2022年地产行业发展现状及产业链分析.docx

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1、2022年地产行业发展现状及产业链分析1.政策端：频繁释放信号，仍未打出所有“弹药”货币政策方面，自去年12月以来，本轮稳增长累计降准0.75个百分点，MLF降息10bp，对冲力度有限。每一轮货币宽松周期由多次降准降息组成，方能形成对冲合力。去年12.6全面降准落地、12.20LPR压降加点后，1.17央行下调MLF和OMO政策利率，1.201年期和5年期LPR下调。相比之下08-09年4次降准5次降息，11-12年3次降准2次降息，14-15年5次全面降准6次降息，18-19年6次降准，20年疫情3次降准3次降息。4月13日国常会指出“鼓励拨备水平较高的大型银行有序降低拨备率，适时运用降准等

2、货币政策工具”，4月15日央行提出“适时运用降准等货币政策工具进一步加大金融对实体经济支持力度”，政策工具箱或将打开。财政政策方面，财政前置，政府投资和基建发力，关键是带动社会投资。一季度以来，共发行新增专项债规模1.3万亿元，约占1.46万亿元提前批额度的89%，高于2019年和2020年同期的82%和83%。但房地产投资尚未恢复的情况下，基建投资独木难支。地产政策方面，目前放松地产的政策主要出现在三四线和个别一二线城市，广度和深度仍有空间。今年以来，已有70多个城市出台楼市松绑政策，政策预期宽松。需求端以地方微调为主，适度松绑，着力于放松购房信贷与准入条件；供给端助力缓释房企资金压力、优化

3、土地供应。具体措施有：1）降低首付比例，多个城市重启最低首付20%；2）放松“四限”，部分城市政策力度较大，如衢州宣布取消限购和限售，哈尔滨、秦皇岛取消限售；3）调整公积金政策；4）放宽落户、引进人才；5）购房补贴；6）货币化安置；7）降低房地产交易税费等。2.银行端：优质资源向国企集中，民营房企风险仍未完全释放但居民中长期贷款需求疲弱，主因期房交楼担忧和房价上涨预期打破。去年下半年以来，新增居民中长期贷款疲弱，2022年2月居民中长期贷款净融资额减少459亿元，是有统计以来首次负增长，超出季节性因素，反映居民风险偏好下降，偿还贷款而不愿投资，存在资金堰塞湖风险。3月恢复正增长，但仍然同比少增

4、2504亿元，受房地产长周期下行、房价上涨预期打破、保交楼担忧等影响，居民购房情绪仍未恢复。对公房地产端，监管放松房企融资渠道，支持房企发债、并购贷。去年底以来，监管层多次表态，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，媒体报道针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。根据中指院，截至2022年3月23日，各渠道房地产并购类融资已逾1500亿元，银行授予房企的并购贷款额度占比66.0%。但以大型国有企业融资需求修复等，房地产行业风险释放，银行对民营企业风险偏好较低。3.地产端：仍面临融资压力，目前仅局部地区有销售恢复迹象融资端：房企融资渠道尚未恢复。2022年1-2月房

5、地产开发资金来源同比减少17.7%，各项资金来源均同比下降，融资环境持续低压。2022年3月房地产企业非银融资总额为1050.7亿元，同比下降50.0%，环比上升125.4%。信用债融资同比下降29.0%，环比上升100.2%；海外债融资同比下降78.4%；信托融资同比下降83.2%，环比上升11.9%；ABS融资同比下降23.3%，环比上升375.3%。信用债、ABS恢复显著，成为低迷阶段成为融资的主力，海外债、信托维持收缩态势。投资端：仍处下行通道。2022年1-2月，全国房屋新开工面积为1.5亿平方米，同比下降12.2%，降幅进一步扩大；竣工面积为1.2亿平方千米，同比下降9.8%；施工面积为78.4亿平方米，同比小幅增长1.8%。第一季度土地市场仍旧较为低迷，3月以来土地成交面积继续下滑，土地溢价率持续底部震荡，房企拿地仍偏谨慎。