2022年物业行业发展现状分析.docx
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1、2022年物业行业发展现状分析1. 物业整体业绩持续快增,估值逻辑已然重塑1.1. 整体业绩持续快速增长,高基数未减增长势头为分析 2021 年物业行业整体的业绩变化,我们选取 22 家规模、经营能力较好的主 流物企进行整体业绩的评价,22 家主流物企为碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务、 保利物业、招商积余、华润万象生活、世茂服务、融创服务、中海物业、金科服务、 旭辉永升服务、新城悦服务、建业新生活、卓越商企服务、合景悠活、时代邻里、 佳兆业美好、宝龙商业、新大正、滨江服务、银城生活服务、星盛商业。整体业绩持续快速增长,高基数不减增长势头。以主流物企业绩来看,2021 年主流 物企总营业收入
2、1484.04 亿元,同比增长 49.2%,增速对比 2019、2020 年的 44.3%、 43.7%进一步提升;总归母净利润 190.51 亿元,同比增长 48.8%,与营收增速维持 同步,略小于 2020 年增速 62%,重点公司整体业绩延续高速增长势头。具体公司 来看,碧桂园服务、保利物业、招商积余等头部企业营收规模已超百亿;碧桂园服 务、融创服务、金科服务等公司归母净利润规模已超过 10 亿元。从增速来看,碧桂 园服务、世茂服务、融创服务、金科服务、旭辉永升服务等物企在较高的营收、利 润规模上,仍保持 50%以上的高增速,高基数不减其增长势头。多数业绩指引已顺利达成。2021 年初多
3、家重点物企提出较高的业绩指引,从业绩指 引的完成情况来看:增速方面,多数物企营业收入、归母净利润的同比增速均超过 业绩指引中提出的复合增速,业绩目标初步完成情况良好。考虑到 2021 年仅为 3-5 年业绩目标中的起步阶段,未来重点物企的业绩情况仍待进一步的追踪评价。 新指引趋于谨慎,增速或将有所放缓。根据 2022 年业绩发布会来看,1)多数企业 不再给予 3-5 年的较长期业绩指引;2)多数企业下调 2022 年业绩指引。展望未来, 我们认为,1)行业空间仍充足,整体业绩仍将维持快增;2)关联方+并购整合双重 风险影响下,物企经营趋于谨慎,增速或有所放缓。1.2. 利润率水平趋于平稳,长期
4、将回归业务属性合理盈利水平多因素推动,利润率水平趋于平稳。利润率方面,2021 年 22 家主流物企的平均毛 利率为 26.3%,与 2020 年基本持平;2021 年平均归母净利率 12.8%,较 2020 年微 降 0.1pct。整体来看,自 2020 年多数物企普遍优化利润率后,行业盈利能力水平开 始逐步进入平稳阶段。利润率趋于平稳的原因在于,1)房地产行业调控影响关联方 交付,且第三方项目占比逐渐提升,关联方项目对利润率的带动效应减弱;2)物企 加强于项目利润较低的公建、城服等领域的布局;3)毛利率较低的日常消费类增值 服务占比提升,拉动社区增值服务毛利率降低。业务结构变动为主因,长期
5、回归业务属性合理利润率。横向来看,各公司间利润率 的差异受到增值服务占比、业态构成、新盘占比、物业费水平、关联方占比、单盘 规模等多方面因素影响,简单的横向比较无法反映公司实际经营层面的盈利能力。 具体来看,高利润率的主要来源于:1)高毛利的商管业务,如星盛商业;2)较高 的非业主增值服务收入占比,如融创服务;3)较高的关联方规模占比,如建业新生 活;4)较高的单价水平,如绿城服务、滨江服务。当前的利润率变化主要为业务结 构变动所致,并非经营层面的盈利能力下滑。我们认为,长期角度上,随着关联方 支持力度趋于理性、各业态赛道路径逐渐清晰、社区增值服务潜力充分挖掘,各公 司将逐步回归其自身业务属性
6、之下的合理利润率水平(业务属性由项目来源结构、 业态结构、价格定位、业主消费能力边界等因素共同决定)。短期角度上,头部企业 因为发展路径已清晰(不会主动拓展盈利能力不足的项目、业态、服务品类),其利 润水平将微降趋向稳定;而腰部企业则会因其战略选择产生利润率分化。综合而言,我们认为,物业企业的合理毛利率水平如下: 1)基础物管毛利率在 15-20%之间(考虑到未来关联方影响逐渐减弱、收并购退潮, 综合参考央企、头部民企毛利率水平) 2)社区增值服务方面,前期资产类服务较多时约在 40-60%之间,后期日常消费类占据主导时约在 30-45%之间;存在文旅、养老、幼教等独立经营业务的情况下,会 部
7、分拉低社区增值服务整体毛利率。 3)综合毛利率在 24-30%之间(假设非业主增值服务毛利率 45%,以基础物管/非业 主增值/社区增值为 6/2/2 的结构进行计算)。1.3. 利润增速与估值线性关系打破,估值逻辑已然重塑以上市物企的估值来看,2021 年上半年以来,利润增速与估值水平的线性关联已被逐步打破,业绩增速已非估值 的第一考量,关联方的属性及其风险考量成为划分估值梯队的直接因素。 具体来看,当前物企估值可分为以下梯队:1)央企背景的龙头商管公司,如华润万象生活,2021 年静态 PE 在 40 倍以上,2022 年动态 PE 在 30 倍以上。 2)央企背景,关联方稳健的头部物企,
8、如保利物业、招商积余、中海物业,021 年 静态 PE 约 25-35 倍,2022 年动态 PE 约 20-30 倍。 3)几乎不存在关联方影响、独立性较强的民营物企或关联方较稳健、综合实力领先 的民营物企,如绿城服务、新大正、碧桂园服务、旭辉永升服务,2021 年静态 PE 在 20-30 倍,2022 年动态 PE 约 10-20 倍。 4)关联方存在一定风险或综合实力处中游的物企,如金科服务、融创服务、世茂服 务,2021 年静态 PE 在 5-20 倍之间,2022 年动态 PE 约 4-10 倍。综合而言,整体业绩持续快增,尤其是高基数的头部企业维持业绩快增,印证头部 物企间的竞争
9、烈度仍较为平缓,行业边界依然宽阔;但另一方面,关联方风险的影 响下,公司业绩增长的关注度逐渐降低,增长确定性不再是估值判断最重要的因素。1.4. 规模扩张趋势延续,整体合管比水平进一步下降物企规模分析方面,我们选取 13 家发展时间较长的重点物业企业进行规模方面的 追踪,13 家重点物企包括碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、雅生活服务、世 茂服务、金科服务、绿城服务、旭辉永升服务、新城悦服务、保利物业、宝龙商业、 中海物业、招商积余。规模扩张趋势延续,平均合管比进一步下降。从规模方面来看,我们统计的 13 家重 点公司 2021 年总在管面积 38.58 亿方,同比增长 47.1%,增速超过
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