房地产上市公司财务风险识别研究 (1).docx
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1、 论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文，是在导师的指导下，独立进行研究所取得的成果，所有数据、图片资料真实可靠。除文中已经注明引用的内容外，本论文的研究成果不包含他人享有著作权的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的个人和集体，均已在论文中以明确的方式标明。本论文的知识产权归属培养单位。本人签名： 年 月 日论文版权使用授权书本设计（论文）“房地产上市公司财务风险识别研究”是本人在校期间所完成学业的组成部分，是在江苏师范大学科文学院教师的指导下完成的，因此，本人特授权江苏师范大学科文学院可将本毕业论文的全部或部分内容编入有关书籍、数据库保存，可采用复制、印刷、网页制作等方式将论文文本
2、和经过编辑、批注等处理的论文文本提供给读者查阅、参考，可向有关学术部门和国家有关部门或机构呈送复印件和电子文档。本毕业论文无论做何种处理，必须尊重本人的著作权，署明本人姓名。 作者签名： 指导教师签名： 年 月 日 年 月 日 24房地产上市公司财务风险识别研究摘 要在我国经济市场中，房地产板块占据了重要的部分，不仅为国家GDP做出了贡献，也为就业市场提供了许多岗位，可以说，房地产企业的发展在国民经济中的地位很高。房地产开发活动的特点是周期长、投资量大，这就要求房地产开发商具有较强的资金实力，但财务风险仍然是房地产企业不可忽视的问题。在上述研究背景下，本文本文主要就房地产公司面临的风险，以及如
3、何科学的探究这些风险的指数进行分析。主要依据的参数有四个，及偿还债务的能力，经营模式，盈余管理，以及可持续发展的水平。选择沪深A股房地产行业的40家公司作为此次研究的样本公司，选取2018年的财务数据，对14个财务指标进行检验，通过主成分分析法得到综合得分表达式；并运用聚类分析法对房地产上市公司目前面对的财务风险现状进行分析。通过有效的探究，可以得到的结果是，探究风险的指标对公司的长远发展有着至关重要的作用，同时，本文也对如何应对风险给出了合理意见。关键词：房地产企业 财务风险 因子分析 Research on Financial Risk Identification of Real Est
4、ate Listed CompaniesAbstractIn Chinas economic market, the real estate sector occupies an important part, not only contributing to the countrys GDP, but also providing a lot of jobs for the employment market. Real estate development is characterized by long cycle and large investment, which requires
5、 real estate developers have strong financial strength, but the financial risk is still a real estate enterprise can not be ignored. In the above research background, this paper mainly on the real estate companies facing the risks, and how to explore the scientific risk of the index for analysis. Th
6、ere are four main parameters, and the ability to service debt, business model, earnings management, and level of sustainability. In this study, 40 real estate companies in Shanghai and Shenzhen a share were selected as the sample companies, and 14 financial indicators were tested with 2018 financial
7、 data And the use of cluster analysis of real estate listed companies are currently facing the status of financial risk analysis. Through the effective exploration, we can get the result that the index of exploring risk is very important to the long-term development of the company. At the same time,
8、 this paper also gives some reasonable suggestions on how to deal with the risk.Key Words: Real estate listed company Financial risk Factor analysis目 录摘要-Abstract-目录-一、绪论-1二、相关理论概述-2（一）财务风险的内涵与识别简述-2（二）房地产上市公司的主要财务风险-2（三）上市公司财务风险的识别分析方法-5三、房地产上市公司财务风险识别模型构建及分析-7（一）房地产上市公司财务风险识别指标体系建立-7（二）房地产上市公司财务风险
9、识别模型构建-8（三）基于聚类分析法对房地产上市公司财务风险现状分析-15四、房地产上市公司财务风险控制建议-18（一）房地产上市公司财务风险控制点分析-18（二）房地产上市公司财务风险防范建议-19参考文献-21致谢-22一 绪论在我国不同的发展阶段，房地产事业展现出不同的特点，从承包工程到项目落地，再到外包业务拓展与公司结构化程度的加深，房地产企业也在逐步向产业化转型。20世纪末，我国的住房制度发生变革，房地产公司也顺应时代潮流做出了相关政策的调整，在房地产高速发展的时候，出现购房摇号等供不应求的场面发生，但实际上，一家具有上市能力的公司，在其生产运营模式中可能会面临许多突发的意外，这要求
10、企业具有足够的抗风险能力，才能够保证自身的长久生存。公司面临的风险主要是财务方面，比如说现金倍固定资产套牢，导致资金流受限，从而企业的还债能力被不断削弱，最终可能会面临破产的糟糕处境。所以，在市场正常运行的时候，就归纳总结影响风险的重要指标，并作出风险系数的评估，结合实际提出应对风险的合理策略，是房地产公司保障健康运营过程中的重要手段。为什么说财务风险的评判是至关重要的呢？其实是可以从四方面来看，首先是对企业自身，一个好的评判模型可以帮助企业预估自身可能遇到的风险，并采取及时有效的办法应对，以免出现更大的漏洞。而对于购房的用户或者投资经营者来说，他们目标企业的抗风险系数越大，那么他们就越可以从
11、容的进行投资或者置办房产，也就是说，一个好的财务风险模型，能够帮助这些投资者们更有效的进行理财。而对于企业借债的主体，如银行等，财务风险报告的参考价值很大，如果向信用不良或者风险较大的公司借贷，那么首当其冲的是银行等金融企业，接下来或许也会影响银行的其他用户的体验。最后一方面，对于政府而言，房地产是地方的龙头企业，政府需要明白该房地产公司是否具备与地方整体的经营相匹配的能力，这就需要用到财务风险分析，一个好的分析模型，能够帮助政府作出决策，是支持该公司的发展，还是对该公司做出警告，以及监察等决策。因此，本文进行的经济风险论述是十分有价值的。二 相关理论概述（一）财务风险的内涵与识别简述1.财务
12、风险的内涵所谓财务，指的是企业在生产经营过程中流动的资金以及固定资产的投入，还有其他相关的商务活动等。而财务风险，正是在这些生产经营活动中产生的，在经济学上。对于财务风险的认识，应当分为两方面，并不是风险越大，越不好。市场中有资本对赌现象的存在，还有利用杠杆原理进行的投资，这些活动的风险都很大，但是回报也很可观。但另一方面，企业的库存周转时间加大，或者其他投资项目的发展较弱，会套牢企业的流动资金，让企业没有办法及时向金融机构还债，则企业就会面临规模萎缩等情况。所以看待财务风险，应当认识到它是一柄双刃剑。当然，这里进行了财务风险分析，主要是针对后者，并且针对风险的具体构成，对房地产企业提出合理建
13、议。在会计学分析中，杜邦分析法比较常用，是用来分析公司具体的财务状况的，然而，传统的分析模式比较单一，仅仅考虑了公司是否有妥善的偿债能力，这种分析方法比较保守，本文并不打算采纳。财务风险的来源是多样化，那么需要考虑的指标也应该尽可能多元和科学。也就是说，本文采用的是含义相对较广的财务风险分析，目的在于对企业的表现进行全面而综合的评估，并且有针对性的提出合理建议。2.财务风险识别简述财务风险识别是指在财务风险发生前，运用一定的分析方法对一些财务指标进行分析，找出异常指标并作出初步判断。风险识别又可以称为风险感知或风险认知，这里提到了感知，顾名思义，就是在风险没有发生之前就提前感应到，这适用于对风
14、险做出应急管理。这方面的术语是前期的风险识别，也就是说，房地产公司在正常营业的时候，相关从业人员，比如注册会计工程师就已经认识到某些方面的管理存在漏洞，应当对这方面的风险进行提前的预防，一般而言，防患于未然的处理方式，能够为企业减少大部分的损失。（二）房地产上市公司的主要财务风险上世纪70年代末，我国经历了改革开放，在当时的国内和国际环境下，中国实业制造或生产经营的扩大是广受欢迎的。然而，经济规模和上层建筑不能一成不变，在改革开放40年后的今天，我国的相关政策发生了巨大的变化，比如说，习近平总书记强调房子是用来住的，不是用来炒的，这就遏制了房地产企业恶意发展，但是，有些企业或许“煞不住车”，或
15、者并不能准确地认识到政策与自身节经营模式的改变之间，具体有怎样的关系，因而会导致风险的加大。总之，合理有效的评估企业的财务风险是至关重要的。当前，各种影响企业发展的因素在财务风险方面暴露出来，所以对房地产上市公司财务风险的现状进行分析并了解行业的整体状况是非常有必要的。目前我国房地产上市公司面临的主要财务风险包括以下几方面：1.偿债能力风险偿债顾名思义，就是归还所欠的负债，偿债能力体现的是公司的信用水平以及资金的流通量，公司借的债务可以分为两种，一种是约定借还债之间的时间差不足一年的短期负债，超过一年的是长期负债。换句话说，偿债能力指的是企业偿还到期债务（包括本息）的水平。房地产公司的特点往往
16、是具有比较高的负债率，行业的普遍水平在55%左右，总之，房地产行业能够创造比较高的GDP，但前期也是非常烧钱的。这里从两方面对房地产企业的负债进行认识：（1）融资方式单薄。目前我国最火热的行业应当是互联网行业，打开任意家公司的企业报表，都可以看出其投资的主体非常多元化，甚至进行了多轮的融资，然而，房地产企业作为传统的实体企业，并没有像互联网行业那样打破单一格局，其借债的对象一般都是银行。这样就没有一个很好的抗压能力，当风险来临的时候，单一的融资来源不能够为房地产公司提供可靠的帮助。这样就大大增加了企业的负债风险。（2）资产负债率水平偏高。前面已经提到，房地产公司接到项目的订单以后，首先要进行的
17、就是选址买地、土地建设、维修检查等一系列的工作，好的运作模式可能会提高房产的出售量，但是成交率并不是企业自己能够决定的，受市场和政策因素的影响比较大，公司的现金往往支付给工人，还有其他工程承包公司，而回收的速度却比较慢，这样一来，公司法人并不能完全承担高额的投资，因此必须向其他的金融机构接待，这就导致了大部分的房产公司负债率居高不下，实际上，如果发生了其他的自然灾害，比如说地震，台风等，对于房产的回损程度不可限量，那么房地产公司遭受的损失就越大，这种特殊情况给予公司的负债风险也会增加。2.经营能力风险虽然说市场在企业生存的环境中占了比较重要的位置，但是公司自己也应当认识到，打铁还需自身硬，一个
18、好的上层管理结构，能够帮助企业在应对风险和抓住机遇等方面占据优势，因此企业自身经营结构暴露出的风险不可小觑。（1）房地产公司的运营特征。房地产公司也分大型企业和小型企业，一些小型的企业仅仅是承包工程，组织工人按时交付项目即可，这些小型公司不在讨论范围内。本文所研究的对象是已经成规模的房地产上市公司，他们从土地招标选购，房产的打造、销售交付以及物业后勤管理等已经形成了相当的模式，基本已经发展成一套完整的产业链。可以看到，每家这样的房地产公司都与各方合作密切，比如说建材公司、涂料公司、电力行业以及政府、地税局等单位都会直接或间接地参与到房地产项目的建设中来。按理说，网络越复杂，结构越多元，公司的发
19、展越可能长久，但是，最近资金流断裂的可能性也会随着网络结构的复杂度增加而增加。众所周知，房地产企业的现金回转能力比较弱，这方面是房地产财务的硬伤，但不能降低各方风险指数的情况下，必须做好应急管理措施，来最大程度的降低损失。（2）财务经营能力。房地产公司与其他众多的上市公司一样，都不可避免的，需要参加各种各样的商务活动来扩大自身的利益，而且做房地产的沉没成本比较大，这意味着企业更加需要一个可靠的管理层。对于财务的管理和经营，不仅意味着资金的去向等应当合理分配，对于员工整体素质的培养，以及项目运作效率的提升等，都需要管理层提供可靠的意见和决策，所以说，好的上层领导能够决定企业的生存长久能力。3.盈
20、利能力风险盈利的水平需要与上文所说的财务经营能力分开认识。如果说经营是答题的过程，那么盈利就是最后的分数。答题认真并不意味着分数高，盈利的水平就是这样，如果想要提高最后的收益，需要有效的盈余管理措施。企业发展得越好，一般而言，其年利润就越高，如果着眼于提高企业实力和持续盈利能力，这意味着企业发展一定会面临着对应的风险概率，如果要实现利益的最大化，要做到可靠的盈余管理，这里举出一个例子，如果每年的净收益是正数，那么所得资本投入在生产可以获得更多的利润，但如果进行其他项目投资，可能会面临亏损的状况，那么后者就增加了企业的风险。但是，究竟如何增加收入，以及提高再收入，都是考验管理层能力的问题。4.发
21、展能力风险所谓的发展，是指企业自身生产经营规模的扩大，以及在行业中处于的地位上升，或者说，其品牌得到大众认可度上升，这些都是企业的能力提升的表现。如果企业仅仅是长期生存，但是其盈利水平或者大众认可程度一潭死水，那么企业也不能说是发展的。可以如何评判企业的发展能力呢？这里比较明显的指标就是资产的同比增长水平，而其他的因素，比如说最近几年，政府对房地产的政策不太友好，可能一定程度上会遏制企业的发展，但是这些指标也没有办法定量的描述，所以说这里采取的办法就是忽略处理，而仅仅根据市场的因素进行风险评估。我们并不能笼统地问，某家企业能否可持续发展这样的问题，而且并不能着眼于短期的企业财报。比如说2008
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