房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究--以M公司为例.docx

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1、房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究以M公司为例作者姓名：张兰玲专业名称：会计学指导教师：陈瑶 讲师成都理工大学工程技术学院学位论文诚信承诺书本人慎重承诺和声明：1.本人已认真学习学位论文作假行为处理办法（中华人民共和国教育部第34号令）、成都理工大学工程技术学院学位论文作假行为处理实施细则（试行）（成理工教发201330号）文件并已知晓教育部、学院对论文作假行为处理的有关规定，知晓论文作假可能导致作假者被取消学位申请资格、注销学位证书、开除学籍甚至被追究法律责任等后果。2.本人已认真学习成都理工大学工程技术学院毕业设计指导手册，已知晓学院对论文撰写的内容和格式要求。3.本人所提交的学位论文（

2、题目： ），是在指导教师指导下独立完成，本人对该论文的真实性、原创性负责。若论文按有关程序调查后被认定存在作假行为，本人自行承担相应的后果。承诺人（学生签名）： 20 年 月 日 注：学位论文指向我校申请学士学位所提交的本科学生毕业实习报告、毕业论文和毕业设计报告。房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究以M公司为例摘要现如今，我国社会经济发展速度呈现出又好又快的趋势，国民生活水平在此环境中日益提高，房地产开发企业随之迅速发展。与此同时，我国对于房地产开发企业的调控愈发严格，房地产开发企业外部环境受到限制，行业竞争加剧。寻求优势还得从企业内部出发，减轻税负成为了必要选择之一。土地增值税作为房地产开

3、发企业重要的缴纳税种，对企业经营发展整体收益具有直接影响。因此，在法律许可的范围内充分考虑企业自身的经营情况并融入在土地增值税纳税筹划中，显得尤为重要。为了降低房地产开发企业的缴税压力以及提升企业的综合经济效益，本文以M公司为例将从土地增值税征收特点和国家相关税收政策等方面进行分析，为M公司提出一些相对合理的纳税筹划方案，同时也期望为房地产开发企业提供更好的纳税建议。关键词：房地产开发企业 土地增值税 纳税筹划AbstractNowadays, Chinas social and economic development speed presents a good and fast trend

4、, the national living standard in this environment is improving day by day, the real estate development enterprises develop rapidly. Meanwhile, Chinas regulation of real estate developer is more and more strict, the external environment is restricted, and the industry competition is intensified. See

5、king the advantage also has to start from inside the enterprise, tax relief has become one of the necessary options. As an important type of tax paid by real estate developer, land value increment tax has a direct impact on the overall income of enterprise operation and development. Therefore, it is

6、 especially important to fully consider the operation situation of the company and integrate it into the tax planning of land value added tax within the scope permitted by law. For purpose of reducing the taxes on pressure of real estate developer and improve the comprehensive economic benefits of e

7、nterprises, taking M company as an example, this paper will analyze the characteristics of land value-added tax collection and relevant national tax policies, put forward some relatively reasonable tax planning schemes for M company, and hope to provide better tax Suggestions for real estate develop

8、ment enterprises.Keywords: real estate development enterprise, land value added tax, tax planning目录摘要IAbstractII目录III前言1 1 土地增值税纳税筹划相关概述21.1 土地增值税相关概述2 1.1.1 土地增值税的概念21.1.2 土地增值税的征税范围21.1.3 土地增值税的计算方法与扣除项目21.2 纳税筹划相关概述3 1.2.1 纳税筹划的概念31.2.2 纳税筹划的原则32 土地增值税纳税筹划的基本思路5 2.1 不同项目分开核算5 2.2 合理利用优惠政策52.3 利用特

9、殊扣除项目53 M公司土地增值税纳税筹划的案例分析7 3.1 M公司土地增值税的基本概况73.1.1 M公司的基本概况73.1.2 M公司土地增值税的相关数据7 3.2 M公司土地增值税纳税筹划的方案分析103.2.1 通过毛坯房与精装修房项目分开核算进行筹划113.2.2 通过免税临界点进行合理定价的筹划123.2.3 利用利息支出与公共配套设施投入扣除进行筹划143.3 M公司土地增值税纳税筹划的方案总结164 M公司土地增值税纳税筹划存在的问题与解决措施184.1 M公司土地增值税纳税筹划存在的问题184.1.1 纳税筹划意识薄弱184.1.2 缺乏事前和整体筹划18 4.1.3 筹划工

10、作停留在表层194.2 M公司土地增值税纳税筹划的解决措施19 4.2.1 提高纳税筹划意识194.2.2 完善纳税筹划的机制保障194.2.3 加强员工培训与建立纳税筹划激励机制20 总结21参考文献22致谢24 - IV -前言科学合理的纳税筹划对企业而言能最大化实现其价值，一方面能有效降低税负，另一方面对经营风险也起到了防范作用。深层次挖掘探究关于土地增值税的纳税筹划能使房地产开发企业的纳税成本得到有效的降低，然而总有一些企业源于对纳税筹划认识不足，利用不正当的手段偷税漏税，违反法律准则，毁坏企业形象。其次，有些会计人员纳税筹划技能、经验不足，土地增值税的相关政策知识没有更新，致使某些房

11、地产企业税负过重，阻碍其健康发展。 基于以上原因，本文站在纳税人的角度，以房地产开发企业土地增值税为例，详细介绍从一个税负承担者的角度怎样采取措施筹划，以期为纳税人找到一些合理的方案进行纳税筹划。1 土地增值税纳税筹划相关概述1.1 土地增值税相关概述1.1.1 土地增值税的概念土地增值税是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所获收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。我国土地增值税实行四级超率累进税率，税率如表1.1所示：表1.1 土地增值税税率表档次级距税率速算扣除系数1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0

12、2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40%5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%1.1.2 土地增值税的征税范围从定义上看，土地增值税的征税范围包括：（1）只对“转让”国有土地使用权的行为征税。（2）既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。1.1.3 土地增值税的计算方法与扣除项目1. 计算方法土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数（税率及速算扣除系数见上表1.1） （1-1） 2. 扣除项目(1)取得土地使用权所支付的金额。(2)开发成本

13、：含土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。(3)开发费用：指与房产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。其中的利息支出若能按项目计算分摊并提供金融机构证明可以据实扣除，但最高不能超过银行同类同期贷款利息。其他开发费用，按本条(1)、(2)项规定计算的金额之和的5%以内扣除。凡不能按项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，开发费用按本条(1)、(2)项规定计算的金额之和的10%以内扣除。上述扣除的具体比例由各地政府规定。(4)旧房及建筑物的评估价格。(5)与转让房地产有关的税金。(6)法定其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人可按本条(1

14、)、(2)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。1.2 纳税筹划相关概述 1.2.1 纳税筹划的概念纳税筹划指的是通过对涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税的目的。具体内容有：避税、节税、规避“税收陷阱”、转嫁筹划和实现零风险。1.2.2 纳税筹划的原则1. 事前筹划原则纳税筹划必须在得到法律支持的条件下实施，企业可按照现在有效的税收法律对自身的经济活动进行整改，提前安排准备，准备工作应先于经营业务发生、先于取得收入，事先规划好一套最优的筹划方案，力争经济利益实现最大化。 2. 保护性原则 账簿、凭证不仅是税务机关对企业进行征税时的重要依据，也是记载着企业经营情况的真

15、凭实据。企业的纳税筹划活动要想实现其目标，筹划方案还得通过税务机关的纳税检查。这样一来，账目、记账凭证等相关会计资料的完整性和真实性显得及其重要，企业在开展纳税筹划活动后，应当好好保管相关的会计资料。 3. 经济原则 科学的纳税筹划可以减少企业的税收成本，然而，许多纳税筹划方案在具体的操作过程中往往不能达到预期理想的效果。这是因为很多企业忽略了在实施筹划方案时所需付出的费用以及在放弃其他方案时失去的机会收益。因此企业要在以遵循成本效益为原则的前提下，提前向税务专业人士进行相关内容咨询，使得筹划方案的收大于支。 4. 适时调整原则 纳税筹划活动是在合法合规的情况下开展，但法律法规也会根据时间地点

16、的变化而变化，随时代的进步而进步。企业一成不变的经济活动可能在不断完善的法律法规中不会被支持，甚至变成违法活动。可见，有效合理的纳税筹划方案都是处于某些限定条件下。因此在筹划工作开展过程中，为使筹划活动符合国家法律规定，需时时刻刻关注国家相关政策，按照国家税收法律，适当修改纳税筹划方案。 2 土地增值税纳税筹划的基本思路2.1 不同项目分开核算房地产开发企业在开发项目时，考虑到多样化的项目类型对人群更具吸引力，一般会设计普通住宅、高档住宅、商铺等。根据政策规定，对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房产项目的，不分别核算或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定。企业为能适用上述政

17、策，都会采取将普通住宅分开单独核算，对非普通住宅则按实际情况处理。除此之外，毛坯房与精装修房分开核算也会产生节税效果。精装修房是在毛坯房的基础上进行装修、维护以及一定的设备安装。如果能将毛坯房与精装修房分开核算，那么毛坯房的装修和设备安装工作可以交予该公司的关联方企业，如此一来，毛坯房土地增值税的增值额降低且关联方企业的所得应计入劳务收入，不缴纳土地增值税。通过分散收入来降低了增值额，以此降低税负达到节税的目的。2.2 合理利用优惠政策合理利用优惠政策是指企业在国家法律支持的情况下，恰当合理地将税收优惠政策运用到土地增值税纳税筹划中来。在合理利用了税收优惠政策进行纳税筹划活动后，企业将获取效果

18、不错的税收所得。由于我国的税收优惠政策比较多，例如合作建房中一方出地，一方出资金建成后按比例分房自用的暂免征收土地增值税；企业兼并重组暂不征收土地增值税；纳税人转让旧房作为公租房房源增值率20%的免征土地增值税；纳税人建造的普通标准住宅增值率未超过20%的免征土地增值税等。因此，在此阶段，房地产企业在现有大量优惠政策的环境下，应把握时机合理利用，才可能找出既科学又可行的土地增值税纳税筹划方案。2.3 利用特殊扣除项目利息支出。由于房产项目的建设期较长，资金投入较多，许多房地产开发企业为了能有一个良好的发展态势，利用金融机构或其他机构的资金杠杆以维持资金的运转稳定。因此企业支出上占比较大的一部分

19、中就包括了利息支出，据前文可知在该费用的扣除规定中由于前提条件不同，允许扣除的公式也就不同，那么计算出的金额也就不一样，可选择的扣除方式给企业增加了更多的筹划机会，在实操过程中，企业可以根据利息支出金额的多少以及自身状况来选择哪一种扣除方法，选择合理的核算方式。成本费用。房地产开发企业可采取公共配套设施投入扣除的方法，增加法定可扣除的成本费用，降低增值额，最终减轻税负。在房产项目中适量增加吸引消费者的公共配套设施并适当提升硬件设施的质量，从长远看来，在节税减负的同时也提高了品牌价值，增加了品牌回报，促进企业发展。但应尊法守法，不能使用虚增成本等不法手段，要确保成本费用的真实性。 3 M公司土地

20、增值税纳税筹划的案例分析3.1 M公司土地增值税的基本概况3.1.1 M公司的基本概况M公司在2012年正式设立，从事地产项目开发及配套设施商业运营、建筑材料和装饰材料的批发零售同时涉足建筑工程技术咨询。注册资本22000万元人民币，旗下拥有一家主营建筑装修的子公司。公司以房地产开发为重心，同时兼顾多元化发展，具有较大的市场发展潜力。M公司近几年主要致力于A项目的开发建设，截止2019年8月该项目已竣工验收，于当月取得相关预售许可证明并开始销售。该项目位于该城市新区，吸引了许多年轻人群，周围的医院、学校等基础设施也在不断的完善，近期随着地铁的开通和各大商家入驻，该新区正逐渐成为这个城市的一个热

21、门商圈，正是A项目发展的大好时机。3.1.2 M公司土地增值税的相关数据1. 项目基本情况M公司的A项目占用土地共385520平方米，总建筑面积721040平方米，其中：普通住宅占用584500平方米，写字楼占38000平方米，商铺占68770平方米，车位占20040平方米，公共配套设施占9730平方米（不出售）。该项目中允许出售的面积为711310平方米，到2019年12月为止，预估计已售面积为622550平方米，其中：普通住宅已售512105平方米（含175000平方米未装修完成的毛坯房）；其他项目已售110445平方米（含45500平方米未装修完成的毛坯房）：写字楼已售35000平方米、

22、商铺已售59500平方米、车位已售15945平方米（每15平方米为一个车位）。根据公司的定价安排（定价均为不含税价），普通住宅初步售价为10498元每平方米，写字楼初步售价为20500元每平方米，商铺初步售价为27095元每平方米，车位定价为11000元。项目销售情况如表3.1所示： 表3.1 项目销售情况表项目普通住宅其他项目公共配套设施合计总建筑面积（平方米）5845001268109730721040可售面积（平方米）5845001268100711310已售面积（平方米）5121051104450622550可确认收入（元）5376078290234134550007717423790

23、2. 项目土地增值税可扣除金额（1）取得土地使用权所支付的金额M公司为开发建设A项目，支付土地使用权金额8009万元。对于住宅、商用等占地面积无法区分的项目按可售总面积711310平方米分摊，普通住宅已售出512105平方米，其他项目已售出110445平方米。按分摊比例算出本次允许扣除的取得土地使用权支付的金额为7009.5万元（普通住宅：5766.01万元；其他项目：1243.49万元）。项目成本分摊比例如表3.2所示：表3.2 项目成本分摊比例表项目成本分摊比例已售建筑普通住宅71.99%其他项目15.53%未售建筑普通住宅10.18%其他项目2.30%（2）房地产开发成本M公司在开发建设

24、A项目中产生的成本金额为440268万元，开发成本金额明细如表3.3所示： 表3.3 开发成本金额明细表开发成本明细金额（万元）土地征用及拆迁补偿费131780前期工程费42100建筑安装工程费236500基础设施费19680公共配套设施费2355开发间接费用7853合计440268开发成本首先按照已售面积与未售面积的比例分摊，接着再将普通住宅与其他项目按比例分摊。分摊比例由表3.2可知，计算出本次允许扣除的开发成本为385322.57万元，可扣除开发成本的分摊明细如表3.4所示：表3.4 可扣除开发成本分摊明细表开发成本明细可扣除金额（万元）普通住宅其他项目土地征用及拆迁补偿费94873.6

25、320460.23前期工程费30309.456536.47建筑安装工程费170265.736719.1基础设施费14168.413055.53公共配套设施费1695.46365.64开发间接费用5653.691219.26合计316966.3468356.23（3）房地产开发费用M公司在A项目中产生的利息支出为19000万元，能按项目计算分摊并能提供金融机构的证明。该市允许扣除的开发费用比例为5%。据前文公式计算可得： 开发费用=（7009.5+385322.57）*5%+19000=38616.6万元其中，普通住宅按比例分摊可扣31766.02万元；其他项目分摊可扣6850.58万元。（4）

26、转让房地产产生的相关税金M公司在转让A项目中产生的相关税金为9286.68万元（城建税及教育费附加6945.68万元；其他税费为2341万元），按比例分摊：普通住宅6764.18万元，其他项目2522.5万元，均可扣除。 （5）加计扣除根据相关规定，M公司在A项目中能享受加计扣除78466.41万元，其中：普通住宅按比例分摊可扣64546.47万元；其他项目分摊可扣13919.94万元。3.土地增值税相关数据汇总如表3.5所示：表3.5 土地增值税相关数据汇总表项目（单位：万元）普通住宅其他项目合计一、房地产收入总额537607.83234134.55771742.38二、扣除项目合计4258

27、09.0292892.74518701.761.取得土地使用权所支付的金额5766.011243.497009.52.房地产开发成本316966.3468356.23385322.57 土地征用及拆迁补偿费94873.6320460.23115333.86前期工程费30309.456536.4736845.92建筑安装工程费170265.736719.1206984.8基础设施费14168.413055.5317223.94公共配套设施费1695.46365.642061.1开发间接费用5653.691219.266872.953.房地产开发费用31766.026850.5838616.6 利

28、息支出31766.026850.5838616.64.与转让房地产有关的税金6764.182522.59286.68 税金及附加4838.472107.216945.68 其他税费1925.71415.2923415.房地产企业加计扣除64546.4713919.9478466.41三、增值额111798.81141241.81253040.62四、增值率26.26%152.05%五、适用税率30%50%六、速算扣除数系数015%七、应缴土地增值税税额33539.6456686.9990226.633.2 M公司土地增值税纳税筹划的方案分析3.2.1 通过毛坯房与精装修房项目分开核算进行筹划一

29、般情况下，企业在出售房产时都会对毛坯房进行一定程度的装修，同时再安装一些必要的设备，毛坯房就变成了精装房，售价自然提高，提高的这部分价款中就含有装修费用。在A项目中共剩余220500平方米的毛坯房未装修完成，如若把这一部分的装修、设备安装等分离出来作为企业的另一项业务，那么这项业务的收入应按劳务收入确认，不缴纳土地增值税。本文将采取毛坯房与精装修房分开核算的方法对M公司房产项目中增值额合理分解，在与消费者签订合同时，需签订两份合同，一份是与母公司M公司签订购房合同，一份则是与M公司旗下的建筑装修子公司签订装修合同。可以假设，成本方面普通住宅的装修费用按1500元每平方米扣除，其他项目的装修费用

30、按2000元每平方米扣除，则普通住宅减掉开发成本26250万元，其他项目减掉开发成本9100万元。在与消费者签订购房合同时，普通住宅毛坯房项目合同金额为122500万元（7000元每平方米），其他项目毛坯房项目合同金额为70525（15500元每平方米）；签订装修合同时，普通住宅项目合同金额为61215万元（3498元每平方米），其他项目合同金额为25931.36万元（5699.2元每平方米）。M公司土地增值税情况如表3.6所示：表3.6筹划后土地增值税纳税情况表项目（单位：万元）普通住宅其他项目一、房地产收入总额476392.83208203.2二、扣除项目合计392304.1481425.

31、811.取得土地使用权所支付的金额5766.011243.492.房地产开发成本290716.3459256.233.房地产开发费用30312.076537.034.与转让房地产有关的税金6213.252289.125.房地产企业加计扣除59296.4712099.94三、增值额84088.69126777.39四、增值率21.43%155.7%五、适用税率30%50%六、速算扣除数系数015%七、应缴土地增值税税额25226.6151174.82通过上述计算得知，将毛坯房与精装修房分开核算，普通住宅项目应缴土地增值税25226.61万元，其他项目应缴税额为51174.82万元。而M公司旗下的

32、建筑装修子公司提供的装修服务不征收土地增值税。总的看来，土地增值税税额减少了13825.2万元。3.2.2 通过免税临界点进行合理定价的筹划我国土地增值税是按四级超率累进税率征税，层级不同所交的税额也有很大的差异，所以企业可利用税率的临界点合理定价，从而适当调整增值率的档次，以此达到节税的目的。由于本案例中涉及普通住宅以及其他项目，所以将其进行分开筹划，最后进行汇总分析。1. 普通住宅：根据相关政策规定，纳税人建造普通标准住宅增值率未超过20%的，免征土地增值税。假设普通住宅销售收入为P，除转让房产相关税金外可扣除项目金额为E，转让的相关税金为1.26%P（其中城市维护建设税税率为7%、教育费

33、附加税率为3%、其他税费约占销售收入的0.36%）。增值率=增值额/可扣除项目金额 （3-1） 增值额=销售收入-可扣除项目金额 （3-2） 所以基于以上政策，为了享受免税优惠，将增值率降到20%以下，即P-(E+0.0126P)/(E+0.0126P)0.2，经计算可得，P1.2184E。由此可知，要使企业能享受免税优惠，其销售收入要小于除转让房产相关税金外可扣除项目金额的1.2184倍（假设销售收入的改变只会影响相关税金）。据此可以设定：A项目中普通住宅的销售收入=1.2184*419044.84=510564.23万元，那么普通住宅土地增值税税收情况如表3.7所示：表3.7普通住宅土地增

34、值税纳税情况表项目（单位：万元）普通住宅一、房地产收入总额510564.23二、扣除项目合计425477.951.取得土地使用权所支付的金额5766.012.房地产开发成本316966.343.房地产开发费用31766.024.与转让房地产有关的税金6433.115.房地产企业加计扣除64546.47三、增值额85086.28四、增值率19.99%五、适用税率0六、速算扣除数系数0七、应缴土地增值税税额0由表可知，通过对A项目中普通住宅的临界点定价筹划，使M公司得到免税的税收优惠，减少了33539.64万元的土地增值税税额。2. 其他项目：由于我国实行四级超率累进税率，每一层级所征收的税额相差

35、甚大，对于M房地产开发企业中高达151.41%增值率的其他项目而言，增值率未超过20%进行免税的优惠政策显然不适用，所以只能将增值率降到100%以下，适用第二级税率以此来降低税负。假设公司普通住宅销售总收入为P，除转让房产相关税金外可扣除项目金额为E，转让的相关税金为1.07%P（其中城建税税率为7%、教育费附加税率为3%、其他税费约占销售收入的0.17%）。为使增值率下降到100%，即P-(E+0.0107P)/(E+0.0107P)1，经计算可得，P2.0437E。由此可知，销售收入要小于除转让房产相关税金外可扣除项目金额的2.0437倍（假设销售收入的改变只会影响相关税金）。据此可以设定

36、：A项目中其他项目的销售收入=2.0437*90370.24=184689.66万，那么其他项目土地增值税税收情况如表3.8所示：表3.8其他项目土地增值税纳税情况表项目（单位：万元）其他项目一、房地产收入总额184689.66二、扣除项目合计92346.421.取得土地使用权所支付的金额1243.492.房地产开发成本68356.233.房地产开发费用6850.584.与转让房地产有关的税金1976.185.房地产企业加计扣除13919.94三、增值额92343.24四、增值率99.99%五、适用税率40%六、速算扣除数系数5%七、应缴土地增值税税额32319.98由表可知，通过对临界点定价

37、的筹划使M公司其他项目的土地增值税税额从56686.99万元降低到32319.93万元，减轻了24367.06万元的税负。总的来说，通过临界点合理定价的筹划降低了共57906.7万元的税负，但同时销售收入也随之降低了76488.49万元，所以虽然通过合理定价降低了不少的税负，但却不能为企业带来整体效益。3.2.3 利用利息支出与公共配套设施投入扣除进行筹划1. 利息支出扣除房地产行业在开发项目过程中需要较多的资金支撑，离不开一定比例的债务性筹资，其产生的利息支出也会较大。所以我们可以选择合理的方法将产生的利息费用计入可扣除的成本中，降低增值额，达到最终节税目的。根据前文所给公式，可假设企业的利

38、息支出为I，取得土地使用权支付金额与开发成本的总和为F。那么允许据实扣除的情况下，可扣开发费用为:I+F*5%。反之，可扣开发费用为:F*10%。因此可以通过比较这两个算式的大小来选择哪一种方式更有益。当I+F*5%F*10%时，计算得出IF*5%时，出具金融机构相关证明会更有利。如果企业不具备出具金融机构相关证明的条件，其允许扣除的开发费用只能依法处理，没有可筹划性。以M公司为例，在 A项目中产生的利息支出金额为19000万元，有能按规定据实扣除的条件。根据上文分析，该项目中19000万元的利息小于F*5%=19616.6万元，所以应选择不出具金融机构证明。筹划后M公司土地增值税情况如表3.

39、9所示：表3.9 筹划后土地增值税纳税情况表项目（单位：万元）普通住宅其他项目一、房地产收入总额537607.83234134.55二、扣除项目合计426316.2493002.131.取得土地使用权所支付的金额5766.011243.492.房地产开发成本316966.3468356.233.房地产开发费用32273.246959.974.与转让房地产有关的税金6764.182522.55.房地产企业加计扣除64546.4713919.94三、增值额111291.59141132.42四、增值率26.11%151.75%五、适用税率30%50%六、速算扣除数系数015%七、应缴土地增值税税额

40、33387.4856615.89筹划后应缴税额为90003.37万元，较筹划前降低了223.26万元。2. 公共设施投入扣除企业在房产项目中适量增加公共配套设施，在提升项目品质的同时也增加了可扣除成本，扣除项目金额越大增值额就越小，从而使适用税率越低，达到节税的目的。由前文的临界点合理定价方法，对于普通住宅增值率低于20%可享受免税优惠，所以其销售收入要小于除转让房产相关税金外可扣除项目金额的1.2184倍。由于其他项目中增值率高达151.41%，所以在此只对普通住宅项目进行筹划。假设销售收入不变，筹划后普通住宅除相关税金外的扣除项目金额应不低于537607.83/1.2184=441240.

41、83万元，加上相关税金后可扣金额应高于6764.18+441240.83=448005.01万元，比原来增加了28960.17万元。按普通住宅成本所占比例推算出整个A项目的总成本应增加35205.65万元。目前A项目中已具备基本的公共配套设施，但还缺乏一些能够美化环境以及提高住宅区品质的景观设施。因此，M公司可严格按照公共配套设施范围，建造园林、湖景以及会所等公共配套设施。在此情况下，预计建造成本为37000万元，其中普通住宅30436.2万元，其他项目6563.8万元。则在此方案下的土地增值税情况如表3.10所示：表3.10筹划后土地增值税纳税情况表项目（单位：万元）普通住宅其他项目一、房地

42、产收入总额537607.83234134.55二、扣除项目合计462839.68100878.691.取得土地使用权所支付的金额5766.011243.492.房地产开发成本347402.5474920.033.房地产开发费用32273.246959.974.与转让房地产有关的税金6764.182522.55.房地产企业加计扣除70633.7115232.7三、增值额74768.15133255.86四、增值率16.15%132.1%五、适用税率050%六、速算扣除数系数015%七、应缴土地增值税税额051496.13通过筹划后，普通住宅享受免税优惠，其他项目应缴税额减少了5190.86万元，

43、共节税了38730.5万元。不仅如此，增加了公共配套设施后的房产项目，不仅是降低了税负压力，在美化环境，提升档次和品质的同时，企业也可适当提高售价，增加收入，扩大利润，增大企业竞争力。3.3 M公司土地增值税纳税筹划的方案总结在对A项目进行土地增值税纳税筹划中，分别采取了毛坯房与精装修房项目分开核算、免税临界点进行合理定价、利用利息支出以及公共配套设施投入扣除方案，产生了不同的节税效果。三种方案的对比情况如表3.11所示：表3.11 方案对比情况表项目（单位：万元）毛坯房与精装修房项目分开核算免税临界点进行合理定价利用利息支出以及公共配套设施投入扣除利息支出公共配套设施筹划前90226.639

44、0226.6390226.6390226.63筹划后76401.4332319.9390003.3751496.13节税金额13825.257906.7223.2638730.5由上表可知，在节税方面，方案二通过免税临界点进行合理定价的筹划效果最明显，但是销售收入也大大的降低，综合看来，不能为企业带来整体效益。而方案三中通过公共配套设施投入扣除节税效果仅次于方案二，并且在增加公共配套设施之后能适当提高收入，增加企业利润。在为企业节税增利的同时能提高声誉，也不失为提升知名度和塑造好形象的好方法。因此，通过公共配套设施投入扣除方案是本案例中的最优方案。4 M公司土地增值税纳税筹划存在的问题与解决措施4.1 M公司土地增值税纳税筹划存在的问题在对M公司A项目进行土地增值税纳税筹划活动中发现了该企业存在了一些问题，为了进一步了解M公司土地增值税目前的筹划情况，我们带着相关税收优惠政策、费用扣除等方面纳税筹划的问题访问了企业在税务方面工作的相关人员。基于以上调查总结出当前M公司存在纳税筹划意识薄弱、缺乏事前和整体筹划以及筹划工作停留在表层的问题。4.1.1 纳