酒店式公寓专题研究.pdf

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1、酒店式公寓专题酒店式公寓专题酒店式公寓专题酒店式公寓专题研究研究研究框架研究框架研究框架研究框架潜 在 供 应 情 况 分 析 潜 在 供 应 情 况 分 析酒 店 式 公 寓 专 题 研 究 结 论 酒 店 式 公 寓 专 题 研 究 结 论酒 店 式 公 寓 个 案 研 究 酒 店 式 公 寓 个 案 研 究发 展 历 程 及 现 状 发 展 历 程 及 现 状酒 店 式 公 寓 基 本 概 念 酒 店 式 公 寓 基 本 概 念面 临 的 机 遇 与 挑 战 面 临 的 机 遇 与 挑 战北 京 酒 店 式 公 寓 市 场 分 析 北 京 酒 店 式 公 寓 市 场 分 析酒店式公寓酒店

2、式公寓酒店式公寓 酒店式公寓 基本概念基本概念基本概念基本概念?定义?特点?分类?动因?酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念定义定义定义定义“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚 洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施 与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚 洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施 与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。简单定义其概

3、 念归结为三点：?统一经营?售后回租?完整产权 解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套 间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又 可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒 店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收 了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概 念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套 间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又 可以交由大厦以酒店的形式出租，

4、获得投资回报。因此，酒 店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收 了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概 念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式 公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型 住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的由此可见，严格的说目前市

5、场上几乎绝大多数所谓的由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式酒店式酒店式 酒店式 公寓公寓公寓公寓”均是均是均是均是“仿冒品仿冒品仿冒品仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型，多为提供高档物业服务的精装小户型，多为提供高档物业服务的精装小户型，多为提供高档物业服务的精装小户型 住宅，其实质与住宅，其实质与住宅，其实质与住宅，其实质与“酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓”存在着本质的区别。存在着本质的区别。存在着本质的区别。存在着本质的区别。?酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念特点特点特特点点?酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商

6、务办公功能；?酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；?酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；?酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；?酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；?酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；?酒店式公寓必须具有居家的氛围；?酒店式公寓必须具有居家的氛围；?相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；?相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；?酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念与传统酒店的区别与传统酒店的区别与传统酒店的区别与传统酒店的区别酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式

7、居住布 局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒 店多了家的味道家的味道。酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的 私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因 其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。它吸收了

8、传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。?酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念分类分类-按按“产权性质产权性质”划分划分分类分类-按按“产权性质产权性质”划分划分商住产权的“酒店式公寓”商住产权的“酒店式公寓”只租不售的只租不售的“酒店式公寓”“酒店式公寓”住宅产权的“酒店式公寓”住宅产权的“酒店式公寓”顾名思义，其特征 是“商住”性质的 产权。该类物业可 对小业主出售，售 后统一或非统一进 行“酒店”经营。一般可签定比例、年限不等的返租合 同。其首付比例、贷款、利润税率等 方面均较一般住宅 受更大的限制。其特征是并不对外 出售产权。一般由 水准较

9、高的跨国酒 店管理集团统一经 营。称其为“公寓 式酒店”更为合 适，是各类产品中 综合品质及管理水 准最高的这是目前北京市场上最为 常见的“酒店式公寓”，但由于其本质是“住宅”产权，也决定了它不可能 成为真正意义上的“酒店 式公寓”。更准确的说，这是一种“酒店式服务公 寓”，以比一般住宅物业 更为完善、全面的酒店式 服务来吸引客户。其付款 方式、贷款形式、交易手 续与普通住宅相同。对比因素项目名称地理位置区域环境建筑形式配套标准服务标准目标客群范围市场认可度服务式公寓 无无酒店式公寓 产权式酒店?酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念产品类比分析产品类比分析产

10、品类比分析产品类比分析服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求 较高，本专题不作重点研究。本专题将现实意义下的酒店式公寓作较高，本专题不作重点研究。本专题将现实意义下的酒店式公寓作 为主要研究对象。为主要研究对象。服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，服务式公寓需开发商持

11、有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求 且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求 较高，本专题不作重点研究。本专题将现实意义下的酒店式公寓作较高，本专题不作重点研究。本专题将现实意义下的酒店式公寓作较高，本专题不作重点研究。本专题将现实意义下的酒店式公寓作 较高，本专题不作重点研究。本专题将现实意义下的酒店式公寓作 为主要研究对象。为主要研究对象。为主要研究对象。为主要研究对象。?酒店式公寓基本概念酒店式

12、公寓基本概念酒店式公寓基本概念酒店式公寓基本概念发展动因发展动因发展动因发展动因从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到 一定阶段后长期存在的一种物业类型。一定阶段后长期存在的一种物业类型。从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到 从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到 一定阶段后长期存在的一种物业类型。一定阶段后长期存在的一种物业类型。一定阶段后长期存在的一种物业类

13、型。一定阶段后长期存在的一种物业类型。?酒店式公寓在一个城市的产生和发展,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度。因为酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市的政府官员和高级商务人士。这些消费者一般都有丰厚的住房补贴。一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。在他们的需求中孕育着良好的商机，此时适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生，并且有良好的发展前景。酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓 酒店式公寓 发展历程发展历程发展历程发展历程?起源?发展?现状?酒店式公寓发展历程酒店式公寓发展历程酒店式公寓发展历程酒店式公寓发展历程起源起源起源起源酒店

14、式公寓，最早源于欧 洲，是当时旅游区租给旅客 供其临时休息的物业，由专 门管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又有相当 于个人“临时住宅”的特色。最早提出“时权酒店（Time share Hotel）”概念的是瑞 士企业家亚力山大。1976年 第一批真正意义上的时权酒 店在法国阿而卑斯山脉地区 兴起，并很快在欧洲其他地 区流行了，这是酒店式公寓 的雏形。?酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式公寓就这样于1980年在纽约应

15、运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。?酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。发展发展发展发展?酒店式公寓发展历程酒店式公寓发展历程酒店式公寓发展历程酒店式公寓发展历程产品市场沿革产品市场沿革产品市场沿革产品市场沿革服务式公寓服务式公寓服务式公寓服务式公寓酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。小户型公寓小户型公寓小

16、户型公寓小户型公寓小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要 求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高。产权式酒店产权式酒店产权式酒店产权式酒店纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装 修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力 有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄。2006年起2006年起2006年起2006年起2005年起2005年起2005年起2005年起2003年起2003年起2003年起2003年起

17、上世纪九十年代初上世纪九十年代初上世纪九十年代初上世纪九十年代初?酒店式公寓发展历程酒店式公寓发展历程酒店式公寓发展历程酒店式公寓发展历程亚奥区域亚奥区域中关村区域中关村区域燕莎区域燕莎区域CBD区域区域金融街区域金融街区域三元桥区域三元桥区域北京六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域北京酒店式公寓分布北京酒店式公寓分布北京酒店式公寓分布北京酒店式公寓分布?酒店式公寓发展历程酒店式公寓发展历程酒店式公寓发展

18、历程酒店式公寓发展历程 项目分布 供应量 建筑形式 容积率 价格 户型 装修 物业管理 客户 小结酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓 酒店式公寓 市场分析市场分析市场分析市场分析北 京 在 售 酒 店 式 公 寓 分 布 图 北 京 在 售 酒 店 式 公 寓 分 布 图 北北 京京 在在 售售 酒酒 店店 式式 公公 寓寓 分分 布布 图 图?酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析市场分析市场分析亚奥观典亚奥观典锦上国际公寓锦上国际公寓金澳国际金澳国际国海广场国海广场健翔国际公寓健翔国际公寓方恒国际中心方恒国际中心万国国际公寓万国国际公寓元大都元大都瑞士公寓瑞士公寓世奥国际中

19、心世奥国际中心万科金阳万科金阳新金山新金山光华国际光华国际世界城世界城燕莎CLAS燕莎CLASS S伯朗峰瑞海国际瑞海国际西海2008万科金阳万科金阳波菲特行政公寓波菲特行政公寓北 京 在 售 酒 店 式 公 寓 信 息 列 表 北 京 在 售 酒 店 式 公 寓 信 息 列 表 北北 京京 在在 售售 酒酒 店店 式式 公公 寓寓 信信 息息 列列 表 表?酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析市场分析市场分析序号名称地址开发商占地（平米）建面（平米）容积率所属区域物业类型产权年限（年）建筑类型开盘时间1万方国际朝阳区望京广顺大街与阜通西大街交汇口西北角北京华松房地产开发

20、有限责任公司8382.07534004.3望京酒店式公寓70高层联体板楼2007-11-102元大都朝阳区 芍药居甲2号院（城铁芍药居站向西200米）北京隆华广厦房地产开发有限公司1200025849.342.5亚奥酒店式公寓70高层塔楼3世奥国际中心朝阳区北四环东路惠新东桥向东200米北京信远时代房地产开发有限公司807811000010亚奥酒店式公寓50高层塔楼2007-11-184瑞海国际海淀区莲花池东路53号北京西友瑞海房地产开发有限公司31621.646.8金融街酒店式公寓50高层塔楼2007-11-15燕莎CLASS朝阳区新源里新东路14号北京泰和基业房地产开发有限责任公司4301

21、15330.92.2燕莎酒店式公寓50小高层板楼2007-10-266世界城朝阳区东大桥路10号北京京汇房地产开发有限公司14344.5120117.95.5CBD酒店式公寓70高层塔楼2007-1-117万科金阳朝阳区朝阳公园桥以东1000米左右、姚家园路南侧北京市朝阳万科房地产开发有限公司12500200001.38朝青酒店式公寓70高层塔楼2007-6-238亚奥观典朝阳区 慧忠路9号(北辰购物中心向东200米路北)北京天时达房地产开发有限公司8078781216.65亚奥酒店式公寓70高层塔楼9金澳国际海淀区北三环马甸桥西北角中冶置业140001400008.3亚奥酒店式公寓50高层塔

22、楼10健翔国际公寓朝阳区祁家豁子8号北京诚信兴业房地产有限公司11267.7263151.893.27亚奥酒店式公寓70小高层板楼11锦上国际公寓宣武区 核桃园西街36号北京天工房地产开发有限公司1210034137.864.5金融街酒店式公寓70高层板楼101312方恒国际中心朝阳区 望京阜通东大街与阜荣街交汇处东侧北京方恒置业股份有限公司462112510004.75望京酒店式公寓50高层塔楼2007-11-213瑞士公寓东城区 工体北路六十六号北京安泰置业房地产开发有限公司6976.33403584CBD酒店式公寓70高层塔楼2007-8-1514新金山朝阳区 外交部南街8号北京麒麟房地

23、产开发有限责任公司9623960006.2CBD酒店式公寓70高层塔楼2007-10-2415远洋光华国际朝阳区 光华路七号北京龙泽源置业有限公司2.15421.29465.5CBD酒店式公寓70高层塔楼2007年5月16国海广场（未开）海淀区复兴路17号中房京贸房地产开发有限公司326002600005.5金融街酒店式公寓70高层塔楼2007-12-117西海2008（未开）海淀区苏州桥东北角北京中基宏源房地产开发有限公司937004.5中关村酒店式公寓高层塔楼预计2007年12月18伯朗峰（未开）昌平区八达岭高速13C出口东，西关环岛东，区政府西400米北京盛世原华房地产开发有限公司200

24、00800004昌平酒店式公寓高层塔楼?酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析市场分析市场分析区域位置分析区域位置分析区域位置分析区域位置分析20%5%10%15%5%25%20%CBDCBD燕莎燕莎三元桥三元桥金融街金融街中关村中关村亚奥亚奥其他其他从区域位置上来看，受北京奥运的强烈利好刺激，亚奥板块的酒店从区域位置上来看，受北京奥运的强烈利好刺激，亚奥板块的酒店 式公寓在售项目最多，其次是传统的商务金融中心区CBD和金融街。式公寓在售项目最多，其次是传统的商务金融中心区CBD和金融街。这都是北京目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次这都是北京目前土地价值最高，

25、高端商务人群最集中的区域，再次 证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。从区域位置上来看，受北京奥运的强烈利好刺激，亚奥板块的酒店从区域位置上来看，受北京奥运的强烈利好刺激，亚奥板块的酒店从区域位置上来看，受北京奥运的强烈利好刺激，亚奥板块的酒店 从区域位置上来看，受北京奥运的强烈利好刺激，亚奥板块的酒店 式公寓在售项目最多，其次是传统的商务金融中心区式公寓在售项目最多，其次是传统的商务金融中心区式公寓在售项目最多，其次是传统的商务金融中心区式公寓在售项目最多，其次是传统的商务金融中心区CBDCBDCBDCBD和金融街。和金融街。和金融街。和金融街。这都

26、是北京目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次这都是北京目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次这都是北京目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次 这都是北京目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次 证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。?酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析市场分析市场分析市场供应及体量分析市场供应及体量分析市场供应及体量分析市场供应及体量分析序号名称建面（平米）1万方国际534002元大都25849.

27、343世奥国际中心1100004瑞海国际31621.645国海广场600006西海2008300007燕莎CLASS15330.98世界城120117.99万科金阳2000010亚奥观典7812111金澳国际14000012健翔国际公寓63151.8913锦上国际公寓34137.8614方恒国际中心25100015瑞士公寓4035816新金山9600017远洋光华国际21294618伯朗峰8000019波菲特公寓3374642%32%26%5万平米以下5万平米以下5-10万平米5-10万平米10万平米以上10万平米以上从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小 盘

28、项目，在售项目中74%以上的建面都在盘项目，在售项目中74%以上的建面都在 10万平米以下，部分稍大体量的项目中也10万平米以下，部分稍大体量的项目中也 都包括了一定的商业和写字楼面积。目前都包括了一定的商业和写字楼面积。目前 北京市场总体可售面积在60万平米左右，北京市场总体可售面积在60万平米左右，且后期还会有一定的放量，奥运会前的竞且后期还会有一定的放量，奥运会前的竞 争会不断趋于激烈。争会不断趋于激烈。从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小 从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小 盘项目，在售项目中盘项目，在售项目中盘

29、项目，在售项目中盘项目，在售项目中74%74%74%74%以上的建面都在以上的建面都在以上的建面都在 以上的建面都在 10101010万平米以下，部分稍大体量的项目中也万平米以下，部分稍大体量的项目中也万平米以下，部分稍大体量的项目中也 万平米以下，部分稍大体量的项目中也 都包括了一定的商业和写字楼面积。目前都包括了一定的商业和写字楼面积。目前都包括了一定的商业和写字楼面积。目前 都包括了一定的商业和写字楼面积。目前 北京市场总体可售面积在北京市场总体可售面积在北京市场总体可售面积在北京市场总体可售面积在60606060万平米左右，万平米左右，万平米左右，万平米左右，且后期还会有一定的放量，奥

30、运会前的竞且后期还会有一定的放量，奥运会前的竞且后期还会有一定的放量，奥运会前的竞 且后期还会有一定的放量，奥运会前的竞 争会不断趋于激烈。争会不断趋于激烈。争会不断趋于激烈。争会不断趋于激烈。?酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析市场分析市场分析容积率分析容积率分析容积率分析容积率分析序号名称容积率1万方国际4.32元大都2.53世奥国际中心104瑞海国际6.85燕莎CLASS2.26世界城5.57万科金阳1.388亚奥观典6.659金澳国际8.310健翔国际公寓3.2711锦上国际公寓4.512方恒国际中心4.7513瑞士公寓414新金山6.215波菲特公寓2.741

31、6远洋光华国际5.517国海广场（未开）5.518西海2008（未开）4.56%6%17%17%6%6%28%28%43%43%12122323343445455以上5以上从容积率看，有71%的在售项目容积率在4以从容积率看，有71%的在售项目容积率在4以 上，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接上，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接 的关系，强调回报，不强调舒适性。的关系，强调回报，不强调舒适性。从容积率看，有从容积率看，有从容积率看，有从容积率看，有71%71%71%71%的在售项目容积率在的在售项目容积率在的在售项目容积率在的在售项目容积率在4 4 4 4以以以 以 上，这和酒店式公寓的地

32、段位置规划有直接上，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接上，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接 上，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接 的关系，强调回报，不强调舒适性。的关系，强调回报，不强调舒适性。的关系，强调回报，不强调舒适性。的关系，强调回报，不强调舒适性。0246810万方国际瑞海国际万科金阳健翔国际公寓瑞士公寓远洋光华国际 伯朗峰（未开）北京市场在售酒店式公寓容积率容积率?酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析市场分析市场分析建筑形式分析建筑形式分析建筑形式分析建筑形式分析序号名称建筑类型1万方国际高层联体板楼2元大都高层塔楼3世奥国际中心高层塔楼4瑞海国际高层塔楼

33、5燕莎CLASS小高层板楼6世界城高层塔楼7万科金阳高层塔楼8亚奥观典高层塔楼9金澳国际高层塔楼10健翔国际公寓小高层板楼11锦上国际公寓高层板楼12方恒国际中心高层塔楼13瑞士公寓高层塔楼14新金山高层塔楼15远洋光华国际高层塔楼16国海广场（未开）高层塔楼17西海2008（未开）高层塔楼18伯朗峰（未开）高层塔楼从建筑形式上看几乎清一色的都为高从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，且外立面多为具有公建特征层塔楼，且外立面多为具有公建特征 的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，

34、且外立面多为具有公建特征从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，且外立面多为具有公建特征从建筑形式上看几乎清一色的都为高从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，且外立面多为具有公建特征 层塔楼，且外立面多为具有公建特征 的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。?酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析市场分析市场分析装修情况分析装修情况分析装修情况分析装修情况分析序号名称装修标准1万方国际精装修

35、 2000元/平米（含家电）2元大都精装修2000元/平米（带部分家电）3世奥国际中心精装修3000元/平米4瑞海国际精装修5燕莎CLASS厨卫墙面精装修6世界城精装修（送全套家具家电）7万科金阳精装修（送部分家具家电）8亚奥观典毛坯/精装9金澳国际精装修2500元/平米（送全套家具家电）10健翔国际公寓精装修（送全套家具品牌家电）11锦上国际公寓精装修2000元/平米（送部分家电，无家具）12方恒国际中心精装修3000/平米（送全套家电，无家具）13瑞士公寓精装修4500元/平米14新金山精装修2500元/平米（送全套家具家电）15远洋光华国际精装修16波菲特公寓精装修3500元/平米（送全

36、套家具家电）所有的酒店式 公寓项目都为 精装修酒店式公寓的精装修应该是项目定位酒店式公寓的精装修应该是项目定位 的必要条件之一，对提升项目整体品的必要条件之一，对提升项目整体品 质和销售利润有很重要的作用。特别质和销售利润有很重要的作用。特别 是随着装修标准不断提高，越来越多是随着装修标准不断提高，越来越多 的项目是赠送全套家具家电，向着带的项目是赠送全套家具家电，向着带 着牙刷牙缸就能入住的趋势发展。着牙刷牙缸就能入住的趋势发展。酒店式公寓的精装修应该是项目定位酒店式公寓的精装修应该是项目定位酒店式公寓的精装修应该是项目定位 酒店式公寓的精装修应该是项目定位 的必要条件之一，对提升项目整体品

37、的必要条件之一，对提升项目整体品的必要条件之一，对提升项目整体品 的必要条件之一，对提升项目整体品 质和销售利润有很重要的作用。特别质和销售利润有很重要的作用。特别质和销售利润有很重要的作用。特别 质和销售利润有很重要的作用。特别 是随着装修标准不断提高，越来越多是随着装修标准不断提高，越来越多是随着装修标准不断提高，越来越多 是随着装修标准不断提高，越来越多 的项目是赠送全套家具家电，向着带的项目是赠送全套家具家电，向着带的项目是赠送全套家具家电，向着带 的项目是赠送全套家具家电，向着带 着牙刷牙缸就能入住的趋势发展。着牙刷牙缸就能入住的趋势发展。着牙刷牙缸就能入住的趋势发展。着牙刷牙缸就能

38、入住的趋势发展。?酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析市场分析市场分析物业管理情况分析物业管理情况分析物业管理情况分析物业管理情况分析序号名称物业管理公司物业费（元/平方米月）1万方国际北京万方新源物业管理有限公司未定2元大都国贸物业酒店管理有限公司2.63世奥国际中心高力国际5.94瑞海国际国宾酒店管理集团无5燕莎CLASS美国宾至国际86世界城第一太平戴维斯7.97万科金阳万科物业管理公司4.28亚奥观典达文物业2.989金澳国际戴德梁行未定10健翔国际公寓3.511锦上国际公寓富润物业公司4.812方恒国际中心第一太平戴维斯6.513瑞士公寓锦江（北方）管理有限公司

39、814新金山均豪物业管理公司7.8715远洋光华国际仲量联行待定16国海广场（未开）戴德梁行5.8517西海2008（未开）戴德梁行518伯朗峰（未开）美国戴斯酒店待定无论是酒店式公寓还是产权无论是酒店式公寓还是产权 式酒店，一项重要指标便是式酒店，一项重要指标便是 物业的服务管理水平。目前物业的服务管理水平。目前 北京的公寓物业虽然都宣称北京的公寓物业虽然都宣称 为“酒店式”、“星级服务”为“酒店式”、“星级服务”等等，但项目的物业管理水等等，但项目的物业管理水 平良莠不齐，真正达到星级平良莠不齐，真正达到星级 标准的不在多数，但通过一标准的不在多数，但通过一 些知名物业管理公司的努些知名物

40、业管理公司的努 力，整体氛围的成熟，相信力，整体氛围的成熟，相信 会有很大的提高。会有很大的提高。无论是酒店式公寓还是产权无论是酒店式公寓还是产权无论是酒店式公寓还是产权 无论是酒店式公寓还是产权 式酒店，一项重要指标便是式酒店，一项重要指标便是式酒店，一项重要指标便是 式酒店，一项重要指标便是 物业的服务管理水平。目前物业的服务管理水平。目前物业的服务管理水平。目前 物业的服务管理水平。目前 北京的公寓物业虽然都宣称北京的公寓物业虽然都宣称北京的公寓物业虽然都宣称 北京的公寓物业虽然都宣称 为为为为“酒店式酒店式酒店式酒店式”、“星级服务星级服务星级服务星级服务”等等，但项目的物业管理水等等

41、，但项目的物业管理水等等，但项目的物业管理水 等等，但项目的物业管理水 平良莠不齐，真正达到星级平良莠不齐，真正达到星级平良莠不齐，真正达到星级 平良莠不齐，真正达到星级 标准的不在多数，但通过一标准的不在多数，但通过一标准的不在多数，但通过一 标准的不在多数，但通过一 些知名物业管理公司的努些知名物业管理公司的努些知名物业管理公司的努 些知名物业管理公司的努 力，整体氛围的成熟，相信力，整体氛围的成熟，相信力，整体氛围的成熟，相信 力，整体氛围的成熟，相信 会有很大的提高。会有很大的提高。会有很大的提高。会有很大的提高。?酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析市场分析市场

42、分析产权年限分析产权年限分析产权年限分析产权年限分析序号名称产权年限（年）1万方国际702元大都703世奥国际中心504瑞海国际505燕莎CLASS506世界城707万科金阳708亚奥观典709金澳国际5010健翔国际公寓7011锦上国际公寓7012方恒国际中心5013瑞士公寓7014新金山7015远洋光华国际7016国海广场（未开）7017西海2008（未开）未知18伯朗峰（未开）未知69%31%70年产权70年产权50年产权50年产权目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多 数项目产权为住宅立项的70年，少部分数项目产权为住宅立项的70年，少部分 的为 50

43、年。从市场调查的结果看，客户的为 50年。从市场调查的结果看，客户 对产权年限区别并不是非常的敏感，最关对产权年限区别并不是非常的敏感，最关 心的还是位置和项目的品质。心的还是位置和项目的品质。目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多 目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多 数项目产权为住宅立项的数项目产权为住宅立项的数项目产权为住宅立项的数项目产权为住宅立项的70707070年，少部分年，少部分年，少部分 年，少部分 的为的为的为的为 50505050年。从市场调查的结果看，客户年。从市场调查的结果看，客户年。从市场调查的结果

44、看，客户 年。从市场调查的结果看，客户 对产权年限区别并不是非常的敏感，最关对产权年限区别并不是非常的敏感，最关对产权年限区别并不是非常的敏感，最关 对产权年限区别并不是非常的敏感，最关 心的还是位置和项目的品质。心的还是位置和项目的品质。心的还是位置和项目的品质。心的还是位置和项目的品质。?酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析市场分析市场分析销 售 价 格 分 析 销 售 价 格 分 析 销销 售售 价价 格格 分分 析 析北京在售酒店式公寓均价01000020000300004000050000万方国际元大都世奥国际中心瑞海国际燕莎CLASS世界城万科金阳亚奥观典金澳

45、国际健翔国际公寓锦上国际公寓方恒国际中心瑞士公寓新金山远洋光华国际国海广场（未开）价格（元/平米）从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在18000元/平米至价格水平在18000元/平米至 28000元/平米之间，但此类项目受28000元/平米之间，但此类项目受地段影响非常明显，泛CBD的两个项目地段影响非常明显，泛CBD的两个项目 瑞士公寓和世界城因为其显著的区位优势均瑞士公寓和世界城因为其显著的区位优势均价已经分别站在了42000元/平价已经分别站在了42000元/平 米和36000元/平米的高位。米和36000元/平米的高位。从在售酒店式公寓

46、的均价来看，目前普遍的价格水平在从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在18000180001800018000元元元元/平米至平米至平米至 平米至 28000280002800028000元元元元/平米之间，但此类项目受地段影响非常明显，泛平米之间，但此类项目受地段影响非常明显，泛平米之间，但此类项目受地段影响非常明显，泛平米之间，但此类项目受地段影响非常明显，泛CBDCBDCBDCBD的两个项目的两个项目的两个项目 的两个项目 瑞士公寓和世界城因为其显著的区位优势均价已经分别站在了瑞士公

47、寓和世界城因为其显著的区位优势均价已经分别站在了瑞士公寓和世界城因为其显著的区位优势均价已经分别站在了瑞士公寓和世界城因为其显著的区位优势均价已经分别站在了42000420004200042000元元元元/平平平 平 米和米和米和米和36000360003600036000元元元元/平米的高位。平米的高位。平米的高位。平米的高位。?酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析市场分析市场分析价格增长分析价格增长分析价格增长分析价格增长分析01000020000300004000050000万方国际燕莎CLASS金澳国际瑞士公寓北京酒店式公寓价格增长图起价（元/平米）现均价（元/平

48、米）序号名称开盘价（元/平米）现均价（元/平米）1万方国际15700178002元大都18000220003世奥国际中心17000185004瑞海国际18000200005燕莎CLASS24000265006世界城25000360007万科金阳16500200008亚奥观典12000175009金澳国际180001800010健翔国际公寓160002000011锦上国际公寓169001990012方恒国际中心160001680013瑞士公寓300004200014新金山2200024000北京市场的酒店式公寓项目几乎一出场就成为关注的热点，价格也在旺北京市场的酒店式公寓项目几乎一出场就成为关注

49、的热点，价格也在旺 盛的需求和高烧的大环境下不断上扬，涨幅最小的项目也超过了10%，盛的需求和高烧的大环境下不断上扬，涨幅最小的项目也超过了10%，而部分项目的价格自开盘以来已经达到了接近50%的涨幅，而且这样的而部分项目的价格自开盘以来已经达到了接近50%的涨幅，而且这样的 趋势还在蔓延。趋势还在蔓延。北京市场的酒店式公寓项目几乎一出场就成为关注的热点，价格也在旺北京市场的酒店式公寓项目几乎一出场就成为关注的热点，价格也在旺北京市场的酒店式公寓项目几乎一出场就成为关注的热点，价格也在旺 北京市场的酒店式公寓项目几乎一出场就成为关注的热点，价格也在旺 盛的需求和高烧的大环境下不断上扬，涨幅最小

50、的项目也超过了盛的需求和高烧的大环境下不断上扬，涨幅最小的项目也超过了盛的需求和高烧的大环境下不断上扬，涨幅最小的项目也超过了盛的需求和高烧的大环境下不断上扬，涨幅最小的项目也超过了10%10%10%10%，而部分项目的价格自开盘以来已经达到了接近而部分项目的价格自开盘以来已经达到了接近而部分项目的价格自开盘以来已经达到了接近而部分项目的价格自开盘以来已经达到了接近50%50%50%50%的涨幅，而且这样的的涨幅，而且这样的的涨幅，而且这样的 的涨幅，而且这样的 趋势还在蔓延。趋势还在蔓延。趋势还在蔓延。趋势还在蔓延。?酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓-市场分析市场分析市场分析市场分析