A房地产公司税收筹划研究.docx

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1、毕业论文中文摘要随着经济水平的日益进步和我国税收政策的不断落实，越来越多的企业关注到税收筹划的运作，尤其是房地产企业。现如今居民的住房需求也越来越大，房地产市场出现了严重的泡沫经济，政府也加大了对房地产税收的征管力度。税收筹划无疑成为了降低房地产企业税负成本和经营风险，增强企业竞争力和盈利能力的有效策略。本文采用文献研究方法，梳理了税收筹划的基本概述和相关理论。以A房地产企业的纳税情况以及税收筹划进行了数据研究，并从房地产开发企业的前期准备环节、开发建设环节、销售交易环节、持有环节这四个阶段对A企业进行税收筹划。关键词 税收筹划，竞争力，房地产企业毕业论文外文摘要Title Research

2、On Tax Planning Of A Real Estate CompanyAbstractWith the development of economy and the implementation of tax policy, more and more enterprises pay attention to the operation of tax planning, especially the real estate enterprises. Nowadays, the housing demand of residents is also increasing, the re

3、al estate market has appeared a serious bubble economy, and the government has increased the collection and administration of real estate tax. Tax planning has undoubtedly become an effective strategy to reduce the tax burden cost and management risk and enhance the competitiveness and profitability

4、 of real estate enterprises.This article uses the literature research method, combs the basic outline and the related theory of tax planning. This paper makes a data study on tax payment and tax planning of A real estate enterprise, and carries on tax planning for A enterprise from four stages: prep

5、aration, development and construction, sales transaction and holding.Keywords tax planning，real estate enterprise，competitive advantage目录1 引言12 税收筹划基本概述12.1 税收筹划的概念12.2 税收筹划的特征13 税收筹划的相关理论23.1 有效税收筹划理论23.2 节税类型理论33.3 税制要素筹划理论34 A房地产企业税收筹划现状及分析34.1 房地产企业涉税情况34.2 A房地产企业的税负分析54.3 A房地产企业税收筹划现状及分析85 A房地产

6、企业税收筹划的各业务环节105.1 前期准备环节的税收筹划方案115.2 开发建设环节的税收筹划方案125.3 销售交易环节的税收筹划方案135.4 持有环节的税收筹划15结论17致谢18参考文献19表1 房地产企业开发环节涉及税种表5表2 A房地产企业2015-2017年的税种金额6表3 A房地产企业2015-2017年各个税种占总额比重6表4 A房地产企业2015-2017年各个税种占主营业务收入比重7表5 三家企业2015-2017年应交税金占主营业务收入比重7表6 各个项目面积和销售状况 11表7 各个项目成本费用汇总11表8 房屋两种不同方式的税收情况161 引言由于房地产企业的经济

7、快速增长，其在国民经济中的地位越来越重要。房地产企业由于特殊的行业状况，所占用的资金、成本很大，包括原材料、人力成本、税收等，而房地产开发企业成本却持续增加，对于企业来说，经营压力非常巨大。一方面，对于房地产开发企业来说，税收筹划有助于减少企业的税负，实现税后利益最大化。税收筹划的目标是税后收益最大化，要求企业在进行决策、经营、投资、控制等经济活动时，考虑各种活动所引起的税收成本，根据优惠政策进行最优选择，来降低企业的纳税基础，减少税款的支出。另一方面，税收筹划也有助于提升企业的经营管理和会计核算水平。税收筹划是在服从企业发展战略的框架下，根据筹划需要，调整投资方向、营销策略，及时协调企业内外

8、关系，将有助于提升企业的经营管理水平。因此，科学的税收筹划不仅能提升房地产企业的经济效益和市场竞争力，对于房地产企业的长远发展也有着重要作用。2 税收筹划基本概述2.1 税收筹划的概念国外的学者Meigs在1984年指出，税收筹划是在经济活动发生之前，通过合理而又合法的安排自己的纳税活动，达到减少税负的目的1。这是首次从学术的观点阐述了税收筹划的概念。国内的学者张中秀教授在2001年指出，税收筹划是指纳税人通过合法的方式和税负转嫁方式来少税负的一种安排2。而盖地教授2007年指出，税收筹划是合乎税收法律法规的前提下，纳税主体对企业经济活动的一系列提前安排，达到少缴纳的目的3。结合以上观点，税收

9、筹划的概念可以表述为：“税收筹划是纳税人在法律规定许可的范围内，凭借法律赋予的正当权利，通过对投资、筹资、经营、理财等活动的事先安排与规划，以达到减少税款缴纳或递延税款缴纳目的的一系列谋划活动4。”2.2 税收筹划的特征税收筹划所具有的特征，体现在其合法性、时效性、综合筹划性和目的性等方面5。合法性：纳税人的税收筹划行为须在国家法律法规许可的范围之内进行。许可的范围是对税收征纳过程中征纳双方权利和义务的规范，是一种特定的法律关系5。纳税人可以在合法范围内，通过安排合理的经营与财务活动来减轻自己的税收负担。另外，纳税人的合法筹划行为是顺应国家税收立法精神和一定时期宏观调控政策要求，从另一角度也可

10、表述为“不违法”。时效性：税收筹划是在纳税义务发生之前所做的事先筹划和安排，根据相关情况、数据预测所做出的超前设计。例如，根据对未来收益情况的预测决定企业组织形式的选择。另外，国家税收制度政策会随着经济、社会发展状况和政府宏观调控目标的调整而变化，由此决定纳税人针对某项税收政策而做出的税收筹划方案也具有明显的时效性5。例如，纳税思路的开拓和方案的设计是随着税收政策法规的变化而不断调整的。综合筹划性：税收筹划是纳税人财务规划的一个重要组成部分，以总体财务利益的最大化为目标。另外，纳税人在经营、投资、理财中面临的应交税种不止一个，而且有的是相互关联的，因此，不能仅限于个别税种税负的高低。还有，综合

11、筹划的成本比应最大。目的性：税收是国家控制的一个重要的经济杠杆，国家可以通过税收优惠政策，多征或减征，引导纳税人采取符合政策导向的行为，以实现国家宏观经济调整或治理社会的目的。3 税收筹划的相关理论税收筹划原理主要从以下三部分内容来探讨，为税收筹划提供理论支持。3.1 有效税收筹划理论早期的税收筹划理论，目标是纳税最小化，没有考虑筹划的成本。现代税收筹划的理论是有效税收筹划，在筹划的过程中不仅要考虑显性税收还要考虑隐性税收，就是因选择的筹划方案而放弃税收优惠带来的机会成本。还有，也要考虑税收筹划的成本，筹划方案带来的企业重组成本，这些增加的成本是否可以通过筹划减少的税额而减掉6。有效税收筹划理

12、论，就是在契约理论的基础上展开研究。契约理论将企业视为投资人、贷款人、经理和所有人之间订立的契约所组成的集合体。根据契约理论，处于不确定性与交易费用的情况下，因为不确定性所导致非税收成本的增加，会使得筹划策略的选择更加复杂，并使得其与纳税最小化偏离。3.2 节税类型理论税收筹划的重要原理之一是节税类型原理，减少纳税人缴纳的税款。节税需要考虑的基本因素，包括绝对和相对、确定性和不确定性风险节税。绝对节税是使纳税人缴纳的税额直接减少的筹划行为，例如企业可采取减少税基与采用较低税率的方式来实现目标7。相对节税是推迟税款缴纳的筹划行为，例如企业可使用加速折旧方法减少税款。在确定性风险方案中，根据以往的

13、数据，运用概率论将面临的风险量化，选择其中最优方案。而不确定风险是难以根据不同的方案来做出基本判断的节税行为6。3.3 税制要素筹划理论税收筹划要素的原理，是根据研究税收制度不同的要素、思路与方法，并阐述内在原理形成的。税制要素筹划理论需考虑到各方面的因素，包括税收优惠筹划、计税依据筹划、税率筹划、纳税人筹划等。纳税人筹划的原理是根据纳税人身份来进行合理界定与转化，来减轻税负。而实现税基的最小化、合理分解税基和控制安排税基的实现时间是计税依据筹划的方法8。在税法规定范围内，纳税人通过调整自身行为，使用较低税率可以减轻税负。还有，纳税人可以根据税收优惠政策享受低税负待遇。4 A房地产企业税收筹划

14、现状及分析4.1 房地产企业涉税情况4.1.1 房地产企业税收特征房地产企业内容涉及众多，包括土地的开发和再开发、工程建设、房地产经营、房地产物业管理、房地产中介服务以及房屋的修缮等服务。房地产开发企业的税收特征包括以下几个方面。涉及税种多：房地产企业的各个业务环节都会发生税收，包括增值税、土地增值税、印花税、房产税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、城镇土地使用税、契税、个人所得税等9。房地产企业的税种几乎包含了我国现有的税种。涉税业务复杂：首先，房地产企业在会计核算的过程中就比较繁琐，需要核算各种成本。其次，将会涉及到不同的税种，需要用不同的税率计算。之后，纳税人也包括小规模纳税人和

15、税率不同的纳税人。还有，在同一业务中会涉及到多个税种，计算复杂。在纳税的过程中，对纳税的方法也会存在争议，足以表明涉税业务复杂。营改增后，一系列政策也得到了完善，但企业也面临了许多新的问题10。开发阶段性明显：房地产企业的各个环节都会有明显的税种。如拿地环节，主要包括契税和耕地占用税；建设开发环节，主要包括增值税和城镇土地使用税；销售交易环节，主要包括增值税、土地增值税、和企业所得税；持有环节，主要包括房产税和城镇土地使用税等。4.1.2 房地产企业涉税情况前期准备环节：房地产企业在前期准备中，首先要获得土地使用权。在买地过程中涉及到的契税按地价3%-5%缴纳；印花税按合同金额的万分之五缴纳；

16、若买的是耕地，头一年按所占地的面积来缴纳耕地占用税，之后满一年缴纳土地使用税；若买的不是耕地，下月开始缴纳土地使用税10。开发建设环节：房地产企业在开发建设环节中，主要是对前期的准备进行落实和建设。营改增后，该环节是购进货物、发生劳务的主要阶段，将产生大量的增值税进项税额。在购货过程中，也会涉及到小规模纳税人和不同税率的纳税人。还有，企业也可采取合作建房与委托代建的方式，享受一定的税收优惠政策。该环节也涉及到了土地使用税和印花税等。销售交易环节：房地产企业在销售交易环节中，主要是对房地产的销售与交易。在此环节中，涉及到的税种比较多，会产生大量的税，包括增值税、土地增值税、企业所得税等。营改增后

17、，将产生大量的增值税销项税额。土地增值税是转让房地产所得到的收入减掉法定扣除项目，按四级超率累进税率来征收11。房产持有环节：房地产企业的持有环节，是指将完工后的房屋用以自用和出租这两种方式。此环节主要涉及了房产税和土地使用税。若房产用于企业自用，则按房产余值的1.2%来缴纳房产税；若房产用于企业出租，则按租金收入的12%缴纳房产税。表1 房地产企业开发环节涉及税种表开发环节税种税基税率前期准备环节契税地价3%5%印花税合同金额0.05%耕地占用税实际占地面积（550）/开发建设环节增值税承包方合同3%土地使用税实际占地面积（0.630）/印花税合同金额0.03%销售交易环节增值税销售不动产的

18、不含税金额5%（简易计税）、17%（一般计税）土地增值税转让土地的增值额30%-60%企业所得税应纳税所得额25%房产持有环节增值税销售不动产的不含税金额5%（简易计税）、17%（一般计税）房产税计税余值1.2%（自用）租金收入12%（出租）4.2 A房地产企业的税负分析4.2.1 A房地产企业的纳税情况A公司自从2004年成立以来，一直是积极向上的发展的局面，经过十几年的发展，已经成为国内颇有规模的城乡建设与生活服务商。A公司的注册资本为8000万元，经营范围是房地产的开发、实业投资、旅游项目投资、室内外装璜、托管范围内的房屋以及配套设施和场地的管理、维修、服务等。公司一直在巩固核心业务优势

19、的基础上，积极拓展与生活服务相关的其它业务。公司一直定位在城市的主流住宅市场，力于让每个人都能住得起房子，坚持合理定价及销售，导致虽然收入不停增加，但是利润却差强人意。A企业找事务机构了解过，应纳税额一直比净利润高的原因是税收成本过高，影响了企业的收益。还有，在纳税申报方面，企业也做的不够规范，需要进行调整，否则会对企业的社会信誉产生影响。为了能直接了解企业的问题，下面表格详细列出了A房地产企业的各个税种金额以及所占的比重。A房地产企业进行开发主要涉及到的税种有增值税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税，还有几个税种所占金额较小，计入其他类，便于阐述。 表2 A房地产企业201

20、5-2017年的税种金额 （万元）税种2015年2016年2017年增值税977941.32991666.01408581.38城市维护建设税62555.2081278.5084902.07教育费附加42718.0858817.2061758.73土地增值税674883.961023634.551356120.42企业所得税473126.15599307.62722461.37其他39944.1242479.2060860.47合计2271168.832797183.082694684.44从表2中可以看出，A房地产企业2015-2017年三年中各个税种的金额一直处于上涨趋势，所纳税的总体金额

21、也一直在上涨，总体税额巨大。其中，增值税、土地增值税、企业所得税数额较大。表3 A房地产企业2015-2017年各个税种占总额比重税种2015年2016年2017年增值税43.06%35.45%15.16%城市维护建设税2.75%2.91%3.15%教育费附加1.88%2.10%2.29%土地增值税29.72%36.60%50.33%企业所得税20.83%21.43%26.81%其他1.76%1.52%2.26%合计100.00%100.00%100.00%从表3中可以看出，A房地产企业2015-2017年三年中各个税种占总额的比重也呈上涨趋势，企业税负增加，加重了企业的税收负担。这也表明了企

22、业进行税收筹划的必要性，其中，增值税、土地增值税和企业所得税所占比重较大，应先从这三方面进行筹划。A房地产企业2015-2017年的主营业务收入金额分别为19318321.97万元、23840054.80万元、24013964.88万元。表4 A房地产企业2015-2017年各个税种占主营业务收入比重税种2015年2016年2017年增值税5.06%4.16%1.70%城市维护建设税0.32%0.34%0.35%教育费附加0.22%0.25%0.26%土地增值税3.49%4.29%5.65%企业所得税2.45%2.51%3.01%其他0.21%0.18%0.25%合计11.75%11.73%1

23、1.22%从表4中可以看出，A房地产企业2015-2017年三年中各个税种占主营业务收入比重呈平缓趋势，税负也没有大幅地的降低，企业税负负担还是很大。为了使税收大幅度下降，对所占比重较大的税种进行筹划已刻不容缓。4.2.2 A房地产企业的税负比较A企业是房地产企业，通过进行同行业的比较可以体现出企业的税负水平。从同行业中找两家上市企业进行应交税金的税负所占主营业务收入比较，得出A企业在同行业中的税负水平。表5 三家企业2015-2017年应交税金占主营业务收入比重企业2015年2016年2017年A企业8.82%10.01%13.49%新城控股5.97%6.49%10.34%华夏幸福5.22%

24、6.77%8.86%从表5可以看出，华夏幸福作为房地产行业排名靠前的上市企业，税负压力相比较于另两家企业较小，突出了企业管理和税务工作的成果。新城控股作为国内排名前几十名的房地产上市企业，税负相比于A企业也处于中上游水平。而A企业与它们相比，税负水平较高，企业承担压力较大。4.3 A房地产企业税收筹划现状及分析4.3.1 A房地产企业税收筹划现状对A公司的纳税情况分析后，和同行业对比，发现A公司的税负比其他上市企业税负较高。在对A公司进行调查后了解到，企业在税务方面存在着不少问题。为了减轻企业的税负，这些问题急需改善。企业缺乏专业的税务人员：A 房地产公司并没有专门负责税务方面的税务部门，也没

25、有独立的税务工作岗位，更没有专业的税务人员，税务方面的有关工作都是由财务人员兼任的12。财务人员有自己的任务，并不能时时刻刻的兼任好税务人员的工作，如每月15号前的增值税等的纳税申报，必须在15号申报成功并即时缴款成功。虽然财务人员可以按步骤在国税上进行纳税申报，但由于财务人员对税收政策的了解不太全面，平时业务也繁重，出现过几次纳税申报不成功以及没有即时缴款的情况，导致超过申报时间而被罚了滞纳金。因为纳税申报是个很细碎的工作，申报时填表要很仔细，不能出差错，否则将会给企业带来各种问题及不必要的损失。还有，A企业对于比较难的纳税申报，还要及时去找专业的机构代理记账公司来进行申报。企业管理层缺乏税

26、收筹划意识：在和A房地产企业的内部人员沟通后发现，企业的管理层人员和员工对于 税收筹划的想法存在差异13。A企业人员都觉得企业缴纳的税收过高，应该采取措施，减轻企业过重的税负，但是对于进行税收筹划来减轻税负这个方法产生了不同的想法。A企业的管理人员却因为有一些违规操作，被处以不少的罚款，因而态度谨慎，然而又混淆了税收筹划和偷税漏税的概念，认为税收筹划的过程中会产生巨大的筹划风险以及筹划成本14。而一些员工认为根本不必要进行税收筹划，只需要跟税务机关搞好就万事大吉，另一些员工却认为学好国家颁布的税收政策，认真进行税收筹划的措施更稳妥。企业过于减轻单一税种税负：A企业的内部人员还存在一个误区，认为

27、税收筹划只要减轻税负就可以了，仅仅考虑最大化减轻税负的方案。其实，企业发生的经济活动是一个相互关联的过程，更何况A企业作为房地产企业，涉及的税种种类很多。所以，A企业在税收筹划的过程中不应追求单一税负减轻最大化，应该将企业的筹划方案与企业整体方向相结合，实现企业整体的收益最大化15。4.3.2 A房地产企业税收筹划的分析4.3.2.1 必要性分析从国家的层面来讲，房地产是一个涉及税种较多的行业，综合性较强。近几年，国家对于房地产行业的调控力度角度，出台了不少优惠政策。因此，A房地产企业进行税收筹划也有利于房地产行业整体的结构完整，有利于国家经济的良好发展，这也是企业想达到的目的。还有，A企业采

28、取了合法的税收筹划手段，自然就不会进行偷、漏税，规避了这种违法的风险16。从房地产行业层面来讲，房地产行业的税负是较高的。分析A企业近三年的数据可知，企业的税负也在逐渐上涨。在如今房地产行业降温的形势下，房地产行业整体的盈利减少的情况下，伴随着市区建筑用地开发的所剩无几，郊区的土地开发成本又过高。为了企业的自身发展，A房地产企业在这种情况下，若想减轻外部成本，税收筹划是必不可少的。A企业对税负进行合法的筹划，不仅能够减轻企业的税负，提高净收益，减少资金的周转难度，也有利于企业对房屋进行再开发。利润的增加可以提高企业的收益，可以提升A企业在房地产行业的竞争力，也可以减少市场运营的风险及提高保障。

29、还有，房地产行业税务部门一直监管得很严格，对于想以偷、漏税的形式来降低税收成本，难度是相当大的。在这种情况下，合法的减税就很重要了，税收筹划无疑很符合企业目标。从企业自身层次来讲，进行筹划有利于A企业管理水平的提升。税收筹划是一个专业性的整体筹划方案，涉及到企业的生产、运营、财务等各个方面。首先，这要求会计人员对这些方面有一定的了解，即通过设立税收筹划部门，企业可以培养出一支熟练会计准则和税收法规的队伍，提升了会计人员财务管理的水平。其次，在A企业税收筹划过程中，许多事项要和税务部门进行沟通，也增加了企业人员对于税务法规的了解程度及专业水平，减少了在筹划过程中因不理解而做出的违法行为。还有，税

30、收筹划可以提升纳税人的纳税意识，建立良好的财务制度，间接提高企业的管理水平。4.3.2.2 可行性分析自从国家1994年进行分税制改革后，二十余年的发展，不仅国家的税收制度不断的完善，房地产行业的税收制度也随之不断完善。国家支持税收筹划，因此，房地产行业的筹划行为有法可依，即房地产企业进行的合理避税行为得到了支持与鼓励。企业在对税收进行筹划过程中，会计人员势必会更加认识到税收方面的法律法规，按规定办事，避免偷、漏税的现象，带给企业良好的纳税行为；也可推动国家税收制度的完善，促进国家税收收入的增长，形成良好的循环。国家的态度及出台的政策都为A房地产企业进行税收筹划提供了可行性。房地产行业的业务范

31、围之广，涉及到的税种之多，证明了房地产企业本身具有很大的税收筹划空间。A房地产企业税负较大，其中存在相当大的筹划空间，虽然涉及到的税收种类多，面对的筹划方案也多。A房地产企业本身并未进行税收筹划工作，国家提供的税收优惠政策也没有利用。考虑到房地产开发的周期较长及货币时间的价值，A房地产企业进行税收筹划的空间很大，应该充分利用这一点来为企业盈利。税收筹划技术作为一个有意义的独立的研究方向，经过那么多年的发展，已经成为较完善的机制。在房地产企业为了减轻税负遇到的各式各样状况时，筹划体系都会给与企业明确的方向，帮助企业合理的规避税，并且国内的房地产企业筹划的案例也可以给A企业提供足够的参考。5 A房

32、地产企业税收筹划的各业务环节2009年A企业在B市获得土地，在原本的规划基础上，还在250亩的土地上要建别墅、酒店、住宅区、办公楼、配套设施等。其中别墅300栋、酒店一栋、住宅区6栋、办公楼一栋及商业配套若干等，而打造出多功能的一套生活社区。规划的建筑面积共有366100平方米，直到2013年11月31日，所以项目都已完工并进行清算17。表6 各个项目面积和销售状况 项目建筑面积（）销售面积（）出租面积（）自用面积（）销售金额（万元）别墅135999865280060570酒店5065200506520住宅区1261511158330046333.2办公楼20760020760商业配套4024

33、92147414998377719326.42表7 各个项目成本费用汇总项目土地成本前期工程费建筑安装费基础设施费配套设施费开发间接费合计别墅15000920.6733075.371132.48946.208232.6659307.38酒店4000432.6717760.81539.67489.106430.7229652.97住宅区8000476.2113602.70488.29479.383280.7026327.28办公楼809.24176.335.714.8946.20322.37商业配套4000322.208447.29267.30217.822352.9415607.555.1 前

34、期准备环节的税收筹划方案5.1.1 组织形式的筹划房地产企业的组织形式，可以分为子公司和分公司进行开发。开发的形式不同，在纳税义务和税务管理上会有一定的区别。若以子公司形式开发，所产生的纳税义务和风险是不会波及到母公司，其自行承担；而以分公司形式开发，所产生的纳税义务及风险，会由母公司与其共同承担。即使以子公司的形式，母公司会比较安全，但税务主管机关对其监管会很严格；而以分公司形式，母公司会承担相当的义务和风险，但是税务主管机关对其监管会宽松些。分公司所产生的亏损，不但能由母公司的利润进行弥补，也可以减少母公司的收益，来降低所得税税负。根据设立的项目，建的一栋酒店可以成立酒店子公司来进行经营，

35、以子公司的形式来单独核算。酒店子公司建立的一栋酒店是代建行为17。营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为，若只自备施工建造房屋不替另一方转移产权，应按建筑业来征收增值税；若自备施工建造房屋的同时替另一方转移产权，应按销售不动产来征收增值税。则A企业需建的酒店可看作对其子公司的代建行为，按现代服务业缴纳6%增值税。建酒店所产生的费用，土地成本4000万元，评估价5360万元，建筑面积50653，销售金额49809万元，土地成本及开发研究费23222.25万元。筹划前，A企业选择自行修建房屋然后销售的方式，计算如下：按建筑业缴纳增值税=23222.25*3%=696.67万元按销售不动产缴纳增

36、值税=49809*5%=2490.45万元缴纳城建税及教育税附加=（696.67+2490.45）*（7%+3%）=318.71万元扣除金额合计=23222.25+23222.25*10%+23222.25*20%+696.67+2490.45+318.71=33693.76万元土地增值额=49809-33693.76=16115.25万元土地增值率=16115.25/33693.76*100%=47.83%土地增值税=16115.25*30%=4834.58万元应纳税额合计=696.67+2490.45+318.71+4834.58=8340.41万元筹划后：A企业和酒店公司签订代建行为，代

37、建手续费为13600万元，A企业的代建行为按现代服务业缴纳6%增值税。缴纳增值税=11800*6%=708万元缴纳城建税及教育税附加=708*（7%+3%）=70.8万元应纳税额合计=708+70.8=778.8万元筹划前与筹划后两种方式对比后，A企业的代建行为可为其节税7561.61（8340.41-778.8）万元。在筹划中，要注意代建行为要满足规定的条件，才能进行这样计算。5.2 开发建设环节的税收筹划方案在开发建设环节，房地产产生的费用是最多的，也是房屋完成的环节。该环节产生的费用计入开发成本，将会影响土地增值税的可扣除项目和缴纳的土地增值税。这个环节中，将会涉及施工等合同的签订，关于

38、印花税、增值税等。5.2.1 调整开发成本的筹划 可以根据不同的项目不同的用途，转移成本或增加基础设施等来进行税收筹划。酒店作为子公司自营，一方面，可以把酒店开发成本转到住宅成本，住宅成本增加，可扣除数增加，土地增值税减少。另一方面，酒店短时间内不会交易，计入固定资产，可以用评估价格来算土地增值税的扣除项目。将酒店的开发成本转移到住宅开发成本中，增加住宅开发成本，增加可扣除数，使增值率降低到20%以下，享受其优惠政策。计算如下：土地成本=9600万元开发成本=15046.58+6000=21046.58万元可扣除数额合计=（9600+21046.58）*（1+10%+20%）+2370.58=

39、42311.13万元土地增值额=50485.63-42311.13=8174.50万元土地增值率=8174.50/42311.13*100%=19.32%根据我国房地产清算的优惠政策，标准住宅的增值额少于扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。将酒店计入子公司的固定资产，今后需要转让时，作为旧房出售。将成本转移到其他项目，会使其账面成本少于市场价格的建造成本，用评估价格对土地増值税进行清算。5.2.2 建筑合同签订的筹划房地产和施工企业签订合同时有两种方式，一是包工包料；二是甲供材料。营改増前，这两种模式差别很小；而营改增后，两种模式产生的税收差别很大。营改增前，以包料包料收取的料工费为营业

40、额；而在甲供材料中，首先按照包工包料合同计算增值税，以扣除材料的预算价格为合同金额。营改增后，房地产和施工企业都为一般纳税人，税率为11%。作为房地产企业，若采用包工包料方式，可以抵扣的税率为11%；而房地产企业购买材料，可抵扣的税率为17%，高于11%，能够减少税收。所以，采用不同的方式有不同的抵稅效果。在签订合同时对税收进行合理的筹划，能够达到降低企业税收的目的。5.3 销售交易环节的税收筹划方案销售交易环节是房地产开发中最重要的征税环节，涉及稅收种类多，税负大，包括增值税、城建税、土地増值税和企业所得税等，即该环节是房地产开发企业进行筹划的重点。5.3.1 代收费用的筹划房地产企业出售房

41、子时，会替政府收各项费用。而各项费用，国家税务总局也有相关的规定，与对代收费用是否计入房价中，计税规定有所区别，会产生不同的税负。在A房地产企业进行商品房交易时，根据当地相关规定，替政府收取了1190.25万元费用，包括水电气初装费、各项基金等。商品房的销售收入21272.36为万元，行政代收费用1190.25万元，土地成本4000万元，开发成本有9254.61万元。筹划前：A企业的一些代收费用不计入销售收入，计算如下：已售面积比例=销售面积/总面积*100%=21474/40249*100%=53.35%应缴增值税及其附加税=21272.36*5.5%=1169.98万元可扣除项目=（400

42、0+9254.61）*（1+10%+20%）*53.35%+1169.98=10362.71万元土地增值额=21272.36-10362.71=10909.65万元土地增值率=10909.65/10362.71*100%=105.28%土地增值税=10909.65*50%-10362.71*15%=3900.42万元筹划后：A企业的部分代收费用计入销售收入，计算如下：已售面积比例=销售面积/总面积*100%=21474/40249*100%=53.35%销售收入=21272.36+1190.25=22462.61万元，其中1190.25万元免征增值税及其附加税应缴增值税及其附加税=21272.

43、36*5.5%=1169.98万元可扣除项目=（4000+9254.61）*（1+10%+20%）*53.35%+1169.98+1190.25=11552.96万元土地增值额=22462.61-11552.96=10909.65万元土地增值率=10909.65/11552.96*100%=94.43%土地增值税=10909.65*40%-11552.96*5%=3786.21万元筹划前与筹划后两种方式对比，税收筹划为A企业节税了114.21（3900.42-3786.21）万元。符合规定的代收费用计入销售收入中，可以增加可扣除的项目，降低土地增值率，继而减少土地增值税。5.3.2 设立经营子

44、公司的筹划若A企业销售商品房，可以设立装修公司。一方面，企业支付的装修费可以计入扣除项目，来减少増值额；另一方面，营改増后，装修公司可以取得更多的进项税额，减少其应纳税额，有利于降低总体税负。同时，企业可以成立广告公司，广告费可以在所得税税前扣除，不超过销售收入的15%部分可以在当期扣除，超过部分可以在以后年度可以扣除。所以，成立广告公司，能最大限度利用所得税的优惠。5.4 持有环节的税收筹划持有环节的筹划主要是指对自营房产的筹划。一般，房地产企业并不能及时出售完房屋，而尚未出售或企业自用的房产，企业会采取不同的管理模式。有的用于企业经营管理，有的用于出租赚租金。各种模式会产生不同的税负，企业

45、用出租房产的方式进行筹划，可以获得更多效益。 5.4.1 分解租金收入的筹划房地产企业向承租人收取的费用，包括房屋租金和经营管理费等费用。若没有区分一次所交费用中的租金和其他部分，要将所有金额当做计税依据，全额征房产税。因此，此环节的筹划就是要区分房屋租金和其他部分。A房地产企业出租商品用房，出租面积14998。租金每年为1259.83万元，其中，每年的水电费和物业费共为232.63万元。筹划前，A企业该业务的净利润计算如下：应缴增值税及其附加税=1259.83*5.5%=69.29万元应缴房产税=1259.83*12%=151.18万元应缴企业所得税=（1259.83-69.29-151.1

46、8）*25%=259.84万元净利润=1259.83-69.29-151.18-259.84=779.52万元将A企业房屋租金、水电费、物业费区分开，分别签订协议。筹划后，该业务的计算情况如下：应缴增值税及其附加税=（1259.83-232.63）*5.5%=56.50万元应缴房产税=（1259.83-232.63）*12%=123.26万元应缴企业所得税=（1259.83-232.63-56.50-123.26）*25%=211.86万元净利润=1259.83-232.63-56.50-123.26-211.86=635.59万元筹划前与筹划后两种方式对比，对租金收入的税收筹划为A企业节税了143.93（779.52-635.59）万元。在该业务中，A企业须清楚水电费、物业费的金额，将房屋租金收入与水电费物业费的金额分开。 5.4.2 出租与自营的筹划房产税须采