第二部分：房地产基础知识培训教材---精简版.pdf

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1、分为三个大部分：房地产基本制度与政策 房地产相关知识 房地产常用概念解释第一部分：房地产基本制度与政策第一部分：房地产基本制度与政策房地产业房地产业一、一、房地产业房地产业1、房地产业的基本概念：房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业.2、房地产业与建筑业既有区别又有联系.区别：建筑业的产品是建筑物，具有物质属性;而房地产的产品既体现物质属性，又体现法律属性。建筑业是物质生产部门，属于第二产业;房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。联系：它们的业务对象都是房地产.3、房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业.房地产服务业又分为房地

2、产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。其中,房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业.建设用地制度建设用地制度取得国有土地使用权的途径主要有4 种：（1）、划拨：通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得；（2)、出让：通过国家出让方式取得；（3）、转让：通过房地产转让方式取得（例如买卖、赠与或者其他合法方式）;（4）、租赁：通过土地或房地产租赁方式取得.三、国有土地使用权出让三、国有土地使用权出让1、国有土地使用权出让的概念：第 1 页 共 16 页1国有土地使用权出让:是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、土

3、地使用权出让的方式和年限：1)依据 1990 年颁布的 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，国有土地使用权出让的四种方式：招标拍卖挂牌协议2)土地使用权的出让年限：居住用地:70 年工业用地:50 年教育、科技、文化卫生、体育用地：50 年商业、旅游、娱乐用地：40 年综合用地或其他用地：50 年“区位是指某一房屋的地理位置是，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性,与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关)的距离，周围环境、景观等商品房交付使用：商品房交付使用：房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人,并提供两书一表,两书即住宅质量保

4、证书和住宅使用说明书，一表即商品房竣工验收备案表住宅使用说明书是对住宅的结构、性能和各部位部件的的类型、性能、标准等的说明。注注:住宅中配置的设备、设施,生产厂家另有使用说明书的，应附于住宅使用说明书中。房地产交易管理制度房地产交易管理制度商品房销售管理商品房销售管理1.商品房预售的概念:商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。第 2 页 共 16 页22.申请商品房预售所需资料：土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设资金占工程建设总投资比例符合规定条件的证明;工程施工合同及关于施工进度的说明;商品房预售方案（应包括商

5、品房位置、面积、竣工日期、分层平面图)；商品房预售许可申请书；开发企业的营业执照和资质证书；3.商品房预售的条件：1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证书;2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；3)投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4)已办理预售登记，并取得商品房预售许可证1.共有建筑面积的分摊：1)不应分摊的建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层);用作公共休憩、绿化等场所的架空层;为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积；建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连

6、，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积.2)应分摊的建筑面积包括：作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积；单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半,以及外墙(包括山墙）水平投影面积的一半.第 3 页 共 16 页3物业管理制度物业管理制度一、一、物业与物业管理物业与物业管理1.物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。2.物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域

7、内的环境卫生和秩序的活动。3.物业管理企业的概念：物业管理企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。业主，即物业产权人，指房屋所有权人。二、二、物业管理实施物业管理实施物业管理的主要三个环节:物业管理准备阶段、前期物业管理阶段、物业管理物业管理企业的资质等级：物业管理企业资质等级分为一级、二级、三级。(企业的资产、人员构成、管理物业的类型与规模、业绩、诚信、内部规章制度）第二部分：房地产相关知识第二部分：房地产相关知识1.建筑红线后退距离：即建筑相对于规划内道路红线后退的距离。通常以下限控制。2.容积率：即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，即：容积率=总建筑面积/土

8、地面积二、二、常用建筑分类常用建筑分类砖木结构建筑砖木结构建筑主要是用砖石和木材建造并由砖石和木骨架共同承重的建筑物.如古代建筑、1949年以前建造的城镇民居，20 世纪 50 至 60 年代的民用建筑.1)1)砖混结构建筑砖混结构建筑主要有砖、石和钢筋混凝土等作为承重材料的建筑物.其构造是砖墙、砖柱为竖向构件来承受竖向荷载,钢筋混凝土做楼板、大梁、过梁、屋架等横向构件，搁置在墙、柱上,承受并传递上部传下的荷载。这种结构的建筑造价较低，但抗震性能差，开间和进深的尺寸都受一定的限制,其层高也受到限制。所以这种建筑正逐步被钢筋混凝土结构的建筑所代替.2)2)钢筋混凝土结构建筑钢筋混凝土结构建筑该类

9、结构的承重构件都是由钢筋混凝土结构构成的，外墙、隔墙等围护结构则第 4 页 共 16 页4是由轻质砖或其他砌体组成。此类结构建筑的特点:结构的适应性强、抗震性能好、耐用年限长.从多层到高层,甚至超高层都可以采用,是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构形式。钢筋混凝土结构建筑的主要结构形式有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。3)3)钢结构建筑钢结构建筑主要的承重构件都是由钢材承重材料的建筑物称为钢结构建筑。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物，如体育馆、大剧院、大跨度的厂房等.1.1.按建筑物的层数分类按建筑物

10、的层数分类:1)低层建筑,指 13 层的建筑。多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型的办公楼以及轻工业厂房等。2)多层建筑,指 46 层的建筑，多为居民住宅楼、普通办公楼等.3)79 层为中高层建筑。4)高层建筑，指 10 层以上（含 10 层)的建筑。公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过 24m 的分高层(但不包括总高度 24m 的单层建筑).5)建筑总高度超过 100m 的，不论是住宅，还是公共建筑，综合性建筑，均为超高层建筑。2.2.变形缝变形缝为了避免建筑由于温度变化、建筑物各部分所受荷载的不同以及建筑物相邻部分结构的差异和地震的影响而使建筑物出现变形、开裂、建

11、筑结构破坏二设置的将建筑物垂直分开的缝隙。变形缝包括伸缩缝、沉降缝、防震缝。伸缩缝：也叫温度缝,是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝.伸缩缝的宽度一般采用 20-30mm。沉降缝:是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生的不均匀沉降的影响所设的变形缝.沉降缝是将建筑物垂直方向划分为若干个刚度较一致的单元,使相邻单元可以自由沉降,而不影响建筑的整体。沉降缝的宽度与建筑层数有关。防震缝：是防止由地震的影响而设置的变形缝。在地震区建造建筑应考虑地震第 5 页 共 16 页5的影响。根据抗震设计规范规定，抗震烈度 9 度以上的地区，都有关于抗震缝的设计要求。三、三、建筑给水设备建筑给水设备

12、第三部分：房地产常用概念解释第三部分：房地产常用概念解释房屋销售术语房屋销售术语 什么是商品房什么是商品房?商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。期房期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。现房现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证)的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。基价基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出.定金定金定金是指当事人约定由一

13、方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现.根据我国发法通则和担保法八十九条规定,定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限.定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的 20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。违约金违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性

14、。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。第 6 页 共 16 页6会所会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件:康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。按揭按揭按揭是英文mortgage（抵押）的音译,是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后,按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。个人住房抵押贷款个人

15、住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的,贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。个人住房担保贷款个人住房担保贷款是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证,并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。销讲销讲全名是“销售讲习资料”,指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍(含生活机

16、能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT 分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等;其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在.销控销控指在专案或主委拟订的去化顺序控制下,对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销控(价格销控单价、总价)、硬销控（房源销控楼层、位置、面积、房型)。销控的唯一目的是为了达成销售目标：一般来说,在代理而言是为了销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。生活机能生活机能指在个案附近的一些与生活相关的场所.例如:菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、第 7 页 共 16 页7变电站等等.了解生活机

17、能的主要目的有二:作为 NP 稿中 COPY 的一部分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。房产权属登记和交易税费术语房产权属登记和交易税费术语 房地产产权房地产产权房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利.初始登记初始登记指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。产权证书产权证书产权证书是指房屋所有权证和”土地使用权证”.房屋产权证书包括:产权类别、产权比例.房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部

18、门的分户房屋平面图。产权置换产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务.一般是在中介的撮合下进行,并可由中介代办置换手续。变更登记变更登记是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；房屋面积增加或者减少的；房屋翻建的；房屋的所有权房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利.民法通则规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容.房屋所有权登记发证房屋所有权登记发证是指申请人按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记,领取房屋权属证书的行为。转移登

19、记转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发第 8 页 共 16 页8生转移后所进行的房屋所有权登记。所有权证所有权证指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权的证书。共有权证共有权证指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。他项权利他项权利指在他项权利登记后,由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。房屋权属登记房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋权利人房屋权利人是指依法享有

20、房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人.房屋权属证书房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。注销登记注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。他项权利登记他项权利登记是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记.法律、法规规定的其他情形。五五 证证房地产商在预售商品房时应具备 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证,简称“五证”.其中前两个证由规划部门核发，开工证由建设部门核发

21、，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发.房地产交易手续费房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。第 9 页 共 16 页9契税契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收.目前为了促进房地产销售，国家出台优惠政策,初次购买 90 平米以下住房契税按 1。0%收取，90-144 平米按 1.5收取，144 以上按 3收取。西安市政府对于在 2008 年 9 月 4 日至 2009 年 12 月 31 日在西安城六区(含四个开发区）购买

22、平方米（含平方米）以下商品住房或购买平方米（含平方米）以下二手住房的，购房户按购房款总额的 享受政府财政补贴；购买-平方米(含平方米）商品住房的，按购房款总额的享受补贴；购买平方米以上商品住房及二手住房的,按购房款总额的%享受补贴。目前已经取消此优惠政策。印花税印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。土地收益金土地收益金土地使用者将其所使用的土地使用权转让(含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政

23、部门缴纳的价款。个人所得税个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。住房公积金住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。目前西安市有市公积金和省公积金两种,市公积金办公地点在南二环九座花园，省公积金办公地点在城市规划术语城市规划术语 居住区用地居住区用地居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。公共绿地公共绿地第 10 页 共 16 页10公共绿地是指满足规定的日

24、照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。住宅用地住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地总称公共服务设施用地公共服务设施用地公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地道路用地道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。容积率容积率容积率是指地上有效建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在 1 万平方米的土地上，有4000 平方米的地上建筑总面积,其容积

25、率为 0.4。日照间距日照间距指前后（南北)两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离.建筑间隔系数（指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间隔为遮挡阳光的建筑高度的倍数）不得小于 1:1.2。绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内绿化面积与规划建设用地面积之比.对购房者而言，绿化率高为好。建筑密度建筑密度指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。住宅平均层数住宅平均层数住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）道路红线道路红线道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。建筑线建筑线建筑线一般

26、称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。第 11 页 共 16 页11含宅间绿地和宅间小路等的生地生地还未开发，尚有青草，未规划作用。七通一平（熟地）七通一平（熟地）是指土地(生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、煤气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。三通一平三通一平(净地净地)是指土地具备水通、电通和道路通以及场地平整的条件.建筑名词建筑名词错层式住宅错层式住宅是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上.错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。跃层式住宅跃层式住宅是一个住宅占两个楼层，而上下层

27、之间不需通过公共楼梯，是采用户内独用小楼梯连接,其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积和使用面积之和。复式住宅复式住宅是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。复式住宅的面积计算可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。TOWNHOUSETOWNHOUSE也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅,系从欧洲舶来的,其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。框架结构住宅框架结构住宅框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。砖混结构住宅

28、砖混结构住宅砖混结构住宅中的“砖”，是指一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、空心砖等。混合结构混合结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的.如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，第 12 页 共 16 页12以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建筑。砖木结构砖木结构是指承重的主要构件是用砖、木材建造的.如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。钢结构钢结构是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构.钢、钢筋混凝土结构钢、钢筋混凝土结构是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的.智能化住宅如何分类？智能化住宅如何分类？一一玄关玄关玄关就是登堂入室第一步所在的

29、位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的 领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连,由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。进深进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在 5 米左右，不能任意扩大。开间开间在住宅设计中,住宅宽度是指一间房屋内一面墙

30、皮到另一面墙皮之间的实际距离.因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。层高层高层高是指住宅高度以”层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离.净高净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。地下室地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12 者。半地下室半地下室第 13 页 共 16 页13半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过 12 者。露露 台台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台,由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶,所以称作露台.房产描述

31、术语房产描述术语 套建筑面积套建筑面积套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积.住宅使用面积住宅使用面积是指住宅分户门内全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等.住宅建筑面积住宅建筑面积是住宅各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分.住宅建筑面积=套内建筑面积+公摊面积竣工面积竣工面积竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工,经验收合格的建筑.公摊面积公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:1、电梯井、楼梯

32、间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙)墙体水平投影面积的50。套内建筑面积套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。公有建筑面积公有建筑面积共有面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙（包括山墙）水平第 14 页

33、共 16 页14投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。面积误差比面积误差比面积误差比（产权登记面积合同约定面积）x100%/合同约定面积套内墙体面积套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积.套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。房屋预测面积房屋预测面积预测面积是指在商品房期房(有预售销售证的合法销售项目)销售中,根据国家规定，由房地产主管机

34、构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算.其中封闭的阳台按水平摄影全部计算建筑面积，未封闭的阳中按水平投影的一半计算建筑面积。商品房的销售面积商品房的销售面积商品房按“套或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。房屋实测面积房屋实测面积实测面积是指商品房竣工验收后，

35、工程规划相关主管部门审核合格,开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算机而得出的面积。是开发商和业主的法律依据,是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。得房率得房率是指套内建筑面积与套(单元）建筑面积之比.商品房维修基金商品房维修基金是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213 号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房)出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。第 15 页 共 16 页15房改房维修基金：是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213 号）的规定，公有住房出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。共有建筑面积分摊系数共有建筑面积分摊系数整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。第 16 页 共 16 页16