【验房知识】-毛胚房验房注意事项.docx

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1、从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（假设有远程抄 表另）等几一、购房者收房步骤二、购房者收到交房通知单后的收房步骤：1.在规定的时间去物业部门查看资料，资料包 括：A、房屋的住宅质量保证书：B、住宅使用说明书；C、竣工验收备案表： D、面积实测表；E、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）；三、2.购房者会同物业验房，验房标准根据商品房买卖合同的约定和相关法规规范， 验房范围包括房屋及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等；四、3.购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业予以认可签字；五、4.开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，

2、再次发出交房通知单；六、5.购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署住宅钥匙收到 书和入住交接单，商品房交付完成。1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台.1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大）提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲 动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细杳看一下，用扫帚清楚后就可以看了2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如 有的话，务必尽快查明原因。3）仔细检查地面有无空

3、壳开裂情况。提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否那么在装修中会很容易打穿楼板，妨 碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。4）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一 来看看水压，二来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。用万用表测最 各个强弱电是否畅通。提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。5）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马 桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噌噌的 声音和外表无积水。提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这

4、些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下 水）拿-塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位 置）。6）验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。然后约好楼下的业主在24小 时后查看其家厕卫的天花。提示：在全部用完水后，应再翻开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数 字。7）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。8）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、 电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都

5、记在一个自己的小 本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；假设有问题，需要同物业人员确定 解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，假设影响，需要进行交涉了。验收不合格如何处理？二、在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：1）影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强 维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。2）对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取 费用补偿的方法，由接管单位处理。问题一：未

6、能按时交房按合同约定，开展商会在交房前十几天用挂号信的方式将交房通知单邮递给 买家，告知具体交房的时间及须带齐的资料。开展商约定的交房时限般在收楼通知书寄出 30天内，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，那么一般被视为开展商已实 际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承当所有购房风险责任及税 费。对策：购房者在购房时要写清楚邮寄地址，一定要是容易接收、能保障亲自签收的地点。 如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过 或亲友咨询具体情况。不能如期到场时， 可以书面形式委托亲友进行，也可及时与开展商联系，另行约定时间，并用书面形式确认。 问题二：开发商证书不全验房前应要

7、求开展商出示建设工程质量认定证书，索取住宅使用说明书、住宅质 量保证书、房地产开发建设工程竣工综合验收合格证，竣工验收备案表（简称“三 书一证一表”），还有各种相关验收表格，如住户验房交接表、验收意见表（如楼宇 验收记录表）等。只有证件齐全了，才能签署入住单。时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全，特别是建筑工程质量认定书与房地产开 发建设工程竣工综合验收合格证，这是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收。对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房。如果确实被要求收房，也要在住户验房 交接表、验房记录表等相关文件中写明“未见XX文件”等字样，并妥善保存好相关 文件副本。问题三：先签文件后验房先验房后

8、缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数开展商采取先缴钱填表、 签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当初合 同未有约定的，那么可在收房文件中注明“未验房”等字样，验房时如出现情况，也可与开展 商讨说法。问题四：开发商大事化小对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些开发 商总会表示这只是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收文件 里。对策：不管开展商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原那么，只要发现问题，无论大 小，都要在相关文件或表格中记录下来。如果

9、楼盘根本就没准备验收登记表，那么要自备纸笔, 将有关问题一一记录。问题五：小区配套不齐全验房时，业主不仅要验屋内，对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定，如同期 建设的车库、会所、景观园林等。对策：在签订购房合同时，要将开发商的承诺写进合同条款中，并保存好所有可作为合 同附件的宣传资料。检验配套设施时即可按合同所载的条文及开发商在售楼时的承诺查验。 如果在入住后发现问题，还可以通过业主委员会与开展商协商解决。问题六：巧立名目乱收费虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别开展商到交房时仍巧立名目进行收 费。对策：收楼时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与开展商要求的款

10、 项相对照。最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要及时向开展商指出。必要时 可向物价局、房管局投诉。另外，在查看了房屋后，准备签收房屋验收单之前，一定要先签订物业管理公约， 做一个事先约定，防止口后起纠纷。弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保 安费、绿化费等怎么核定。在房屋的验收过程中，购房者一定要根据合同上的约定，明确每一项条款是否符合。一 旦发现问题，要在验房单上予以注明，反应给开发商，及时要求开发商做出相应的维修或赔 偿。如果确实属于不能收房的，要详细写明不予收房的原因并要求开发商签字、盖章。验房程序：一、查看两书一表一数：房屋质量保证书；房屋使用说明书；竣工验收备案

11、表；面积实 测数据对照购房合同上的面积（自己可实测套内面积）。二、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、 为口后必要时举证（即通过录音机、摄像机或照相机调好口期记录证据）奠定基础，特别保 存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积：超出或减少百分之三以 内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主）；套内面积不变、公摊面积增加的情况更多（实 得面积减少，吃亏的还是业主）。三、房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自 己的权利。四、交合理费用（物业管理费应有市物价局批文等）五、暂可不交的费用：公共维修基金，契税：1.5%

12、+80元、待房产大证批准后办个人 房产证时缴纳。验房顺序：专人进行同步纪录，最后填写一式四份验房单，业主留好交房代表签字的份。一、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位的内墙渗漏）、单元门（外观 和试用）、楼道（宽度、扶手、踏步、纱窗）。二、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地破、上下水、 防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟（厨房）、排气（卫生间）、强弱电配电箱、强 电：插座、开关、照明灯；弱电：可视对讲、呼叫报警、 、宽带、有线电视。三、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。解决纠纷方式：1、协商解决（集体更好操作），不成时可通过以

13、下三结合方式。2、媒体曝光；非诉讼方式（政府职能部门投诉）：诉讼（集体诉讼影响大、本钱低、 成功率高）验房常用工具：一、量具：3m盒尺、2533cm直角尺、5060cm字尺、1m直尺二、电钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）；各种插头： 、电 视、宽带；万用表；摇表；多用螺丝刀（“一”字和“ + ”字）；5号电池2节、测电笔； 手锤;小锤；大灯（200W）、小灯（白炽灯10 15W）三、辅助工具：镜子、手电（2节1号电池）、塑料袋多个、纸+火柴、卫生纸、凳子、验房专用工具：（质检站借）JZC-2型垂直检测尺；多功能内外直角检测尺；多功能垂 直校正器；游标塞尺；对角检测尺：反光镜；

14、伸缩杆；水电检测锤（50g）：活动响鼓锤（25g）； 钢针小锤（10g）等。验房注意问题分述：1、厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到 烟道口立即拐弯吸走。2、卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装 性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光 提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复：入住后维修，因做了整体厨柜而使维 修困难甚至拆掉吊橱。4、空鼓：手锤垫上几层纸（防止留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤 （10g

15、）测墙砖、地砖空鼓。5、验电：A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总 开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安 全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修 复，否那么误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。C、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或 更换。否那么口后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。D、检查有线电视插座、宽带插座，插进去

16、有无松动或插不进现象。E、检查弱电插座数目：宽带插座因户型不同个数不一：比方二室二厅至少应有2个， 三室二厅至少应有3个；有线电视插座还应同步多一个。F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。G、检查入户门门铃：带2节（或4节）5号电池测试门铃。是否不响或响个不停。6、猫眼：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现 象，修复或更换。7、测高度：用盒尺检查房顶，取45个点，进行测量，假设数值一致，比方房高均为2. 7m （或者2. 65m）说明房顶或地面没有倾斜。8、测墙壁地面：用长尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面，检查是否平整， 同时观察是否有划痕裂纹，墙面

17、是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发 好，抹在墙上就会形成爆点）。9、测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射, 灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要重新补腻子刷漆，不能 局部刷漆，会与墙壁原色产生差异。10、镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如 果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又 高，会使门底部过早混烂损坏。11、外立面的腰线在一般在12楼，45楼之间，大雨天一定要来看一看是否会渗漏。 下雨时要检查家里窗户密封是否严密，有否有漏雨现象。假

18、设有，及时提出修理。12、楼道窗户是否有纱窗，不要因为不属于自己家就不去关心，如果没有，应及时提出 配齐。同时注意楼梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅设计规范”明确规定有）。13、检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵 活。14、室内门检查平整变形：把门翻开，眼睛凑到门边，看前后门线是否重合, 假设门线不重和，比方有一角翘起，必须更换，将来变形更严重；关门后查看四周缝隙均匀适 宜；门和锁开关应该开启灵活；还要用专用水平仪测门安装垂直度。15、窗户：推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇，应推动开关灵活，相互无碰撞。窗户外窗 框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时

19、窗户进水。中空双层玻璃里外都擦不 干净时，是因为双层玻璃的里层脏了，原因玻璃在安装时候就污染了，这时应拆换新玻璃， 否那么以后不易解决。还要用专用水平仪测窗户安装垂直度。所有外门窗均应有纱门、纱窗。 朝向通道和底层室外的窗户应有防盗网。16、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松 动，应重新固定。大开水阀看排水是否流畅（否那么下水管被建筑垃圾堵塞），放水同时用卫 生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。17、卧室、客厅通风窗户面积为使用面积的二十分之一，比方室内面积30m2,那么开启 的窗户面积应有1. 5m2；18、厨房通风窗户面积为使用面枳的十分之一，比方厨房室内面

20、枳10m2,那么开启窗户面枳 应有lm2。达不到者不合格（国家标准“住宅设计规范”）。厨房排烟孔直径15cm,达不到 时无法安装油烟机。19、厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度（房顶四角和地面四角）， 墙角无碰损，四角无磕碰，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声 音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。2（）、闭存水试验、水表空转试验：（重要检验工程）楼上卫生间有人在洗澡，楼下卫生间就有可能下小脏雨，这是因为楼上的防水没有做好，所以在验房时需要和楼上进行协调，做好各家的闭存水试验。具体做法是，在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子，

21、将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持2448小时，楼下卫生间没有渗漏现象，说明防水合格。翻开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大，赶紧去看自家水表，水表 不跑，说明水表合格，因为出现过别人家用水，自家水表帮着跑的现象，说明水表不合格， 必须更换。闭水试验结束了，提起地漏上的沙袋，将水放掉，这时观察，水全部放掉后地板上还 有存水，说明地面不平，要把存水部位的地砖全部砸掉，重新做防水后铺设地砖，直至不存 水为止。有上下水的阳台也要作闭存水试验。不要怕麻烦，否那么入户不久，出现渗水问题, 那时解决就麻烦了。21、卫生间:卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。卫生间没有窗户，那么应有通风孔。通风孔直

22、径10cm,设在吊顶下面。离通风孔最近 的插座距离应1. 5m,并且是防水插座。卫生间门上没留0.02m2通风百叶窗时，门下应留3cm的间隙（国家标准“住宅设计 规范”）22、暖气片:暖气片上方应有放气阀，使用前应拧动将气体放掉。如果拧不动就需要修理解决，否 那么气放不出来，暖气片不热。还要注意暖气片安装牢固，不能有松动现象；进水管和I可水管的坡度应符合要求，否 那么影响采暖效果。23、地下室:室内净高2M,国家标准“住宅设计规范”上有规定。室内结构梁或管道影响使用空间 的应给予价格上的补偿。商品房交付中的考前须知及法律问题房屋交付涉及相当多的法律和技术问题，是购房者在买房过程中容易出现问题的

23、一个环节。一、购房者收房步骤购房者收到交房通知单后的收房步骤：1.在规定的时间去物业部门查看资料，资料包括：A、 房屋的住宅质量保证书；B、住宅使用说明书；C、竣工验收备案表；D、面枳 实测表；E、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）；2 .购房者会同物业验房，验房标准根据商品房买卖合同的约定和相关法规规范，验房 范围包括房屋及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等；.购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业予以认可签字;3 .开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，再次发出交房通知单；.购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署住宅钥匙收到书 和

24、入住交接单，商品房交付完成。二、商品房交付中的考前须知1、购房者在查看房屋资料时，房屋的住宅质量保证书和住宅使用说明书原件是可 带走的，管线分布竣工图有时也是附在住宅使用说明书中。购房者查看竣工验收备案 表原件需仔细，竣工验收备案表是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定, 表上的每项都必须报有关主管部门备案，缺少任何项该楼盘都不能入住。2.购房者在 没有验收房屋之前，不能签署住宅钥匙收到书，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根 据关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释（下称商品房买卖司法解 释）的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商 只承当房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。