房地产企业融资相关问题研究.docx

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1、 中国地质大学长城学院 本 科 毕 业 论 文题目 房地产企业融资相关问题研究系 别 经济系 专 业 会计学 学生姓名 张晓敏 学 号 013121218 指导教师 徐 征 职 称 讲 师 2016年4 月30日本科毕业生毕业论文（设计）诚信承诺书毕业论文（设计）题目房地产企业融资相关问题研究学生姓名张晓敏专业会计学学号013121218指导老师徐征职称讲师所在系别经济系诚信承诺本人慎重承诺和声明：我承诺在毕业论文（设计）活动中遵守学校有关规定，恪守学术规范，在本人的毕业论文中不剽窃、抄袭他人的学术观点、思想和成果，不篡改研究数据，如有违规行为发生，我愿承担一切责任，接受学校的处理。 学生（签

2、名）： 年 月 日中国地质大学长城学院毕业论文任务书学生姓名张晓敏学号013121218专业班级会计学十二班指导教师徐 征职称讲师单 位河北农业大学毕业论文题目房地产企业融资相关问题研究毕业设论文主要内容和要求：主要内容：本文通过对已有学术文献的梳理和总结，分析了我国现有融资渠道、工具和方式现状揭示我国现阶段房地产企业融资方式存在的问题，指出探求我国房地产开发企业新的融资方式的重要性和必要性。其次，结合我国房地产企业发展的现状和国内外出现的新融资方式并结合融资理论与房地产企业融资的实际，就目前国家政策现状，提出了我国房地产企业多元化的融资渠道。要求：论文撰写要求思路清晰、内容充实、论点明确，论

3、据充分，论证严密，语言通顺。撰写论文前应首先阅读相关的研究资料，掌握学术前沿动态，对相关理论著作要很好的把握，提高理论水平及思想深度。根据开题报告和老师提出的意见对论文提纲进行修改，确定大纲后认真撰写毕业论文。撰写论文结束后要根据老师的修改意见，认真反复的修改论文，并按照要求参加毕业论文的答辩，严格按照论文进度安排进行论文的写作。论文的格式、字数等撰写方面的要求参照中国地质大学长城学院毕业论文（设计）撰写规范。毕业论文主要参考资料： 1 杨继华.我国当前房地产企业融资问题研究D.山东师范大学,2012:7-8.2 黄汉.HD房地产企业融资问题研究D.黑龙江:八一农垦大学,2015:7-8.3

4、林琳.房地产企业融资模式研究D.中国社会科学院,2012:6-15.4 鞠海龙.我国房地产企业融资渠道研究D.广西大学,2008:7-8.5 田丹.房地产企业融资问题分析D.西安科技大学,2013:19-35.6 任莉.中国房地产融资研究D.广东省社会科学院,2014:31-33.7 周中林，游凤.美、日房地产企业融资的主要做法及启示J.中国经贸导刊,2013,(07):36-45. 8 申立银.房地产市场政策风险因素分析M.农业科技出版社,2013:33-35.9 陈嘉音.房地产违规信贷模式分析及风险防范D.上海交通大学,2012:69-71. 10 巫文勇.房地产融资现状及发展走向J.经济

5、纵横,2011:30-32.11 程红梅.中国当代房地产金融思想发展研究D.上海:复旦大学,2007:71-74.12 阮小健,张红.我国房地产开发企业资金重组途径探讨J.建筑经济,2003,(2):23-26.13 Wiilialn&Bradford.The governance of exchanges : members cooperatives versus outside ownershipJ. Review of Economic Policy,2013,(4):53-69.毕业设论文应完成的主要工作：1 利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书

6、馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。2 与实习相关的选题要注意在实习过程中观察收集相关的数据；要做实证方面的论文要多方面搜集相关的地区及国家发布的统计数据。3 认真撰写开题报告，并对开题报告中指导教师所提出的意见进行修改。4 认真撰写论文，并根据指导教师的意见进行修改。5 论文定稿之后，按照要求进行毕业论文的答辩。毕业论文进度安排：序号毕业论文各阶段内容时间安排备注1确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书2015-10-15至2015-10-312编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题。2015-11-1至2015-11-203实习期间进行一步查

7、找资料，作社会调查。2015-11-21至2015-11-304撰写论文，完成第一稿，并交指导教师2015-12-1至2016-1-155指导教师阅改论文。2016-1-16至2016-1-316修改论文，完成第2稿，并交指导教师。2016-2-1至2016-2-297指导教师阅改论文，完成中期检查表。2016-3-1至2016-3-158修改论文，完成第3稿，并交指导教师。2016-3-16至2016-4-109指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师。2016-4-11至2016-4-3010专家评阅。2016-5-1至2016-5-1011毕业论文答辩。2016-5-11至20

8、16-5-2412评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文。2016-5-25至2016-5-31课题信息：课题性质：设计 论文 课题来源： 教学 科研 生产 其它发出任务书日期： 指导教师签名： 年 月 日教研室意见：教研室主任签名：年 月 日 学生签名：中国地质大学长城学院毕业论文开题报告学生姓名张晓敏学号013121218专业班级会计学十二班指导教师徐 征职称讲师单 位河北农业大学课题性质设计 论文课题来源科研 教学 生产 其它毕业论文题目房地产企业融资相关问题研究开题报告一、论文研究的目的、意义1、研究目的：本文研究的目的就在于能够针对我国现阶段房地产企业融资方式存在的问题，对问题进行分

9、析、评价和改进，根据我国房地产企业发展的现状和国内外出现的新融资方式并结合融资理论与房地产企业融资的实际，提出我国房地产企业多元化的融资渠道。从而提高整个房地产业的融资能力，促进房地产业企业的持续发展，使之真正承担起支柱产业的作用。 2、研究意义：（1）理论意义：虽然国家出台了许多刺激房地产市场发展的政策，但到2009 年2月为止仍然无改观房地产市场的低迷，使得许多房地产商在资金方面更是雪上加霜。一方面影响银行贷款回收早成巨大的金融风险，其次也将导致投资和购买其产品的投资者或消费者蒙受巨大的损失。再次，影响与该企业有业务往来的上下游关联的企业。最后，如果项目无以为继将造成社会资源的浪费。房地产

10、融资问题无论对房地产业还是对国家金融业都非常重要，甚至关系到一国经济的发展和社会的稳定。本文考察国内房地产业的各种融资方式，分析现有融资体系存在的问题，对进一步完善和扩大房地产融资渠道提出一些建议。 （2）现实意义：通过对我国房地产企业的融资渠道和融资现状的系统分析，寻求适合我国不同规模房地产企业的融资模式和管理模式，提高资金的使用效率，同时借鉴国外房地产融资的先进经验，拓宽我国房地产企业的融资渠道。二、研究现状1、国外研究现状：布鲁格曼2000年在房地产融资与投资中认为，当有关某种商品或服务的交易在市场经济中重复发生的时候，就会逐渐衍生出一系列相关的机构和法律上的安排与规定，旨在规范并促进该

11、交易活动的发生。房地产活动也是如此，为取得或开发住宅或商业用房地产而投资时，借款人对该房地产享有的权益的性质，通常作为贷款的抵押品必须得到即将提供资金的贷款人的确认和接受。罗伯特塔戈特2004年在管理投资中谈到企业融资问题，主要是选择和管理外来投资，通过合并收购和具体项目的资金筹措以及研发内部投资。史蒂夫.伯格斯曼 2006年提出，尽管人们普遍认为房地产板块的股票价格波动对整个股票市场的影响要高于其他行业板块的股票，但人们却认为房地产投资信托基金没有股票和债券有影响力。接着在他的文章中通过分析房地产投资信托基金与利率的关系最后得出房地产投资信托基金对股市乃至全国经济都有重要的影响作用。2、国内

12、研究现状：丁健2003年指出，融资方式按照融资对象，可以分为权益性融资和债务性融资。权益性融资包括房地产企业股票，房地产权益信托和房地产权益合资。债务性融资又分为直接融资和间接融资。直接融资包括商业信用债券和租赁间接融资包括信用贷款和抵押贷款。潘青2009年在房地产企业融资初探中认为，目前我国企业房地产融资的方式主要有：银行贷款、房地产信托、房地产产业投资资金、债券融资、上市融资、融资租赁等。2010年，宋佳佐在宏观调控下房地产企业融资途径探讨中任务，我国房地产企业依然存在着融资方式单一，融资渠道狭窄等问题，融资资金来源主要依赖于银行贷款和预收房款，房地产企业发展迫切需要资金支持。三、研究内容

13、1前言2房地产企业融资基本理论概述 2.1房地产企业融资的概念及特征 2.1.1房地产企业融资的概念2.1.2房地产企业融资的特征 2.2房地产企业融资模式 2.2.1传统融资模式 2.2.2新型融资模式3房地产企业的主要融资方式4房地产企业融资存在的主要问题4.1 融资渠道过于单一4.2 房地产企业融资市场体系不健全4.3法律制度不健全4.4企业融资结构不合理 4.5房地产企业自有资金严重不足5房地产企业融资的建议和对策5.1构建多元化融资渠道，降低企业融资风险5.2健全政策制度建设，完善金融市场体系5.3提高企业自身实力，增强企业融资能力5.4 争取资金来源的多元化5.5等待时机争取上市融

14、资6结论参考文献致谢四、研究方案1、利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。2、运用经验总结法和文献资料法撰写了此文，得出了从企业内、外部等各种因素改善房地产企业融资问题，同时给出了从国家到企业的建议。五、进度安排1、确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书。2015-10-15至2015-10-312、编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题。2015-11-1至2015-11-203、实习期间进行一步查找资料，作社会调查。2015-11-21至2015-11-304、撰写论文

15、，完成第一稿，并交指导教师。2015-12-1至2016-1-155、指导教师阅改论文。2016-1-16至2016-1-316、修改论文，完成第2稿，并交指导教师。2016-2-1至2016-2-297、指导教师阅改论文。2016-3-1至2016-3-158、修改论文，完成第3稿，并交指导教师。2016-3-16至2016-4-109、指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师。2016-4-11至2016-4-3010、专家评阅。2016-5-1至2016-5-1011、毕业论文答辩。2016-5-11至2016-5-2412、评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文。2016-5

16、-25至2016-5-31六、预期结果通过撰写本篇论文，预期能为房地产企业融资提供一些有价值的建议，从而为房地产企业提高经济效益、优化资源配置，实现企业战略目标进行一系列的探索。七、参考文献1 杨继华.我国当前房地产企业融资问题研究D.山东师范大学,2012:7-8.2 黄汉.HD房地产企业融资问题研究D.黑龙江:八一农垦大学,2015:7-8.3 林琳.房地产企业融资模式研究D.中国社会科学院,2012:6-15.4 鞠海龙.我国房地产企业融资渠道研究D.广西大学,2008:7-8.5 田丹.房地产企业融资问题分析D.西安科技大学,2013:19-35.6 任莉.中国房地产融资研究D.广东省

17、社会科学院,2014:31-33.7 周中林，游凤.美、日房地产企业融资的主要做法及启示J.中国经贸导刊,2013,(07):36-45. 8 申立银.房地产市场政策风险因素分析M.农业科技出版社,2013:33-35.9 陈嘉音.房地产违规信贷模式分析及风险防范D.上海交通大学,2012:69-71. 10 巫文勇.房地产融资现状及发展走向J.经济纵横,2011:30-32.11 程红梅.中国当代房地产金融思想发展研究D.上海:复旦大学,2007:71-74.12 阮小健,张红.我国房地产开发企业资金重组途径探讨J.建筑经济,2003,(2):23-26.13 Wiilialn&Bradfo

18、rd. The governance of exchanges : members cooperatives versus outside ownershipJ. Review of Economic Policy,2013,(4):53-69.指导教师意见：指导教师签名：年 月 日教研室意见：审 查 结 果： 同 意 不 同 意教研室主任签名：年 月 日中国地质大学长城学院本科毕业论文文献综述系 别： 经济系 专 业： 会计学 姓 名： 张晓敏 学 号： 013121218 2016 年 4 月 30 日布拉德福德在分析政府融资项目对中小企业融资产生的作用时发现:政府的信贷担保比直接贷款更能

19、帮助中小企业缓解资金压力，有了政府的信用担保，中小企业也更能够获得银行贷款。 杨继华在我国当前房地产企业融资问题研究中指出，中国的房地产业还处于起步阶段，房地产开发还属于收益较高的产业，所以许多投资者把房地产作为一个很好的投资方向。房地产市场是资金高度密集的运作体，可以说，资金是房地产企业的血脉，对房地产企业非常重要。开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大，再加上急于扩大再生产，因此资金筹措就成了房地产开发商最关心的问题。目前我国房地产金融产品种类较少，主要只有房地产开发流动资金贷款、房地产开发项目贷款和房地产抵押贷款三种产品，这大大限制了我国房地产业

20、的发展。 任莉在中国房地产融资研究中指出，为解决我国房地产融资问题，在努力提升企业综合能力的同时，走融资多元化道路是必经之路，房地产企业需寻求新型创新融资模式，提高非信贷和直接融资比例，配合监管部门做好风险防范和风险预警工作。鞠海龙在我国房地产企业融资渠道研究中，针对我国房地产企业融资存在的问题和优化我国房地产企业融资渠道的实际需要,从构建多元化融资方式、构建房地产企业不同发展阶段的融资渠道组合、优化我国房地产企业融资渠道支撑体系等方面论述提出了优化我国房地产企业融资渠道的对策措施。田丹在房地产企业融资问题分析指出关于我国房地产企业融资现状方面，介绍了银行贷款、股票融资、融资租赁、企业债券等现

21、有相关融资方式，通过对国内比较典型的房地产企业融资案例进行剖析，在此基础上归纳了目前我国房地产企业融资存在的一些主要问题，包括融资过于依赖银行、融资渠道单一、房地产企业融资的限制因素多、房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善以及法律制度滞后于房地产融资的发展等。这些问题制约着房地产企业融资的发展，给企业和银行甚至国民经济发展带来诸多风险。通过对房地产企业融资问题的全面分析，以及总结的问题，从政策制度、金融市场体系、融资渠道多元化、企业自身发展等方面，提出了优化我国房地产企业融资结构的对策措施，使之能够成为我国房地产企业良性发展道路上的支撑体系。黄汉在HD房地产企业融资问题研究中指出，房地产行业

22、属于资金密集型产业，其运作过程始终与资金筹措密切相关，有效地解决房地产行业的融资问题是促进其健康发展的必要措施。自 2014 年起，我国经济进入中高速增长的新时期，中央宏观政策以“稳”为主，但房地产市场却持续走低，商品房量价大都同比下降，开发商增加投资的速度也逐渐变缓，同时国内房地产金融市场尚未健全、房企自身积累不足，最终导致我国房地产企业普遍存在依赖“举债度日”、“借贷开发”的现状。融资难、融资成本高成为困扰我国房地产企业健康发展的首要问题。因此有效缓解并解决融资问题成为促进我国房地产行业稳定发展的关键所在。综上所述，除了利用银行贷款外，我国的房地产企业曾经也试过通过上市融资和发行债券等方式

23、，但因为政策限制等原因，都纷纷退出舞台。目前，借鉴国外经验和我国的金融市场逐步完善，国内学者和房地产企业都推崇采用信托和投资基金的方式来募集基金。不过通过实证研究，由于我国和国外的发达国家相比较，在宏观政策和金融市场等方面尚不完善，所以信托和投资资金只是刚出于起步阶段，还存在不少问题尚待解决。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出：金融部门正在制定有关发放房地产企业债券和项目债券、建立房地产企业发展基金和发行房地产投资信托基金的政策，并准备紧锣密鼓地出台有关方案。他认为，房地产融资渠道多元化后，民间基金可以从楼市分流到信托、债券、基金等上来，减少楼市投机的压力；而房地产业则不仅可以解决融资难的

24、问题，还可以促使行业内部优胜劣汰、提高自身素质，因为只有好的企业才可以拿到债券、基金和信托等。 房地产企业融资相关问题研究摘 要房地产企业的融资问题历来都是房地产行业最先应该解决的问题，解决好了房地产企业的融资问题，企业才能健康长久的发展。从我国房地产企业现在的发展形势来看，房地产企业融资依旧存在许多不足，融资渠道过于单一、融资成本过高、企业自我融资能力差等。本文就我国房地产企业目前的形势，首先阐述了房地产企业融资有关的定义及特点，分析了我国房地产企业融资采用的方式；其次，总结了我国房地产企业融资具有的一些主要不足。再则，论述了我国房地产企业融资存在问题的原因。最后提出了完善金融体系、构建多元

25、化的融资渠道、提高企业自身实力，增强企业融资能力、健全国家宏观政策和法律法规的措施。关键词：房地产企业；融资方式；融资结构ABSTRACTFor real estate,real estate financing has been the primary problem, and how effective the management of the capital chain is the key to survival of a company. As a high risk, high input,and high return capital-intensive industry, a

26、 real estate organization requires abundant fund to ensure its normal operation, and therefore，the capacity of capital raising is of vital importance for real property industry. But comparing the high level of real estate development with many real countries , Chinas real estate financing also has m

27、any problems,financing structure and financing mode should be optimized and improved.Real estate enterprises in Chinas current economic development situation, for the purpose of optimizing our country real estate enterprise financing structure.First, discusses the real estate financing related conce

28、pts,feature and modes. Then, summarized some main problems in the present our country real estate the enterprise financing existence, supervision and regulation mechanism consists of a single channel of financing, heavily dependent on bank loans, real estate enterprise financing constraints etc.Fina

29、lly, from the aspects of policy, institutional, financial market system, diversified financing channels，the development of the enterprise itself, and puts forward countermeasures to optimize the financing channels of real estate enterprises.Then,summarizes the main conclusions, points out the prospe

30、ct and some of the deficiencies of the thesis research. On the financing theory for real estate enterprises, mainly discusses the real estate financing related concepts and feature.Key words : Real estate enterprise; Financing method; Financing structure;目 录1前 言12相关概述12.1融资的概念12.2融资的主要方式12.2.1内部融资12

31、.2.2外部融资12.3房地产融资的概念及特征12.3.1房地产融资的概念12.3.2房地产融资的特征23房地产企业融资现状分析23.1我国房地产企业现在主要采用的融资方式23.1.1内部融资方式23.1.2外部融资方式23.2我国房地产企业融资方式的短期发展趋势34房地产企业融资问题及原因分析44.1房地产企业融资问题44.1.1融资渠道过于单一44.1.2融资成本过高44.1.3企业自我融资能力差44.1.4企业融资结构不合理54.2 房地产企业融资存在问题的原因54.2.1金融市场发展不完善54.2.2不计成本盲目融资54.2.3自有资金积累不足54.2.4国家政策的限制65房地产企业融

32、资的建议和对策65.1完善金融市场体系65.1.1完善相关法律法规建设65.1.2加强房地产金融风险的监管65.1.3完善房地产信用评级体系65.2构建多元化的融资渠道75.2.1海外融资75.2.2融资租赁75.2.3房地产投资基金75.2.4房地产抵押贷款证券化85.3提高企业自身实力，增强企业融资能力85.4健全国家宏观政策和法律法规86结论8参考文献10致 谢11中国地质大学长城学院2016年毕业论文中国地质大学长城学院2016届毕业论文1前 言房地产融资一直以来都是房地产行业首要解决的问题，从我国房地产企业目前的发展形势来看，还存在许多不足。房地产企业的发展对我国经济的发展具有至关重

33、要的作用。近年来，国家出台了一些与房地产有关的政策，对房地产企业收紧贷款指标，股票上市、发行债券、境外资金流入等渠道也受到严格法律限制，使房地产企业面临巨大的资金压力。国家金融政策收紧，房地产行业将面临强烈的打击，主要是因为我国房地产发展主要依靠金融机构贷款，融资渠道比较少。这一议题已经被众多学者、专家关注，在我国发展多元化的融资渠道已成为必然趋势。由此可以看出，我国房地产企业资金来源不足，而民间资本又缺少出路这样的矛盾，解决矛盾的最好办法就是把他们的需求结合起来。本文正是基于这样一对矛盾，寻求解决之道。2相关概述2.1融资的概念融资是指企业从自身生产经营现状及资金运用情况出发，根据企业未来经

34、营与发展策略的需要，通过一定的渠道和方式，利用内部积累或向企业的投资者及债权人筹集生产经营所需资金的一种经济活动。2.2融资的主要方式2.2.1内部融资内部融资,是指依靠企业自身净财富的积累来满足投资需求。通常内部融资的成本较小，但资金规模受到企业经营业绩和生产状况限制。包括企业变卖融资和利用企业应收账款融资2.2.2外部融资外部融资是企业借助于外力来经营产品，融资成本较高，但克服了内部融资中资金规模的限制，是市场经济中企业通常选择的融资方案。外部融资的方式包括：直接融资和间接融资两种。2.3房地产融资的概念及特征2.3.1房地产融资的概念房地产融资指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式

35、、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资与房地产金融的概念相同，指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。本文所提到的房地产融资是狭义的。2.3.2房地产融资的特征第一，资金周转时间长。资金从一开始投资，一直到项目建成出售后，才能收回投资，资金周转时间长。 第二，变现性差。由于房地产项目的固定性和使用的复杂性，项目建成后，出租、出售往往都需要较长的时间。第三，风险大。项目开发的过程有较多的不确定因素，比如质量不合格、销售不好、开发商信用不良等等，构成较大危险。 3房地产企业融资现状分析随着我国房地产市场的逐步完善

36、，房地产金融业的不断发展，房地产开发资金的来源渠道也越来越多。目前来说，我国房地产企业的融资方式可以分为内部融资和外部融资，内部融资主要以企业自有资金和预收账款为主。外部融资主要包括银行贷款、股票融资、企业债券几种方式。3.1我国房地产企业现在主要采用的融资方式3.1.1内部融资方式内部融资主要是指房地产企业的自有资金，通过内部融资在一定程度上可以满足房地产企业生产经营、投资活动的新增资金需求。主要包含企业自有资金和预收账款。第一，企业自有资金。竞争性投资建设项目主要由企业运用自有资金投资，并确定项目最低的资本金比例。企业或项目自有资金的筹集主要通过吸收投资、发行股票、内部留存盈余等形式进行。

37、自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求，按我国有关规定，从事房地产开发企业的自有资本金不得低于总开发投入的 30%，但开发商一般不太愿意动用过多的企业自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。第二，预收账款。预收账款是我国房地产企业开发资金的重要来源，指开发商在交房前，按照与购房者签订的合同，预先收取购房者的一定比例资金，其中主要部分为指购房者的个人按揭贷款。另一部分为按照合同规定预收委托开发单位开发建设资金。通过这种方式，开发商可以提前筹集一定的开发资金。3.1.2外部融资方式外部融资主要是指从企业外部获得资金，包括直接

38、筹资和间接筹资两种方式：直接筹资是指房地产开发企业不经过金融机构，直接向投资者进行筹资，或者发行有价证券进行筹资。第一，银行贷款。从房地产行业发展之日起，银行贷款就在房地产企业融资方式中就扮演着主角。有数据显示，2003年全国的房地产企业资金中，银行贷款占50%，企业自有资金占23.78%，其他占18.36%.2006年一季度国内贷款同比增长 48.5%，一至二季度同比增长56.4%，一至三季度则为 49.4%。从上面的数据可以看出，银行贷款对于我国房地产企业融资来说十分重要。第二，股票融资。发行股票是房地产企业有效筹资的重要渠道之一。其发行主体限于房地产股份有限公司，包括已经成立的房地产股份

39、有限公司和经批准拟成立的房地产股份有限公司。房地产股份有限公司可以通过增发新股，为特定的房地产开发项目筹措资本金。近几年来股票融资发展较快，2011年全年共有 282 家企业在 A 股市场首发上市，融资金额达到5073 亿元，证券期货市场保持了平稳健康的运行态势，股票市场得到了一定程达到一定程度的发展和完善。第三，企业债券。发行债券时要注意以下几点:价格。债券既可以平价，也可以溢价，还可以折价发行，具体按那种方式发行，要结合房地产自身的特点和自身需要。债券利率。利率分为复利和单利，不同的债券有不同的发行利率，利息支付方式和时间。利息的支付方式包括一次性付息和分期付息。利息的支付时间与支付方式紧

40、密联系。偿还期限和方式。期限一般分为一年以上和一年以下，也根据这个区分短期债券和长期债券。偿还方式有3种，到期一次偿还、提前偿还、延期偿还。是否记名和流通。记名债券要把持有的的重多信息记录下来，比如姓名、挂失方式、受理机构等，流通债券也一样，要记录流通的时间、方式和相关内容。3.2我国房地产企业融资方式的短期发展趋势我国房地产企业是受国家宏观政策调控影响较为明显的行业，同时又紧密联系到民生，对上下游产业的拉动作用明显，资金密集等特点明显。所以针对上述特点，将从国际宏观经济环境，国内宏观经济环境，近期房地产行业环境三方面综合分析，得出房地产企业融资方式的短期发展趋势。我国的出口贸易将会受到一定的

41、影响，贸易差额减小，外汇收入减少，对于 2011 年出现的通货膨胀能够起到一定的遏制作用。对于国内宏观经济环境，央行在 2012 年的降低存款准备金率以及降息也被众多经济学者列入了参想，并且发生可能性较大。降低存款准备金,也就是为银行贷款业务带来宽松政策。同时，房地产行业的调控政策虽然还没有松绑，但是继续加大调控政策的可能性是较小的，所以这点对于房地产企业的贷款融资来看还是平稳状态。根据国家统计局资料显示，2011 年，全国房地产开发投资 61740 亿元，比上年同增加 27.9%，增速比上年减小 5.3 个百分点，比 1-11 月减少 2%。其中，住宅投资共计 44308 亿元，增长了 30

42、.2%，占房地产开发投资的比重为 71.8%，增速比 1-11 月减少 2.6%。2011 年，东部地区房地产开发投资 35607 亿元，增速比 1-11 月减少 1.3%，比上年增长 27.2%；中部地区房地产开发投资 13197 亿元，增长 25.5%，增速减少 3.7%；西部地区房地产开发投资 12936亿元，增长了 32.8%，增速回落 2.1 个百分点。以上数据说明，房地产调控政策对东部起到的作用大于西部，这也是国家宏观调控的目标之一。 综上各方面所述，房地产企业融资的外部环境不会出现大变化，银行贷款供给方面将维持一定稳定性，自筹资金以及其他资金仍然是房地产所需资金的主要供给来源，利

43、用外资不能作为房地产企业融资的稳定来源，国际经济市场形式不明朗，同时国内政策对于外资进入房地产存在很多地方的限制。 4房地产企业融资问题及原因分析4.1房地产企业融资问题4.1.1融资渠道过于单一由于我国房地产企业自有资金不足，导致银行贷款明显下降，这么多年以来，银行贷款一直都是我国房地产企业融资最主要的融资方式。随着经济的不断发展，房地产企业需要投入的资金越来越多，然而仅仅通过银行贷款已经远远不能满足房地产企业发展的需要。如果房地产行业的全部资金只依靠银行贷款，会造成银行系统瘫痪，房地产行业也将会面临巨大的危机，整个资金链断裂，不仅是房地产，其他的相关产业也受到波及，轻则把与房产相关的产业带

44、入低迷，重则会使整个金融市场陷入混乱的局面，导致金融行业的不稳定。这样的关系更加会将银行带入到金融风险中。4.1.2融资成本过高 随着我国房地产调控政策的不断转变，房地产融资市场也发生诸多变化。例如 2010年至 2011年，随着国家实行紧缩的货币政策，央行12次上调了存款准备金率，并且五次加息，房地产企业的融资成本显著上升。直至2012年货币政策微调，央行同时下调准备金率才有所缓和。金融机构也紧随国家政策，对房地产企业的贷款额度和利率进行调整。中小型的房地产企业由于存在较大的经营风险，贷款利率增加更为明显。例如荣盛发展2012年获取的三年期贷款利率超过了12%。股市融资虽然不用偿还，但是发行费用和股息较高，因此导致房地产企业整体融资成本不断升高。企业债券也存在发行费用，利率则根据企业需求情况，有所不同。4.1.3企业自我融资能力差 自主融资是把双刃剑，自主融资可以把成本降到最低，具有较大的自主性，受到的节制少，但是它往往和企业的盈利