前我国存量房比重在不断提升。上海、北京城市家庭户住房楼龄较老。2020 年城镇口径，全国各省市中住房楼 龄 20 年以内的家庭户比重最低的五个省市分别为上海 52.4%、北京 60.2%、天 津 60.4%、辽宁 61.8%、广东 64.7%，家庭户住房楼龄 10 年以内的比重上海仅 为 21.5%、北京 26.3%、广东 28.0%。而西藏、宁夏、青海、新疆、重庆、贵 州、内蒙古、安徽

10、超过 3/4 的城镇家庭户住房楼龄在 20 年以内，青海、西藏、 宁夏、新疆四个省份超过 50%的城镇家庭户住房楼龄在 10 年以内。2.3、 住房成套率大幅提升至 94%将统计局调查的同时拥有厨房厕所的住房称为成套住房。我国居民住房成套率由 63.5%提升至 94.3%，提升 30.7 个百分点。其中，乡村由 50.9%提升至 91.4%， 提升 40.5 个百分点；镇由 66.9%提升至 95.6%，提升 28.7 个百分点；城镇由 75.8%提升至 95.9%，提升 20.2 个百分点；城市由 81.1%提升至 96.1%，提升 14.9 个百分点。分省份看，2020 年只有西藏、云南两

11、个省份城镇家庭户住房成套率低于 90%， 分别为 82.3%、89.4%，其余 29 个省市均高于 90%。2.4、 住房设施持续明显改善有管道自来水、有独立厨房、有水冲式卫生厕所、有洗澡设施的家庭户比重明显 提升。全国口径上，有管道自来水的家庭占比由 64.6%提升至 91.3%；有独立使 用厨房的家庭占比由 82.0%提升至 95.1%；2010 年有独立抽水厕所的家庭户占 比仅为 35.4%，2020 年有水冲式卫生厕所的家庭户占比达 78.5%；有洗澡设施 的家庭户占比由 54.4%提升至 88.4%。乡村住房设施改善效果最明显。乡村口径，有管道自来水的家庭户比重从 41.7% 升至

12、82.4%，有独立厨房的家庭户比重从 76.8%升至 94.0%，有水冲式卫生厕 所的家庭户比重从 11.6%升至 56.7%，有洗澡设施的家庭户比重从 36.4%升至 78.7%。分省份看，西藏、青海、山西、甘肃、内蒙古、吉林住房设施改善仍有较大空间。 将有管道自来水、有独立厨房、有水冲式卫生厕所、有洗澡设施家庭户比重各赋 予 25%的权重，用来衡量各地区住房设施完备程度。从全国看，2020 年 6 省住 房设施完备程度不足 80%，分别为西藏 49.8%、青海 70.9%、山西 72.8%、甘 肃 74.5%、内蒙古 75.8%、吉林 78.9%。全国口径上，西藏、青海、山西、甘肃、内蒙古

13、、吉林的住房设施完备程度不足 80%，主要是因为这些地区乡村住房设施不够完备。从城镇口径看，仅西藏住房 设施完备程度不足 80%，全国其他省市均超过 85%。但西藏、青海、甘肃、山 西、内蒙古的城镇家庭仍有近 2 成比例的住户面临无洗澡设施、无水冲式卫生厕 所的境况。3、家庭结构发生巨大变化3.1、 家庭规模小型化趋势仍在继续，尤其是乡村各口径下的家庭户规模都显著下降。2020 年全国平均家庭户人口规模为 2.62 人， 比 2010 年的 3.09 人减少了 0.47 人。其中，乡村由 3.34 人降到 2.70 人，减少 了 0.64 人；镇次之，由 3.08 人降至 2.71 人，减少了

14、 0.37 人；城镇由 2.85 人降至 2.57 人，减少了 0.28 人；城市由 2.71 人降至 2.49 人，减少了 0.22 人。 各口径之下都呈现出家庭小型化趋势。分省份看，各个省份平均家庭户人口规模均进一步减小。其中，2020 年城镇家 庭户人口规模最少的分别为黑龙江 2.15 人、西藏 2.17 人、辽宁 2.20 人、吉林 2.26 人、北京 2.29 人五个省市，其余 26 个省市城镇家庭户人口规模均在 2.30 人以上，家庭规模最大的省分别为江西 2.97 人、海南 2.93 人、河南 2.87 人、 广西 2.83 人、贵州 2.80 人。从变幅来看，城镇家庭户人口规模

15、减少最快的是西 藏下降 0.53 人、山西下降 0.47 人、河北下降 0.46 人、黑龙江下降 0.45 人、河 南下降 0.44 人、江西下降 0.43 人，其余 25 个省市家庭规模减少幅度均不多于 0.4 人，家庭规模变化最少的分别是新疆减少 0.06 人、北京减少 0.11 人、重庆 减少 0.13 人、山东减少 0.14 人、上海减少 0.14 人。3.2、 独居现象突出“一人户”家庭占比大幅提升，乡村提升最快。2020 年全国 4.9 亿个家庭户中， 有 1.3 亿个独居家庭，全国“一人户”家庭户比重由 14.5%上升至 25.4%，大幅 提升 10.9 个百分点；二人户比重提升

16、 5.3 个百分点，从 24.4%上升至 29.7%； 各个口径下的三人以上户比重则均不同程度下降。尤其在城市，2020 年全国 2 亿个城市家庭户中，有 5583 万个独居家庭，占比 由 18.0%升至 27.5%。 乡村独居现象增加最快，一人家庭户比重由 12.4%升至 24.0%，上升了 11.5 个 百分点，显著高于城市的 9.6、城镇的 9.8、镇的 9.7 个百分点变幅。 西藏、广东、浙江、黑龙江、北京超三成城镇家庭独居。2020 年全国 3.1 亿个 城镇家庭户中，“独居”家庭有 8145 万，比重高达 26.2%，较 2010 年高了 9.8 个百分点。其中，独居家庭比重超 3

17、0%的有五个省市，分别为西藏 47.8%、广 东 35.9%、浙江 31.4%、黑龙江 30.9%、北京 30.0%，剩余的 26 个省市中，仅 山东省独居城镇家庭比重未超过 20%，其余 25 个省市均超 20%。3.3、 “一代户”家庭模式占比高“一代户”占比高。一代户是指同辈人居住或单身居住落户，二代户即孩子父母 在一起，三代户则是三世同堂。2020 年，普查的全国 4.9 亿个家庭户中，一代 户比重为 49.5%、二代户为 36.7%、三代户为 13.3%、四代及以上户为 0.5%。 十年时间，一代户比重增加了 15.3%，二代户比重下降了 11.1 个百分点。从城镇口径看更明显，“一

18、代户”占比过半，“二代户”占比显著下降。2020 年 我国 3.1 亿个城镇家庭户中，有 1.6 亿个“一代户”家庭，占比达 50.1%，较 2010年的38.3%上升了11.7个百分点，而“二代户”占比则由48.1%降至37.6%， 大幅下降了 10.5 个百分点。这一现象在农村更为突出，“一代户”占比由 29.8%上升至 48.6%，升高了 18.8 个百分点，大幅高于全国的 15.3、城市的 11.0、镇的 12.5 个百分点变幅；“二 代户”占比则由 47.5%降至 35.3%，降了 12.2 个百分点，也高于全国的 11.1、 城市的 10.6、镇的 10.1、城镇的 10.5 个百分点降幅。西藏、黑龙江超六成城镇家庭为“一代户”。2020 年普查覆盖的 31 个省市城镇 “一代户”家庭占比均超40%，其中有8个省市超过了55%，分别为西藏67.7%、 黑龙江 60.1%、浙江 58.6%、北京 58.2%、辽宁 58.1%、广东 57.6%、上海 56.7%、 吉林 55.7%。有 9 个省市“一代户”城镇家庭占比增幅超过了 15%，分别为黑 龙江 19.2%、西藏 18.3%、辽宁 17.7%、山西 16.8%、天津 16.4%、河北 15.8%、 陕西 15.6%、吉林 15.4%、河南 15.1%。