万科企业股份有限公司风险战略管理.docx

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1、Research on Risk Strategic Management of Vanke Enterprise Co., LtdAbstract: With the continuous expansion of Chinas reform and opening up, real estate enterprises are not only an important part of production and life, but also a commodity, which has become an important investment and financing tool.

2、 In this case, the real estate industry has achieved rapid development, and has become an important force affecting our economy and society. However, in the process of development, real estate enterprises are also facing many pressures.This paper selects Vanke, the leader of the real estate industry

3、, to study the financial risk. On the basis of the theoretical study of the financial risk of Chinese enterprises, this paper identifies and analyzes the financial risk of Vanke from the four capital flow links of financing, investment, operation and distribution, and puts forward the targeted solut

4、ions based on the actual situation of the development of Chinese enterprises. In terms of financing, Vanke should broaden its financing channels, do a good job in asset liability management, and avoid the situation of capital chain breaking; in terms of investment, Vanke should pay attention to proj

5、ect investment risks, conduct research on partners, and avoid influencing public praise; in terms of operation, Vanke should improve its profitability, strengthen cost control, and constantly create value; in terms of distribution, Vanke should balance well The interests of all parties, to avoid con

6、trol disputes, thus affecting the normal operation of the company.Key words: Vanke; financial risk; risk management目 录第1章 引言11.1研究的背景与意义11.1.1研究的背景11.1.2研究的意义11.2研究的内容与方法11.2.1研究的内容21.2.2研究的方法21.3文献综述21.3.1国外文献综述21.3.2国内文献综述3第2章 万科企业概况及风险管理现状分析42.1万科企业概况42.2万科企业风险管理现状4第3章 万科企业风险的识别与评价63.1万科企业风险的识别63

7、.1.1筹资风险识别63.1.2投资风险识别73.1.3营运风险识别93.1.4收益分配风险123.2万科企业风险的分析与评价133.2.1筹资风险分析及评价133.2.2投资风险分析及评价143.2.3营运风险分析及评价143.2.4收益分配风险分析及评价15第4章 完善应对万科企业风险的建议164.1加强筹资管理164.2加强投资管理164.2.1衡量项目风险164.2.2优化收入结构174.2.3完善轻资产运营的策略174.3加强营运管理184.3.1降低库存风险184.3.2加强企业成本控制184.4加强收益分配管理184.5完善财务风险体系19第5章 结论205.1预期研究成果205

8、.2展望未来20参考文献:21致谢2323第1章 引言1.1研究的背景与意义1.1.1研究的背景我国房地产市场经过了几十年的发展，已经成为了经济的压舱石，发展速度、规模均居行业前列。我国也产生了一批优秀的房地产企业，如保利、万科、恒大等。企业的发展与社会环境，经济、政治政策密切相关 李江涛.成本控制为主还是新项目投入为主试论出版企业成本控制的策略J.科技与出版，2009(11).21-22.，房地产企业尤为明显。目前，我国政府对房地产企业呈现出既要培育和发展房地产市场，确保房地产行业的有序发展；又要调控房地产市场，避免房价过快增长 朱毅诚. ML房地产企业内部风险控制研究D.西安建筑科技大学,

9、2016.。我国房地产市场面临着机遇与挑战并存的社会经济环境，既要抓住机遇，又要顺应调控，这样才能够使得企业快速发展。1.1.2研究的意义一方面，随着我国房价的持续攀升，我国房地产市场面临着严苛的政治、经济环境，去库存与去杠杆的压力也在挤压房地产市场的生存空间。在这种情形下，房地产企业会加快行业洗牌，房地产公司的每一次选择都将面临着生死挑战 何顺林. 经济危机背景下房地产企业发展的政策风险研究D.重庆理工大学,2013.。因此，在环境频繁变化的情况下，只有风险控制能力较强的公司，才能够化危为机，在竞争中取得优势。对万科的风险进行分析和评价，并且提出相应的对策，对于企业的长远发展具有现实意义。另

10、一方面，企业的良性发展广受学界的关注，如何通过提高企业的内部控制来风范企业的风险是学术界关注的重点话题 冯松权. 商业银行房地产信贷风险管理研究D.云南财经大学,2015.。但是，大量的理论来源于国外。这些理论并没有得到实践的检验，通过此次研究，以万科这一典型案例为例，来对我国风险管理理论进行实践检测，从而丰富我国房地产风险管理理论研究。1.2研究的内容与方法1.2.1研究的内容论文主体分为五个组成部分。第一部分为绪论，主要介绍本文对万科风险研究的背景及意义，并且总结和分析本文的研究思路，为本文奠定背景基础。第二部分为万科企业概况及风险管理现状研究，通过分析万科的基本情况及风险管理的情况，为后

11、文的研究奠定实践基础。第三部分为万科风险的识别与评价，从筹资、投资、营运和收益四个方面识别万科存在的风险，并且对这些风险进行分析及评价。第四部分为对策研究，根据前文的研究结果，从筹资、投资、营运和收益四个方面对万科的风险问题提出针对性的意见，从而为完善万科管理检验献策。第五章为结论，通过总结和分析万科在风险管理过程中的经验和教训，为以后的研究奠定基础。1.2.2研究的方法本文使用的主要研究方法有：对比分析法、系统分析法、定性与定量相结合的方法。1.3文献综述1.3.1国外文献综述关于财务风险识别的研究，Fitzpatrick通过对正常企业和破产企业进行研究后净资产负债率和净资产收益率能够有效预

12、测风险。Ross等认为偿债风险是公司中最主要的财务风险 陈军. H民营房地产公司财务风险管理优化对策研究D.湖南大学,2017.。Louis认为财务风险对股票的价格产生重要的影响 王萌萌. 房地产企业财务风险管理文献综述J. 现代经济信息,2016(02):210.。关于财务风险分析的研究，Steven认为可以通过完善内控系统来防范风险 王俊籽,刘澜涛. 基于Logistic模型的我国商业银行房地产信贷风险研究J. 经济与管理评论,2017,33(02):86-95.。Eswaran等通过对多个财务变量进行分析后，建立了一套追踪体系，能够有效完善公司内部风险控制 张瑾. 我国房地产开发企业内部

13、风险控制的对策建议J. 中国总会计师,2017(04):128-129.。1.3.2国内文献综述刘滢（2020）通过对万科轻资产模式下的财务绩效进行了分析及评价，探讨了万科在运营过程中存在的诸多问题，并给出了相应的建议。郑萌萌（2019）在政府相继出台房地产调控政策的背景下，通过对万科企业的财务风险进行研究，并结合房地产企业的特点，针对性的提出解决万科风险的建议 丁红梅. 我国房地产企业财务风险管理问题研究J. 哈尔滨师范大学社会科学学报,2017,8(02):59-66.。郭志德（2019）通过对万科采用Reits的融资效果进行研究，认为Reits的融资模式有利于拓宽万科的融资渠道，降低万科

14、的融资成本。熊斌凯（2019）通过对万科轻资产模式的运营策略及财务风险进行分析后，通过引进保利作为参照对象，对万科的筹资及营运风险进行了分析，并认为万科应当避免低下的多元化业务，注重外包质量控制。李佳慧（2019）从现金流的角度分析了万科的财务分析，并且建议万科以现金流量指标为基准，从偿债、支付、获利和发展四个维度建立风险预警体系，从而完善公司的风险体系建设。孟娜茹（2019）通过杜邦分析体系，对万科的财务情况进行了详细的分析，并提出了相应的意见。黄佳怡等（2019）通过对万科的财务报告进行研究，发现万科目前存在重销售的问题，并且针对性的提出建议和意见。黄子英（2018）通过对万科2014-2

15、015年的财务报告及经营情况进行分析，结合行业发展现状，采用专业的方法进行分析，发现万科在偿债、营运等方面存在一定的问题，针对这种情况提出针对性的解决方案。综上，我国有关万科的财务风险研究较多，但是很少有学者站在资金流的角度，从筹资、投资、营运及分配四个维度对万科的财务风险进行研究。本文基于前人的研究，站在资金流的角度，对万科的财务风险进行研究，期望能够为完善万科的风险管理建言献策。第2章 万科企业概况及风险管理现状分析 2.1万科企业概况万科企业股份有限公司成立于1984年，2013年，万科提出了“轻资产，重运营”的企业运营目标和“小股操盘”的发展模式 张永志. 关于对房地产财务风险管理问题

16、的探讨J. 纳税,2019,13(04):185.。自此，万科开始从重资产向轻资转型，改变了过去重资购买土地，并且独立经营的模式，而改为品牌的经营和管理，如下所示。在这种情形下，万科面临着新的风险和挑战。一元专业化住宅开发商环境变化与政策限制多元化城市建设与生活服务商住宅地产商业地产物业服务物流仓储租赁住宅教育业务图3.1万科转型示意图2.2万科企业风险管理现状根据万科第九届监事会对2019年度内部控制自我评价报告的意见及毕马威出具的万科2019内部控制审计报告，万科公司制定了专门的风险管理制度，用于保证公司安全、文件的运行，提高公司的经营水平。风险管理的负责人为董事长，日常负责人为总裁，各相

17、关部门负责人对各个业务条线的风险进行识别和分析，需要制定XX部门风险计划书，来识别本部门本年度的核心风险及应对措施。万科将风险分为三级，如果属于三级风险的，应当在8小时内向公司的风险领导小组汇报。如果属于二级风险的，应当向公司高级领导汇报，其在12个小时内需要完成风险处理方案设计。如果属于一级风险的，应当立即向全体领导小组汇报，并成立临时处理工作组，来处理相关事宜。由此可见，万科的风险管理倾向于事中或者事后管理，事前管理的内容较少，虽然部门需要制定风险预警计划，但是却是按年度计划来制定的，而一年中的风险可能发生多次变化，这样就无法有效的识别和评估风险。第3章 万科企业风险的识别与评价3.1万科

18、企业风险的识别3.1.1筹资风险识别万科在实施轻资产模式之前，其资金来源主要是银行贷款及自身销售收入，特别是在我国尚未出台土地融资限制政策之前，万科凭借优秀的品牌资源和土地资源，能够轻易的从银行获得贷款 吴媚,朱家明. 基于AHP的房地产行业的财务风险评价J. 上海商学院学报,2019,20(03):56-67.。但是，随着政策发生变化，万科开始利用财务杆杠的方式来降低公司的融资成本，但这也很容易给公司造成财务风险。房地产企业在面临海量的筹资资源时，筹资风险实质转化为债务风险，如果公司无法按时偿还借款，就很可能导致资金链断裂，从而引发债务危机。从表3.1可以看出，万科的流动资产中，存货和应收账

19、款的占比均较大，而存货的变现依赖于销售情况，如果销售情况不佳，就很难尽快完成变现，偿还债务。同时，通过对现金比率进行分析后发现，万科集团的现金比率呈现出先上升，后下降的趋势，2017年达到最高，为20.55%，随后就急剧下降，到2019年9月，仅有8.92%，这意味着万科在采用轻资产运营之后，虽然在短时间内提高了公司的偿债能力，但是长期来看，效果并不明显。同时，公司的资产负债率呈现出逐年上升的趋势，2019年9月，更是高达85.06%。表3.1 万科2013-2019年6月偿债能力指标表资产负债率（%）流动比率速动比率现金比率（%）2013年781.340.3413.492014年77.21.

20、340.4318.142015年77.71.30.4312.692016年80.541.240.4415.082017年83.981.20.5020.552018年84.591.150.4916.792019年9月85.061.130.418.92数据来源：万科年度财务报告，作者整理3.1.2投资风险识别1. 小股操盘的风险2014年，万科提出小股操盘，这意味着公司在拿到土地之后，并不会追求土地的绝对控制权，而是通过与合作方进行合作，从而既能够获得股权收益外，还能够获得品牌溢价收益 刁淑燕. 试论在经济转型期房地产行业的投资风险与措施研究J. 时代经贸,2019(26):86-87.。以万科2

21、018年披露的财务报告为例，在上海26个房地产项目中，持股比例不足50%的有11个，最低比例仅为上海御河企业公馆项目，仅为21.8%。具体来说，小股操盘模式如下。万科小股操盘小股：万科并不对土地所有公司进行控股，持股比例甚至降低至10%操盘：由万科及其团队对项目进行实际管理，其他合作方不能干预收益分配：1、 根据技术和管理能力收取管理费2、 按照股权比例分享股权收益3、 当利润超过一定限额时，收取超额分红收益图3.2 万科“小股操盘”模式示意图但是，小股操盘的项目并非没有弊端，通过天眼查查询，万科在小股操盘过程中也面临着各种法律纠纷，如万科与深华发A、中恒集团合作的深圳城市项目，万科将合作方告

22、上法庭，因为其未履行合同相关约定。这意味着小股操盘仍然存在弊端。2. 营业收入从万科历年的财务报告来看，虽然万科宣称自己从重资产向轻资产转型。房地产收入从2014年的98.05%下降至2019年6月的95.46%。物业服务呈现出逐年上升的趋势，但是，物业服务的利润率却已经进入瓶颈期，基本在16%-17.5%之间徘徊。而万科的其他增值服务，如仓储物流、教育等收入则存在明显的波动，这就说明万科在转型的过程中存在困境。 表3.2 万科2014-2019年6月的房地产收入占比年份房地产收入物业服务收入其他业务收入房地产收入占比2014年1435.30 19.88 8.69 98.05%2015年190

23、2.13 29.70 23.66 97.27%2016年2341.40 42.60 20.77 97.36%2017年2330.13 71.26 27.57 95.93%2018年2846.21 97.96 32.63 95.61%2019年6月1329.90 52.83 10.47 95.46%数据来源：万科财务报告，作者整理表3.3 万科2014-2019年6月物业服务利润率年份物业服务利润率2014年13.24%2015年17.38%2016年17.22%2017年16.18%2018年17.44%2019年6月15.46%数据来源：万科财务报告，作者整理3. 成长能力风险识别表3.4

24、万科与同行业的成长能力对比表2014年2015年2016年2017年2018年营业总收入同比增长(%)万科8.133.5822.981.0122.55保利18.0813.1825.39-5.4532.66招商蛇口30.778.2129.1518.6916.25绿地控股-87.64-20.7819.2117.3920.08华夏幸福27.6642.5840.410.840.52平均-2.78 10.80 28.54 10.36 27.38 归属净利润同比增长(%)万科4.1515.0816.0233.4420.39保利13.521.210.625.820.92招商蛇口15.0151.3697.54

25、27.5420.42绿地控股-623.6123.644.6625.425.86华夏幸福30.335.7135.2235.2632.88平均-141.20 27.98 34.51 28.50 25.02 数据来源：万科、保利、招商蛇口、绿地控股、华夏幸福财务报告，作者整理从万科的营业总收入增长率来看，在2015年以后，基本低于行业平均水平的，虽然万科的营业收入位居同行业前列，但是，增长速度却不如同行业。特别是2017年，万科的增长率仅为1.01%，而同行业则达到10.8%。万科在过程中，营业收入受到了一定的挑战。从净利润同比增长率来看，万科也低于同行业水平。但是，从数据来看，万科正在逐步赶上同行

26、业的平均水平。从数据分析，同行业净利润同比增长率基本在25%-30%之间，万科在转型之后，归属净利润增长率逐步上升，特别是2017年增长率达到33.44%，高于行业平均水平28.50%。3.1.3营运风险识别1. 周转率风险如果房地产企业周转率较好，就能够获得更优质的评价，从而有利于企业的长期发展。从表3.5可以看出，万科存货周转率在刚实施轻资产模式之后，及2014-2016年有所上升，但是在2017年之后，却呈现出下降趋势，2019年9月更是达到历史新低，从总资产周转率来看，在2016年之后也出现了明显下滑，这可能是由于存货周转率持续走低导致的，这需要引起万科的重视。从应收账款的周转率来看，

27、万科在采用轻资产模式后，周转率大幅提升，虽然2019年9月有所下滑，但是仍然高于行业的平均水平。表3.5 万科周转率评价体系年份存货周转率应收账款周转率总资产周转率2013年0.3254.540.322014年0.3258.870.32015年0.4088.790.352016年0.41104.880.332017年0.30138.480.242018年0.28197.210.222019年9月0.24172.170.16数据来源：万科、保利、招商蛇口、绿地控股、华夏幸福财务报告，作者整理2. 盈利能力风险识别表3.6 万科与同行业盈利能力数据分析表2014年2015年2016年2017年20

28、18年摊薄净资产收益率(%)万科17.86 18.09 18.53 21.14 21.68 保利19.87 17.26 13.92 14.61 15.50 招商蛇口19.06 10.40 16.98 17.87 20.08 绿地控股-19.55 12.97 12.81 14.45 16.23 华夏幸福36.12 35.49 25.60 23.67 26.83 平均13.88 19.03 17.33 17.65 19.66 摊薄总资产收益率(%)万科3.91 4.64 3.93 3.73 3.66 保利4.19 4.37 3.92 3.38 3.39 招商蛇口4.11 4.24 5.28 5.1

29、5 5.15 绿地控股-5.41 2.43 1.41 1.72 1.70 华夏幸福4.04 3.53 2.95 2.81 3.00 平均1.73 3.64 3.39 3.27 3.31 数据来源：万科、保利、招商蛇口、绿地控股、华夏幸福财务报告，作者整理从表3.6来看，万科摊薄净资产收益率、摊薄总资产收益率均高于行业平均水平。但是，净资产收率的增长率远远低于行业平均水平的。从2014年到2018年，万科摊薄净资产收益率增长率为21.39%，而同行业增长率为41.64%,已经达到万科净利润增长率的一倍。3. 期间费用风险识别本文通过对保利、招商蛇口、绿地控股和华夏幸福的期间费用率平均值与万科进行

30、对比后发现，万科的期间费用率低于行业平均水平，这说明万科能够有效控制自身成本。但是通万科的销售费用率高于同行业的平均水平，这说明万科在发展的过程中，需要加大品牌的宣传，从而提高销售。同时，万科的管理费用率较同行业水平相比较低，这说明万科在小盘操股等轻资产的模式下，通过降低人工成本，实现了管理费用的减少。表3.7 2014-2019年9月期间费用率对比表2014年2015年2016年2017年2018年2019年9月万科6.19%4.79%5.64%6.83%8.13%14.71%保利4.95%5.62%5.20%6.20%6.17%13.95%招商蛇口6.37%7.92%5.76%4.88%6

31、.26%18.50%绿地控股4.73%6.69%5.53%5.16%5.98%5.58%华夏幸福10.17%9.89%11.26%17.49%12.99%10.18%平均值6.55%7.53%6.94%8.43%7.85%12.05%数据来源：万科、保利、招商蛇口、绿地控股、华夏幸福财务报告，作者整理表3.8 2014-2019年9月销售费用对比表2014年2015年2016年2017年2018年2019年9月万科3.09%2.12%2.15%2.58%2.64%8.82%保利2.20%2.21%2.29%2.65%3.04%8.13%招商蛇口2.29%2.28%1.85%1.96%1.76%

32、10.16%绿地控股1.87%2.39%1.94%2.06%2.12%1.44%华夏幸福3.55%3.22%3.48%3.29%2.25%1.82%平均值2.48%2.53%2.39%2.49%2.29%5.39%数据来源：万科、保利、招商蛇口、绿地控股、华夏幸福财务报告，作者整理表3.9 2014-2019年9月管理费用对比2014年2015年2016年2017年2018年2019年9月万科2.67%2.43%2.83%3.40%3.47%2.37%保利1.58%1.52%1.46%1.93%1.80%3.05%招商蛇口2.05%2.49%1.68%1.77%1.73%4.20%绿地控股1.

33、85%2.77%2.46%2.56%2.70%2.80%华夏幸福6.52%6.66%6.73%12.56%9.60%6.94%平均值3.00%3.36%3.08%4.70%3.96%4.25%数据来源：万科、保利、招商蛇口、绿地控股、华夏幸福财务报告，作者整理3.1.4收益分配风险1. 万科股利分配表3.10 2013-2018年万科股利分配情况年份净利润现金分红股利支付率2013年779,590451,61357.93%2014年1,188,673552,40246.47%2015年994,995794,81979.88%2016年1,277,715872,09368.25%2017年1,2

34、43,722993,52479.88%2018年2,298,6351,181,18951.39%数据来源：万科财务报告，作者整理从万科的利润分红来看，2013-2014年利润分配相对稳定，在50%左右。但是，2014年以后，股利支付率大幅上涨，到2017年达到73.94%，这意味着公司很大一部分的利润并没有留存，而是随着分红流出企业。而2018年，我国房地产金融政策发生变化，万科也出现了资金短缺问题，所以才会大幅降低企业的利润支付率，获得大量的留存现金，降低融资成本和风险。2. 万科净利润分配表3.11 万科净利润变化趋势年份净利润归属于母公司净利润归属少数股东净利润数据（亿元）增长率数据（亿

35、元）增长率2013年180.3151.229.12014年192.9157.54.17%35.421.65%2015年259.5181.215.05%78.3121.19%2016年283.5210.216.00%73.3-6.39%2017年372.1280.533.44%91.624.97%2018年492.7337.720.39%155.069.21%2019年551.3388.715.10%162.64.90%数据来源：万科财务报告，作者整理从万科对归属于母公司及归属于少数股东利润的增长率变化来看，归属于母公司的净利润增长率相对平缓，除2017年增长幅度较大之外，其余年份保持在15%-

36、20%的增长率之间。但是，对于少数股东净利润而言，每年都没有固定的增长率，变化幅度较大，这并不利于少数股东的财务计划。3.2万科企业风险的分析与评价3.2.1筹资风险分析及评价万科属于房地产行业，该行业具有周期长、资金回笼缓慢的特点。从房屋的建设到最终的销售，都需要资金支持。而我国的金融市场不够发达，企业的融资渠道相对匮乏，受银行政策的影响较大。 Long Zhang,Lihong Wang. Risk application research on risk warning mechanism in organizational crisis management taking Vanke

37、Real Estate Co. Ltd., as an exampleJ. Chaos, Solitons and Fractals: the interdisciplinary journal of Nonlinear Science, and Nonequilibrium and Complex Phenomena,2016,89.万科的银行贷款相对简单。从万科的融资情况来看，万科的资产负债率逐年升高，到2019年9月已经达到了85.06%。与此同时，万科存货、应收账款占比逐渐提高，现金比率虽然在万科转型之后有所上升，但是随后又继续下降。而一旦房地产形势发生变化，如地方政府限购、房价下跌、

38、疫情等不可控因素影响等，就会极大限度的万科的偿债能力，从而对万科的筹资造成极大的风险。3.2.2投资风险分析及评价首先，“小股操盘”风险。万科改变传统绝对控股的房地产开发模式，而是改用了“少量股份+绝对控制”的模式。在这种情形下，一是由于信息不对称，其可能采取会计手段，隐瞒自身财务问题，为万科与其合租瞒下风险。二是合作方可能存在道德风险，在合作的过程中，故意做出违约行为，从而影响到双方的合作关系，甚至可能在房屋质量上偷工减料，从而影响万科的口碑，造成万科声誉的影响。其次，万科转型过程中的投资风险。万科在转型的过程中，需要降低房地产在收入中的比重，提高物业服务、租赁服务等增值业务的占比。但是，从

39、万科收入占比来看，万科仍然以房地产业务为主，2019年6月，房地产收入的占比仍然占95.46%。而万科物业服利润率却有所下滑。这意味着万科在转型的过程中遇到了问题。如果放弃转型目标，那么就会使得前几年的转型成本变成无效成本，如果不放弃转型，那么就很有可能出现投资不当的风险。最后，万科与同行业的公司相比，企业的发展速度较低，这可能受到万科转型的影响。万科的营业收入增长率较低，再加上万科正处于转型期间，同行业的其他企业就可能迎头赶上，从而造成万科的增长压力。3.2.3营运风险分析及评价首先，周转率风险，万科转型之后，其存货周转率、应收账款周转率和总资产周转率基本处于平稳的状态。但是，2018年以来

40、出现了下滑态势，一方面是由于国家对房地产政策调控，另一方面是万科内部的控制权之争带来的营运不确定风险。在这种情形下，万科仍然选择增加房屋库存，这就为万科的周转风险。其次，万科盈利能力风险。从盈利能力来看，万科摊薄净资产收益率、摊薄总资产收益率均高于行业平均水平，能够为企业的长期发展奠定基础。但是，净资产收益率和总资产收益率的增长率却较低，这就说明同行业的其他企业可能迎头赶上，从而给公司的经营造成压力。第三， 万科的期间费用风险。从万科整体的期间费用来看，万科的期间费用率低于行业的平均水平，这说明万科在费用控制上效果显著。通过进一步分析，销售费用却高于行业平均水平，这说明万科在转型的过程中，通过

41、提高销售费用来提高企业的影响力，但这样就很容易造成浪费。3.2.4收益分配风险分析及评价首先，万科在转型之后，大幅提高股利支付率，这虽然对投资者而言是一件好事，能够确保其现金流正常运转。但一方面容易造成投资者的依赖心理，如果万科突然降低对投资者的支付比例，就会造成股票市场上的波动，从而影响声誉。 Liu,Ren,Liu. Housing price fluctuations and financial risk transmission: a spatial economic modelJ. Applied Economics,2019,51(53).另一方面，万科大幅提高对投资者的股利支付率

42、，使得万科的留存现金降低，而国家一旦出台对房地产企业的融资限制，就会对万科造成巨大的影响。其次，万科不同股东之间的关系。从万科归属于母公司净利润来看，万科每年归属母公司的净利润增长率相对固定，基本在15%-20%之间。但是，归属于少数股东的净利润增长率就不稳定，涨跌幅度较大，这可能影响到少数股东对万科的投资，从而对万科在股票市场的表现造成影响。第4章 完善应对万科企业风险的建议4.1加强筹资管理首先，万科应当充分发挥自身市场地位，采用国内外的融资渠道，从而降低融资成本。如万科在2019年3月发行“中信金石深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”，发行规模为21.16亿元，票面利率在5.4%6.4%之

43、间。通过Reits等新型融资渠道进行融资，充分发挥公司优势，不断降低公司的成本。其次，应当加强对公司内部资产负债比的管控。万科的资产负债率逐年攀升，对运营产生了影响，也会对投资者造成影响。因此，万科应当加强企业内部偿债能力的管控，确保其负债水平低于其能够承担的范围，避免出现挤兑风险。最后，万科应当提高资金利用率。万科不应当盲目的进行融资，而是应当衡量企业的项目，有计划地开展筹资活动。在筹集资金后，不应出现资金闲置的情况。4.2加强投资管理4.2.1衡量项目风险万科需要认真衡量自己的项目风险，通过与合作方的谈判，将风险控制在可控范围内，并且在双赢的前提下，尽可能提高自己企业的收入。首先，万科应当

44、认真衡量并且控制合作方的风险。在“小股操盘”的模式下，万科的合作方既可能是资金方，也可能是土地所有方。他们的诉求并不完全一致，因此，万科在选择合作方的时候，需要仔细了解合作方的诉求，并且选择经济实力较强，但是运营能力较弱的合作方进行合作，从而提高万科在整个合作过程中的话语权。在确定合作前，万科还需要对合作方的诚信、经营、资金等方面进行调查，从而避免信息不对称的风险。其次，在整个交易模式的设计中，万科需要与合作方签署完善的合作协议，明确各方职责，避免合作争议，从而影响整个项目的正常开展。4.2.2优化收入结构从万科的收入结构来看，房地产收入仍然占据其收入比例的最大一部分，占比超过95%。而万科目前采取的是轻资产的运营模式，这就说明万科的营业模式与营业收入存在较大差异，这可能对万科的长期发展造成影响，从而导致企业的投资风险。因此，万科需要调整营业收入的结构，从而提高收入质量。首先，万科要进行分析，找出各项业务的优势部分及不足之处。既要充分发挥业务的优势，又要尽快对劣势部分进行调整，从而提高各项业务的有效性。其次，万科要将资金投向非房地产项目中，逐渐降低销售商品房占收入的比重，不断开发新的增值项目，从而提高万科利润率。通过有序的管理，降低项目成本，从而增加盈利能力。第三增加收入来源，目前万科的主要收入是房地产的预售或者应收账款，收入来源较单一。