营改增”背景下房地产企业税务筹划方案研究--以顺发恒业有限公司为例.docx

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1、中国地质大学长城学院本 科 毕 业 论 文题目 “营改增”背景下房地产企业税务筹划 方案研究以顺发恒业有限公司为例 院 别 经济学院 专 业 会计学 学生姓名 席瑶 学 号 013141917 指导教师 李静 职 称 中级会计师 2018 年 4 月15日本科毕业生毕业论文（设计）诚信承诺书毕业论文（设计）题目“营改增”背景下房地产企业税务筹划方案研究 以顺发恒业有限公司为例学生姓名席瑶专业会计学学号013141917指导老师李静职称中级会计师所在院别经济学院诚信承诺本人慎重承诺和声明：我承诺在毕业论文（设计）活动中遵守学校有关规定，恪守学术规范，在本人的毕业论文中不剽窃、抄袭他人的学术观点、

2、思想和成果，不篡改研究数据，如有违规行为发生，我愿承担一切责任，接受学校的处理。 学生（签名）： 年 月 日中国地质大学长城学院毕业论文任务书学生姓名席瑶学 号013141917专业班级会计学十九班指导教师李静职 称中级会计师单 位中国地质大学长城学院毕业论文题目“营改增”背景下房地产企业税务筹划方案研究 以顺发恒业有限公司为例毕业论文主要内容和要求：主要内容：本文主要分析在“营改增”背景下房地产企业税务筹划方案的问题，首先对“营改增”和税务筹划的概念进行概述，分析房地产企业税务筹划方案的相关理论，然后从企业税负、经营成果、现金流、财务管理水平等方面进行分析，指出“营改增”会增加房地产企业税负

3、、提升运营能力、扩大现金流、增加企业财务管理的复杂程度等，最后提出掌握政策变化、健全会计核算、加强沟通协调教育培训、建立风险监控体系等防范措施。要求：论文撰写要求思路清晰、内容充实、论点明确，论据充分，论证严密，语言通顺。撰写论文前应首先阅读相关的研究资料，掌握学术前沿动态，对相关理论著作要很好的把握，提高理论水平及思想深度。根据开题报告和老师提出的意见对论文提纲进行修改，确定大纲后认真撰写毕业论文。撰写论文结束后要根据老师的修改意见，认真反复的修改论文，并按照要求参加毕业论文的答辩，严格按照论文进度安排进行论文的写作。论文的格式、字数等撰写方面的要求参照中国地质大学长城学院毕业论文（设计）撰

4、写规范。毕业论文主要参考资料：1 温跃明新会计准则对房地产企业税收筹划的影响分析J 财会学习，2016,（12）:161 2 刘志成浅谈营改增之后房地产开发企业的税收筹划J 财会学习，2016,（19）:158160. 3 林洁妍房地产行业营改增后面临的问题及对策J 管理观察，2016,（18）:145147. 4 刘斯莲“营改增”后房地产企业增值税纳税筹划工作研究J 财会学习，2016,(17):162.5 李建鹏、史瑞学“营改增”后房地产新项目土地成本的税务筹划及会计核算J国 际商务财会，2016,(07):48-50. 6 迟丽华、郭睿“营改增”后房地产企业增值税纳税筹划的思考J中国集体

5、经济，2017,(09):78-79.7 宁伟营改增背景下的企业纳税筹划策略J财会学习，2017,(06):143+145. 8 甘琪 营改增背景下房地产企业增值税纳税筹划J 统计与管理，2016,(12):65-67. 9 张瀚文“营改增”下我国房地产企业增值税纳税筹划研究J河北企业，2016,(09):6-8.10 刘斯莲.“营改增”后房地产企业增值税纳税筹划工作研究J.财会学习，2016,(17):162.11 李列坤. 房地产开发项目销售定价与税务筹划分析J. 中国市场,2016(12,23-24).12毛贤丰. 营改增对房地产企业的影响J. 财经界(学术版),2015(21).13

6、Johannesen.Imperfect tax competition for profits,Asymmetric equilibrium and beneficial tax havens J.Journal of International Economics ,2010（4）253-264.毕业论文应完成的主要工作：1 利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。2 与实习相关的选题要注意在实习过程中观察收集相关的数据。3 认真撰写开题报告，并对开题报告中指导教师所提出的意见进行修改。

7、4 认真撰写论文，并根据指导教师的意见进行修改。5 论文定稿之后，按照要求进行毕业论文的答辩。毕业论文进度安排：序号毕业论文各阶段内容时间安排备注1确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书。2017-10-26至2017-11-102编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题，并完成开题答辩。2017-11-10至2017-11-253进一步查找资料，作社会调查。2017-11-26至2018-1-104撰写论文，完成第一稿，并交指导教师。2018-1-11至2018-1-315指导教师阅改论文。2018-2-1至2018-2-146修改论文，完成第二稿，并交指导教师。2018-2-

8、15至2018-2-297指导教师阅改论文，完成中期检查表。2018-3-1至2018-3-158修改论文，完成第三稿，并交指导教师。2018-3-16至2018-4-19指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师。2018-4-2至2018-4-1510专家评阅。2018-4-16至2018-4-3011毕业论文答辩。2018-5-1至2018-5-1512评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文。2018-5-16至2018-5-31课题信息：课题性质： 设计 论文 课题来源： 教学 科研 生产 其它发出任务书日期： 指导教师签名： 年 月 日教研室意见：教研室主任签名：年 月 日

9、学生签名： 中国地质大学长城学院毕业论文开题报告学生姓名席瑶学 号013141917专业班级2014级会计学19班指导教师李静职 称中级会计师单 位中国地质大学长城学院课题性质设计论文课题来源科研教学生产其它毕业论文题目“营改增”背景下房地产企业税务筹划方案研究以顺发恒业有限公司为例开题报告（阐述课题的目的、意义、研究现状、研究内容、研究方案、进度安排、预期结果、参考文献等）一、论文研究的目的、意义1研究目的：随着营业税改征增值税（以下称营改增）政策在全国范围内全面推行，这一政策使房地产企业的纳税发生了巨大改变，对房地产企业也是新的挑战。房地产企业依法减轻税负的有效途径之一就是采取合法的手段优

10、化税务筹划工作。本文阐述了在我国“营改增”背景下对房地产企业税务筹划，进一步提出优化的对策，以达到增强房地产企业盈利能力和市场竞争力的目标。2 研究意义：（1）理论意义：我国对纳税筹划的理论研究相对较晚，专门针对房地产企业的纳税筹划研究则是最近十几年才开始发展，实践应用成熟度不高。2016年“营改增”后，房地产企业的整体税负和面临的税收环境都发生了巨大的改变，对房地产企业的纳税筹划研究则更需要进一步的深入和完善。本文根据“营改增”后政策的变化，围绕房地产企业在增值税方面的纳税筹划理论进行丰富和扩展，从而更好地指导实践。（2）现实意义：本文通过从增值税方面分析房地产企业在整个生产链不同环节中应注

11、意的节税事项，并结合具体案例探讨如何更好进行纳税筹划研究，从而帮助企业降低税收成本，规避税收风险，促进房地产公司的健康发展；另一方面也有助于落实好国家的改革红利，帮助国家结构性减税的整体政策得以实现，并为企业的发展创造更加公平的税收环境，增强企业的活力和长远发展的动力。二、研究现状 1国外研究现状： Johannesen（2010）提出了这样的观点，从企业的角度来讲，企业注重纳税筹划问题，就是通过合理的财务管理活动，实现企业盈利水平的最大化。在他的文章中，主要将纳税筹划问题在不同的发展阶段存在的问题进行了分析，指出了在每一个发展阶段应该面临的主要问题以及在每一发展阶段应该采取的具体纳税筹划措施

12、。2国内研究现状：温跃明（2016）根据新会计准则出台后，对于房地产行业有了更全面和规范的规定， 这对房地产企业的纳税筹划有了进一步的促进作用。存货计价、固定资产计量方面的变 化会影响企业的会计核算，同时对税负也会造成一定的影响，可以通过延迟纳税来进行 筹划。 房地产业的税种多，重复征税的问题严重。关于房地产行业的税负改革问题得到越 来越多的关注，2016 年 5 月 1 日起全面“营改增”的实施，营业税被增值税全面取代， 缓解了房地产行业对于流转税的重复征税问题。 刘志成（2016）主要分析了 2016 年房地产企业实施“营改增”后，房地产企业的税负变化。尤其是在“营改增”初期，对于新老项目

13、同时存在的情况下，根据国家的税收 政策，企业应该如何选择纳税方式和税率是企业在这个过渡期最应该进行筹划的。本文通过计算分析一般计税和简易计征两种方式下的税负比较，对过渡期纳税筹划提出建议。 林洁妍（2016）分析了“营改增”之后，房地产企业可能会遇到的一些问题，如不同地区经济发展不均，面对统一的税收政策会产生无法适应的情况；同时“营改增”在 短期内会造成建筑成本的升高，一部分不能抵扣的进项税额会造成企业流动资金的利率 升高。面对各种问题，本文提出了相应的措施，从主观方面对管理人加强管理到客观方面的经营模式的调整等做出应对策略。 刘斯莲（2016）根据“营改增”后对于房地产企业增值税的相关规定，

14、从销项税额和进项税额这两个方面结合工作中的实际情况，从销售收入、税率选择、供货商这三个方面主要分析了实施增值税后房地产业的税负变化。同时对于这些变化会带来的影响和应对策略作了详细的分析。李建鹏（2016 )认为房地产企业销项税纳税筹划可以通过新老项目土地成本的划分角度来进行研究，土地成本方法选择适当，可以为房地产企业减轻税负。迟丽华,郭睿（2017）营改增纳税筹划的切入点可以是相关纳税人身份的选择、对企业合同等管理制度的设定、针对相关增值税销项税额和进项税额的纳税筹划。宁伟( 2017 ) 认为营改增后增值税纳税筹划研究从结构性减税入手，企业可以针对成本模式的掌控、供应商的选择等方式来对企业税

15、务进行掌控。企业要针对营改增政策的实施对相关增值税进行纳税筹划，有利于控制增值税的税负。 甘琪（2016）认为房地产企业增值税纳税筹划中要加强合同管理，对于相关采购合同和安装合同等进行风险把控。同时要加强对增值税发票的管理，督促企业财务部门做好发票管理制度的实施，加强采购环节的风险控制，对采购环节供应商的选择要进行筹划。 张瀚文（2016）针对房地产企业营改增后的税负状况，对房地产企业增值税纳税筹划进行了分析，他认为房地产企业可以根据甲供材方式进行税收筹划，可以通过销售环节对纳税义务发生时间进行筹划，利用递延纳税期限进行筹划，企业可以进行分期纳税延迟的技巧 进行税收筹划。刘斯莲（2016）从销

16、项税额和进项税额两个角度对房地产企业纳税筹划工作提出了建议。他认为房地产企业增值税纳税筹划销项税额可以从销售收入、税率两个方面进行筹划。销售收入可以对土地成本的抵扣进行筹划选择，税率方面房地产企业可以结合新老项目的税收政策进行纳税筹划。进项税额纳税筹划方面，房地产企业主要保证进行税额足额抵扣，同时做好发票管理制度。李列坤（2016）认为，房地产是一个高风险高收益产业，所以可以成立专门的销售公司和运用不同建房方式等手段进行方案设计。做好销售定价和风险管理，充分利用政府的优惠政策，降低运营成本、提高运营效率。毛贤丰（2015）认为房地产行业属于一个特殊的行业，在实施全面营改增的过程中会面临巨大的风

17、险，他结合当前房地产的形势，分析了营改增对房地产的影响。综上所述，我国正处于“营改增”的关键时期，因此对房地产业的税务筹划活动必须考虑国情。本文主要以万科企业股份有限公司为主要研究对象，重点分析了在营改增实施之后，该公司如何合理进行纳税筹划的问题。通过本文的研究，为我国“营改增”背景下房地产企业增值税纳税筹划研究合理利用税收规划，降低自身的纳税成本，提出合理化的发展建议。三、研究内容 1前言2“营改增”背景下税务筹划的概念2.1“营改增”和税务筹划的概念2.2房地产企业的业务特点2.3房地产税务筹划的特点2.4房地产公司的税务筹划3顺发恒业有限公司税务筹划的现状 3.1顺发恒业有限公司简介3.

18、2顺发恒业有限公司涉税情况分析4顺发恒业有限公司实施税务筹划存在的问题 4.1缺乏对政策变化的重视和敏感4.2税务筹划体制不健全4.3纳税筹划难度增加4.4纳税筹划中未考虑风险因素5顺发恒业有限公司实施税务筹划的对策及建议 5.1掌握政策变化 5.2规范会计核算 5.3选择合理计税方法 5.4建立风控体系增强风险意识6结论参考文献致谢四、研究方案1利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。2通过案例研究法，从而为论文提供可靠地依据，完成对顺发恒业有限公司实施税务筹划存在的问题及对策分析。五、进

19、度安排1确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书，2017-10-26至2017-11-10。2编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题，并完成开题答辩，2017-11-10至2017-11-25。3进一步查找资料，作社会调查，2017-11-26至2018-1-10。4撰写论文，完成第一稿，并交指导教师，2018-1-11至2018-1-31。5指导教师阅改论文，2018-2-1至2018-2-14。6修改论文，完成第二稿，并交指导教师，2018-2-15至2018-2-29。7指导教师阅改论文，完成中期检查表，2018-3-1至2018-3-15。8修改论文，完成第三稿，并交指

20、导教师，2018-3-16至2018-4-1。9指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师，2018-4-2至2018-4-15。10专家评阅，2018-4-16至2018-4-30。11毕业论文答辩，2018-5-1至2018-5-15。12评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文，2018-5-16至2018-5-31。六、预期结果在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，提高房地产企业竞争力和生存力。七、参考文献1 温跃明新会计准则对房地产企业税收筹划的影响分析J 财会学习，2016,（12）:161 2 刘志成浅谈营改增之后房地产开发企业的税

21、收筹划J 财会学习，2016,（19）:158160. 3 林洁妍房地产行业营改增后面临的问题及对策J 管理观察，2016,（18）:145147. 4 刘斯莲“营改增”后房地产企业增值税纳税筹划工作研究J 财会学习，2016,(17):162.5 李建鹏、史瑞学“营改增”后房地产新项目土地成本的税务筹划及会计核算J国 际商务财会，2016,(07):48-50. 6 迟丽华、郭睿“营改增”后房地产企业增值税纳税筹划的思考J中国集体经济，2017,(09):78-79.7 宁伟营改增背景下的企业纳税筹划策略J财会学习，2017,(06):143+145. 8 甘琪 营改增背景下房地产企业增值税

22、纳税筹划J 统计与管理，2016,(12):65-67. 9 张瀚文“营改增”下我国房地产企业增值税纳税筹划研究J河北企业，2016,(09):6-8.10 刘斯莲.“营改增”后房地产企业增值税纳税筹划工作研究J.财会学习，2016,(17):162.11 李列坤. 房地产开发项目销售定价与税务筹划分析J. 中国市场,2016(12,23-24).12毛贤丰. 营改增对房地产企业的影响J. 财经界(学术版),2015(21).13 Johannesen.Imperfect tax competition for profits,Asymmetric equilibrium and benefi

23、cial tax havens J.Journal of International Economics ,2010（4）253-264.指导教师意见：指导教师签名： 年 月 日教研室意见：审查结果： 同 意 不 同 意教研室主任签名：年 月 日中国地质大学长城学院本科毕业论文文献综述院 别： 经济学院 专 业： 会计学 姓 名： 席瑶 学 号： 013141917 2018 年 4 月 15 日Johannesen（2010）提出了这样的观点，从企业的角度来讲，企业注重纳税筹划问题，就是通过合理的财务管理活动，实现企业盈利水平的最大化。在他的文章中，主要将纳税筹划问题在不同的发展阶段存在的问

24、题进行了分析，指出了在每一个发展阶段应该面临的主要问题以及在每一发展阶段应该采取的具体纳税筹划措施。温跃明（2016）根据新会计准则出台后，对于房地产行业有了更全面和规范的规定， 这对房地产企业的纳税筹划有了进一步的促进作用。存货计价、固定资产计量方面的变化会影响企业的会计核算，同时对税负也会造成一定的影响，可以通过延迟纳税来进行筹划。 房地产业的税种多，重复征税的问题严重。关于房地产行业的税负改革问题得到越来越多的关注，2016 年 5 月 1 日起全面“营改增”的实施，营业税被增值税全面取代，缓解了房地产行业对于流转税的重复征税问题。 刘志成（2016）主要分析了 2016 年房地产企业实

25、施“营改增”后，房地产企业的税 负变化。尤其是在“营改增”初期，对于新老项目同时存在的情况下，根据国家的税收政策，企业应该如何选择纳税方式和税率是企业在这个过渡期最应该进行筹划的。本文通过计算分析一般计税和简易计征两种方式下的税负比较，对过渡期纳税筹划提出建议。 林洁妍（2016）分析了“营改增”之后，房地产企业可能会遇到的一些问题，如不同地区经济发展不均，面对统一的税收政策会产生无法适应的情况；同时“营改增”在短期内会造成建筑成本的升高，一部分不能抵扣的进项税额会造成企业流动资金的利率升高。面对各种问题，本文提出了相应的措施，从主观方面对管理人加强管理到客观方面的经营模式的调整等做出应对策略

26、。 刘斯莲（2016）根据“营改增”后对于房地产企业增值税的相关规定，从销项税额和进项税额这两个方面结合工作中的实际情况，从销售收入、税率选择、供货商这三个方面主要分析了实施增值税后房地产业的税负变化。同时对于这些变化会带来的影响和应对策略作了详细的分析。李建鹏（2016 )认为房地产企业销项税纳税筹划可以通过新老项目土地成本的划分角度来进行研究，土地成本方法选择适当，可以为房地产企业减轻税负。迟丽华,郭睿（2017）营改增纳税筹划的切入点可以是相关纳税人身份的选择、对企业合同等管理制度的设定、针对相关增值税销项税额和进项税额的纳税筹划。宁伟( 2017 ) 认为营改增后增值税纳税筹划研究从结

27、构性减税入手，企业可以针对成本模式的掌控、供应商的选择等方式来对企业税务进行掌控。企业要针对营改增政策的实施对相关增值税进行纳税筹划，有利于控制增值税的税负。 甘琪（2016）认为房地产企业增值税纳税筹划中要加强合同管理，对于相关采购合同和安装合同等进行风险把控。同时要加强对增值税发票的管理，督促企业财务部门做好发票管理制度的实施，加强采购环节的风险控制，对采购环节供应商的选择要进行筹划。 张瀚文（2016）针对房地产企业营改增后的税负状况，对房地产企业增值税纳税筹划进行了分析，他认为房地产企业可以根据甲供材方式进行税收筹划，可以通过销售环节对纳税义务发生时间进行筹划，利用递延纳税期限进行筹划

28、，企业可以进行分期纳税延迟的技巧 进行税收筹划。刘斯莲（2016）从销项税额和进项税额两个角度对房地产企业纳税筹划工作提出了建议。他认为房地产企业增值税纳税筹划销项税额可以从销售收入、税率两个方面进行筹划。销售收入可以对土地成本的抵扣进行筹划选择，税率方面房地产企业可以结合新老项目的税收政策进行纳税筹划。进项税额纳税筹划方面，房地产企业主要保证进行税额足额抵扣，同时做好发票管理制度。李列坤（2016）认为，房地产是一个高风险高收益产业，所以可以成立专门的销售公司和运用不同建房方式等手段进行方案设计。做好销售定价和风险管理，充分利用政府的优惠政策，降低运营成本、提高运营效率毛贤丰（2015）认为

29、房地产行业属于一个特殊的行业，在实施全面营改增的过程中会面临巨大的风险，他结合当前房地产的形势，分析了营改增对房地产的影响。综上所述，我国正处于“营改增”的关键时期，因此对房地产业的税务筹划活动必须考虑国情。本文主要以万科企业股份有限公司为主要研究对象，重点分析了在营改增实施之后，该公司如何合理进行纳税筹划的问题。通过本文的研究，为我国“营改增”背景下房地产企业增值税纳税筹划研究合理利用税收规划，降低自身的纳税成本，提出合理化的发展建议。“营改增”背景下房地产企业税务筹划方案研究 以顺发恒业有限公司为例摘 要“营改增”以打造更加公平的税收环境为初衷，完成各行业企业的整体减轻税收负担为目的，但是

30、“营改增”政策在具体到各个的企业时，却并不是都能够减轻税收负担，其中，房地产企业就是如此。增值税的实际税收负担是由它的销项税额和进项税额共同决定的，一方面体现了增值税自身税种设计的优势，还避免了以前营业税重复课征税收的缺点，另一方面也为房地产企业的纳税筹划提供了更大的空间，更加凸显了纳税筹划的良好的作用。本文以房地产企业顺发恒业有限公司为例剖析企业内部纳税筹划存在的基本问题，并针对性的提出有效的加强内部管理控制，降低纳税征收成本，提高企业的经济效益的筹划，进而完善企业内部的纳税筹划，从而最终帮助企业实现降低税收成本，以提高企业经营利润为目标的主要内容做了深入的研究探讨。关键词:营改增； 房地产

31、企业；税务筹划；ABSTRACTCamp to increase to create a more equitable tax environment as the original intention, the completion of various industries to reduce the overall tax burden of enterprises, but camp to increase policy in specific to each enterprise, but not all can reduce the tax burden, which, real

32、estate enterprises is so. The actual tax burden of VAT is determined by its sales tax and input tax, on the one hand, it embodies the advantages of the tax design of VAT itself, also avoids the shortcoming of the tax of the former business tax repetition, on the other hand, it provides more space fo

33、r the tax planning of the real estate enterprise, and also highlights the good function of tax planning. This article takes the real estate enterprise-shun FA Heng Industry Limited Company as an example to analyze the basic problems of the internal tax planning in enterprises, and pointed out effect

34、ive strengthening of internal management control, reduce tax collection costs, improve the economic efficiency of enterprises planning, and then improve the internal tax planning, so as to ultimately help enterprises achieve lower tax costs, In order to improve the business profit target for the mai

35、n content of the in-depth research and discussion.Key words: Camp changed to increase； Real estate enterprise；Risk Control目 录1前言12.“营改增”背景下房地产企业税务筹划的概念12.1“营改增”和税务筹划的概念12.2房地产企业的业务特点22.3房地产税务筹划的特点22.4房地产公司的税务特点23.顺发恒业有限公司税务筹划的现状33.1顺发恒业有限公司简介33.2顺发恒业股份公司涉税情况分析43.2.1购买土地环节涉及的主要税种的筹划53.2.2建设环节涉及的主要税种的

36、筹划53.2.3交易及使用环节涉及的主要税种的筹划64顺发恒业有限公司实施税务筹划存在的问题74.1缺乏对政策变化的重视和敏感74.2税务筹划体制不健全74.3纳税筹划难度增加74.4纳税筹划中未考虑风险因素75顺发恒业有限公司实施税务筹划的对策85.1掌握政策变化85.2规范会计核算85.3选择合理计税方法85.4建立风控体系增强风险意识96 结 论9参考文献10致 谢111前 言2016 年 5 月，全国全面推开了“营改增”试点，房地产行业被纳入试点范围，纳税人由缴纳营业税改为缴纳增值税。“营改增”政策在一定程度上降低了企业的税负负担，避免了重复收税的问题，但同时它也对企业的财务管理提出了

37、更高的要求。增值税进项税额的抵扣可以降低企业的纳税总额，但同时抵扣的延期发放也会带来企业资金流通的紧张，影响资源配置。在这种新的背景之下，迫切需要企业运用有效的纳税筹划策略，充分利用新的税收优惠政策，为企业争取最大利益，创造出更大的价值。从增值税方面分析房地产企业在整个生产链不同环节中应注意的节税事项，并结合具体案例探讨如何更好进行纳税筹划研究，从而帮助企业降低税收成本，规避税收风险，促进房地产公司的健康发展；另一方面也有助于落实好国家的改革红利，帮助国家结构性减税的整体政策得以实现，并为企业的发展创造更加公平。一直以来，降低税收成本都是房地产业发展道路上需要关注的重要问题，曾有专家表示，过高

38、的税负随时威胁着企业的利润增长，对其持续经营、存在与发展都具有重要的影响。营改增以前，房地产企业税负普遍偏高，房地产企业纳税筹划势在必行。营改增后，房地产业占比最大的税种“营业税”改为可抵扣进项的“增值税”，从而给房地产业带来了更大的纳税筹划空间。2.“营改增”背景下房地产企业税务筹划的理论2.1“营改增”和税务筹划的概念营业税由销售方承担税款，其税款在商品或服务的价格中被包含计算，价格乘以适用税率是营业税税额的计算方法，购买商品的一方不用另外支付商品的税款 。营业税是一种典型的价内税。増值税是对经营者在生产经营活动中实现的增值额征收的。増值额，也就是纳税人生产经营活动中所实现的不含税的销售数

39、额与该纳税人外面购买的不含税的成本之间的差额。增值税是一种间接税。纳税筹划是指纳税人按照相关规定，在给国家缴纳税收的同时为了尽可能地减少成本，获取更多利益，在相关法律法规以及税收政策允许的情况下，结合纳税人自身的实际情况制定的一套纳税方案。从现代企业的纳税筹划来看，它包含了在企业整个经营流程中所应注意和策划的事项，不但和各个经营环节相关，同时，根据企业行业的特点，发展的不同阶段，以及外部经济环境、税收环境不断发生变化，纳税筹划方案是各不相同，或者需要适时作出调整的。在本论文中所阐述的纳税筹划，是指纳税人必须在遵守合法合规原则下的前提下，通过对一系列涉税业务的统筹和策划，减少企业的税收成本，同时

40、帮助企业规避税收风险，最终实现增益提效的目标。2.2房地产企业的业务特点房地产开发企业与一般企业相同，都以追求利益的最大化为主要目的，房地产企业的业务范围比较广，涉及房地产的开发、建造、销售以及物业管理等很多方面，所以其经营与一般企业有明显的不同，主要表现在：经营存在高风险性。随着社会的不断进步，近几年来房价出现日渐增长的趋势，房地产企业面临的风险与日俱增，经营风险、宏观调控风险、不确定风险等等使房地产开发企业的经营面临着高风险性。房地产经营很具有复杂性。房地产企业的涉及的开发经营范围广阔，在企业开发建设的时候涉及到了的各个方面，与生产销售型企业相比房地产企业具有明显的不同，房地产的开发经营具

41、有更加明显的复杂性。房地产在开发经营方面投资巨大。房地产企业的经营业务范围涉及广泛，其中涉及到房地产的开发及使用等多个环节，投资房地产企业需要大量的金钱为支撑，其中房地产企业的开发建设成本更加需要大量的资金投入，经营范围也是极其复杂。政策的敏感性。房地产企业作为国民的支柱性产业，受到国家政策修改及实施的严重影响，所以房地产企业一般对政策的敏感性很强。2.3房地产税务筹划的特点内容的合法性。遵循国家的税收法律法规已经成为房地产企业进行税务筹划的前提条件，房地产企业应当以法律条文为依据，熟知国税地税的相关规定，合理选择税务筹划方案，从而达到税务成本最小的目的。合法性是纳税筹划最主要的特征，利用不合

42、法的行为逃避税款会触碰到法律的底线，受到处罚。时间的超前性。纳税筹划时间的超前性是指房地产企业的经营管理者一般会提前对纳税环节进行整体规划，利用国家的减免税政策，对房地产企业的各个经营环节的税务筹划方案进行选择分析。房地产企业应当在生产经营活动和纳税义务发生之前进行税务筹划活动。如果企业发生了实质性的经营业务，纳税金额已经确定时，此时如果通过财务手段进行避税，就属于偷税漏税，不合法，所以纳税筹划具有超前性。行为的长期性。税务筹划活动贯穿于房地产项目的整个运营阶段。房地产从最初的拿地阶段，签订合同阶段，建设阶段，一直到房产销售阶段，纳税活动都在进行，随之纳税筹划也在进行，所以纳税筹划活动具有长期

43、性。筹划的目的性。一般而言，税收筹划的“节税”效益主要表现为以下两点，一是选择低税率；二是延迟纳税的时间，这两种方法是以降低税收的成本为最终目的。房地产企业应当选择纳税成本相对最低，企业利益最大化的筹划方法。2.4房地产公司的税务特点业务流程繁杂冗长。顺发恒业股份公司以房地产开发经营、物业管理实业投资等项目为主要经营范围。顺发恒业有限公司涉及到了生产和流通两大方面，其经营内容广泛，经营过程繁杂冗长，需要细致的管理流程和严格的财税管理才能相互适应。 涉税种类较广、负担较重在对顺发恒业股份公司税务现状进行分析时已经提到，顺发恒业股份公司在多个环节需要缴纳税款，包括开发、销售以及持有环节，基本上可以

44、说贯穿了房地产开发过程的始终，纳税周期相对于一般工业企业较长，需要从始至终进行全面完整的筹划；从顺发恒业股份公司经济行为所涉及的税种来看，其涉及的税种也具有多样性、复杂性，其重要涉税税种涵盖了行为税、流转税、企业与个人的所得税，以及财产税等。税种的复杂程度决定了顺发恒业股份公司的税务筹划需要全面性，以及对税务筹划专业人士的素质具有一定要求。此外，由于房地产行业的特殊性质以及国家对房地产行业的一系列政策方面的管控，一定程度上致使顺发恒业股份公司所适用的优惠政策相对较少，而适用的税率较高，从而加重了顺发恒业股份公司的税务负担。 资金筹集的多源性。顺发恒业股份公司以银行长期贷款，其他实体公司共同开发的投资项目等为筹集资金的主要渠道。 预征。关于土地增值税的预征，国家税法具有较为明确的规定：对土地增值税进行清算时，需要满足以下条件，房地产公司开发的项目必须已经完工，销售行为已经完成；如果是未竣工决算的项目，需要进行整体转让；土地使用权需要直接转让。不同于其他行业，房地产企业必须严格按照土地增