房地产企业土地增值税税收筹划研究-以万科地产为例.doc

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1、目 录摘要及关键词11 相关理论的概述31.1 税收筹划基本定义及其基本原则31.1.1 基本定义31.1.2 基本原则31.2 土地增值税概述及基本计算方法41.2.1 我国关于土地增值税基本概念41.2.2 计算方法42 房地产企业土地增值税税收筹划技术62.1 投资阶段的税务筹划62.1.1 股权转让法62.1.2 合作建房法72.2 拿地建设阶段税务筹划72.2.1 回收土地拍卖法72.2.2 费用扣除法72.3 竣工交付阶段税务的相关筹划82.3.1 核定征收法82.3.2 二次清算92.4 项目在销售阶段的税务筹划102.4.1 税率临界点筹划法102.4.2 收入分散筹划法113

2、 案例分析万科地产为例113.1 万科地产企业简介113.2 关于项目开发的相关介绍113.2.1 相关的建设情况113.2.2 郑州万科房地产公司土地增值税的总体分析情况123.3 关于税务筹划的总思路133.4 天伦紫台项目土地增值税策划分析143.4.1 转让房产所产生的收入143.4.2 购买土地费用 143.4.3 开发成本 143.4.4 相关的开发费用153.4.5 转让相关税金 153.4.6 相关的财政部门所规定的其他扣除项目计算 153.5 实施效果对比 154 结论与展望154.1 结论154.2 展望16参考文献17房地产企业土地增值税税收筹划研究以万科地产为例摘要:在

3、当前的中国社会里，房地产经济行业在我国的经济发展当中却是有着支配性的作用。而社会离不开经济的房产，房地产行业明显有其自己举足轻重的地位，能关系到一个社会的稳定发展，以及民生问题。无论在哪个国家中，政府都必须给予其高度重视，因为房地产作为国民经济的重要行业而言，起到输送经济命脉的作用。而我国这几年的经济迅猛发展，也带动了房地产企业的野蛮生长，建筑物的存量高度的大幅度增加，在一定的程度上，是有效解决了市场需要，提高了城镇居民的住房标准以及用户体验，积极推动了我国的社会经济发展，为当地的政府财政提供了强有力的支撑，不断促进着中国的城市化进程使之现代化。但也同时房地产的迅猛发展，也带有些不利影响，政府

4、为此制定相关的房地产法律政策，使之能平稳发展，不断为经济发展注入活力。同时，房地产行业的快速发展促进了更多开发商征用和开发土地，这必然涉及到了土地增值税。土地增值税税额大约占公司总税负三分之一。因此，企业对土地增值税进行税务筹划是及其重要的。关键词：房地产企业;土地增值税;税收筹划Research on land value added tax revenue planning of real estate enterprises- take vanke real estate as an exampleAbstract: in the current Chinese society, the

5、 real estate economy industry in our countrys economic development is a dominant role.The real estate industry, which is inseparable from the economy, obviously has its own pivotal position, which is related to the stable development of a society and the peoples livelihood.No matter in which country

6、, the government must pay great attention to it, because the real estate as an important industry of the national economy, plays a role of conveying the lifeline of the economy.And our country in recent years rapid development of economy, has driven the growth of the real estate enterprises brutal,

7、increase in height of the stocks of the building, to a certain extent, is effective to solve the needs of the market, improve the urban residents housing standard and user experience, actively promote the social and economic development of our country, for the local government finance provides a str

8、ong support, and constantly promote the urbanization process of China modernization.However, at the same time, the rapid development of real estate also brings some adverse effects. Therefore, the government has formulated relevant real estate laws and policies to ensure its steady development and i

9、nject vitality into the economic development.At the same time, the rapid development of the real estate industry has promoted more developers to requisition and develop land, which inevitably involves land value-added tax.Land value added tax accounts for about a third of the companys total tax burd

10、en.Therefore, it is very important for enterprises to make tax planning for land value added tax.Key words: real estate enterprise ; land value added tax ; revenue planning1 相关理论的概述1.1 税收筹划基本定义及其基本原则1.1.1 基本定义税收筹划的存在是为了满足纳税人的利益，通过合理的筹划来去降低纳税人需要缴纳的赋税，从而提高自己的收益，使得自己的税收收益最大化。筹划，顾名思义，需要在项目进行之前就做好整体的规划，因

11、此必须是在生产经营活动，和投资活动时间去进行。税收筹划存在的意义还在于能使的企业的价值发生最大化，因此企业应当做好税收筹划的工作，不可轻视。整个税收筹划过程是符合法律的前提下去进行，要符合税收的政策，国家的法律法规。税收的相应法律规则。1.1.2 基本原则首先符合法律具有一定的合法性。在相关法律条件下进行税收筹划，在进行对符合自己最大化的利益之后进行最优选择。可以从税收规划的基本的定义就能看出，税收筹划这一行为必须符合国家的法律法规以及相应的税收法规。因此。纳税人应当询问相关法律人员，了解一定法律知识，清楚了解违法的边界线在哪里。具备合法性，是税收筹划应当具备的最基本的原则，否则，一切将无处谈

12、起，所采取的行为手段是符合税收的法律法规的。其次要具有事先筹划原则。定义上来讲，税收筹划不与当前的税收政策相矛盾。现有国家的税法政策，其次才有相关的税收法律行为出现。在从事相关的经济活动中，先有企业进行一定经济行为之后，才根据相关法律对国家缴纳一定税收。这一顺序就充分的为企业进行经济活动筹划创造了有利的先驱条件。同时，相关企业能根据现存的税法去合理调整自己的经济事务，通过对比选择出符合自身利益最大的经济税收方案，获取符合自身最大的经济效益。税收筹划具有一定的目的性。这表明企业进行相关的税收筹划中，它的目的就只集中自己的利益，如何筹划能够使得自己的所需要缴纳的赋税降低，或者怎么能够使得自己的税收

13、效益达到了最大化，怎么样才能提高自己的企业最大价值。只有明确的目的，才能够积极做好税收筹划这一项基本工作，为自己带来效益，最后使自己的权利能够得到充分的行使。最后税收筹划要具备适时调整的原则。在当前的国家现状下，法律政策不会一层不变，为了促使社会合理发展，相关的政策会不断优化。而关于税收筹划是否违法范围的界定，则应该完全取决于国家当前的法律政策。随着经济全球化和纳税人的经济活动范围的扩大，会不可避免从一个国家跨越到另外一个国家进行经济活动，提交一定纳税款，不同国家之中的法律政策则会不一定。这表明相关企业在实际活动中，面对的国家法律政策则会不完全相同，导致其行为所体现的性质则会不一样。1.2 土

14、地增值税概述及基本计算方法1.2.1 我国关于土地增值税基本概念土地增值税是以转让了自己房地产获取一定经济之后，国家为此收取的赋税，这是一种合法的行为，也是中国最基本赋税之一。主要是依据四级超率的累进的税率进行征收。计税的依据是通过转让得到的总的收益要减去全部的扣除项目金额之后的增值税。土地增值税的特点在于它只是以转让的房地产资源之后得到的增值额作为自己的计税的凭据，于平常的增值税的增值额有着很明显的不同。同时它的征税的面积很广泛，只要是在我国境内发生了房地产转让行为，并且获取了一定经济效益， 那么就必须按照国家法律的规定缴纳一定的税，不论经济性质如何，是否国外企业，每个公民都有着应当缴纳赋税

15、的义务。同时它实行了超率累进税率，增值额高的，就要求多缴纳赋税，而增值额低的，则可以少缴纳，这一人性化的规定，充分考虑到了企业自身的利率，能有效地去激发企业积极性，推动房地产企业的发展。最后实行按此征收，不论结果，只看你转让次数，每次转让，只要获得经济收益，那么就必要按照法律规定，上缴一定赋税。1.2.2 计算方法计算公式为：所应要缴纳的税额 = 增值额*一定税率-扣除项目的金额*速算扣除系数。土地增值税与土地增值税的预征率有着很大区别，土地增值税采取四级超率累进税率的方式进行计算。第一级，当增值额并未超过扣除项目的金额的50%的时候，那么适用的税率为30%。当增值额在50%-100%的范围内

16、，那么适用的税率就是40%。当增值额在100%-200%之内，那么适用的税率就要提高到50%。当增值额已经超过了200%，那么适用的税率就是最高的，为60%。表2-1 土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）1不超过50%的部分302超过50%至100%的部分403超过100%至200%的部分504超过200%的部分60表2-2 速算扣除系数级数增值额X土地增值税速算系数1X50%增值额30%-250%X100%增值额40%-扣除项目5%5%3100%X200%增值额50%-扣除项目15%15%4X200%增值额60%-扣除项目35%35%案例1-1：某房地产开发企

17、业出售一座办公大楼，其项目的总收入是10000万元。而开发这个项目的有关投资金额如下：首先是企业为了取得这块地的使用权，花费了一千万元资金。获得之后在土地上进行施工盖楼装修等开发费用为三千万。而这个房地产项目中的财务费用中设计到的利息支出就花了五百万。其中却有50万元是加罚所带来的利息支出。而支付该项目的相关税费总额达到了555万。根据法律发对，该公司的房地产项目是相关费用的扣除比例为5%。通过所给的文字，我们能从中得到很多信息去计算公司这个项目所应该上交的赋税金额。（1）公司购买下土地使用权花的钱和相应价值的地价款以及相关的费用总额是1000万元。（2）土地上施工建筑装修等开发的费用支出了3

18、000万元。（3）根据相关税率计算，可得到总的因为开发而付出的成本是 = 5%*（3000 + 1000）-50+500=650（万元）（4）扣除项目的法定税费花了555万元。（5）纳税人在从事房地产开发过程中的加计需要扣除20%扣除额 = 20 *（3000+1000）=800（万元）（6）扣除项目的金额 = 1000+3000+650+555+800 = 6005（万元）（7）增值额=10000-6005=3995（万元）（8）增值率=39956005100=66.53%（9）应纳税额=339540-60055=1297.75（万元）2 房地产企业土地增值税税收筹划技术2.1 投资阶段的税

19、务筹划一个项目在实施之前，需要做大量的筹备工作，以确保万无一失。一个房地产项目需要有项目立项，投资等之类的内容。在项目的实施之前，投资房地产项目的企业在准备过程中的投资决策以及所选择开发方式将会直接决定是否征收相关的土地增值税。2.1.1 股权转让法股权转让是一种国家出台的免税政策，目的是为了鼓励企业进行投资。在某些时候，企业的不同投资方式决定了该企业是否需要进行缴纳相关的土地增值税。但是，股权转让这一政策并非适用于所有的企业。例如，如果房地产的开发商是投资主体，而且它的目的是通过建造商品房去进行相应的投资，则该开发商还是需要去按照相关法律政策的规定去上缴一定的土地增值税。另一种情况则是，如果

20、投资主体并不属于房地产开发商，但是以土地或者房产作价去进行投资，那么这一情况可分成下列的两种情况去进行讨论。首先是第一种情况，投资方应上交一定的土地增值税当被投资方从事相关的房地产开发工作活动的时候。 其次是第二种情况，当被投资方不是从事相关的房地产开发活动的时候, 投资方可避免缴纳土地增值税。避免缴纳还有另一种情况，就是企业将土地使用权转成股权之后进行转让，就可以享受暂时避免征收税的权力。2.1.2 合作建房法所谓的合作建房意思就是一方提供土地，而另一方则提供钱财，双方通过这一方式合作建设房子。而建房后则按照出资的比例进行分房。这一方式可避免土地增值税。而如果用于转让出售的商业用途的话，则需

21、要缴纳一定的土地增值税。然而，关于哪种形式的合作住房可适用于这一规定，存在着许多争论。但是可以从一下提供的两个原则去进行判断。首先是双方皆应该互相分担相应的的风险。之所以需要合作的双方去共同承担合作建房风险，是因为在这一法律的相关政策旨在鼓励土地市场并不完善这一情况下去满足房屋建设的需求。其次是双方需要进行“以物换物”的行为。因为这一规定核心是暂时免收土地增值税，一次它是所属土地增值税的增税范围之中，之后合作双方在去进行转让土地的使用权和房屋所有权的相关行为。2.2 拿地建设阶段税务筹划2.2.1 回收土地拍卖法 投资房地产行业的企业可以选择先由政府回收土地，再以出让的方式去获得国有土地使用权

22、，这一操作，可以使在土地征用阶段时很好地降低土地增值税。案例2-1：房地产开发商A预取得企业B的某块地的使用权，用来建设房屋。如果这块土地的使用权在转让过程中是从企业B到开发商A 发生了产权转移，那么则需要转让方，也就是企业B上交一定数目的土地增值税。而等房屋建设完毕之后，在出售时，也要让开发商上交一笔数目一定的土地增值税，而这两笔土地增值税理论上来讲都是由开发商A来缴纳。而另外一种情况则是当该地由政府收回之后再出让，那么开发商A将会节省一笔从企业B获得的土地阶段的土地增值税，那么少缴纳税的开发商A其整体收益将会得到很大的提高。这一方法的适用条件是企业的房地产开发商需要在当地要有一定实力以及很

23、大的影响力，所将要去开发的项目必须是大项目，资金重大，工程重大，是当地建设之中的重点项目，那么政府将会高度给予这一项目重视，并将配合相应的企业去进行土地回收、重新设置挂设招牌。而且还不存在等实力的项目竞争者，以确保这块土地在重新招挂牌的时候不会被其他企业竞争所得。2.2.2 费用扣除法项目的开发涉及的费用主体包括两部分，一是包括开发成本当中的间接费用，同时也包括了房地产开发的费用。而政策规定在清算时都是可以扣除出去的。可实际情况则是相反，因为往往在实际中，由于项目相关的财务人员会缺乏一定的法定纳税筹划意识，不会去太过度重视项目开发的间接费用以及相应的管理费用的入账。当应单独记录账本时却选择集中

24、入账的方式，而这将会产生相关的工程人员和项目人员的工资劳费等成本将无法扣除的后果，或者是可以扣除的所有利息费用，最后却只能选择以按10%的比例扣除的方式。房地产项目中的财务费用在清算进行清算的时候不能全部将之给扣除。而根据企业是否可以提供利息支出的证明凭据，那么这块的费用，其扣除方法存在两种。第一种情况下的扣除费用为 = （开发成本 + 购买土地使用权的金额）*10%。第二种情况的扣除费用 = 项目的利息 + （开发成本 + 购买土地使用权的金额）*5%。选择那种方式具体操作时需要去观看实际的资金成本，当企业债务的利息费用大过了土地获取的成本费用以及相关的费用时，和项目开发的成本5%，另外有符

25、合相关规定的会计凭证，那么企业应当选择第二种方法中扣除法更有好处，如果不是，那么选择第一种方法按固定比例扣除则对企业更为有利。2.3 竣工交付阶段税务的相关筹划2.3.1 核定征收法所谓的核定征收法指的是，在特殊的情况之下，法律政策允许企业申请当地税务局参照其发展水平一致的企业的赋税状况，用自己的销售收入去乘上核定征收利率来去简化征收的一种筹划方法。根据国家国税发(2006)187号文件，以及国税发200991号文件，当所要清算的项目符合核定的征收条件时，主管的税务局则需要按照法律政策所批准的征收方式去清算该房地产项目。这一方法使用于当清算项目因为一些不可避免的外界因素，如政府和供应商、或者是

26、因为企业的管理水平不到位等因素，而导致查账的征收税负率大过于核定征收税负率。 当内部的交易在定价时的价格明细低过了其相应在市场中的价值，那么需要有足够的合理的理由去确保避免重新的核定标准，而且在必要时刻，能够限制性地去进行拍卖以获得重新拍卖的资格，以获得合理的支持性的证据。当企业缺少了关于合同结算相关信息和合规的发票的成本扣除等相关信息，企业可以申请税局所核定的征收。通常来讲，前期的工程造价费用和基础的设施场地费用，以及建筑安装的工程费等是相对稳定，变化不会太大，而且每年呈现线性增长的趋势。而政府相关的主管部门也会在一定时间每次去公布造价的清单，为了后期能够去进行成本核定作为参照去使用。当土地

27、的增值率明显较高，而且查账的征收赋税明细明显高过了核定的征收的税负的项目的时候，则需要有合理的证据去支持。核定征收这一政策的原意在于针对于某些违法企业进行某些违法行为，导致了税务机关难以去查明账本而采用的一种补救措施。而在某些预征率原本就很低的地区，核定征收能够为高利润的建设项目适量减少使用税率。经过统计分析核算，发现当商品房的售价为成本支出费用的1.61倍的时候，征收的土地增值税是售价的4%以上。当售价为成本支出费用的1.83倍的时候，查账征收下的土地增值税的税负则会是售价的7%以上。2.3.2 二次清算有经过打算去进行清算后为转让出去的房地产，并且打算出售或者转让，那么纳税人要按照规定，在

28、除出一定扣除项目金额之后，按照单位土地面积的成本支出乘上出售的面积的来去计算。相关的公式为：单位面积成本费 = 清算扣除的金额/总面积。这里举例进行说明，案例2-2。有一房地产企业进行一场项目，在2016年05月开始筹备开发。销售的总面积是10万。在2018年10月，已经售出9万。现在需要进行土地增值税的清算。企业购买土地使用权花了8000万，进行开发花了22000万。转让的房地产后，收入为54000万，不含税。房地产转让产生的税款为3024万。剩下的房地产的1万，按照估价是6000万（不包税）。这里的开发成本法费用按照购买土地使用权和开发费用的总和的10%进行扣除。那么项目的总成本 = 80

29、00 + 22000 = 30000万。单位面积成本 = 30000/10 = 3000 （元/）.扣除项目的总金额 = 30000 + （22000 + 8000）*20% + （22000+8000）*10% + 3024 = 42024万。单位面积扣除项目金额 = 42024/10 = 4202.40（元/）.可以用去扣除的成本支出费用是=3000元/平方米*9万平方米=27000万元扣除项目金额 = 27000 * 1.3 + 3024 = 38124万。土地增值额 = 54000 38124 = 15876万增值率=15876/38124=41.64%，适用税率为30%，应该缴纳的土

30、地增值税额是=15876*30%=4762.80万元企业在2019年5月的时候，已经将所剩下的房地产售卖完毕，获得收入8000万。相关的清算按照如下公式进行：扣除项目金额 = 4202.40元/ * 1万=4202.40万 增值额 = 8000-4202.40=3797.60（万元），增值率 = 3797.60/4202.40 = 90.37%。对照清算表格，应当按照税率40%进行计算。需缴纳的土地增值税 = 3797.60 * 40%-4202.40 * 5% = 1308.92万.所以，应当缴纳的土地增值税是6071.72万。可是如果采取二次清算的方式进行计算，那么项目的合并清算：该房地产

31、项目一共有10万平方米的土地面积，如果全部销售出去可获得的收入为62000万元:应当扣除的项目包括有前期的土地成本、开发的成本、后期的园林绿化、道路的硬化及外立面支出费用，并且需要以此为基数加计计算去扣除20%，总的税金以及附加费用，总的合计是43772万元:这一整个的项目的增值额是18228万元，计算可得出的增值率是41.46%。相应的税率是30%;因此，通过清算可以知道，这次的项目所应要缴纳的税款是5460.4万元，经过二次清算可知，相对于之前土地增值税款所降低的费用支出为6071.72-5460.4=611.32万元。2.4 项目在销售阶段的税务筹划2.4.1 税率临界点筹划法当增值额靠

32、近临界点的时侯，可以利用降低收入来去降低增值额，或者是增加扣除的项目，通过采取这种方式来去避免因为税率的上升，因此这种办法可适用更低的税率。案例2-3: 三亚市某房地产开发商为一般增值税纳税人，在三亚取得一块土地。根据三亚的土地规划方案，这块地只能用于开发普通标准住宅；预计对外销售总金额为4300万元，可扣除项目总金额3460万元（包括加计扣除的20%和税金及附加）。请作出降低增值税的筹划方案。分析：一般计算方法增值额是=4300-3460=840（万元）增值率是=840/3460*100%=24.3%20%应当缴纳的土地增值税的税额是=840*30%=252（万元）如果开发商改变销售策略，适

33、当的降低销售价格，将整栋楼的总销售额调整为4100万元，其他条件不变。则，该开发商的纳税情况如下：增值额=4100-3460=640（万元）增值率是=6403460100%=18.5%20%当增值税在20%一下， 可以免受土地增值税。从筹划前和筹划后对比来看，表面上，开发商的销售收入是减少了200万。可是，如果能够充分去利用税收的优惠政策，那么可以节省下252万，也相当于赚了52万元。这就是利用优惠政策带来的收益，这也是这次筹划的目的所在。2.4.2 收入分散筹划法收入分散旨在减少转让过程中的收入，从而降低土地的增值额。收入分散可以用来将本来需要单独处理的部分收入转变成从整个房地产的收入分开中

34、来进行核算。案例2-4:A企业准备将自己所拥有的财产一栋房屋和土地的使用权进行出售，房屋内的各种家用设备器件齐全。经过估测，市场价值大约是600万元，而其中各种各样的设备的价值大约在80万元左右。对案例进行讨论分析：房地产的土地增值税的征收方式需要使用合适的超率累进税率来进行计算，因此如果增值额越高的话，那么所需要的适用的税率将会越高，交的税就会增多。某企业可以通过实施收入分散法，将收入分别分散在合同上列示。这样不仅能节省一笔土地增值税，又能够去节约0.02%的印花税。3 案例分析万科地产为例3.1 万科地产企业简介万科公司在1984年注册成立，1988年进军房地产，1991年正式在广东省深圳

35、市深圳证券交易所上市。万科企业在住宅行业占据一定的地位，万科这一品牌得到广泛民众认可，并且成为了第一个全国范围内的驰名商标。其公司下的各个品牌， 都有着很好的口碑。3.2 关于项目开发的相关介绍3.2.1 相关的建设情况在2012年的时候，万科旗下的分公司-郑州万科有限公司成立。主要从事房地产开发，以及企业的管理咨询服务等。其项目包括了普通的住宅区，办公商业建筑物和酒店多种类型。本文案例中的万科房地产项目主要是通过招，拍，挂等方式去获取土地资源，总共取得土地付出的资金为5000万元。主要用于开发建筑住宅区和商业用地。这个项目的占地面积达到了1.6万。万科天伦紫台可以说是拥有最好的资源，两环和一

36、个高架，其中交通便利，人文三所和惠济万达分别就在项目的左右。在2013年2月份的时候，郑州万科房地产公司就已经对该项目进行了预售，2013年12月份的时候便竣工验收以及办理了竣工的验收备案。2015年的时候地方税务局认为该项目已经完全竣工，完成了销售任务和达到了土地增值税的清算标准，对郑州万达公司发了清算通知单。3.2.2 郑州万科房地产公司土地增值税的总体分析情况关于项目的相关收入：项目的总收入为129600万，购买土地使用权花费了5000万，开发成本为50700万。企业所缴纳的营业税和附加费为7632万，其他的扣除项目费用为11.14万。各项的税金金额为7500万。可扣除的项目金额为79.

37、91万。下表是土地增值税的税收内容。表3-1 房地产开发项目数据表项目行次核算数（单位/万元）房地产收入总额1129600扣除项目金额统计279910取得的土地使用权说支付的金额35000房地产开发成本450700其中土地征用和拆迁补偿费511500前期工程费64700建筑安装的工程费727300基础设施费用83500公共配套设施费用9100开发间接费用103600房地产开发费用115570其中利息支出122785其他的房地产开发费用132785与转让房地产有关的税金147500其中营业税及其附加157326其他税费16174财政部规定的其他扣除项目费用1711140增值额1849690增值额

38、与扣除项目的金额之比1962.18%适用税率%2040%速算扣除系数%215%应缴纳的土地增值税税额22155880.5因为项目并未有过税前的测算，所以需要缴纳15880.5万的增值税。土地增值税的税负达到12.55%。3.3 关于税务筹划的总思路税务筹划的第一步是投资决策。天伦紫台是通过招拍挂取得相关的土地证，商品房去进行出售这是一个十分典型的房地产开发项目，却不符合了投资联营和股权转让的筹划的方法:但是如果项目开发前并没有去确定已知的买方，那么就不能够用来代建和使用合作建房的方法去规避相关的土地增值税的清算。 其次是采取土地的建设阶段。第一，这家企业是采用招标投标的方法去获取土地资源，并不

39、符合土地回收拍卖法的标准。第二，该项目需要去解决拆迁补偿等问题，因此，需将安置面积算进总收入之中，并且确认拆迁的补偿费是扣除的项目。当收入和扣除项目的金额同时增大的时候，而增值额却保持不变，那么，分数的分子不变，分母却变大，就会使得项目的增值率变低。第三，项目管理人员的工资薪酬应当和公司的其他不相关的人员去分开单独计入账本，可并入开发的管理的费用科目，作为一种开发成本去进行扣除。第三阶段是竣工交付的阶段。在税务部门发出清算通知时，郑州万科公司天伦紫台项目已经售完，再进行二次清算也没意义了。 最后是项目销售阶段。天伦紫台项目在清算是并未将普通标准住宅区分出来进行单独的记账，因此并不能去享用普通的

40、标准的住宅免征的政策。但是如果企业能够将普通的标准的住宅区单独分开区进行核算收入，那么这将会大大的降低所要缴纳的税款。3.4 天伦紫台项目土地增值税策划分析3.4.1 转让房产所产生的收入由于我国目前税收的制度只是以票控税，因此，房地产企业在出售商品房的时候需要去给购买方开发票。收入基本由企业自己申报填写，这表明企业可以去进行谎报以少缴纳赋税。本文核心是在讨论税务的筹划在税法的相关的法律政策支持下，对土地增值税所进行的合理合法的筹划，因此企业应当根据自己的真实情况实际的销售收入去进行申报。实际上所取得的转让房地产的收入为129600万元，普通住宅按单价每平方米13500元，其他项目按31320

41、元每平方米来核算，普通标准住宅收入总额为51300万元，其他项目收入总额为78300万元。3.4.2 购买土地费用郑州万科有限公司购买土地使用权花费5000万。其中的普通的住宅花费了2800万，而其他的项目金额是2200元。3.4.3 开发成本征用土地和拆迁补偿费用为11500万。其中的普通住宅为6400万，其他的项目为5100万。基础设施费用为3500万，其中的普通住宅为1950万，其他项目为1550万。建筑工程费为27300万，其中普通住宅为15300万，其他项目为15300.开发间接产生的费用为3600万，其中的普通住宅为200万，其他项目为1600万。公共配套设施费用为100万，其中普

42、通住宅为55万，其他项目金额为45万。成期工程费用为4700万，其中的普通住宅为2600万，其他项目为2100万。3.4.4 相关的开发费用这一项费用包括利息和其他的房地产开发带来的支出。金额总共为5570万元，经分摊的金额是一致的，其中的普通住宅1570万，其他项目为1215万。3.4.5 转让相关税金缴纳的税为7500万，其中的普通住宅为3012.5万，其他项目为4487.5万。包括营业税和附加的费用是7326万，其他税费为174万。3.4.6 相关的财政部门所规定的其他扣除项目计算根据相关财政部门的有关规定，所允许的扣除其他项目金额是11140万元，其中的 普通住宅为6280万，其他项目

43、为4862万。普通住宅扣除项目为43832.5万。增值额=51300-43832.5=7467.5（万元）增值率=7467.5/43832.5=17.04%20% 其他项目的扣除项目费用为36077.5万增值额=78300-36077.5=42222.5（万元）增值率为 = 42222.5/36077.5=117.03%，根据相关表格查阅可知速算系数为15%，税率为50%。所以土地增值税 = 42222.5*50%-36077.5*15%=15699.63万。3.5 实施效果对比筹划前企业自行清算申报土地增值税为15880.5万元，策划后应缴士地增值税为15699.63。经比较，郑州房地产开发

44、公司经过筹划后，节省了15880.5-15699.63=180.87万元的土地增值税。4 结论与展望4.1 结论本论文以郑州万科公司为例子进行了房地产土地增值税的纳税筹划的分析，分析表明，如果公司能进行合理的税务筹划，那么将能大大地降低纳税金额，提高自己的资本。首先赞成税务的筹划应当在法律的法定范围去进行，筹划不是违法行为，不等同于避税和偷税，筹划是在有相关的法律的政策支持下，而且没有违反法律法规的情况去进行的一种企业决策决定。因此，税收筹划得到的结果是税务机关所不能提出明确的反驳的。近些年来，房地产行业的发展达到了顶峰期，这一行业俨然已经成为了国家的宏观调控和百姓民生重点关注的对象。而对子从

45、事房地产相关行业的企业来讲，就如何能减少赋税负担，减轻自己项目的压力成本已经成为自己火烧眉毛的大事。月来源的的企业自己设立了专门的税务部门去进行税务筹划的工作。但是，也存在着许多的不足，例如法律政策还不够完善，例如土地增值税。而且相关的计算过于复杂，并且时间夸大极大，需要几年的时间去计算。因此计算简便化和时间跨度俨然成为企业为项目进行纳税筹划的重中之重的重点。可是因为企业对于税收的相关的法律政策并不了解通透，又过分的去追求效益，导致了负面影响，例如部分房地产企业进行税收筹划的风险将增大，这样既不能降低缴纳税收税负，又将有很大可能面临涉嫌违法行为。税收筹划应当统筹去进行操作，并且筹划的要点都应当

46、分布在不同的政策以及土地增值税的计算的每个环节之中。每次筹划的点的不同，和决策都将影响其他筹划的进行。因此纳税筹划要从一开始就进行，例如从开发前期，并且要始终贯穿始终。4.2 展望本论文是在老师的指导下独立完成的。在完成毕业论文期间，我个人感觉获益良多，在这个过程当中收获到许多东西。我学习了培养理性的逻辑思维去检索文献，了解到了不同的学术网址。在这个过程当中，我还体验到了学术的辛苦，一份认真的报告，必须要凝聚自己的思想见解在其中，才能算作是合格的。同时，由于本人能力的不足，阅历的限制，这篇论文的完成也存在不足之处。首先是我个人从事税务系统的工作时常不足，有很多的税收实践的经验积累并不是很丰富。

47、同时，在本文构思结构框中当中，缺乏系统的筹划方法，大体偏向理论。我也了解到了，目前的社会存在着这样的一种偏见，就是将税务的筹划将逃税，漏税和节税等行为联系在一块，这种想法是带有偏见，是不正确的。从市场经济的角度而言，税务的筹划工作终将会成为企业一项日常工作，终将会被税务机关接受，被社会的广大民众所接受。在我国，合法纳税是每位公民应尽的义务，因此对于公司企业而言，土地增值税是避不开的，因此企业应当摆正心态，在不逾越法律的底线的同时，努力去寻找合理的税务筹划，努力去降低土地增值税，这样，对彼此双方皆是有利的行为。在法律的前提下，通过降低自己的纳税成本，去提高自己的资本收益率，这是每个企业都应该做的。对于企业来说，最好的选择就是做出正确的投资以及经营决策。这样不仅可以能最大程度享受到税收的权益，也能增加自己公司的利润，同时，又可以去提高自己企业内部财